全球房產(chǎn)泡沫漸現(xiàn) 上海能否獨善其身

1、全球房產(chǎn)泡沫漸現(xiàn) 上海能否獨善其身近日美國新聞周刊載文對全球房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和未來的發(fā)展趨勢進行了全面分析，文章中指出，愛爾蘭的都柏林，房價自1995年以來上漲273%，同期荷蘭阿姆斯特丹的房價也漲了一倍。英國房價過去3年上漲55%，西班牙房價過去10年上漲100%。南非房價過去12個月上漲24%，香港房價去年秋天以來上漲50%。在美國東西海岸的大城市，房價上漲速度比物價上漲快60%。 高盛公司的經(jīng)濟學(xué)家邁克爾·布坎南估計，美國的房產(chǎn)價格起碼已經(jīng)高估了10%，英國大概是15%，澳大利亞則高達29%。90年代末期的經(jīng)濟繁榮，在世界范圍內(nèi)刺激了房地產(chǎn)價格上升。 全球房地產(chǎn)泡沫行將破滅？

2、從亞洲到北美，從歐洲到澳大利亞，很多人現(xiàn)在關(guān)注著同一個問題：房地產(chǎn)繁榮的局面能維持多久？ 上周，美國聯(lián)邦儲備委員會主席格林斯潘在懷俄明州杰克遜谷地舉行的美聯(lián)儲年度專題研討會上發(fā)表閉幕講話時表示，當前的房地產(chǎn)熱已經(jīng)扭曲了美國的經(jīng)濟，應(yīng)通過提高利率的方式來減少這一現(xiàn)象對美國經(jīng)濟帶來的損害。這是近期來面對美國持續(xù)上漲的房價，格林斯潘首次清楚地表露自己的觀點。 格林斯潘發(fā)警告說，美國房地產(chǎn)市場的繁榮最終將不可避免地降溫，利用住房市場生財?shù)娜似鋫€人消費能力也將下降。投資者低估房地產(chǎn)市場的風險最終將會受到懲罰。因為“歷史不會賦予所有事件以圓滿的結(jié)局”。他表示，最近幾年過度紅火的房地產(chǎn)市場雖然積累了數(shù)目可觀

3、的資金，但其后面隱藏的風險不容小視，數(shù)年累積的漲幅可能在下一次突如其來的經(jīng)濟調(diào)整中灰飛煙滅。locAlHOST 房價高低有無衡量標準？ 目前衡量房價高低與否比較通行的辦法是房價收入比，其含義大體是：在當?shù)刭徺I一套住宅所需支出的價費與居民戶均年收入和之比。據(jù)了解，歐美等達到國家的房價收入比為36倍，發(fā)展中國家偏高。 世界上房價最貴的地方當屬日本東京，目前在東京市區(qū)，一套實用面積80平米的公寓樓，加停車位售價約為3000萬日元，折合人民幣225萬元，其單位平米的價格約為2.3萬元。目前韓國漢城的房價在世界上名列前茅，一套90多平方米的住宅，價格約為1.5億至2.5億韓元，相當于人民幣100萬至16

4、5萬元。英國的房價，普通地區(qū)約為每平方米200英鎊，而倫敦地區(qū)的房價要貴一些，約合每平方米300600英鎊，折算下來，英國房價普通地區(qū)每平方米約為30004000元人民幣，倫敦市區(qū)約為每平方米500010000元人民幣。美國的房價比較特殊，美國一般以每單元住宅來統(tǒng)計房價，而不是按每平方米來計算。美國住宅多數(shù)集中在120至300平方米左右，目前平均面積約220平方米。折算成和中國一致的每平方米單價不足1100美元(約合人民幣8900元)。 總體來看，國外房價要高于國內(nèi)，但上述幾個國家或地區(qū)的人均收入遠遠高于國內(nèi)，其房價與家庭年均收入的比例一般在3-6倍之間。 一般房價沖到戶均收入6倍左右的區(qū)域被

5、經(jīng)濟學(xué)家稱之為泡沫區(qū)。而在中國，這一比例已經(jīng)達到甚至超過了10至20倍。在美國一套普通住宅大約等于城市居民3-5年的收入，而在中國，這一數(shù)字大約是10至15年。 上海房價能否獨善其身？ 目前關(guān)于上海的房價收入比到底是多少還沒有一個定論。而按照目前國內(nèi)房地產(chǎn)界比較流行的說法，上海目前能夠承受的比例為1比810之間。 根據(jù)上海統(tǒng)計局公布的資料，2004年上海人均可支配收入為16683元，按統(tǒng)計口徑的戶均2.9人計算，戶均收入為48380元。而從構(gòu)成比例來看，2003年家庭人均可支配收入在35000元以上的只占5.6%，也就是說有94.4%的上海家庭的人均可支配收入在35000元以下，這樣，該項指標

6、就可以視作上海本地購買力的一個承受極限，也就是戶均可支配收入101500元?；谏虾５膶嶋H情況，房價收入比按照最為寬松的10:1計算，上海市民可承受的房價平均每套為483800元，而最高可承受房價為每套100萬元左右，而上海中環(huán)以內(nèi)的房價已遠遠超過了這個水平。這也表明，已經(jīng)有94.4%的人無法承受中環(huán)線以內(nèi)的房價。 再看看美國，由于中美之間的住宅條件和定價方法的差異，中國和美國的房價很難進行直接的比較。美國的房子多為一兩層，建筑面積多在200300平方米之間。這樣的房子售價一般為2030萬美金。對于年收入在五六萬美元(這是美國工薪們的中等收入)，雙職工收入在十多萬美元的家庭，年收入與房價之比不

7、過21。 按每幢房子來衡量的美國住宅價格并不能正確反應(yīng)中美之間的房價水平差異，因為美國的住房面積比中國普遍要大很多。首先，美國人的住房條件和中國的住房有很大的差別，絕大部分美國住宅是2-3層的樓房，附帶子、車庫，甚至游泳池，社區(qū)高爾夫場地也并不算稀奇。相當于中國的高級別墅和聯(lián)體別墅。美國房產(chǎn)商所經(jīng)營的都是現(xiàn)房，三室兩衛(wèi)房以上房型占90%以上，用中國話說是大房型為主。且是裝修房，基本與中國的豪裝相仿。所以其房價應(yīng)和中國的高檔裝修房進行比較。 美國相關(guān)統(tǒng)計資料都以每單元住宅來計算房價，而不是按每平米來計算。按每幢房子來衡量的美國住宅價格并不能正確反應(yīng)中美之間的房價水平差異，因為美國的住房面積比中國

8、普遍要大很多。美國住宅多數(shù)集中在120-300平米左右，目前均面積約220平米。折算成和中國一致的每平米單價不足1100美元。這一水平和大漲后的中國沿海城市市區(qū)精裝修房價基本相當。 此外，美國的“建筑面積”(square footage)也不同于中國的“建筑面積”，使得以上單價的比較仍然 【1】【2】非常不確切。中國住宅全是數(shù)層甚至數(shù)十層的高樓，而且一梯多戶，一小區(qū)幾百來戶，建筑面積里面含有很多公用的和瑣碎的空間，住宅實際使用面積要大大縮水。使用面積只是建筑面積的80%左右。美國單體住宅沒有公用面積一項的干擾，且住宅內(nèi)很多區(qū)域是不算入建筑面積的。一般走廊、地下室、小閣樓、院子都不在銷售總價之內(nèi)

9、。按建筑行業(yè)的指導(dǎo)，室內(nèi)層高低于5英尺的部分不再計算，如果一個房間7英尺以上的空間不到50%，則整個面積也可不計。 而且需要指出的是，中國住宅只有70年的居住權(quán)，相當于年折舊率1.4%，而美國人納稅之后享有對住宅的永久的所有權(quán)。 國際投資銀行摩根士丹利最近在一份研究報告中指出，中國房地產(chǎn)市場有兩個泡沫：一個是需求方面，向沿海城市的移民潮增加了對房產(chǎn)的需求，導(dǎo)致大量投機。第二個泡沫，則是由供應(yīng)過多引起。一些沒有經(jīng)驗的開發(fā)商大量借錢投資，建的房產(chǎn)項目卻無人問津。報告中驚呼：人均收入不到美國三十分之一的中國購房者正在負擔著和美國人一樣高的房價！ 這樣高的房價最終能堅持多久，讓我們拭目以待。 上海房價回落綜合底線是 似乎是黑夜中看到了一線曙光。據(jù)統(tǒng)計，月日的這一周，上海全市住宅成交面積與前一周相比增加了；即使去除動拆遷房及別墅，普通商品房成交量與前一周相比也增加了，上海樓市似乎開始悄悄的回暖。回暖的關(guān)鍵在于房價的下跌，正如中原分析師認為：“開發(fā)商主動性促銷促進了部分區(qū)域的成交回暖?！?一般市場認為，上海房價回到去年八九月瘋長之前的價位比較合理。經(jīng)過半年的宏觀調(diào)控，上海樓市的泡沫才剛剛被擠出一些。但也有觀點認為，上海房價下跌還有一個綜合底線：跌幅不會超過。因為，中國在進行金融改革，如果跌幅超過，跌出購房者的三成首付，銀行可能就要面臨大量呆、壞賬。這是各方