影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素8頁(yè)

1、影響房地產(chǎn)安全的因素1政策變化的影響1.1土地政策的變化的影響1.1.1土地政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的傳導(dǎo)機(jī)制。主要包括兩個(gè)途徑：首先，土地價(jià)格對(duì)房?jī)r(jià)的影響，土地價(jià)格是房?jī)r(jià)的成本之一，土地價(jià)格的增加會(huì)引起房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本增加，房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給減少，最終影響房?jī)r(jià)；相反，地價(jià)下降，供給增加；其次，土地供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，土地供應(yīng)量決定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可開(kāi)發(fā)的土地量，影響房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模，從而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給，最終影響房地產(chǎn)價(jià)格。與金融政策、稅收政策相比，土地宏觀調(diào)控政策只能對(duì)供給產(chǎn)生影響，無(wú)法對(duì)需求產(chǎn)生直接的影響，無(wú)法實(shí)現(xiàn)整體市場(chǎng)的穩(wěn)定均衡。1.1.2土地供應(yīng)

2、政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的時(shí)滯效應(yīng)。土地要素對(duì)于房?jī)r(jià)變化影響很大，通過(guò)對(duì)土地要素的宏觀調(diào)控可以規(guī)范和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行。而土地因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響并不是同步的，在一定程度上存在著“時(shí)差性”。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地調(diào)控是指政府通過(guò)調(diào)整土地供應(yīng)來(lái)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行。由于土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)，相比金融、財(cái)政方面的調(diào)控措施，土地調(diào)控對(duì)增量市場(chǎng)的影響最為直接，但是效果顯現(xiàn)的時(shí)間更長(zhǎng)。無(wú)論是土地總量調(diào)控還是結(jié)構(gòu)調(diào)控，土地供應(yīng)時(shí)滯都是影響調(diào)控效果的重要因素。忽視土地供應(yīng)時(shí)滯的存在，就無(wú)法清楚地把握調(diào)控的影響效應(yīng)，對(duì)于市場(chǎng)的調(diào)控只能是較盲目的決策，達(dá)不到預(yù)期的效果。1.1.3土地供應(yīng)總量對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響（1）

3、土地供應(yīng)總量對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)量的影響。土地供應(yīng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)，土地供應(yīng)如果是被儲(chǔ)備、閑置或者是被蓄意囤積，那么土地供應(yīng)量只能部分轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給。所以，這里所說(shuō)的土地供應(yīng)總量為有效供應(yīng)總量。土地供應(yīng)總量對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著兩方面的影響：一方面是影響房地產(chǎn)產(chǎn)品的供應(yīng)總量，特別是影響增量房地產(chǎn)產(chǎn)品；另一方面是影響生產(chǎn)和預(yù)期，但影響力的時(shí)效不同，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)的影響，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期的原因，要在12年之內(nèi)才能顯現(xiàn)出來(lái)，但對(duì)投資和消費(fèi)的影響卻是當(dāng)期的。由于房、地的緊密關(guān)系，土地供給量與房地產(chǎn)增量有著密切關(guān)系，土地供給量是房地產(chǎn)增量的基礎(chǔ)，他們之間的關(guān)系由容積率（項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用

4、地面積的比值）來(lái)反映。設(shè)房地產(chǎn)增量為QR（平方米建筑面積），土地供給量為QL（平方米土地面積），容積率為F，則有QR=F×QL。則當(dāng)容積率不變時(shí)，土地供給量與房地產(chǎn)增量呈線性正相關(guān)關(guān)系。容積率越大，單位面積土地上的建筑容量即建筑面積就越大。（2）土地供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。房地產(chǎn)價(jià)格代表了對(duì)房地產(chǎn)的需求，土地市場(chǎng)的供求關(guān)系作用形成地價(jià)，決定新一輪房地產(chǎn)價(jià)格的大小。土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的互動(dòng)機(jī)理：當(dāng)房地產(chǎn)數(shù)量的需求上升時(shí)，土地供應(yīng)量、地價(jià)、房地產(chǎn)價(jià)格和地產(chǎn)數(shù)量都增大了。當(dāng)房地產(chǎn)的價(jià)格上升時(shí)，土地供應(yīng)量也上升，房地產(chǎn)價(jià)格與土地供應(yīng)量呈正相關(guān)關(guān)系，并且房地產(chǎn)價(jià)格是土地供應(yīng)量變化的原因。通

5、過(guò)對(duì)土地供給彈性變化的分析，隨著城市的發(fā)展，可以用較少的土地供應(yīng)量來(lái)調(diào)控相同的房地產(chǎn)價(jià)格的漲幅。1.2 稅收政策變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)的影響運(yùn)用稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，可以從3個(gè)環(huán)節(jié)入手：房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓和保有。1.2.1 房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)中的稅收調(diào)控應(yīng)適度。因?yàn)槲覈?guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的賣(mài)方市場(chǎng)，稅收的后轉(zhuǎn)性強(qiáng)，開(kāi)發(fā)商容易將增加的稅款向消費(fèi)者轉(zhuǎn)嫁，這樣反而會(huì)造 成房?jī)r(jià)上漲。在這一環(huán)節(jié)針對(duì)消費(fèi)性需求和投機(jī)性需求設(shè)計(jì)不同的稅收政策作用有限，因而 這一環(huán)節(jié)并非稅收政策調(diào)控的重點(diǎn)。在這一環(huán)節(jié)應(yīng)著重通過(guò)對(duì)高檔住宅、別墅開(kāi)征消費(fèi)稅體 現(xiàn)政策的導(dǎo)向性。具體是：擴(kuò)大目前消費(fèi)稅的征收范圍，對(duì)建筑面積

6、大于150m2(根據(jù)20 02年末的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我國(guó)城鎮(zhèn)人口人均住宅建筑面積為22.79m2)的高檔住宅、別墅征收 消費(fèi)稅。我國(guó)房地產(chǎn)的和諧發(fā)展主要受兩方面因素制約：資源約束和購(gòu)買(mǎi)能力約束。因此，開(kāi)征高檔住宅、別墅消費(fèi)稅也主要是從兩方面考慮對(duì)消費(fèi)導(dǎo)向加以引導(dǎo)：一方面鼓勵(lì)建設(shè)經(jīng) 濟(jì)適用房和中低價(jià)位商品房(2003年全國(guó)用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)總投資為600億元，僅占當(dāng)年房 地產(chǎn)投資的6%)，以滿(mǎn)足多數(shù)民眾“居者有其屋”的住房需求，從而體現(xiàn)以人為本和“利為民所謀”的和諧發(fā)展精神；另一方面征收消費(fèi)稅增加了高檔住宅的銷(xiāo)售成本，也適度抑制了高檔 住宅的需求。1.2.2 應(yīng)加大房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的稅收調(diào)控力度一方面

7、，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中實(shí)行差別性稅收政策。即針對(duì)消費(fèi)性需求和投機(jī)性需求實(shí)行差別性稅收政策。所謂差別性稅收政策，其體現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收體系設(shè)計(jì)，應(yīng)區(qū)分有償和無(wú)償，并考慮實(shí)際占有權(quán)屬時(shí)間長(zhǎng) 短。另一方面，運(yùn)用所得稅和營(yíng)業(yè)稅“組合拳”調(diào)控房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易活動(dòng)。從國(guó)際稅收實(shí)踐來(lái)看，當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)生買(mǎi)賣(mài)等有償轉(zhuǎn)讓時(shí)，大多數(shù)國(guó)家都規(guī)定應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)讓收益增值部分課稅。美國(guó) 、日本、英國(guó)、法國(guó)、芬蘭等國(guó)家，把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益歸入個(gè)人或法人的綜合收益，征收個(gè)人所得稅或法人稅(公司所得稅)，其中美國(guó)實(shí)行15%34%的累進(jìn)稅率。意大利將從買(mǎi)入到轉(zhuǎn) 讓時(shí)的價(jià)格上漲部分作為稅基，按照價(jià)格增長(zhǎng)幅度采用累進(jìn)制，按5%30%的稅率

8、征收不動(dòng)產(chǎn)增值稅。因此應(yīng)學(xué)習(xí)參照國(guó)外的成功做法，首先開(kāi)征“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益?zhèn)€人所得稅”，即對(duì)有償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)產(chǎn)生的利潤(rùn)征稅。對(duì)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)一年內(nèi)的轉(zhuǎn)讓所得征收25%的所得稅；3年內(nèi)的轉(zhuǎn) 讓所得的征收15%的所得稅；3年以上的免征。開(kāi)征房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益?zhèn)€人所得稅可以在保護(hù) 真實(shí)購(gòu)房需求的同時(shí)，有效地抑制投機(jī)性需求，降低泡沫風(fēng)險(xiǎn)。在征收所得稅的同時(shí)，對(duì)購(gòu) 入未滿(mǎn)3年的商品住房轉(zhuǎn)讓征收5%營(yíng)業(yè)稅，以及營(yíng)業(yè)稅稅額7%的城建稅和3%的教育費(fèi)附加，3年以上酌情減免。1.2.3 對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收體系應(yīng)進(jìn)行改革目前，我國(guó)在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收體系有幾個(gè)突出問(wèn)題：現(xiàn)行稅制在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)稅種較多，稅負(fù)較重，而在房地產(chǎn)

9、保 有環(huán)節(jié)和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅種較少，稅負(fù)較輕。前者導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅收負(fù)擔(dān)占總開(kāi)發(fā)成本的比率 過(guò)高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)內(nèi)其他行業(yè)和國(guó)外同行業(yè)；后者降低了土地保有者的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致了土 地利用的低效率，同時(shí)也使得國(guó)家無(wú)法對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的溢價(jià)部分參與分配，導(dǎo)致稅收收入的 流失，客觀上增加了房地產(chǎn)投機(jī)者的收益。我國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn) 土地使用稅不能準(zhǔn)確地反映財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)有價(jià)值、土地級(jí)差收益和房地產(chǎn)時(shí)間價(jià)值，也不能隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房地產(chǎn)增值而相應(yīng)增加稅收收入，也就不能很好地發(fā)揮其調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的作用。因此，適時(shí)開(kāi)征物業(yè)稅，將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為在房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的

10、物業(yè)稅，已成各方共識(shí)，并試點(diǎn)推行。1.3金融政策對(duì)房地產(chǎn)的影響我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 絕大部分資金來(lái)源于銀行貸款。這種對(duì)銀行完全依賴(lài)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，一方面讓房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)日益集中到商業(yè)銀行，另一方面很容易通過(guò)銀行信貸加以膨脹。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫越吹越大時(shí)，一國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)也就越來(lái)越大。在此形勢(shì)之下，有必要用宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控來(lái)控制房地產(chǎn)業(yè)的泡沫成分。 1.3.1對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的影響     國(guó)家對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控很大程度上都是從銀行開(kāi)始，這對(duì)銀行依賴(lài)很強(qiáng)的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑會(huì)有很大的影響。貸款利率的上升使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨極大的市場(chǎng)

11、風(fēng)險(xiǎn)。一方面對(duì)投資者而言，貸款利率的上升使房地產(chǎn)投資的融資成本提高，這就相當(dāng)于投資利潤(rùn)的下降。這樣很可能導(dǎo)致投資者轉(zhuǎn)移投資方向，或者減少其對(duì)房地產(chǎn)的投資。另一方那個(gè)面，利率的上升導(dǎo)致民眾對(duì)房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)力下降，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求下降，進(jìn)而引發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格的下跌，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)法及時(shí)回籠資金，使其盈利減少。這樣將會(huì)使房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始新一輪的結(jié)構(gòu)改革和調(diào)整。  1.3.2對(duì)購(gòu)房者的影響    對(duì)一般購(gòu)房者而言，他們購(gòu)房的主要目的是為了改善居住條件的需求，經(jīng)濟(jì)的加息無(wú)疑會(huì)增加其還貸壓力，促使某些消費(fèi)者提前還貸或部分提前還貸。據(jù)新浪財(cái)經(jīng)的一項(xiàng)調(diào)查顯

12、示，有七成左右的被調(diào)查者認(rèn)為央行未來(lái)還將繼續(xù)加息，而央行的連續(xù)加息，利率所提高的累積幅度讓消費(fèi)者的還貸成本增加了許多。對(duì)于一些買(mǎi)房投機(jī)者而言，持續(xù)加息容易導(dǎo)致其兌房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期，進(jìn)而改變他們的資金投向。如果他們因?yàn)檫_(dá)不到自己的理想收益而退出房地產(chǎn)市場(chǎng)的話，會(huì)致使房地產(chǎn)大量的空置，從而引起市場(chǎng)供求關(guān)系的變化，導(dǎo)致房?jī)r(jià)的變動(dòng)。  1.3.3對(duì)房?jī)r(jià)的影響    房?jī)r(jià)在短期內(nèi)受加息影響較小，但未來(lái)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)將趨于平緩。宏觀金融政策本身的性質(zhì)決定了其真正凸現(xiàn)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成效上需要相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間。加息對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)意味著購(gòu)房支出的增加，這實(shí)際上是央行在削減

13、對(duì)貸款購(gòu)房者的支持力度，降低其購(gòu)買(mǎi)力。而購(gòu)買(mǎi)力的降低必然會(huì)減少對(duì)房地產(chǎn)需求，這種對(duì)需求的抑制作用將最終決定供給，從而控制過(guò)高的房?jī)r(jià)，產(chǎn)生積極的降溫作用，使房?jī)r(jià)回歸理性。       不難看出，國(guó)家通過(guò)宏觀的經(jīng)濟(jì)調(diào)控，尤其是通過(guò)對(duì)利率的調(diào)控，從很大程度上影響了整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)。宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)和宏觀調(diào)控政策影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)又影響這國(guó)民經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，這三者是緊緊的相互影響的關(guān)系。國(guó)家不論是從存款準(zhǔn)備金率方面還是從匯率方面對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀的調(diào)控，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)積極與消極兩方面的影響。  1.3.4

14、存款準(zhǔn)備金率政策    根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，上調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率會(huì)對(duì)貨幣供應(yīng)總量產(chǎn)生乘數(shù)效應(yīng)：當(dāng)提高存款準(zhǔn)備金率時(shí)，貨幣乘數(shù)減小，商業(yè)銀行可運(yùn)用的資金減少，貸款能力下降，貨幣流通量相應(yīng)以一定比率減少。但是據(jù)商業(yè)銀行的數(shù)據(jù)顯示，個(gè)人住房貸款并未因房?jī)r(jià)上漲、加息等因素影響而大幅減少。另一方面，隨著房地產(chǎn)企業(yè)的資金渠道目益多樣化，對(duì)銀行貸款需求的占比逐步減少，因此通過(guò)提高法定準(zhǔn)備金率從而使銀行減少貸款來(lái)間接調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)可能收效甚微。   1） 積極影響 上調(diào)存款準(zhǔn)備金率是直接作用于商業(yè)銀行的政策措施，對(duì)減少商業(yè)銀行的流動(dòng)性

15、具有立竿見(jiàn)影的政策效果。從這個(gè)角度來(lái)看，提高存款準(zhǔn)備金率 0.5能夠誘發(fā)商業(yè)銀行加大前期房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行力度，控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和消費(fèi)貸款的增長(zhǎng)速度，進(jìn)而加速和鎖定近期以來(lái)各種調(diào)控政策的政策效率。   2）消極影響    調(diào)整存款準(zhǔn)備金率在理論上可以遏制投資過(guò)快，但同時(shí)也將帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。張家鵬指出，就目前國(guó)際市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)分析，中國(guó)和印度的房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于快速的上升趨勢(shì)，投資回報(bào)率較高，如果央行單方面的減少對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款，就可能給國(guó)際上的一些投資家?guī)?lái)機(jī)會(huì)，這樣歐美大量游資將會(huì)大量涌入中國(guó)，而房地產(chǎn)作為價(jià)值相對(duì)穩(wěn)定的不動(dòng)產(chǎn)，

16、是投資中收益較大的產(chǎn)業(yè)，外資的流入會(huì)對(duì)樓市起到推波助瀾的作用。   1.3.5匯率調(diào)整    人民幣的升值意味著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)狀況良好，能夠創(chuàng)造較多的投資機(jī)會(huì)，并且有較高的收益。我國(guó)人民幣匯率的變動(dòng)將會(huì)影響國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)上的資金流動(dòng)，投資者的投資動(dòng)機(jī)也會(huì)隨著匯率的變動(dòng)發(fā)生改變。而我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型的產(chǎn)業(yè)，因此人民幣匯率的變動(dòng)將會(huì)我國(guó)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生多方面的影響。   1）對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金的影響    匯率預(yù)期的變動(dòng)將對(duì)一國(guó)的資本流入與流出產(chǎn)生重要影響。資本在國(guó)際間流動(dòng)的

17、原因有兩個(gè)：一是獲取利益；二是逃避風(fēng)險(xiǎn)。因而匯率的變動(dòng)會(huì)影響資本的流動(dòng)，特別是短期資本的流動(dòng)。國(guó)外投資者會(huì)預(yù)期人民幣持續(xù)升值，大量短期投機(jī)性資金將通過(guò)各種渠道涌入我國(guó)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。   2）對(duì)房?jī)r(jià)的影響 影響房地產(chǎn)價(jià)格的兩個(gè)重要因素的供求與投機(jī)，而匯率的變動(dòng)會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)的供求與投機(jī)行為產(chǎn)生直接影響。目前由于人民幣存在較強(qiáng)的升值預(yù)期大量的海外熱錢(qián)通過(guò)各種渠道進(jìn)入國(guó)內(nèi)并將其快速轉(zhuǎn)化為人民幣資產(chǎn)，按照資本逐利的本性，他們將推動(dòng)我國(guó)房?jī)r(jià)的上漲，從而達(dá)到獲利得目的。   3）對(duì)房地產(chǎn)自身價(jià)值的影響   

18、就房地產(chǎn)自身而言，地產(chǎn)的增值會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)的增值，房地產(chǎn)自身存在著時(shí)間價(jià)值。在當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)尤其是大規(guī)模開(kāi)發(fā)的高端房產(chǎn)，其銷(xiāo)售市場(chǎng)不僅僅是局限于國(guó)內(nèi)還面向國(guó)際。因而當(dāng)人民幣匯率發(fā)生變化時(shí)，對(duì)那些高端房產(chǎn)的自身價(jià)值就會(huì)產(chǎn)生很大的影響，它們的自身價(jià)值會(huì)因?yàn)槭艿饺嗣駧艆R率的浮動(dòng)而發(fā)生變化，從而對(duì)擁有者會(huì)而產(chǎn)生額外的盈利。 1.3.6調(diào)整住房貸款政策     住房貸款的政策的出臺(tái)一方面意味著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控重點(diǎn)放在了需求導(dǎo)向，另一方面也增加了購(gòu)房者的壓力。這屬于選擇性貨幣政策工具中的不動(dòng)產(chǎn)信用控制工具。通過(guò)對(duì)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款的最高限額、最長(zhǎng)期以及

19、首期付款和分期還款的最低金額的規(guī)定，來(lái)影響房?jī)r(jià)市場(chǎng)的需求關(guān)系從而對(duì)整個(gè)市場(chǎng)起調(diào)控作用。2城市化發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)的影響2.1城市化發(fā)展需求據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，中國(guó)城市化率達(dá)40.6%，進(jìn)入快速發(fā)展期，根據(jù)世界發(fā)達(dá)國(guó)家發(fā)展進(jìn)程分析，城市化率每年遞增1.2-1.5%。目前中國(guó)有近3億農(nóng)村人口在城市工作。2.2城市居民居住需求根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)字，2008年全國(guó)銷(xiāo)售住宅商品房4億多平方米。 上述兩項(xiàng)分析數(shù)據(jù)反映了中國(guó)住宅市場(chǎng)的鋼性需求，所以造成中國(guó)近幾年住宅市場(chǎng)強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求，形成房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的局面。2.3為什么要進(jìn)行城市化首先, 從城市和城市化的概念和內(nèi)涵看, 加速城市化進(jìn)程可以促使經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)一步集約

20、化、 現(xiàn)代化。城市化的表面含義是城市地域規(guī)模不斷擴(kuò)大和人口數(shù)量不斷增加, 城區(qū)逐漸蠶食農(nóng)村, 農(nóng)地鋪上了水泥, 一些傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)被現(xiàn)代加工業(yè)、 制造業(yè)和服務(wù)業(yè)所取代; 農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移, 城市人口增加迅速, 為城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了源源不斷的廉價(jià)勞動(dòng)力。城市化較深層的含義是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日益配套、 完善, 承載能力不斷增強(qiáng), 城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)迅速發(fā)展, 以二、 三產(chǎn)業(yè)尤其是以高度發(fā)展的服務(wù)業(yè)為支撐, 成為生產(chǎn)要素的聚集地和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的中心。城市化的核心含義是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式、 國(guó)民生活形態(tài)和國(guó)民意識(shí)的重大轉(zhuǎn)變, 小農(nóng)意識(shí)被城市的生活方式、 價(jià)值觀念所取代?？傊? 城市是人類(lèi)文明的結(jié)晶, 城市化則

21、是人類(lèi)社會(huì)進(jìn)步的重要標(biāo)志。加速城市化進(jìn)程是我國(guó)社會(huì)發(fā)展, 實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的必由之路。其次, 從城市化與工業(yè)化的關(guān)系看, 加速城市化進(jìn)程可以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展。從世界范圍看, 城市化和工業(yè)化是同步發(fā)展的關(guān)系, 否則, 兩者都不可能健康、 持續(xù)發(fā)展。 從歷史上看, 各國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展都走城市化道路, 或者說(shuō)只有城市人口的高速增長(zhǎng), 才能帶來(lái)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展。 第三, 從世界及我國(guó)的城市化歷程看, 加速城市化進(jìn)程可以帶動(dòng)人類(lèi)社會(huì)的文明進(jìn)步。城市化是一種世界性的歷史現(xiàn)象, 它以近代產(chǎn)業(yè)革命為契機(jī), 推動(dòng)勞動(dòng)力和人口的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與空間轉(zhuǎn)移, 在改革經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的同時(shí), 改變著人類(lèi)的住區(qū)與社會(huì)結(jié)構(gòu), 最后使絕大多數(shù)人脫離勞

22、動(dòng)水平較為低下的農(nóng)業(yè)并從農(nóng)村轉(zhuǎn)入城鎮(zhèn)。2.4房地產(chǎn)業(yè)與城市化的關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)與城市化具有互促共進(jìn)關(guān)系，并形成一定的同步發(fā)展規(guī)律(楊波,2007)。同時(shí),城市人口增長(zhǎng)會(huì)擴(kuò)大城市住宅的需求，從而直接帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展；城市人口增長(zhǎng)會(huì)擴(kuò)大城市住宅的需求，從而直接帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展可以提高城市化質(zhì)量,達(dá)到一種良性循環(huán)。 城市化的不斷提高會(huì)使得城市規(guī)模得以擴(kuò)張，具體體現(xiàn)在增加城市的建設(shè)用地，加快通訊、電力、給排水等基礎(chǔ)設(shè)施，學(xué)校、醫(yī)院、體育場(chǎng)館等公共設(shè)施和賓館、商場(chǎng)、娛樂(lè)場(chǎng)等服務(wù)設(shè)施的改造。城市會(huì)通過(guò)稅收增加財(cái)政收入，提供城市的建設(shè)資金。建設(shè)資金會(huì)給予城市的房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)巨大的生命力?？?/p>

23、體而言，城市化的發(fā)展對(duì)房地房地產(chǎn)的影響主要表現(xiàn)為：驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)有效房地產(chǎn)需求；城市空間擴(kuò)展，帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展升級(jí)；人口的集聚，帶動(dòng)房地產(chǎn)的持續(xù)性需求；城市分級(jí)，帶來(lái)房地產(chǎn)區(qū)域差異擴(kuò)大。3供求關(guān)系對(duì)房地產(chǎn)的影響 供求關(guān)系是指在商品經(jīng)濟(jì)條件下,商品供給和需求之間的相互聯(lián)系、相互制約的關(guān)系,它同時(shí)也是生產(chǎn)和消費(fèi)之間的關(guān)系在市場(chǎng)上的反應(yīng)。   廣義供需論的觀點(diǎn)認(rèn)為供需間存在供需差動(dòng)。供需差動(dòng)是指供給和需求之間產(chǎn)生差距,便會(huì)有動(dòng)力或動(dòng)機(jī)尋求供給滿(mǎn)足需求,并認(rèn)為這樣的動(dòng)力與供需差值有關(guān)。 3.1影響房地產(chǎn)需求方面的主要因素1、國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平GDP對(duì)房地產(chǎn)需求的影響

24、     國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的態(tài)勢(shì)影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求,有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì),GDP的增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)的相對(duì)依賴(lài)程度高達(dá)40%,有的城市超過(guò)了60%。它是房地產(chǎn)需求的直接原因。  2、居民可支出收入分配是影響房地產(chǎn)需求的主要因素     居民的可支配收入,是家庭消費(fèi)的主要來(lái)源,居民人均收入水平,決定了市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力的大小,居民的可支出分配是房產(chǎn)需求的主要因素。    3、國(guó)家政策、利率及房產(chǎn)信貸影響著房地產(chǎn)的需求    國(guó)家政策對(duì)房

25、地產(chǎn)市場(chǎng)起著宏觀調(diào)控的作用。利率的高低和房產(chǎn)信貸的償還能力都影響著房產(chǎn)的需求量。  4、國(guó)際環(huán)境及匯率,海外資金的進(jìn)退等也是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的因素     在國(guó)際金融危機(jī)的環(huán)境下,人民幣匯率持續(xù)上升,導(dǎo)致國(guó)外資金大量入注股市和房地產(chǎn)資本市場(chǎng),影響著房地產(chǎn)價(jià)格。  5、城市人口結(jié)構(gòu)和數(shù)量客觀決定著房地產(chǎn)需求的規(guī)模和速度      眾所周知,人口結(jié)構(gòu)和數(shù)量是對(duì)房產(chǎn)需求群體的主要衡量方向,結(jié)構(gòu)的比例和數(shù)量的多少,直接關(guān)系著房產(chǎn)的規(guī)模和速度。  6、投資者的熱度

26、和風(fēng)險(xiǎn)收益規(guī)律嚴(yán)重影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求     股市或投資市場(chǎng)里投資者的態(tài)度,風(fēng)險(xiǎn)投資的長(zhǎng)線和短線的選擇,風(fēng)險(xiǎn)投資規(guī)律的制約等都影響著房產(chǎn)的需求量。    7、消費(fèi)心理影響著房產(chǎn)的需求量     消費(fèi)者的消費(fèi)心理和消費(fèi)偏好是影響購(gòu)買(mǎi)行為的主要原因,例如中國(guó)人在消費(fèi)結(jié)構(gòu)里偏向于房屋購(gòu)買(mǎi)消費(fèi)行為。當(dāng)然對(duì)通貨膨脹的憂慮也加速了購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)來(lái)保值的消費(fèi)心理。3.2影響房地產(chǎn)供給方面的主要因素1、宏觀環(huán)境及國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)供給的影響     同樣國(guó)

27、家宏觀環(huán)境和國(guó)家政策既影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求,也嚴(yán)重影響著房地產(chǎn)的供給。宏觀環(huán)境和政策對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展具有兩方面的作用。    2、房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的高低影響著房地產(chǎn)的供給    對(duì)房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō),房產(chǎn)利潤(rùn)的高低決定著開(kāi)發(fā)房產(chǎn)數(shù)量的多少。利益的驅(qū)使是房產(chǎn)供給量的關(guān)鍵因素。  3、土地供給及土地成本直接影響著房地產(chǎn)的供給     從社會(huì)角度分析,土地的供應(yīng)受自然環(huán)境和地理環(huán)境的制約,具有一定的局限性。土地是不可再生資源,數(shù)量供應(yīng)有限,同時(shí)土地是因其提供的收益才

28、發(fā)揮作用。土地的價(jià)值是土地上產(chǎn)品的價(jià)值而派生出來(lái)的,所以?xún)r(jià)格也必然受此影響。    4、房地產(chǎn)企業(yè)的投資開(kāi)發(fā)方向在一定程度上影響著房地產(chǎn)的供給     房產(chǎn)商在某些樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)方向上定位在高檔還是中檔,或是住宅還是商務(wù)寫(xiě)字樓等等都影響著房地產(chǎn)的供給量。  5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的技術(shù)水平和開(kāi)發(fā)進(jìn)度影響著房地產(chǎn)的供給     房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的設(shè)計(jì)水平、施工項(xiàng)目運(yùn)作水平、招標(biāo)或投標(biāo)的能力高低以及開(kāi)發(fā)進(jìn)度的目標(biāo)規(guī)劃等都直接影響著房地產(chǎn)的近期或遠(yuǎn)期的供給量。 &#

29、160;  6、房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)未來(lái)的預(yù)期影響著房地產(chǎn)的供給    房屋價(jià)格的預(yù)期是根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r、發(fā)展趨勢(shì)和發(fā)展周期而進(jìn)行的。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)根據(jù)國(guó)家政策和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境及市場(chǎng)需求的預(yù)測(cè)等方面來(lái)進(jìn)行房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。同時(shí)也會(huì)參考股市及投資市場(chǎng)相關(guān)的的走勢(shì)來(lái)決策開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。    7、房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況和融資能力是影響房地產(chǎn)供給的一個(gè)重要方面     房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況及企業(yè)資源能力,反映著房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目的承受能力,同時(shí)企業(yè)的融資能力也是影響房產(chǎn)企業(yè)投入開(kāi)發(fā)量的關(guān)鍵因素。3.3供求關(guān)系對(duì)房地產(chǎn)的影響供求關(guān)系對(duì)房地產(chǎn)的影響主要表現(xiàn)在價(jià)格方面。居民購(gòu)房的投資需求總是小于居住需求。因?yàn)榫用褓?gòu)房總是要先滿(mǎn)足 自己的消費(fèi)需求