寧波寫字樓辦公市場分析報告

1、寧波寫字樓辦公市場分析報告壹 寧波市概況一、寧波市自然地理寧波簡稱"甬"，位于我國東海之濱，大陸海岸線中段，長江三角洲南翼，東有舟山群島為天然屏障，北瀕杭州灣，西接紹興市，南臨三門灣，并與臺州的三門、天臺相連，是我國東南沿海重要的港口城市和長江三角洲南翼經(jīng)濟中心。寧波是浙江省八大水系之一，河流有余姚江、奉化江、甬江，余姚江發(fā)源于上虞縣梁湖；奉化江發(fā)源于奉化市斑竹。余姚江、奉化江在市區(qū)"三江口"匯合成甬江，流向東北經(jīng)招寶山入海。整個甬江流域，因雨量充沛，水資源豐富。二、寧波市行政區(qū)劃和人口寧波轄海曙、江東、江北、鎮(zhèn)海、北侖、鄞州六個區(qū)，寧海、象山兩個縣，慈

2、溪、余姚、奉化三個縣級市。全市總面積9365平方公里，人口549.07萬人，其中市區(qū)面積2560平方公里，人口206.91萬人。三、氣候環(huán)境寧波屬亞熱帶季風(fēng)氣候，溫和濕潤，四季分明，年平均氣溫16.2，平均氣溫以七月份為最高，達28.8，一月份最低，為4.2。全年無霜期一般為230天至240天，年平均降水量為1300毫米至1400毫米。五月至九月降水量占全年的60%。四、寧波市綜合實力寧波是中國進一步對外開放的副省級計劃單列市、具有制定地方性法規(guī)權(quán)力的“較大的市”，是全國歷史文化名城、優(yōu)秀旅游城市、環(huán)保模范城市和國家園林城市。綜合實力在全國地級以上城市中居20位。五、寧波市居民收入2004年1

3、4月，市區(qū)居民人均可支配收入為6000元，比去年同期增長18.2%。六、寧波市固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計2004年1-4月，全市完成全社會固定資產(chǎn)投資274.80億元，同比增長60.8%。其中限額以上完成250.50億元，同比增長65.2%。在總計中，工業(yè)投資完成128.65億元，同比增長65.8%；房地產(chǎn)投資完成65.51億元，同比增長64.9%。七、寧波港口發(fā)展及前景 寧波港得天獨厚的自然條件，使其迅猛發(fā)展。目前港口的通過能力和貨物吞吐量均已超過億噸?，F(xiàn)有集裝箱班輪航線100條，月航班480班。全球排名前20位的航運公司均已登陸寧波港。為客戶提供報關(guān)、查驗、金融、保險、船代、貨代等一條龍服

4、務(wù)。加快深水樞紐港和國際集裝箱干線港建設(shè)，適應(yīng)國際貿(mào)易和遠洋集裝箱運輸發(fā)展的需要，寧波港還將規(guī)劃建設(shè)多個超大型國際集裝箱碼頭，到2007年，基本建成國際一流的深水樞紐港和國際集裝箱遠洋干線港，構(gòu)筑上海國際航運中心深水外港，成為浙江省、寧波市的物流龍頭，全面建成集裝箱、礦石、原油、煤炭、液體化工5大中轉(zhuǎn)基地和港口物流信息平臺；全港貨物吞吐量達到2億噸，力爭進入世界5大港口；全港集裝箱的吞吐量將達到500萬TEU以上，爭取進入世界港口前15位，國內(nèi)港口前4位。分析：l 目前寧波市大部分寫字樓辦公場所是以貨代、貨運、船務(wù)、海運等公司。寧波港口的持續(xù)發(fā)展可進一步帶動寧波寫字樓辦公的供需。l 寧波港已形

5、成高速公路、鐵路、航空和江海聯(lián)運、水水中轉(zhuǎn)等全方位立體型的集疏運網(wǎng)絡(luò)，可促進其他行業(yè)的辦公需求。 貳、寧波市寫字樓概況一、寧波市寫字樓分布、供應(yīng)量分析寫字樓區(qū)域分布寧波市其城區(qū)面積比起其他同類城市相對較小，因此寫字樓的分布也較為集中，大致概括其分布主要集中于兩區(qū)域和兩線。l 第一個集中區(qū)域為分布于天一廣場周邊的CBD區(qū)域，這一區(qū)域為寧波的中央商務(wù)區(qū)，也是高檔寫字樓的積聚地。周邊集中了像：華聯(lián)寫字樓、中農(nóng)信、中銀大廈、世貿(mào)中心、保險大廈等一系列高檔寫字樓，因其特殊的地段優(yōu)勢，這一區(qū)域也是各進駐公司租用寫字樓的首選之地。l 另一集中區(qū)域為三江口區(qū)域，三區(qū)沿江而劃，特殊的地理景觀位置，也使許多寫字樓

6、沿江而立。l 另外市區(qū)的兩條交通大動脈也集中了一些辦公寫字樓。沿中山路有東海曙光、中山銀座等。沿百丈路的有：會展中心、彩虹大廈、鄞信大廈等。l 但隨著寧波市政府提出的“東擴西拓，南居北工”戰(zhàn)略思路的實施，寧波的城區(qū)面積不斷擴大，部分小體量的適宜剛剛起步而又注重公司形象的中小企業(yè)辦公的寫字樓，在寧波的各區(qū)都有所呈現(xiàn)。寫字樓供應(yīng)量區(qū)域分布比較從寫字樓供應(yīng)量來看，海曙區(qū)數(shù)量最多，供應(yīng)量最大，江東區(qū)次之，江北區(qū)最少。2003年寧波寫字樓交易情況（圖示）二、近幾年寧波寫字樓發(fā)展總述 寧波寫字樓發(fā)展里程簡述與住宅一路走高的發(fā)展脈絡(luò)不同，寧波寫字樓市場有其自身的演繹軌跡，總體呈波浪狀態(tài)發(fā)展。世紀(jì)年代初期，寧

7、波寫字樓曾有過一段繁榮史，但到了年代后期，行情就一直陷入低谷。由于樓宇規(guī)模較小、形式單一，有的現(xiàn)在還在消化。同時，寧波寫字樓市場的價格也與其他地市有所不同。有些與寧波經(jīng)濟發(fā)展水平相同的城市，寫字樓銷售的價格往往要高出住宅價格的，但寧波房地產(chǎn)市場上住宅價格卻時常高于辦公用房。這主要是由于以前寫字樓市場的不景氣，此類物業(yè)大多由“爛尾樓”改建而來。近幾年，隨著寧波經(jīng)濟的迅速增長，城市面貌的日新月異，各行業(yè)對辦公物業(yè)的需求也在不斷增長，使當(dāng)?shù)氐膶懽謽鞘袌鲋鸩缴郎兀蠖啻媪繉懽謽潜幌M。特別是年后，寧波經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)進入了高速發(fā)展時期，城市化建設(shè)進程不斷加快，高科技、金融、物流以及其他相關(guān)服務(wù)性行業(yè)

8、蓬勃發(fā)展，作為寫字樓主要消費層的民營企業(yè)也發(fā)展迅速，這些都為寧波寫字樓的復(fù)蘇與發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。企業(yè)辦公需求與寫字樓需求對比據(jù)統(tǒng)計，寧波市企業(yè)注冊數(shù)量逐年上升，僅三資企業(yè)就已達到家之多；世界強企業(yè)中已有家在寧波設(shè)立分支機構(gòu)。新的寫字樓項目卻供應(yīng)不足，企業(yè)快速增長與寫字樓的匱乏形成了鮮明對比，致使供需失調(diào)。寫字樓發(fā)展前景需求量的不斷高漲，用房單位對辦公要求的日益提高，極大刺激了寧波寫字樓物業(yè)的急劇升溫。東海曙光高檔寫字樓推出半個月便告售罄。據(jù)了解，目前市場上寫字樓的出租率普遍較高，像中銀大廈、中保大廈、都是滿租，而一些普通品質(zhì)的寫字樓入住率也已達到以上。業(yè)內(nèi)人士指出，寫字樓市場的脈搏總是與城市經(jīng)濟

9、的大動脈同步跳動的。從寧波經(jīng)濟的發(fā)展態(tài)勢、經(jīng)濟發(fā)展結(jié)構(gòu)及市場供需情況分析，寫字樓市場新一輪發(fā)展周期已經(jīng)啟動。隨著新生用房企業(yè)的不斷涌入，特別是未來杭州灣大橋的建成及“長三角州”經(jīng)濟一體化，加之住宅建設(shè)的相對舒緩，將給寧波寫字樓市場帶來無限商機，寫字樓將是今后房地產(chǎn)業(yè)的亮點，高品質(zhì)的寫字樓更是樓市“新寵”。三、寧波市寫字樓銷售市場、租賃市場概況一、海曙區(qū)1、區(qū)域簡介海曙區(qū)地處寧波市中心，東臨奉化江，北瀕余姚江，西南與鄞縣接壤。全區(qū)面積28.7平方公里，常住人口29.3萬，轄8個街道辦事處。海曙區(qū)系中共寧波市委、寧波市人民政府所在地，是全市政治、經(jīng)濟文化中心。2、區(qū)域環(huán)境海曙區(qū)地處寧波市最繁華的地

10、段。寧波新華聯(lián)商廈、長發(fā)商廈、城隍廟商城等全市規(guī)模最大的綜合商場，大苑、新園、華僑、金龍等涉外星級賓館幾乎都集中在區(qū)內(nèi)，一批諸如天一廣場、樂購超市、新一佳、農(nóng)工商、好又多、歐尚等一批大廣場、大超市和大賣場競相駐入。市主要金融機構(gòu)及商檢、海關(guān)等部門也都設(shè)在海曙區(qū)。3、區(qū)域配套設(shè)施海曙區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完善，交通便捷。轄區(qū)內(nèi)有鐵路寧波客運站、汽車南站，距寧波櫟社機場僅8公里，與寧波港客運站僅一橋之隔，滬杭甬高速公路寧波市區(qū)出入口設(shè)在海曙區(qū)，所有的市內(nèi)公交線路和出租汽車幾乎全由海曙輻射市區(qū)的四面八方。4、海曙區(qū)銷售、租賃項目概況海曙區(qū)寫字樓銷售市場基本資料案名都市仁和中心售樓處現(xiàn)場電話87329666區(qū)域海

11、曙區(qū)藥行街開發(fā)商寧波冠華置業(yè)有限公司代理商自售規(guī)劃設(shè)計浙江省建筑設(shè)計研究院產(chǎn)品組成公寓、寫字樓戶數(shù)494戶交房日期2005年10月基地面積9700平方米建面73399公開日期2003年下半年容積率6.9綠化率19.1銷售率80%物業(yè)管理寫字樓3元/月公寓1.8元/月工程進度結(jié)構(gòu)車位單價27萬（估計）產(chǎn)品形態(tài)建筑形態(tài)棟數(shù)總建面戶數(shù)樓層均價公寓1棟約4萬多m219233F1.1萬-1.3萬寫字樓1棟約3萬多m230229F1萬左右面積配比戶型公寓面積范圍寫字樓面積范圍客源3R150平方米寫字樓部分單元面積為80-100平方米，可自由組合分割大部分公司為自買自用（貨代、貿(mào)易公司比例較大）4R185平

12、方米5R191平方米案名中央商座天一商務(wù)中心匯金大廈位置位于大沙路中部中山東路與開明街交匯處開明街與和義路交叉口之東南開發(fā)商恒江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司外商獨資寧波孫氏開發(fā)公司寧波寧興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司產(chǎn)品寫字樓寫字樓、公寓寫字樓代理商寧波迪賽自售寧波艾迪設(shè)計有限公司均價7600元1萬左右不對外公開銷售銷售率90%90%100%樓層9F26F916F為寫字樓29F總建面2萬m2寫字樓5萬m2 5.8萬m2戶型面積范圍：20400 m2 主力面積：80100 m2 寫字樓可自由分割，主樓部分大都整層出售寫字樓可自由分割備注6部電梯、層高3.3米9部名牌垂直電梯、有VIP會所 大堂挑高10米，6部進口名

13、牌電梯客源60%業(yè)主自買自用（主要是做外貿(mào)、貨代等）40%為投資大部分業(yè)主自買自用（主要是做外貿(mào)、貨代、物流等）部分為投資開發(fā)商保留部分房源為自己辦公場所、其余大部分內(nèi)部關(guān)系戶夠買分析：l 海曙區(qū)集中了寧波大部分高檔次的寫字樓，尤其以天一廣場周邊的CBD區(qū)域，這一區(qū)域為寧波的中央商務(wù)區(qū)，也是高檔寫字樓的積聚地。l 近期內(nèi)，海曙區(qū)CBD版圖內(nèi)的寫字樓大都為在建期房，地段、環(huán)境、商務(wù)氣氛較好。l 海曙區(qū)內(nèi)的寫字樓不管從樓宇配套設(shè)施、區(qū)域環(huán)境，在建的寫字樓品質(zhì)都較高（高速電梯、VIP會所、游泳池、及休閑場所），代表了當(dāng)前寧波寫字樓辦公檔次。l 都市仁和中心自推出市場由于地理位置等因素價格一漲再漲，且

14、銷售情況不錯（現(xiàn)銷售率為80%），目前寫字樓均價在1萬左右。但從五一后客源明顯較少，大多客戶持觀望狀態(tài)。其主要賣點是緊鄰天一廣場。l 中央商座主要滿足了目前寧波中小企業(yè)辦公市場需求，但是一層部分為菜市場，這在一定程度上影響該項目的辦公檔次。l 天一商務(wù)中心及其本身優(yōu)越的地理位置，再加上良好的配套設(shè)施（如9臺名牌垂直電梯、VIP會所、超大恒溫的游泳池等）形成了較高品質(zhì)的樓盤。自開盤以來銷售非常不錯。l 但是從今年五一后，房地產(chǎn)相關(guān)政策的推出，在調(diào)研過程中了解到各售樓處銷售情況并不理想，大部分意向置業(yè)者持觀望狀態(tài)。（近期天一商務(wù)中心、都市仁和中心、中央商座樓盤中，來看房的客源并不多，和以前相比有較

15、大差距）l 商務(wù)樓宇的開發(fā)建設(shè)將進一步拓展海曙區(qū)經(jīng)濟發(fā)展空間，增強經(jīng)濟發(fā)展的后勁和活力，同時，也進一步優(yōu)化提升海曙區(qū)功能和形象，推進海曙區(qū)"兩高""兩區(qū)"建設(shè)進程。海曙區(qū)寫字樓租賃市場物業(yè)名稱中農(nóng)國際商廈華聯(lián)大廈寫字樓世貿(mào)大樓位置中山東路東渡路東渡路總樓層36F25F18F出租率90%100%85%租金3.0元/平方米·天（含物業(yè)管理費、空調(diào)費、電梯費）水電費自理1.3-4元/平方米·天（根據(jù)位置、樓層、裝修程度等不同定價）1.54元/平方米·天(帶簡裝修)綜合服務(wù)費3元/月、裙樓2.8元/月，公共設(shè)施費4.8元/年，水電自

16、理，電梯、空調(diào)費用按建筑面積分攤物業(yè)內(nèi)容保安、保潔、設(shè)施修繕、會議室場所租賃商務(wù)中心、會議室租賃、設(shè)施修繕等服務(wù)保安、保潔、商務(wù)（主要為打字、復(fù)印）、修繕等服務(wù)面積一層分13戶，面積從30-150平方米一層約20余戶，面積大小不一60、70、80、100、120等平方米，房間挑高5米主要辦公客戶貨運、貨代、貿(mào)易等公司貨運、貨代、航運、化妝等公司網(wǎng)絡(luò)設(shè)計、裝飾、貿(mào)易、電腦等公司配套景觀電梯大堂設(shè)有咖啡廳、商業(yè)銀行ATM等、6部客梯1部貨梯5部電梯（無中央空調(diào)）備注裙樓1-7F屬華聯(lián)商廈并有銀河證券、工商銀行裙樓為銀泰百貨裙樓為頤高數(shù)碼廣場， 物業(yè)名稱靈橋?qū)懽謽鞘兰o(jì)廣場人保大廈位置藥行街中山東路大

17、來街總樓層22F28F25F出租率86%80%99%租金1.2元/平方米·天，綜合服務(wù)費2.5元/月，公共設(shè)施費2.4元/年（電梯、空調(diào)按建筑面積分攤，水電自理1.38元/平方米·天4.3元/平方米·天（物業(yè)費、電梯、空調(diào)全含）物業(yè)內(nèi)容商務(wù)中心、普通修繕服務(wù)及保安保潔等內(nèi)容商務(wù)中心、普通修繕服務(wù)及保安保潔等內(nèi)容24小時空調(diào)、熱水商務(wù)服務(wù)、基本物業(yè)服務(wù)等面積130等平方米主要面積為77.47、84.11平方米一層10戶，面積分別為23、30、45、70、100、110平方米主要辦公客戶廣告設(shè)計、廣告企劃、裝飾、貿(mào)易等公司客戶群比較雜亂（裝飾、貿(mào)易等）1-9F人保公司

18、，貨代、貨運、航運等公司配套大堂設(shè)有商務(wù)中心設(shè)有咖啡廳、健身房等大堂設(shè)有商務(wù)中心4部三菱客梯、1部貨梯備注4部電梯、電梯旁有超薄傳媒電視等裙樓為商業(yè)網(wǎng)點19F-24F為客房寧波大的貨代公司大多集中在此，如馬士基等物業(yè)名稱陽光大樓平安大廈銀河大廈位置中山東路長春路樓層22F18F17F出租率100%100%100%租金綜合服務(wù)費2.53元/月，公共設(shè)施3.6元/年綜合服務(wù)費2.75元/月、電梯費用分攤只整層出售（每層20多個大小不一的房間物業(yè)內(nèi)容、保安、保結(jié)、修繕等內(nèi)容機票代理、保安保結(jié)、修繕等內(nèi)容保安等（物業(yè)服務(wù)不完善）面積面積范圍為60、60-150、150-300、300以上， 主要為20

19、多平方米 主要辦公客戶律師事務(wù)所、貿(mào)易、進出口、信息產(chǎn)業(yè)貿(mào)易、紡織、策劃等小規(guī)模公司寧波旅游局、寧波司法局等配套大堂設(shè)有機票代理電梯、中央空調(diào)備注裙樓為天一證券裙樓為建設(shè)銀行、雅戈爾專買等大堂比較混雜分析l 目前海曙區(qū)寫字樓租賃市場的出租率為85%以上（華聯(lián)大廈寫字樓、陽光大樓的出租率為100%），從以上數(shù)據(jù)反映海曙區(qū)寫字樓辦公租賃市場較好。l 目前海曙區(qū)有許多中小規(guī)模企業(yè)以個人名義在高層公寓樓辦公。一來因為海曙區(qū)寫字樓房源較緊，企業(yè)業(yè)主找不到合適房源，二來海曙區(qū)寫字樓租價的不斷上漲，對于小規(guī)模企業(yè)來說高層公寓從各個方面來說是不錯的選擇。l 海曙區(qū)的地理位置（特別是天一廣場周圍區(qū)域的CBD）決

20、定了海曙區(qū)寫字樓租賃市場是其它區(qū)域不可比擬的。l 車位嚴(yán)重不足。l 物業(yè)管理不是很到位。二、江東區(qū)1、江東區(qū)簡介 江東區(qū)位于寧波城區(qū)東部，全區(qū)常住人口20.7萬人，總面積37.7平方公里。在寧波市城市化過程中，江東區(qū)作為重點建設(shè)的城區(qū)，是寧波城區(qū)向東連接寧波經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、大榭開發(fā)區(qū)和東方大港北侖港的紐帶。寧波的科技工業(yè)園區(qū)以及該園區(qū)的專業(yè)分園江東科技園區(qū)就坐落在江東區(qū)境內(nèi)。 2、交通環(huán)境 江東區(qū)地理位置優(yōu)越，交通便捷。 城區(qū)西南的櫟社國際機場，已開辟包括香港、澳門、泰國在內(nèi)的30多條國內(nèi)、地區(qū)及國際航線，每周始發(fā)航班170多次；城區(qū)東面有30萬噸船可以候潮進出的北侖港，年吞吐量已突破

21、100萬標(biāo)箱，與100多個國家和地區(qū)開通了519條航線，每周班期200多班，設(shè)有集裝箱、煤、礦石、油碼頭；滬、杭、甬高速公路與沿海國道主干線在江東區(qū)交匯，2006年杭州灣大通道建成后，寧波距上海車程從3小時縮短為1.5小時；區(qū)域交通發(fā)達，通過公、鐵主干道，與北侖港、寧波經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、寧波保稅區(qū)和大榭開發(fā)區(qū)緊緊相連。3、江東區(qū)銷售、租賃項目概況江東區(qū)寫字樓銷售市場基本資料案名寧波波特曼中心售樓處現(xiàn)場電話87373188-1406區(qū)域彩虹北路開發(fā)商寧波大榭開發(fā)區(qū)寶業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商寧波金百利服務(wù)有限責(zé)任公司規(guī)劃設(shè)計波特蔓（浙江）建筑設(shè)計股份有限公司產(chǎn)品組成公寓、寫字樓戶數(shù)866戶交房日期

22、2006年1月基地面積22913平方米建面110568公開日期2004年2月容積率5.77綠化率16%工程進度結(jié)構(gòu)物業(yè)管理寧波波特曼物業(yè)管理有限公司管理費銷售率80%產(chǎn)品形態(tài)建筑形態(tài)棟數(shù)總建面戶數(shù)樓層均價公寓2棟5191569829F1.7萬-1.8萬寫字樓1棟2852416826F1.6萬左右面積寫字樓每層7戶，面積從99289平方米不等，精裝修配套3.5米/秒的高速電梯 ,2000平方米覆頂車道大廳,光纖入戶，無限網(wǎng)絡(luò)，出入“一卡通”，智能安防等基本資料案名新天地（二期）售樓處現(xiàn)場電話87923668區(qū)域江東世紀(jì)大道交界出處開發(fā)商寧波新恒德置業(yè)代理商寧波迪賽產(chǎn)品組成小高層、高層總戶數(shù)107

23、7戶交房日期2006年下旬基地面積建面21公開日期2004年7月容積率2.99綠化率銷售率51%物業(yè)管理費小高層1.1元高層公寓1.5元寫字樓2元工程進度結(jié)構(gòu)車位單價未推出產(chǎn)品形態(tài)建筑形態(tài)棟數(shù)樓層面積范圍均價公寓79F-5棟18F-2棟99.2161.76500（約）寫字樓521F-2棟25F-2棟26F-1棟131.5、171.87500（約）配套近3000帶露天泳池的中庭花園；豪華雙會所。備注1） 新天地（二期）寫字樓共分5棟，其中3棟未棟推出（目前是世紀(jì)大道板塊乃至全寧波最大規(guī)模的寫字樓群之一）。2） 從推出2棟寫字樓銷售情況來看是較為理想的，其中一棟只剩下一層，大多業(yè)主半層和整層購買。

24、3） 一層商鋪未推出。4） 18F公寓銷售情況不是很好，特別131.5戶型設(shè)計不是理想。案名東城·百匯華宏國際中心位置江東區(qū)百丈東路百丈東路與中興路附近開發(fā)商寧波市江東東城房屋開發(fā)公司寧波華宏集團置業(yè)有限公司產(chǎn)品住宅、商鋪、寫字樓寫字樓代理商瑞獅地產(chǎn)策劃咨詢有限公司寧波迪賽均價8100元左右8500左右（估計）銷售率剛開始銷售受大市場情況的影響，銷售情況不是很理想100%樓層寫字樓為15F19戶型戶型面積大部分在150平方米左右155平方米2000多平方米可自由分割配套多種寬帶接入方式、緊貼寫字樓空中花園為商務(wù)洽談、休閑場所酒店級公共部位裝修標(biāo)準(zhǔn)、3部高速電梯和一部景觀電梯、全落地玻

25、璃景觀窗備注寫字樓1-2F商鋪只租不售，單元空間分割自由大堂挑高13.8米，辦公3.7米層高分析：根據(jù)市場調(diào)查研究可把江東區(qū)寫字樓辦公市場重點區(qū)域劃分為：以百丈路為主軸的未來發(fā)展板塊和以世紀(jì)大道為主軸的未來規(guī)劃發(fā)展板塊。百丈路為主軸的重點個案板塊分析：l 東港大酒店開發(fā)的波特曼中心引入了商務(wù)綜合體概念，寫字樓、酒店和公寓共享裙樓內(nèi)的休閑、健身、餐飲、會議等場所。意在把酒店的高水準(zhǔn)管理和服務(wù)向公寓和寫字樓延伸，同時讓中心的人流、信息流最大限度地交匯，營造富于活力的商務(wù)氛圍。目前屬寧波市最高檔次的在建寫字樓。l 寧波波特曼中心設(shè)計了底下四層共享空間，增強了波特曼中心的空間感和場所感l(wèi) 寧波波特曼中

26、心率先在寧波將四星級酒店物業(yè)管理引入寫字樓，更好的詮釋了軟性服務(wù)的內(nèi)涵。l 江東區(qū)目前有一處空置多年的“爛尾樓”天龍大廈（約20多層）。l 由于海曙區(qū)受土地的限制，今年來寧波大部分寫字樓的開發(fā)重點集中在江東區(qū)（主要在百丈路一帶，如波特曼中心、華宏國際中心、東城·百匯、嘉匯國貿(mào)中心的開發(fā)），這一區(qū)域?qū)⑹菍幉ㄊ行碌腃BD。l 波特曼中心、華宏國際中心、東城·百匯、嘉匯國貿(mào)中心的開發(fā)，不管從品質(zhì)，配套，管理將給寧波寫字樓市場帶來新的革命,也縮小了寧波寫字樓的需求比例。世紀(jì)大道為主軸的重點個案（新天地）板塊分析： 優(yōu)勢l 隨著寧波城市中心東移，東部建設(shè)的啟動，該區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿^大

27、。l 路網(wǎng)體系較好，出入市區(qū)較便利。l 區(qū)域個案代表的新天地是寧波目前在建設(shè)的最大的寫子樓群，形成一定規(guī)模。劣勢l 以世紀(jì)大道為主軸的寫字樓辦公市場目前整體上尚處于起步階段，尚未形成良好的辦公氛圍。l 商服明顯不足，生活機能不強。江東區(qū)寫字樓租賃市場物業(yè)名稱彩虹銀座會展中心中山首府位置彩虹北路百丈路中山東路樓層22F29F出租率90%80%85%租金南向為2.4元/平方米·天，北向為2.2元/平方米·天（含水電費、物業(yè)費、電梯空調(diào)費）1.18元/平方米·天（帶簡裝）1.1元/平方米·天綜合服務(wù)費1.7元/月，公共設(shè)施費1.7月/年，電梯費分攤，水電自理物

28、業(yè)內(nèi)容普通的保安、保潔、修繕等服務(wù)商務(wù)中心、普通的保安、保潔、修繕等服務(wù)商務(wù)中心、普通的保安、保潔、修繕等服務(wù)面積40、50等平方米一層約11戶左右主要辦公客戶貿(mào)易、石油化工等公司規(guī)劃局、測繪設(shè)計、進出口公司等貿(mào)易等公司配套中央空調(diào)、電梯2部、電梯旁超薄傳媒電視無中央空調(diào)，大堂有咖啡廳備注一層為中國農(nóng)業(yè)銀行、科達電器等公司一層為中國銀行、廣發(fā)銀行、中信實業(yè)等物業(yè)名稱濱江大廈鄞信大廈碧華閣位置中山東路百丈東路中興路樓層20F28F24F出租率90%90%80%租金1.15元/平方米·天，綜合服務(wù)費2.5元/月，公共設(shè)施費3.6元/年（電梯、空調(diào)費分攤）2元/平方米·天，（含電

29、梯、空調(diào)費），物業(yè)費2.5元/月0. 7元/平方米·天（物業(yè)等費用全免）物業(yè)內(nèi)容普通的修繕服務(wù)、保安、保潔等服務(wù)內(nèi)容有商務(wù)中心、職工餐廳物業(yè)服務(wù)不完善面積120、205等平方米面積主要為80-120平方米面積主要為80-120平方米主要辦公客戶雅戈爾、迪塞等公司鄞州銀行辦公室貿(mào)易、裝飾等公司主要為小企業(yè)如裝飾公司等配套電梯4部客梯和1部貨梯，電梯旁配置超薄電視備注裙樓雅戈爾專賣裙樓為鄞州銀行、海通證卷、興業(yè)銀行裙樓為杉杉專賣物業(yè)名稱創(chuàng)時代商務(wù)館彩虹廣場位置百丈東路百丈路樓層9F25F出租率99%80%租金1. 1元/平方米·天（物業(yè)等費用全免）2.5元/平方米·天

30、（含物業(yè)費，電費自理），綜合服務(wù)費3.5元/月物業(yè)內(nèi)容保安等（物業(yè)服務(wù)不到位）有償代購機票、有償及無償修繕服務(wù)面積面積可自由分割、現(xiàn)只剩下一套50多平方米的房間26-40平方米、100多平方米等可自由分割主要辦公客戶貿(mào)易、裝飾、廣告等鄞州建筑質(zhì)檢、鄞州規(guī)劃局和華泰集團等公司配套只有一部電梯（配套不完善）高速電梯，電梯旁設(shè)置超薄傳媒電視備注辦公業(yè)主主要為一些小規(guī)模公司裙樓為郵政局、有停車廣場江北區(qū)1、江北區(qū)簡介江北區(qū)座落于長江三角洲南翼的姚江和甬江北岸，江北區(qū)是寧波市中心城區(qū)的組成部分，全區(qū)面積208平方公里。轄4鎮(zhèn)1鄉(xiāng)和4個街道，人口27萬。2、交通環(huán)境區(qū)內(nèi)蕭甬鐵路橫貫東西，329國道、34省

31、道在區(qū)內(nèi)交匯， 鐵路寧波北站和散貨作業(yè)區(qū)座落境內(nèi)，櫟社機場、杭甬高速公路、北侖港近在咫尺。 3、江北區(qū)寫字樓租賃市場物業(yè)名稱茗雅苑茗雅苑（生堂路）大時代廣場樓層9F6F出租率100%90%90%租金1.1元/平方米·天，綜合服務(wù)費1.8元/月，電梯分攤。1元/平方米·天（含物業(yè)費）0. 65元/平方米·天，綜合服務(wù)費2.8元/月，公共設(shè)施費3.6元/年，（電梯費分攤，無中央空調(diào)）物業(yè)內(nèi)容基本的物業(yè)管理和設(shè)施修繕等內(nèi)容基本的物業(yè)管理和設(shè)施修繕等內(nèi)容基本的物業(yè)管理和設(shè)施修繕等內(nèi)容主要辦公客戶航運、海運、船務(wù)、旅游、貿(mào)易等公司航運、海運、船務(wù)、貿(mào)易、裝飾，律師事務(wù)所等公

32、司備注裙樓為江北區(qū)行政服務(wù)中心、二層為寧波中策動力機電公司一層為公安消防辦公企業(yè)大小檔次不一分析： 江北區(qū)由于地理位置和環(huán)境等因素，寫字樓辦公市場明顯與海曙區(qū)和江東區(qū)有較大差距。且辦公公司較雜，規(guī)模較小。（目前大時代廣場辦公條件和環(huán)境還不錯）肆、綜述：目前寧波寫字樓銷售市場分析： 優(yōu)勢l 從寧波經(jīng)濟的發(fā)展態(tài)勢、經(jīng)濟發(fā)展結(jié)構(gòu)及市場供需狀況分析，寧波寫字樓市場新一輪周期剛剛開始啟動，只要寫字樓市場不在同一檔次的供應(yīng)區(qū)域發(fā)生“大撞車”，其發(fā)展前景應(yīng)被看好。l 由于寧波寫字樓市場目前正處于逐步升溫階段，存量基本消化完畢，而新盤供應(yīng)量又相對不足，導(dǎo)致市場對各檔次寫字樓都出現(xiàn)了一定的供需缺口。l 開發(fā)商敢

33、在寫字樓市場下注，看重的是寧波城市的活力。l 從調(diào)研樓盤的銷售率來看，寫字樓樓盤的銷售率都在80%以上，這是隨著城市擴張、港口發(fā)展、寧波杭州灣跨海大橋建設(shè)，城市地位、經(jīng)濟總量和外向度及集聚能力將進一步提高，大量涌現(xiàn)的外貿(mào)、船務(wù)、貨代公司，外國企業(yè)辦事處，金融機構(gòu)和創(chuàng)業(yè)型企業(yè)將為寫字樓消費提供有力的支撐。l 從寫字樓銷售面積來看，越來越趨向于靈活性，小的4050平方米，大的上百平方米，便于業(yè)主根據(jù)自己的需求夠置。l 寫字樓所有權(quán)也趨向于多樣性，從原來的國有、集體所有轉(zhuǎn)向企業(yè)所有、個人所有。l 未來兩年內(nèi)，像東海曙光、中寧大廈、都市仁和中心、天一豪景等寫字樓的交付將大大縮小寧波寫字樓的需求量。l 寫字樓市場目標(biāo)客戶定位趨于明確。劣勢l 但是今年五一后銀行的貸款門檻的提高，利率的提高，直接沖擊商業(yè)用房，特別是寫字樓，寫字樓熱銷的勢頭就象潑了冷水開始降溫。l 在交易稅方面，從去年下半年開始寫字樓交易買賣，要交營業(yè)稅5.55%，這使寫字樓自由買賣受到很大的影響。l 近期時間又在傳言要推出房屋買賣要交20%個人所得稅，使寫字樓買賣市場首先受到影響這無須