東方巴黎尾房包裝思路

1、東方巴黎尾房包裝思路一、市場調(diào)研與分析1）國家房產(chǎn)政策： 國家一系列的政策的出臺使住房的銷售產(chǎn)生一定影響。2）區(qū)域競爭對手分析：A.“佳境天成”：價格稍低；建筑外立面明朗，但朝向設(shè)計不太合理。B.“綠海星城國際”：高層，酒店式公寓，電梯出入，但價格偏高。3）尾房市場現(xiàn)狀： 人氣不旺、客流量少、價位偏高去化難。二、項目分析與定位1）項目（剩余房源）資料：A.數(shù)量： 140套，其中小復(fù)式 58套；公寓 41套；普通戶型： 41 套B. 戶型及面積：小復(fù)式： 81-102 ；公寓： 54-83 。2）項目劣勢分析：A.無價位優(yōu)勢，去化難；B.戶型面積偏??；部分房型設(shè)計不合理。3）項目優(yōu)勢分析：A復(fù)式

2、樓，上上下下有益健康；B起居空間與居住空間分為上、下兩層，樓上樓下空間自由，生活有層次、有情趣；C小復(fù)式，有性價比優(yōu)勢；D公寓樓，小天地，享自我生活；E小公寓，總價低，可輕松擁有；F東方巴黎地處安源新區(qū)核心地段 ，升值潛力無限所以本項目有地段優(yōu)勢。4）市場機會點：花單層樓房的錢，得雙層樓享受；低總價，年輕人可輕松 擁有一套屬于自己的房子。5）市場威脅點：A戶型小不符合萍鄉(xiāng)人民的居住習(xí)慣；B區(qū)域競爭（佳境天成、綠海星城國際）對手帶來壓力，競爭激烈；C套數(shù)較多、抗性強；D價格優(yōu)勢不明顯。6）市場定位： 別致小復(fù)式，多層價格得別墅享受。個性小公寓，別樣天地輕 松擁有。三、包裝方案廣告總體策略： 不能

3、從理性的訴求來說明， 如果消費者一旦陷入理性思考的 話是不會購買尾房的。 因為尾房在消費者的心目中就認為是不好的房子， 但是在 我們看來，尾房不是爛房子， 而是缺點表現(xiàn)得明顯的房子， 質(zhì)量上是沒有任何問 題的；并且尾房也不是一無是處，只要把尾房的優(yōu)點放大，蓋過其缺點即可。小復(fù)式:1) 市場定位：東方巴黎屬高檔住宅區(qū)，是社會高層人士之選擇 .小復(fù)式為高尚住宅區(qū)內(nèi)的氣派房源；小復(fù)式是一種身份、地位的象征，住小復(fù)式的業(yè)主是懂得享受生活、有層 次的人。2) 傳播思路：在小復(fù)式的包裝上要易感性訴求點為主， 激發(fā)消費者的購買沖 動，沖破理性思維的防線。所以我們的訴求主線是：理性有罪，沖動有理：擁有小復(fù)式，

4、即擁有健康，又可以欣賞無限美景，視野廣闊，心胸也會隨之 開闊擁有小復(fù)式，可節(jié)約能源，迎合了國家“建設(shè)能源節(jié)約型社會”的要求。擁有小復(fù)式，拓寬了生活空間，生活可以更加豐富， 滿足不同人的不同需求。目標人群： 2528 歲的年輕人，向往一種小資情調(diào)的生活倡導(dǎo)一種買閣樓享受生活的方向，同時通過媒體渲染一種家庭的溫馨和浪 漫。通過親切的生活畫面來增強與客戶溝通的親和力 ，著重通過“家”和 “愛情” 來表現(xiàn)，打造出小資情調(diào)的婚房。文案表現(xiàn)：情定巴黎，浪漫滿屋距離近了，情更濃了（延伸）畫面表現(xiàn)：情定巴黎，浪漫滿屋： 父親與兒子在樓上臥室里廝殺，婆婆在樓下廚房里張羅，妻子在琴房里輔導(dǎo)孩子練琴。生活其樂融融不

5、是沒有理由的，在這里他們有更多的空間和自由來支配，生活、幸福就是這么簡單。丈夫在書房安靜的看書，妻子在樓下廚房快樂的忙碌，兒子在自己的天地模型房里奮斗著，在這里有你想要的任何空間，輕松實現(xiàn)夢想的未來。 距離近了，情更濃了 一家三口，妻子抱著孩子依偎在丈夫的懷里在窗臺上遙望、欣賞璀璨夜空的畫面。送家一片別樣的空間，送你一個別致的享受，一個溫馨的家。 一家三口在家爬樓梯，快樂的追逐著 / 在健身房的跑步機上鍛煉。 擁有樓梯，擁有更多的健康和生活情趣。公寓市場定位：年輕人的個性空間；輕松的投資選擇（附加價值）小公寓是屬于年輕人一片個性的小天地購買小公寓不必承受很大的經(jīng)濟壓力小公寓是一種適合年輕人的，

6、門檻較低的房產(chǎn)投資方式傳播思路: 因為是年輕人的個性空間，所以要打動年輕人，就要凸顯個性， 倡導(dǎo)一種時尚個性的小資生活情調(diào)， 以比較新穎的方式來吸引人的眼球。 所以我 們的傳播思路是：將個性進行到底小公寓，讓您的生活和別人不一樣；小公寓，讓你的人生從此充滿驚喜。目標人群： 22-25 歲的個性年輕人倡導(dǎo)一種個性自我的空間， 同時用媒體來渲染住在公寓里每天將擁有不一樣 的生活驚喜， 通過個性的畫面和文字來激起年輕人的購買沖動， 打造出一個與眾 不同的公寓。文案表現(xiàn)：等你來“艷寓” “艷寓”來襲（延伸）畫面表現(xiàn)：等你來“艷寓”一扇打開的門， 一把虛位以待的椅子， 另一把椅子上坐著一個口銜玫瑰花的

7、女子 擁有“艷寓”，你的生活從此改變“艷寓”來襲一套公寓， 罩在一個男子頭上， 只剩下身子露出外面， 公寓上面躺著一名性 感的女子 擁有“艷寓”，驚喜從天而降。四、銷售準備1）、銷售道具：A. 室內(nèi)裝修效果圖，（古典、簡約、溫馨、浪漫等不同風(fēng)格）可滿足不同層 次客戶的不同需求。（可在網(wǎng)絡(luò)上找到）B. 家俱配置圖，（可在網(wǎng)上找到）C. 樣板房（若樣板房有難度可做模型）更加直觀。D. 海報 POP促進性傳播，在售樓現(xiàn)場使用 POP吸引看樓人群，使客戶對東方 巴黎形成進一步認知、理解，促進購買決策形成。五、銷售推廣1）、廣告宣傳： 報紙廣告，海報，短信，宣傳單頁，展板，易拉寶，巨幅、 橫幅、噴繪廣告

8、，加強累積性傳播進行樓盤形象、賣點的訴求，產(chǎn)生影響作用。 條幅廣告要掛在顯著地段，更有視覺沖擊力。2）、價格策略A. 定價原則：整個銷售推廣過程打著讓部分利給消費者的旗幟 ，在降幅不大的情況下我們 必須配合宣傳，給消費者營造一種讓利售房不是主要目的，回饋客戶、并幫助客 戶享受生活才是主要的。價格不應(yīng)有太大的波動 （差價太大這樣不僅給已購的客戶利益和精神上帶來 沉重打擊，也損害了開發(fā)商的市場形象，不便以后二期的銷售）。B. 價格走勢：別致小復(fù)式和個性小公寓是產(chǎn)品新的定位 ，應(yīng)在它原來價位的基礎(chǔ)上考慮到 新的定位，它的價格走勢還要根據(jù)今后的銷售情況而定。C. 現(xiàn)場銷售：隱性降價：價格策略主要措施就

9、是降價，但是降價也不能完全大張旗鼓的降 價，尾盤降價策略要采取更具人情味的方式，就是所謂“隱性降價”，如降低首 付款、送裝修、送物業(yè)、為客戶提供更周到便利的服務(wù)等。顯性降價：按現(xiàn)階段的促銷將優(yōu)惠進行到底。D. 營造口碑好品牌不僅是修建出來的，也是住出來的，當有了口碑后，自然價值和人氣都會上去的，所以可以借助一期業(yè)主來營造極好的口碑。他們的口碑是項目最好的傳播方式，以家庭為單位開展才藝、拔河、游泳比賽、答謝會、睦鄰活動、東方巴黎征文等形式的活動，展示東方巴黎業(yè)主的豐富文娛生活，增加業(yè)主間的交流，最主要的是為樓盤做宣傳。在這個物欲橫流的社會，氛圍是很重要的，感染 力也是不容忽視的 ，我們通過一期業(yè)

10、主營造生活氛圍使持幣觀望著感受到自己入 住后的感受能下決心來購房，而且也體現(xiàn)了開發(fā)商對已交出的工程的繼續(xù)關(guān)注， 有利于提升開發(fā)商的形象。制造關(guān)聯(lián)性傳播 ，提高知名度、美譽度；利用突發(fā)事件制造事件變新聞報道、專欄文章，形成口碑，聚集人氣。E. 其它活動：老業(yè)主帶意向客戶送神迷小禮物，最后簽下來的可獎勵：一個1000，兩個2000由老業(yè)主帶來的客戶額外享有優(yōu)惠。引導(dǎo)式消費， 給客戶裝修建議或者幫客戶聯(lián)系專業(yè)的室內(nèi)設(shè)計顧問， 免費贈 送裝修方案或者裝修打折。在這個期間預(yù)定的客戶另可贈送購物券、優(yōu)惠券 （如心連心、 南昌百貨和沃爾瑪購物廣場或者健身房、美容室）六、案場執(zhí)行1）制作展板、小型布幅等裝飾售

11、樓中心，增加銷售氛圍做一塊“倒計板”懸掛在售樓中心里，上面寫著“您還剩個選擇機會， 只剩天可以享受優(yōu)惠”，每天修改一次，很多客戶購房的積極情緒就這樣被 那些一天天減少的數(shù)字調(diào)動起來；使那些持幣觀望者快點付諸行動。2）統(tǒng)一銷售說辭 （ 能否成交的關(guān)鍵在銷售現(xiàn)場 ）嚴格要求銷售人員，制定標準銷售說詞，每人一份并結(jié)合家俱配置圖和裝修 的效果圖“聲”、“圖”并茂，加強傳播力度。銷售人員要熱情有禮、 百問不厭， 讓消費者買到最適合自己且性價比最高的房子 ，讓消費者切實感覺到我們的真誠 與貼心，有利于進一步提升開發(fā)商的形象。3）小復(fù)式銷售說詞這是理想和現(xiàn)實完美結(jié)合的精巧戶型。在這里，生活的理想主義和居家的實 用主義完美演繹。房型方正大氣，南北通透，采光、采氣、通風(fēng)效果好，而且居 于最高處干凈、衛(wèi)生且私密性高。雙層空間，房間利用率大大提高，可以根據(jù)自 己的喜好將多余的房間做視聽室、健身房、娛樂室、書房、棋牌室等更加地豐