多項目開發(fā)模式下房地產(chǎn)資金管理模式研究

1、    多項目開發(fā)模式下房地產(chǎn)資金管理模式研究    向湘宏【摘 要】 現(xiàn)階段，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)都出現(xiàn)了多項目開發(fā)的現(xiàn)象?；谶@種背景下，很多企業(yè)都面臨著因開發(fā)資金投入力度大而 陷入了資金管理難的沼澤之中，直接或者間接的對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了一定的阻礙。鑒于此，本文首先闡述了多項目開發(fā)模式下房地產(chǎn)資金管理存在的主要問題，筆者結(jié)合自身經(jīng)驗提出相應的解決對策，供相關人士參考與借鑒?！娟P鍵詞】 房地產(chǎn) 多項目開發(fā)模式 資金管理 對策引 言我們都知道，房地產(chǎn)行業(yè)存在準金融行業(yè)的特征?，F(xiàn)階段，我國諸多房地產(chǎn)企業(yè)都在很大 程度上面臨著多項目開發(fā)形式下，單個項目開

2、發(fā)資金投入較大，企業(yè)不能承擔的尷尬局面，這樣就不得不使資金管理工作面臨著更加嚴峻的挑戰(zhàn)。1 多項目開發(fā)模式下資金管理存在的問題1.1項目運作資金分散存放。結(jié)合我國相關要求可以看到，無論對于哪個房產(chǎn)項目來說都有與之相對應的銀行賬戶，同時房地產(chǎn)企業(yè)還可以結(jié)合業(yè)務的實際要求多開設幾個專用賬戶。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了可以妥善協(xié)調(diào)各個方面的管理，還會建立多個賬戶用于其他方面，顯然這樣做就會使資金處于比較分散的狀態(tài)。即便企業(yè)擁有足夠的資金，然而當資金被分成若干個部分時，也很容易導致每個賬戶都沒有較多的資金，這對企業(yè)的資金運轉(zhuǎn)會帶來較大的影響，進而發(fā)生一些賬戶資金空缺、一些賬戶資金閑置的現(xiàn)象。1.2資金運作

3、能力有待提高。很多企業(yè)都是運用自我為中心的經(jīng)營理念，顯然這樣對于資源管理來說缺少了一定的思維能力，也不存在整體運作能力，長此以往下去就會因為某個項目運行不暢的原因而對其他項目的運行情況帶來不利影響，甚至還會影響到整個企業(yè)的經(jīng)濟效益。假如企業(yè)在銷售項目的過程中發(fā)生了疲軟的情況，那么很容易導致資金不能按時回籠，這樣不但會對其他項目的運行帶來嚴重的影響，而且還會使企業(yè)陷入到資金回籠難的窘境中。1.3沒有完善的資金管理機制，監(jiān)管力量差。從當前的發(fā)展趨勢來看，我國房地產(chǎn)企業(yè)通常將目光放在了業(yè)務拓展的上面，而沒有對細節(jié)管理 予以高度重視，更沒有制定切實可行的管理機制，尤其是內(nèi)部資金管理依然處于比較落后的狀

4、態(tài)。不僅如此，大部分企業(yè)還是采取傳統(tǒng)的管理機制來開展資金管理工作的，這些久而久之就會致使企業(yè)自身發(fā)展與管理機制處于不匹配的狀態(tài)，同時也致使所建立的資金管理制度無法對資金管理行為發(fā)揮出自身的價值。2 加強多項目開發(fā)模式下房地產(chǎn)資金管理的有效對策2.1對融資方式加以創(chuàng)新。首先，針對已經(jīng)超出預期投入資金的項目來說，亦或是當企業(yè)在某一時間同時開發(fā)諸多項目時，可以借助于項目融資的形式，促使企業(yè)有限的資金可以發(fā)揮出最大的價值，進而起到規(guī)避風險的作用。其次，因為項目融資作為一種表外融資模式，盡管能夠為企業(yè)進行相關融資帶來益處，然而該融資項目會花費較多的資金、消耗時間較長，當項目結(jié)束以后可以得到的利潤并不能達

5、到預期的目的，同時也對企業(yè)資金的穩(wěn)定流動帶來不利影響。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)采取有效的手段對其融資方式加以創(chuàng)新是當前發(fā)展的必然趨勢。2.2從全局發(fā)展的角度制定資金平衡對策。對于企業(yè)的資金運作情況來講，應當結(jié)合企業(yè)自身發(fā)展的立場來衡量，并將其當作參考依據(jù)制定出切實可行的平衡對策。科學合理的資金管理對策在保障資金可以得到充分利用的基礎上，還能為企業(yè)帶來可觀的經(jīng)濟效益。第一，如果想要促使資金達到流動的目的，那么就要對 批次管理加以明確，通過各類項目的開發(fā)結(jié)合批次慢慢開發(fā)的模式，能夠促使相關資金得以收回，這時借助于多項目開發(fā)存在的優(yōu)越性，促使率先盈利的部分為后期項目開發(fā)提供相應的服務，這種做法不但可以使

6、資金達到流動的效果，而且也提升了資金的利用率。不僅如此，在對項目進行開發(fā)時，企業(yè)還要將目光放在項目資金的上面，并結(jié)合資金 的流動狀況做好相應的分配工作。2.3結(jié)合項目可行性做好資金管理工作?；诙囗椖块_發(fā)模式的背景下，在開展資金管理時盡可能結(jié)合項目開發(fā)的可行性進行科學管理。針對投資項目來說，房地產(chǎn)企業(yè)應當在此方面投入足夠的人力資源以及物力資源，并構(gòu)建相關機構(gòu)做好調(diào)查工作，這樣才能夠以最快的速度抓住土地價格以及樓市的實時動態(tài)。對房地產(chǎn)企業(yè)非常重視的投資特點一定要進行深度剖析，為企業(yè)投資的精準性提供應有的保障。不僅如此，房地產(chǎn)企業(yè)還應當結(jié)合項目的具體狀況對資金進行合理的分配，比如未來的發(fā)展空間、設

7、備設施等，在撰寫可行性報告的時候這些都屬于非常重要的信息，在開展資金管理工作時也能夠?qū)⑵洚斪鲄⒖家罁?jù)。2.4對融資決策程序加以完善?？v觀房產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷程來講，其融資程序可以分為以下幾個階段：第一是融資決策階段；第二是投資決策階段；第三是分析融資結(jié)構(gòu)階段；第四是融資談判階段；第五是融資結(jié)構(gòu)執(zhí)行階段。由此可見，在所有融資程序當中，融資決策在其中扮演著不可或缺的角色，同時也是企業(yè)對相關項目是否具有可靠性進行研究時最為主要的組成部分，和投資分析之間呈現(xiàn)出相互影響的關系，對項目投資是否具有可行性起到了決策的作用。從上面的論述中我們不難看到，對房產(chǎn)融資進行深層次的研究能夠和項目投資分析呈現(xiàn)出雙向互動的狀態(tài)，因此企業(yè)應當在做完全面分析以后，將其得到的結(jié)果作為 參考依據(jù)，對融資決策程序加以優(yōu)化，為確立的融資方案以及結(jié)構(gòu)可以達到最佳的狀態(tài)而提供應有的保障。結(jié) 語總而言之，當房地產(chǎn)企業(yè)在面對房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新形勢時，應當對資金管理方面存在的不足之處進行深度剖析，并和新的發(fā)展趨勢結(jié)合起來，制定出切實可行的方案，為其血液可以正常流通提供應有的保障，同時也對加強市場經(jīng)濟資金的可靠性有著積極的意義?！緟⒖嘉墨I】1 王琪.多項目開發(fā)模式下房地產(chǎn)資金管理模式探析j.企業(yè)改革與管理，2016（14）：142.2 楊志兵.多項目開發(fā)模式下的房地產(chǎn)企業(yè)資金管理