2020年土地估價收益還原法,場比較法作業(yè)作業(yè)題精編版

1、精選文檔收益還原法AND市場比較法(向下拖動市場比較法)1、 某賓館需要估價，據(jù)調(diào)查，該賓館共有300張床位，平均每張床位每天向客人實收50元，年平均空房率為30%該賓館營業(yè)平均每月花費14萬元；當?shù)赝瑱n次賓館一般床價為 每天45元，年平均空房率為20%正常營業(yè)每月總費用平均占每月總收入的30%該類房地產(chǎn)還原率為10%試選用所給資料估計該賓館的價格。解：(1)計算該賓館年總收益=300X 50X 365X( 1-30%) =3832500元=383.25 萬元(2) 計算該賓館年總費用=14萬元/月X 12月=168萬元(3) 計算該賓館年凈收益=年總收益-年總費用=383.25萬元-168萬

2、元=215.25萬元(4) 假定年凈收益與還原利率不變，使用年限為無限年限，則該賓館的收益價格=年凈收益/還原利率=215.25/10%=2152.5萬元(5) 計算同檔次賓館年總收益=300X 45X 365X( 1-20%) =3942000元=394.2 萬元(6) 計算同檔次賓館年總費用=394.2 X 30%=118.26萬元(7) 計算同檔次賓館年凈收益=年總收益-年總費用=394.2 X 70%=275.94萬元(8) 假定年凈收益與還原利率不變，使用年限為無限年限，則同檔次賓館的收益價格=年凈收益/還原利率=275.94/10%=2759.4萬元(9) 該賓館與當?shù)赝瑱n次賓館比

3、較分析：床價50>45元，但空房率也高，30%>20%特 別是營運費用過高，竟占總收入的 43.84%,導致凈收益下降，應改善管理，降低營運支出。(10) 經(jīng)過綜合考慮后，估計該賓館的價格以2450萬元比較合理。答：略2、某建筑物總建筑面積500平方米，現(xiàn)時重置價格每平方米1000元，耐用年限50 年, 殘值率5%尚可使用30年。試估計該建筑物的現(xiàn)時總價和單價。解：C=100(X 500, R=5% N=50, n=30建筑物現(xiàn)時總價=C 1 - 1 - R N 一 n 円000 500 1 - 1 -5% 50 _ 30310000元=31 萬元一N一50建筑物現(xiàn)時單價=3100

4、00/500=620元/m2答：略3、某商場的土地使用權(quán)年限為 40年，從1994年5月31日起計。該商場共兩層，每層 建筑面積各為2000平方米，可出租面積占建筑面積的 60% 一層于1996年5月31日租出， 租期為5年，可出租面積的月租金為180元/平方米，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似 商場一、二層可出租的正常月租金分別為 200、120元/平方米，出租的成本及稅費為租金的 20%該類房地產(chǎn)的資本化率為 8%試估計該商場于1998年5月31日帶租金出售時的正常 價格。解：(1)計算各層可出租的面積22000 X 60%=1200m(2) 計算租期內(nèi)年凈收益精選文檔精選文檔180X

5、1200X 12X( 1-20%) =2073600元=207.36 萬元(3) 計算第一層在租期滿后的年凈收益200X 1200X 12X( 1-20%)=2304000元=230.4 萬元(4) 計算第一層的正常價格-1 1230.4131+8% )8% (1+8%_= 2640.27萬元207.36Vi :8%(5) 計算第二層的年凈收益120X 1200X 12X( 1-20%) =1382400元=138.24 萬元(6) 計算第二層的正常價格叫"18% _(1+8% 36 一= 1619.78 萬元(7) 計算第一層與第二層的正?？們r格V=V1+V2=2640.27+16

6、19.78=4260.05 萬元答：略4、已知某宗房地產(chǎn)在70年使用權(quán)、報酬率為10%F的價格為2000元/m2。試求該宗房地 產(chǎn)在無限年限、報酬率為12%及 50年使用權(quán)、報酬率為8%下的價格。解：(1)無限年期且報酬率為12%寸的價格 匕為：Vj20001 1 -1 10% 1010%x12%= 1668.78(萬元)二 2449.80(萬元)(2) 50年使用權(quán)、報酬率為8%寸的價格V50為V50= 20001 1 8%1(1+10% 70注：運用收益法公式進行不同年期、不同報酬率情形下價格換算、大小比較是歷屆估價 師必考知識點，請必須掌握。5、某房地產(chǎn)，未來第一年的有效毛收入為 25萬

7、元，預計此后各年的有效毛收入會在上一 年的基礎(chǔ)上增長漲2.5%;未來第一年的運營費用為7萬元，預計此后各年的運營費用會在上 年的基礎(chǔ)上增長2%該類房地產(chǎn)的報酬率為9%若年期無限，則該宗房地產(chǎn)的收益價格是多 少？解：已知 A=25, g1=2.5%; C=7, g2=2% r=9%AC257貝U V = 284.62 萬兀r g1 r g29% 2.5%9% 2%&預計某房地產(chǎn)每年能提供的凈收益為15萬元，并且5年后該房地產(chǎn)的價值為200萬元，在報酬率15%勺條件下，該房地產(chǎn)現(xiàn)時的買入收益價格是多少？解：已知 a=15，t=5，Pt=200，r=15%則 V=7(1+門 15%.(1+1

8、5%)； (1 + 15%：5一20 =149.72 萬元7、甲寫字樓經(jīng)濟壽命50年，已使用35年；乙寫字樓經(jīng)濟壽命50年，則建成。兩項物業(yè) 的等額年租金均為150萬元，報酬率為15%求：（1）兩宗物業(yè)的現(xiàn)值；（2）某投資者欲租 賃這兩項物業(yè)15年使用權(quán)，問他在簽約時一次性投資各為多少？解：已知 n 甲=50-35=15, n 乙=50，a=150, r=15%(1)11 r °甲L型十1 J 一 15%(1+15%)877.11萬元7" I1/150=X15%=999.08 萬兀(2) 當 n=15時,a 1-1n乙0+r)L對115%11501 15%=877.11（萬

9、元）12%心)-丄(1 + r)l10% .(1+10%)-156702.90 元精選文檔（2001 年）解：（1）計算公式:V亠一r _或者V 社Vl-fi a (1 + r j (1 + r j或者VVt(1+r (2)計算過程：V =30L1. V 1 T°% 1 -6%9% (1 +9% j(1 +9% )3或者V300理9%3003001 9 % 2 卷贏丄 V (1+10 %(1 _6%) '3J)(1 +9% )或者V= 3001 9%-1 V1 10% 1-6%一 9% 1 9% 31 9% 3（3）計算結(jié)果：V=3767.85 （萬元）11、6年前甲公司提供

10、一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑2面積3000m,于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙 方當時合同約定，建成投入使用后，其中的1000nn建筑面積歸甲方，2000吊建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸甲方。現(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn) 讓給乙方。試估算乙方現(xiàn)時應出資多少萬元購買甲方的權(quán)益。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%年運營費用約占年租賃有效毛收入的35%資本化率為10% （ 2002年）解：（1）計算辦公樓現(xiàn)值 辦公樓整體年凈收益=80X 3000X 85%（1

11、-35%）X 12=159.12 （萬元） 收益年限=40-6-=34 （年） 辦公樓現(xiàn)值為：V亠-r _1 1(1+r)159.1210%-1528.92 萬元（2）計算乙方的使用權(quán)價格 乙方使用權(quán)年凈收益=80X 2000X 85%（1-35% ）X 12=106.08 （萬元） 乙方使用權(quán)剩余收益年限=15-4=11 （年） 乙方使用權(quán)剩余收益年限價格為：1(1 + r $106.0810%(1+10%)=689萬元（3）甲方權(quán)益價格=辦公樓現(xiàn)值一乙方使用權(quán)價格=1528.92-689=839.92 （萬元）12、某房地產(chǎn)占地4000卅，土地使用年限為50年，容積率為6，共24層，每層建

12、筑面 積相同。該房地產(chǎn)經(jīng)過兩年開發(fā)建成，預計再經(jīng)過一年銷售招租完畢，屆時各層使用情況預 計如下：1層的大堂部分占該層建筑面積的60%其余部分的75刑用于商業(yè)鋪位出租，正常出租率為90%每平方米出租面積每月可得凈租金 60元；23層為商場，營業(yè)面積占該層建 筑面積的70%每平方米營業(yè)面積年正常收入為 8500元，每年正常營業(yè)需投入1000萬元，而 該市經(jīng)營同類商業(yè)項目的每平方米營業(yè)面積的正常年利潤為600元；第4層出租開酒樓，可出租面積占該層建筑面積的70%每平方米出租面積的月租金為 50元，出租人每年需支付 8 萬元的運營費用；510層為用于出租的辦公用房，每層共20間，當?shù)赝愅瑱n次辦公用房

13、每間每月租金1800元，出租率為80%出租人需承擔相當于租金收入10%的運營費用；1124層為商品住宅，其中11層以每平方米建筑面積 3800元的優(yōu)惠價格售給公司員工，其 他層則平均以每平方米建筑面積 4200元對社會售出，當?shù)赝愅瑱n次商品住宅的售價為每 平方米建筑面積4000元。試評估該房地產(chǎn)銷售招租完畢時的市場價值（設(shè)資本化率分別 為商場10%,酒樓8% 辦公樓7%）。（ 2003年）解：（1）運用收益法有限年公式求取房地產(chǎn)價格，其公式為：a1V 1汩r（1 + r ）（2）各層建筑面積=4000X 6/24=1000 （ mi/ 層）（3）計算1層商鋪收益價格年凈收益=1000X（ 1

14、-60%）X 75%< 90%< 60X 12=19.44 （萬元）V 1=19.44/10% X 1 -1/ （1+10% 50-3=192.20 （萬元）（4）計算23層商場收益價格年凈收益=1000X 2X 70%< 600=84 （萬元）V 2-3=84/10%1-1/ （1+10% 50-3=830.48 （萬元）（5）計算4層酒樓收益價格年凈收益=1000X 70%< 50 X 12-80000=34 （萬元）50 3V 4=34/8%1-1/ （1+8%-=413.59 （萬元）（6）計算510層辦公樓收益價格年凈收益=6X 20X 1800X 12X 8

15、0%<（ 1-10%） =186.62 （萬元）V 5-10=186.62/7%1-1/ （1+7% 50-3=2555.13 （萬元）（7）計算1124層住宅價格V 11-24=1000X 14X 4000=5600 （萬元）（8）計算房地產(chǎn)價格V=V+M-3+V4+Vmo+V1-24=192.20+830.48+413.59+2555.13+5600=9591.40 （萬元）13、估價對象為一出租寫字樓，土地總面積 7000吊，建筑總面積56000吊，建筑物結(jié)構(gòu)為 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，地上 36層，地下2層，土地使用權(quán)年限為 50年，從1999年9月30 日取得 土地時起計，建設(shè)期 3年

16、。需要評估出該宗房地產(chǎn)2004年9月 30日的買賣價格。有關(guān)資料為：該寫字樓使用面積為建筑面積的 65%月租金為使用面積150元/m計算年總收益=56000X 65%< 150X 12X（ 1-15%） =5569.2 （萬元） 計算年總費用 年家具設(shè)備的折舊費=8000X（ 1-4%） /12=640 （萬元） 年經(jīng)常費=100X 12=1200 （萬元），空置率平均為15% 建筑物原值22000萬元，耐用年限60年，殘值率0;家具設(shè)備原值8000萬元，耐用年限為12 年，殘值率為4%經(jīng)常費每月100萬元，房產(chǎn)稅為租金的12%營業(yè)稅等為6%報酬率為8%解：（1）運用收益法有限年公式求取

17、房地產(chǎn)價格，其公式：V/11 Rn精選文檔 年房產(chǎn)稅=5569.2 X 12%=668.3 （萬元） 營業(yè)稅等=5569.2 X 6%=334.15 （萬元）年總費用=640+1200+668.3+334.15=2842.15 （萬元）4）計算年凈收益=5569.2-2842.15=2726.75 （萬元）（5）計算房地產(chǎn)價格2726.75 d=18%= 33016.58 萬元14、某賓館共有400個標準間和100個套間，標準間每個每天 200元，套間每個每天 350元，年平均空房率25%餐飲收益為客房收益的 30%客房運營費用率為 35%餐飲運 營費用率為55%康體娛樂等其他方面的凈收益為每

18、年200萬元。土地使用年限不限。搜集同類賓館的價格和凈收益資料如下表所示：可比房地產(chǎn)價格（萬元）凈收益（萬元/年）A252003000B294003500C238002800D166002000試依據(jù)上述資料估計該賓館的現(xiàn)時價格。解：（1）按收益法無限年公式求取該賓館的價格，其公式為：V=A/R（2）計算客房與餐飲年總收益： 客房年總收益=（400 X 200+100X 350） X 365X （1 -25%）=3148.13（萬元） 餐飲年總收益=3148.13 X 30%=944.44（萬元）（3）計算客房與餐飲年總費用： 客房年總費用=3148.13 X 35%=1101.85（萬元）

19、餐飲年總費用=944.44 X 55%=519.44（萬元）（4）計算年凈收益=3148.13+944.44-1101.58-519.44+200=2671.28（ 萬元）（5）由所給資料計算報酬率：可比房地產(chǎn)的報酬率：A=3000/25200=11.9%B=3500/29400=11.9%C=2800/23800=11.76%D=2000/16600=12.05%以其平均數(shù)作為估價對象的報酬率：（11.9%+11.9%+11.76%+12.05%） /4=11.9%（6）從公式求得該賓館價格為：V=A/R=2671.28/11.9%=22447.73（萬元）15 、6年前，甲公司提供一宗1h

20、m2、土地使用年限為50年的土地，乙公司出資300萬元人 民幣，合作建設(shè)9000吊建筑面積的房屋。房屋建設(shè)期為2年，建成后，其中3000吊建筑面積劃 歸甲公司所有，6000吊建筑面積由乙公司使用20年，期滿后無償歸甲公司所有。現(xiàn)今，乙公 司有意將使用期滿后的剩余年限購買下來，甲公司也樂意出售。但雙方對價格把握不準并有 爭議，協(xié)商請一家專業(yè)房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行估價。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時該類房地產(chǎn)每平方料建筑面積的月租金為120元，出租率為85%年運營費用約占年租賃有效毛收入的35%報酬率為12%解：據(jù)題意本題的估價對象是未來16年后的28年的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)在今天的價 值。這里采用收益還原法進行

21、估價。精選文檔精選文檔11 Rn477.36 11_(1+12%學 _12%-3329.10 萬元- 1 1477.3611 -(1 + R)l12%(1+12%一求取未來44年的凈收益的現(xiàn)值之和：年凈收益=120X 6000X 85%< (1 -35%)X 12=477.36 (萬元)=3950.83 萬元求取未來16年的凈收益的現(xiàn)值之和：年凈收益一 120X 6000X 85%< (1 - 35%)X 12=477.36萬元精選文檔求取未來16年后28年的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)在今天的價值：V28=W-V16=3950.83-3329.10=621.73 (萬元)16、某商場的

22、土地使用年限為40年，從2001年10月 16日起計。該商店共有兩層，每層可出 租面積各為300m2, 層于2002年 10月16日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為200 元/m2,且每年不變；二層目前暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別 為180元/m2和 160元/m2,運營費用率為20%該類房地產(chǎn)的報酬率為10%試測算該商場2005 年10月 16日帶租約出售時的正常價格。解：該商場2005年 10月16日帶租約出售時節(jié)正常價格測算如下：(1) 商場一層價格的測算：租賃期限內(nèi)年凈收益=300X 200X (1 -20%)X 12=57.60萬元1110% 40

23、斗1 = 511.68萬元)租賃期限外年凈收益=300X 180X (1 -20%)X 12=51.84萬元57.6057.6051.841 10% 1 10% 2 10% 1 10% 2(2) 商場二層價格的測算年凈收益=300X 160X (1 -20%) X 12=46.08 (萬元)46081一V =沃 |1越 =44589萬兀)10%.(1+1C%：4 一(3) 該商場的正常價格=商場一層的價格+商場二層的價格=511.68+445.89=957.57萬元17、某出租的寫字樓，使用面積為 3000吊，收益年限為45年，空置率為20%未來3年每 平方米使用面積的租金(含物業(yè)服務(wù)費用)分

24、別為 360元、400元、330元，同擋次寫字樓的年 物業(yè)服務(wù)費用為每平方米使用面積36元，除物業(yè)服務(wù)費用之外的其他運營費用為租金(不含 物業(yè)服務(wù)費用)的25%假設(shè)該寫字樓未來每年的凈收入益基本上固定不變，報酬率為9%請利用“未來數(shù)據(jù)資本化公式法”求取該寫字樓的凈收益并計算其收益價格。(2004年)解：(1)計算未來3年的凈收益 未來第一年的凈利益：(360-36)X( 1-20%)X( 1-25%)X 3000=58.32 (萬元) 未來第二年的凈收益：(400-36)X( 1-20%)X( 1-25%)X 3000=65.52 (萬元) 未來第三年的凈收益：(330-36)X( 1-20%

25、)X( 1-25%)X 3000=52.92 (萬元)卜52.92【(1+9% f(2) 用未來數(shù)據(jù)資本化公式法計算每年不變的凈收益,9%1 9% 358.3265.52A32(1+9%丫-1 .1+9%(1+9%f精選文檔=0.3951 X( 53.50+55.15+40.86 )=0.3951 X 149.51=59.07 (萬元)(3) 計算收益價格59.07X9%1 1451-45(1+9% )-642.75 萬元=642.75 萬元或V亠+亠+亠+59°7 3十1+r (1+rf (1+rj 9%(1+9%3 (1+9%f市場比較法作業(yè)1、現(xiàn)擬采用市場法評估某房地產(chǎn)價格，選

26、取了甲、乙、丙三宗可比實例，有關(guān)資料見下表:項目可比實例甲可比實例乙可比實例丙建筑面積1000m1200m9687.6平方英尺成交價格240萬元人民幣300美元/m2243萬元人民幣成交日期2001年10月初2002年8月初2003年2月初交易情況-5%0%0%狀況因素0%+2%+5%又知，可比實例乙、丙的付款方式均一次付清，可比實例甲為分期付款：首期96萬元；第一年末72萬，月利率1%第二年末72萬，月利率1.05%。2002年8月初人民幣與美元的 市場匯價為1:.8.5，2003年8月初的市場匯價為1:.8.3。該類房地產(chǎn)人民幣價格2001年逐 月下降0.8%, 2002年逐月上漲1.0%

27、，2003年逐月上漲1.2%。又知1m2=10.764平方英尺。 試利用上述資料評估該房地產(chǎn)2003年8月初的正常單價（如需計算平均值，請采用簡單算術(shù) 平均值）。解：（1）建立價格可比基礎(chǔ)：甲一次付清總價 -960000了2000*720000-2162653(元)(1+1%12(1+1%十+1.05%12甲單價=2162.65 （元/m2）乙單價=300X 8.5=2550 （元 /m2）丙單價=2430000 9687.6 X 10.764=2700 （元 /m2）（2）計算比準價格比準價格甲=2162.65 100 1-0.8% 3 1 1.0% 12 1 1.2%2722.19（元/m

28、2）95比準價格乙=2550 100 1 1.0% 5 1 1.2% 7 100 =2856.34（元/m2）100 102比準價格丙=2700 100 1 1.2% 6 型，2762.22（元/m2）100105（3）將上述三個比準價格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為比較法的估價結(jié)果估價對象價格（單價）=（2722.19+2856.34+2762.22 ）- 3=2780.25 （元 /m2）2、為評估某房地產(chǎn)的價格，選取 A、B、C三宗可比實例，有關(guān)資料見下表：項目可比實例A可比實例B可比實例C精選文檔成交價格(兀/m )380041003950成交日期2002年10月1日2003年5月1日2003年

29、6月1日:交易情況-2%+1.5%0%房地產(chǎn)狀況區(qū)位狀況+3%0-1%權(quán)益狀況0+2%-1%實物狀況-1%0+2%上表中各百分數(shù)均是以估價對象為標準，正數(shù)表示比估價對象好，負數(shù)表示比估價劣。2002年6月1日到2003年3月1日，該類房地產(chǎn)市場價格每月平均比上月上漲 1.5%。以3月1 日為基準，以后每月遞減1%試利用上述資料評估該房地產(chǎn) 2003年10月1日的正常價格。解：(1)計算比準價格比準價格 A = 3800 10011.5% 51-7 1%100 100 100 =3809.77 元/m29810310099以3月1日為基準，以后每月遞減1%則2003年3月1日到2003年10月1

30、日之間的價 格指數(shù)分別為 100、99、98、97、96、95、94、93。10093100100100一 2比準價格B = 41003758.15兀/m101.59810010210010093100100100一 2比準價格 C = 39503788.24兀/m100979999102(2) 求算估價對象的比準價格比準價格=(3809.77+3758.15+3788.24 )- 3=3785.39 (元 /m )3、為評估寫字樓2001年10月1日的正常市場價格，估價人員在附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B C三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，有關(guān)資料如下:(1)可比實例的成交價格與成交日期項目

31、可比實例A可比實例B可比實例C成交價格(兀/m ):600058006120成交日期2001年4月1日2001年2月1日2001年5月1日(2)交易情況分析判斷項目可比實例A可比實例B可比實例C交易情況+3%-1%+2%交易情況分析判斷中的數(shù)據(jù)是以正常價格為準，正值表示可比實例的成交價格高于其正常價格的幅度，負值表示低于其正常價格的幅度。(3) 調(diào)查獲知該類寫字樓的價格，2000年11月1日至2001年6月1日平均每月比上月上漲1.2%, 2001年6月1日至2001年10月1日平均每月比上月上漲1.8%(4)房地產(chǎn)狀況項目可比實例A可比實例B可比實例C因素1+2%+4%0因素2-3%-1%+

32、5%因素3+6%+2%-3%房地產(chǎn)狀況中的三個因素對價格影響的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。房地產(chǎn)狀況各因素的正值表示可比實例的狀況優(yōu)于估價對象狀況的幅度，負值表示劣于估價對象狀況的幅度。(2001年考試題) 解：(1)交易情況修正系數(shù)可比實例A=100/103可比實例B=100/99可比實例C=100/102(2) 交易日期修正系數(shù)可比實例 A = ：11.2%211.8%4=1.0999可比實例 B = 11.2%411.8%4=1.1265可比實例 C= 11.2%111.8%4=1.0869(3) 房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) 因素權(quán)重值的計算因素 1 的權(quán)重=4

33、/( 1+1.67+4)=0.6因素 2 的權(quán)重=1.67/ ( 1+1.67+4)=0.25因素 3 的權(quán)重=1/( 1+1.67+4)=0.15 房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)的計算可比實例A型=型3(100 +2 H 60% +(1003 H 25% +(100 + 615%101 <101.35 J可比實例B型=型旦(100 +4 60% +(100 1其 25% +(100 十2快 15%102 <102.45丿可比實例100 100 * 100 =(100 +0><60% +(100 +5><25% +(100-3卜15%101 <100.80 丿(4

34、) 計算比準價格比準價格 A = 600010011.2% 211.8% 4100 =6343.73 6321.82 元 /m2103101比準價格 B = 580010011.2% 411.8% 4100 = 6470.02 6446.60 元/m299102比準價格 C = 6120x100x(1 +1.2% 釵(1 +1.8% f 漢100-6456.56(6469.38)(元 / m2 ) 102 1016343.73 6470.026456.56一 2(5) 估價對象的價格6423.44 6410.93兀/m4、為評估某住宅樓的價格，估價人員在該住宅樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C、D

35、 E共五個類似住宅樓的交易實例，其有關(guān)資料見下表：項目實例A實例B實例C實例D實例E成交價格(兀/m )51005800520053005000成交日期2002.11.302003.6.302003.1.312001.7.312003.5.31交易情況+2%21%00-3%房地產(chǎn) 狀況區(qū)位狀況0-3%+3%+1%0權(quán)益狀況-2%0r +2%-1%r -1%交易實物-4%-5%-2%+2%+1%上表中，交易情況、房地產(chǎn)狀況中的各正、負值都是比較所得結(jié)果。其中，房地產(chǎn)狀況 中的三方面因素產(chǎn)生的作用程度相同。另據(jù)調(diào)查得知：從2001年7月1日至2002年1月1日該類住宅樓市場價格每月遞增1.5%,其

36、后至2002年11月1日則每月遞減0.5%,而從2002 年11月1日至2003年4月30日的市場價格基本不變，以后每月遞增1%試利用上述資料根據(jù)估價相關(guān)要求選取合適的3個交易實例作為可比實例，并估算該住宅樓 2003年8月31 日的正常單價(如需計算平均值，請采用簡單算術(shù)平均)。解：(1)選取可比實例。實例B誤差太大，實例D成交時間與估價時點間隔一年以上，故 實例B和實例D不作為可比實例，而選取A C E作為可比實例。(2) 計算公式：比準價格=可比實例價格X交易情況修正系數(shù)X交易日期修正系數(shù)X房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)(3) 交易情況修正系數(shù)可比實例A=100/102可比實例C=100/100 可

37、比實例E=100/97(4) 交易日期修正系數(shù)可比實例A= (1+1% 4可比實例C= (1+1%可比實例E= (1+1%(5) 房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為因房地產(chǎn)狀況中的三方面因素產(chǎn)生的作用程度相同，故設(shè)三方面的因素的權(quán)數(shù)相同均為 1/3，則有:可比實例 A=100/100 X 1/3+ ( 100-2 )X 1/3+ ( 100-4) X 1/3=100/98可比實例 C=100/ (100+3)X 1/3+ ( 100+2)X 1/3+ ( 100-2) X 1/3=100/101可比實例 E=100/100 X 1/3+ ( 100-1 )X 1/3+ ( 100+1)X 1/3=100/1

38、00(6) 計算比準價格比準價格 A=5100X( 100/102 )X( 1+1% X( 100/98 ) =5309.20 (元/m )比準價格 C=5200X( 100/100 )X( 1+1% 4 X( 100/101 ) =5357.57 (元 /m2 )比準價格 E=5000X( 100/97) X( 1+1% 3X( 100/100) =5310.83 (元/m2)(7) 將上述三個比準價格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為比較法的估算結(jié)果，則有：估價對象價格(單價)=(5309.20+5357.57+5310.83 ) /3=5325.87 (元/m2)5、評估某塊城市規(guī)劃確定的住宅用地 土

39、地總面積為1500吊。(1)收集有關(guān)資料：共調(diào)查了 A B C三宗土地買賣實例作為比較實例 (2 )可比實例的成交價格如下：項目可比實例A可比實例B可比實例C成交價格(兀/m )120011501380成交日期2004年2月20日2004年4月20日2004年7月20日交易情況正常比正常價格低3%比正常價格高5%(3 )該類土地2004年1月至9月的價格變動情況如下表所示:月份123456789價格指數(shù)100100.398.5102.6101.3r 102.8103.5103.3103.8注：表中的價格指數(shù)為環(huán)比指數(shù)，均以上個月為100(4 )房地產(chǎn)狀況的比較判斷結(jié)果，如下表所示：房地產(chǎn)狀況權(quán)

40、重估價對象可比實例A可比實例B可比實例C因素10.401009592106因素20.3510010596109因素30.251001109897精選文檔精選文檔精選文檔試運用上述資料估算該土地 2004年9月20日的正常市場價格。解：(1)公式：比準價格=可比實例價格X交易情況修正系數(shù)X交易日期修正系數(shù)X房地 產(chǎn)狀況修正系數(shù)(2) 交易情況修正系數(shù)可比實例A=100/100可比實例C=100/97可比實例E=100/105(3) 交易日期調(diào)整系數(shù)為：可比實例 A=0.985 X 1.026 X 1.013 X 1.028 X 1.035 X 1.033 X 1.038=1.168可比實例 B=

41、1.013X 1.028 X 1.035 X 1.033 X 1.038=1.156可比實例 C=1.033X 1.038=1.072(4) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為：可比實例 A=100/ (95X 0.4+105 X 0.35+110 X 0.25) =100/102.25可比實例 B=100/ (92X 0.4+96 X 0.35+98 X 0.25) =100/94.55可比實例 C=100/ (106X 0.4+109 X 0.35+97 X 0.25) =100/104.8(5) 計算比準價格比準價格 A=1200X( 100/100) X 1.168 X( 100/102.25 )

42、=1370.76 (元/m )比準價格 B=1150X( 100/97) X 1.156 X( 100/94.55 ) =1449.51 (元/m2 )比準價格 C=138(X( 100/105) 1.072 X( 100/104.8 ) =1344.38 (元 /m2 )(6) 將上述三個比準價格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為比較法的估算結(jié)果，則有：估價對象價格(單價)=(1370.76+1449.51+1344.38 ) /3=1388.22 (元/m2 )估價對象價格(總價)=1388.22 X 1500=208.33 (萬元6、估價對象為一政府用辦公樓：土地總面積1000吊；建筑總面積4500吊

43、；建于1984年9月底，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，需評估該辦公樓 2004年9月30日的價格。收集有關(guān)資料如下:(1)收集三宗土地交易實例作為可比實例，有關(guān)資料如下表所示：實例交易價格交易情況交易日期房地產(chǎn)狀況A2200正常2004年3月30日比估價對象劣3%B2050正常2003年12月30日比估價對象劣8%C2380比正常價格高3%2004年5月30日比估價對象優(yōu)5% :從2003年11月2004年10月地價每月上升0.5%。(2 )當?shù)卣饔棉r(nóng)地的費用等資料如下：在估價時點征有郊區(qū)農(nóng)地平均每畝需要 10萬元的征地補償、安置等費用，向政府交付土 地使用權(quán)出讓金等150元/m2, 土地開發(fā)費用、稅金和利

44、潤等120元/m2,以上合計為城市邊緣 熟地的價格。該城市土地分為8個級別，城市邊緣土地為第 8級，而估價對象處于第3級土地上。各 級土地之間的價格差異如下表所示。級別12345678地價是次級的倍數(shù)1.41.41.41.41.41.41.41 :地價是最差級的倍數(shù)10.547.535.383.842.741.961.41(3 )建筑物的重置價格為1100元/m2。(4 )建筑物耐用年限為60年，無殘值。試用成本法評估該辦公樓 2004年9月30日的價值。土地重置要求用市場法和成本法求取(如需計算平均值，請米用簡單算術(shù)平均法)。 解：(1)成本法公式如下：房地產(chǎn)價格=土地重置價+建筑物重置(或

45、重建)價-建筑物折舊精選文檔(2) 求取土地的重置價 用市場法求取A修正后的單價=2200X( 100/100)X( 1+0.5% 6X( 100/97) =2336.94 (元/m2) B 修正后的單價=2050X( 100/100 )X( 1+0.5% 9X( 100/92 ) =2330.56 (元/m2)C修正后的單價=2380X (100/103)X( 1+0.5%) 4X( 100/105) =2244.99 (元/m2) 再用簡單算術(shù)平均法求得土地價格 =(2336.94+2330.56+2244.99 ) /3=2304.16 (元/m2) 用征用農(nóng)地費用加土地開發(fā)費和土地使用

46、權(quán)出讓金等，再加上地段差價調(diào)節(jié)辦法求取 土地價格為：(100000/666.67 ) +150+120 X 5.38=2259.60 (元 /m2) 再用簡單算術(shù)平均法求得上述兩法的平均土地價格為(2304.16+2259.60 ) /2=2281.88 (元 /m2)土地總價=2281.88 X 1000=228.19 (萬元)(3) 求建筑物的重置價格為：1100X 4500=495 (萬元)(4) 求建筑物的折舊總額為495X 20/60=165 (萬元)(5) 計算估價額該房地產(chǎn)價格(總價)=228.19+495=558.19 (萬元)該房地產(chǎn)價格(單價)=558.19/4500=12

47、40.42 (元/m )7、為評估某寫字樓2002年9月1日的正常市場價格，估價人員在附近地區(qū)調(diào)查選取了 A、 B C三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，有關(guān)資料如下：(1) 可比實例的成交價格與成交日期項目可比實例A可比實例B可比實例C成交價格(兀/m)600061405890成交日期2002年3月1日2002年5月1日2002年2月1日(2)交易情況分析判斷項目可比實例A可比實例B可比實例C交易情況3%-2%2%交易情況分析判斷中的數(shù)據(jù)是以正常價格為準，正值表示可比實例的成交價格高于其正常價格的幅度，負值可比實例的成交價格低于其正常價格的幅度(3) 調(diào)查獲知該類寫字樓的價格，2001年1

48、2月1日到2002年4月1日平均每月比上月 上漲1.1%, 2002年4月1日至2002年9月1日平均每月比上月上漲1.6%。(4) 房地產(chǎn)狀況分析判斷項目可比實例A可比實例B可比實例C因素1+3%+5%0因素2-2%-1%+3%因素3-5%+2%-4%房地產(chǎn)狀況中的三全因素對價格影響的重要程度是：因素1是因素3的3倍，因素2是因素3的2.4倍。房地產(chǎn)狀況各因素的正值表示可比實例的狀況優(yōu)于估價對象狀況的幅度， 負值表示可比實例的狀況劣于估價對象狀況的幅度。試利用上述資料估算該寫字樓 2002年9月1日的正常市場價格(如需計算平均值，請采 用簡單算術(shù)平均法)。解：(1)公式：比準價格=可比實例價

49、格X交易情況修正系數(shù)X交易日期修正系數(shù)X房地 產(chǎn)狀況修正系數(shù)(2) 交易情況修正系數(shù)精選文檔可比實例A=100/103可比實例B=100/98可比實例C=100/102(3) 交易日期修正系數(shù)為：可比實例 A= (1+1.1%) 1X( 1+1.6%) 5=1.0945可比實例 A=( 1+1.6%)4=1.0656可比實例 A= (1+1.1%) 2X( 1+1.6%) 5=1.1065(4) 房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)因素權(quán)重值的計算因素 1 的權(quán)重=3/ (3+2.4+1 ) =47%因素 2 的權(quán)重=2.4/ ( 3+2.4+1) =38%因素 3 的權(quán)重=1/ (3+2.4+1 ) =15%

50、房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)的計算：可比實例 A=100/ (103X 47%+9X 38%+9X 15% =100/99.9可比實例 B=100/ (105X 47%+9X 38%+10X 15% =100/102.27可比實例 C=100/ (100X 47%+10X 38%+9X 15% =100/100.54（5）計算比準價格比準價格 A=6000 100 1.0945 丄00 =6382.11 元 /m2 10399.9比準價格 B=6149 100 1.0656 102.27 =6528.12 元 /m298比準價格 C=5890 100 1.10656355.18 元 /m2102100.

51、54（6） 估價對象價格（單價）=（6382.11+6528.12+6355.18 ） /3=6421.8 （元 /m2）8、需要評估某商品住宅在1996年11月1日的正常價格，在該住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B C三宗已成交的類似商品住宅并作為可比實例，有關(guān)資料如表：可比實例A可比實例B可比實例C成交價格5000人民幣元/m2560美元/m2530美元/m2成交日期1995年8月1日1996年1月1日1996年5月1日交易情況-1%0%+2%區(qū)域因素+2%+3%0%個別因素0%+1%-2%上表交易情況中，負值表示低于正常價格的幅度，正值表示高于正常價格的幅度。區(qū)域因素、個別因素中，以估價對象的區(qū)域因素和個別因素為基準，負值表示劣于估價對象的因 素對價格影響的幅度，正值表示優(yōu)于估價對象的因素對價格影響的幅度。另外1995年8月1日人民幣與美元的市場匯價為1美元=8.5元人民幣，1996年11月1日人民幣與美元的市場 匯價為1美元=8.3元人民幣；1995年7月1日至1996年11月1日期間，該類商品住宅以美 元為基準的價格平均每月比上月下降1%試利用上述資料估計該商品住宅在1996年11月1日以人民幣