規(guī)劃設(shè)計部作業(yè)指導(dǎo)書

1、規(guī)劃設(shè)計作業(yè)指導(dǎo)書 草案目錄1. 土地投標（技術(shù)） 2. 土地狀況調(diào)研 3. 編制可行性研究報告 4. 編制設(shè)計任務(wù)書 5. 建筑方案招標 6. 規(guī)劃方案報審 7.設(shè)計委托 8.建筑設(shè)計優(yōu)化/深化 9.日照分析報告的編制和報送 10.召開擴初設(shè)計審批會 11.委托現(xiàn)場地質(zhì)勘探 12.結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化 13.申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證 14.施工圖內(nèi)審 15.施工圖設(shè)計交底 16.樓書及宣傳資料制作 17.施工圖修改 18.公司內(nèi)部項目驗收土地投標（技術(shù)）1.作業(yè)目的土地投標的技術(shù)標部分即為征集規(guī)劃設(shè)計方案，是土地投標書的主要組成部分。也可作為中標后甲方深化設(shè)計任務(wù)書的基礎(chǔ)。2.作業(yè)依據(jù)從政府土地管理部

2、門取得的土地開發(fā)招標書。3 決策崗位 總經(jīng)理：負責(zé)土地投標書（技術(shù)）的批準和簽發(fā)。主管崗位規(guī)劃設(shè)計部經(jīng)理：布置本作業(yè)任務(wù)，主持內(nèi)部評選會議，向總經(jīng)理推薦首選方案。主辦崗位 建筑設(shè)計主管：按時完成以下作業(yè)描述中各節(jié)點作業(yè)。4緊前工作條件已獲悉政府公布的土地公開招標信息，并已辦理了投標申請手續(xù)，取得地塊的規(guī)劃參數(shù)。5 作業(yè)描述5.1 編制工作進度計劃因為投標期限往往都很緊張，工作量又十分巨大，而且絕對不容許延誤時間，所以必須從公司決定參加投標時起，本主辦崗位就應(yīng)立即與土地開發(fā)崗位一起啟動“土地投標”工作程序，確定其中各事件的分工和工作截止期限，注意進度計劃應(yīng)比投標截止日期提早1至2天，留有一定的時

3、間余地。5.2 委托概念方案設(shè)計主辦崗位按照項目的規(guī)模和特點聯(lián)系設(shè)計單位委托設(shè)計事宜。向設(shè)計師提供地形圖復(fù)印件和規(guī)劃指標各一份，并在限定完成的截止時限前收齊各人的設(shè)計資料。5.3 編寫設(shè)計任務(wù)書草稿詳見作業(yè)指導(dǎo)書編制設(shè)計任務(wù)書。此項作業(yè)應(yīng)在概念方案設(shè)計階段內(nèi)同時完成，其中主要內(nèi)容應(yīng)盡早與設(shè)計單位溝通。5.4概念方案的設(shè)計成果必須嚴格遵照招標文件中的規(guī)劃成果要求和文本格式。通常的要求為：5.4.1 規(guī)劃設(shè)計成果：A3文本格式的規(guī)劃說明書和圖紙，與投標文件綜合裝訂成冊。5.4.2 規(guī)劃內(nèi)容與深度規(guī)劃說明書：包括現(xiàn)狀條件分析，規(guī)劃總體構(gòu)思，規(guī)劃總體布局，主要空間組織和景觀特色，道路綠化設(shè)計，主要市政

4、設(shè)施綜合考慮；用地平衡表，主要技術(shù)經(jīng)濟指標（總用地面積、總建筑面積、住宅建筑面積、公建建筑面積、容積率、建筑密度、綠地率、集中綠地率等）。規(guī)劃總平面圖：包括小區(qū)住宅建筑布局、公建與市政設(shè)施設(shè)置、建筑層數(shù)、建筑間距、綠化布局（集中綠地面積）、道路布局、停車泊位數(shù)量（停車庫面積）、周邊情況反映、比例尺、指北針、日照分析等。小區(qū)公建設(shè)施：應(yīng)按土地招標書相關(guān)要求配置，招標書中未提及則在出讓范圍內(nèi)按城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標準（DGJ08-55-2006）及地方版標準要求為小區(qū)配置。 表達規(guī)劃設(shè)計意圖的效果圖：如總體鳥瞰圖，總體景觀效果，建筑單體效果圖等。5.5 內(nèi)部評選 方案資料收全后，本主辦崗位立

5、即組織內(nèi)部評選，會議由規(guī)劃設(shè)計部主持，由本主辦崗位組織會務(wù)，包括確定參會人員名單（以本公司和本系統(tǒng)的營銷策劃為主），分發(fā)會議通知，落實設(shè)計師介紹方案思路。由總經(jīng)理確定首選方案。5.6簽訂設(shè)計咨詢合同與內(nèi)部批準方案的設(shè)計單位簽訂設(shè)計咨詢合同。5.7 內(nèi)部審核 本主辦崗位對批準方案再次仔細核對是否符合規(guī)劃指標要求，包括規(guī)劃參數(shù)，方案的完整性，圖紙和模型的一致性等。發(fā)現(xiàn)問題必須限定設(shè)計師在投標截止日期前修改完成，如時間尚許可，應(yīng)把內(nèi)部評議的優(yōu)化意見與設(shè)計單位溝通，由設(shè)計單位酌情修改。5.8 資料移交在投標截止日期之前把裝幀成冊的方案移交土地開發(fā)崗位，作為技術(shù)標并入土地投標文件。5.9 保密責(zé)任本主辦

6、崗位承擔(dān)投標方案的保密責(zé)任。過程中的往來文件和方案成果均需妥善保密保管，復(fù)印資料的分發(fā)應(yīng)嚴格登記并加蓋密級印戳，無保留價值的資料隨時粉碎銷毀，嚴禁向無關(guān)人員透露投標方案的內(nèi)容。一旦查實有泄密現(xiàn)象，不管是否中標，均要追究本主辦崗位的責(zé)任。土地狀況調(diào)研1.作業(yè)目的取得直觀的地塊信息，為決定是否參加投標和編制土地投標書作好前期資料準備。2.作業(yè)依據(jù)公司年度開發(fā)計劃，土地招標書，地區(qū)地形圖，地區(qū)管線圖。3.主管崗位總經(jīng)理：熟悉現(xiàn)場內(nèi)外環(huán)境情況，糾正調(diào)研報告中的錯誤。 協(xié)管崗位規(guī)劃設(shè)計部經(jīng)理：熟悉現(xiàn)場內(nèi)外環(huán)境情況及地質(zhì)情況。主辦崗位建筑設(shè)計主管：負責(zé)現(xiàn)場調(diào)研的組織工作，編制調(diào)研報告。協(xié)辦崗位營銷策劃、前

7、期報建、土建管理：熟悉現(xiàn)場內(nèi)外環(huán)境情況及地質(zhì)情況。4.緊前工作條件已獲取相關(guān)土地將要招標的信息。5作業(yè)要求5.1踏勘現(xiàn)場需要組織多次，每次踏勘的重點有所不同，本崗位可根據(jù)需要組織不同的專業(yè)人員，從以下內(nèi)容中選擇調(diào)研項目。5.2踏勘現(xiàn)場必須編制調(diào)研報告，形式為攝影照片和文字說明組成，可以是紙質(zhì)照相簿，也可以是cod電子相冊文件。報告經(jīng)多次踏勘得到不斷補充直至包含以下全部內(nèi)容，在建筑方案招投標結(jié)束之前整理完成。5.3本作業(yè)形成的調(diào)研報告的編制質(zhì)量接受總經(jīng)濟師的檢查和評價。6作業(yè)描述：6.1調(diào)研外部環(huán)境：6.1.1生活環(huán)境：包括地理位置、周邊商業(yè)、教衛(wèi)、公交、娛樂設(shè)置等布局情況。評估是否有拾遺補缺的

8、需要甚至創(chuàng)建特色街區(qū)的可能。6.1.2能源環(huán)境：包括供電，供水，供燃氣等能源容量現(xiàn)狀和與本地塊最理想的接口位置。6.1.3市政環(huán)境：包括周邊道路級別，有否拓路計劃；雨水和排污管徑，有否改造計劃，與本地塊最理想的接口位置。 6.1.4建筑環(huán)境：特別注意地塊南北兩側(cè)原有建筑的用途性質(zhì)、層數(shù)、總高度等是否存在日照的相互影響。周邊建筑的風(fēng)格，色彩，檔次標準。對貼近規(guī)劃紅線的區(qū)外建筑還需調(diào)查其建造年代，結(jié)構(gòu)穩(wěn)固狀況，是否是政府命名的保護性建筑。6.1.5 地質(zhì)水文環(huán)境：了解地塊地貌的歷史變遷，是否有淹澇的歷史記載，是否存在高成本的地基處理可能性。6.2調(diào)研內(nèi)部環(huán)境：6.2.1地面障礙物：動拆遷進展情況或

9、場地平整情況，有否需要保留的大樹、古樹、水面、建筑。如地形圖上沒有標記的應(yīng)補上。6.2.2 對于基本平坦的地塊須粗估場地現(xiàn)狀與周邊主要道路的標高差。對于坡地起伏的地塊須向當?shù)販y繪部門申領(lǐng)標有等高線的地形圖。6.2.3 空中障礙物：有否途經(jīng)和穿越本地塊的架空線路，如地形圖上沒有標記的應(yīng)補上。6.2.4 地下障礙物：對照地區(qū)管線圖，核實地塊內(nèi)有否需要搬遷或改道的管線。6.2.5 本小區(qū)比較理想的出入口位置。6.2.6 對于流經(jīng)本地塊的河流，須了解其上游的水質(zhì)和下游的通暢程度，常年的水位，打聽有沒有淹澇的歷史紀錄。編制可行性研究報告1.作業(yè)目的項目可行性研究按時間和要求的不同分為初步可行性研究和深度

10、可行性研究。項目初步可行性研究是獲取開發(fā)土地前最重要的技術(shù)性工作之一，是投資者進行投資決策的主要依據(jù)。在土地使用權(quán)正式獲取后，項目開發(fā)者還需進行更為詳盡的深度可行性研究，為隨后的項目方案設(shè)計提供依據(jù)。過去計劃經(jīng)濟體制下的項目可行性研究報告在某種意義上只是投資決策層既定意志的體現(xiàn)，然而在現(xiàn)時市場經(jīng)濟條件下，項目可行性研究報告必須真正體現(xiàn)市場的趨勢，遵循市場規(guī)律，反映市場現(xiàn)實，為項目的投資尋找到真正的可行之路。2.作業(yè)要求為保證可行性研究報告的質(zhì)量，應(yīng)切實作好編制前的準備工作，占有充分信息資料，進行科學(xué)分析比選論證，做到編制依據(jù)可靠、結(jié)構(gòu)內(nèi)容完整、文本格式規(guī)范、附表附件齊全。報告的表述形式盡可能數(shù)

11、字化、圖表化，報告深度能滿足投資決策和編制初步設(shè)計方案的需要。3.主管崗位 總經(jīng)理：組建工作小組，批準工作計劃，組織優(yōu)化和修改報告，審定報告。 協(xié)管崗位 財務(wù)總監(jiān)、運營部經(jīng)理、規(guī)劃設(shè)計部經(jīng)理，成本部經(jīng)理，營銷部經(jīng)理：審閱相關(guān)專業(yè)的章節(jié)，提出優(yōu)化修改意見，協(xié)助總經(jīng)理把關(guān)。主辦崗位 運營部經(jīng)理：制訂工作計劃，分配任務(wù)，匯總編輯，優(yōu)化修改督辦。協(xié)辦崗位：工作小組成員：按各自的專業(yè)或?qū)ｉL分頭進行調(diào)查研究和編寫報告章節(jié)，并根據(jù)總經(jīng)理的意見優(yōu)化修改。4.緊前工作條件初步可行性研究：已進行市場調(diào)研和現(xiàn)場調(diào)查，已取得相關(guān)土地技術(shù)指標；深度可行性研究：已獲得土地使用權(quán)，已有明確的地區(qū)控制性詳規(guī)和相關(guān)的經(jīng)濟技術(shù)指

12、標。5.作業(yè)描述5.1總經(jīng)理組建工作小組，成員主要來自公司內(nèi)部各業(yè)務(wù)部門，并基本固定。有特殊要求的可聘請社會專業(yè)人員參加。5.2本主辦崗位制訂工作計劃，明確可行性研究工作的范圍，重點，深度，報告提綱，章節(jié)分工，進度安排，費用預(yù)算等。工作計劃報總經(jīng)濟師批準后，布置安排落實。5.3各成員按照專業(yè)分工調(diào)查研究收集資料，必要時再次進行實地調(diào)查和市場調(diào)查。5.4小組集體討論，議題為：5.4.1市場研究。包括分析市場信息，市場動態(tài)和政策導(dǎo)向等。5.4.2項目分析和項目建議。對項目本體進行研判，分析項目優(yōu)劣勢，并進行項目的市場預(yù)測；提出項目的建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品定位、規(guī)劃方案、進度計劃以及資金籌措方案等，方案經(jīng)比

13、較論證優(yōu)化后，提出推薦方案。5.4.3經(jīng)濟技術(shù)評價。對推薦方案進行財務(wù)評價及風(fēng)險分析，以判別項目的經(jīng)濟可行性和抗風(fēng)險能力。當有關(guān)評價指標結(jié)論不足以支持項目方案成立時，可對原設(shè)計方案進行調(diào)整或重新設(shè)計。5.5編寫研究報告。經(jīng)過技術(shù)經(jīng)濟論證和優(yōu)化之后，各成員分工編寫章節(jié)，由本主辦崗位協(xié)調(diào)綜合匯總，編制報告初稿。經(jīng)總經(jīng)理批閱意見后，修改完善，形成正式報告。5.6初步可行性研究報告內(nèi)容：5.6.1市場分析5.6.1.1整體市場分析全市及各主要分區(qū)的市場總供應(yīng)量和總需求量；全市及各主要分區(qū)項目年度新開工面積、竣工面積、銷售面積、存量面積、平均空置率。5.6.1.2細分市場分析物業(yè)類型、樓盤名稱、位置、占

14、地面積、總建筑面積；總戶數(shù)、戶型及面積、樓高、售價/租金；開工時間、預(yù)計竣工時間；投資商/開發(fā)商、承建商、規(guī)劃建筑設(shè)計公司、租售代理公司、廣告公司。5.6.2法規(guī)政策分析開發(fā)建設(shè)法規(guī)、專業(yè)服務(wù)法規(guī)；規(guī)劃設(shè)計導(dǎo)向，城市建設(shè)信息；其他經(jīng)濟信息及政策指引。5.6.3項目分析5.6.3.1項目基本情況地塊位置、四至、規(guī)劃指標（總占地面積、建設(shè)用地面積、總建筑面積、用地性質(zhì)、容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、商業(yè)/居住/辦公及其他功能面積要求、車位數(shù)、主要出入口等）。5.6.3.2項目周邊情況主要道路、景觀（河流、山巒、人文建筑、旅游景點等）、配套設(shè)施情況（商業(yè)、娛樂、教育、醫(yī)療、公交、郵電、銀行等）

15、。5.6.3.3項目優(yōu)劣勢分析（SWOT分析）項目競爭情況（現(xiàn)時/潛在競爭對手）、優(yōu)勢（S）、劣勢（W）、威脅（O）、機會（T）。5.6.3.4項目發(fā)展前景預(yù)測市場前景、價格走勢、項目切入點等。5.6.4項目開發(fā)建議與評價5.6.4.1項目主要定位市場定位（市場形象、主題品牌）；客戶定位（主要客戶對象）；價格定位（均價、最低價、最高價）。5.6.5項目開發(fā)規(guī)模和產(chǎn)品類型整體開發(fā)/分期開發(fā)、產(chǎn)品類型（商業(yè)/居住/辦公/其他）。5.6.6項目規(guī)劃及建筑構(gòu)想建筑風(fēng)格、建筑棟數(shù)、樓宇高度、主要戶型、分戶建筑面積；小區(qū)總體規(guī)劃布局、景觀綠化、車位安排、會所等附屬設(shè)施。5.6.7項目開發(fā)進度總體進度要求、

16、分階段進度要求。5.6.8項目財務(wù)分析建筑總成本、市場總價值（銷售收入、租賃經(jīng)營價值）、凈利潤、項目凈現(xiàn)值、成本利潤率、投資收益率、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等。5.6.9項目風(fēng)險分析與敏感性分析風(fēng)險分析、主要指標的敏感性分析。5.6.10項目研究結(jié)論和建議。5.6.11附件（包括附圖和附表）。5.7深度可行性研究報告內(nèi)容：5.7.1總論項目開發(fā)背景，建設(shè)規(guī)模與目標，預(yù)計的項目總投入及效益情況等主要技術(shù)經(jīng)濟指標。5.7.2項目區(qū)位分析項目地形、地貌、地質(zhì)條件，周邊建筑物與環(huán)境條件，城市規(guī)劃或區(qū)域性規(guī)劃要求，交通條件，公共配套設(shè)施等。5.7.3產(chǎn)品供需分析市場現(xiàn)狀調(diào)查，市場供求預(yù)測和價格預(yù)測，風(fēng)

17、險分析。5.7.4建筑方案選擇建筑設(shè)計指導(dǎo)思想與原則，項目總體規(guī)劃方案，建筑方案比選。5.7.5項目實施進度建設(shè)工期，實施進度表（或橫線圖）。5.7.6投資估算與資金籌措建設(shè)總投資估算，資本金籌措，債務(wù)資金籌措，融資方案分析。5.7.7財務(wù)評價財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取，銷售收入與成本費用估算，財務(wù)評價指標，盈利能力分析，償債能力分析，不確定性分析，財務(wù)評價結(jié)論。5.7.8風(fēng)險分析項目主要風(fēng)險識別，風(fēng)險程度分析，防范風(fēng)險對策。5.7.9結(jié)論與建議5.7.10附表投資估算表，項目投入資金估算匯總表，主要單項工程投資估算表，分年度投資計劃表；財務(wù)評價報表（包括營業(yè)收入及營業(yè)稅金估算表，總成本費用估

18、算表，財務(wù)現(xiàn)金流量表，利潤及利潤分配表，借款償還計劃表）。5.7.11附圖片區(qū)控制性詳規(guī)，宗地圖，管線圖，總平面方案等。5.7.12附件土地出讓合同、項目建議書（或初步可行性研究報告）的批復(fù)文件、概念方案、規(guī)劃管理部門對規(guī)劃方案的批復(fù)文件。編制設(shè)計任務(wù)書1.作業(yè)目的不管采取哪種方式委托設(shè)計，設(shè)計任務(wù)書都是表達著開發(fā)單位針對具體開發(fā)項目的開發(fā)理念和品牌意識。設(shè)計任務(wù)書也是設(shè)計單位最主要的設(shè)計依據(jù)。一份宏觀概念清晰，細部要求朦朧，指標體系適宜的設(shè)計任務(wù)書必定會觸發(fā)設(shè)計人員的創(chuàng)作靈感和創(chuàng)新意識，避免大量的徒勞無益的返工和修改，加快深化和優(yōu)化的過程。成功的設(shè)計作品往往起始于一份既要求明確又有廣闊創(chuàng)作空

19、間的設(shè)計任務(wù)書。2.作業(yè)依據(jù) 市場調(diào)研報告，土地狀況調(diào)研報告和選址意見書批復(fù)。3.決策崗位 總經(jīng)理：負責(zé)最后審查和簽發(fā)。主管崗位 規(guī)劃設(shè)計部經(jīng)理：擬定設(shè)計任務(wù)書提綱，提出修改意見，批準設(shè)計任務(wù)書。協(xié)管崗位 營銷部經(jīng)理，成本部經(jīng)理、工程部經(jīng)理：會簽草稿，提出修改意見。主辦崗位建筑設(shè)計主管：起草設(shè)計任務(wù)書，并依照會審意見修改。協(xié)辦崗位 營銷策劃：提供市場調(diào)研報告，主管研究討論市場定位、產(chǎn)品定位和設(shè)計指標。4.緊前工作條件：市場調(diào)研完成，已按土地招標方式取得土地使用權(quán)。5.作業(yè)描述5.1介紹現(xiàn)場地理情況，包括地址、面積、界址、地形、地貌、需避讓的建筑、構(gòu)作物、河流、名貴樹木等。5.2介紹場外的環(huán)境情

20、況，包括道路河流、周邊建筑的體量和高度、用途和風(fēng)貌、人文景觀等。5.3分期實施滾動開發(fā)的大至區(qū)域范圍。5.4規(guī)劃和建筑風(fēng)貌趨向（提供相關(guān)項目案例圖片）。5.5市場定位：包括建筑標準檔次的定位和客戶類型的定向。5.6規(guī)劃設(shè)計控制指標，包括綜合容積率、各種用途建筑的比例、建筑覆蓋率、建筑限高、綠化率、集中綠化率等。5.7住宅設(shè)計指標：包括戶型面積控制范圍，大中小戶型的比例，車輛泊位與戶數(shù)的比例等。5.8公共建筑設(shè)計指標：包括建筑占地和高度的控制范圍，功能，經(jīng)營方式，服務(wù)范圍等。5.9樣板區(qū)，樣板房，售樓處的設(shè)計要求：包括區(qū)域位置、展示要求、面積、參觀動線、臨時的還是永久性的等。5.10設(shè)計深度要求

21、：分概念性方案設(shè)計，建筑方案設(shè)計和初步方案（即擴初）設(shè)計三種。注明除符合規(guī)范規(guī)定的深度外有何特殊的設(shè)計深度要求。5.11作品表達方式：明確各個階段應(yīng)該提交的成果，包括文本、模型、展板、電子文件等形式及規(guī)格。5.12完成期限：注意盡量給于充足的時間，一般情況下不得少于3040個工作日，催得太急，方案構(gòu)思和制作質(zhì)量肯定大打折扣。6.設(shè)計任務(wù)書的跟蹤補充6.1在設(shè)計過程中，根據(jù)現(xiàn)實各方面發(fā)生的變化對設(shè)計任務(wù)書作及時的書面補充。6.2當設(shè)計進入擴初階段時，甲方應(yīng)重新審視原來的設(shè)計任務(wù)書，按照建筑方案的審批意見，同時吸取會審專家的優(yōu)化建議，補充完善設(shè)計任務(wù)書，重新遞交設(shè)計單位。7.設(shè)計任務(wù)書應(yīng)附以下附件

22、7.1當?shù)匾?guī)劃部門出具的規(guī)劃選址意見書。7.2標有規(guī)劃紅線的1:500地形圖（地處郊區(qū)的附1:1000的地形圖），并在所有紅線拐角點處標上城市坐標（當時如無此條件的，必須在設(shè)計進入擴初前補上）。建筑方案招標1. 作業(yè)目的為了引進競爭機制，促進技術(shù)進步，集思廣益地擇優(yōu)選用設(shè)計成果，樹立公司持久的品牌，縮短設(shè)計周期，提高經(jīng)濟效益，凡公司開發(fā)地塊的規(guī)劃設(shè)計都必須進行方案招投標。2.作業(yè)依據(jù)：建筑工程設(shè)計招標投標管理辦法（中華人民共和國建設(shè)部2000年第82號）。 地方版建筑工程設(shè)計招標投標實施細則3.主管崗位 規(guī)劃設(shè)計部經(jīng)理：負責(zé)招標全過程工作，組建設(shè)計招標工作小組，推薦評標小組的專家，決策前征求總

23、經(jīng)理和董事長的意見。主辦崗位 建筑設(shè)計主管：按照組長的指令承擔(dān)招標具體事務(wù)。4.緊前工作條件已通過拍賣或招投標等形式獲得土地。市場調(diào)研報告正式成文，修建性詳細規(guī)劃已獲批準。5.作業(yè)步驟（待定）6作業(yè)描述本項工作由本公司自行組織實施；可以公開招標，也可以邀請招標。6.1成立招標工作小組6.1.1規(guī)劃設(shè)計部經(jīng)理擔(dān)任組長，并由總經(jīng)理指定四名相關(guān)崗位上的人員為兼職組員，具體分工由組長安排。人員相對穩(wěn)定，以熟練承擔(dān)公司所有開發(fā)項目的設(shè)計招標工作。6.1.2招標工作小組的主要工作內(nèi)容是：編制設(shè)計招標書，擬定評標小組名單，報總經(jīng)理審批；接受投標人的報名，負責(zé)資質(zhì)審查，確定最終參加投標人名單，報招投標委員會備

24、案；發(fā)放設(shè)計招標書，收取投標保證金，組織投標人踏勘現(xiàn)場，解釋和答疑，接受和保管投標文件與模型；組織開標會議；對投標人的標書、單位名稱進行編號，并作保密處理后送交評標小組評審；填報建設(shè)工程設(shè)計招標投標中標通知書，經(jīng)招投標委員會見證后發(fā)給中標人；辦理簽訂設(shè)計委托合同；向未中標人返回投標保證金和投標書編制補償金；整理招標工作資料，移交公司檔案室。6.2招標登記向招投標委員會填報招標項目登記表。6.3發(fā)布信息待登記表批復(fù)后，即可向合格的設(shè)計供應(yīng)商發(fā)布招標信息，內(nèi)容包括：項目名稱、地點、界址、用地性質(zhì)、主要設(shè)計指標、開發(fā)單位名稱、開發(fā)資質(zhì)、要求投標人的設(shè)計資質(zhì)、書面申請報名的起止日期、報名地點、聯(lián)系方式

25、等。6.4編制設(shè)計招標書6.4.1待總經(jīng)理批準后才能發(fā)給投標人。6.4.2設(shè)計招標書至少應(yīng)包括以下內(nèi)容：設(shè)計任務(wù)書：在原有設(shè)計任務(wù)書的基礎(chǔ)上根據(jù)征集方案的綜合效果和選址意見書調(diào)整完善（詳見作業(yè)指導(dǎo)書編制設(shè)計任務(wù)書）。投標須知：包括投標文件的清單、規(guī)格、份數(shù)、密封要求、供招標小組審閱的文件必須加蓋建筑師的注冊章和單位公章，供評委審閱的文件必須匿名。投標文件送達截止時間（要盡量給予比較充裕的時間）。答疑、開標、評標等活動的日程安排。未中標方案的補償標準：招標人買斷版權(quán)的，補償標準應(yīng)該要高一些。中標方案一般不單獨補償，其費用納入設(shè)計合同內(nèi)。知識產(chǎn)權(quán)申明：招標人對中標方案擁有完整知識產(chǎn)權(quán)，招標人如部分

26、采用未中標方案內(nèi)容，投標人在取得一定補償后應(yīng)于同意。補償標準應(yīng)在招標書中明確。擬簽合同的主要條款：如果本方案中標的話，將體現(xiàn)在設(shè)計委托合同中的投標人主要承諾：如取費標準、付款方式、設(shè)計周期、服務(wù)標準等。6.5確定投標人名單公開招標的由招標小組審查所有書面報名的投標人資格，從中選擇3至5名入圍，邀請招標的可直接向3名或3名以上發(fā)邀請書。6.6發(fā)放招標書按照招標公告或邀請書中規(guī)定的時間和地點，向已確定的投標人發(fā)放招標書，并收取投標保證金，保證金數(shù)額應(yīng)在招標公告或招標書中明確。6.7踏勘和答疑：6.7.1招標人在發(fā)售招標書后的約定時間統(tǒng)一組織現(xiàn)場踏勘，統(tǒng)一介紹現(xiàn)場及周邊情況。6.7.2投標人在閱讀招

27、標文件和現(xiàn)場踏勘中提出的疑問，招標人可以書面形式或召開投標答疑會的方式解答（原則上只解答招標書及附件本身未表述明確的疑問），同時將解答以書面方式通知所有購買招標文件的投標人。該解答的內(nèi)容作為招標文件的組成部分。6.8組建評標小組6.8.1評標小組通常由711人組成，通常的比例是規(guī)劃、建筑專業(yè)的專家13名，營銷策劃專家12名，結(jié)構(gòu)專家和建筑經(jīng)濟專家各12名，其中包括本公司的相關(guān)部門負責(zé)人。專家由招標小組推薦，經(jīng)公司總經(jīng)理批準后設(shè)施。6.8.2評標小組的主要工作內(nèi)容是： 在評標前制定評標和決標的辦法； 負責(zé)評標，匯總評標結(jié)果； 按照評標決標的辦法推薦或決定中標方案。6.8.3評標小組人員名單不公開

28、，評標小組成員須對評標活動內(nèi)容保密，不得外泄。6.9開標6.9.1開標會議由招標小組的組長主持，各投標人參加，招投標委員會派員全過程監(jiān)督。6.9.2投標文件有下列情形之一的，招標小組不予受理：未按招標文件要求密封的。在供評委評閱的方案圖冊和模型上出現(xiàn)設(shè)計單位圖簽的，或出現(xiàn)單位名稱和設(shè)計人姓名的。在單獨密封的設(shè)計說明上無相應(yīng)資格的注冊建筑師簽字的，或注冊建筑師受聘單位與投標人不符的，或無投標人公章的。6.9.3招標小組在審查投標人資質(zhì)和匿名要求后應(yīng)當眾宣布有效投標人名單。6.10評標6.10.1會議地點由招標小組安排落實。會議由全體評委推舉的組長主持。6.10.2先由投標人分別介紹各自的方案，然

29、后評委在無干擾的環(huán)境下討論評議，按照技術(shù)先進、適用創(chuàng)新、經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益等原則，結(jié)合在設(shè)計進度、取費服務(wù)等方面的承諾綜合考慮擇優(yōu)投票，確定排列名次。如果招標人沒有授權(quán)評標小組直接確定中標人。那么前三名即作為評標小組向招標人依次推薦的中標候選人。6.10.3評標小組完成評標后，應(yīng)向招標人提供書面評標報告。評標報告由全體評委簽字。6.11定標6.11.1評標小組提出書面評標報告后，招標工作小組一般應(yīng)當在十五日內(nèi)確定中標方案，報公司總經(jīng)理批復(fù)。6.11.2招標小組應(yīng)當確定排名第一的中標候選方案為中標方案。排名第一的中標候選人放棄中標或因不可抗力提出不能履行合同，可以確定排名第二的中標候選人為中標

30、人。6.11.3中標通知書由招標小組發(fā)出。6.12退標： 招標小組在發(fā)出中標通知書同期發(fā)出未中標通知書，并向未中標的投標人退還投標保證金和支付補償金。6.13報告： 招標人自發(fā)出中標通知書之日起十五日內(nèi)，向招投標委員會提交招標投標情況的書面報告。報告至少應(yīng)包括下列內(nèi)容：招標范圍；招標方式和發(fā)布招標公告的媒介；招標文件中投標人須知、評標標準和方法、擬訂合同的主要條款等內(nèi)容；評標委員會的組成和評標報告；中標結(jié)果。6.14簽訂合同： 自中標通知書發(fā)出之日起三十日內(nèi)，招標小組和中標人應(yīng)當按照招標文件和中標人的投標文件訂立設(shè)計合同。規(guī)劃方案報審1.作業(yè)目的為了體現(xiàn)政府對實施城市規(guī)劃的監(jiān)督，指導(dǎo)和服務(wù)的職

31、能作用，使城市和地區(qū)的控制性規(guī)劃設(shè)計理念和規(guī)劃控制目標得以實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計必須分階段地得到政府部門的批準。因規(guī)劃方案報審的時間長，環(huán)節(jié)復(fù)雜，反復(fù)多，在公司內(nèi)部又需要不同崗位在經(jīng)辦時間上搭接和銜接。所以要求各經(jīng)辦崗位事先做好充分準備，一旦條件成熟，立即進入報審程序。避免將本作業(yè)轉(zhuǎn)化到關(guān)鍵路線上去。2.作業(yè)依據(jù)中華人民共和國城市規(guī)劃法；城市規(guī)劃條例；城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定；獲得中標土地批準的控制性詳細規(guī)劃與批文、土地協(xié)議。3.主管崗位 規(guī)劃設(shè)計部經(jīng)理：負責(zé)規(guī)劃設(shè)計方案的定稿，在報審過程中處理主辦崗位解決不了的協(xié)調(diào)問題。主辦崗位 前期部報建專員：負責(zé)收集整理報審資料文件，具體經(jīng)辦報審手續(xù)。4.

32、緊前工作條件 規(guī)劃方案招標完成，并按專家評審時提出的主要優(yōu)化意見作了調(diào)整。5.作業(yè)描述5.1主辦崗位到規(guī)劃部門領(lǐng)取建設(shè)工程設(shè)計方案送審單填報，并同時附送下列文件(帶*號的為必送文件，所送原件在窗口交驗后退還)：*5.1.1批準的建設(shè)項目可行性研究報告或有關(guān)批準文件（原件及復(fù)印件各一份）。*5.1.2市測繪院提供的1/500或1/1000地形圖一份，地形圖上應(yīng)有設(shè)計單位用0.3mm的墨線筆標明的下列內(nèi)容：建筑基地用地界限，建筑物外輪廓及層數(shù)，新建建筑物與基地用地界限，道路規(guī)劃紅線及相關(guān)控制線，相鄰建筑物間距尺寸。*5.1.3 1/500或1/1000總平面設(shè)計圖（藍圖）二份,圖紙須加蓋建筑設(shè)計單

33、位的設(shè)計方案出圖章和注冊建筑師印章，且符合國家和本市設(shè)計方案出圖標準。*5.1.4建筑設(shè)計方案圖（含平面、立面、剖面）及文本二套，圖紙須加蓋建筑設(shè)計方案出圖章和注冊建筑師印章，且符合國家和本市設(shè)計方案出圖、文本的標準。*5.1.5經(jīng)城市規(guī)劃部門批準的建設(shè)項目選址意見書的通知及附圖（復(fù)印件各一份）。5.1.6建設(shè)項目選址意見書的通知中要求申請單位送審的相關(guān)其它文件、圖紙等。5.2 第二次送審及以后各次送審所需的文件、圖紙以城市規(guī)劃部門前次審核意見要求為準。5.3規(guī)劃部門組織召開由規(guī)劃專家、規(guī)劃歸口的職能部門參加的規(guī)劃方案征詢會，征詢環(huán)保、消防、衛(wèi)生、綠化、交通、民防等管理部門的意見，以建筑工程設(shè)

34、計方案審核意見單給予批復(fù)。5.4規(guī)劃部門認為設(shè)計方案需要較大修改的，則核發(fā)“一審”意見。5.5 核發(fā)“建筑工程設(shè)計方案審核意見單”批復(fù)的時限為每次審核各為 個工作日。5.6 接規(guī)劃部門總窗口領(lǐng)證通知領(lǐng)取建設(shè)工程設(shè)計方案的批復(fù)和附圖。5.7 本主辦崗位依據(jù)建設(shè)工程設(shè)計方案的批復(fù)和附圖，配合規(guī)劃設(shè)計部進入擴初設(shè)計階段的管理。設(shè)計委托1.作業(yè)目的設(shè)計工作是建設(shè)項目開發(fā)的前期必要準備工作與重要環(huán)節(jié)。一是對建設(shè)項目設(shè)計內(nèi)容考慮周到全面；二是項目的定位表達具體詳細，以利項目的建造、實施。2.主管崗位 規(guī)劃設(shè)計部經(jīng)理：主要合同條款定調(diào)并報公司總經(jīng)理批準，主持與合同對方的談判。協(xié)管崗位財務(wù)總監(jiān)：審閱合同草稿，

35、提出修改意見。主辦崗位建筑設(shè)計主管：按中標單位在投標書中的承諾和主管崗位意見草擬合同，辦理備案手續(xù)。3.緊前工作土地中標，規(guī)劃設(shè)計與建筑設(shè)計方案的中標單位已確定，設(shè)計任務(wù)書已修改調(diào)整完畢。4.作業(yè)描述4.1設(shè)計委托所簽訂的合同文本采用由地方建委與工商行政管理局統(tǒng)一印制的建設(shè)工程設(shè)計合同等格式文件和附件。本主辦崗位負責(zé)填寫，主管崗位審核后交設(shè)計單位征求意見。4.2因格式合同是設(shè)計單位提供的，所以設(shè)計單位一般不能在格式合同上隨意增刪條款，但甲方可以不受格式的束縛和限制。4.3本主辦崗位嚴格按中標單位的投標承諾填寫格式文本中的空格，無關(guān)的空格填斜杠，無關(guān)的或不能準確表達甲方意圖的條款應(yīng)劃除。4.4除

36、格式條款外，甲方還有必須明示的意圖應(yīng)在附加條款中明示，通常有以下但不僅僅限于以下內(nèi)容：4.4.1設(shè)計費應(yīng)留有1015%在竣工驗收后支付。4.4.2現(xiàn)場配合服務(wù)應(yīng)參與的范圍包括：圖紙交底、階段驗收、采購考察、設(shè)計修改、設(shè)計的優(yōu)化、深化和補充、設(shè)計簽證、審核施工技術(shù)方案、質(zhì)量事故處理等。4.4.3設(shè)計成果的權(quán)屬：應(yīng)明確成果的知識產(chǎn)權(quán)歸甲方。需要設(shè)計單位承諾本設(shè)計成果至今和乃至今后始終保持其建筑形態(tài)的唯一性。即沒有侵害或抄襲任何單位和個人的知識產(chǎn)權(quán)，也不會未經(jīng)甲方的書面同意，而重復(fù)用于其他任何項目。4.4.4設(shè)計質(zhì)量保險：應(yīng)有詳細條款保證因設(shè)計錯誤導(dǎo)致甲方重大損失時，甲方能及時合理地得到保險理賠。4

37、.4.5如甲方指定設(shè)計人員擔(dān)任設(shè)計總負責(zé)人或工種負責(zé)人的，設(shè)計單位必須安排落實，并在圖紙會簽欄和注冊蓋章等方面得到證實。4.4.6限額設(shè)計的指標：如基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)混凝土的含鋼量，混凝土的平方米指標等。4.4.7設(shè)計單位的違約責(zé)任：如逾期交圖、設(shè)計錯誤、超限額指標、侵犯甲方或第三方的知識產(chǎn)權(quán)、現(xiàn)場配合服務(wù)不到位等。由此造成甲方損失的，應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任需要一一明列，不能采用“按有關(guān)規(guī)定處理”等含糊其詞的說法。4.5本作業(yè)的經(jīng)辦流程為：主辦崗位起草主管崗位審核報總經(jīng)理主管崗位與對方協(xié)商談判修改，必要時總經(jīng)理出面再協(xié)商定稿，總經(jīng)理代表本公司簽署合同30日之內(nèi)報所在地建設(shè)行政主管部門備案。4.6在設(shè)計或

38、施工進行過程中，如發(fā)生重大設(shè)計變更，雙方應(yīng)在原有合同的基礎(chǔ)上，逐項商定增減設(shè)計的細節(jié)、經(jīng)費等，并簽訂書面的補充合同作為原合同的附件，與原設(shè)計合同具有同等的法律效力。建筑設(shè)計優(yōu)化、深化1.作業(yè)目的中標方案既已中標，作為建設(shè)單位應(yīng)該尊重設(shè)計師的設(shè)計成果，不要大刀闊斧地隨意修改，避免將原創(chuàng)概念抹殺詒盡，除非設(shè)計師主動請纓更有高招。但中標方案也并非完美無暇，總有拾遺補缺的優(yōu)化和細化的可能，要求總建筑師和本主辦崗位多方聽取意見，在眾說紛紜，七嘴八舌中提煉精華，環(huán)繞設(shè)計任務(wù)書中明確的理念目標，和設(shè)計師平等地研究探討，把建筑方案設(shè)計到滿意為止。 2.主管崗位 規(guī)劃設(shè)計部經(jīng)理：主持專家評議會議，必要時與設(shè)計師

39、討論交換意見，決定修改方案的取舍。 主辦崗位 建筑設(shè)計主管、景觀設(shè)計主管：收集匯總各種優(yōu)化建議和設(shè)計師聯(lián)絡(luò)，完善建筑設(shè)計方案。3.規(guī)劃設(shè)計優(yōu)化3.1 作業(yè)依據(jù) 規(guī)劃設(shè)計的中標方案，評標組專家建議。3.2 緊前工作條件規(guī)劃建筑設(shè)計方案招標結(jié)束，規(guī)劃審批之前。3.3 重點是路網(wǎng)和建筑相互關(guān)系的精細調(diào)整：3.3.1規(guī)劃設(shè)計中道路布局是龍頭，區(qū)內(nèi)主干道不宜靠近建筑，沿途應(yīng)有景觀布置；彎曲的主干道不僅有利于景觀的變化，而且也便于限制車速；建筑物的出入口應(yīng)通過次級道路與主干道連接；住宅前后的三級道路應(yīng)創(chuàng)造條件設(shè)計成盡端形式；形成私密到半私密半開放到開放三種層次的環(huán)境氛圍；道路的規(guī)劃還須注意轉(zhuǎn)彎半徑、路口的

40、視線遮擋、車燈和噪聲干擾、人車交叉穿越等細部的設(shè)計。3.3.2 要使建筑融入環(huán)境，環(huán)境設(shè)計必須提早加入。為給環(huán)境設(shè)計的創(chuàng)新提供空間條件，在不違反規(guī)劃技術(shù)規(guī)定的前提下，容許建筑和道路的位置稍作改動，使二者兼顧。3.3.3以鳥瞰的俯視眼光去審視規(guī)劃圖或規(guī)劃模型，往往容易忽略人性化方面的缺陷。只有降低視點高度，象行路人或乘車人一樣地走近或走進規(guī)劃模型，甚至登上陽臺，身臨其境一樣地環(huán)顧四周，才能感覺視線是否遮擋，視野是否開闊，氣流是否暢通，是否有壓抑的感覺。特別是板式建筑群。從俯視的視角去看，各列建筑前后錯位，蜿蜒曲折，活潑流暢，但以行人平視的視角去看，則可能變成高山峽谷，重嵐疊障。3.3.4過分強調(diào)

41、人車分流，往往違反了便捷的原則，減少了綠化的共享程度，結(jié)果事與愿違，反而人車混雜。3.3.5建設(shè)和維護城市綠地是政府的職能，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒必要不惜緊縮建筑的間距和占地，在小區(qū)內(nèi)部開辟大型綠地和人工水景，使小區(qū)居民長期承擔(dān)很高的維護費用。盡管景觀很秀麗，但利用率不高，缺乏公眾的共享和參與，這是對土地這種寶貴的社會資源的浪費。4. 房型設(shè)計優(yōu)化4.1作業(yè)依據(jù)已通過審批的規(guī)劃設(shè)計方案。4.2緊前工作條件從規(guī)劃方案審批通過起，直至施工圖設(shè)計開始之前。其中擴初方案審批之前，主要是對房型的舍取，軸線的調(diào)整，擴初審批之后，主要對細部尺度的調(diào)整。4.3優(yōu)化的重點是更加突顯人性化：4.3.1按照客戶定位，掌握舒

42、適型和緊湊型的區(qū)別，逐戶審視面積標準和功能標準。4.3.2就算是特定的客戶群體，其職業(yè)、生活習(xí)慣、人員結(jié)構(gòu)也有所不同，所以房型的布局一定要有變化，品種必須多樣。4.3.3每個房間的長寬尺度既要滿足功能需要，也要符合人體工程學(xué)的原理。特別是廁所、廚房和次臥室等小面積的房間更要精心布置，協(xié)調(diào)好門、窗、墻、家具、設(shè)備的相互關(guān)系。4.3.4 把最需要陽光的房間布置在南側(cè)，不少家庭認為單身老人和兒童的次臥室比客廳和書房更需要陽光。4.3.5敞開無必要封閉的空間，審視每扇門和窗的位置，有時只需稍作改動，室內(nèi)通風(fēng)立刻得到改善。4.3.6 審視每垛內(nèi)墻，可取消的盡量取消，可減薄的一定減薄，可改成輕質(zhì)的一定改成

43、輕質(zhì)。4.3.7 注意避讓不便取消的柱和梁。4.3.8 室內(nèi)管道井應(yīng)盡量利用死角和暗角，不能為了縮短水平管距而擠占顯要位置。4.3.9 難以修改的房型要舍得放棄，推倒重來比勉強修改效果更好。5. 立面造型優(yōu)化5.1作業(yè)依據(jù) 規(guī)劃方案，擴初方案和建筑施工圖。5.2緊前工作條件 規(guī)劃方案審批通過后可一直延續(xù)到結(jié)構(gòu)封頂。其中，擴初方案審批之前，側(cè)重于立面方案的比較，擴初方案審批通過之后，側(cè)重于立面用料，質(zhì)感和色彩搭配等的方案比較。5.3優(yōu)化的重點是更加突顯個性化：5.3.1傳統(tǒng)的協(xié)調(diào)觀只是讓新的建筑被動地迎合和融合到現(xiàn)有的周圍環(huán)境里去，這長期以來束膊了設(shè)計師的創(chuàng)新意識。應(yīng)該倡導(dǎo)一種主動的協(xié)調(diào)觀念，那

44、就是讓現(xiàn)有環(huán)境和新建建筑相互烘托和陪襯，既可以有似曾相識的回味無窮，也可以有標新立異的強烈對比。只是在特定的環(huán)境下選擇哪種感覺更適宜而已。5.3.2 高層建筑的屋頂是立面造型的點睛之筆，也是最顯個性之處。5.3.3 清一色的板式建筑不僅使戶型品種單調(diào)，缺乏選擇余地，而且外觀造型也是大同小異，個性特征難以體現(xiàn)。5.3.4減少甚至取消如屋頂飄板等華而不實的非功能性裝飾，但遮陽板，空調(diào)架，花盆架等有實際功能的外墻附件應(yīng)該有細部的裝飾設(shè)計。5.3.5 注意外窗與墻面的尺度比例，在滿足自然通風(fēng)的前提下減少開啟窗扇的面積，以降低能源損失。5.3.6 精心布置用于墻面綠化的附屬構(gòu)件，當建筑投入使用后會使立面

45、質(zhì)感和色感產(chǎn)生畫龍點睛的意外效果。5.3.7 不同的陽臺形狀和布列會使立面產(chǎn)生不同陰影的效果。陽臺欄板和扶手的用料最能調(diào)節(jié)建筑立面的虛實搭配。5.3.8 仔細研究空調(diào)外機的位置，既要就近，又要相對隱蔽，還要便于客戶自行安裝和檢修。拖接的冷媒供徊管應(yīng)嵌入統(tǒng)一安裝的墻面管線槽內(nèi)，或在墻內(nèi)預(yù)埋套管內(nèi)穿接。5.3.9 外墻采取保溫構(gòu)造后要注意所有墻面附屬構(gòu)配件安裝的節(jié)點設(shè)計是否牢固和可靠。5.3.10 把握外墻裝飾材料的質(zhì)感和色彩關(guān)鍵在于搭配巧妙，并非價格貴的一定好。利用電腦技術(shù)做多方案比較，一定會有滿意的效果。5.3.11 廣開思路，多請幾位建筑師創(chuàng)作立面方案；廣開言路，多請幾位不同年齡層次的專家審

46、視評判。在這方面多花些時間和費用非常值得。日照分析報告的編制1.作業(yè)目的日照分析報告是申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證必須附送的重要文件，也是決定規(guī)劃方案能否通過審批的重要條件。如果是因為日照分析的差錯而導(dǎo)致開發(fā)區(qū)域周邊的建筑不能滿足規(guī)定日照的最低要求，那么公司將面臨承擔(dān)因法律責(zé)任而引起的巨大損失。2.主管崗位規(guī)劃設(shè)計部經(jīng)理：當日照要求的限制引起基地容積率下降時，提出決策意見。主辦崗位建筑設(shè)計主管：督促檢查設(shè)計單位對各單體建筑的位置和體量的調(diào)整，直至基地內(nèi)外的日照符合規(guī)定要求。3.作業(yè)依據(jù)滬規(guī)法（2003）482號稱 關(guān)于印發(fā)上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定的解釋（三）的通知。4.緊前工作條件規(guī)劃設(shè)計方案已確

47、定，已進入擴初設(shè)計階段。本項作業(yè)必須在申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證之前完成。5.作業(yè)描述5.1日照分析報告必須委托規(guī)劃審批部門認可的，且具備乙級或乙級以上的規(guī)劃設(shè)計單位或建筑設(shè)計單位或咨詢機構(gòu)編制。其使用的日照分析軟件必須是經(jīng)建設(shè)部有關(guān)部門鑒定通過的。編制單位對編制的日照分析報告的質(zhì)量和正確性負責(zé)。由于日照分析報告不真實，不正確而產(chǎn)生后果的，編制單位應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。以上這些，本主辦崗位在與編制單位簽署委托合同時應(yīng)當在合同中明確。5.2本主辦崗位應(yīng)向編制單位提供以下資料：5.2.1覆蓋所有主客體建筑范圍的測繪院電子地形圖（具體范圍按編制單位需要而定）。5.2.2規(guī)劃設(shè)計方案的電子文本，其中應(yīng)包括規(guī)劃

48、總圖、基地內(nèi)各單體的屋頂平面圖和平立剖面圖（附有建筑坐標和屋頂標高）。5.2.3 基地外日照影響范圍內(nèi)的居住和文教衛(wèi)生客體建筑的平面圖，其中受影響較大的還須附標有詳細窗位尺寸的立面圖；基地外參與疊加分析的主體建筑的總平面圖和屋頂平面圖（附有各屋頂?shù)脑敿殬烁撸＞唧w哪些建筑由編制單位確定，本主辦崗位可向市或區(qū)的城建檔案管理部門收集，有困難的話，也可委托編制單位自行收集，無法收集的應(yīng)委托具備規(guī)定資質(zhì)的測繪單位測繪。5.2.4 基地外納入主客體建筑范圍的正在建或已批未建的建筑的資料。本主辦崗位可向市，區(qū)規(guī)劃管理部門收集，有困難的話，也可委托編制單位自行收集。5.3編制單位提供的日照分析報告應(yīng)包含以下

49、內(nèi)容：5.3.1委托方名稱、地址、法定代表人、聯(lián)系方式，受托方名稱、資質(zhì)證書編號、地址、法定代表人、聯(lián)系方式。5.3.2 項目概況：5.3.2.1建設(shè)項目名稱、地點、用地范圍；5.3.2.2本基地擬建主體建筑的基本情況（編號、使用性質(zhì)、層數(shù)、高度、位置等）；5.3.2.3根據(jù)本基地主體建筑的陰影覆蓋范圍確定的客體建筑的基本情況（編號、使用性質(zhì)、層數(shù)、高度、位置、窗位編號、窗臺高度等）；5.3.2.4參與疊加分析的本基地外主體建筑的基本情況（編號、名稱、層數(shù)、高度、位置等）；5.3.2.5以上資料的來源說明；5.3.2.6進行日照分析所采用的分析軟件。5.3.3日照分析結(jié)論：5.3.3.1計算出

50、客體建筑每一分析窗戶在擬建建筑建設(shè)前后的日照時間段和有效日照時數(shù)，列出每幢客體建筑的日照時間表，注明不滿足日照要求的窗位；5.3.3.2明確在擬建建筑建設(shè)前后不符合日照要求的客體建筑的窗戶數(shù)和戶數(shù)。5.3.4附圖：5.3.4.1客體建筑范圍圖（日照陰影覆蓋范圍圖，1:10001:2000）；5.3.4.2主體建筑范圍圖（1:10001:2000）；5.3.4.3日照分析圖（1:5001:1000）。5.4本主辦崗位收到報告后應(yīng)仔細閱讀，檢查上述應(yīng)包含的內(nèi)容，如有遺缺，應(yīng)返回編制單位補齊。查閱結(jié)論中基地內(nèi)的擬建建筑是否有日照不滿足的，基地外的居住和文教建筑是否有因本基地的原因而減少日照以至達不到

51、規(guī)范要求的。本主辦崗位應(yīng)依據(jù)分析報告與規(guī)劃方案的設(shè)計單位再次調(diào)整優(yōu)化方案的布局，直至影響消除。重新委托編制單位按調(diào)整后的規(guī)劃方案編制日照分析報告。直至符合規(guī)范要求。5.5申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證時應(yīng)附送日照分析報告全文一份（含附圖），以及進行日照分析的主要原始材料和清單各一份。5.6本主辦崗位對報送的日照分析報告和附送材料的真實性負責(zé)，并應(yīng)如實回答規(guī)劃管理部門案件經(jīng)辦人員的詢問，如報送材料不實，或?qū)Π讣?jīng)辦人員的詢問有所隱瞞而產(chǎn)生后果的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。召開擴初設(shè)計審批會1.作業(yè)目的擴大初步設(shè)計審批是建設(shè)工程在報建工程中的一個重要的環(huán)節(jié)，是一項國家規(guī)定的政府行政管理制度，其目的是協(xié)調(diào)各配套部門

52、的資源分配，促進設(shè)計進步，提高投資效益，提高建筑使用功能和城市環(huán)境水平。2.作業(yè)范圍2.1大中型公共建筑；2.2總建筑面積超過5萬平方米或單體建筑面積超過2萬平方米的住宅建設(shè)項目； 2.3單體建筑面積超過2萬平方米的其它民用建筑項目；2.4建筑高度超過100米的超高層建設(shè)項目；2.5特殊指定的建設(shè)項目。3.主管崗位 規(guī)劃設(shè)計部經(jīng)理：必要時代表公司在會上發(fā)言。主辦崗位 前期部經(jīng)理：負責(zé)組織會務(wù)，編制會議紀要。協(xié)辦崗位 建筑設(shè)計主管，機電設(shè)備設(shè)計主管，景觀設(shè)計主管、設(shè)備工程師：協(xié)助規(guī)劃設(shè)計部經(jīng)理工作。4.緊前工作4.1已取得規(guī)劃部門簽發(fā)的規(guī)劃設(shè)計要求及規(guī)劃設(shè)計方案的審核意見。4.2全套初步設(shè)計文本

53、已編制完成。初步設(shè)計文本必須加蓋地方建委統(tǒng)一頒發(fā)的出圖專用章。4.3擴初設(shè)計的開始和過程中，本主管和主辦崗位已多次和設(shè)計單位溝通聯(lián)絡(luò)，甲方意圖已充分表達清楚，并已完全體現(xiàn)在設(shè)計文本上。4.4已經(jīng)規(guī)劃管理部門認可，并由建設(shè)單位委托項目所在地的建委組織專家進行設(shè)計技術(shù)預(yù)審。5.作業(yè)描述5.1本主辦崗位負責(zé)擴初審批會議的會務(wù)工作，與建委協(xié)商出席單位名單，分發(fā)會議資料和通知，和出席人員招呼和溝通，布置會場，落實記錄和編制會議紀要和接待簽到的人員。5.2會議由建委主持，設(shè)計單位介紹設(shè)計概況，各專業(yè)審查部門針對設(shè)計和說明是否符合國家及本市有關(guān)技術(shù)標準、規(guī)范、規(guī)程、規(guī)定及綜合管理部門的管理法規(guī)發(fā)表審核意見：

54、5.2.1設(shè)計主要指標是否符合被批準的可行性研究報告或土地批租合同的內(nèi)容要求；5.2.2總體布局是否合理及符合各項要求；5.2.3工藝設(shè)計是否成熟、可靠，選用設(shè)備的容量是否合理和符合功能要求；5.2.4采用的新技術(shù)是否適用、可靠、先進；5.2.5市政、公用設(shè)施配套是否落實，建筑設(shè)計中的配套和設(shè)備用房是否滿足配套部門的使用要求；5.2.6 結(jié)構(gòu)設(shè)計和說明是否符合抗震要求，體系是否合理，基礎(chǔ)處理是否安全、可靠、經(jīng)濟和合理；5.2.7各專業(yè)審查部門（住宅建設(shè)管理、規(guī)劃、消防、綠化、交通、環(huán)保、節(jié)能、環(huán)衛(wèi)、勞動護、排水、衛(wèi)生防疫、抗震、民防、安保、供電、煤氣、自來水、電話通訊等）等意見，相互之間有否矛盾和