[房地產(chǎn)行業(yè)]房地產(chǎn)金融基本知識(shí)

1、第二章第二章 房地產(chǎn)金融基本知識(shí)房地產(chǎn)金融基本知識(shí) 引言：貨幣、信用、金融引言：貨幣、信用、金融 房地產(chǎn)金融中的資金流及資本來源房地產(chǎn)金融中的資金流及資本來源 影響房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素影響房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素 利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值 資產(chǎn)收益率資產(chǎn)收益率 信貸、擔(dān)保貸款和抵押貸款信貸、擔(dān)保貸款和抵押貸款引言：貨幣、信用、金融引言：貨幣、信用、金融 什么是貨幣什么是貨幣 什么是信用什么是信用 什么是金融什么是金融一、什么是貨幣？一、什么是貨幣？ 所謂貨幣貨幣，就是固定地充當(dāng)商品交換中的一般等一般等價(jià)物價(jià)物的特殊商品?，F(xiàn)代貨幣有5 項(xiàng)基本職能基本職能：價(jià)值尺價(jià)值尺度、

2、流通手段、貯藏手段、支付手段、世界貨幣度、流通手段、貯藏手段、支付手段、世界貨幣；而價(jià)值尺度和流通手段是其最基本的職能，二者的統(tǒng)一價(jià)值尺度和流通手段是其最基本的職能，二者的統(tǒng)一就是貨幣就是貨幣。現(xiàn)代貨幣現(xiàn)代貨幣最主要的是由國家發(fā)行并強(qiáng)制流通的符號(hào)式象征物紙幣紙幣。因此，國家的權(quán)威是現(xiàn)代貨幣的重要基礎(chǔ)?，F(xiàn)代社會(huì)，貨幣是分層次的，如在我國，貨幣有4 個(gè)層次：M0= 現(xiàn)金現(xiàn)金M1= M0+企業(yè)、單位支票存款企業(yè)、單位支票存款+基本建設(shè)存款基本建設(shè)存款M2= M1+儲(chǔ)蓄存款儲(chǔ)蓄存款+企業(yè)、單位定期存款企業(yè)、單位定期存款+財(cái)政金庫存款財(cái)政金庫存款M3= M2+商業(yè)票據(jù)商業(yè)票據(jù)+短期融資債券短期融資債券其

3、中M1是通常所說的是通常所說的狹義貨幣供應(yīng)量狹義貨幣供應(yīng)量，M2是是廣義貨幣供應(yīng)量廣義貨幣供應(yīng)量二、什么是信用？二、什么是信用？ 信用信用是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的重要基礎(chǔ)，體現(xiàn)了權(quán)益與貨幣交換的一種關(guān)系：借款方將某種權(quán)借款方將某種權(quán)益益若干時(shí)間后歸還借款的承諾若干時(shí)間后歸還借款的承諾給予給予貸款方，貸款方將一定的貨幣的使用權(quán)給予貸款方，貸款方將一定的貨幣的使用權(quán)給予借款人。借款人。因此，信用體現(xiàn)了借貸和權(quán)益的雙信用體現(xiàn)了借貸和權(quán)益的雙向運(yùn)動(dòng)向運(yùn)動(dòng)。事實(shí)上，信用就是債權(quán)債務(wù)的法律信用就是債權(quán)債務(wù)的法律關(guān)系通過關(guān)系通過貨幣貨幣來體現(xiàn)或?qū)崿F(xiàn)來體現(xiàn)或?qū)崿F(xiàn)?！靶庞眯庞谩眻D式圖式貸款人貸款人借款人借款人資金（現(xiàn)金或支

4、票）資金（現(xiàn)金或支票）權(quán)益權(quán)益三、什么是金融？三、什么是金融？ 金融金融是提供信用服務(wù)的專門領(lǐng)域。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，資金盈余者資金盈余者與資金短缺者資金短缺者之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)債權(quán)債務(wù)關(guān)系，是通過金融市場(chǎng)和金融機(jī)構(gòu)來確立的系，是通過金融市場(chǎng)和金融機(jī)構(gòu)來確立的。 在一個(gè)發(fā)達(dá)的信用經(jīng)濟(jì)體系中，中央銀行中央銀行、商商業(yè)銀行業(yè)銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)非銀行金融機(jī)構(gòu)組成了完整的金融機(jī)構(gòu)體金融機(jī)構(gòu)體系系。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，金融涉及的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)范圍越來越廣闊，金融服務(wù)的種類金融服務(wù)的種類（所謂（所謂金融產(chǎn)品金融產(chǎn)品）越來越多，金融金融（所謂符號(hào)經(jīng)濟(jì)符號(hào)經(jīng)濟(jì)或象征經(jīng)濟(jì)象征經(jīng)濟(jì)）對(duì)實(shí)實(shí)體經(jīng)濟(jì)（生產(chǎn)和消費(fèi)）體經(jīng)濟(jì)（生產(chǎn)和

5、消費(fèi)）的影響越來越大、越來越密切、越來越不可捉摸。第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)金融中的房地產(chǎn)金融中的 資金流及資本來源資金流及資本來源 房地產(chǎn)金融中的資本流房地產(chǎn)金融中的資本流 資金來源資金來源 中國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源及其運(yùn)作中國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源及其運(yùn)作一、房地產(chǎn)金融中的資本流一、房地產(chǎn)金融中的資本流 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)交易也由簡單變得比較復(fù)雜，形成了有多種主體多種主體參與的交易體系和過程，特別是形成了復(fù)雜的資本流復(fù)雜的資本流現(xiàn)金與信貸現(xiàn)金與信貸的轉(zhuǎn)移過程的轉(zhuǎn)移過程。（如圖21） 在現(xiàn)代房地產(chǎn)交易中，資本流通包括了3個(gè)方面的參與者：A. 資本的使用者資本的使用者：開發(fā)商、房屋預(yù)購者B. 資本

6、的供應(yīng)者資本的供應(yīng)者：家庭、銀行、保險(xiǎn)公司、政府C. 服務(wù)中介組織服務(wù)中介組織：銀行、經(jīng)紀(jì)、信托公司房地產(chǎn)金融中的資本流房地產(chǎn)金融中的資本流商業(yè)銀行保險(xiǎn)公司養(yǎng)老金房地產(chǎn)投資信托政府家庭外國投資者投資銀行抵押貸款銀行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資本債務(wù)開發(fā)商家庭商業(yè)資本家土地所有者資本供應(yīng)者資本供應(yīng)者服務(wù)機(jī)構(gòu)服務(wù)機(jī)構(gòu)資本使用者資本使用者權(quán)益權(quán)益資金資金權(quán)益權(quán)益資金資金二、資金來源二、資金來源 資金來源渠道的多樣化是建立完善和穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的關(guān)鍵。目前世界各國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的資金來源有各自不同的特點(diǎn)，一般主要有如下來源： 保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)公司 商業(yè)銀行商業(yè)銀行 儲(chǔ)蓄貸款銀行儲(chǔ)蓄貸款銀行 互助儲(chǔ)蓄銀行互助儲(chǔ)蓄銀行

7、 抵押銀行抵押銀行 房地產(chǎn)投資信托公司房地產(chǎn)投資信托公司三、我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源及其運(yùn)作三、我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源及其運(yùn)作 目前，我國金融業(yè)管制比較嚴(yán)格，籌資、融資都有相應(yīng)的法規(guī)規(guī)管，但渠道在不斷變化和擴(kuò)大。房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源和運(yùn)作的基本模式可以圖22來作簡單描述。房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源和運(yùn)作的基本模式房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源和運(yùn)作的基本模式資金來源資金來源政府撥款銀行貸款抵押貸款金融市場(chǎng)企業(yè)自籌（資本金）集體集資預(yù)收款國營公司各類公司證券證券股票股票股份公司各類公司各類公司用戶住房公積金住房公積金住宅合作社住宅合作社特定城市政府與居民第二節(jié)第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的影響房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的 社會(huì)

8、經(jīng)濟(jì)因素社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素 資金的融通資金的融通是房地產(chǎn)開發(fā)與交易最基本的金融保證，房地產(chǎn)金融活動(dòng)房地產(chǎn)金融活動(dòng)對(duì)房對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍起著至關(guān)重要的作用地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍起著至關(guān)重要的作用，影響房地產(chǎn)金融的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素必然影響房地產(chǎn)本身。一、通貨膨脹的變化一、通貨膨脹的變化 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，所謂通貨膨脹通貨膨脹是指社會(huì)是指社會(huì)整體物價(jià)水平持續(xù)整體物價(jià)水平持續(xù)上漲上漲的過程的過程，而通貨緊縮通貨緊縮則是則是指社會(huì)整體物價(jià)水平持續(xù)指社會(huì)整體物價(jià)水平持續(xù)下降下降的過程的過程。社會(huì)整體物價(jià)水平的變化必然會(huì)影響到房地產(chǎn)價(jià)格的變化，但一般而言，房地產(chǎn)的價(jià)格水平與社會(huì)整體物價(jià)房地產(chǎn)的價(jià)格水平與社會(huì)整體物價(jià)水平的運(yùn)行

9、周期可能是不同步的水平的運(yùn)行周期可能是不同步的，二者的關(guān)系非常復(fù)雜。 描述描述房地產(chǎn)周期房地產(chǎn)周期的指示性指標(biāo)的指示性指標(biāo)除房地產(chǎn)平均房地產(chǎn)平均價(jià)格價(jià)格（一般為指數(shù)指標(biāo)）外，還有房屋空置率房屋空置率空置房屋占房屋總量的比重空置房屋占房屋總量的比重。我國還有“房地房地產(chǎn)景氣指數(shù)產(chǎn)景氣指數(shù)”。二、銀行利率的變化二、銀行利率的變化 利率利率是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系中進(jìn)行宏觀調(diào)控最主要的控制變量，利率變化對(duì)房地產(chǎn)的利率變化對(duì)房地產(chǎn)的影響一般是影響一般是反方向反方向作用作用：即銀行利率下降，銀行利率下降，有利于房地產(chǎn)發(fā)展；銀行利率上升，不利有利于房地產(chǎn)發(fā)展；銀行利率上升，不利于房地產(chǎn)發(fā)展。于房地產(chǎn)發(fā)展。三、所得稅

10、法的變化三、所得稅法的變化 在成熟的市場(chǎng)體系中，稅法和稅率的變化稅法和稅率的變化對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響是十分明顯的。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家，房房地產(chǎn)投資是最重要的地產(chǎn)投資是最重要的減稅手段和避稅工具減稅手段和避稅工具，稅法稅法稅率的變化必然對(duì)其產(chǎn)生突出影響稅率的變化必然對(duì)其產(chǎn)生突出影響。 一般而言，在房地產(chǎn)交易方面減稅，降低了交易成本，有利于活躍市場(chǎng)交易，有利于投資，有利于房地產(chǎn)發(fā)展；加稅則加重了交易成本，不利于市場(chǎng)交易的增加，不利于投資，不利于房地產(chǎn)發(fā)展。四、貨幣匯率的變化四、貨幣匯率的變化 匯率匯率就是一國貨幣對(duì)別國貨幣的匯兌比率。就是一國貨幣對(duì)別國貨幣的匯兌比率。匯率變化的運(yùn)行機(jī)制非常復(fù)雜，匯率的變動(dòng)對(duì)實(shí)

11、體經(jīng)濟(jì)的影響也非常復(fù)雜。 一般而言，匯率對(duì)房地產(chǎn)的影響主要體現(xiàn)為匯率對(duì)房地產(chǎn)的影響主要體現(xiàn)為在一個(gè)較長的穩(wěn)定變動(dòng)趨勢(shì)中，匯率上升產(chǎn)生資在一個(gè)較長的穩(wěn)定變動(dòng)趨勢(shì)中，匯率上升產(chǎn)生資本流出，使國內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格下降；匯率下降產(chǎn)本流出，使國內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格下降；匯率下降產(chǎn)生資本流入，使本國房地產(chǎn)價(jià)格上升生資本流入，使本國房地產(chǎn)價(jià)格上升。之所以會(huì)形成這樣的規(guī)律，最主要的原因原因在于房地產(chǎn)是不在于房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，其流動(dòng)性較差，變現(xiàn)比較困難動(dòng)產(chǎn)，其流動(dòng)性較差，變現(xiàn)比較困難，當(dāng)資金流向發(fā)生變化時(shí)，價(jià)格的變化幅度會(huì)很大，造成的后果也令人難于接受，甚至“崩盤崩盤”。五、日用品價(jià)格的變化五、日用品價(jià)格的變化 日用品價(jià)格

12、的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的變化影響相對(duì)較小，只有形成長期穩(wěn)定長期穩(wěn)定的變化的變化趨勢(shì)趨勢(shì)時(shí)，特別是與時(shí)，特別是與消費(fèi)結(jié)構(gòu)消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變的變化整合起來時(shí)化整合起來時(shí)，日用品價(jià)格變化對(duì)房地產(chǎn)的影響才會(huì)顯現(xiàn)出來。六、房地產(chǎn)證券和其他投資工具六、房地產(chǎn)證券和其他投資工具 回報(bào)率的變化回報(bào)率的變化 當(dāng)房地產(chǎn)成為投資工具時(shí)，其回報(bào)率回報(bào)率與其他各種投資工具回報(bào)率之間的比較是與其他各種投資工具回報(bào)率之間的比較是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素。流動(dòng)性流動(dòng)性較差的特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)投資的回報(bào)率應(yīng)該比其他投資工具更有吸引力時(shí)，才會(huì)被更多的投資者選擇。七、金融政策七、金融政策 國家的金融政策金融政策是宏觀調(diào)

13、控的重要政策措施，必然對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展形成重大影響，而房地房地產(chǎn)市場(chǎng)融資量巨大的特性，更進(jìn)一步強(qiáng)化了金產(chǎn)市場(chǎng)融資量巨大的特性，更進(jìn)一步強(qiáng)化了金融政策的影響效應(yīng)，使得房地產(chǎn)對(duì)金融政策的融政策的影響效應(yīng)，使得房地產(chǎn)對(duì)金融政策的變動(dòng)特別敏感變動(dòng)特別敏感。如銀根的松緊、利率降升、貨銀根的松緊、利率降升、貨幣供應(yīng)的增減、貸款審查的寬嚴(yán)幣供應(yīng)的增減、貸款審查的寬嚴(yán)等，都對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展形成巨大影響，甚至有時(shí)會(huì)使房地產(chǎn)也成為所謂的“政策市政策市”。隨著金融市場(chǎng)化的不斷發(fā)展，國家對(duì)金融的管制逐漸放松，直接的政策影響也會(huì)逐步下降，但其間接作用（特間接作用（特別是別是心理影響心理影響）仍然是重要的、不可忽視的。八、社會(huì)

14、福利制度八、社會(huì)福利制度 社會(huì)福利制度社會(huì)福利制度對(duì)房地產(chǎn)的影響是：福利條件越好，個(gè)人買房越不踴躍，人均擁有自主房屋的比率越低；福利條件越差，個(gè)人買房就越踴躍，在同等社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平條件下人均擁有的自主房屋比率越高。 我國福利制度的改革，正是最近10多年我國房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的重要原因之一。第三節(jié)第三節(jié) 利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值 金融市場(chǎng)是對(duì)資金的使用資金的使用和各種權(quán)各種權(quán)益益的調(diào)配進(jìn)行交易，資金使用的資金使用的價(jià)格價(jià)格如何，是人們最關(guān)心的問題之一。 利息利息對(duì)借款人來說就是資金占用的資金占用的成本成本，而對(duì)放款人來講就是借出資金獲借出資金獲得的補(bǔ)償即收益得的補(bǔ)償即收益；利率利率就

15、是資金占用的就是資金占用的單位成本即價(jià)格單位成本即價(jià)格。利息或利率與占用資金的時(shí)間長短關(guān)系非常密切。一、利率一、利率1.1.名義利率和現(xiàn)值名義利率和現(xiàn)值名義利率名義利率：名義利率也就是票面利率票面利率，即借貸雙方借貸雙方在訂立合同時(shí)共同約定的利率在訂立合同時(shí)共同約定的利率。從借出資金一方而言，利率反映了資金的時(shí)間價(jià)值，實(shí)際上利率實(shí)際上利率就是到期收益率就是到期收益率。例如例如：甲向乙借款100萬，約定一年為期，到期一次性還本金100 萬并付利息10萬，則在這個(gè)合同中的名義利率就是： 利率利率i=利息利息/本金本金=10%/年年貼現(xiàn)率貼現(xiàn)率：由于資金具有資金具有時(shí)間價(jià)值時(shí)間價(jià)值，一筆資金若干時(shí)間

16、之后的價(jià)值（購買力）與現(xiàn)在的價(jià)值（購買力）是不同的，二者的比值就是二者的比值就是貼現(xiàn)率貼現(xiàn)率。現(xiàn)值現(xiàn)值：資金的資金的未來收益未來收益通過通過貼現(xiàn)貼現(xiàn)的辦法換算成現(xiàn)在的辦法換算成現(xiàn)在的價(jià)值量就是其現(xiàn)值的價(jià)值量就是其現(xiàn)值，即時(shí)間為零時(shí)的價(jià)值量時(shí)間為零時(shí)的價(jià)值量。2.利率集利率集 所謂利率集利率集就是名義利率的組成名義利率的組成，即在名義在名義利率中到底包含了哪些利率利率中到底包含了哪些利率，從放款人的角度來說，也就是資金收益到底由哪些部分組成；而從借款人的角度，則是其借款成本到底包含哪些。所以，利率集事實(shí)上就是資金使用的成本來源利率集事實(shí)上就是資金使用的成本來源。一般來講包括：無風(fēng)險(xiǎn)短期實(shí)際利率無

17、風(fēng)險(xiǎn)短期實(shí)際利率通漲溢價(jià)通漲溢價(jià)期限溢價(jià)期限溢價(jià)差價(jià)差價(jià)3.實(shí)際利率實(shí)際利率定義定義 實(shí)際利率實(shí)際利率是名義利率經(jīng)實(shí)際或預(yù)測(cè)的貨幣購是名義利率經(jīng)實(shí)際或預(yù)測(cè)的貨幣購買力變化校正后的利率買力變化校正后的利率，是借款人所付利息率減去通貨膨脹后的利息水平，即貸款人所取得的利息（或利潤）減去通貨膨脹后的利息率水平。物價(jià)指數(shù)校正物價(jià)指數(shù)校正 90年代前期，年代前期，我國的保值定期儲(chǔ)蓄保值定期儲(chǔ)蓄的保值利保值利率就是經(jīng)通貨膨脹校正之后的利率率就是經(jīng)通貨膨脹校正之后的利率，即所謂的保保值率就是通漲溢價(jià)值率就是通漲溢價(jià)。 在個(gè)別的借貸合同中如何確定雙方都認(rèn)同的校正水平，通常需要較多的談判，達(dá)成協(xié)議也需要雙方較多

18、的理性判斷。4.利率的期限結(jié)構(gòu)利率的期限結(jié)構(gòu) 貸款期限不同，利率水平當(dāng)然就不同，這種因期限差異因期限差異造成的利率差異，可以叫做造成的利率差異，可以叫做期限結(jié)構(gòu)溢價(jià)期限結(jié)構(gòu)溢價(jià)。期限結(jié)構(gòu)期限結(jié)構(gòu)的成因有以下解釋：期限越長，貸款人失去的其他投資機(jī)會(huì)可能越多，為了彌補(bǔ)未來更高收益投資機(jī)會(huì)的損失機(jī)會(huì)的損失，貸款人會(huì)提高長期貸款利率；借款人為了保證自己在較長期限內(nèi)穩(wěn)定地使用資金，愿意付出較高的成本；期限越長，貸款人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)和心理壓力越大，要求更高的利率水平是一種適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償；期限越長，借款人越有機(jī)會(huì)在放款人不愿意的時(shí)候還款，從而對(duì)放款人不利，這種損失需要借款人作出適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償期權(quán)溢價(jià)期權(quán)溢價(jià)。5.利率和

19、可貸資金利率和可貸資金 商品的市場(chǎng)價(jià)格是由商品的供給和需求市場(chǎng)價(jià)格是由商品的供給和需求共同決定的共同決定的，金融市場(chǎng)上資金的供給與需求金融市場(chǎng)上資金的供給與需求相互作用就決定了借貸交易的價(jià)格相互作用就決定了借貸交易的價(jià)格利率。利率。 因此，在平衡的金融市場(chǎng)中，一定的利一定的利率水平與一定的資金供給和資金需求緊密聯(lián)率水平與一定的資金供給和資金需求緊密聯(lián)系系?？梢酝ㄟ^圖23來解釋。利率與可貸資金數(shù)量關(guān)系利率與可貸資金數(shù)量關(guān)系利利率率可貸資金數(shù)量可貸資金數(shù)量0I2I1F1F2D資金需求曲線資金需求曲線S2S1資金供給曲線資金供給曲線6.利率同風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)利率同風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià) 本論題是利率風(fēng)險(xiǎn)利率風(fēng)險(xiǎn)的概率解釋

20、概率解釋，涉及到較多的數(shù)學(xué)知識(shí)，實(shí)踐上對(duì)金融產(chǎn)品的設(shè)計(jì)意義較重大，此處從略。二、未來值二、未來值 未來值未來值就是存款經(jīng)過一段時(shí)間后的價(jià)值，包括本金本金和利息利息。 利息計(jì)算通常有兩種方法利息計(jì)算通常有兩種方法：單利單利和復(fù)利復(fù)利。1.單利的計(jì)算單利的計(jì)算 單利單利是指僅計(jì)算本金的生息或時(shí)間價(jià)值。僅計(jì)算本金的生息或時(shí)間價(jià)值。例如例如：某筆貸款本金為100萬，期限為2年，年利率為10%,以單利計(jì)息，到期一次還本付息，則其計(jì)算如下：本金本金=100萬，利息利息=100*10%*2=20萬，到期借款人應(yīng)到期借款人應(yīng)還本付息共還本付息共120萬萬。2.復(fù)利的計(jì)算復(fù)利的計(jì)算 復(fù)利復(fù)利則是根據(jù)是根據(jù)利息計(jì)

21、算周期利息計(jì)算周期，將每個(gè)周期的，將每個(gè)周期的利息都作為下一期的本金的組成來計(jì)算下一個(gè)生利息都作為下一期的本金的組成來計(jì)算下一個(gè)生息周期的利息息周期的利息。例如例如：某筆貸款本金為100萬，期限為2年，年利率為10%，以復(fù)利計(jì)息以復(fù)利計(jì)息，到期一次還本付息，則其計(jì)算如下： 本金本金=100萬， 第一年的利息第一年的利息為100*10%=10萬， 第二年的利息第二年的利息為（100+10）*10%=11萬，到期應(yīng)還本金為100萬，付利息為21萬，共還本付息還本付息121萬。3.不同計(jì)息周期的復(fù)利計(jì)算不同計(jì)息周期的復(fù)利計(jì)算 一般地，某筆貸款的年利率年利率是i，本金是本金是PV0，計(jì)息周期為每年計(jì)息

22、一次，則其各年的未來值的計(jì)算公式為：FVn= PV0（1+i）n 在現(xiàn)實(shí)生活中，貸款的計(jì)息周期計(jì)息周期經(jīng)?？梢杂胁煌陌才?，如年、半年、季度、月、日（即連年、半年、季度、月、日（即連續(xù)計(jì)息續(xù)計(jì)息）等，其未來值的計(jì)算也有不同的公式。粗算模型（簡化計(jì)算）粗算模型（簡化計(jì)算） 若貸款的年利率為年利率為i，一年按一年按m個(gè)周期個(gè)周期計(jì)算復(fù)利計(jì)算復(fù)利，則n年后其未來值為：FVmn= PV0（1+i/m）mn 表表2323是不同復(fù)利計(jì)算周期下，同樣數(shù)量的貸款未來值比較。不同復(fù)利周期同樣數(shù)量（不同復(fù)利周期同樣數(shù)量（100100元）的貸款未來值比較元）的貸款未來值比較計(jì)算方法計(jì)算方法未來值及其比較未來值及其比

23、較 1年年 10年年未來值比一年復(fù)利多%未來值比一年復(fù)利多%一年復(fù)利半年復(fù)利月復(fù)利連續(xù)復(fù)利110110.25110.47110.520.2270.4270.473259.37265.33270.70271.832.304.374.80精算模型（復(fù)雜計(jì)算）精算模型（復(fù)雜計(jì)算） 粗算模型簡單地把年利率分解成為更小復(fù)利周期利率把年利率分解成為更小復(fù)利周期利率，影響了同樣一筆貸款在不同復(fù)利計(jì)算周期下的等效性等效性，在借款期限較長的情況下嚴(yán)重影響借款人利益。因此，實(shí)際上在安排還貸計(jì)劃時(shí)，人們一般采用精算型式精算型式來計(jì)算。其最基本的思想是利率等效性利率等效性同樣的貸款不會(huì)因復(fù)利計(jì)算周期的同樣的貸款不會(huì)因

24、復(fù)利計(jì)算周期的不同而影響其未來值不同而影響其未來值。 這樣，在計(jì)算時(shí)就要先算出不同復(fù)利周期的等效利率等效利率，公式為：（1+ia）=（1+isa）2=（1+iq）4=（1+imo）12=（1+id）360這里， i為年利率，isa為半年利率，iq為季度利率，imo為月利率，id 為連續(xù)（日）利率，這些利率相互之間都是等效利率。三、未來收益的貼現(xiàn)三、未來收益的貼現(xiàn) 未來值未來值是資金未來價(jià)值的計(jì)算，同樣地，我們也可以計(jì)算未來某個(gè)時(shí)未來某個(gè)時(shí)候的收益的貼現(xiàn)，也就是將未來的收候的收益的貼現(xiàn)，也就是將未來的收益價(jià)值轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的價(jià)值益價(jià)值轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的價(jià)值，這種計(jì)算稱為未來收益的未來收益的貼現(xiàn)貼現(xiàn)，其計(jì)算

25、參數(shù)是計(jì)算參數(shù)是貼現(xiàn)率貼現(xiàn)率。1.一年未來收益的貼現(xiàn)一年未來收益的貼現(xiàn) 一年期的未來收益的貼現(xiàn)公式貼現(xiàn)公式為： PV0=FV1/(1+i)這里i是貼現(xiàn)率是貼現(xiàn)率，1/(1+i)是是貼現(xiàn)因子貼現(xiàn)因子。事實(shí)上是現(xiàn)值的一年未來值的逆運(yùn)算。逆運(yùn)算。2.多年未來收益的貼現(xiàn)多年未來收益的貼現(xiàn) 如果一筆收益是在第在第n年實(shí)現(xiàn)年實(shí)現(xiàn)的，那么其貼現(xiàn)貼現(xiàn)值的計(jì)算值的計(jì)算就是：PV0=FVn/(1+i)n 如果不同年份都有不同的收益不同年份都有不同的收益CF1，CF2，CF3，CF4，CF5CFn，則這些收益的總的貼現(xiàn)這些收益的總的貼現(xiàn)值值就是：PV0=CF1/（1+i）+CF2/(1+i)2 +CF3/(1+i)

26、3 +CF4/(1+i)4 +CF5/(1+i)5CFn/(1+i)n這里的貼現(xiàn)率貼現(xiàn)率仍然是仍然是i，1/（1+i）n或（1+i）-n為各年的貼現(xiàn)因子貼現(xiàn)因子。3.3.通過通過未來收益的貼現(xiàn)值未來收益的貼現(xiàn)值與與投資初值投資初值的比較的比較判斷房地產(chǎn)的投資價(jià)值判斷房地產(chǎn)的投資價(jià)值 未來收益的貼現(xiàn)計(jì)算為我們對(duì)房地產(chǎn)投資的決策提供了便利的分析工具，通過比較在一定的貼現(xiàn)在一定的貼現(xiàn)水平基礎(chǔ)上未來收益的貼現(xiàn)值與初始投資的大小水平基礎(chǔ)上未來收益的貼現(xiàn)值與初始投資的大小，我們就能進(jìn)行簡單的價(jià)值判斷，從而得到某項(xiàng)投資是否合理的結(jié)論。 各期未來收益貼現(xiàn)值總和與初始投資的差，稱各期未來收益貼現(xiàn)值總和與初始投資

27、的差，稱為為凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值。若凈現(xiàn)值為正，就是未來收益的貼現(xiàn)大若凈現(xiàn)值為正，就是未來收益的貼現(xiàn)大于初始投資額，這項(xiàng)投資是可行的；若凈現(xiàn)值為負(fù)于初始投資額，這項(xiàng)投資是可行的；若凈現(xiàn)值為負(fù)數(shù)，則可以斷定該項(xiàng)投資無利可圖，是不可行的；數(shù)，則可以斷定該項(xiàng)投資無利可圖，是不可行的；若凈現(xiàn)值為零，說明該項(xiàng)投資在不考慮風(fēng)險(xiǎn)因素時(shí)，若凈現(xiàn)值為零，說明該項(xiàng)投資在不考慮風(fēng)險(xiǎn)因素時(shí)，還是基本可行的。還是基本可行的。例子例子 在計(jì)算未來收益的貼現(xiàn)時(shí)，我們有個(gè)計(jì)算參數(shù)計(jì)算參數(shù)貼現(xiàn)貼現(xiàn)率率，不同的貼現(xiàn)率對(duì)計(jì)算結(jié)果影響很大，因此，參數(shù)的選取在很大程度上決定了我們的判斷。例如：有所房子第一年有1萬元收益，第二年有2萬元收益，第

28、三年有2萬元收益，第四年有2萬元收益，第四年還可以按12萬元賣出，而現(xiàn)在需要10萬元買這所房子。問現(xiàn)在買下房子合不合算？在什么樣的貼現(xiàn)率下才合算？ 這個(gè)問題實(shí)際上就是比較在什么樣的貼現(xiàn)水平上，未在什么樣的貼現(xiàn)水平上，未來收益的來收益的凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值是正數(shù)是正數(shù)。計(jì)算過程是這樣的： 因?yàn)楝F(xiàn)值計(jì)算公式涉及到指數(shù)運(yùn)算指數(shù)運(yùn)算，求得貼現(xiàn)率的運(yùn)算相對(duì)較復(fù)雜，我們不妨先假設(shè)幾個(gè)貼現(xiàn)率水平來計(jì)算，如5%,10%,15%，20%，則計(jì)算結(jié)果如下：（表24）表表2-4 不同貼現(xiàn)率水平下的貼現(xiàn)值比較不同貼現(xiàn)率水平下的貼現(xiàn)值比較年份收益貼現(xiàn)因子 1/（1+i）n貼現(xiàn)值（萬元）FVn/ （1+i）n5%10%15%20

29、%5%10%15%20%123441222120.95230.90700.86380.82270.82270.90900.82640.75130.68300.68300.86960.75610.65750.57180.57180.83330.69440.57870.48230.48230.95231.81401.72761.64549.87240.90901.65281.50261.36608.19600.86961.51231.31501.14366.86160.83331.38881.15740.96465.7876總計(jì)總計(jì)16.011713.626411.702110.1317凈現(xiàn)值凈現(xiàn)

30、值6.01173.62641.70210.1317結(jié)論結(jié)論 計(jì)算結(jié)果表明，在貼現(xiàn)率為貼現(xiàn)率為20%水平，該項(xiàng)投資仍然是合理的。由此可見，可行可行的貼現(xiàn)水平事實(shí)上就是可行的內(nèi)部收益率的貼現(xiàn)水平事實(shí)上就是可行的內(nèi)部收益率。第四節(jié)第四節(jié) 資產(chǎn)收益率資產(chǎn)收益率 資產(chǎn)收益率資產(chǎn)收益率是任何經(jīng)濟(jì)實(shí)體進(jìn)行經(jīng)營過程中必須十分注重的財(cái)務(wù)指標(biāo)之一，而以房地產(chǎn)經(jīng)營為最。考慮到某項(xiàng)資產(chǎn)中經(jīng)營者自身所占權(quán)益比重的差異，在會(huì)計(jì)報(bào)表中，資產(chǎn)收益率資產(chǎn)收益率有不同的概念和計(jì)算方法有不同的概念和計(jì)算方法。一、資產(chǎn)收益率一、資產(chǎn)收益率 資產(chǎn)收益率資產(chǎn)收益率是指該項(xiàng)資產(chǎn)所有凈該項(xiàng)資產(chǎn)所有凈營業(yè)收益總額與該項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值總額的營業(yè)收益總

31、額與該項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值總額的比值比值，說明整個(gè)資產(chǎn)的收益水平。其計(jì)算公式為：資產(chǎn)收益率資產(chǎn)收益率=凈營業(yè)收益凈營業(yè)收益/資產(chǎn)價(jià)值資產(chǎn)價(jià)值=（營業(yè)收益（營業(yè)收益-經(jīng)營費(fèi)用）經(jīng)營費(fèi)用）/資產(chǎn)購買價(jià)格資產(chǎn)購買價(jià)格二、權(quán)益收益率二、權(quán)益收益率 權(quán)益收益率權(quán)益收益率是股東所占權(quán)益對(duì)應(yīng)的收益水平股東所占權(quán)益對(duì)應(yīng)的收益水平，在房地產(chǎn)中是專指按揭貸款借款人所擁有的權(quán)益在房地產(chǎn)中是專指按揭貸款借款人所擁有的權(quán)益（自有資金）的收益水平（自有資金）的收益水平，其數(shù)值為稅前收益與自有資金的比值，即：權(quán)益收益率權(quán)益收益率=稅前收益稅前收益/自有資金自有資金 =（凈營業(yè)收入（凈營業(yè)收入-年還款額）年還款額）/自有資金自有資金這

32、里必須注意必須注意的是：權(quán)益收益率是逐年變化的，主要權(quán)益收益率是逐年變化的，主要原因不是稅前收入的變化，而是按揭購房者在所購原因不是稅前收入的變化，而是按揭購房者在所購房屋中占有的權(quán)益是逐年變化的。當(dāng)他還清了貸款，房屋中占有的權(quán)益是逐年變化的。當(dāng)他還清了貸款，房屋的全部權(quán)益就屬于購房者了，這時(shí)，房屋的權(quán)房屋的全部權(quán)益就屬于購房者了，這時(shí)，房屋的權(quán)益收益率與資產(chǎn)收益率就相同了。益收益率與資產(chǎn)收益率就相同了。簡單結(jié)論簡單結(jié)論 由此可見，資產(chǎn)收益率的變化主資產(chǎn)收益率的變化主要取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）的收益水平要取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）的收益水平變化變化；而權(quán)益收益率的變化既取決于權(quán)益收益率的變化既取決于資產(chǎn)

33、（房地產(chǎn)）的收益水平，也取決資產(chǎn)（房地產(chǎn)）的收益水平，也取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）中按揭購房者的權(quán)于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）中按揭購房者的權(quán)益比例益比例首次付款比重與已償還貸首次付款比重與已償還貸款比重之和?？畋戎刂汀Ｈ?、有效收益率三、有效收益率 有效收益率有效收益率是指能使房屋的未來收益與其終值（即房屋的處置價(jià)）之和的貼現(xiàn)值等于現(xiàn)值的貼現(xiàn)率。其嚴(yán)格的定義如下：若若房屋未來價(jià)值的貼現(xiàn)值房屋未來價(jià)值的貼現(xiàn)值I1/（1+IRR）1+I2/（1+IRR）2+IN/（1+IRR）N+IN/（1+IRR）N與房屋初始購買價(jià)相等與房屋初始購買價(jià)相等，則稱稱IRR為有效收益率為有效收益率。這里，IN 為房屋第為房屋第N年

34、的收益，年的收益，IN為房屋的終值為房屋的終值。 有效收益率是購房者實(shí)際能取得的收益率，所有又稱為內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率。當(dāng)上式的年收益為稅后收益時(shí)，則內(nèi)部收益率就是稅后內(nèi)部收益率稅后內(nèi)部收益率。第五節(jié)第五節(jié) 信貸、擔(dān)保貸款和抵押貸款信貸、擔(dān)保貸款和抵押貸款 信貸、擔(dān)保貸款信貸、擔(dān)保貸款和抵押貸款抵押貸款是房地產(chǎn)金融最主要的基本業(yè)務(wù)內(nèi)容，涉及的主體包括貸款者貸款者商業(yè)銀行，即資金的借出方；借款人借款人房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者，即資金的借入方；第三方第三方擔(dān)保人或保證人，即借款人的關(guān)系人，即為借款人提供償還貸款保證的責(zé)任方，對(duì)貸款負(fù)有連帶責(zé)任。一、信貸和擔(dān)保貸款的定義與區(qū)別一、信貸和擔(dān)保貸款的定義與區(qū)

35、別1.信貸信貸 信貸信貸就是借款人由于自己的良好市場(chǎng)信譽(yù)，在沒有任何其他承諾僅以借款合同的約定就獲得銀行一定數(shù)量的貸款的融資活動(dòng)。是借款人與銀行之間發(fā)生的“純信用”關(guān)系。2.擔(dān)保貸款擔(dān)保貸款 擔(dān)保貸款擔(dān)保貸款是銀行為了保證自己的資金的安全，在貸款時(shí)除借款人的還款承諾之外附帶更加嚴(yán)格的條件的借貸活動(dòng)。是借款人與銀行之間發(fā)生的“泛信用”關(guān)系。在實(shí)踐中，擔(dān)保貸款有4種基本形式：擔(dān)保貸款的擔(dān)保貸款的4種基本形式種基本形式保證貸款保證貸款（狹義的擔(dān)保貸款）（狹義的擔(dān)保貸款）在借款人出現(xiàn)違約時(shí)，由第三人（擔(dān)保方）提供保證和代償?shù)馁J款方式；質(zhì)押貸款質(zhì)押貸款是指借款人或第三方將等價(jià)的各種權(quán)益憑證交給貸款銀行作

36、為貸款還款的保證而產(chǎn)生的借貸關(guān)系；抵押貸款抵押貸款抵押貸款是指房屋所有人或購買人將房屋或預(yù)售房屋作為自己償還貸款或履行合同的擔(dān)保而進(jìn)行的借貸關(guān)系，是擔(dān)保貸款的特殊方式之一。一般地，以完全權(quán)益的房屋作抵押的稱為以完全權(quán)益的房屋作抵押的稱為“抵押貸款抵押貸款”，以，以非完全權(quán)益的房屋作抵押的稱為非完全權(quán)益的房屋作抵押的稱為“按揭貸款按揭貸款”（mortgage）。質(zhì)押（或抵押）質(zhì)押（或抵押）+保證貸款保證貸款指質(zhì)押貸款或抵押貸款與保證貸款的結(jié)合。3.信貸與抵押貸款的關(guān)系信貸與抵押貸款的關(guān)系 信貸與抵押貸款都是借貸關(guān)系，但二者有著重要的區(qū)別：信貸以借款人的信譽(yù)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力為還款保證，抵押貸款以借款人的

37、物業(yè)價(jià)值為還款保證；抵押貸款的安全性要高于信貸，即信貸不容易，而抵押貸款較容易；房屋的不可移動(dòng)性、價(jià)值穩(wěn)定性使其抵押比例可以較高，從而使房屋的按揭業(yè)務(wù)成為普遍的住房消費(fèi)的實(shí)現(xiàn)手段。二、抵押貸款二、抵押貸款 抵押貸款抵押貸款是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中最主要的內(nèi)容，牽涉面廣，需注意的細(xì)節(jié)多，貸款周期較長，管理比較復(fù)雜。1.抵押貸款的操作程序抵押貸款的操作程序抵押貸款的操作流程，見圖25；抵押貸款合同的管理流程，見圖26。抵押貸款的操作流程抵押貸款的操作流程抵抵押押房房屋屋實(shí)實(shí)物物認(rèn)認(rèn)定定產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)證證書書的的驗(yàn)驗(yàn)證證售房公司資質(zhì)審定售房公司資質(zhì)審定所有權(quán)驗(yàn)證所有權(quán)驗(yàn)證產(chǎn)權(quán)證書產(chǎn)權(quán)證書 同實(shí)物的核驗(yàn)同實(shí)物的核

38、驗(yàn)所有權(quán)歷史變化所有權(quán)歷史變化共有人、租賃人調(diào)查共有人、租賃人調(diào)查其他產(chǎn)權(quán)調(diào)查其他產(chǎn)權(quán)調(diào)查土地使用證、土地使用證、 規(guī)劃許可證、規(guī)劃許可證、 銷售許可證銷售許可證房房屋屋價(jià)價(jià)值值評(píng)評(píng)估估確確定定抵抵押押價(jià)價(jià)值值填填寫寫抵抵押押房房屋屋清清單單簽簽訂訂抵抵押押貸貸款款合合同同辦辦理理房房屋屋抵抵押押登登記記合合同同終終止止抵押物建設(shè)抵押物建設(shè)抵押物使用抵押物使用房房屋屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)登登記記 按約還款按約還款歸還抵押房屋產(chǎn)權(quán)證歸還抵押房屋產(chǎn)權(quán)證違約處置違約處置拍賣抵押物清償拍賣抵押物清償?shù)盅嘿J款合同管理流程抵押貸款合同管理流程選選擇擇借借款款合合同同格格式式固定資產(chǎn)類固定資產(chǎn)類流動(dòng)資產(chǎn)類流動(dòng)資產(chǎn)類借借

39、款款合合同同的的書書寫寫審審核核借款申請(qǐng)書借款申請(qǐng)書抵押合同抵押合同借款合同借款合同審批資料審批資料借款合同報(bào)審單借款合同報(bào)審單借借款款合合同同簽簽章章借款人借款人簽章簽章?lián)Ｈ藫?dān)保人簽章簽章經(jīng)辦行經(jīng)辦行簽章簽章借借款款人人及及抵抵押押合合同同公公證證借借款款合合同同抵抵押押合合同同編編號(hào)號(hào)分分發(fā)發(fā)借款合同變更借款合同變更借款合同解除借款合同解除借款合同終止借款合同終止借款合同違約借款合同違約抵押合同抵押合同借借款款合合同同保保管管法院法院裁決裁決2.設(shè)定抵押的條件設(shè)定抵押的條件可設(shè)定為抵押物的房地產(chǎn)可設(shè)定為抵押物的房地產(chǎn)包括：依法通過出讓、轉(zhuǎn)讓方式獲得的國有土地使用權(quán)國有土地使用權(quán)；企業(yè)、公

40、司、經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人所有的廠房、倉庫、辦公樓、商店、賓館、自用住宅等建筑物建筑物；依法獲得的房屋期權(quán)房屋期權(quán)；依法有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)、房屋和其他地地上定著物上定著物；依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等地的土地使用權(quán)土地使用權(quán)。3.不可設(shè)定抵押的房地產(chǎn)不可設(shè)定抵押的房地產(chǎn)權(quán)屬有爭議或不清的房地產(chǎn)；已依法公告在國家建設(shè)征用拆遷范圍內(nèi)的房地產(chǎn)；用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；列為文物保護(hù)的古建筑，有重要紀(jì)念意義的建筑物；被依法查封、扣押或采取其他訴訟保全措施的房地產(chǎn)；未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)；未經(jīng)中國注冊(cè)會(huì)計(jì)師確認(rèn)已繳足出資額的外商投資企業(yè)的房地產(chǎn)；行政機(jī)構(gòu)所

41、有的房地產(chǎn)，政府所有、代管的房地產(chǎn)；耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律允許抵押的除外；劃撥土地使用權(quán)。4.設(shè)定抵押貸款時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)設(shè)定抵押貸款時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng) 目前我國房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，在產(chǎn)權(quán)多元化或產(chǎn)權(quán)不全的房屋設(shè)定抵押時(shí)應(yīng)注意以下問題應(yīng)注意以下問題： 共有房屋的抵押共有房屋的抵押共有房屋可以抵押，但需經(jīng)其他共有人書面同意。出租房屋的抵押出租房屋的抵押已出租房屋可以抵押，但需盡告知義務(wù)，租賃合同繼續(xù)生效；目前公房不可抵押。房改房的抵押房改房的抵押“房改房”可以抵押，但抵押估價(jià)受到較大限制；不同類型的房改房，其評(píng)估價(jià)差異較大。新增添附物問題新增添附物問題房地產(chǎn)抵押合

42、同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。在需要拍賣時(shí)添附物可以與抵押物共同拍賣，但添附物拍賣所得抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。5.抵押期限抵押期限房屋的抵押期限應(yīng)與借款期限一致。房屋的抵押期限應(yīng)與借款期限一致。抵押物的權(quán)益期限不能低于抵押期限。抵押物的權(quán)益期限不能低于抵押期限。6.抵押權(quán)的物上請(qǐng)求權(quán)抵押權(quán)的物上請(qǐng)求權(quán) 貸款人對(duì)自己的抵押權(quán)有貸款人對(duì)自己的抵押權(quán)有物上請(qǐng)求權(quán)，即物上請(qǐng)求權(quán)，即當(dāng)?shù)盅何锸艿椒欠ㄇ趾r(shí)，抵押權(quán)人可以以權(quán)當(dāng)?shù)盅何锸艿椒欠ㄇ趾r(shí)，抵押權(quán)人可以以權(quán)利人的名義獨(dú)立請(qǐng)求法律保護(hù)。利人的名義獨(dú)立請(qǐng)求法律保護(hù)。物上請(qǐng)求權(quán)物上請(qǐng)求權(quán)包括：停止侵害請(qǐng)求權(quán)停止侵害請(qǐng)求權(quán)請(qǐng)求恢復(fù)原狀或提供額外擔(dān)

43、保請(qǐng)求恢復(fù)原狀或提供額外擔(dān)保消除危險(xiǎn)請(qǐng)求權(quán)消除危險(xiǎn)請(qǐng)求權(quán)排除妨礙請(qǐng)求權(quán)排除妨礙請(qǐng)求權(quán)損害賠償請(qǐng)求權(quán)損害賠償請(qǐng)求權(quán)7.拍賣抵押房屋的注意事項(xiàng)拍賣抵押房屋的注意事項(xiàng) 當(dāng)?shù)盅喝诉`約不按時(shí)償還借款時(shí)，抵押權(quán)人可以依法進(jìn)行處置，包括折價(jià)、拍折價(jià)、拍賣和變賣賣和變賣等，其中拍賣拍賣是最常用的公開處是最常用的公開處置方式，是一個(gè)嚴(yán)格的法律過程置方式，是一個(gè)嚴(yán)格的法律過程。拍賣應(yīng)辦理的手續(xù)拍賣應(yīng)辦理的手續(xù) 拍賣拍賣是由委托方委托拍賣人委托拍賣人進(jìn)行物業(yè)處置的方式，由在拍賣中出價(jià)最高者付出相應(yīng)的購買款后得到標(biāo)的物的過程。實(shí)踐中，抵押人、抵押權(quán)人、法院都可成為拍賣的抵押人、抵押權(quán)人、法院都可成為拍賣的委托方，委托

44、方，抵押人或抵押權(quán)人作為委托人時(shí)應(yīng)協(xié)商一致同意委托受托人拍賣該抵押物。拍賣一定要按法定程序公開進(jìn)行拍賣一定要按法定程序公開進(jìn)行，違反法律規(guī)定的拍賣是違法行為，其結(jié)果不僅不被承認(rèn)，可能還會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重的法律責(zé)任。房屋拍賣后的清償順序房屋拍賣后的清償順序房屋拍賣所得的清償順序清償順序是：A支付處分抵押房屋的費(fèi)用，B扣除抵押房屋應(yīng)承擔(dān)的稅款，C償還抵押權(quán)人的債權(quán)本息及抵押人應(yīng)付的違約金，D剩余金額返還抵押人，E若拍賣所得不足于支付前三項(xiàng)費(fèi)用的，抵押權(quán)人可以向抵押人追償。重復(fù)抵押時(shí)價(jià)款的分配重復(fù)抵押時(shí)價(jià)款的分配 同一抵押物依法可以重復(fù)抵押重復(fù)抵押，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，按照登記的順序來實(shí)現(xiàn)按照登記的順序來實(shí)現(xiàn)。

45、 因此，房地產(chǎn)抵押必須進(jìn)行抵押登記抵押登記，否則抵押權(quán)人的權(quán)利就有可能不受保護(hù)。房屋拍賣時(shí)的優(yōu)先購買權(quán)房屋拍賣時(shí)的優(yōu)先購買權(quán) 法律規(guī)定，在房屋被拍賣時(shí)，抵押權(quán)人應(yīng)書面通知下列人員以保證他們的書面通知下列人員以保證他們的優(yōu)先購買優(yōu)先購買權(quán)權(quán)：A已出租的抵押房屋的承租人；B共有房屋的其他共有人；C與抵押房屋不宜分割或者有共同配套設(shè)施的房屋的所有人；D按優(yōu)惠價(jià)購買的公有住房的原產(chǎn)權(quán)單位或微利房的原出售單位。8.期房抵押貸款的辦理期房抵押貸款的辦理 期房期房是尚未竣工的是尚未竣工的預(yù)售房屋預(yù)售房屋，其抵押應(yīng)做二次登記：一是簽訂抵押貸款合同時(shí)的期樓抵押登記期樓抵押登記；二是房屋竣工在通過質(zhì)量檢查和驗(yàn)收后

46、的房屋房屋抵押登記抵押登記。三、質(zhì)押貸款三、質(zhì)押貸款 質(zhì)押質(zhì)押也稱質(zhì)權(quán)質(zhì)權(quán)。質(zhì)權(quán)是債權(quán)人享有的是債權(quán)人享有的通過占有債務(wù)人或第三人移交的質(zhì)物而使通過占有債務(wù)人或第三人移交的質(zhì)物而使其債權(quán)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利其債權(quán)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。 設(shè)立質(zhì)權(quán)的人為設(shè)立質(zhì)權(quán)的人為出質(zhì)人出質(zhì)人，享有質(zhì)權(quán)的享有質(zhì)權(quán)的人為人為質(zhì)權(quán)人質(zhì)權(quán)人。1.質(zhì)押的基本特征質(zhì)押的基本特征質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)享有占有權(quán)質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)享有占有權(quán)質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)押物所生孳息享有收益權(quán)質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)押物所生孳息享有收益權(quán)質(zhì)權(quán)人有決定拍賣或變賣質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的權(quán)利質(zhì)權(quán)人有決定拍賣或變賣質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的權(quán)利質(zhì)權(quán)人享有妥善保管質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的義務(wù)質(zhì)權(quán)人享有妥善保管質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的義務(wù)2.質(zhì)押

47、與抵押的異同質(zhì)押與抵押的異同質(zhì)押與抵押的質(zhì)押與抵押的共同點(diǎn)共同點(diǎn)A都屬于物權(quán)的擔(dān)保方式；都屬于物權(quán)的擔(dān)保方式；B都以取得所押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值為目的；都以取得所押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值為目的；C質(zhì)權(quán)或抵押權(quán)都因債權(quán)而存在，與債權(quán)不可分離；質(zhì)權(quán)或抵押權(quán)都因債權(quán)而存在，與債權(quán)不可分離；D都以所押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值優(yōu)先受償。都以所押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值優(yōu)先受償。質(zhì)押與抵押的區(qū)別質(zhì)押與抵押的區(qū)別A質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)享有占有權(quán)，質(zhì)押在質(zhì)物轉(zhuǎn)移給債權(quán)人時(shí)生效；抵押不需轉(zhuǎn)移抵押物，抵押需要登記，抵押自登記之日起生效。B質(zhì)押中質(zhì)物的孳息由質(zhì)權(quán)人占有，抵押中抵押物所生孳息由抵押人收取。C質(zhì)押中，在債務(wù)人期滿未履行其還本付息義務(wù)的，質(zhì)權(quán)人可以獨(dú)立做出決

48、定依法處置質(zhì)物而優(yōu)先受償；抵押中，抵押權(quán)人享有請(qǐng)求權(quán)，無權(quán)直接處置抵押物。D質(zhì)押中質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)物有保管的義務(wù)，并對(duì)此承擔(dān)相關(guān)的法律責(zé)任。3.質(zhì)押的參與人及其權(quán)利與義務(wù)質(zhì)押的參與人及其權(quán)利與義務(wù)質(zhì)押的參與人質(zhì)押的參與人質(zhì)押的參與人包括：債權(quán)人，享有債權(quán)和質(zhì)權(quán)者債權(quán)人，享有債權(quán)和質(zhì)權(quán)者；債務(wù)人，對(duì)債權(quán)人應(yīng)承擔(dān)償還債務(wù)的義務(wù)人債務(wù)人，對(duì)債權(quán)人應(yīng)承擔(dān)償還債務(wù)的義務(wù)人；出質(zhì)出質(zhì)人，對(duì)債務(wù)人的債務(wù)以出質(zhì)物提供擔(dān)保者，可以是人，對(duì)債務(wù)人的債務(wù)以出質(zhì)物提供擔(dān)保者，可以是債務(wù)人自己，也可以是第三方債務(wù)人自己，也可以是第三方。質(zhì)物按其性質(zhì)可分為動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押。法律對(duì)出質(zhì)人有嚴(yán)格的資格規(guī)定。出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)法律上對(duì)出質(zhì)人的權(quán)利與義務(wù)、質(zhì)權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)都有嚴(yán)格的規(guī)定，應(yīng)得到相應(yīng)的保證和執(zhí)行。隨著我國法律體系建設(shè)的逐步完善，具體的安排還會(huì)更加清晰、嚴(yán)格。4.質(zhì)押物質(zhì)押物 我國的擔(dān)保法對(duì)質(zhì)押物做出了規(guī)定，但在實(shí)踐中質(zhì)押物主要是指各種債券債券