《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與實(shí)務(wù)》課程設(shè)計(jì)

1、答辯成績(jī)?cè)O(shè)計(jì)成果成績(jī)總成績(jī)山東建筑大學(xué)課程設(shè)計(jì)成果報(bào)告題i:中建鳳棲第項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)告課程：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與實(shí)務(wù)課程設(shè)計(jì)院（部八管理工程學(xué)院專業(yè)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理班級(jí)：學(xué)生姓名：學(xué)號(hào)：指導(dǎo)教師：鄭生欽完成日期：2014-09-09房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)告中建鳳棲第項(xiàng)目姓名:班級(jí):學(xué)號(hào):目錄、項(xiàng)目概況1（-）、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司1（-）、項(xiàng)目位置1（三）、交通情況1二、市場(chǎng)分析1（一）、住宅市場(chǎng)分析1（-）、供應(yīng)情況1（二）、去化情況2（三）、整體市場(chǎng)小結(jié)3（四）鳳棲第項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析4（五）、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)4（-）、微觀分析5（三）、swot分析6三、濟(jì)南市整體規(guī)劃戰(zhàn)略6（一）、城市發(fā)展總體戰(zhàn)略（20062

2、020） 6（二）、交通發(fā)展規(guī)劃7（三）、商業(yè)零售業(yè)發(fā)展規(guī)劃7（四）市場(chǎng)分析總結(jié)8、鳳棲第項(xiàng)目分析（-）項(xiàng)目概況分析8（-）、市場(chǎng)細(xì)分9（三）、產(chǎn)品定位9（四）、戶型設(shè)計(jì)10（五）、主力戶型10（六）、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)10（七）、產(chǎn)品策劃11五、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃1212（-）、項(xiàng)目投資估算及投資計(jì)劃12（一）、投資估算12（二）、項(xiàng)目總投資估算14（三）、投資計(jì)劃15六、資金籌措表15七' 項(xiàng)目收入估算及銷(xiāo)售計(jì)劃 16（一）、項(xiàng)目收入估算16（二）、銷(xiāo)售計(jì)劃16八、經(jīng)營(yíng)稅金及附加17九、借款還本付息表17十、利潤(rùn)表17h一、全部投資現(xiàn)金流量表18（-）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值18（）、內(nèi)部收

3、益率18十二、資本金現(xiàn)金流量表 19（一）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值19（二）、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率19十三、結(jié)論及心得20一、項(xiàng)目概況（一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司中建鳳棲第是由山東中建聽(tīng)盛置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)，由中國(guó)建筑第八工程局投 資的項(xiàng)目。（-> x項(xiàng)目位置樓盤(pán)位于濟(jì)南市歷城區(qū)港溝鎮(zhèn)，東靠山東建筑大學(xué)，西鄰鳳歧路，南靠經(jīng)十 路為規(guī)劃中的生活區(qū)、北側(cè)為山東建筑大學(xué)宿舍區(qū)，整體位于雪山片區(qū)。（三、交通情況交通便利，116、115、317、136等多路公交穿梭其間,到達(dá)奧體中心不到10 分鐘的路程，可以很快到達(dá)高速路口、機(jī)場(chǎng)，環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人。二、市場(chǎng)分析（-> x住宅市場(chǎng)分析（一）、供應(yīng)情況自2013年以來(lái)，濟(jì)

4、南市場(chǎng)新增供應(yīng)量大幅增加，存量基數(shù)增大；2014年5 月份新增供應(yīng)量繼續(xù)下滑，達(dá)近三個(gè)月的最低值，市場(chǎng)的觀望情緒加重直接影響 各在售及未售項(xiàng)目的加推及入市.2013年，住宅市場(chǎng)總供應(yīng)量5. 8732萬(wàn)套，供應(yīng)面積646萬(wàn)平米，其屮新增供 應(yīng)4. 942萬(wàn)套，新增供應(yīng)面積524.3萬(wàn)平米，2013年是濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)犬跨越規(guī) ?；l(fā)展的元年，省會(huì)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)帶來(lái)的人口、經(jīng)濟(jì)支撐濟(jì)南市場(chǎng)健康發(fā)展，后市 樂(lè)觀。2014年1-5月份，住宅總供應(yīng)3. 0970萬(wàn)套，供應(yīng)面積365.6萬(wàn)平米，市場(chǎng)存 量超過(guò)1. 6萬(wàn)套，為近兩年來(lái)的最高值；其屮新增供應(yīng)1. 9109套，供應(yīng)面積212. 4 萬(wàn)平米，5月份新增供

5、應(yīng)量繼續(xù)下滑，達(dá)近三個(gè)月的最低值，市場(chǎng)的觀望情緒加重 直接影響各在售及未售項(xiàng)目的加推入市。2013年1月20】4年5月住宅供應(yīng)量月度變化（套數(shù)）180001500012000900060003000013011302130313041305130613071308130913101311131214011402140314041405月初存星93127671684176698175891999869387901188528944107201186110978100571178712639新增洪應(yīng)塑1629807613936364983630018074184562834306521435618

6、0312216786550237972013年1月20】4年5月住宅供應(yīng)量月度變化（套數(shù)）180001500012000900060003000013011302130313041305130613071308130913101311131214011402140314041405月初存雖93127671684176698175891999869387901188528944107201186110978100571178712639新增供應(yīng)曼1629807613936364983630018074184562834306521435618031221678655023797（二）.去化情況平

7、穩(wěn)中快速發(fā)展，2013年在對(duì)調(diào)控的適應(yīng)中，市場(chǎng)潛力釋放，房地產(chǎn)整體成 交量為648萬(wàn)nf,達(dá)到歷史最高位，實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展；但2014年一季度卻呈現(xiàn) 出下行趨勢(shì)，急轉(zhuǎn)直下，與當(dāng)下宏觀經(jīng)濟(jì)輿論環(huán)境十分吻合。2013年，濟(jì)南市住宅市場(chǎng)共成交4. 672萬(wàn)余套、523.6萬(wàn)平米。2月份正值春 節(jié)，為傳統(tǒng)淡市，成交量少；3月份迎來(lái)小陽(yáng)春，成交量猛增；5-9月份為傳統(tǒng)旺 季，成交量保持高位；10月份以后成交量開(kāi)始下滑，致使四季度出現(xiàn)嚴(yán)重供大于 求的局面。2013年1-5月，濟(jì)南市住宅市場(chǎng)成交1.7735萬(wàn)套、19& 4萬(wàn)平米；5月，住 宅市場(chǎng)共成交3201套、35.8萬(wàn)平米，同比下降24. 5%

8、和24.6%,環(huán)比下降31.2% 和33. 5%；住宅市場(chǎng)的成交量繼續(xù)下降，降幅較大，由于市場(chǎng)整體人環(huán)境影響，觀 望情緒濃厚，各在售項(xiàng)目蒂客不足，加推量減少，信貸政策的收緊，直接導(dǎo)致住山東建筑人學(xué)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與實(shí)務(wù)課程設(shè)計(jì) 宅市場(chǎng)成交量的下降。2013年1月2014年5月住宅成交量月度變化（套數(shù)）套70005000300020001000u13011302130313041305130613071308130913101311131214011402140314041405成交電32701637522031304239523324064560572733384745321526862142505

9、6465032012013年1月2014年5月住宅成交貫月度變化（面積）萬(wàn)平米70.060.050.040.030.020.010.0u.u1301130213031304130513061307130813091310131113121o11402140314041405成交量36.618.65734.447.557.72752.564.738.953.135.430.523.754.653.835.8（三）、整體市場(chǎng)小結(jié)自2013年以來(lái)，濟(jì)南市場(chǎng)新增供應(yīng)量大幅增加，存量基數(shù)增大，新增供應(yīng)快 速銷(xiāo)售的風(fēng)險(xiǎn)加大。2013年住宅市場(chǎng)總供應(yīng)量646萬(wàn)平米，其中新增供應(yīng)面積524.3萬(wàn)平米； 201

10、4年1-5月份，住宅總供應(yīng)面積365.6萬(wàn)平米，其中新增供應(yīng)212. 4萬(wàn)平米；2013年市場(chǎng)潛力釋放，房地產(chǎn)整體成交量達(dá)到歷史最高位，實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā) 展;但2014年1-5月份出現(xiàn)下行趨勢(shì)2013年，濟(jì)南市住宅市場(chǎng)共成交523.6萬(wàn)平米；2014年1-5月份，成交198.4 萬(wàn)平米2013年以來(lái)，濟(jì)南房地產(chǎn)價(jià)格呈波動(dòng)式上升的局勢(shì)，但2014年1-5月份中市 場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)下降2013年受部分高端項(xiàng)目入市的帶動(dòng)，住宅整體均價(jià)呈上升趨勢(shì)，2014年以來(lái) 市場(chǎng)的成交均價(jià)有小幅度的下降（四）鳳棲第項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析中建鳳棲第所在港溝鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)人口 4.2萬(wàn)人，駐地總?cè)丝?8萬(wàn)余人，土地總面 積8287公頃，從

11、總體來(lái)看，城鎮(zhèn)化潛力巨大，有利于鳳棲第項(xiàng)目的展開(kāi)與發(fā)展； 80年代出生的人已經(jīng)在社會(huì)上有了一定的基礎(chǔ)，相對(duì)的收入有所增加，另外，大 部分80后人群已經(jīng)結(jié)婚構(gòu)成了小家庭，這對(duì)房子尤其是對(duì)中低檔中小戶型的房子 需求增大；從經(jīng)濟(jì)環(huán)境來(lái)看，港溝鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，城鎮(zhèn)化如火如荼，2012年港 溝街道完成地方財(cái)政一般預(yù)算收入10264萬(wàn)元，2014年上半年完成地方財(cái)政一般 預(yù)算收入10223萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)社會(huì)呈現(xiàn)健康快速發(fā)展的良好勢(shì)頭，人民的收入預(yù)期 提高，恩格爾系數(shù)下降，這為鳳棲第項(xiàng)目的銷(xiāo)售打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，此外，2014 年經(jīng)濟(jì)緊縮勢(shì)頭明顯，物價(jià)水平降低，短期內(nèi)增強(qiáng)了人們的購(gòu)買(mǎi)力；從政治環(huán)境 來(lái)看，政府調(diào)控

12、房地產(chǎn)采用雙軌制的趨勢(shì)h益明顯，對(duì)于港溝鎮(zhèn)以至于對(duì)于整個(gè) 濟(jì)南向東發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，鳳棲第項(xiàng)目位于港溝鎮(zhèn)東部，政策環(huán)境較好；從自然環(huán) 境來(lái)看，鳳棲第位于雪山片區(qū)，雪山樹(shù)木林立環(huán)境優(yōu)美，能夠滿足人們的休閑需 求。（五）、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)該項(xiàng)口所在區(qū)域?qū)儆跐?jì)南市政規(guī)劃東拓的范圍，所以經(jīng)十東路兩側(cè)房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)項(xiàng)目很多，與此項(xiàng)目距離較近的主要樓盤(pán)資料如下所示：序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容位置性質(zhì)價(jià)格1山東建大教授花園鳳岐路以東，建筑大 學(xué)新校區(qū)以西，以南 歷城工業(yè)園住宅、花園洋房、 板樓、多層、小 高層，配套有商 業(yè)街7900元/平 米2百替御園華府經(jīng)十東路，東靠山東 建筑大學(xué)、西臨鳳歧 路高層住宅，配套 九年義務(wù)制中小 學(xué)，臨

13、街樓宇首 層為商業(yè)店鋪7800元/平 米3濟(jì)南協(xié)生伴山經(jīng)十東路與鳳岐路交 叉路口以北，山東建住宅、板樓、小 高層、高層、：e8100元/平 米筑大學(xué)西臨坯房4濟(jì)南永大頤和園經(jīng)十路邢村立交橋西 側(cè)（建筑大學(xué)東臨）住宅、普通住宅、 小高層、高層、 毛坯6999元/平 米5濟(jì)南濟(jì)南恒人名都?xì)v城唐冶新城核心區(qū)普通住宅、高 層、精裝修7260元/平 米6濟(jì)南普利林景山莊歷下經(jīng)十東路3366號(hào) （奧體中心東臨約3.8 公里）普通住宅、多 層、小高層、精 裝修5900元/平 米（二、微觀分析品牌的力量，在一定程度上的影響力，作為中國(guó)建筑這個(gè)全球500強(qiáng)企業(yè)下屬 的全資子公司，實(shí)力雄厚；中國(guó)建筑類(lèi)的國(guó)家隊(duì)，其

14、精工品質(zhì)，是中國(guó)建筑類(lèi)的 代名詞，由中國(guó)建筑施工的項(xiàng)目是項(xiàng)目最為響亮的名片。風(fēng)棲第周?chē)扔袧撛诘目蛻糍Y源，也有重重的挑戰(zhàn)，客源有建大，山大路以 西中心地區(qū)，奧體，高新區(qū)等，挑戰(zhàn)主要來(lái)自周?chē)囊患?jí)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)和部分二級(jí)競(jìng) 爭(zhēng)市場(chǎng)，一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)包括恒生伴山，御園華府，二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)主要是恒大城，萬(wàn)象新天 等。（三、swot分析s （優(yōu)勢(shì)）地段：毗鄰山東建筑大學(xué)適合建學(xué)區(qū)房 交通：西鄰鳳歧路，南靠經(jīng)十路（主干 道），交通便利社區(qū)配套:有會(huì)所,14000m*2菜場(chǎng)、商 業(yè)，生活鍛煉配套完備教育：有建大和山師附小作支撐，學(xué)習(xí) 閱讀條件優(yōu)越戶型：9種戶型適合各個(gè)收入層次人群 選擇總面積：41萬(wàn)平規(guī)模大品牌優(yōu)勢(shì)：中建品牌

15、實(shí)力0 （機(jī)會(huì)）教育配套：加人對(duì)建人和山師附中的教 育優(yōu)勢(shì)宣傳營(yíng)銷(xiāo)：此地項(xiàng)目較多，未來(lái)人口會(huì)增加, 整體開(kāi)發(fā)較熱，有可能成為地區(qū)中心 交通：世紀(jì)大道即將建設(shè)一條輕軌，交 通將更便利w （劣勢(shì)）空氣質(zhì)量：西北有化工廠暫時(shí)難以搬 遷，空氣有所污染地勢(shì)：地勢(shì)起伏不平，都有一定的坡度 和落差，影響整體形象戶型：9種戶型，面積相差很少，對(duì)整 體銷(xiāo)售有所影響區(qū)位：相對(duì)偏僻，相對(duì)高新、奧體板塊 不具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)，戶型外觀與競(jìng)爭(zhēng)者相 似t （威脅）一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)：建犬花園為山建大開(kāi)發(fā)，教 育宣傳更有優(yōu)勢(shì)二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)：市中心區(qū)價(jià)格擠壓，高新區(qū) 年輕白領(lǐng)客源爭(zhēng)奪，王舍人鎮(zhèn)的客源爭(zhēng) 奪三、濟(jì)南市整體規(guī)劃戰(zhàn)略（、城市發(fā)展總體戰(zhàn)略

16、（20062020）p總體布局：在現(xiàn)狀城區(qū)用地基礎(chǔ)上，主要向東西兩翼擴(kuò)展，形成“一城兩區(qū)”的 空間結(jié)構(gòu)p西部片區(qū)：規(guī)劃以發(fā)展高等教育，高科技產(chǎn)業(yè)，生產(chǎn)居住為主。p東部片區(qū)：規(guī)劃重點(diǎn)是發(fā)展高校技術(shù)產(chǎn)業(yè)，高附加值制造業(yè)和加工業(yè)，完善生活 居住、公共服務(wù)配套，形成現(xiàn)代化新城區(qū)。(二、交通發(fā)展規(guī)劃根據(jù)濟(jì)南城市總體規(guī)劃(20062020)將建成快速路、主干路、次干路、 支路四個(gè)等級(jí)構(gòu)成的城市道路系統(tǒng)。在現(xiàn)有路網(wǎng)的基礎(chǔ)上，將建成“三橫五縱”的快速道路系統(tǒng)，尤其強(qiáng)化東四部貫 通性道路的規(guī)劃建設(shè)。經(jīng)十東路-二環(huán)南路及其西向延伸線將建成一條橫向快速路。劉智遠(yuǎn)路、賢文路、世紀(jì)大道、工業(yè)南路將規(guī)劃建成城市一級(jí)主干道

17、。(三、商業(yè)零售業(yè)發(fā)展規(guī)劃規(guī)劃目標(biāo)：2020年商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)人均營(yíng)業(yè)面積為1.2平方米，城市商業(yè)總營(yíng)業(yè)面 積控制在550萬(wàn)平方米左右，千人擁有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)熟達(dá)到35個(gè)。總體布局：圍繞“一城兩區(qū)”的總體規(guī)劃，將形成3個(gè)不同等級(jí)的老城、主城、 新城商圈。老城商圈：內(nèi)環(huán)路以內(nèi)的老城區(qū)，歷山路、北園大街、緯十二路、經(jīng)十路的 圍和區(qū)域，以改造提升為主。主城商圈：包括臘山、黨家、燕山、王舍人和賢文5個(gè)片區(qū)，將規(guī)劃建設(shè)東部燕 山和西部臘山兩個(gè)市級(jí)商業(yè)副中心。i?老城商 業(yè)中心燕山商業(yè) 副中心臘山商業(yè) 副中心西部片 區(qū)商業(yè)'副中心東部片 區(qū)商業(yè) 副中心新城商圈：東部城區(qū)和西部城區(qū)的核心區(qū)規(guī)劃設(shè)置4處商業(yè)。1j”

18、 j尹jci市場(chǎng)分析總結(jié)根據(jù)以上濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及城市整體規(guī)劃來(lái)看，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格有 所下滑趨勢(shì)，但是鳳棲第項(xiàng)目在濟(jì)南市發(fā)展戰(zhàn)略的東拓中，占據(jù)一定的規(guī)劃優(yōu)勢(shì), 在未來(lái)的發(fā)展中，有客源潛在大區(qū)域優(yōu)勢(shì)，所以該項(xiàng)目具有開(kāi)發(fā)的價(jià)值。四、鳳棲第項(xiàng)目分析(-)項(xiàng)目概況分析該項(xiàng)目屬于濟(jì)南市的東拓戰(zhàn)略的一部分部分，在一定程度上占據(jù)了規(guī)劃的優(yōu) 勢(shì)，在未來(lái)濟(jì)南東拓戰(zhàn)略z中將會(huì)是一顆明珠，毗連山東建筑大學(xué)，有一定教育 人文氣息，而起其周?chē)?jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢(shì)凸顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)也比較活躍，項(xiàng)fi較多， 存在一定的競(jìng)爭(zhēng)，但有更多的借鑒。項(xiàng)目可分兩期完成，一期工程建設(shè)量為總工期的三分z二，二期工程可以根 據(jù)一期工程的經(jīng)驗(yàn)和

19、營(yíng)銷(xiāo)情況作一定的調(diào)整，滿足一些特殊客戶的需求。品主要為29-33層高層住宅，以及一個(gè)9年制屮小學(xué)(歷城一屮)，沿地塊 東側(cè)設(shè)置沿街商業(yè)，在靠近鳳岐路入口處設(shè)置配套服務(wù)用房。（二、市場(chǎng)細(xì)分一是初出茅廬，積蓄有限，但我渴望一個(gè)自由、舒適的家。二是工作與生活同 時(shí)兼顧，拼搏與休閑同時(shí)擁有。三是從今天起這是屬于我們的mini豪宅，是我們 幸福的起點(diǎn)站。四是為了我們家庭的新成員，新家必須寬敞、明亮、舒適、溫馨。 最后一類(lèi)是我們會(huì)盡一切力量給予下一代最好的生活與最美的明天等五類(lèi)客戶類(lèi) 型。（三、產(chǎn)品定位具有無(wú)可限量的發(fā)展前景，內(nèi)在的皇家風(fēng)度的園林景觀，觸手可及的三星級(jí) 綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，后續(xù)便利的生活及教

20、育配套，經(jīng)十東路地段標(biāo)簽，居?xùn)|部高 新區(qū)、唐冶片區(qū)龍奧片區(qū)三區(qū)交匯中心地帶。人群：中等收入?yún)^(qū)域:當(dāng)?shù)厝恕⑼鈦?lái)人住宅類(lèi)型：普通高層住宅學(xué)區(qū)房根據(jù)周?chē)呀?jīng)入市的房型調(diào)查，木區(qū)域?qū)π粜偷男枨筝^大，故產(chǎn)品以80-140 平米為主。周?chē)?jìng)爭(zhēng)者較多，可以把產(chǎn)品定位為價(jià)廉、質(zhì)優(yōu)、舒適的普通住宅， 適合中等收入群體。一期戶型面積(m2)二期戶型面積(n?)a1戶型2室2廳1衛(wèi)1 廚85a1戶型2室2廳1衛(wèi)1廚92a2戶型2室2廳1衛(wèi)1 廚85a1戶型2室2廳1衛(wèi)1廚85b1戶型3室2廳2衛(wèi)1 廚113a2戶型2室2廳1衛(wèi)1廚91b3戶型3室2廳2衛(wèi)1 丿時(shí)115d1戶型3室2廳2衛(wèi)1廚129c2戶型3室2廳

21、2衛(wèi)1 廚126c1戶型3室2廳2衛(wèi)1廚118c3戶型3室2廳2衛(wèi)1 廚125b3戶型3室2廳2衛(wèi)1廚113d1戶型3室2廳2衛(wèi)1 廚138d2戶型3室2廳2衛(wèi)1 廚136e4戶型3室2廳2衛(wèi)1 丿時(shí)115f5戶型4室2廳2衛(wèi)1 廚187f3戶型5室3廳4衛(wèi)1 廚1784!、戶型設(shè)計(jì)(五、主力戶型主力戶型廠居二居三居面積(m2)136138129(六、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)名稱單位數(shù)量1總用地面積m2114900. 002總建筑面積m2410924. 523地上建筑面積m2310261.60其中1、住宅建筑面積m2281418. 042、商業(yè)建筑面積m214337. 103、配套設(shè)施面

22、積m21380. 004、學(xué)校面積m216000. 005、市政公共設(shè)施面積m22319. 524地下建筑面積m297662.92其中1、住宅地下建筑面積m217891.282、地下車(chē)庫(kù)建筑面積m2747780583、地下配套設(shè)施面積m25193. 085容積率2. 76建筑密度%1&007居住戶數(shù)戶26718居住人數(shù)位85449綠地率%35. 0010機(jī)動(dòng)車(chē)位個(gè)2243（七、產(chǎn)品策劃對(duì)于雪山片區(qū)，相對(duì)來(lái)說(shuō)人口較少，主要消費(fèi)群體為學(xué)生，學(xué)生消費(fèi)能力有 限，不適合做成大規(guī)模的商業(yè)房；區(qū)內(nèi)樹(shù)木茂盛環(huán)境優(yōu)美，但是附近地勢(shì)較為起 伏，不適合做成寫(xiě)字樓；對(duì)于住宅來(lái)看，附近原來(lái)處于郊區(qū)，以農(nóng)業(yè)為主

23、，人們 收入有限，不適合做成別墅；附近地勢(shì)較高，環(huán)境優(yōu)美，地質(zhì)穩(wěn)定，適合做高層 普通住宅。在銷(xiāo)售初期，采取快速掠取策略，對(duì)住宅采取高價(jià)格，高促銷(xiāo)費(fèi)用以 求迅速取得較高的市場(chǎng)占有率，然后根據(jù)市場(chǎng)狀態(tài)，適時(shí)采取緩慢掠取策略。對(duì) 于樓房立面，采用橙黃，高貴典雅而不顯奢靡，對(duì)于樓層外觀，輕巧細(xì)膩，乂顯 大氣端莊，很好的利用視覺(jué)輕重差異，輕重適宜，感覺(jué)舒適。采用板式結(jié)構(gòu)，全 明戶型，74米超寬間距，全南北通透，樓上各戶都能有良好的看景視角，法式皇 家半圍合景觀美不勝收，試想每當(dāng)早上起床看到噴泉盡情揮灑，綠樹(shù)成蔭，陽(yáng)光 普照，心情一別好。如此舒適的生活環(huán)境一定能吸引大批的顧客。價(jià)格策劃采用邊際成木定價(jià)法，

24、單位產(chǎn)品的價(jià)格二單位產(chǎn)品變動(dòng)成木+單位產(chǎn)晶邊際貢 獻(xiàn)。由于鳳棲第的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較多，還可以以產(chǎn)品為基礎(chǔ)對(duì)不同的消費(fèi)群休進(jìn)行 差異定價(jià)，還可以采用折扣定價(jià)策略，考慮消費(fèi)者反應(yīng)并在競(jìng)爭(zhēng)中進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。 由于保利花園、恒生半山和建大花園已經(jīng)部分上市，恒生半山2011年均價(jià)為7000山東建筑人學(xué)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與實(shí)務(wù)課程設(shè)計(jì)元/平米，2012年2月均價(jià)6600元/平米，結(jié)合鳳棲第的規(guī)模和配套，確定價(jià)格應(yīng) 在7000元-8200元之間。五. 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃鳳棲第項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期為4年的時(shí)間左右，其中建設(shè)期為2年半，分一 期建設(shè)期1年半，二期建設(shè)期1年。商品房從第二年開(kāi)始預(yù)售，到二期現(xiàn)房銷(xiāo)售 完大約4年左右的時(shí)間

25、。具體的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期見(jiàn)橫道圖所示。jjm1宵地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程«8工作日|2頂目總林與決策尬用160工作日3啖目恂s8與訊送100工作日4項(xiàng)目可侏1研究與決策60工作日5岳工作日6云射土地侵用權(quán)與喚目侵宅60工作日?師倉(cāng)計(jì)與規(guī)劉許可«3 "曰8頃目倡標(biāo)與朝»工作日申辦&施工許可證*»工僅日10m2工作日1!±iei »o iffa12263工作日13塞外工程251工作日!4k3工作日15wxtt*»工作日16頂目祖?zhèn)z険243工作日收冊(cè)m!t9工佃號(hào)咖11ib3工作日19刪氏付123 "日20zsf

26、f1_ 工作日21妣 1189工作日22項(xiàng)目后期評(píng)價(jià)76工作日工 q3 q< qi c q3 3 qi q： &3 s q3 qi q!工 q3 qi qi q（一、項(xiàng)目投資估算及投資計(jì)劃（一）、投資估算序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量（平方 米）費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) （萬(wàn)元/平 方米）費(fèi)用金額1土地費(fèi)用44144. 621. 1土地出讓金1149000. 374743053. 031.2購(gòu)買(mǎi)土地及使用手續(xù)費(fèi)及稅 金1091.592開(kāi)發(fā)成木105794.942. 1前期工程費(fèi)用3801.982. 1.2規(guī)劃設(shè)計(jì)2145. 992. 1. 3項(xiàng)目可行性研究費(fèi)用1430. 662. 1.4地質(zhì)勘探、測(cè)量、水文10.

27、 432. 1. 5施工現(xiàn)場(chǎng)“三通一平”214.602.2建筑安裝工程費(fèi)71532.942.2. 1地上建筑安裝工程費(fèi)2971350. 11959129.872. 2.2結(jié)構(gòu)工程2971350. 11132684.852. 2. 3裝修工程2971350. 06519313.782. 2.4機(jī)電設(shè)備及安裝工程2971350. 0236834.112.3地下安裝工程976620. 12712403. 072. 3. 1結(jié)構(gòu)工程976620. 10510254.512. 3.2機(jī)電設(shè)備及安裝工程976620. 0222148.562.4基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)施費(fèi)3947970.0166316. 752. 4.

28、 1附屬工程費(fèi)3947970. 00752960. 982.4.2室外工程3947970. 00853355. 772.5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)5050. 002. 5. 1農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)10000.2200. 002. 5.2派出所3000. 130. 002. 5.3居委會(huì)3000. 130. 002. 5.4配電6000. 1590. 002. 5. 5中小學(xué)160000.34800. 002.6其他費(fèi)3000. 002. 7開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)7045. 962. 7. 1人防易地建設(shè)費(fèi)2000. 002. 7.2城市建設(shè)綜合配套費(fèi)5000. 002. 7. 3土地使用稅45. 962.8開(kāi)發(fā)間接費(fèi)500

29、0. 002.9不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)6947. 313開(kāi)發(fā)費(fèi)用51965.233. 1管理費(fèi)用4498. 193.2財(cái)務(wù)費(fèi)用29019.393. 2. 1借款利息26336. 033. 2.2融資代理費(fèi)、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)50. 003. 2.3融資費(fèi)用2633. 363.3銷(xiāo)售費(fèi)用18447.653. 3. 1廣告宣傳及市場(chǎng)推介費(fèi)9223. 823. 3.2銷(xiāo)售代理費(fèi)6149. 223. 3. 3其他銷(xiāo)售費(fèi)用3074.614營(yíng)業(yè)稅金及附加17002.584. 1營(yíng)業(yè)稅金及附加15373.044.2城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)1076. 114. 3教育費(fèi)及附加461. 164.4印花稅92. 245項(xiàng)冃開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用及稅

30、金總 計(jì)218907.37（二）.項(xiàng)目總投資估算序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用金額（萬(wàn)元1土地費(fèi)用44144. 622開(kāi)發(fā)成本105794. 942. 1前期工程費(fèi)3801. 982.2建筑安裝工程費(fèi)71532.942. 2. 1地上建筑安裝工程費(fèi)59129.872. 2.2地下建筑安裝工程費(fèi)12403.072.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)6136. 752.4公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)51502. 5其他費(fèi)30002.6開(kāi)發(fā)間接費(fèi)50002.7不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)6947.313開(kāi)發(fā)費(fèi)用51965.233. 1管理費(fèi)用449& 193.2銷(xiāo)售費(fèi)用18447.654營(yíng)業(yè)稅金及附加17002. 585項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用及稅金總 計(jì)218

31、907. 37（三）、投資計(jì)劃序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)第1年第2年第3年第4年0項(xiàng)目總投資201904.798000060637.674500016267. 121項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)投資199904.797950059137. 674500016267. 121.1土地費(fèi)用44144. 6244144. 620. 00001. 2前期工程費(fèi)3801.982801.981000. 00001.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)6136. 752136. 752600. 00140001.4建筑安裝工程費(fèi)71532.9411532. 9430000.002900010001.5公共配套設(shè)施費(fèi)5150. 0025652585. 0

32、0001.6管理費(fèi)用449& 1920002000. 00398.191001.7銷(xiāo)售費(fèi)用18447.652337. 868000. 003109.7950001.8開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)7045. 964045. 963000. 00001.9其他費(fèi)用3000. 005001000. 0010005001. 10不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)6747. 313002. 312000. 001616. 76128.241. 11財(cái)務(wù)費(fèi)用29019.395552. 585452. 678475. 269538. 882經(jīng)營(yíng)資金2000. 005001500. 0000六、資金籌措表本項(xiàng)fi總投資201904. 79萬(wàn)元

33、全部投資將通過(guò)資本金（包括土地費(fèi)用和貨幣資本金）、銀行借款、銷(xiāo)（預(yù)）售 收入構(gòu)成。下表是項(xiàng)冃資本金投入額56267. 12 （包括土地費(fèi)用和貨幣資本金），即資本金率 約為27. 87%時(shí)的資金籌措表?？偼顿Y201904. 79元來(lái)自資本金萬(wàn)元、借款資金 120000萬(wàn)元、預(yù)售收入25637. 67萬(wàn)元。在這個(gè)資金籌措方案中，項(xiàng)冃的資金結(jié)構(gòu)是：資本金:借款資金:預(yù)售收入=27.87:59. 43:1序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)第1年第2年第3年第4年1資金籌措201904.798000060637. 674500016267. 122資本金56267.124000010000. 0050001267. 12

34、3土地使用權(quán)資 金44144. 6244144.620. 00004其他資木金投 入000. 00005借款資金1200003000050000. 004000006預(yù)售及銷(xiāo)售收入25637.6710000637. 67015000七、項(xiàng)目收入估算及銷(xiāo)售計(jì)劃<-）v項(xiàng)目收入估算可銷(xiāo)售住宅面積為地上住宅面積28141 &04平方米+住宅地下面積17891.28平 方米=299309. 32平方米，根據(jù)周邊及項(xiàng)目周?chē)慕?jīng)濟(jì)情況，地上住宅售價(jià)平均為 8000元/平方米，地下住宅售價(jià)平均為7000元/平方米?？墒凵虡I(yè)建筑面積為 14337. 10平方米，售價(jià)平均為20000元/平方米，地

35、下車(chē)庫(kù)面積為74778. 58平方 米（車(chē)位2243個(gè)），按面積銷(xiāo)售為5500元/平方米（1&34萬(wàn)/個(gè)）。銷(xiāo)售收入=281418.04*8000+17891. 28*7000+14337. 10*20000+74778. 58*5500二307460. 75（萬(wàn)元）（二、銷(xiāo)售計(jì)劃根據(jù)工程進(jìn)度及集合濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況,2014年預(yù)售10%,2015年銷(xiāo)售45%, 2016年銷(xiāo)售和預(yù)售為25%, 2017年銷(xiāo)售20%。經(jīng)營(yíng)稅金及附加根據(jù)中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例等有關(guān)規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅按銷(xiāo)售收入的5%計(jì) 算，城市維護(hù)建設(shè)稅按營(yíng)業(yè)稅的7%計(jì)算，教育費(fèi)及附加按營(yíng)業(yè)稅的3%計(jì)算。 資金籌措本項(xiàng)目

36、總投資201904. 79萬(wàn)元全部投資將通過(guò)資本金（包描土地費(fèi)用和貨幣資本金）、銀行借款、銷(xiāo)（預(yù)）售 收入構(gòu)成。八、經(jīng)營(yíng)稅金及附加根據(jù)中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例等有關(guān)規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅按銷(xiāo)售收入的5% 計(jì)算，城市維護(hù)建設(shè)稅按營(yíng)業(yè)稅的7%計(jì)算，教育費(fèi)及附加按營(yíng)業(yè)稅的3%計(jì)算。九、借款還本付息表序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)第1年第2年第3年第4年1期初借款累計(jì)3700004000090000. 001200001200002本期借款支用1200004000050000.003000003本期應(yīng)計(jì)利息26336. 032869. 225452. 678475. 269538. 884木期還木付息146336. 03

37、098821.8922514.0325000.114. 1還本120000080000.0020000200004.2付息47671. 95018821.892514. 0326336.035期末借款累計(jì)1800004000090000.003000020000十、利潤(rùn)表序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)第1年第2年第3年第4年1經(jīng)營(yíng)收入307460. 7530746.08138357. 3476865. 1961492.141. 1銷(xiāo)售收入307460. 7530746. 08138357.3476865.1961492.142總成本費(fèi)用199904. 797950059137. 674500016267.

38、122. 1商品房成本費(fèi)用199904. 797950059137. 674500016267. 122. 1. 1開(kāi)發(fā)成木149939. 5669609.5643685. 0033016.763628. 242. 1.2期間費(fèi)用51965. 239890. 4415452. 6711983.2414638. 883經(jīng)營(yíng)稅金及附加17002.581537.38685. 013680. 153100. 124土地增值稅14151.606789.881923.01543& 715利潤(rùn)總額76401. 78-50291. 2263744.7826262. 0336686.19625%稅率應(yīng)交

39、所 得稅19100. 4503363. 396565.519171.557稅后利潤(rùn)57301.33-50291.2260381.3919696.5227514. 64投資利潤(rùn)率二年平均利潤(rùn)總額/項(xiàng)n總投資*100%=23351. 09/201904. 75*100%二11. 56%資本金利潤(rùn)率二年平均利潤(rùn)/資本金*100%=23351. 09/56267. 12*100%二41. 50%h、全部投資現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)第1年第2年第3年第4年1現(xiàn)金流量307460. 7530746. 08138357.3476865. 1961492. 141.1銷(xiāo)售收入307460.7330746.

40、08138357.3276865. 1961492.141.2冋收經(jīng)營(yíng)資金200000. 00020002現(xiàn)金流出201904. 798000060637.674500016267.122. 1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資196904.797950056137. 674500016267. 122.2經(jīng)營(yíng)資金20005001500. 00002.3經(jīng)營(yíng)稅金及附 加17002.581537. 38685.013680. 153100. 122.4土地增值稅14151.606789.881923.015438.712. 5所得稅19100. 4503363. 396565.519171.553凈現(xiàn)金流量10555

41、5.81-49253. 9277719.6731865.1945224.874累計(jì)凈現(xiàn)金流 量145098. 28-49253. 9228465. 7560330.94105555. 51計(jì)算指標(biāo)內(nèi)部收益率（irr）年度收益率=97. 80%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（npv） =77731. 56按年基準(zhǔn)收益率12%靜態(tài)投資回收期163年（一、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值設(shè)定的目標(biāo)收益率為12%npv二-49253. 92* (1+12%) *7719.67*(1+12%) _2+31865. 19*(1+12%)啓45224. 87*(1 +12%)t=77731.56(萬(wàn)元)npv 二77731.56>0 所以從凈現(xiàn)值來(lái)看該項(xiàng)目可