我國居民住房抵押貸款的問題研究

1、    我國居民住房抵押貸款的問題研究    李杰儒摘 要 我國居民住房抵押貸款問題，是一個關(guān)系到經(jīng)濟民生的重要問題，對于推進我國房地產(chǎn)市場發(fā)展，促進金融市場穩(wěn)定繁榮都具有重要的意義。然而，我國目前的房地產(chǎn)市場發(fā)展還不健全，居民住房抵押貸款還存在一些問題，亟待解決。銀行等金融機構(gòu)不能盲目樂觀，要考慮的房價的波動和市場的走向，要做出全方位的分析和研究，正確面對我國居民住房抵押貸款過程中存在的各種問題，以法律為依據(jù)，以政策為準繩，不斷開拓貸款模式，不斷強化風險控制，才能促進我國居民住房抵押貸款業(yè)務的開展，為民眾和企業(yè)帶來切實的利益，也能增加銀行的收益，促進房

2、地產(chǎn)市場和金融市場的健康發(fā)展。關(guān)鍵詞 居民住房；抵押貸款；問題；對策 f411 a 1009-6043（2017）09-0027-03一、住房抵押貸款的重要意義（一）為房地產(chǎn)的開發(fā)提供足夠的資金支持我國居民住房抵押貸款能夠為房地產(chǎn)的開發(fā)和房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供足夠的資金支持。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)要進行房產(chǎn)開發(fā)，需要大量的資金，才能滿足在漫長的開發(fā)周期內(nèi)所消耗的成本，只依靠房地產(chǎn)開發(fā)商自身所有的流動資金是遠遠不夠的。而資金缺口大，獲得渠道少，消耗環(huán)節(jié)過多，都是房地產(chǎn)開發(fā)商所面臨的嚴峻現(xiàn)狀。所以，對房地產(chǎn)開發(fā)商來說，通過已經(jīng)開發(fā)但還未銷售的樓盤作為抵押，獲得銀行或金融機構(gòu)審批通過的貸款，是解決開發(fā)商

3、所面臨問題的最佳途徑。這樣就能解決房地產(chǎn)開發(fā)商融資難，資金缺口大，開發(fā)成本高的問題，給開發(fā)商拓展房地產(chǎn)開發(fā)工作，打下了堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)資金中，有超過百分之七十都是屬于房地產(chǎn)開發(fā)商以開發(fā)的房地產(chǎn)項目作為抵押，從銀行獲得的貸款。而房地產(chǎn)抵押貸款也成為銀行貸款的一個主要組成部門，占據(jù)銀行總貸款的百分之三十以上。（二）促進居民的房產(chǎn)消費目前，我國的經(jīng)濟形勢和社會現(xiàn)狀，決定了購買住房已經(jīng)成為了剛需。比如說，年青人結(jié)婚，一定要買房；在大城市定居，一定要買房；二胎政策的開放，一定要買房；老年人養(yǎng)老，一定要買房。買房已經(jīng)成為一種人民群眾迫切要的剛性消費。但是，我國目前的房地產(chǎn)市場發(fā)

4、展還不健全，有關(guān)政府部門對于房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管也存在漏洞，導致房價虛高，給有買房剛需的社會群體造成了很大的難題，讓很多人難以承受高額的房價，一時拿不出那么多錢去買房。而使用居民住房抵押貸款則在一定程度上緩解了這一問題，給有買房剛需的人群提供了一條可切實行的獲得買房資金的渠道，滿足了居民的要求，促進了居民對房產(chǎn)的消費，也間接提高gdp，發(fā)展和繁榮了社會主義市場經(jīng)濟。（三）房產(chǎn)按揭可以減少信貸中的風險目前，我國的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為推動市場經(jīng)濟發(fā)展，促進社會穩(wěn)定繁榮的支柱型產(chǎn)業(yè)。人們已經(jīng)習慣和樂于在房屋上加大消費，滿足自身剛需和投資的目的。而我國的銀行和金融機構(gòu)，也看到了其中隱藏的商機和巨大的潛在利益

5、，出臺各種優(yōu)惠政策，促進房地產(chǎn)信貸抵押業(yè)務的開展。這是因為，相對于其他類型的信貸業(yè)務來說，我國居民住房抵押貸款所存在的風險要遠遠小得多，反而會給銀行或金融機構(gòu)帶來巨大的經(jīng)濟收益。而且，近幾年來，銀行也在增加居民住房抵押貸款業(yè)務在銀行所有貸款業(yè)務中的比重，也是希望通過居民住房抵押貸款業(yè)務的增多和利益的增大，減少銀行所有貸款業(yè)務的總體風險。以用戶的房產(chǎn)作為擔保，可以將銀行貸款因為信用危機造成的損失降到最低，有利于銀行的效益增長和實力提升。（四）推動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展由于缺乏足夠的政策監(jiān)管，相關(guān)的法律法規(guī)也不完善，導致我國目前的房地產(chǎn)開發(fā)市場還不健全，存在很多問題。一方面，很多房地產(chǎn)企業(yè)不斷擴大規(guī)模，

6、加速對房地產(chǎn)的開發(fā)和樓宇的建設，卻不急于銷售，而是將住房囤積在手中，期待房價爆發(fā)性的增長，從中謀取巨額利益。另一方面，人民對住房的剛需不斷增加，但是礙于手中沒錢，房價因為開發(fā)商惡意囤房炒飯，造成房價虛高，難以承受。盡管我國進來頒布了很多治理房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)定和條款，也連續(xù)打出重拳，試圖降低房價，促進房產(chǎn)消費，但是作用并不明顯，目前的房價還是處于一個民眾負擔不起的較高水平。而居民住房抵押貸款的出現(xiàn)，不僅解決了對住房有剛需的人民的需要，也在一定程度上推動了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，很大程度上抑制了開發(fā)商的囤房、炒房行為，讓房價開始回落，趨于理性，市場也趨于穩(wěn)定。（五）改善居民的生活條件居民百姓對于生活的

7、要求，無非是來自吃、穿、自、用、行這五個方面，消費越多，消費越大的方面，對于居民的生活條條件的影響也就最大。很明顯，目前在市場經(jīng)濟上占據(jù)主導地位，讓居民人均消費最多的地方，就是居民的住房消費。我國居民住房待業(yè)貸款業(yè)務的推出，正好可以盡可能多的滿足居民百姓的需要，改善居民的住房條件。居民的住房水平得到提高，人均住房面積的大幅度增長，也可以提高居民的健康水平、教育水平、維權(quán)意識和消費觀念，促進居民的收入，激勵居民改善生活水平的決心和動力，給我國居民的生活條件帶來全面改善。（六）有利于政府對經(jīng)濟的宏觀調(diào)控居民住房抵押貸款還是政府宏觀調(diào)控經(jīng)濟，保證市場經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的重要手段。我國政府可以通過出臺各種優(yōu)

8、惠政策，在銀行利率、貸款額度、住房補貼、契稅返現(xiàn)等方面，給與銀行和居民多種支持，促進經(jīng)濟增長，增加國家稅收。政府通過要求銀行降低居民住房貸款門檻的手段來促進房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，給銀行的信貸減輕壓力和降低風險，促進金融市場的穩(wěn)定和社會體制的進步。與此同時，居民住房抵押貸款這種手段還可以推動居民消費，抑制通貨膨脹和貨幣風險，保障民生福利，提高就業(yè)機會。二、我國居民住房抵押貸款的現(xiàn)狀自從我國開展居民住房抵押貸款業(yè)務以來，隨著我國社會的進步和經(jīng)濟的發(fā)展，銀行對于居民住房抵押貸款的審批額度也在逐年增加，這是與人民生活水平的不斷提高、人均可支配收入的增長和房價的虛高有密切關(guān)聯(lián)的。當前，人們對于買房所需資

9、金的籌集手段，多數(shù)還是依靠銀行的貸款。銀行也看到住房抵押貸款業(yè)務給銀行帶來的好處，也主動發(fā)展各種類型的房貸金融產(chǎn)品，放寬住房貸款的條件，增加住房貸款的額度，以求從中獲得更高的收益。而房地產(chǎn)市場的急速增長，也讓很多房地產(chǎn)開發(fā)商迅速崛起，甚至一度成為了中國的首富，一時間“地王”頻出，天價地塊拍賣緊俏，這些都說明了我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的不健康和不正常。長期以往下去，虛高的房價，必然會影響人民的購買熱情，制約居民住房抵押貸款業(yè)務的長期穩(wěn)定發(fā)展，這也是造成我國目前居民住房抵押貸款業(yè)務放緩的一個主要原因。endprint目前，我國居民住房抵押貸款業(yè)務的規(guī)模還比較小，發(fā)展也受到一定的制約，尤其是在一些經(jīng)濟欠發(fā)

10、達地區(qū)，業(yè)務的發(fā)展和推廣還存在很多問題和漏洞，限制的條件也很苛刻，很多老百姓暫時還無法享受到居民住房貸款業(yè)務帶來的實惠好好處，也很難激發(fā)民眾對于居民住房抵押貸款的積極性，造成銀行存款多，居民卻貸不出來，市場住房多，居民卻買不到，房地產(chǎn)住房銷售多，樓宇卻無人住的一種病態(tài)現(xiàn)狀。三、我國居民住房抵押貸款存在的問題（一）住房貸款額度底，貸款利率高目前，我國居民住房抵押貸款的平均期限一般為10-20年，少數(shù)有3-5年，最長的還有25年以上的。由于貸款期限不同，銀行在按揭的時候必然要綜合考量，規(guī)避其中的風險，所以造成銀行放貸的貸款額度低，貸款利率高的情況。這樣的結(jié)果一來很難滿足居民住房抵押貸款的實際需要，

11、給借貸人增加了很大的經(jīng)濟負擔；二來也不利于銀行放貸業(yè)務的開展和推廣，制約了金融市場的健康發(fā)展。（二）地區(qū)發(fā)展經(jīng)濟不平衡，貸款條件存在差異性我國幅員遼闊，不同的地域有各自的地理條件和經(jīng)濟特色，在經(jīng)濟發(fā)展上也有所區(qū)別。這就造成了居民住房抵押貸款在不同地域存在明顯的差異性。比如說，在一些經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，銀行對居民住房抵押貸款的政策就適當?shù)姆艑?，加大力度記性推廣；而在一些經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，銀行住房抵押貸款的門檻就很高，條件也很苛刻，銀行也缺少主動去推廣和拓展市場的積極性，以求穩(wěn)為主，控制風險。還有的地區(qū)，存在戶籍差異，本地戶籍的居民可以享受銀行居民住房抵押貸款的待遇和優(yōu)惠政策，而非本地戶籍的居民則不能享受

12、銀行居民住房抵押貸款的待遇和優(yōu)惠政策。另外，除了準入門檻外，銀行在擔保條件、利息和貸款金額方面都存在地區(qū)性的明顯差異。（三）住房貸款形式單一，條件嚴格我國銀行目前推出的居民住房抵押貸款的形式很少，只有正式單位的住房抵押貸款和公積金住房抵押貸款，除此之外，沒有其他的形式來進行住房貸款。僅有的兩種形式，貸款和擔保的條件還都非常嚴格，審批流程十分復雜，審批手續(xù)十分繁瑣，審批周期過長。在貸款償還上的條件也十分苛刻，幾乎都是一面倒的傾向于銀行的利益，給住房貸款人造成了很大的壓力，限制了貸款的自由和便捷，也嚴重打擊了貸款人的貸款積極性，（四）住房貸款金融體系不完善我國目前的金融市場發(fā)展不健全，法律法規(guī)存在

13、漏洞，相關(guān)法律滯后于發(fā)展，造成住房貸款金融體系的不完善。銀行能夠辦理住房貸困的金融網(wǎng)點過少，工作人員業(yè)務不熟練，辦事效率過低，服務費用收取過高，都給住房貸款的業(yè)務發(fā)展造成了很大的限制和束縛。（五）住房貸款流動差，資金缺乏監(jiān)管目前我國銀行推出的有利于居民住房貸款的金融產(chǎn)品種類較少，類型同質(zhì)化嚴重，使得銀行住房貸款流動較差，資金過于集中，風險過大，缺乏監(jiān)管。所以，銀行在進行房貸審批時，也要有所顧及，考慮其中的隱患，造成住房貸款的限制條件過多，審批過難，很難輕易通過。四、解決對策（一）建立健全住房貸款信用制度要充分發(fā)揮政府對居民住房抵押貸款業(yè)務發(fā)展的積極作用，建立健全住房貸款信用制度。要合理制定貸款

14、的期限、額度、利息，滿足廣大居民的需要。要建立二級住房貸款市場，發(fā)展住房貸款證券化。加大對住房貸款配套業(yè)務的服務力度，實現(xiàn)對住房貸款業(yè)務的有效監(jiān)管。還要多吸納資金，招攬商機，加速地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，提高居民消費能力，促進居民住房抵押貸款業(yè)務的健康發(fā)展和盡快完善。（二）加速住房貸款證券化，消除地區(qū)差異性要加快住房貸款證券化的步伐，建立專門的管理機構(gòu)，購買銀行發(fā)售的住房抵押貸款證券，有效整合銀行的不良住房貸款，進行資本重組，發(fā)揮其中的效用。大力發(fā)展地方經(jīng)濟，制定統(tǒng)一的住房貸款管理制度，確保同一地區(qū)不同戶籍的居民在住房抵押貸款業(yè)務的申請和辦理上，遵循一致性原則，都能享受到同等的待遇。（三）放寬貸款條件，增

15、加貸款形式要簡化住房貸款審批流程，強化住房貸款審批人員的業(yè)務技能和服務意識，提高住房貸款的審批效率，放寬住房貸款的審批條件，增加住房貸款的金融產(chǎn)品種類和住房貸款形式，給與貸款居民更多的優(yōu)惠和更高的額度，盡量滿足居民住房抵押貸款的要求，提高居民的住房滿意度。（四）完善貸款金融體系，健全相關(guān)法律法規(guī)要健全住房貸款的相關(guān)法律法規(guī)，確保銀行在開展居民住房抵押貸款業(yè)務時，有章可循，有法可依，能夠有效的完善銀行的貸款金融體系，嚴格落實，認真執(zhí)行，確保銀行的貸款能夠送到最迫切需要的居民手中，滿足居民對住房的剛需，不僅可以降低銀行的信貸風險，創(chuàng)造更多的效益，也可以增加人民群眾的幸福感，推動和諧社會的健康發(fā)展。

16、（五）加強政府對市場的宏觀調(diào)控和監(jiān)管力度要加強政府對市場的宏觀調(diào)控，抑制房價的波動，打擊惡意炒作和囤房的行為，解決銀行開展居民住房貸款業(yè)務的后顧之憂，確保銀行的巨額貸款資金能夠流動起來，產(chǎn)生效益。同時還要加大監(jiān)管力度，對于銀行履行政策的情況進行定期檢查和抽查，確保銀行盡到了服務百姓，促進消費，發(fā)展經(jīng)濟的責任和義務，讓我國廣大的人民群眾都能夠“居者有其屋”，享受安居樂業(yè)的幸福與快樂。結(jié)語住房抵押貸款這一概念，最早興起于美國，進入我國時間并不久，卻對我國的房地產(chǎn)市場和金融市場具有很強的推動作用，被我國社會的接受速度也很快。由于我國房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，使得房子已經(jīng)成為人民心中保值甚至增值的資產(chǎn)，具

17、有一定的社會價值導向，使得銀行和金融機構(gòu)，也愿意以住房作為貸款抵押，發(fā)展信貸業(yè)務，給個人或企業(yè)創(chuàng)造創(chuàng)業(yè)和融資的經(jīng)濟條件。但是，銀行和金融機構(gòu)也不能盲目樂觀，要考慮的房價的波動和市場的走向，要做出全方位的分析和研究，正確面對我國居民住房抵押貸款過程中存在的各種問題，以法律為依據(jù)，以政策為準繩，不斷開拓貸款模式，不斷強化風險控制，才能促進我國居民住房抵押貸款業(yè)務的開展，為民眾和企業(yè)帶來切實的利益，也能增加銀行的收益，促進房地產(chǎn)市場和金融市場的健康發(fā)展，為我國社會主義市場經(jīng)濟的繁榮和穩(wěn)定做出貢獻。參考文獻1楊帆.我國住房抵押貸款市場信貸配給問題研究d.吉林財經(jīng)大學，2015.2翟丹丹.我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風險防范研究d.廣西大學，2014.3代振亞.我國住房抵押貸款證券化風險問題研究以建元住房抵押貸款支持證券為例d.安徽大學，2015.4樂源；費圣