房地產(chǎn)行業(yè)融資問題研究

1、    房地產(chǎn)行業(yè)融資問題研究    摘要：隨著中國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇向好，以及中央提出的供給側(cè)改革，去庫存、降成本政策的逐步落實(shí)，房地產(chǎn)業(yè)正迎來近十幾年最寬松的信貸環(huán)境，但政策變化引起的銷售狀況好轉(zhuǎn)并不能從根本上扭轉(zhuǎn)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)依舊保持下行的總體局面。同時(shí)，對(duì)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的管理者來說，融資難是現(xiàn)實(shí)而又棘手的一大難題。這一問題不僅制約著企業(yè)的發(fā)展，而且影響房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)步。本文介紹并分析碧桂園控股有限公司應(yīng)對(duì)融資問題的相關(guān)措施，最后借鑒碧桂園公司融資經(jīng)驗(yàn)，由個(gè)別演繹到整個(gè)行業(yè)，具體分析房地產(chǎn)行業(yè)融資，針對(duì)整個(gè)行業(yè)融資問題，總結(jié)出相應(yīng)的對(duì)策建議。關(guān)鍵詞：房地

2、產(chǎn)行業(yè)；融資問題；碧桂園：f293.33 文獻(xiàn)識(shí)別碼：a ：1001-828x（2018）004-0-02前言隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用越來越被人們重視，這一行業(yè)逐漸成為我國發(fā)展階段的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)也是我國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展不容忽視的組成部分。房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展有利于改善居民的居住環(huán)境，提高居民的生活水平，也有利于拉動(dòng)消費(fèi)。而要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，就需要解決好目前整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的融資難困境。因此，針對(duì)這一問題，本文具體分析碧桂園控股有限公司的融資模式，由個(gè)別演繹到整個(gè)行業(yè)，提出解決方案，為改善企業(yè)融資現(xiàn)狀提供參考。一、碧桂園房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析（一）碧桂園控股有限公司概況碧桂園

3、集團(tuán)是一家以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)的綜合性企業(yè)集團(tuán)。1997年成立。2006年11月，碧桂園在開曼群島注冊(cè)成為受豁免有限公司，并且分別向股東配發(fā)股份，其中必勝有限公司占70%，多美集團(tuán)有限公司占12%，日皓、偉君與喜樂各占6%的股權(quán)。2007年，碧桂園在香港聯(lián)交所上市，其中公眾持股比例為16.86%。截止2015年年底，碧桂園的資產(chǎn)總額為3619.56億，凈資產(chǎn)652.91億；總收入達(dá)1132.2億元，同比增長(zhǎng)約33.9%；其中營業(yè)收入為473.28億，同比增長(zhǎng)23.50%。另外在融資方面，期末加權(quán)平均借貸成本為6.20%，同比下降139個(gè)基點(diǎn)，可動(dòng)用現(xiàn)金余額為478.8億元，未動(dòng)用的銀行貸款額度為

4、913.5億元，流動(dòng)性充裕，財(cái)務(wù)穩(wěn)健。（二）碧桂園應(yīng)對(duì)融資問題的主要措施1.獲得充足的銀行貸款融資途徑隨著金融制度的創(chuàng)新不斷擴(kuò)大，銀行貸款在房地產(chǎn)資金結(jié)構(gòu)中的比例會(huì)隨著融資途徑擴(kuò)大而逐漸降低，但房地產(chǎn)企業(yè)以銀行貸款為主導(dǎo)的融資結(jié)構(gòu)，短時(shí)間內(nèi)不會(huì)發(fā)生改變。碧桂園與銀行之間開展的貸款、融資債券等多項(xiàng)合作業(yè)務(wù)為碧桂園保持了充足的資金支持。一方面減輕了企業(yè)的資金壓力，提升了資金周轉(zhuǎn)率；另一方面使碧桂園的資金運(yùn)作沒有顧慮，可以不斷嘗試更多新的融資方式，使企業(yè)的融資之路走得更長(zhǎng)遠(yuǎn)。2.做好規(guī)劃，降低融資成本融資作為一項(xiàng)必不可少的經(jīng)營活動(dòng)，企業(yè)管理者需要提高對(duì)其的重視程度，并納入企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略，對(duì)該項(xiàng)活

5、動(dòng)做出長(zhǎng)期規(guī)劃。碧桂園企業(yè)在工程項(xiàng)目的投資決策分析階段，就對(duì)項(xiàng)目配套的現(xiàn)金流量進(jìn)行了預(yù)測(cè)，做出相應(yīng)的融資方案，盡可能地避免在資金富裕時(shí)償還負(fù)債，從而增加利息費(fèi)用的負(fù)擔(dān)，以及在資金急需時(shí)倉促融資而產(chǎn)生額外的融資費(fèi)用。由于房地產(chǎn)企業(yè)有著巨額的資金流量，如果企業(yè)將融入和支出資金的配比規(guī)劃好，就可以在一定程度上降低融資成本，所以碧桂園企業(yè)做出相應(yīng)方案，無疑是提高了企業(yè)效益，降低了融資成本。此外，企業(yè)高層對(duì)碧桂園的非核心資產(chǎn)進(jìn)行專業(yè)管理，通過一系列資本運(yùn)作，使這些資產(chǎn)變得更高效，在一定程度上也降低融資成本。3.開拓多元化的融資渠道信譽(yù)和實(shí)力是一個(gè)企業(yè)健康發(fā)展的通行證，同時(shí)也是多元化融資的一個(gè)保障。近年來

6、，碧桂園控股堅(jiān)持“高速度、精品質(zhì)、低成本”理念，一直積極尋求多元化的融資渠道并取得成功。2015年4月1日，碧桂園控股引進(jìn)中國平安人壽的戰(zhàn)略投資約為港幣63億元。2015年，碧桂園利用國內(nèi)外融資渠道的開放，共發(fā)行60億元人民幣公募債、80億元人民幣私募債、8億美元銀團(tuán)貸款及伊斯蘭中期票據(jù)等方式，融資約200億。2015年年底，碧桂園已成功地發(fā)行了一筆相當(dāng)于45億港元的俱樂部貸款，是我國房地產(chǎn)企業(yè)首次海外發(fā)行規(guī)模最大的銀團(tuán)貸款。2016年已經(jīng)發(fā)行兩期總金額為90億元人民幣的非公開債券。近年來，國際信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)碧桂園穩(wěn)健的經(jīng)營策略做出肯定，并將其信用評(píng)級(jí)由ba2調(diào)升至ba1，距離投資級(jí)只差一步。

7、這將會(huì)是碧桂園繼2015年初被惠譽(yù)將評(píng)級(jí)展望調(diào)升至bb+（正面）后，在提高信用評(píng)級(jí)方面的一項(xiàng)重大突破突破。此次調(diào)升評(píng)級(jí)后，碧桂園控股成為國際信用評(píng)級(jí)最高的中國民營住宅開發(fā)商，這一系列的成效也為今后碧桂園多渠道、低成本、低風(fēng)險(xiǎn)融資創(chuàng)造了良好的條件。4.投資海外項(xiàng)目由于房地產(chǎn)企業(yè)的融資和項(xiàng)目的開發(fā)是緊密聯(lián)系的，未來碧桂園將繼續(xù)實(shí)施國內(nèi)和海外并重的經(jīng)營戰(zhàn)略并深耕海外市場(chǎng)，要做全球綠色智慧城市的建設(shè)者。2015年的前八個(gè)月，碧桂園725億的合同銷售中馬來西亞金海灣項(xiàng)目占14億，澳大利亞項(xiàng)目占9億。2016年3月，碧桂園“森林城市”項(xiàng)目在馬來西亞柔佛州舉辦全球開放盛典，這是一個(gè)以合資方式進(jìn)行開發(fā)，總投資

8、規(guī)模達(dá)到400億美元，初步預(yù)計(jì)耗時(shí)20年開發(fā)的超大型項(xiàng)目，也將成為中國房地產(chǎn)商有史以來最大的單體項(xiàng)目。到目前為止，碧桂園在馬來西亞共有三個(gè)項(xiàng)目，在澳大利亞有一個(gè)項(xiàng)目，其海外項(xiàng)目的不斷成功在很大程度上有利于促進(jìn)企業(yè)的融資，也提升了企業(yè)的知名度發(fā)展。二、房地產(chǎn)行業(yè)融資問題的解決對(duì)策（一）吸引私募資金1.選擇適當(dāng)?shù)乃侥挤绞轿覈F(xiàn)有的私募方式可分為股權(quán)私募、債券私募與其他證券私募。股權(quán)私募中包括私募股權(quán)融資、私募股權(quán)基金、風(fēng)險(xiǎn)基金等。企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)籌資需求，結(jié)合自身融資結(jié)構(gòu)、抗風(fēng)險(xiǎn)能力、經(jīng)營情況等方面，對(duì)比不同私募方式的可行性、優(yōu)劣勢(shì)與風(fēng)險(xiǎn)狀況，安排適當(dāng)?shù)钠髽I(yè)的私募方式。2.確定合理的私募規(guī)模在融資的過

9、程中，要注意融資規(guī)模與實(shí)際需求相當(dāng)，融資過多勢(shì)必會(huì)造成資金的閑置，變相提高了融資成本，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)上升；融資不足會(huì)對(duì)開展投資計(jì)劃和進(jìn)行日常經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生不利的影響。所以，企業(yè)需要綜合自身?xiàng)l件以及融資成本等方面的因素，確定適當(dāng)?shù)乃侥家?guī)模。3.聘請(qǐng)專業(yè)人員由于私募融資的專業(yè)性很強(qiáng)，企業(yè)需要聘請(qǐng)專門的顧問機(jī)構(gòu)作為融資顧問，對(duì)融資決策提出專業(yè)性建議。由專業(yè)人員做出相對(duì)全面的診斷分析，并根據(jù)企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃和預(yù)期盈利，制定合理的融資金額及具體的資金預(yù)算方案，這樣最大的優(yōu)點(diǎn)是能夠降低融資成本，提高融資效率，有效減弱私募融資帶來的風(fēng)險(xiǎn)。（二）提高自身的管理能力1.提高資金管理能力，加快資金流轉(zhuǎn)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)普遍出現(xiàn)

10、的資金流轉(zhuǎn)不暢通問題，首先應(yīng)該建立符合市場(chǎng)規(guī)律、運(yùn)轉(zhuǎn)高效的現(xiàn)代企業(yè)管理制度，減少?zèng)Q策的環(huán)節(jié)。要建立立項(xiàng)調(diào)查、市場(chǎng)分析和決策一體化的運(yùn)營體系，做到調(diào)查全面科學(xué)，分析嚴(yán)謹(jǐn)縝密，決策果斷迅速；其次要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)抓好資金利用工作，做到物盡其用，要明確資金管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)培養(yǎng)，財(cái)務(wù)人員工作不僅僅是賬目記錄，而且須通過財(cái)務(wù)報(bào)表、資金流向等數(shù)據(jù)分析，掌握資金在流轉(zhuǎn)等方面存在哪些問題，并適時(shí)提出如何提高資金的利用效率問題。例如，在貸款資金回籠過程中，由于涉及客戶、銀行、公證處、房地產(chǎn)交易中心等多方的參與，環(huán)節(jié)過長(zhǎng)容易導(dǎo)致資金沉淀而不能及時(shí)回籠。為解決問題，企業(yè)財(cái)務(wù)部門就需要精

11、準(zhǔn)確定各個(gè)環(huán)節(jié)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，提早加強(qiáng)溝通與協(xié)調(diào)，縮短各個(gè)環(huán)節(jié)的用時(shí)，這樣就能大幅度提高貸款資金的回籠速度。2.開源節(jié)流，提高規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)能力在融資過程中，以借貸方式籌集開發(fā)經(jīng)營所需資金，是企業(yè)首選且比較可行的手段。但是企業(yè)有了資金并不意味著風(fēng)險(xiǎn)的降低，反而更要注重規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，要充分研究判斷市場(chǎng)形勢(shì)和國家的調(diào)控政策，在資金的使用上不能過度預(yù)支。如果房地產(chǎn)企業(yè)是以借貸支持經(jīng)營活動(dòng)，以負(fù)債維持企業(yè)，倘若不注意分析市場(chǎng)形勢(shì)和走向，一旦債務(wù)出現(xiàn)危機(jī)就會(huì)威脅到企業(yè)的生存發(fā)展。企業(yè)在經(jīng)營過程中，不能好高騖遠(yuǎn)，要充分考慮影響發(fā)展的不利因素和有利條件，要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際進(jìn)行舉債，將債務(wù)控制在安全值以內(nèi)，使資金發(fā)揮最大的效

12、益，避免資金在使用上的盲目性和沖動(dòng)性，既要看準(zhǔn)了大膽使用，又要使用適度，減少過度預(yù)支造成資金的不必要浪費(fèi)。同時(shí)對(duì)無關(guān)的閑置資產(chǎn)盡快處置，如空置的房產(chǎn)、閑置的設(shè)備及存貨等，提高資金的使用效率。（三）加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)合作我國的金融機(jī)構(gòu)是吸取民間資本的最大載體，加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)的合作，密切兩者之間的關(guān)系非常重要，要搞好房地產(chǎn)企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)的對(duì)接，加強(qiáng)聯(lián)系合作。一是加強(qiáng)銀企之間的互動(dòng)，房地產(chǎn)要主動(dòng)與金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)聯(lián)系，及時(shí)掌握最新的信貸政策，及早規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)通過金融企業(yè)主動(dòng)服務(wù)，積極引導(dǎo)企業(yè)建立健全相關(guān)制度，實(shí)時(shí)做到企業(yè)內(nèi)部系統(tǒng)與金融系統(tǒng)進(jìn)行有效的互通，達(dá)到互相合作、互相提高的作用。二是發(fā)揮金融信用檔

13、案的作用，我國正在建設(shè)包括銀行、交通、消費(fèi)在內(nèi)的規(guī)模宏大的信用體系，可以預(yù)見到將來企業(yè)失信必然會(huì)在融資等方面加重自身負(fù)擔(dān)，影響正常經(jīng)營，帶來不可估量的損失，不利于企業(yè)發(fā)展，反之則會(huì)降低融資成本，提高企業(yè)的效益，所以企業(yè)必須高度重視。目前，在金融系統(tǒng)內(nèi)部已建立起企業(yè)的誠信檔案，如信貸規(guī)模、資信等級(jí)和逾期記錄等資料已錄入人民銀行數(shù)據(jù)庫。建立誠信檔案不僅對(duì)規(guī)范資本市場(chǎng)有重大意義，更有利于那些講誠信守信用的企業(yè)在金融市場(chǎng)吸取民間資本，拓寬融資渠道。（四）開拓海外融資渠道隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步對(duì)外開放，大量的海外資本流入這一行業(yè)。雖然目前國家對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)設(shè)有較多限制，外資的流入還存在較高的門檻，但

14、從長(zhǎng)遠(yuǎn)來講，國家將會(huì)大大鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)利用外資，會(huì)在政策法律方面提供更多的保障以降低風(fēng)險(xiǎn)。特別是在我國金融業(yè)實(shí)現(xiàn)全部對(duì)外開放后，房地產(chǎn)市場(chǎng)將日益成熟和完善，也將會(huì)更好的與國際接軌，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來吸引外資的春天8。除此之外，我國房地產(chǎn)業(yè)較大的利潤空間將吸引更多的海外資本主動(dòng)尋求與中國的合作投資。房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)清形勢(shì)，把握機(jī)遇，加強(qiáng)中國對(duì)外資政策的研究，積極主動(dòng)走出去，借助本土優(yōu)勢(shì)結(jié)合外資實(shí)力，開拓海外融資渠道?？傊覈康禺a(chǎn)企業(yè)在融資方面將逐步擺脫依賴銀行貸款、高額負(fù)債的局面，房地產(chǎn)金融必將迎來一個(gè)融資多元化的新時(shí)代。（五）完善相關(guān)法律法規(guī)針對(duì)融資過程中出現(xiàn)的各種問題，我國需要加緊完善有關(guān)

15、房地產(chǎn)融資方面的立法，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。立法應(yīng)從以下兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)。針對(duì)新型金融工具的組織形式、資產(chǎn)組合、流通轉(zhuǎn)讓與收益來源分配等，進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范，使房地產(chǎn)行業(yè)融資發(fā)展更為規(guī)范。同時(shí)，修改證券法、擔(dān)保法、保險(xiǎn)法等法律中與現(xiàn)階段房地產(chǎn)融資發(fā)展不適應(yīng)的地方。二是盡快出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)。我國還應(yīng)該出臺(tái)一些支持性政策，如涉及到全社會(huì)的信用立法等。金融業(yè)的創(chuàng)新需要依靠法律保障，特別是在證券市場(chǎng)乃至整個(gè)金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融的法制建設(shè)具有更為重要的意義。三、結(jié)語解決房地產(chǎn)行業(yè)融資問題對(duì)行業(yè)發(fā)展具有重要的推動(dòng)作用。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，傳統(tǒng)的融資方式難以滿足行業(yè)發(fā)展的資金缺口，房地產(chǎn)企業(yè)必須采取多元化的融資方式，并且根據(jù)不同階段、項(xiàng)目類型和企業(yè)規(guī)模來選擇融資方式，合理有效控制融資成本，形成多方聯(lián)動(dòng)，企業(yè)才能夠得到更好發(fā)展。文章在分析碧桂園控股這一實(shí)例的基礎(chǔ)上，結(jié)合融資方面存在的問題，提出相應(yīng)的建議，同時(shí)企業(yè)經(jīng)營者