房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)費(fèi)(共23頁(yè))

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上北京市的房?jī)r(jià)主要由四大塊構(gòu)成：一是成本；二是費(fèi)用；三是稅金；四是利潤(rùn)。構(gòu)成成本的主要因素有：征地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)等5項(xiàng)。費(fèi)用主要有4項(xiàng)：管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷售費(fèi)、代收代繳的行政性收費(fèi)。其中代收代繳的行政性收費(fèi)有10項(xiàng)：土地出讓金、大市政費(fèi)、四源費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、電貼費(fèi)、開(kāi)發(fā)管理費(fèi)、綠化費(fèi)、建材基金、新菜田基金、粘土磚費(fèi)。對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收稅款有兩項(xiàng)：一是按銷售收入的5.5%征收營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加費(fèi)，二是按銷售收入扣除成本費(fèi)用及營(yíng)業(yè)稅的余額征收33%的所得稅。銷售收入減去成本、費(fèi)用和稅金后的余額即為企業(yè)的利潤(rùn)。 差別性主要

2、表現(xiàn)在征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)，從幾百到幾千元。如此巨大的差別性對(duì)規(guī)范征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、實(shí)現(xiàn)土地費(fèi)用真實(shí)化帶來(lái)了很大的難度。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)流程概要   房地產(chǎn)暴利,做房地產(chǎn)賺大錢之言至今不絕于耳,卻不知做房地產(chǎn)多么難!  現(xiàn)在人們抱怨房?jī)r(jià)太高,你卻不知為什么?  房地產(chǎn)成本有六大成本要素構(gòu)成:土地成本,建造成本,環(huán)境成本,營(yíng)銷成本,融資成本,稅費(fèi)成本. 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈最多可延伸至七十多個(gè)產(chǎn)業(yè),在相當(dāng)多的地區(qū)己成為當(dāng)?shù)刂еa(chǎn)業(yè),是當(dāng)?shù)刂饕?cái)政收入源泉.在房地產(chǎn)成本中當(dāng)?shù)刎?cái)政僅從土地成本和稅費(fèi)兩項(xiàng)最高拿走54%-64%.本人曾擔(dān)任一企業(yè)集團(tuán)置業(yè)公司CEO.深知其

3、內(nèi)情.請(qǐng)看一看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程你便知個(gè)中艱辛困苦.第一步 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究階段的法律程序1， 選定項(xiàng)目，簽訂合作意向書2， 初步確定開(kāi)發(fā)方案3 申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)4， 申報(bào)、審批項(xiàng)目建議書5， 編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告6， 申報(bào)、審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究階段的相關(guān)稅費(fèi)1、 可行性研究費(fèi)用2、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi) 第二步 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的法律程序一、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)1、 申報(bào)選址定點(diǎn)2、 申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件3、 委托做出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案4、 辦

4、理人防審核5、 辦理消防審核6、 審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案7、 住宅設(shè)計(jì)方案的專家組審查8 落實(shí)環(huán)?！叭龔U”治理方案9、 委托環(huán)境影響評(píng)價(jià)并報(bào)批10、建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)11、委托地質(zhì)勘察12、申報(bào)、審定初步設(shè)計(jì)二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市政配套14、征求主管部門審查意見(jiàn)15、落實(shí)市政公用設(shè)施配套方案16、報(bào)審市政配套方案17、市政各管理部門提出市政配套意見(jiàn)18、市政管線綜合 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的相關(guān)稅費(fèi)1、 工程勘察（測(cè)量）費(fèi)2、 工程設(shè)計(jì)費(fèi)3、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)（建筑用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程開(kāi)工證、商品房銷售許可證共“五證”，商品房

5、質(zhì)量保證書、商品房使用說(shuō)明書）4、 竣工檔案保證金5、 臨時(shí)用地費(fèi)6、 臨時(shí)建設(shè)工程費(fèi)7、 建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi)8、 勘察設(shè)計(jì)監(jiān)督管理費(fèi)9、 估建園林工程設(shè)計(jì)費(fèi)第三步 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的法律程序一、 國(guó)有土地使用權(quán)的出讓1、 辦理建筑用地規(guī)劃許可證2、 辦理建設(shè)用地委托訂樁3、 辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)4、 主管部門實(shí)地勘察5、 土地估價(jià)報(bào)告的預(yù)審6、 委托地價(jià)評(píng)估7、 辦理核定地價(jià)手續(xù)8、 辦理土地出讓審批9、 簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同10、領(lǐng)取臨時(shí)國(guó)有土地使用證11、領(lǐng)取正式國(guó)有土地使用證12、國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的返還二、國(guó)有土地使用權(quán)的劃

6、撥13、國(guó)有土地使用權(quán)劃撥用地申請(qǐng)14、主管部門現(xiàn)場(chǎng)勘察15、劃撥用地申請(qǐng)的審核、審批16、取得劃撥用地批準(zhǔn)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi)1、 地價(jià)款（土地出讓金）2、 資金占用費(fèi)3、 滯納金4、 土地使用費(fèi)5、 外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)6、 防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)7、 土地閑置費(fèi)8、 土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)繪費(fèi)9、 城鎮(zhèn)土地使用稅10、地價(jià)評(píng)估費(fèi)11、出讓土地預(yù)定金12、征地管理費(fèi)13、土地補(bǔ)償費(fèi)14、青苗及樹(shù)木補(bǔ)償費(fèi)15、地上物補(bǔ)償費(fèi)16、勞動(dòng)力安置費(fèi)17、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)18、新菜田開(kāi)發(fā)建設(shè)基金19、耕地占用稅第四步、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)工、建設(shè)、竣工階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、建設(shè)、竣工階段的

7、法律程序一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工前準(zhǔn)備工作1、 領(lǐng)取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)2、 項(xiàng)目轉(zhuǎn)入正式計(jì)劃3、 交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費(fèi)4、 交納自來(lái)水廠建設(shè)費(fèi)5、 交納污水處理廠建設(shè)費(fèi)6、 交納供熱廠建設(shè)費(fèi)7、 交納供電貼費(fèi)及電源建設(shè)集資費(fèi)8、 土地有償出讓項(xiàng)目辦理“四源”接用手續(xù)9、 設(shè)計(jì)單位出批圖10、出施工圖11、編制、報(bào)送工程檔案資料，交納檔案保證金12、辦理消防審核意見(jiàn)表13、審批人防工程、辦理人防許可證14、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證15、領(lǐng)取開(kāi)工審批表，辦理開(kāi)工登記二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)招、投標(biāo)16、辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請(qǐng)17、招標(biāo)準(zhǔn)備18、招標(biāo)通告19、編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn)20、編制招標(biāo)工

8、程標(biāo)底21、標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn)22、標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請(qǐng)招標(biāo)23、投標(biāo)單位資格審批24、編制投標(biāo)書并送達(dá)25、召開(kāi)招標(biāo)會(huì)，勘察現(xiàn)場(chǎng)26、召開(kāi)開(kāi)標(biāo)會(huì)議，進(jìn)行開(kāi)標(biāo)27、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)28、發(fā)中標(biāo)通知書29、簽訂工程承包合同30、工程承包合同的審查三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工手續(xù)的辦理31、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)登記手續(xù)32、建設(shè)工程監(jiān)理33、辦理開(kāi)工統(tǒng)計(jì)登記34、交納實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)35、辦理開(kāi)工前審計(jì)36、交納投資方向調(diào)節(jié)稅37、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證38、報(bào)裝施工用水、電、路39、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門40、協(xié)調(diào)交通管理部門41、交納綠化建設(shè)費(fèi)，簽訂綠化協(xié)議42、領(lǐng)取建設(shè)工程開(kāi)工證四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

9、項(xiàng)目的工程施工43、施工現(xiàn)場(chǎng)的“三通一平”44、施工單位進(jìn)場(chǎng)和施工暫設(shè)45、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝46、施工過(guò)程中的工程質(zhì)量監(jiān)督五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收47、辦理單項(xiàng)工程驗(yàn)收手續(xù)48、辦理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收，領(lǐng)取工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書49、商品住宅性能認(rèn)定50、竣工統(tǒng)計(jì)登記51、辦理竣工房屋測(cè)繪52、辦理產(chǎn)權(quán)登記房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費(fèi)1、 三通一平費(fèi)2、 自來(lái)水廠建設(shè)費(fèi)3、 污水處理廠建設(shè)費(fèi)4、 供熱廠建設(shè)費(fèi)5、 煤氣廠建設(shè)費(fèi)6、 地下水資源養(yǎng)蓄基金7、 地下熱水資源費(fèi)8、 市政、辦公設(shè)施建設(shè)費(fèi)（大市政費(fèi)）9、 開(kāi)發(fā)管理費(fèi)10、城建綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理費(fèi)11、建筑行

10、業(yè)管理費(fèi)12、綠化建設(shè)費(fèi)13、公園建設(shè)費(fèi)14、綠化補(bǔ)償費(fèi)15、路燈維護(hù)費(fèi)16、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費(fèi)17、生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)（小區(qū)配套費(fèi)）18、電源建設(shè)集資費(fèi)（用電權(quán)費(fèi)）19、外部供電工程貼費(fèi)（電貼費(fèi)）20、建安工程費(fèi)21、建設(shè)工程招投標(biāo)管理費(fèi)22、合同預(yù)算審查工本費(fèi)23、質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi)24、竣工圖費(fèi)25、建材發(fā)展補(bǔ)充基金26、實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)27、工程監(jiān)理費(fèi)28、工程標(biāo)底編制管理費(fèi)29、機(jī)電設(shè)備委托招標(biāo)服務(wù)費(fèi)30、超計(jì)劃用水加價(jià)31、夜間施工噪聲擾民補(bǔ)償費(fèi)32、占道費(fèi)33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅第五步 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)階段的法律程序1、 提交完成建設(shè)項(xiàng)目投資證明2、 簽

11、署預(yù)售內(nèi)銷商品預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議3、 辦理內(nèi)銷商品房預(yù)（銷）售許可證4、 銷售項(xiàng)目備案5、 委托中介代理結(jié)構(gòu)進(jìn)行銷售6、 與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書7、 與購(gòu)房者簽訂買賣契約8、 辦理預(yù)售登記9、 辦理轉(zhuǎn)讓登記10、辦理房地產(chǎn)低鉀登記手續(xù)11、樓宇交付入住12、質(zhì)量保證書和使用說(shuō)明書13、辦理產(chǎn)權(quán)立契過(guò)戶手續(xù)開(kāi)工建設(shè)和竣工驗(yàn)收的詳解內(nèi)容作者:商海粟、潘麒麟   開(kāi)發(fā)程序稅費(fèi)   2004-9-13   第八部分：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)工建設(shè)和竣工驗(yàn)收階段 法律程序： 1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)工手續(xù)辦理 （1）建設(shè)工程檔案資料的編制；

12、 （2）建設(shè)工程施工圖的審查； （3）建設(shè)工程規(guī)劃許可證的辦理； （4）房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)工計(jì)劃的審批與備案； （5）工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建表的備案； （6）建設(shè)工程施工的招投標(biāo)； （7）建設(shè)工程施工合同草案的審查； （8）建設(shè)工程施工合同的簽署； （9）工程質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)的備案； （10）建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)工前統(tǒng)計(jì)登記； （11）開(kāi)工前審計(jì)的辦理； （12）臨時(shí)占道、掘路的審批； （13）古樹(shù)名木移植的審批； （14）占用綠地及伐移樹(shù)木的審批； （15）建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)線與檢查； （16）建設(shè)工程施工許可證的辦理。 2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)監(jiān)理 （1）工程建設(shè)監(jiān)理的管理機(jī)構(gòu)及職責(zé)； （2）工程建設(shè)監(jiān)理范圍及內(nèi)容

13、的確定； （3）建設(shè)工程委托監(jiān)理合同的制定與簽署； （4）工程項(xiàng)目建設(shè)的監(jiān)理； （5）房屋建筑工程施工的旁站監(jiān)理規(guī)定。 3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程施工管理 （1）建設(shè)工程施工的現(xiàn)場(chǎng)管理； （2）建設(shè)工程施工現(xiàn)場(chǎng)的環(huán)境保護(hù)； （3）建設(shè)工程施工現(xiàn)場(chǎng)的安全管理； （4）建設(shè)工程施工現(xiàn)場(chǎng)的消防管理； （5）建設(shè)工程施工現(xiàn)場(chǎng)的擾民管理。 4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收 （1）建設(shè)工程檔案資料的預(yù)驗(yàn)收； （2）建設(shè)工程的竣工驗(yàn)收； （3）人防工程的竣工驗(yàn)收備案； （4）建設(shè)工程檔案資料的報(bào)送移交； （5）建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收； （6）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收的備案； （7）建設(shè)項(xiàng)目地名的命名與更名； （8）商品住宅的性

14、能認(rèn)定； （9）房屋建設(shè)工程的質(zhì)量保修。 相關(guān)稅費(fèi)： 1、三通一平費(fèi)； 2、城市基礎(chǔ)設(shè)施“四源”建設(shè)費(fèi)； 3、市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)（大市政費(fèi)）； 4、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)； 5、地下水資源費(fèi)（地下水資源養(yǎng)蓄基金）； 6、地下熱水資源費(fèi)； 7、城建綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理費(fèi)； 8、建筑行業(yè)管理費(fèi)； 9、綠化補(bǔ)償費(fèi)； 10、供電貼費(fèi)（電力增容費(fèi)）； 11、竣工檔案保證金； 12、建筑安裝工程費(fèi)； 13、合同預(yù)算審查工本費(fèi)； 14、質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi)； 15、防空地下室易地建設(shè)費(fèi)； 16、竣工圖費(fèi)； 17、建材發(fā)展補(bǔ)充基金； 18、工程監(jiān)理費(fèi)； 19、超計(jì)劃用水加價(jià)水費(fèi)； 20、夜間施工噪聲擾民補(bǔ)償費(fèi)； 21、占道

15、費(fèi)和交通管理費(fèi)； 22、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅；（已取消） 23、實(shí)心粘土磚限制使用費(fèi)（已取消）； 24、電源建設(shè)集資費(fèi)（用電權(quán)費(fèi)）（已取消）； 25、綠化建設(shè)費(fèi)（已取消）； 26、公園建設(shè)費(fèi)（已取消）。 北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)法律程序與稅費(fèi)詳解（2004年版）（法律出版社），由房地產(chǎn)專業(yè)律師商海粟、房地產(chǎn)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師潘麒麟編著，按照北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)流程，分別對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的11個(gè)工作階段或重要事項(xiàng)的327項(xiàng)法律程序和105項(xiàng)相關(guān)稅費(fèi)逐一進(jìn)行了詳實(shí)、細(xì)致的解釋，全面闡述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)精要，在同類書籍中具有顯著的專業(yè)性、全面性及實(shí)用性。全書的內(nèi)容包括三大部分：法律程序、相關(guān)稅費(fèi)、相關(guān)法規(guī)，分為上、中、下三

16、卷，共2400余頁(yè)、309萬(wàn)字。是廣大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、投資機(jī)構(gòu)、建設(shè)單位和相關(guān)人員在北京市進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)與投資的一部不可多得的工具書，具有極高的實(shí)用價(jià)值和指導(dǎo)作用。如需要了解詳情或購(gòu)書洽談： 經(jīng)銷：北京瑞斯泰德投資顧問(wèn)有限公司 地址：北京市朝陽(yáng)區(qū)慧忠北里天創(chuàng)世緣大廈A座四層（郵編：）對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算的金額之和的20%進(jìn)行計(jì)算扣除。在確定加計(jì)20%的扣除時(shí)，應(yīng)注意代收費(fèi)用金額是否包括在加計(jì)20%的扣除基數(shù)數(shù)額內(nèi)，在加計(jì)20%的扣除時(shí)需減除大市政費(fèi)、四源費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、綠化費(fèi)的金額后，再作為加計(jì)20%的扣除的基數(shù)。 · 對(duì)從事

17、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算的金額之和的20%進(jìn)行計(jì)算扣除。在確定加計(jì)20%的扣除時(shí)，應(yīng)注意代收費(fèi)用金額是否包括在加計(jì)20%的扣除基數(shù)數(shù)額內(nèi)，在加計(jì)20%的扣除時(shí)需減除大市政費(fèi)、四源費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、綠化費(fèi)的金額后，再作為加計(jì)20%的扣除的基數(shù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程第六步 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)工、建設(shè)、竣工階段開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工、建設(shè)、竣工階段的法律程序 一、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工前準(zhǔn)備工作 1、領(lǐng)取開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè) 2、項(xiàng)目轉(zhuǎn)入正式計(jì)劃 3、交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費(fèi) 4、交納自來(lái)水廠建設(shè)費(fèi) 5、交納污水處理廠建設(shè)費(fèi) 6、交納供熱廠建設(shè)費(fèi) 7、交納供電貼費(fèi)及電源建設(shè)集資費(fèi) 8、土地

18、有償出讓項(xiàng)目辦理“四源”接用手續(xù) 9、設(shè)計(jì)單位出報(bào)批圖 10、出施工圖 11、編制、報(bào)送工程檔案資料，交納檔案保證金 12、辦理消防審核意見(jiàn)表 13、審批人防工程、辦理人防許可證 14、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證 15、領(lǐng)取開(kāi)工審批表，辦理開(kāi)工登記 二、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)招投標(biāo) 16、辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請(qǐng) 17、招標(biāo)準(zhǔn)備 18、招標(biāo)通告 19、編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn) 20、編制招標(biāo)工程標(biāo)底 21、標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn) 22、標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請(qǐng)招標(biāo) 23、投標(biāo)單位資格審批 24、編制投標(biāo)書并送達(dá) 25、召開(kāi)招標(biāo)會(huì)，勘察現(xiàn)場(chǎng) 26、召開(kāi)開(kāi)標(biāo)會(huì)議，進(jìn)行開(kāi)標(biāo) 27、評(píng)標(biāo)、決標(biāo) 28、發(fā)中標(biāo)通

19、知書 29、簽訂工程承包合同 30、工程承包合同的審查 三、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工手續(xù)的辦理 31、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)登記手續(xù) 32、建設(shè)工程監(jiān)理 33、辦理開(kāi)工統(tǒng)計(jì)登記 34、交納實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi) 35、辦理開(kāi)工前審計(jì) 36、交納投資方向調(diào)節(jié)稅 37、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證  38、報(bào)裝施工用水、電、路 39、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門 40、協(xié)調(diào)交通管理部門 41、交納綠化建設(shè)費(fèi)，簽訂綠化協(xié)議 42、領(lǐng)取建設(shè)工程開(kāi)工證 四、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程施工 43、施工場(chǎng)地的“三通一平” 44、施工單位進(jìn)場(chǎng)和施工暫設(shè) 45、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝 46、施工過(guò)程中的工程質(zhì)量監(jiān)督 五、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收 4

20、7、辦理單項(xiàng)工程驗(yàn)收手續(xù) 48、辦理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收，領(lǐng)取工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書 49、商品住宅性能認(rèn)定 50、竣工統(tǒng)計(jì)登記 51、辦理竣工房屋測(cè)繪 52、辦理產(chǎn)權(quán)登記 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費(fèi) 1、三通一平費(fèi) 2、自來(lái)水廠建設(shè)費(fèi) 3、污水處理廠建設(shè)費(fèi) 4、供熱廠建設(shè)費(fèi) 5、煤氣廠建設(shè)費(fèi) 6、地下水資源養(yǎng)蓄基金 7、地下熱水資源費(fèi) 8、市政、公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)（大市政費(fèi)） 9、開(kāi)發(fā)管理費(fèi) 10、城建綜合開(kāi)發(fā)費(fèi) 11、建筑行業(yè)管理費(fèi) 12、綠化建設(shè)費(fèi) 13、公園建設(shè)費(fèi) 14、綠化補(bǔ)償費(fèi) 15、路燈維護(hù)費(fèi) 16、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費(fèi) 17、生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)（小區(qū)配套費(fèi)） 18、電源建設(shè)集資費(fèi)

21、（用電權(quán)費(fèi)） 19、外部供電工程貼費(fèi)（電貼費(fèi)） 20、建安工程費(fèi) 21、建設(shè)工程招投標(biāo)管理費(fèi) 22、合同預(yù)算審查工本費(fèi) 23、質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi) 24、竣工圖費(fèi) 25、建材發(fā)展補(bǔ)充基金 26、實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi) 27、工程監(jiān)理費(fèi) 28、工程標(biāo)底編制管理費(fèi) 29、機(jī)電設(shè)備委托招標(biāo)服務(wù)費(fèi) 30、超計(jì)劃用水加價(jià) 31、夜間施工噪聲擾民補(bǔ)償費(fèi) 32、占道費(fèi) 33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資成本詳細(xì)目錄一.征地補(bǔ)償費(fèi)(一).土地出讓金1.計(jì)算方法:土地出讓金基準(zhǔn)價(jià)*容積率修正系數(shù)*年限修正系數(shù)*用地面積2.上交部門: 市財(cái)政局3.依據(jù): (1)京政發(fā)199334

22、號(hào)文.(2)京政發(fā)199443號(hào)文.4.說(shuō)明:(1) 各區(qū)類地價(jià)取值詳見(jiàn)附件;(2) 城近郊區(qū)土地出讓金的60%返還區(qū)財(cái)政;(3) 遠(yuǎn)郊區(qū)縣地區(qū)土地出讓金全部由區(qū)縣留用;(4) 市屬各局,總公司所屬企業(yè)和在市計(jì)劃單列的企業(yè)集團(tuán),在已取得的劃撥土地使用權(quán)的土地上或低價(jià)征用的土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā),利用,經(jīng)營(yíng),應(yīng)補(bǔ)交土地出讓金, 其中的60%返還企業(yè), 由留用企業(yè)專項(xiàng)用于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè).(5)在使用基準(zhǔn)地價(jià)表時(shí),由于地區(qū)分類是按照區(qū)縣劃分,不同區(qū)縣的同類地區(qū)差別很大, 而且周圍環(huán)境至關(guān)重要,所以把同類同種用途地類的地價(jià)區(qū)間等分為

23、十級(jí).在實(shí)際操作中,首先判斷土地的區(qū)類,然后評(píng)定地價(jià)的級(jí)別,最后選定基準(zhǔn)地價(jià),使地價(jià)測(cè)算更為合理,規(guī)范. 同時(shí)考慮到說(shuō)明(2),(3),(4), 在測(cè)算地價(jià)時(shí)加入" 操作系數(shù)"概念,以準(zhǔn)確測(cè)算必須交納的土地出讓金比例. 附件: (1) 1-10 類地區(qū)土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)價(jià);(2) 土地出讓金修正系數(shù)表.(二).征地及拆遷補(bǔ)償費(fèi):詳見(jiàn)附資料一:土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)開(kāi)支范圍.說(shuō)明:(1)測(cè)算時(shí)亦可依據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)表,計(jì)取"土地開(kāi)發(fā)及其它費(fèi)用"的數(shù)據(jù).二.前期工程費(fèi):(取值在40-120元/平米)1

24、.臨時(shí)水,電,路,場(chǎng)地平整費(fèi)依據(jù):1992年建安工程定額;標(biāo)準(zhǔn):按實(shí)際發(fā)生工程量計(jì)算;說(shuō)明:施工現(xiàn)場(chǎng)千差萬(wàn)別,通常按建筑面積5-15元/平米,或建安工程費(fèi)的1%.2.規(guī)劃,測(cè)量,勘察,設(shè)計(jì)費(fèi):依據(jù):原國(guó)家建委(79)建發(fā)設(shè)字第315號(hào)文, 國(guó)家計(jì)委計(jì)字(1984)596號(hào)文,建設(shè)部(1991)第150,316,425號(hào)文;國(guó)家物價(jià)局,建設(shè)部1992價(jià)費(fèi)字375號(hào).標(biāo)準(zhǔn):(1) 勘察費(fèi): 概算價(jià)*0.30-0.80%(2) 民用建筑設(shè)計(jì)費(fèi)民用建筑工程設(shè)計(jì)費(fèi)率收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)單 位: % 工 程  工

25、60;程 概 算 投 資 (萬(wàn) 元)  等 級(jí)  300 以下  301-1000 1001-3000  3001 以上 特 級(jí)  2.2 2.12.01.9 一 級(jí)  2.0  1.9  1.8 1.7 二 級(jí)  1.8 

26、60;1.7 1.6 1.5 三 級(jí)  1.6  1.5 1.4 1.3   四 級(jí) 1.4 1.3 1.2    五 級(jí)  1.2  1.1備注:特級(jí): 1.列為國(guó)家重點(diǎn)項(xiàng)目或以國(guó)際性活動(dòng)為主的特高級(jí)大型公共建筑;2.有全國(guó)性歷史意義或技術(shù)要求特別復(fù)雜的中小型公共建筑;3.30層以上建筑;4.高大空間有聲,光等特殊要求的建筑.

27、一級(jí): 1.高級(jí)大型公共建筑;2.有地區(qū)性歷史意義或技術(shù)要求復(fù)雜的中小型公共建筑;3.16層以上29層以下或超過(guò)50 米高的公共建筑.二級(jí): 1.中高級(jí),大中型公共建筑;2.技術(shù)要求較高的中小型建筑;3.16層以上29層以下住宅.三級(jí): 1.中級(jí),中型公共建筑;2.7層以上(含7層)15 層以下有電梯住宅或框架結(jié)構(gòu)的建筑;四級(jí): 1.一般中小型公共建筑;2. 7層以下無(wú)電梯的住宅,宿舍及磚混建筑.五級(jí): 一,二層單功能,一般小跨度結(jié)構(gòu)建筑.說(shuō)明: (1)民用建筑 大型 >10000

28、0;平米中型 3000-10000 平米小型 <3000 平米(2)僅做民用建筑初步設(shè)計(jì)或施工圖分階段設(shè)計(jì)時(shí),其工作量的比例為40%和60%.(3)提供文件的份數(shù)為初步設(shè)計(jì)圖紙6份,施工圖8份.3.規(guī)劃條件,可行性研究費(fèi)依據(jù):建設(shè)部(1991)第425號(hào)文標(biāo)準(zhǔn): (1) 按現(xiàn)行規(guī)劃收費(fèi)定額計(jì)算: 工日定額*85元/工日用地規(guī)模(公頃) 工日定額<=3 9010 30020 50030 78040 920>50 面議(2) 施工執(zhí)

29、照費(fèi)按京政發(fā)198821號(hào)文:概算額*(1-3)三.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1.紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)依據(jù):京政發(fā)199334號(hào)文標(biāo)準(zhǔn): 1).根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況定.管線延長(zhǎng)米*管線單方造價(jià).2).根據(jù)經(jīng)驗(yàn), 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)一般為建安工程費(fèi)的 2% - 10%.說(shuō)明: (1)一般該項(xiàng)費(fèi)用為基礎(chǔ)設(shè)施各種管線工程量*單方造價(jià);(2)各種管線單方造價(jià):自來(lái)水管線600元/米雨水管線 700元/米污水管線800元/米煤氣管線 1000元/米熱力管線 2000元/米供電管線700元/米電信管線 1500元/門道路80元/平米&#

30、160;綠化20元/平米(3)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù):環(huán)衛(wèi)費(fèi)5元/平米照明費(fèi)5元/平米(4)該項(xiàng)費(fèi)用一般范圍 150-400元/平米普通住宅150元/平米高檔住宅(公寓,寫字樓)400元/平米2.紅線外基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)(包括集資和自己修建)依據(jù):設(shè)計(jì)方案和集資協(xié)議;標(biāo)準(zhǔn):根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況定;說(shuō)明: (1)熱力,煤氣,自來(lái)水, 污水處理如有集資,則相應(yīng)的四源費(fèi)中的該項(xiàng)不在計(jì)取.(2)若自己修建, 測(cè)算依據(jù)同紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi).四.房屋建安工程費(fèi)1.建安工程費(fèi) 依據(jù):現(xiàn)行建安費(fèi)定額計(jì)算單方造價(jià).標(biāo)準(zhǔn):(1) 普通住宅 多層 900-100

31、0元/平米高層 1600-1800元/平米(2) 公共建筑A.公寓,寫字樓 3000-4500元/平米其中: 結(jié)構(gòu) 1000-1500元/平米裝修800-1000元/平米設(shè)備1200-2000元/平米B.別墅3000元/平米說(shuō)明:(1)公共建筑包括公寓,寫字樓,別墅,以及教育,醫(yī)療衛(wèi)生,文化體育,商業(yè)服務(wù),金融郵電,社區(qū)服務(wù),行政管理,市政公用.(2)依據(jù):京政發(fā)1985149號(hào)文;標(biāo)準(zhǔn):建筑面積 9678-10630平米/千戶工程取費(fèi) 按實(shí)際工程量.詳見(jiàn)公建配套附表.a.北京市新建改建居住小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)定額指標(biāo);

32、b.北京市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)定額指標(biāo);.通常取7-15%為公建配套面積比率.2.招投標(biāo)費(fèi)依據(jù):京政辦發(fā)(1987)第152號(hào)文標(biāo)準(zhǔn):中標(biāo)額*13.預(yù)算審查費(fèi)依據(jù):(84)建京經(jīng)字第439號(hào);標(biāo)準(zhǔn):預(yù)算造價(jià)*0.5（京計(jì)基字（1997）第0711號(hào)，住宅項(xiàng)目費(fèi)率為0%）4.工程監(jiān)理費(fèi)依據(jù):(1)國(guó)家物價(jià)局.建設(shè)部1992價(jià)費(fèi)字479號(hào);(2)93京建法字第029號(hào)標(biāo)準(zhǔn):工程造價(jià)*適用稅率適用稅率:工程造價(jià) 500 萬(wàn)元以下  2.5%500-10002.0-2.5%1000-50001.4-2.0%5000-.2-1.4%10000-.8-

33、1.2%50000-.6-0.8%>.6%說(shuō)明:(1) 實(shí)行監(jiān)理的工程由監(jiān)理單位向工程質(zhì)量監(jiān)督部門上繳質(zhì)量監(jiān)督費(fèi),其費(fèi)率為工程監(jiān)理費(fèi)中的 7%,工程質(zhì)量監(jiān)督部門不在收取建設(shè)單位的質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi).(2) 設(shè)計(jì)監(jiān)理費(fèi)由于金額相對(duì)較小,測(cè)算時(shí)一般不予考慮.5.竣工圖費(fèi)依據(jù):(86)市建規(guī)字第097號(hào);標(biāo)準(zhǔn):設(shè)計(jì)費(fèi)*7%6.建材發(fā)展基金依據(jù):(89)京建材字第292號(hào);標(biāo)準(zhǔn):建安工程造價(jià)*2%（京計(jì)基字（1997）第0711號(hào)，住宅項(xiàng)目費(fèi)率為0%）五.公共配套設(shè)施費(fèi)1.鍋爐房標(biāo)準(zhǔn):總建面積/鍋爐每噸供熱面積*鍋爐每噸造價(jià)說(shuō)明:(1)鍋爐每噸供熱面積約5000平米;(

34、2)鍋爐每噸造價(jià)約25萬(wàn)元.2.變配電所標(biāo)準(zhǔn):每建筑平米30元.3.集資維護(hù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):每建筑平米80元.4.電貼費(fèi)(建設(shè)部明文取消，北京仍在執(zhí)行)依據(jù):原(84)華北電供用字25號(hào)文 290元/KVA后調(diào)整為四環(huán)路以內(nèi) 1100元/KVA四環(huán)路以外 550元/KVA;現(xiàn)調(diào)整為單路供電 270元/KVA雙路供電 540元/KVA;說(shuō)明:住宅用電量 30-60 VA/平米;其他用電量 50-80 VA/平米.六.管理費(fèi)依據(jù):(92)京價(jià)收字第124號(hào);標(biāo)準(zhǔn):一至五項(xiàng)之和*2.5%.七.基礎(chǔ)設(shè)施增容費(fèi)1.商品房依據(jù): 京計(jì)基字(1988)第866號(hào)文標(biāo)準(zhǔn): 自來(lái)水廠建設(shè)費(fèi) 12元/平米;煤氣廠建設(shè)費(fèi) 29元/平米;供熱廠建設(shè)費(fèi) 30元/平米;污水處理廠建設(shè)費(fèi) 10元/平米;說(shuō)明: (1).用一項(xiàng)交一項(xiàng);(2).如其中之一在基礎(chǔ)設(shè)施中有集資,則該項(xiàng)不再重復(fù)計(jì)取;2.非住宅建設(shè)項(xiàng)目四源費(fèi)依據(jù):