東方國(guó)際廣場(chǎng)客戶定位報(bào)告(詳細(xì)版

1、東方國(guó)際廣場(chǎng)客戶定位及裝修建議報(bào)告一、昆山市場(chǎng)分析就房地產(chǎn)業(yè)而言，以2006年上半年為例，昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持健康穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)秩序良好。消費(fèi)群體仍然以“新昆山人” 臺(tái)、港、澳及其他境外企業(yè)高管和白領(lǐng)人士為主，這一因素的影響下，中低價(jià)位、中小戶型、總價(jià)低的普通住宅消費(fèi)仍占主導(dǎo)地位。2006年16月份開工情況： 單位：萬平方米開工總面積住宅面積商業(yè)用房動(dòng)遷房123468172.22006年16月份銷售價(jià)格（均價(jià)）情況 單位：元住宅普通住宅別墅高檔公寓3832324754404314  2006年16月份發(fā)放預(yù)售許可證面積比例： 從以上圖表可以看出昆山房地產(chǎn)今年的開發(fā)量

2、比例中，酒店式公寓的開發(fā)量占有很大比例，這樣說明昆山的市場(chǎng)需求有很大的空間。二、昆山市酒店公寓的市場(chǎng)分析：1. 環(huán)境因素目前的昆山，有全球54個(gè)國(guó)家和地區(qū)的3600余家外資企業(yè)，在這里投資了180億美元國(guó)際資本，其中世界500強(qiáng)企業(yè)有27家落戶；臺(tái)灣十大筆記本電腦廠商現(xiàn)已有8家進(jìn)入昆山，筆記本電腦占國(guó)際市場(chǎng)的三分之一。臺(tái)灣排名100位的大企業(yè)及上市公司先后在昆山投資興辦了1400多家企業(yè)。· 20年來，全球54個(gè)國(guó)家和地區(qū)的3600多家外資企業(yè)在昆山落戶，總投資超過200億美元。民營(yíng)企業(yè)總數(shù)超過12000家，注冊(cè)民資145億元。 · 昆山以平均每個(gè)月創(chuàng)造50億元GDP和20

3、億美元進(jìn)出口，每天誕生2家外資企業(yè)和10家民營(yíng)企業(yè)的速度前進(jìn)。 · 2004年全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值570億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)24.5%。 · 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在調(diào)整中不斷優(yōu)化。全年第一產(chǎn)業(yè)增加值10億元，比上年下降4.8%；第二產(chǎn)業(yè)增加值389億元，比上年增長(zhǎng)25.0%；第三產(chǎn)業(yè)增加值171億元，比上年增長(zhǎng)25.9%。 · 按戶籍人口計(jì)算的人均地區(qū)生產(chǎn)總值突破9萬元，達(dá)9.07萬元（按現(xiàn)行匯率折10961美元），按常住人口（戶籍人口+暫住人口）計(jì)算的人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)4.83萬元（按現(xiàn)行匯率折5839美元）。 · 全年完成全口徑財(cái)政收入85.83億元

4、，比上年增長(zhǎng)29.6%，其中：一般預(yù)算收入31.54億元，比上年增長(zhǎng)30.5%。財(cái)政收入占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重為15.1%。 · 昆山人均地區(qū)生產(chǎn)總值和人均一般預(yù)算收入繼續(xù)高居全省各縣（市）之首。 · 昆山綜合實(shí)力在全國(guó)縣級(jí)市中名列第一。 2006年上半年，昆山完成地區(qū)生產(chǎn)總值338.1億元，增長(zhǎng)22.8 %；全口徑財(cái)政收入59.2億元，地方一般預(yù)算收入22.8億元,分別增47.1%和44.3%；工業(yè)總產(chǎn)值1029.7億元，增長(zhǎng)41.2%；進(jìn)出口總額142.3億美元，其中出口76.1億美元，分別增長(zhǎng)47.6%和50.2%。 結(jié)論分析：良好的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和雄厚的資本加之日

5、益擴(kuò)大的高素質(zhì)移動(dòng)人口，必將推動(dòng)昆山酒店式公寓的良性發(fā)展。2. 位置優(yōu)勢(shì)1.按照"統(tǒng)籌規(guī)劃，重點(diǎn)開發(fā)，分步實(shí)施，先通后暢"的方針，逐步建設(shè)和形成昆山市域內(nèi)"三縱六橫一環(huán)"二級(jí)公路以上標(biāo)準(zhǔn)的公路網(wǎng)。昆山蘇州（33公里，自駕40分鐘，火車20分鐘） 昆山上海（55公里，自駕60分鐘，火車40分鐘）3. 根據(jù)蘇州市域公路網(wǎng)規(guī)劃，昆山境內(nèi)規(guī)劃新建三條高速公路：繞城高速公路東段（湘城巴城正儀用直）"十五"期間完成；蘇滬外環(huán)連接線，從繞城東南環(huán)經(jīng)大市鎮(zhèn)接上海外環(huán)，"十五"期間完成；蘇州太倉(cāng)高速公路（繞城東北環(huán)陸楊雙鳳）&quo

6、t;十五"期間完成。 昆山市緊鄰上海市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，這就要求公路基礎(chǔ)建設(shè)同步發(fā)展。因此，昆山市干線公路將在2010年前全面建成通車。結(jié)論分析：昆山毗鄰上海，受上海影響很大，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)，一直有“上海感冒，昆山吃藥”的說法。作為受地緣影響的城市，同樣昆山也受到上海地產(chǎn)的帶動(dòng)。目前，上海來昆山置業(yè)的人仕越來越多，其中除了昆山城市的競(jìng)爭(zhēng)力外，便捷的交通也是一個(gè)重要的因素。4. 昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力分析：昆山與上海區(qū)最近的縣區(qū)房?jī)r(jià)比較 離上海的距離聯(lián)排別墅價(jià)格（元/平米）松江45km7000奉賢52km7500嘉定45km8500閔行45km9000南匯45km7500昆山55

7、km4800結(jié)論：距上看，與上海的松江、奉賢等區(qū)縣到上海市區(qū)的距離類似，同處在“上海一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”內(nèi)，并且，昆山經(jīng)濟(jì)總量遠(yuǎn)超過松江、奉賢等區(qū)縣，但是目前房?jī)r(jià)較于其他上海近郊區(qū)域非常低，所以房地產(chǎn)升值空間很大，具有很大的發(fā)展?jié)摿Α?#160;三、昆山市酒店公寓市場(chǎng)情況分析 1.產(chǎn)品開發(fā)量：2006年上半年至今在售的酒店公寓面積是57萬平方米，占上半年開發(fā)總量的40%；可以看出，其市場(chǎng)份額和潛力很大。 2.產(chǎn)品構(gòu)成： 在對(duì)外宣傳上都用酒店式公寓進(jìn)行推廣，在產(chǎn)品功能及產(chǎn)品細(xì)分上，則有以下三種，一是提供全裝修或提供菜單式裝修的中檔型公寓；二是提供全精裝修的高檔公寓；三是全精裝修，按酒店來經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)權(quán)式公

8、寓（產(chǎn)權(quán)式酒店），具體的調(diào)查請(qǐng)?jiān)斠娎ド骄频晔焦⒀b修情況介紹。 3、產(chǎn)品客戶構(gòu)成：目前在昆山銷售的樓盤中，以住宅為例，臺(tái)灣客群購(gòu)買占總體銷售的30%，新加坡、香港、日本等地也有一定比例，占到總銷售的8%左右。酒店式公寓的購(gòu)買人群中，臺(tái)灣客群所占比例相當(dāng)高，達(dá)50%，另外國(guó)內(nèi)客群也占到40%，其中以上海、南京、溫州等地為主。同樣，香港、新加坡、日本等也占到了10% 4、銷售及經(jīng)營(yíng)情況：目前昆山在經(jīng)營(yíng)的酒店式公寓經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)相良好，如騰龍閣、東方云頂，其中東方云頂酒店式公寓排名在全國(guó)百?gòu)?qiáng)的29位。由此影響，昆山的酒店式公寓銷售也是一片光明，如在售中的帝標(biāo)等。 四、 酒店式公寓的購(gòu)買客戶群體分析1 主力

9、客戶構(gòu)成： 據(jù)統(tǒng)計(jì)在昆山購(gòu)買高檔住宅的客戶主要是外地人為主，占有相當(dāng)大的比例，有37%為境外人士，國(guó)內(nèi)客戶大多為2次以上置業(yè)者， 為專業(yè)投資者，占45%；其他部分客戶主要以企業(yè)高級(jí)白領(lǐng)為主，主要以自主為主。2 主力客戶對(duì)產(chǎn)品的要求：境外客戶：要求全新精裝修，家私家電齊全；面積要求在40平方米左右；有酒店式服務(wù)和管理。作為投資用途，投資者不需要另費(fèi)時(shí)間購(gòu)置家私家電，且現(xiàn)在裝修款也可按揭，故他們對(duì)全精裝修情有獨(dú)鐘。作為使用（租賃）客戶，一般都為外企高管的商端人仕，租住時(shí)肯定需要業(yè)主（委托的酒店管理公司）提供全精裝修。國(guó)內(nèi)投資者：主要作為投資用作，易出租和管理，要求精裝修，不用自己打理，省事省力；面

10、積要求60-80平方米以內(nèi)，提供酒店式服務(wù)和管理，并有固定的投資回報(bào)。自住型客戶：他們大都是企業(yè)的高層和高管，對(duì)住的要求很高，特別是他們平時(shí)的工作很忙，根本沒有時(shí)間去打理，更沒有可能去購(gòu)置家私家電用品，故他們?cè)谧庾【频晔焦r(shí)，選擇全精裝修是前提。注：普通型公寓：此類公寓的檔次較低，銷售價(jià)格不高，加之戶型面積小，總價(jià)不高，對(duì)于一些投資者和城市白領(lǐng)（一次置業(yè)者）是一種不錯(cuò)的選擇。就其租客而言，由于客戶的層次不是很高，故有沒有全精裝修就顯得不是十分的重要了。五、東方國(guó)際廣場(chǎng)的客戶定位： 昆山首席五星級(jí)社區(qū)鎖定高端的客戶范圍： 東方國(guó)際廣場(chǎng)是一個(gè)五星級(jí)的高檔社區(qū)，在此居住的客戶以高消費(fèi)能力，高收入、

11、高素質(zhì)人群為特點(diǎn)； 銷售對(duì)象以國(guó)內(nèi)的專業(yè)投資者（上海）為主，他們都有兩次以上投資經(jīng)驗(yàn)； 在昆山的日本、韓國(guó)、歐美等境外人士，他們需要有家的感覺和酒店式的服務(wù)，因此，東方國(guó)際廣場(chǎng)最適合他們居??； 在昆山投資和工作的臺(tái)灣企業(yè)高級(jí)管理、高等技術(shù)人士，如：龍騰光電、仁寶電子、維創(chuàng)資通等企業(yè)；是東方國(guó)際廣場(chǎng)的主要客戶群體，他們以自住+投資型的客戶； 各大企業(yè)的高級(jí)白領(lǐng)，他們購(gòu)買的目的主要用于創(chuàng)業(yè)期間的過度，日后又可以作為投資； 昆山及周邊地區(qū)高收入、高素質(zhì)的投資者。 大型的業(yè)購(gòu)買，主要用于接待客戶和員工福利。六、東方國(guó)際廣場(chǎng)主力客戶對(duì)產(chǎn)品的要求：在此期間我們走訪了在昆山的臺(tái)灣、新加坡、馬來西亞、日本和韓

12、國(guó)，通過聊天了解到，在昆山的臺(tái)灣人數(shù)量最多，有很多都愿意在昆山置業(yè)，有部分人已經(jīng)在上?；蚶ド劫?gòu)買過物業(yè)，他們對(duì)昆山的發(fā)展和生活都很滿意。談到東方國(guó)際廣場(chǎng)他們也表示出濃厚的興趣，但要使他們真正購(gòu)買就必須滿足他們的條件，針對(duì)這些目標(biāo)客戶的反饋意見總結(jié)如下：（一）國(guó)外及臺(tái)灣的準(zhǔn)客戶 面積要求最好在40-80平方米左右，需要做精裝修，配有家私，最好可以直接入住，因?yàn)樗麄冊(cè)诶ド焦ぷ鞣泵?，沒時(shí)間去裝修打理，裝修也很麻煩。要求有酒店式服務(wù)和管理。 國(guó)外的客戶在面積上基本以小面積為主，他們對(duì)環(huán)境等各方面都不熟，加之工作時(shí)間關(guān)系，要求有高檔次的精裝修，配有家私和電器設(shè)備，要求有酒店式服務(wù)和管理。（二）國(guó)內(nèi)的專業(yè)

13、投資： 要求基本都在100平方米以下，要求有帶裝修不用自己去打理，家私家電可以自己配，要求有酒店式服和管理來保障穩(wěn)定投資回報(bào)。 （三）企業(yè)購(gòu)買 企業(yè)購(gòu)買的主要用于客戶接待和員工福利，這些企業(yè)涉外或外資企業(yè)，必須是帶精裝修好的房間，家私家電都需要有高檔次酒店式的管理和服務(wù)。 （四）自住型的客戶 這部分客戶在東方國(guó)際廣場(chǎng)的目標(biāo)客戶中所占比例較小，這部分客戶中有部分客戶需要有個(gè)性化的裝修，配置高檔的家用電器， 七、東方國(guó)際廣場(chǎng)的裝修建議： 通過對(duì)目標(biāo)客戶的走訪，對(duì)昆山和上海兩地的酒店式公寓進(jìn)行調(diào)研分析之后作出以下建議： 酒店公寓全部統(tǒng)一裝修，裝修工程交由有實(shí)力的專業(yè)裝飾公司來完成，這樣開發(fā)商可以省去

14、很多麻煩。在東方國(guó)際廣場(chǎng)這樣一個(gè)五星級(jí)社區(qū)里，裝修時(shí)間必須統(tǒng)一控制。 統(tǒng)一配置高檔家私及電器，可以交給裝飾公司統(tǒng)一規(guī)劃，使其更規(guī)更專業(yè)，更具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 交由專業(yè)酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，提高自身品牌形象，提高經(jīng)營(yíng)效益八昆山酒店式公寓裝修情況介紹1.昆山市酒店公寓簡(jiǎn)表區(qū)位樓盤裝修情況中心城區(qū)雍景灣南苑全精裝修中心城區(qū)御景苑全精裝修城北紐約之星全裝修城北濱江麗景全裝修城北日月星城全裝修開發(fā)區(qū)捷利·騰龍閣全精裝修西部東方云頂全精裝修西部國(guó)際上湖全精裝修西部星海大廈全裝修西部金色假日全精裝修西部水都美墅全裝修中部帝標(biāo)全精裝修中部弘基全精裝修以上眾項(xiàng)目雖說有的并不是真正意義上的酒店式公寓，

15、且每個(gè)項(xiàng)目都有可乏陳之處。但我們從裝修的角度上可以得出，以上酒店公寓仍是以提供全裝修或全精裝修為主，相信未來全精裝修仍然是酒店式公寓的主流。2.上海酒店式公寓裝修情況介紹（參考）上海是酒店公寓十分發(fā)達(dá)的城市（北京、廣州、深圳酒店公寓也占有較大的市場(chǎng)份額）。在上海的酒店公寓中，提供全精裝修是必要條件。如我司杰仕豪庭項(xiàng)目，早在2000年就給客戶提供的是全精裝修，2004年度的杰仕華庭也提供的是全精裝修，現(xiàn)在的淡水灣（杰仕御庭）也是全精裝修。且裝修的標(biāo)準(zhǔn)很高，單價(jià)高達(dá)2000-2500元/平方米。目前在上海的精裝修公寓，在開盤后很快就可以完成銷售。如：   天山河畔花園工地位置：天山路360弄開發(fā)商：上海寧新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售單價(jià)：15500元/平方米   裝修標(biāo)準(zhǔn)：全精裝修標(biāo)準(zhǔn)：1500元/平方米 仁恒河花園工地位置：芙蓉江路388號(hào)                開發(fā)商：上海仁恒置業(yè)發(fā)展有限公司銷售單價(jià)：23000元/平方米  &#