中原無錫星洲置業(yè)鴻山新市鎮(zhèn)項(xiàng)目報(bào)告

1、鴻山新市鎮(zhèn)項(xiàng)目報(bào)告致星洲置業(yè)上海中原物業(yè)代理有限公司2010年4月5日目錄第一部分 市場(chǎng)調(diào)研部分4一、項(xiàng)目地塊條件研究41.地塊狀況分析42.地塊周邊情況分析43.項(xiàng)目可利用資源54.影響本項(xiàng)目產(chǎn)品定位的因素55.產(chǎn)品研究需要考慮的因素和產(chǎn)品定位研究方法6二、無錫城市整體發(fā)展研究71.城市自然地理環(huán)境分析72.城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Ψ治?3.與項(xiàng)目關(guān)聯(lián)的重大城市規(guī)劃和市政建設(shè)12三、整體房產(chǎn)市場(chǎng)分析161.城市土地市場(chǎng)狀況162.城市商品房市場(chǎng)運(yùn)行狀況18四、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析241.梅村、碩放、安鎮(zhèn)、鴻山四板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析242.梅村、碩放、安鎮(zhèn)、鴻山四板塊在售項(xiàng)目研究263.梅村、碩放、安

2、鎮(zhèn)、鴻山四板塊客戶分析31第二部分 新市鎮(zhèn)案例借鑒34一、新市鎮(zhèn)發(fā)展特點(diǎn)34二、國(guó)外新市鎮(zhèn)理論35三、市鎮(zhèn)項(xiàng)目案例分析36四、本項(xiàng)目可借鑒關(guān)鍵點(diǎn)37第三部分 項(xiàng)目定位44一、項(xiàng)目總體定位441.定位回顧442.項(xiàng)目功能定位453.項(xiàng)目市場(chǎng)定位454.項(xiàng)目客戶定位465.項(xiàng)目開發(fā)模式476.項(xiàng)目產(chǎn)品定位48二、項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏思考501.對(duì)項(xiàng)目不同時(shí)期發(fā)展策略思考502.項(xiàng)目分期開發(fā)策略523.項(xiàng)目客戶群圈層細(xì)化53第四部分 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議57一、整體規(guī)劃布局建議571.總體設(shè)計(jì)原則572.總體布局建議58二、產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議591.房型設(shè)計(jì)建議及配比592.建筑風(fēng)格建議623.景觀設(shè)計(jì)建議634.小區(qū)智

3、能化建議66第五部分 項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議68一、價(jià)格策略建議68二、分期價(jià)格建議69附件：項(xiàng)目周邊主要在售項(xiàng)目個(gè)案專題分析70第一部分 市場(chǎng)調(diào)研部分一、項(xiàng)目地塊條件研究1.地塊狀況分析星洲置業(yè)鴻山新市鎮(zhèn)項(xiàng)目位于無錫新區(qū)鴻山國(guó)際新城內(nèi)，項(xiàng)目地塊北靠大型休閑生態(tài)公園，南至錫義路，東臨新鴻路吳文化街，西側(cè)為鴻山國(guó)際新城內(nèi)規(guī)劃道路，路西側(cè)為新城規(guī)劃的2號(hào)地塊以及配套的小學(xué)，社區(qū)公園和居住中心；總占地面積246923，地塊共分為三個(gè)部分，分別為1號(hào)地塊，4號(hào)地塊和號(hào)地塊，其中號(hào)和號(hào)地塊容積率為0.8，號(hào)地塊容積率約為1.2，規(guī)劃可建總建筑面積約22萬(wàn)。2.地塊周邊情況分析項(xiàng)目周邊目前比較空曠，項(xiàng)目?jī)?nèi)部以農(nóng)田為

4、主，拆遷難度較小，周邊目前可利用配套較少。地塊整體比較方正，內(nèi)部較為平淡，方便開發(fā)。項(xiàng)目周邊空曠，目前基本無配套，項(xiàng)目北側(cè)為大型公園。3.項(xiàng)目可利用資源鴻山國(guó)際新城² 文化資源：鴻山鎮(zhèn)是吳文化發(fā)源地，泰伯奔吳，鴻山是為一塊風(fēng)水寶地；² 景觀資源：項(xiàng)目北部規(guī)劃建設(shè)有大型生態(tài)公園和湖泊；² 未來規(guī)劃：未來新區(qū)主要居住區(qū)，周邊規(guī)劃的均為高新產(chǎn)業(yè)區(qū)，國(guó)際新城內(nèi)部配套完善，未來潛力巨大；² 環(huán)境資源：目前周邊工業(yè)較少，未來周邊均規(guī)劃為高新產(chǎn)業(yè)，區(qū)域環(huán)境較好；² 容積率：項(xiàng)目容積率較低，目前附近板塊在售項(xiàng)目的容積率在1.6-2，而本項(xiàng)目1號(hào)，4號(hào)地塊容積率

5、只有0.8，5號(hào)地塊也只有1.2，適合做區(qū)域高端產(chǎn)品4.影響本項(xiàng)目產(chǎn)品定位的因素u 區(qū)位條件因素：項(xiàng)目所處區(qū)域的區(qū)位條件決定了本項(xiàng)目基本的市場(chǎng)檔次區(qū)間，本項(xiàng)目位于新區(qū)邊緣，目前不屬于任何成型板塊，新區(qū)的規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)和未來鴻山國(guó)際新城的發(fā)展對(duì)項(xiàng)目未來發(fā)展影響較大；u 周邊環(huán)境因素：項(xiàng)目周邊環(huán)境較理想，北側(cè)為大型公園，周邊都是鴻山國(guó)際新城的地塊，未來都是高檔住宅區(qū)，本項(xiàng)目在景觀營(yíng)造上有優(yōu)勢(shì)；u 交通狀況因素：項(xiàng)目各方面交通條件比較優(yōu)越，距離高速入口、高鐵安鎮(zhèn)站、碩放機(jī)場(chǎng)等都很近，交通是本項(xiàng)目的一大優(yōu)勢(shì)，如何能夠放大該優(yōu)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目的未來發(fā)展有很大的影響；u 周邊配套因素：項(xiàng)目周邊各項(xiàng)配套匱乏，鴻山國(guó)際

6、新城在多久時(shí)間內(nèi)能夠形成規(guī)模，項(xiàng)目在多久時(shí)間內(nèi)將維持配套匱乏的局面，這對(duì)本項(xiàng)目的客群定位和項(xiàng)目的開發(fā)周期有較大的影響；u 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)因素：區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力、發(fā)展商在無錫市場(chǎng)中的品牌競(jìng)爭(zhēng)力，以及確定了本案檔次之后的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析，將為本案尋找準(zhǔn)確定位，規(guī)避市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)起到幫助；中原觀點(diǎn)：本項(xiàng)目所在的最大劣勢(shì)就是地理位置相對(duì)偏僻，周邊的配套不足，然而隨著，高鐵安鎮(zhèn)站，碩放空港等逐漸完善，項(xiàng)目在大無錫的背景下，其交通條件正在改善。與此同時(shí)，項(xiàng)目擁有的文化資源、景觀資源確實(shí)獨(dú)一無二，市場(chǎng)所稀缺的，因此，我司認(rèn)為項(xiàng)目未來發(fā)展?jié)摿薮蟆６唐诳赡苄枰袌?chǎng)認(rèn)知的過程，但長(zhǎng)期而言，必將成為市場(chǎng)一顆耀眼的明星。5.產(chǎn)品研

7、究需要考慮的因素和產(chǎn)品定位研究方法我們本次研究的目的，就是要為本項(xiàng)目作精準(zhǔn)定位，需要解決的核心問題是：1) 賣給誰(shuí)：切準(zhǔn)市場(chǎng)檔次和主力客戶層次；2) 做什么：項(xiàng)目總體功能定位、物業(yè)類型選擇；3) 怎么做：產(chǎn)品布局分布、開發(fā)節(jié)奏、交通導(dǎo)入系統(tǒng)、商業(yè)物業(yè)配置、建筑風(fēng)格、景觀、戶型配比、配套等；中原將通過分析宏觀市場(chǎng)環(huán)境、區(qū)域規(guī)劃、土地供應(yīng)情況以及城市和項(xiàng)目區(qū)域住宅市場(chǎng)發(fā)展等各方面市場(chǎng)背景因素，得出對(duì)區(qū)域住宅市場(chǎng)發(fā)展影響的結(jié)論，并闡述對(duì)本項(xiàng)目發(fā)展的影響；結(jié)合地塊優(yōu)劣勢(shì)分析、客戶需求分析和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況，判斷本項(xiàng)目的客戶定位、項(xiàng)目定位和產(chǎn)品定位。二、無錫城市整體發(fā)展研究1.城市自然地理環(huán)境分析城市發(fā)展定

8、位：區(qū)域性交通主樞紐港；重要的區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市和現(xiàn)代制造業(yè)基地；著名的風(fēng)景名勝旅游城市。功能組團(tuán)定位：無錫在江蘇省城鎮(zhèn)體系中，居于滬寧城鎮(zhèn)聚合軸核心段和新宜城鎮(zhèn)聚合軸的重要節(jié)點(diǎn)上，并且是蘇錫常都市圈的核心城市之一。蘇錫常都市圏是上海大都市圈的有機(jī)組成部分，是江蘇省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先導(dǎo)地區(qū)和創(chuàng)新中心，是具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的城市群體。圖：無錫市在江蘇省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃中的地位2.城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Ψ治?.1宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩ru GDP總量與增長(zhǎng)率無錫市是長(zhǎng)江三角洲沿海開放城市，2009年中國(guó)社科院全國(guó)城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力排名中（包含了港澳臺(tái)地區(qū)的10個(gè)城市），位列第14。受民營(yíng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的影響，目前的無錫經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較

9、高，并且自2000年以來持續(xù)保持快速上漲，09年相比2000年已經(jīng)有近四倍的上漲幅度，而從人均GDP發(fā)展來看，目前已經(jīng)超過1萬(wàn)美元，已經(jīng)處在發(fā)達(dá)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，且保持高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2009年各城市人均GDP對(duì)比城市名稱無錫南京蘇州上海杭州人均GDP（美元）（萬(wàn)美元）10519724615322105298699圖：2002-2009年無錫GDP總量情況 單位：億元數(shù)據(jù)來源：無錫統(tǒng)計(jì)年鑒2002-2009，無錫國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)無錫市經(jīng)濟(jì)的規(guī)模和總量健康穩(wěn)步發(fā)展，2009年GDP總量已經(jīng)達(dá)到4992億元，使城市化建設(shè)不斷加快，對(duì)外來高素質(zhì)優(yōu)秀人才的吸引力也越來越強(qiáng)，同時(shí)使無錫老百姓的收入也隨著穩(wěn)定增

10、長(zhǎng)，但近年來經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率開始下降，特別是08年經(jīng)濟(jì)危機(jī)以來下降幅度較大，這些都給無錫房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)環(huán)境造成一定的影響。u 無錫產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2009年末，無錫二三產(chǎn)業(yè)增加值已達(dá)到了98.5%的比重，充分顯示出無錫在現(xiàn)代化建設(shè)進(jìn)程中的加速度發(fā)展。其中第三產(chǎn)業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重達(dá)到40.95%，比上年提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。圖：2009年無錫三大產(chǎn)業(yè)比重示意目前，無錫地區(qū)機(jī)械、電子、化工、輕紡等制造業(yè)已形成行業(yè)密集趨勢(shì)；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，形成了微電子工業(yè)園、無錫軟件園等信息產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)占全部工業(yè)的比重已達(dá)26%，未來無錫產(chǎn)業(yè)將朝著高新技術(shù)及創(chuàng)新型企業(yè)的方向發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)的比重會(huì)不斷加大。

11、u 人均可支配收入無錫城市居民可支配收入持續(xù)保持快速上漲，2009年人均可支配收入達(dá)到25027元，同比2008年漲幅達(dá)到了10.2%，反映無錫城市居民生活水平的不斷改善。圖：2002-2009年無錫人均可支配收入及其增長(zhǎng)率 單位：元數(shù)據(jù)來源：無錫統(tǒng)計(jì)年鑒2002-2009，無錫國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)u 人均消費(fèi)性支出隨著無錫經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及無錫人生活水準(zhǔn)的提高，同時(shí)人均消費(fèi)支出也保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，一方面，無錫人的購(gòu)買力和消費(fèi)能力維持了10%以上的增長(zhǎng)率；另一方面，無錫人貧富兩極分化也逐漸加重。從07年以來無錫主要的百貨店如商業(yè)大廈，八佰伴等都重新進(jìn)行了裝修，裝修后引進(jìn)了GUCCI、Armani等國(guó)際

12、知名品牌，也從側(cè)面反映了無錫人生活水準(zhǔn)的提高。圖：2002-2009年無錫人均消費(fèi)性支出 單位：元數(shù)據(jù)來源：無錫統(tǒng)計(jì)年鑒2002-2009，無錫國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)中原觀點(diǎn)：無錫國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展，居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，正逐步成為一個(gè)極具影響力的特大型城市，在長(zhǎng)三角乃至全國(guó)的地域格局中占據(jù)更重要的地位，這些因素反過來又會(huì)正面促進(jìn)無錫經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，使無錫產(chǎn)生更多的富裕階層；無錫的富裕階層擁有強(qiáng)大的消費(fèi)力，但在房產(chǎn)上則以擁有多套房為表現(xiàn)，城市缺乏高品質(zhì)的高端房源來滿足城市富裕階層的身份標(biāo)簽需要。2.2城市人口發(fā)展情況u 城市常住人口變化情況無錫的人口規(guī)模有序擴(kuò)大，據(jù)公安部門的統(tǒng)計(jì)，2009年末，無錫全

13、市戶籍人口達(dá)到465.65萬(wàn)人，而常住人口則達(dá)到619.57萬(wàn)人，比上年增長(zhǎng)了1.4%，增加了約9萬(wàn)的常住外來人口，外來人口的數(shù)量的增幅有所減緩，但是擁有較高學(xué)歷的比例得到了明顯的提升。外來人口客群的購(gòu)買力呈現(xiàn)上揚(yáng)趨勢(shì)，外來人口在無錫的比重以及對(duì)無錫城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的貢獻(xiàn)持續(xù)增加。隨著無錫產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、升級(jí)，滬寧城際鐵路以及無錫軌道交通的建設(shè)，無錫的城市吸力會(huì)越來越強(qiáng)，未來外來人口的數(shù)量會(huì)持續(xù)增加，對(duì)住房的需求也會(huì)持續(xù)增加。u 城市人口結(jié)構(gòu)特征無錫的老齡人口在戶籍年齡結(jié)構(gòu)中所占比重持續(xù)增大，在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)中應(yīng)該充分考慮到老齡人口的喜好。35-59歲年齡段的人群所占比重也較大，是目前房產(chǎn)市

14、場(chǎng)上改善型購(gòu)房的主力人群。3.與項(xiàng)目關(guān)聯(lián)的重大城市規(guī)劃和市政建設(shè)3.1新區(qū)規(guī)劃根據(jù)無錫市新區(qū)“十一五”整體規(guī)劃，到2010年，建成具有完整城市形態(tài)的創(chuàng)新型國(guó)際化科技新城，實(shí)施區(qū)域一體化開發(fā)，建成工業(yè)、研發(fā)創(chuàng)意、生活居住、商貿(mào)流通、歷史文化、生態(tài)農(nóng)業(yè)互相呼應(yīng)、和諧發(fā)展的總體格局，著力形成由“四軸”、“六大功能板塊”構(gòu)成的220平方公里的全區(qū)域城市化科技新城發(fā)展框架?！八妮S”，即以長(zhǎng)江路為紐帶的高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸、以新華路為紐帶的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展軸、以滬寧高速為紐帶的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展軸、以伯瀆港河為紐帶的人文生態(tài)發(fā)展軸。“六大功能板塊”中，空港物流園區(qū)功能板塊15平方公里，碩放機(jī)場(chǎng)按照級(jí)民用機(jī)場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行改擴(kuò)

15、建，著力打造成為蘇南地區(qū)重要的國(guó)際樞紐機(jī)場(chǎng)，大力發(fā)展空港產(chǎn)業(yè)和空港物流園；生活居住區(qū)功能板塊25平方公里，著力打造鴻山新市鎮(zhèn)、太湖創(chuàng)意生活城以及若干大型生活社區(qū)。 按照分區(qū)規(guī)劃和功能區(qū)定位，進(jìn)行各功能區(qū)產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整，太科園、商務(wù)商貿(mào)區(qū)的現(xiàn)有企業(yè)向鴻山、梅村工業(yè)園集中。98%的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)撤并進(jìn)入工業(yè)集中區(qū)，98%以上的自然村落撤并進(jìn)入現(xiàn)代化社區(qū)，城市化率達(dá)到90%以上。生活居住區(qū)功能板塊 ：25KM2商務(wù)商貿(mào)功能板塊 ：25KM2都市生態(tài)農(nóng)業(yè)功能板塊 ：28KM2先進(jìn)制造業(yè)功能板塊：105KM2鴻山新市鎮(zhèn)太湖國(guó)際科技園創(chuàng)新研發(fā)功能板塊：22KM2空港物流功能板塊 ：15KM2 3.2錫東高鐵商務(wù)區(qū)

16、發(fā)展錫東新城位于無錫市東部，是無錫市重點(diǎn)打造的城市副中心之一，與太湖新城、蠡湖新城、江陰臨港新城和宜興環(huán)科新城并稱為無錫 “ 五大新城 ” ，將打造成為無錫的“三中心、一樞紐”，即無錫的城市副中心、錫山的政治經(jīng)濟(jì)文化中心、無錫高端產(chǎn)業(yè)集聚中心以及長(zhǎng)三角區(qū)域性交通樞紐 ，將成為無錫產(chǎn)業(yè)提升發(fā)展的新平臺(tái)，成為無錫城市創(chuàng)新發(fā)展的新名片，昂首站在無錫未來發(fā)展的最前沿。 作為無錫東部的對(duì)外窗口，錫東新城將成為未來承接上海，聯(lián)系京滬的主陣地和戰(zhàn)略前沿，其規(guī)劃總面積 125 平方公里， 城市建設(shè)用地 75 平方公里，生態(tài)綠地 50 平方公里，人均公共綠地達(dá) 到 18 平方米 ，未來可容納 50 萬(wàn)居住人口，

17、提供 55 萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位。 鴻山國(guó)際新城3.3金城路高架延伸規(guī)劃從新區(qū)規(guī)劃建設(shè)環(huán)保局及無錫市政設(shè)計(jì)院獲悉，金城路從機(jī)場(chǎng)路到312國(guó)道之間將建設(shè)高架，到時(shí)對(duì)項(xiàng)目而言到市中心的時(shí)間距離將急劇縮小，現(xiàn)階段位置較偏僻的劣勢(shì)將得到根本性的改善。中原觀點(diǎn)鴻山新市鎮(zhèn)處于新區(qū)與錫山區(qū)交界處，隸屬于新區(qū)，在分區(qū)規(guī)劃和功能區(qū)定位上，處于以伯瀆港河為紐帶的人文生態(tài)發(fā)展軸上，空港產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高鐵商務(wù)區(qū)輻射范圍，生活居住區(qū)功能板塊的大型生活區(qū)；承擔(dān)太科園、商務(wù)商貿(mào)區(qū)企業(yè)向鴻山、梅村工業(yè)園集中的使命；從新區(qū)整體來看，本區(qū)域未來無疑是新區(qū)融入長(zhǎng)三角的前沿地帶，其區(qū)域價(jià)值由此彰顯；在功能定位上，生態(tài)、空港將無疑是本項(xiàng)目的重要標(biāo)

18、簽；在產(chǎn)業(yè)特征上，新產(chǎn)業(yè)與傳統(tǒng)工業(yè)共存，尤以太陽(yáng)能光伏產(chǎn)業(yè)新能源產(chǎn)業(yè)為主。從高鐵商務(wù)區(qū)來看，本區(qū)域?qū)y新區(qū)的功能區(qū)劃，融入高鐵帶來的發(fā)展契機(jī)，坐享兩個(gè)行政區(qū)規(guī)劃所產(chǎn)生的機(jī)會(huì)。從整個(gè)城市未來的交通規(guī)劃來看，項(xiàng)目將通過高架等方式與市中心連接，隨著市政建設(shè)的深入，區(qū)位劣勢(shì)將逐步得到改善。未來項(xiàng)目所在的鴻山板塊將是區(qū)域的住宅和企業(yè)的集中地，隨著人口和企業(yè)的導(dǎo)入，鴻山板塊發(fā)展將加速，這是對(duì)我項(xiàng)目的重大利好。鴻山板塊發(fā)展的最大契機(jī)在于長(zhǎng)三角一體化，無論從交通線路上，或是在區(qū)域位置上，還是產(chǎn)業(yè)特征上，都無不與這一趨勢(shì)密切相關(guān)；一體化帶來新的客群，帶來新的理念，新的認(rèn)知機(jī)會(huì)，本項(xiàng)目理應(yīng)認(rèn)清自身的排頭兵身份，大

19、膽借鑒國(guó)內(nèi)外新市鎮(zhèn)發(fā)展的成功案例，再進(jìn)行定位。三、整體房產(chǎn)市場(chǎng)分析1.城市土地市場(chǎng)狀況1.1.城市歷年土地情況 從歷年的土地供應(yīng)成交情況來看，2007年后土地呈現(xiàn)價(jià)量平穩(wěn)雙增的趨勢(shì)，但是無錫歷年出讓的土地存量相當(dāng)驚人，市場(chǎng)上有將近1500萬(wàn)平米的土地存會(huì)在后續(xù)開發(fā)。1.2未來土地供應(yīng)走勢(shì)據(jù)悉，無錫市2010年土地出讓方案中，2010年經(jīng)營(yíng)性用地出讓面積將比去年增長(zhǎng)30%，達(dá)到600萬(wàn)平方米左右。在國(guó)家“兩會(huì)”過后，國(guó)家將推出更為積極的土地政策，土地供應(yīng)量將維持高位，因此，無錫市后續(xù)可供應(yīng)土地量仍將繼續(xù)保持在比較高的水平之上。從無錫國(guó)土局供應(yīng)土地資料來看，2010年推出52幅招商地塊，均為各區(qū)域

20、優(yōu)質(zhì)地塊，規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)較高，如蠡湖地區(qū)的20幅、市中心的多幅等，共計(jì)490.34萬(wàn)平米，以住宅性質(zhì)為主，輔有商業(yè)、辦公等。2010年招商地塊信息一覽表所在區(qū)域用地面積用途建筑面積蠡湖地區(qū)52.5萬(wàn)平米居住、商業(yè)、辦公105萬(wàn)平米太湖新城35.2萬(wàn)平米居住、商業(yè)、辦公78萬(wàn)平米濱湖區(qū)49.8萬(wàn)平米居住、商業(yè)、辦公94萬(wàn)平米南長(zhǎng)區(qū)89.2萬(wàn)平米居住、商業(yè)、辦公160萬(wàn)平米崇安區(qū)22.3萬(wàn)平米居住、商業(yè)、辦公44萬(wàn)平米北塘區(qū)18.2萬(wàn)平米商業(yè)、辦公、居住44萬(wàn)平米惠山區(qū)50.2萬(wàn)平米居住、商業(yè)94萬(wàn)平米錫山區(qū)83.7萬(wàn)平米商業(yè)、居住190萬(wàn)平米新區(qū)89.3萬(wàn)平米居住、商業(yè)193萬(wàn)平米這552幅招商地塊多

21、數(shù)還不具備招牌掛條件，因而將不會(huì)出現(xiàn)在2010年土地拍賣當(dāng)中，以這些優(yōu)質(zhì)地塊占未來2-3年1/3的供應(yīng)量計(jì)算，在2011-2012兩年間將至少有1500萬(wàn)平米待供應(yīng)量；即每年供應(yīng)量仍將保持在700萬(wàn)平米以上。值得注意的是與項(xiàng)目相關(guān)的錫山和新區(qū)兩區(qū)域在后期的開發(fā)量也相當(dāng)驚人，超過160萬(wàn)平米。中原觀點(diǎn)05年以來,尤其近三年土地供應(yīng)量的表現(xiàn)表明無錫土地市場(chǎng)尚處于較快的上升期,多個(gè)區(qū)域尚處于預(yù)熱期,隨著新城的開發(fā),舊城改造的深入，未來無錫土地供應(yīng)的壓力很大，必將促使無錫房地產(chǎn)市場(chǎng)由發(fā)展階段向相對(duì)成熟的階段發(fā)展。2.城市商品房市場(chǎng)運(yùn)行狀況2.1投資開發(fā)情況u 無錫市房地產(chǎn)開發(fā)投資情況隨著房地產(chǎn)行業(yè)活力

22、的釋放，其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位逐漸提升并已經(jīng)演變成經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。2005-2009年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額呈持續(xù)上升趨勢(shì)，2009年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額達(dá)348.91億元，與2005年相比，完成額已經(jīng)實(shí)現(xiàn)翻一番之多；受2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交火爆及開發(fā)投資信心的增強(qiáng)影響，預(yù)計(jì)2010年無錫市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額會(huì)有更大幅度的增長(zhǎng)。u 無錫市房地產(chǎn)施工、竣工情況2005年-2009年，無錫市房地產(chǎn)施工面積和新開工面積均呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，經(jīng)歷過2007年樓市火熱之后，2008年無錫市房地產(chǎn)新開工面積呈現(xiàn)較大程度的放量，2009年上半年雖然受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響較大，房地產(chǎn)新開工

23、建設(shè)力度下滑，而隨著成交量的恢復(fù)并快速增長(zhǎng)，2009年下半年房地產(chǎn)新開工建設(shè)緊鑼密鼓的順勢(shì)而上，使得去年全年新開工建設(shè)面積不僅沒有出現(xiàn)滑坡，反而有小幅的增長(zhǎng)。根據(jù)對(duì)開發(fā)商新開工計(jì)劃量的影響因素分析，結(jié)合去年樓市成交狀況，預(yù)計(jì)2010年無錫市房地產(chǎn)新開工建設(shè)面積仍將會(huì)保持在一個(gè)較高的水平上。2.2供求分析u 商品住宅供求分析供應(yīng)方面，無錫市商品住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)一直占據(jù)著商品房供應(yīng)的絕大部分，2005年和2006年每年無錫市商品住宅新增供應(yīng)量均在300萬(wàn)平方米以上，隨著需求的擴(kuò)張，2007年商品住宅新增供應(yīng)量出現(xiàn)了大幅上揚(yáng)，達(dá)到467萬(wàn)平方米，2008年更是接近600萬(wàn)平方米，2009年由于金融危

24、機(jī)的影響，新增供應(yīng)出現(xiàn)了明顯下滑，但仍然在接近400萬(wàn)平方米的水平。成交方面，不管是在什么行業(yè)，需求大小決定供應(yīng)量的規(guī)律都是客觀存在的，正是2005年-2007年無錫市商品住宅成交穩(wěn)步放量致使商品住宅新增供應(yīng)在2005年-2008年均呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，而2008年成交量的下挫引致2009年商品住宅供應(yīng)量的下滑。而隨著國(guó)家刺激政策的出臺(tái)、地方政府的優(yōu)惠政策的實(shí)施以及開發(fā)商降價(jià)促銷作用的效果顯現(xiàn)，2009年無錫市商品住宅成交市場(chǎng)呈迸發(fā)式增長(zhǎng)，成交量達(dá)到近年來最高水平。房源價(jià)格方面，雖然商品住宅供應(yīng)和成交均顯示出隨外部環(huán)境的影響而出現(xiàn)波動(dòng)性，但是無錫市商品住宅成交價(jià)格水平卻是持續(xù)上揚(yáng)，而且價(jià)格增長(zhǎng)幅度呈擴(kuò)

25、大態(tài)勢(shì)。無錫市商品住宅成交均價(jià)在2007年為5000元/平方米左右，而2009年已達(dá)到6500元/平方米的水平，2010年1-2月商品住宅成交均價(jià)已快速上揚(yáng)為7400元/平方米左右水平。剩余庫(kù)存量方面，無錫市商品住宅市場(chǎng)剩余庫(kù)存量由2008年年底的578萬(wàn)平方米直線下降為2009年年底的287萬(wàn)平方米，市場(chǎng)庫(kù)存量已經(jīng)處在一個(gè)較低的水平，不僅不足2009年的銷量水平，而且僅相當(dāng)于受金融危機(jī)重創(chuàng)、成交量明顯較低的2008年成交量。市場(chǎng)新增供應(yīng)亟待補(bǔ)充。 商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，120-144平方米一直是供應(yīng)主力面積段，90-120平方米面積段也占總供應(yīng)的較大比例，而2008年和2009年90平方米以

26、下小戶型供應(yīng)呈逐步增長(zhǎng)趨勢(shì)，占總供應(yīng)的比例也在擴(kuò)大。主要是政府90/70政策影響，以及由于房?jī)r(jià)上揚(yáng)開發(fā)商為了滿足部分總價(jià)承受能力不夠的客戶需求，也樂于開發(fā)一些小戶型產(chǎn)品來擴(kuò)大消費(fèi)者范圍。而隨著國(guó)家再次重申普通住宅以及小戶型住宅必須達(dá)到開發(fā)量的70%，預(yù)計(jì)今后小戶型產(chǎn)品供應(yīng)及成交占比均會(huì)再度上升。2.3房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)u 供需方面供應(yīng)方面，通過以上對(duì)土地供求及開發(fā)情況、商品房市場(chǎng)及其各細(xì)分市場(chǎng)供求情況的分析，可以發(fā)現(xiàn)無錫房地產(chǎn)市場(chǎng)土地庫(kù)存量依然保持在一個(gè)較高的水平，從而商品房市場(chǎng)后續(xù)供應(yīng)仍將是較大的量。據(jù)我司對(duì)無錫市場(chǎng)2010年商品房新增供應(yīng)量從土地出讓規(guī)模、年度新開工面積和市場(chǎng)調(diào)研三個(gè)方面進(jìn)

27、行的預(yù)測(cè)來看，2010年無錫市商品房新增供應(yīng)或?qū)⑦_(dá)到750萬(wàn)平方米，超過以往歷年水平。需求方面，2009年無錫房地產(chǎn)市場(chǎng)與全國(guó)相一致，成交量?jī)r(jià)均呈現(xiàn)高速攀升之勢(shì)。城市化水平的推進(jìn)所帶來的剛性需求以及因生活水平的提升而引致的改善型需求仍將繼續(xù)支撐后續(xù)房市的成交量。但是，目前房?jī)r(jià)水平與居民收入正在逐漸偏離，過度的房?jī)r(jià)擴(kuò)張將透支部分需求，也使得部分收入水平跟不上房?jī)r(jià)上漲速度的人群被動(dòng)無奈退場(chǎng)。這將對(duì)后續(xù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求造成沖擊。另外，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在投資、投機(jī)過度的隱性危機(jī)，真正的消費(fèi)性需求占比正在逐步縮小。同時(shí)，今年的樓市政策提出了繼續(xù)支持消費(fèi)性需求，抑制投資投機(jī)性需求，防止房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)的政策

28、指向。而政策指向與無錫商品房市場(chǎng)目前的消費(fèi)結(jié)構(gòu)是否匹配、對(duì)后市究竟是利好還是利空尚待考證。u 價(jià)格方面近年來無錫商品房市場(chǎng)成交價(jià)格逐步拉高，2009年下半年更是開始步入萬(wàn)元時(shí)代，今年1-2月延續(xù)了房?jī)r(jià)的繼續(xù)上漲態(tài)勢(shì)。而同時(shí)受宏觀政策調(diào)整的預(yù)期，購(gòu)置商品房的貸款成本和稅費(fèi)成本等都將提高，供求之間的博弈或?qū)?dǎo)致房?jī)r(jià)有下挫的可能。但是，據(jù)我司對(duì)2009年和2010年無錫市國(guó)土局第一批國(guó)土拍賣會(huì)成交土地住宅樓板價(jià)的測(cè)算，2009年無錫市出讓土地住宅樓板價(jià)已超過3000元/平方米，也就是說，按照正常土地成本占比來看，商品房成交價(jià)格仍有繼續(xù)拉升的抗性。因此，也許今后的房地產(chǎn)價(jià)格水平會(huì)保持在溫和上揚(yáng)的軌跡，

29、不排除受全國(guó)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)影響而出現(xiàn)下調(diào)的幾率。u 產(chǎn)品形式方面據(jù)我們對(duì)無錫市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)來看，未來無錫房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行或?qū)⒊尸F(xiàn)出以下幾個(gè)新特征：住宅市場(chǎng)供應(yīng)明顯放量，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)或現(xiàn)調(diào)整根據(jù)前述分析，2009年住宅市場(chǎng)的火爆成交使得無錫商品住宅剩余庫(kù)存量直線下降，2009年年底的庫(kù)存量?jī)H為287萬(wàn)平方米，亟待后續(xù)補(bǔ)充。另外，2009年的成交特征引發(fā)發(fā)展商投資熱情，由于資金充裕，去年下半年以來城市新開工面積明顯放量，這無疑會(huì)在2010年出現(xiàn)一個(gè)供應(yīng)高峰期。另外，受國(guó)家政策影響，近期國(guó)家重申90/70供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大土地開發(fā)建設(shè)力度的政策的實(shí)施，如果效果得以顯現(xiàn)，那么中小戶型的供求比例一定會(huì)有較大的增長(zhǎng)。

30、而通過對(duì)2008年和2009年商品住宅供求結(jié)構(gòu)分析也能看出，中小戶型占商品住宅總供求的比例已經(jīng)有了較大幅度的提升。而如果今年的樓市調(diào)控政策發(fā)揮效力，那么中小戶型所占比例會(huì)有更大的發(fā)展。屆時(shí)，無錫房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)呈現(xiàn)大、中、小戶型房源共分市場(chǎng)的格局，市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)也將更趨均衡。別墅市場(chǎng)三足鼎立格局顯現(xiàn)，城市經(jīng)濟(jì)型別墅發(fā)展前景無限無錫別墅市場(chǎng)自起步以來，已經(jīng)從單純的五里湖區(qū)域別墅逐步發(fā)展成熟，面前已形成五里湖區(qū)域、馬山區(qū)域和城市經(jīng)濟(jì)型別墅共分市場(chǎng)的三足鼎立格局。目前，五里湖區(qū)域是無錫最為成熟的別墅集群區(qū)域，同時(shí)其開發(fā)也以基本進(jìn)入尾聲。由于國(guó)家限制別墅型土地供應(yīng)，別墅產(chǎn)品基本是在消化余量，作為一種“不可再

31、生性資源”，物以稀為貴決定了馬山區(qū)域?qū)⒊蔀闊o錫今后純別墅發(fā)展的頂級(jí)區(qū)域，產(chǎn)品價(jià)值將因需求的追捧而日益走高。同時(shí)，在純別墅即將成為過去式的情況下，城市經(jīng)濟(jì)型別墅產(chǎn)品正在取得較快的發(fā)展。由于其具有成熟的城市生活配套、總價(jià)適中等利好因素，同時(shí)又能滿足置業(yè)客戶對(duì)于別墅產(chǎn)品的向往，其發(fā)展前景或?qū)L(fēng)光無限。目前無錫此類產(chǎn)品主要集中于惠山新城及錫山區(qū)部分區(qū)域?；臼且詽M足本地消費(fèi)者為主。因此，可以預(yù)計(jì)，今后無錫的別墅市場(chǎng)將會(huì)呈現(xiàn)這樣的格局：五里湖區(qū)域和馬山區(qū)域作為頂級(jí)別墅區(qū)，滿足高層次需求人群；而城市經(jīng)濟(jì)型別墅滿足中產(chǎn)階級(jí)人群，同時(shí)這部分人群占總?cè)丝诒壤臄U(kuò)張，對(duì)此類產(chǎn)品的需求也將更大，從而城市經(jīng)濟(jì)型別墅或

32、將呈現(xiàn)遍地開花之勢(shì)。四、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析由于本項(xiàng)目所在板塊的特殊性，我們認(rèn)為研究新區(qū)的整體市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目參考價(jià)值不大。而鴻山鎮(zhèn)本身項(xiàng)目過少，不利于研究。所以我們選取在地緣上與本板塊相近的鴻山（原后宅區(qū)域）、梅村、碩放、安鎮(zhèn)四個(gè)板塊做分析研究，可以對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)提供一定的參考。1.梅村、碩放、安鎮(zhèn)、鴻山四板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析u 近年供需分析在研究中我們從05年開始選取各個(gè)區(qū)域的住宅項(xiàng)目進(jìn)行分析。我們可以看到各個(gè)區(qū)域的發(fā)展還是有一定的差異性，梅村的發(fā)展最好，量?jī)r(jià)在所選區(qū)域中都是最高的，鴻山的成交量也呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但我們同時(shí)也可以看到鴻山的成交均價(jià)是四個(gè)板塊里最低的，也就是說在傳統(tǒng)的認(rèn)知中鴻山的地理

33、位置和產(chǎn)品品質(zhì)都是比較弱的，安鎮(zhèn)因?yàn)楦哞F效應(yīng)，梅村因?yàn)樾聟^(qū)整體的發(fā)展價(jià)格都出現(xiàn)了上揚(yáng)。從各板塊的供求比我們可以看出，區(qū)域的供應(yīng)大于需求，區(qū)域市場(chǎng)活躍度不高。從鴻山的供求狀況來看，05-07年區(qū)域市場(chǎng)的成交非常有限，幾乎三年時(shí)間才去化了05年的供應(yīng)量，但是也可以看出從07年以后鴻山房產(chǎn)市場(chǎng)的成交逐漸放量，開始活躍。各個(gè)區(qū)域的供求基本平衡,除梅村外,其他三個(gè)板塊的項(xiàng)目都很少,同時(shí)在售的只有兩到三個(gè)項(xiàng)目,供求量都不大,價(jià)格漲幅也弱與全市其他區(qū)域,屬于典型的鄉(xiāng)鎮(zhèn)型區(qū)域,市場(chǎng)相對(duì)封閉,受外界政策、供求關(guān)系影響較弱。我們選取了四個(gè)板塊的典型項(xiàng)目并對(duì)其09年的量?jī)r(jià)走勢(shì)做簡(jiǎn)要分析，可以看出樓盤的走勢(shì)和各區(qū)域價(jià)

34、格走勢(shì)基本相近。而且這些樓盤在09年中持續(xù)銷售，其中作為梅村的項(xiàng)目梅里香舍的成交量明顯高于其他項(xiàng)目，并且在12月開盤時(shí)放量很大，有大量在錫工作的外來人員購(gòu)買。而反觀鴻山項(xiàng)目金潤(rùn)華庭成交則相對(duì)平穩(wěn)，梅村距離新區(qū)和市區(qū)更近，生活條件也更加成熟，所以更能吸引外來務(wù)工人員和被動(dòng)郊區(qū)化的市民，而鴻山相對(duì)更遠(yuǎn)，發(fā)展也要比梅村差，但是隨著未來國(guó)際新城的規(guī)劃相信可以吸引到主動(dòng)郊區(qū)化的市民。2.梅村、碩放、安鎮(zhèn)、鴻山四板塊在售項(xiàng)目研究u 區(qū)域項(xiàng)目分布及開發(fā)商分析區(qū)域樓盤名稱開發(fā)商碩放吉祥國(guó)際花園無錫市景山房屋開發(fā)有限公司碩放潤(rùn)碩苑無錫立達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司鴻山金潤(rùn)華庭江蘇潤(rùn)圓投資有限公司鴻山唐明園無錫通寶房地產(chǎn)

35、有限公司鴻山明園.星都無錫明園房產(chǎn)開發(fā)有限公司鴻山君域豪庭無錫龍工房地產(chǎn)開發(fā)有限公司安鎮(zhèn)華夏名都無錫市華夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司安鎮(zhèn)冠達(dá)豪景苑無錫冠達(dá)置業(yè)有限公司安鎮(zhèn)和澤佳苑無錫御源房地產(chǎn)有限公司梅村梅里香舍無錫嘉友置業(yè)有限公司梅村香梅人家無錫龍盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司梅村書香國(guó)際花園無錫市洪業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司梅村城色佳園無錫市偉強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司梅村華夏太陽(yáng)城（香珺苑）無錫市華夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司梅村錫梅花園無錫市天誠(chéng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司梅村吳越之星無錫御源房地產(chǎn)有限公司梅村嘉禾一方無錫市嘉禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司除梅村外各個(gè)片區(qū)的個(gè)案數(shù)量都不大，屬于典型的鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域，梅村已經(jīng)逐步融入的市區(qū)。另外從開發(fā)

36、商上來看，區(qū)域缺乏國(guó)內(nèi)知名品牌大開發(fā)商，說明區(qū)域?qū)Υ箝_發(fā)商的青睞度不高，在無錫屬于有待進(jìn)一步開發(fā)的潛力地區(qū)。u 區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品業(yè)態(tài)分析樓盤名稱物業(yè)類型容積率吉祥國(guó)際花園多層住宅花園洋房小高層住宅別墅1.6金潤(rùn)華庭多層住宅花園洋房小高層住宅高層住宅1.54唐明園多層住宅小高層住宅高層住宅商鋪1.8明園.星都多層住宅酒店式公寓小高層住宅高層住宅1.38君域豪庭小高層住宅高層住宅商鋪別墅1.8華夏名都多層,小高層,高層,別墅2.42冠達(dá)豪景苑多層、小高層1.8和澤佳苑別墅 商住2梅里香舍多層住宅小高層住宅高層住宅1.8香梅人家多層住宅花園洋房小高層住宅高層住宅1.99書香國(guó)際花園高層住宅商鋪2.97城

37、色佳園小高層住宅高層住宅商鋪2華夏太陽(yáng)城小高層住宅2錫梅花園多層住宅高層住宅2.2吳越之星小高層住宅1.7嘉禾一方多層住宅小高層住宅1.79從區(qū)域項(xiàng)目的產(chǎn)品業(yè)態(tài)分布來看，項(xiàng)目普遍的容積率在1.5以上，物業(yè)類型以小高層為主，即使有別墅的小區(qū)，別墅也是占很少的一部分。區(qū)域缺乏高檔的純別墅樓盤，本項(xiàng)目的介入無疑將填補(bǔ)區(qū)域的一個(gè)空白。u 區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品面積段及價(jià)格分布項(xiàng)目名稱物業(yè)類型主力面積()單價(jià)吉祥國(guó)際花園多層住宅89(70%),126(25%)3565小高層住宅135(55%)3934別墅290-3805027潤(rùn)碩苑小高層住宅76(45%)120(30%)3215金潤(rùn)華庭多層住宅90(45%)12

38、0(45%)3366花園洋房140(60%)3521高層住宅90(70%)3483唐明園 多層住宅90(45%)120(35%)3361高層住宅85(35%)135(50%)3693明園.星都多層住宅88(45),140(30%)3505小高層住宅90(35%),120(55%)3588高層住宅80(55%)3693華夏名都多層85(35%),130(55%)4822小高層90(40%),125(30%)4406高層80(50%),120(35%)4424別墅290-3305871冠達(dá)豪景苑多層114(35%),133(40%)3428小高層90(45%),125(30%)3729和澤佳苑別墅

39、 280-3107531高層90(25%),115(30%),135(30%)4563吳越之星小高層住宅90(35%)120(25%)140(30%)3336香梅人家多層住宅85(35%),130(55%)3984花園洋房142(60%)4785小高層住宅90(35%),120(55%)4523高層住宅75(20%),90(35%),130(25%)4788書香國(guó)際花園高層住宅45(40%),63(25%),85(20%)4271華夏太陽(yáng)城（香珺苑）小高層住宅85(30%),106(20%)118(40%)5266錫梅花園多層住宅80(30%),120(25%)3306高層住宅75(20%),

40、90(35%),130(25%)3751城色佳園小高層住宅89(30%),125(40%)4396高層住宅85(30%),118(35%),140(20%)4183梅里香舍多層住宅88(40%),105(30%)130(15%)3649小高層住宅140(80%)4614高層住宅50(25%),90(35%),130(30%)3792從產(chǎn)品的面積段來看公寓類項(xiàng)目主要集中在90平米到120平米左右，產(chǎn)品單價(jià)集中在4000元/平米。總價(jià)段則集中在40萬(wàn)到50萬(wàn)間，區(qū)域偏重與面積較小的戶型和低總價(jià)段，這是由區(qū)域的客源特點(diǎn)決定的。而別墅產(chǎn)品戶型在280-300平米左右，價(jià)格能夠達(dá)到6000元/平米左右，

41、總價(jià)一般在200萬(wàn)以內(nèi)。我項(xiàng)目受容積限制，必然以低密度產(chǎn)品為主，在實(shí)際定位時(shí)需有效地控制面積和總價(jià)。u 區(qū)域項(xiàng)目年度去化情況分析樓盤名稱2009年銷售量(萬(wàn))吉祥國(guó)際花園2.4金潤(rùn)華庭3.23唐明園4.17明園.星都2.16君域豪庭0華夏名都4.76冠達(dá)豪景苑0.28和澤佳苑0.31錫梅花園1.48書香國(guó)際花園2.7吳越之星0.08香梅人家4.86華夏太陽(yáng)城（香珺苑）2.74城色佳園1.1梅里香舍3.57合計(jì)33.842009年，區(qū)域市場(chǎng)共去化34萬(wàn)平米住宅，其中，別墅類產(chǎn)品約2萬(wàn)方，表明區(qū)域市場(chǎng)還是以公寓類住宅為主，值得注意的是多層產(chǎn)品在區(qū)域的接受度明顯偏高，后期可以考慮以低層類產(chǎn)品入市。u

42、 區(qū)域項(xiàng)目未來供應(yīng)情況樓盤名稱市場(chǎng)存量(萬(wàn))未來1-2年可開發(fā)量(萬(wàn))合計(jì)吉祥國(guó)際花園358金潤(rùn)華庭101唐明園0.744.7明園.星都0.666.6君域豪庭01212華夏名都303冠達(dá)豪景苑0.577.5和澤佳苑1.501.5香梅人家101華夏太陽(yáng)城（香珺苑）505城色佳園0.300.3梅里香舍0.533.5合計(jì)17.13754.1區(qū)域樓盤的體量相對(duì)都比較小，而且區(qū)域的一些較大樓盤目前也處于尾盤階段，未來本區(qū)域可供應(yīng)量在57萬(wàn)平米左右，按照09年的去化速度大概需要兩年時(shí)間，區(qū)域存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)。但是考慮到區(qū)域可供開發(fā)的土地量較大，所以恰當(dāng)?shù)娜胧袝r(shí)間也是必須要考慮的。根據(jù)區(qū)域目前個(gè)案存量結(jié)合今年可

43、能開發(fā)的土地情況，我們判斷2010年和2011年區(qū)域的供應(yīng)還是以平穩(wěn)為主，2010年預(yù)計(jì)供應(yīng)面積約37萬(wàn)平方米，2011年預(yù)計(jì)供應(yīng)面積為45萬(wàn)平米。小結(jié)：本項(xiàng)目所在區(qū)域目前還沒有得到廣大客戶的認(rèn)可，客源有限，區(qū)域缺乏高檔產(chǎn)品，區(qū)域價(jià)值有待進(jìn)一步挖掘。同時(shí)需要提出的是，項(xiàng)目所在位置離上述成熟板塊有相當(dāng)距離，因此實(shí)際推案時(shí)，如采用多層、小高層產(chǎn)品也需要考慮因距離而喪失相當(dāng)部分客源。3.梅村、碩放、安鎮(zhèn)、鴻山四板塊客戶分析3.1 客戶分布特征從地理位置來看這四個(gè)區(qū)域的共同特點(diǎn)是離主城區(qū)較遠(yuǎn)，從這四個(gè)區(qū)域的樓盤主要產(chǎn)品類型來看以多層、小高層居多，是無錫房?jī)r(jià)最低的區(qū)域之一，我們摘取了該區(qū)域主要樓盤的客戶

44、分析發(fā)現(xiàn)這些區(qū)域的客源主要是新區(qū)工作的外來務(wù)工人員以及這幾個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的原住民，無錫城區(qū)客戶對(duì)此處認(rèn)知較低。在四個(gè)區(qū)域中安鎮(zhèn)主要的優(yōu)勢(shì)是高鐵站點(diǎn)，梅村的優(yōu)勢(shì)在于發(fā)展的較早，相對(duì)成熟，碩放的優(yōu)勢(shì)在與機(jī)場(chǎng)，鴻山的優(yōu)勢(shì)相對(duì)較弱，主要在于自身規(guī)劃。3.2 客戶細(xì)分客戶細(xì)分我們主要從三個(gè)方面進(jìn)行細(xì)分，一是產(chǎn)品類型，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，選取別墅類產(chǎn)品和普通住宅類產(chǎn)品進(jìn)行對(duì)比，二是區(qū)域，選取四個(gè)區(qū)域的典型項(xiàng)目對(duì)比，三是時(shí)間，選取同一項(xiàng)目早期和近期客戶相對(duì)比，主要對(duì)比的客戶來源區(qū)域，以發(fā)現(xiàn)客源發(fā)展趨勢(shì)，尋找本項(xiàng)目客源。我們每組數(shù)據(jù)均隨機(jī)采集了100個(gè)樣本，確保結(jié)果客觀，對(duì)后續(xù)客源導(dǎo)入具備參考性。1) 物業(yè)類型對(duì)比普

45、通住宅的客戶集中與新區(qū)及本省外市，別墅客戶則集中在新區(qū)、錫山區(qū)和濱湖區(qū)主要為本地客源。2) 四個(gè)板塊客源情況對(duì)比在四個(gè)板塊中明顯可以看出鴻山板塊的本區(qū)域客戶所占比例最多，而梅村和安鎮(zhèn)的外來客戶更多。3) 05年至09年客源情況變化對(duì)比外地客戶增多趨勢(shì)明顯，本地客戶呈現(xiàn)萎縮趨勢(shì)?！拘〗Y(jié)】1、 別墅類客戶以本地客戶為主，普通類住宅外地客戶占了相當(dāng)比例，區(qū)域作為一個(gè)低價(jià)偏遠(yuǎn)的區(qū)域被認(rèn)知，需要重新尋找客戶。2、 在所選定的四個(gè)相近區(qū)域來看，客戶的構(gòu)成存在一定的差異，鴻山以本區(qū)域內(nèi)客戶為主，客源導(dǎo)入能力較其他三個(gè)板塊都差；3、 從05年和09年的客戶對(duì)比來看，外地客戶所占的比重在增加，而本地客戶逐漸減少

46、，一方面說明區(qū)域吸引力在增強(qiáng)，另一方面也說明本地客戶外流，對(duì)于本項(xiàng)目來說擔(dān)當(dāng)著留住本地高端客戶和引入外區(qū)域中高端客戶的責(zé)任。本章啟示：客戶對(duì)本區(qū)域的認(rèn)知水平較低，對(duì)于本項(xiàng)目而言，需利用有限資源條件進(jìn)行理念升級(jí)、產(chǎn)品升級(jí)，打造區(qū)域高端、無錫領(lǐng)先產(chǎn)品。需解決的課題：項(xiàng)目樓面地價(jià)在2000元/平米以上，決定了未來必須走高端路線，欲突破現(xiàn)有價(jià)格、現(xiàn)有市場(chǎng)狀態(tài)，則要在區(qū)域未來發(fā)展中尋找機(jī)會(huì)。因此，我們有必要去尋找類似的個(gè)案進(jìn)行學(xué)習(xí)模仿。第二部分 新市鎮(zhèn)案例借鑒一、新市鎮(zhèn)發(fā)展特點(diǎn)源起：逆城市化現(xiàn)象 當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家城市化進(jìn)入完善時(shí)期時(shí)，人口卻開始從大中城市向城市郊區(qū)和小城鎮(zhèn)遷移，這種現(xiàn)象最早出現(xiàn)在70年代的

47、美國(guó)，后來在英國(guó)等歐洲發(fā)達(dá)國(guó)家也出現(xiàn)了類似的城市化過程。這一現(xiàn)象的內(nèi)涵，體現(xiàn)了一種更高層次的城市化過程，其實(shí)質(zhì)是一種全社會(huì)范圍的城市化。中原認(rèn)為，小城鎮(zhèn)之所以得到發(fā)展，主要是工業(yè)擴(kuò)散和高速公路網(wǎng)發(fā)展的結(jié)果。一方面在工業(yè)擴(kuò)散過程中大量的企業(yè)遷到遠(yuǎn)離城市的郊區(qū)，而另一方面高速公路網(wǎng)的完善，使得人們能夠從大中城市遷移到小城鎮(zhèn)和靠近公路的鄉(xiāng)村去居住。鴻山新市鎮(zhèn)交通便利，可達(dá)性好，并且地處工業(yè)、新產(chǎn)業(yè)遷移地附近，滿足小城鎮(zhèn)發(fā)展所需的兩大條件，如若軟性條件得以改善，找準(zhǔn)客源，具有客觀的發(fā)展空間。趨勢(shì)：郊區(qū)化是城市發(fā)展的必然上海和廣州是中國(guó)大陸城市化進(jìn)程最快的兩個(gè)城市。廣州成功地形成了番禺、花都等新市鎮(zhèn)。上

48、海的“十五”規(guī)劃著力推進(jìn)新城和中心鎮(zhèn)的建設(shè)，其政策聚焦在“一城九鎮(zhèn)”。到2005年，上海郊區(qū)城鎮(zhèn)化水平將從現(xiàn)有的45%提高到60%左右，到2020年更上一層樓，將達(dá)到75%以上。上海的人口地域分布正在發(fā)生重大變化，人口遷移已經(jīng)呈現(xiàn)出一個(gè)核心趨勢(shì)，即市區(qū)人口向市郊結(jié)合區(qū)擴(kuò)散、農(nóng)村人口向市郊結(jié)合區(qū)集中。中原認(rèn)為，無錫城市化水平雖發(fā)展迅速，但遠(yuǎn)不及上海、廣州等一線城市，目前仍處于城市擴(kuò)容階段，城鄉(xiāng)融合速度并不快，而對(duì)于地處城市遠(yuǎn)郊的鴻山新市鎮(zhèn)而言，在發(fā)展模式上不應(yīng)是郊區(qū)化而是另辟蹊徑，走諸如示范區(qū)的特色之路，因而在定位及產(chǎn)品設(shè)計(jì)上應(yīng)具有較強(qiáng)的獨(dú)特性。二、國(guó)外新市鎮(zhèn)理論新市鎮(zhèn)研究先驅(qū)-花園城市理論（1

49、）理論描述：居民能夠健康、舒適享受生活的途徑，是建設(shè)一個(gè)遠(yuǎn)離工業(yè)城市的全新社區(qū)，即花園小城。在這里人們既可以享受到鄉(xiāng)村的清新與自然，又能夠擁有城市里的工作和繁華。（2）基本構(gòu)成元素：占地約2400公頃，半徑3公里不到；市區(qū)部分約400公頃，半徑約1.2公里，外圍約2000公頃，是大農(nóng)莊和牧場(chǎng)；城市最中心是中央公園，四周是公共建筑和文娛、政府、醫(yī)院等以及商業(yè)區(qū)；人口為3000(另外2000農(nóng)民)，共5500戶，戶均用地約180平方米；到處都是公園和休憩的地方；花園城市外邊是工廠和倉(cāng)庫(kù)區(qū)。邊沿城市理論(1)理論描述：隨著城市大都會(huì)化，企業(yè)雇主為了減少雇員往返交通的時(shí)間，提高工作效率，開始將商業(yè)設(shè)施

50、和工廠等遷往城鄉(xiāng)結(jié)合部的居住區(qū)，郊區(qū)逐漸成為新城市，即邊沿城市。工作、購(gòu)物和娛樂由從前的市中心轉(zhuǎn)移到新城市的中心。(2)基本構(gòu)成元素：超過50萬(wàn)m2辦公樓樓面面積；超過6萬(wàn)m2的零售業(yè)樓面面積，最少有三個(gè)大型百貨公司和80100個(gè)其它商店；職業(yè)崗位數(shù)量多于找工作的人數(shù)；在居民心中是個(gè)完整和綜合的中心，能滿足他們就業(yè)、購(gòu)物和娛樂的需要；在最近30年才開始出現(xiàn)。中原認(rèn)為，花園城市理論與邊沿城市理論，具有很大的不同，前者為基于農(nóng)村“能夠健康、舒適享受生活”的初衷，而后者主要體現(xiàn)為工業(yè)化與城市化后期人口遷移。而鴻山新市鎮(zhèn)出現(xiàn)的時(shí)代背景更接近于邊沿城市理論，但由于城市化尚未成熟和區(qū)位的特殊性，在建造理念

51、上應(yīng)適當(dāng)借鑒花園城市理論。如此方能與周邊的工業(yè)及新產(chǎn)業(yè)較好地融合，并以較強(qiáng)的示范效應(yīng)輻射全市與長(zhǎng)三角。三、市鎮(zhèn)項(xiàng)目案例分析u 萬(wàn)科的新市鎮(zhèn)實(shí)踐萬(wàn)科的系列化產(chǎn)品-城市花園是中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)第一個(gè)成熟的全國(guó)性品牌。從上海萬(wàn)科城市花園開始，萬(wàn)科先后在北京、天津、沈陽(yáng)、深圳、成都發(fā)展了多個(gè)以城市花園命名的大規(guī)模住宅區(qū)。堅(jiān)持“以人為本”的原則，以整體的規(guī)劃、完善的配套、出色的物業(yè)管理，塑造低層、低密度和高綠化率的生活空間。u 上海萬(wàn)科新一代造鎮(zhèn)計(jì)劃在城市花園成功的基礎(chǔ)上，上海萬(wàn)科分別在寶山、浦東、閔行落實(shí)了數(shù)個(gè)大型社區(qū)項(xiàng)目，正式啟動(dòng)新一代造鎮(zhèn)計(jì)劃，這些項(xiàng)目集中于外環(huán)線沿線，規(guī)模均在500畝以上。（1)萬(wàn)科新

52、一代造鎮(zhèn)計(jì)劃目標(biāo)：促進(jìn)人們的成長(zhǎng)，終身享受豐富多彩的生活；創(chuàng)造一個(gè)可以用語(yǔ)言、行動(dòng)自由表達(dá)內(nèi)心世界的環(huán)境；教育氛圍要在社區(qū)內(nèi)隨處可見；最大限度地安排豐富的休閑活動(dòng)；便于社區(qū)內(nèi)進(jìn)行思想與信息的交流；住宅規(guī)劃要適合各種收入階層；保護(hù)樹木、草坪與河流，處理好人與自然的關(guān)系。（2)萬(wàn)科新一代造鎮(zhèn)計(jì)劃原則：項(xiàng)目規(guī)劃有相當(dāng)?shù)拈_發(fā)規(guī)模和人口數(shù)量，容積率低；方便接駁交通干道及城市快速捷運(yùn)系統(tǒng)；科學(xué)規(guī)劃，以步行為功能分布的基本尺度；配套齊全，合理配比及布置；生態(tài)環(huán)境良好，并盡可能予以保護(hù)；在多元的建筑形態(tài)和社區(qū)活動(dòng)中培養(yǎng)社區(qū)歸屬感。(3)萬(wàn)科新一代造鎮(zhèn)計(jì)劃實(shí)例萬(wàn)科假日風(fēng)景具相當(dāng)規(guī)模：A.位于閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)上海四大

53、居住示范區(qū)之一春申城示范基地，占地900畝；B.規(guī)劃總建筑面積約55萬(wàn)平方米，人口約1.6萬(wàn)；C.規(guī)劃分五期開發(fā)，一期占地125.4畝，建筑面積11.1萬(wàn)平方米，容積率1.28，規(guī)劃住宅單位798戶。以人為本的規(guī)劃設(shè)計(jì)：A.規(guī)劃設(shè)計(jì)由日本、澳大利亞、香港和大陸四地建筑師完成，并結(jié)合萬(wàn)科十三年大規(guī)模住宅社區(qū)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)；B.充分考慮市民生活的各種需求；C.建筑形態(tài)多樣，和諧統(tǒng)一。接駁城市捷運(yùn)系統(tǒng)：項(xiàng)目距離地鐵莘莊站1.7公里，車程3分鐘，距離地鐵蓮花路站3.5公里，車程10分鐘左右。充分完善的配套設(shè)施：具有幼托、學(xué)校、商業(yè)、金融、文化體育、社區(qū)服務(wù)等配套設(shè)施總計(jì)53234平方米。設(shè)計(jì)建造市鎮(zhèn)中心：

54、A.假日廣場(chǎng)是集中性的市鎮(zhèn)中心(Town Center)，占地10000平方米，建筑面積8000平方米，包括餐飲、休閑娛樂和購(gòu)物，現(xiàn)已全部建成；B.是社區(qū)中各個(gè)功能區(qū)域的自然交匯節(jié)點(diǎn)；C.易于人們的到達(dá)，是鼓勵(lì)居民步行活動(dòng)的公共空間；D.采用嘉年華會(huì)式設(shè)計(jì)，購(gòu)物空間和休閑空間自然結(jié)合。 注重生態(tài)保護(hù)：A.保留原生樹木及水系；B.由河海大學(xué)教授專題研究水系改建方案，疏浚河汊，形成活動(dòng)水系；C.小區(qū)四周加設(shè)10米至40米綠化帶；D. 70000平米郊野公園、湖濱公園等綠色休閑空間。創(chuàng)建新市鎮(zhèn)的人文精神：A.多元、現(xiàn)代、開放的社區(qū)；B.充滿活力、積極、親切溫馨的生活方式；C.重視家庭生活、同時(shí)與自然相融洽；D.具有鮮明主題和極具凝聚力的社區(qū)精神，使人們產(chǎn)生歸屬感。四、本項(xiàng)目可借鑒關(guān)鍵點(diǎn)1）從城市化進(jìn)程來看，無論從區(qū)位還是所承擔(dān)的功能，鴻山新市鎮(zhèn)有所超前，其項(xiàng)目存在較大的風(fēng)險(xiǎn)；因此，本項(xiàng)目不能以普通的房地產(chǎn)項(xiàng)目來定性，而應(yīng)有所跳脫，以諸如“示范區(qū)”等身份出現(xiàn)，應(yīng)具有很強(qiáng)的示范性，如生態(tài)、養(yǎng)生等概念。2）從國(guó)外