房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告-司法拍賣(mài)

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)：青島市市南區(qū)大堯三路48號(hào)1單元 101戶(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估委托方：市南區(qū)人民法院估價(jià)方：青島德融房地產(chǎn)評(píng)估有限公司估價(jià)人員：杜守寶王洪亮估價(jià)作業(yè)日期： 2017 年 6 月 13 日至 2017 年 8 月 7 日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：青德融估字第 QF20170486 號(hào)1/17目錄一、致委托方函3二、估價(jià)師聲明4三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件5四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告7（一）委估方7（二）估價(jià)方7（三）估價(jià)對(duì)象7（四）估價(jià)目的8（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)8（六）價(jià)值定義9（七）估價(jià)依據(jù)9（八）估價(jià)原則9（九）估價(jià)方法10（十）估價(jià)結(jié)果11（十一）估價(jià)人員11（十二）估價(jià)作業(yè)日期11（十

2、三）估價(jià)報(bào)告使用提示11五、附件13（一）房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件（二）司法鑒定委托書(shū)復(fù)印件（三）現(xiàn)場(chǎng)勘查表復(fù)印件（四）照片（五）評(píng)估費(fèi)發(fā)票復(fù)印件（六）評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件2/17（七）評(píng)估機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（八）房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書(shū)復(fù)印件致委托方函青島市市南區(qū)人民法院：受貴院委托，我公司于 2017 年 6 月 13 日對(duì)谷風(fēng)歌位于青島市市南區(qū)大堯三路 48 號(hào) 1 單元 101 戶(hù)（權(quán)證或證明號(hào)：市 20146877 ，房屋建筑面積 115.71 平方米 ,規(guī)劃用途為成套住宅，土地使用權(quán)取得方式為出讓?zhuān)┑姆康禺a(chǎn)進(jìn)行了實(shí)地勘察及有關(guān)資料的調(diào)查。本報(bào)告委估對(duì)象為上述房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)及其所占用的土地

3、使用權(quán)。我公司本著“ 獨(dú)立、客觀(guān)、公正” 的原則，依據(jù)中華人民共和國(guó)有關(guān)法規(guī)和房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 ，對(duì)估價(jià)對(duì)象于 2017 年 6 月 13 日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)結(jié)果為委托方確定委估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值提供參考依據(jù)。委估的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的估價(jià)結(jié)果為：總價(jià)： RMB330.72 萬(wàn)元（人民幣大寫(xiě)：叁佰叁拾萬(wàn)柒仟貳佰元整）房地產(chǎn)單價(jià)： RMB 28582 元/平方米估價(jià)報(bào)告編號(hào)：青德融估字第QF20170486 號(hào)注：上述估價(jià)結(jié)果受報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的制約。青島德融房地產(chǎn)評(píng)估有限公司2017 年8月7日3/17估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2、本估

4、價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。4、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。5、我公司已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。6、沒(méi)有人對(duì)估價(jià)報(bào)告提供重要專(zhuān)業(yè)幫助。7、本估價(jià)報(bào)告僅是在報(bào)告中說(shuō)明的假設(shè)條件下對(duì)估價(jià)對(duì)象正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的合理估算，報(bào)告中對(duì)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬情況的披露不能作為對(duì)其權(quán)屬確認(rèn)的依據(jù)，估價(jià)對(duì)象權(quán)屬界定以產(chǎn)權(quán)管理部門(mén)認(rèn)定為準(zhǔn)。參加本次估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師:注

5、冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師:4/17估價(jià)的假設(shè)和限制條件1本次估價(jià)的假設(shè)前提(1) 估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)明晰，手續(xù)齊全，可在公開(kāi)市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓。(2) 有一段合理交易時(shí)間，洽談交易期間房地產(chǎn)價(jià)值將保持穩(wěn)定。(3) 在此期間房地產(chǎn)市場(chǎng)基本保持穩(wěn)定，未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變。(4) 房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)程序符合國(guó)家法律規(guī)定。(5) 交易雙方都具有完全市場(chǎng)信息，對(duì)交易對(duì)象具有必要的專(zhuān)業(yè)知識(shí)。(6) 不考慮特殊買(mǎi)家的附加出價(jià)。2.未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無(wú)法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)(1) 委估房地產(chǎn)的權(quán)益沒(méi)有爭(zhēng)議，不考慮委估房地產(chǎn)的連帶及估價(jià)范圍以外的法律問(wèn)題，估價(jià)時(shí)以委估房地產(chǎn)具有合法的完整產(chǎn)權(quán)為前提。(2) 我們僅對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)作一般性的

6、查看，并未對(duì)其結(jié)構(gòu)、設(shè)備及裝修等內(nèi)在質(zhì)量進(jìn)行測(cè)試，故不能確定其有無(wú)內(nèi)部缺陷，本次評(píng)估假設(shè)其無(wú)基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問(wèn)題，本報(bào)告假設(shè)其內(nèi)部質(zhì)量足以維持正常的使用壽命為估價(jià)結(jié)果成立的前提。(3) 本報(bào)告估價(jià)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格，未考慮估價(jià)對(duì)象抵押、租賃、債務(wù)等他項(xiàng)權(quán)利對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，為估價(jià)對(duì)象在合法使用前提下的市場(chǎng)價(jià)值。3.估價(jià)中未考慮的因素及一些特殊處理(1)估價(jià)結(jié)果是反映估價(jià)對(duì)象在本次估價(jià)目的下的市場(chǎng)價(jià)格參考，估價(jià)時(shí)沒(méi)有考慮國(guó)家宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化、市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系變化、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變、遇有自然力和其他不可抗力等因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響，也沒(méi)有考慮估價(jià)對(duì)象將來(lái)可能承擔(dān)違約責(zé)任的事宜，以及特殊交易方式

7、下的特殊交易價(jià)格等對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響。當(dāng)上述條件發(fā)生變化時(shí)，評(píng)估結(jié)果一般亦會(huì)發(fā)生變化。(2)估價(jià)結(jié)果未考慮未來(lái)處置風(fēng)險(xiǎn)。5/17(3)估價(jià)結(jié)果未考慮估價(jià)對(duì)象及其所有權(quán)人已承擔(dān)的債務(wù)、或有債務(wù)及經(jīng)營(yíng)決策失誤或市場(chǎng)運(yùn)作失當(dāng)對(duì)其價(jià)值的影響。4.本報(bào)告使用的限制條件(1) 估價(jià)時(shí)點(diǎn)為估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)查勘之日。(2) 本估價(jià)報(bào)告結(jié)果僅供委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得做其他用途。(3) 本報(bào)告必須完整使用，對(duì)僅使用報(bào)告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)損失，本評(píng)估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。(4)本估價(jià)報(bào)告須經(jīng)青島德融房地產(chǎn)評(píng)估評(píng)估機(jī)構(gòu)蓋章以及在該公司注冊(cè)的兩名房地產(chǎn)估價(jià)師簽字后方能生效。(5)未經(jīng)估價(jià)單位書(shū)面同意，

8、本估價(jià)報(bào)告的全部或任何部分均不得使用于公開(kāi)的文件、通告或報(bào)告中，也不得以任何形式公開(kāi)發(fā)表。本估價(jià)報(bào)告對(duì)任何第三者和其他目的用途不承擔(dān)責(zé)任。(6)本估價(jià)報(bào)告有效期為壹年。如超過(guò)有效期、市場(chǎng)變化較快或期間國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、城市規(guī)劃、相關(guān)稅費(fèi)和銀行利率發(fā)生變化，估價(jià)結(jié)果應(yīng)相應(yīng)調(diào)整或重新估價(jià)。5.其他說(shuō)明(1) 本估價(jià)報(bào)告認(rèn)為委托方提供的資料是真實(shí)、可靠的，并以此作為評(píng)估的重要依據(jù)之一。若因委托方提供的資料有誤而引起的責(zé)任，估價(jià)方不予以承擔(dān)。(2)估價(jià)過(guò)程中遇到的不確定因素、或有事項(xiàng)非估價(jià)人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評(píng)定估算，估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)此類(lèi)事項(xiàng)不承擔(dān)任何責(zé)任。6. 本報(bào)告由青島德融房地產(chǎn)評(píng)估有限公司負(fù)

9、責(zé)解釋。6/17房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告（一）委托方委托方：青島市市南區(qū)人民法院地址：市南區(qū)山東路 16 號(hào)（二）估價(jià)方名稱(chēng)：青島德融房地產(chǎn)評(píng)估有限公司地址：青島市市南區(qū)香港路40 號(hào) 2518 室法定代表人：杜守寶聯(lián)系人：杜上野聯(lián)系電話(huà)價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)：貳級(jí)估價(jià)機(jī)構(gòu)證書(shū)編號(hào)：魯評(píng) 022026估價(jià)報(bào)告編號(hào)：青德融估字第QF20170486 號(hào)（三）估價(jià)對(duì)象1、房地產(chǎn)概況估價(jià)對(duì)象位于青島市市南區(qū)大堯三路48 號(hào)1單元 101戶(hù)，混合結(jié)構(gòu)，建成年代為 2002年，房屋總層數(shù)為6 層，估價(jià)對(duì)象位于第1 層。估價(jià)對(duì)象的權(quán)證或證明號(hào)： 市 20146877 。房屋建筑面積115.71

10、 平方米，規(guī)劃用途為成套住宅，土地使用權(quán)類(lèi)型為出讓用地。2、估價(jià)范圍估價(jià)對(duì)象為權(quán)證或證明號(hào)：市 20146877 載明的房屋所有權(quán)及其所占用的土地使用權(quán)。3、房地產(chǎn)權(quán)利狀況估價(jià)對(duì)象的權(quán)證或證明號(hào)：市 20146877 ，產(chǎn)權(quán)人為谷風(fēng)歌，坐落于青島市市南區(qū)大堯三路 48 號(hào) 1 單元 101 戶(hù)，房屋規(guī)劃用途為成套住宅，建筑總面積 115.71 平方米。4、房地產(chǎn)利用現(xiàn)狀估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)權(quán)證上登記的房屋規(guī)劃用途為成套住宅，委估標(biāo)的物7/17的房屋當(dāng)前使用用途為棋牌室。5、估價(jià)對(duì)象建筑物及設(shè)備狀況：(1) 建筑面積： 115.71 平方米；(2) 建筑結(jié)構(gòu)：混合結(jié)構(gòu)。(3) 設(shè)備：通訊、上下水、照明

11、等配套設(shè)施。(4) 裝修：簡(jiǎn)裝，水、電設(shè)備齊全。(5) 竣工保養(yǎng)情況：估價(jià)對(duì)象 2002 年竣工，維修保養(yǎng)情況良好。6、區(qū)域環(huán)境(1) 周邊環(huán)境估價(jià)對(duì)象位于青島市市南區(qū)大堯三路48 號(hào) 1 單元 101 戶(hù)，周邊多住宅、商業(yè)類(lèi)小區(qū)，環(huán)境較好，噪音較小。該區(qū)域環(huán)境較成熟，購(gòu)物、交通、食宿、學(xué)校、醫(yī)院等各方面均較為方便，總體分析來(lái)看比較適合委估標(biāo)的物的現(xiàn)狀使用用途。(2) 配套設(shè)施估價(jià)對(duì)象為正常使用的房地產(chǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施已達(dá)到七通（即電力通、上水通、下水通、通訊、道路、供暖、供氣），市政配套設(shè)施條件完善。(3)交通估價(jià)對(duì)象周邊的路網(wǎng)與估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域聯(lián)系較便捷，便于物品的內(nèi)外運(yùn)輸。（四）估價(jià)目的根據(jù)青

12、島市市南區(qū)人民法院司法鑒定委托書(shū)（2017 ）南法鑒字第 375 號(hào)青島市市南區(qū)人民法院審理的執(zhí)行局（2016 ）魯 0202 執(zhí) 1114號(hào)號(hào)申請(qǐng)執(zhí)行人中國(guó)銀行股份有限公司青島山東路支行與被執(zhí)行人谷風(fēng)歌執(zhí)行糾紛一案，為確定委估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)是所評(píng)估的估價(jià)項(xiàng)目客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值對(duì)應(yīng)的年月日，原8/17則上為完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘之日，本估價(jià)項(xiàng)目評(píng)估的是估價(jià)對(duì)象現(xiàn)在的價(jià)值，故將完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘之日確定為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。即2017年6月13日（六）價(jià)值定義本報(bào)告所提供房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為委估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下

13、的市場(chǎng)價(jià)值減去估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。（七）估價(jià)依據(jù)一、國(guó)家及有關(guān)部門(mén)頒發(fā)的法律、法規(guī)1.中華人民共和國(guó)土地管理法2.中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法3.中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法4.全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于司法鑒定管理問(wèn)題的決定5.人民法院司法鑒定工作暫行規(guī)定6. 司法鑒定程序通則7.關(guān)于人民法院委托評(píng)估、拍賣(mài)和變賣(mài)工作的若干規(guī)定8.關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定二、地方政府及有關(guān)部門(mén)頒布的法律、法規(guī)、通知文件1.山東省實(shí)施中華人民共和國(guó)土地管理法辦法三、有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)1.房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T50291-2015 ）2.城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（GB/T18508-2014 ）四

14、、委托方提供、評(píng)估人員搜集及現(xiàn)場(chǎng)勘察的資料；1.委估對(duì)象房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件；2.待估房地產(chǎn)周?chē)h(huán)境資料；3.估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘查、收集的相關(guān)資料及房地產(chǎn)價(jià)格等。（八）估價(jià)原則本次房地產(chǎn)估價(jià)遵循下列估價(jià)原則：9/171、合法原則：房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格，國(guó)家和地方現(xiàn)行有關(guān)房地產(chǎn)政策、 法律、規(guī)定、城市規(guī)劃為影響房地產(chǎn)使用狀況的前提條件，當(dāng)房地產(chǎn)合法使用時(shí)，其權(quán)益才受法律保障。因此評(píng)估中以估價(jià)對(duì)象的合法使用為前提。2、替代原則：在同一市場(chǎng)中，具有相同使用價(jià)值，有替代可能的房地產(chǎn)之間，會(huì)相互影響和競(jìng)爭(zhēng)，使價(jià)格相互牽制趨于一致。3、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是動(dòng)態(tài)的，受市場(chǎng)因素影響，不同時(shí)點(diǎn)上同一宗

15、房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格，所評(píng)估價(jià)格必須是某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。4、最高最佳使用原則：在合法使用前提下，房地產(chǎn)只有在最高最佳使用狀態(tài)下才能發(fā)揮最大效用，首先估價(jià)對(duì)象的最高最佳用途在法律上是允許的，即以該房地產(chǎn)在合法的使用及經(jīng)濟(jì)上可行的方式下，來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的最高最佳使用。5、獨(dú)立、客觀(guān)、公正原則要求估價(jià)機(jī)構(gòu)有完全獨(dú)立性，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員與估價(jià)對(duì)象及相關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有利害關(guān)系，不受外部干擾因素影響，從實(shí)際出發(fā)，公平合理地進(jìn)行估價(jià)。（九）估價(jià)方法與技術(shù)路線(xiàn)1.估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法有市場(chǎng)比較法、成本法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法。本項(xiàng)目的估價(jià)技術(shù)思路與方法：由于作為較為成熟的成套住宅用途房地產(chǎn)，其利潤(rùn)率及其他

16、參數(shù)與范圍內(nèi)供需情況及其他相關(guān)綜合因素關(guān)系密切，成本法測(cè)算出的價(jià)值不能充分體現(xiàn)其市場(chǎng)價(jià)值，故本次估價(jià)不可采用成本法；其次，估價(jià)對(duì)象為已開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，亦不宜采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)；再次，雖然委估對(duì)象同一供需范圍內(nèi)相似檔次、類(lèi)型、用途的房地產(chǎn)有出租情況，但作為成套住宅用途的房地產(chǎn)，在使用收益法求取估價(jià)結(jié)果時(shí)，采用的收益還原率無(wú)法精確的利用市場(chǎng)提取法獲得，故本次估價(jià)不宜采用收益法估價(jià)；最后，考慮此次估價(jià)對(duì)象為成套住宅用途，在市場(chǎng)上掛10/17牌或成交案例較多，且所在區(qū)域周邊樓盤(pán)目前仍有在售房源，根據(jù)我們對(duì)估價(jià)對(duì)象同一區(qū)域類(lèi)似房地產(chǎn)交易案例的調(diào)查，可采用市場(chǎng)比較法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)。2.技術(shù)路線(xiàn)市場(chǎng)比較

17、法根據(jù)市場(chǎng)比較法原理，選取位于同一供需圈內(nèi)的類(lèi)似成交案例為比較對(duì)象，通過(guò)交易情況、交易日期、區(qū)域因素及個(gè)別因素的修正，求取比準(zhǔn)價(jià)格，從而求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的土地使用權(quán)狀態(tài)下的比準(zhǔn)價(jià)格。（十）估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員遵循科學(xué)、公正、客觀(guān)、合理的估價(jià)原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)程序，在對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘察，了解了市南區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，并認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)周密細(xì)致的測(cè)算，結(jié)合估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)， 綜合評(píng)估出估價(jià)對(duì)象于 2017 年 6 月 13 日的價(jià)格。估價(jià)結(jié)果為：總價(jià)： RMB330.72 萬(wàn)元（人民幣大寫(xiě)：叁佰叁拾萬(wàn)柒仟貳佰元整）房地產(chǎn)單價(jià)： RMB 28582 元/平方米（十一）

18、估價(jià)人員注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師:注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師:（十二）估價(jià)作業(yè)日期2017年6月13日至 2017 年8月7日（十三）估價(jià)報(bào)告使用提示1、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期：當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為穩(wěn)定時(shí)，本報(bào)告的適用期原則上可長(zhǎng)達(dá)壹年(即2017 年 8 月 7 日至 2018 年 8 月 6 日止 )。估價(jià)過(guò)程中未考慮國(guó)家宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化，或發(fā)生自然災(zāi)害或其他不可抗力對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)格的影響。應(yīng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)定期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行再評(píng)11/17估。2、市場(chǎng)下跌風(fēng)險(xiǎn)分析估價(jià)對(duì)象的房屋的證載規(guī)劃用途為成套住宅， 目前實(shí)際用途為棋牌室，租金、售價(jià)一般受區(qū)域成熟度、產(chǎn)品特點(diǎn)、自身配套設(shè)施、物業(yè)管理、品牌

19、及宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策的影響。一般來(lái)說(shuō)，估價(jià)對(duì)象有一定的市場(chǎng)下跌風(fēng)險(xiǎn)。3、估價(jià)對(duì)象的變現(xiàn)能力分析估價(jià)對(duì)象為成套住宅用途房地產(chǎn)，通用性較好,變現(xiàn)能力較強(qiáng)。變現(xiàn)過(guò)程中發(fā)生的變現(xiàn)費(fèi)用應(yīng)包括法院訴訟費(fèi)、律師費(fèi)、拍賣(mài)費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅及其他法定費(fèi)用。青島德融房地產(chǎn)評(píng)估有限公司2017 年8月7日12/17房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告（一）個(gè)別因素分析1、房地產(chǎn)概況估價(jià)對(duì)象位于青島市市南區(qū)大堯三路48 號(hào) 1 單元 101 戶(hù)，房屋現(xiàn)狀用途為棋牌室，目前正在使用中。2、估價(jià)范圍委估房地產(chǎn)為權(quán)證或證明號(hào)：市20146877 載明的房屋所有權(quán)及其所占用的土地使用權(quán)。房屋建筑總面積115.71 平方米。3、房地產(chǎn)權(quán)利狀況估價(jià)對(duì)象的權(quán)證或

20、證明號(hào)：市20146877 ，產(chǎn)權(quán)人為谷風(fēng)歌，坐落于青島市市南區(qū)大堯三路48 號(hào) 1 單元 101 戶(hù)，建成年代為2002 年，房屋規(guī)劃用途為成套住宅，建筑面積115.71 平方米。4、房地產(chǎn)利用現(xiàn)狀估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)權(quán)證上登記的房屋規(guī)劃用途為成套住宅，委估標(biāo)的物的房屋的當(dāng)前使用用途為棋牌室。5、估價(jià)對(duì)象建筑物及設(shè)備狀況：(1) 建筑面積： 115.71 平方米。(2) 建筑結(jié)構(gòu)：混合結(jié)構(gòu)。(3) 設(shè)備：通訊、上下水、照明等配套設(shè)施。(4) 裝修：簡(jiǎn)裝，水、電設(shè)備齊全。(5) 竣工保養(yǎng)情況：估價(jià)對(duì)象 2002 年竣工，維修保養(yǎng)情況良好。（二）區(qū)域因素分析(1) 周邊環(huán)境估價(jià)對(duì)象位于青島市市南區(qū)大堯

21、三路48 號(hào) 1 單元 101 戶(hù)，周邊多住宅、商業(yè)類(lèi)小區(qū)，環(huán)境較好，噪音較小。該區(qū)域環(huán)境較成熟，購(gòu)物、交通、食宿、學(xué)校、醫(yī)院等各方面均較為方便，總體分析來(lái)看比較適合委估標(biāo)的物的現(xiàn)狀使用用途。13/17(2) 配套設(shè)施估價(jià)對(duì)象為正常使用的房地產(chǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施已達(dá)到七通（即電力通、上水通、下水通、通訊、道路、供氣、供暖），市政配套設(shè)施條件完善。(3)交通估價(jià)對(duì)象周邊的路網(wǎng)與估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域聯(lián)系較便捷，便于物品的內(nèi)外運(yùn)輸。(三)市場(chǎng)背景分析青島市位于山東省東部，平面地理坐標(biāo)介于東經(jīng)120 9'，北緯 364'，是我國(guó)沿海地區(qū)的開(kāi)放城市。其地形差異較大， 基本輪廓是由東北向西南呈傘形傾斜

22、一年四季分明，雨量充沛，氣溫適宜，屬溫帶半濕潤(rùn)季風(fēng)氣候全市城鎮(zhèn)職工平均工資6142 元，農(nóng)民人均純收入3551 元，農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)較好，交通便利，商業(yè)繁榮，城市基礎(chǔ)設(shè)施比較完善。綜合企業(yè) 5244 處， 20 多個(gè)行業(yè)，形成子行業(yè)、多門(mén)類(lèi)的體系。住房制度改革實(shí)施以來(lái)， 取消了住房福利性分配， 實(shí)行住房貨幣化分配，同時(shí)國(guó)家出臺(tái)了一系列降低貸款利率， 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展等一系列政策，激活了房地產(chǎn)交易市場(chǎng)和閑置房的消化， 進(jìn)一步帶動(dòng)了二手房交易市場(chǎng)。參照青島區(qū)域整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史發(fā)展趨勢(shì)，青島區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求仍然很大，市場(chǎng)前景良好。但受?chē)?guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調(diào)控政策的影響，青島房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)下行趨

23、勢(shì)。根據(jù)對(duì)委估對(duì)象所處片區(qū)類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)查，其交易價(jià)格穩(wěn)中有降，估價(jià)對(duì)象評(píng)估價(jià)格在估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)可能會(huì)有一定幅度的波動(dòng)。（四）最高最佳使用分析應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提。首先估價(jià)對(duì)象的最高最佳用途在法律上是允許的，即以該房產(chǎn)在合法的使用及經(jīng)濟(jì)上是可行的方式下，來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的最高最佳使用。根據(jù)估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況，估價(jià)對(duì)象房屋的現(xiàn)狀用途為棋牌室。根據(jù)委14/17托方提供的資料，估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)踏勘以及對(duì)估價(jià)對(duì)象周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查和預(yù)期分析，我們認(rèn)為估價(jià)對(duì)象以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有利并以此為前提進(jìn)行估價(jià)。（五 ) 估價(jià)方法與技術(shù)路線(xiàn)1.估價(jià)方法由于委估對(duì)象附近缺乏類(lèi)似房地產(chǎn)的客觀(guān)收益及其他客

24、觀(guān)數(shù)據(jù)，但類(lèi)似房地產(chǎn)的交易實(shí)例卻很充分。估價(jià)人員通過(guò)對(duì)青島市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的了解，結(jié)合對(duì)估價(jià)對(duì)象周邊狀況的調(diào)查，充分考慮估價(jià)對(duì)象自身特點(diǎn)，決定采用市場(chǎng)比較法作為本次估價(jià)的基本方法。2.技術(shù)路線(xiàn)市場(chǎng)比較法根據(jù)市場(chǎng)比較法原理，選取位于同一供需圈內(nèi)的類(lèi)似成交案例為比較對(duì)象，通過(guò)交易情況、交易日期、區(qū)域因素及個(gè)別因素的修正，求取比準(zhǔn)價(jià)格，從而求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的土地使用權(quán)狀態(tài)下的比準(zhǔn)價(jià)格。（六）估價(jià)測(cè)算過(guò)程市場(chǎng)比較法因素條件說(shuō)明表估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例市南區(qū)大堯三路市南區(qū)大堯三市南區(qū)大堯三市南區(qū)大堯三48號(hào)1單元101路路路戶(hù)交易情況正常正常正常正常交易日期近期近期近期近期繁華度較好較好較好較好較好，

25、周邊有 227較好，周邊有較好，周邊有較好，周邊有區(qū)227 路;322227 路 ;322227 路;322路 ;322 路;604 路域交通便捷度路 ;604 路環(huán)路;604 路環(huán)路 ;604 路環(huán)因環(huán)線(xiàn)； 218路空調(diào)線(xiàn)； 218 路空線(xiàn)； 218 路空線(xiàn)；218 路空調(diào)素公交車(chē)調(diào)公交車(chē)調(diào)公交車(chē)公交車(chē)周邊環(huán)境成熟成熟成熟成熟15/17基礎(chǔ)設(shè)施七通一平七通一平七通一平七通一平居住氛圍較好較好較好較好臨街位置一面臨街一面臨街一面臨街一面臨街個(gè)內(nèi)部裝修簡(jiǎn)裝簡(jiǎn)裝中裝中裝別建筑面積115.718810088因樓層位置1/62/63/65/6素作為商業(yè)是否否否使用交易價(jià)格 (元/m2)-267812819528129估價(jià)對(duì)象案例一案例二案例三交易價(jià)格 元267812819528129( /m2)交易情況100100100100交易日