房地產(chǎn)估價報告-司法拍賣

1、房地產(chǎn)市場價值估價報告估價項(xiàng)目名稱：青島市市南區(qū)大堯三路48號1單元 101戶房地產(chǎn)市場價值評估委托方：市南區(qū)人民法院估價方：青島德融房地產(chǎn)評估有限公司估價人員：杜守寶王洪亮估價作業(yè)日期： 2017 年 6 月 13 日至 2017 年 8 月 7 日估價報告編號：青德融估字第 QF20170486 號1/17目錄一、致委托方函3二、估價師聲明4三、估價的假設(shè)和限制條件5四、估價結(jié)果報告7（一）委估方7（二）估價方7（三）估價對象7（四）估價目的8（五）估價時點(diǎn)8（六）價值定義9（七）估價依據(jù)9（八）估價原則9（九）估價方法10（十）估價結(jié)果11（十一）估價人員11（十二）估價作業(yè)日期11（十

2、三）估價報告使用提示11五、附件13（一）房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件（二）司法鑒定委托書復(fù)印件（三）現(xiàn)場勘查表復(fù)印件（四）照片（五）評估費(fèi)發(fā)票復(fù)印件（六）評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件2/17（七）評估機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（八）房地產(chǎn)估價師資格證書復(fù)印件致委托方函青島市市南區(qū)人民法院：受貴院委托，我公司于 2017 年 6 月 13 日對谷風(fēng)歌位于青島市市南區(qū)大堯三路 48 號 1 單元 101 戶（權(quán)證或證明號：市 20146877 ，房屋建筑面積 115.71 平方米 ,規(guī)劃用途為成套住宅，土地使用權(quán)取得方式為出讓）的房地產(chǎn)進(jìn)行了實(shí)地勘察及有關(guān)資料的調(diào)查。本報告委估對象為上述房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)及其所占用的土地

3、使用權(quán)。我公司本著“ 獨(dú)立、客觀、公正” 的原則，依據(jù)中華人民共和國有關(guān)法規(guī)和房地產(chǎn)估價規(guī)范 ，對估價對象于 2017 年 6 月 13 日的市場價值進(jìn)行估價，估價結(jié)果為委托方確定委估對象的市場價值提供參考依據(jù)。委估的房地產(chǎn)市場價值的估價結(jié)果為：總價： RMB330.72 萬元（人民幣大寫：叁佰叁拾萬柒仟貳佰元整）房地產(chǎn)單價： RMB 28582 元/平方米估價報告編號：青德融估字第QF20170486 號注：上述估價結(jié)果受報告中已說明的假設(shè)和限制條件的制約。青島德融房地產(chǎn)評估有限公司2017 年8月7日3/17估價師聲明我們鄭重聲明：1、我們在本估價報告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2、本估

4、價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。5、我公司已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實(shí)地查勘。6、沒有人對估價報告提供重要專業(yè)幫助。7、本估價報告僅是在報告中說明的假設(shè)條件下對估價對象正常市場價格進(jìn)行的合理估算，報告中對估價對象權(quán)屬情況的披露不能作為對其權(quán)屬確認(rèn)的依據(jù)，估價對象權(quán)屬界定以產(chǎn)權(quán)管理部門認(rèn)定為準(zhǔn)。參加本次估價的房地產(chǎn)估價師注冊房地產(chǎn)估價師:注

5、冊房地產(chǎn)估價師:4/17估價的假設(shè)和限制條件1本次估價的假設(shè)前提(1) 估價對象產(chǎn)權(quán)明晰，手續(xù)齊全，可在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓。(2) 有一段合理交易時間，洽談交易期間房地產(chǎn)價值將保持穩(wěn)定。(3) 在此期間房地產(chǎn)市場基本保持穩(wěn)定，未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變。(4) 房地產(chǎn)買賣程序符合國家法律規(guī)定。(5) 交易雙方都具有完全市場信息，對交易對象具有必要的專業(yè)知識。(6) 不考慮特殊買家的附加出價。2.未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)(1) 委估房地產(chǎn)的權(quán)益沒有爭議，不考慮委估房地產(chǎn)的連帶及估價范圍以外的法律問題，估價時以委估房地產(chǎn)具有合法的完整產(chǎn)權(quán)為前提。(2) 我們僅對估價對象房地產(chǎn)作一般性的

6、查看，并未對其結(jié)構(gòu)、設(shè)備及裝修等內(nèi)在質(zhì)量進(jìn)行測試，故不能確定其有無內(nèi)部缺陷，本次評估假設(shè)其無基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問題，本報告假設(shè)其內(nèi)部質(zhì)量足以維持正常的使用壽命為估價結(jié)果成立的前提。(3) 本報告估價的公開市場價格，未考慮估價對象抵押、租賃、債務(wù)等他項(xiàng)權(quán)利對房地產(chǎn)價格的影響，為估價對象在合法使用前提下的市場價值。3.估價中未考慮的因素及一些特殊處理(1)估價結(jié)果是反映估價對象在本次估價目的下的市場價格參考，估價時沒有考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化、市場供應(yīng)關(guān)系變化、市場結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變、遇有自然力和其他不可抗力等因素對房地產(chǎn)價值的影響，也沒有考慮估價對象將來可能承擔(dān)違約責(zé)任的事宜，以及特殊交易方式

7、下的特殊交易價格等對評估價值的影響。當(dāng)上述條件發(fā)生變化時，評估結(jié)果一般亦會發(fā)生變化。(2)估價結(jié)果未考慮未來處置風(fēng)險。5/17(3)估價結(jié)果未考慮估價對象及其所有權(quán)人已承擔(dān)的債務(wù)、或有債務(wù)及經(jīng)營決策失誤或市場運(yùn)作失當(dāng)對其價值的影響。4.本報告使用的限制條件(1) 估價時點(diǎn)為估價人員對估價對象現(xiàn)場查勘之日。(2) 本估價報告結(jié)果僅供委托方在本次估價目的下使用，不得做其他用途。(3) 本報告必須完整使用，對僅使用報告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)損失，本評估價機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。(4)本估價報告須經(jīng)青島德融房地產(chǎn)評估評估機(jī)構(gòu)蓋章以及在該公司注冊的兩名房地產(chǎn)估價師簽字后方能生效。(5)未經(jīng)估價單位書面同意，

8、本估價報告的全部或任何部分均不得使用于公開的文件、通告或報告中，也不得以任何形式公開發(fā)表。本估價報告對任何第三者和其他目的用途不承擔(dān)責(zé)任。(6)本估價報告有效期為壹年。如超過有效期、市場變化較快或期間國家經(jīng)濟(jì)形勢、城市規(guī)劃、相關(guān)稅費(fèi)和銀行利率發(fā)生變化，估價結(jié)果應(yīng)相應(yīng)調(diào)整或重新估價。5.其他說明(1) 本估價報告認(rèn)為委托方提供的資料是真實(shí)、可靠的，并以此作為評估的重要依據(jù)之一。若因委托方提供的資料有誤而引起的責(zé)任，估價方不予以承擔(dān)。(2)估價過程中遇到的不確定因素、或有事項(xiàng)非估價人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評定估算，估價人員和估價機(jī)構(gòu)對此類事項(xiàng)不承擔(dān)任何責(zé)任。6. 本報告由青島德融房地產(chǎn)評估有限公司負(fù)

9、責(zé)解釋。6/17房地產(chǎn)估價結(jié)果報告（一）委托方委托方：青島市市南區(qū)人民法院地址：市南區(qū)山東路 16 號（二）估價方名稱：青島德融房地產(chǎn)評估有限公司地址：青島市市南區(qū)香港路40 號 2518 室法定代表人：杜守寶聯(lián)系人：杜上野聯(lián)系電話價機(jī)構(gòu)資質(zhì)：貳級估價機(jī)構(gòu)證書編號：魯評 022026估價報告編號：青德融估字第QF20170486 號（三）估價對象1、房地產(chǎn)概況估價對象位于青島市市南區(qū)大堯三路48 號1單元 101戶，混合結(jié)構(gòu)，建成年代為 2002年，房屋總層數(shù)為6 層，估價對象位于第1 層。估價對象的權(quán)證或證明號： 市 20146877 。房屋建筑面積115.71

10、 平方米，規(guī)劃用途為成套住宅，土地使用權(quán)類型為出讓用地。2、估價范圍估價對象為權(quán)證或證明號：市 20146877 載明的房屋所有權(quán)及其所占用的土地使用權(quán)。3、房地產(chǎn)權(quán)利狀況估價對象的權(quán)證或證明號：市 20146877 ，產(chǎn)權(quán)人為谷風(fēng)歌，坐落于青島市市南區(qū)大堯三路 48 號 1 單元 101 戶，房屋規(guī)劃用途為成套住宅，建筑總面積 115.71 平方米。4、房地產(chǎn)利用現(xiàn)狀估價對象房地產(chǎn)權(quán)證上登記的房屋規(guī)劃用途為成套住宅，委估標(biāo)的物7/17的房屋當(dāng)前使用用途為棋牌室。5、估價對象建筑物及設(shè)備狀況：(1) 建筑面積： 115.71 平方米；(2) 建筑結(jié)構(gòu)：混合結(jié)構(gòu)。(3) 設(shè)備：通訊、上下水、照明

11、等配套設(shè)施。(4) 裝修：簡裝，水、電設(shè)備齊全。(5) 竣工保養(yǎng)情況：估價對象 2002 年竣工，維修保養(yǎng)情況良好。6、區(qū)域環(huán)境(1) 周邊環(huán)境估價對象位于青島市市南區(qū)大堯三路48 號 1 單元 101 戶，周邊多住宅、商業(yè)類小區(qū)，環(huán)境較好，噪音較小。該區(qū)域環(huán)境較成熟，購物、交通、食宿、學(xué)校、醫(yī)院等各方面均較為方便，總體分析來看比較適合委估標(biāo)的物的現(xiàn)狀使用用途。(2) 配套設(shè)施估價對象為正常使用的房地產(chǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施已達(dá)到七通（即電力通、上水通、下水通、通訊、道路、供暖、供氣），市政配套設(shè)施條件完善。(3)交通估價對象周邊的路網(wǎng)與估價對象所在區(qū)域聯(lián)系較便捷，便于物品的內(nèi)外運(yùn)輸。（四）估價目的根據(jù)青

12、島市市南區(qū)人民法院司法鑒定委托書（2017 ）南法鑒字第 375 號青島市市南區(qū)人民法院審理的執(zhí)行局（2016 ）魯 0202 執(zhí) 1114號號申請執(zhí)行人中國銀行股份有限公司青島山東路支行與被執(zhí)行人谷風(fēng)歌執(zhí)行糾紛一案，為確定委估房地產(chǎn)市場價值提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)市場價值。（五）估價時點(diǎn)估價時點(diǎn)是所評估的估價項(xiàng)目客觀合理價格或價值對應(yīng)的年月日，原8/17則上為完成估價對象實(shí)地查勘之日，本估價項(xiàng)目評估的是估價對象現(xiàn)在的價值，故將完成估價對象實(shí)地查勘之日確定為估價時點(diǎn)。即2017年6月13日（六）價值定義本報告所提供房地產(chǎn)市場價值為委估房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下

13、的市場價值減去估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。（七）估價依據(jù)一、國家及有關(guān)部門頒發(fā)的法律、法規(guī)1.中華人民共和國土地管理法2.中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法3.中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法4.全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于司法鑒定管理問題的決定5.人民法院司法鑒定工作暫行規(guī)定6. 司法鑒定程序通則7.關(guān)于人民法院委托評估、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定8.關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定二、地方政府及有關(guān)部門頒布的法律、法規(guī)、通知文件1.山東省實(shí)施中華人民共和國土地管理法辦法三、有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)1.房地產(chǎn)估價規(guī)范（GB/T50291-2015 ）2.城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（GB/T18508-2014 ）四

14、、委托方提供、評估人員搜集及現(xiàn)場勘察的資料；1.委估對象房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件；2.待估房地產(chǎn)周圍環(huán)境資料；3.估價人員現(xiàn)場勘查、收集的相關(guān)資料及房地產(chǎn)價格等。（八）估價原則本次房地產(chǎn)估價遵循下列估價原則：9/171、合法原則：房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)權(quán)益的價格，國家和地方現(xiàn)行有關(guān)房地產(chǎn)政策、 法律、規(guī)定、城市規(guī)劃為影響房地產(chǎn)使用狀況的前提條件，當(dāng)房地產(chǎn)合法使用時，其權(quán)益才受法律保障。因此評估中以估價對象的合法使用為前提。2、替代原則：在同一市場中，具有相同使用價值，有替代可能的房地產(chǎn)之間，會相互影響和競爭，使價格相互牽制趨于一致。3、估價時點(diǎn)原則：由于房地產(chǎn)市場是動態(tài)的，受市場因素影響，不同時點(diǎn)上同一宗

15、房地產(chǎn)往往會有不同的價格，所評估價格必須是某一時點(diǎn)的價格。4、最高最佳使用原則：在合法使用前提下，房地產(chǎn)只有在最高最佳使用狀態(tài)下才能發(fā)揮最大效用，首先估價對象的最高最佳用途在法律上是允許的，即以該房地產(chǎn)在合法的使用及經(jīng)濟(jì)上可行的方式下，來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的最高最佳使用。5、獨(dú)立、客觀、公正原則要求估價機(jī)構(gòu)有完全獨(dú)立性，估價機(jī)構(gòu)和估價人員與估價對象及相關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系，不受外部干擾因素影響，從實(shí)際出發(fā)，公平合理地進(jìn)行估價。（九）估價方法與技術(shù)路線1.估價方法房地產(chǎn)估價的常用方法有市場比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法。本項(xiàng)目的估價技術(shù)思路與方法：由于作為較為成熟的成套住宅用途房地產(chǎn)，其利潤率及其他

16、參數(shù)與范圍內(nèi)供需情況及其他相關(guān)綜合因素關(guān)系密切，成本法測算出的價值不能充分體現(xiàn)其市場價值，故本次估價不可采用成本法；其次，估價對象為已開發(fā)房地產(chǎn)，亦不宜采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價；再次，雖然委估對象同一供需范圍內(nèi)相似檔次、類型、用途的房地產(chǎn)有出租情況，但作為成套住宅用途的房地產(chǎn)，在使用收益法求取估價結(jié)果時，采用的收益還原率無法精確的利用市場提取法獲得，故本次估價不宜采用收益法估價；最后，考慮此次估價對象為成套住宅用途，在市場上掛10/17牌或成交案例較多，且所在區(qū)域周邊樓盤目前仍有在售房源，根據(jù)我們對估價對象同一區(qū)域類似房地產(chǎn)交易案例的調(diào)查，可采用市場比較法對估價對象進(jìn)行估價。2.技術(shù)路線市場比較

17、法根據(jù)市場比較法原理，選取位于同一供需圈內(nèi)的類似成交案例為比較對象，通過交易情況、交易日期、區(qū)域因素及個別因素的修正，求取比準(zhǔn)價格，從而求取估價對象在估價時點(diǎn)的土地使用權(quán)狀態(tài)下的比準(zhǔn)價格。（十）估價結(jié)果估價人員遵循科學(xué)、公正、客觀、合理的估價原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和估價程序，在對估價對象進(jìn)行了現(xiàn)場勘察，了解了市南區(qū)房地產(chǎn)市場行情，并認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密細(xì)致的測算，結(jié)合估價師的經(jīng)驗(yàn)， 綜合評估出估價對象于 2017 年 6 月 13 日的價格。估價結(jié)果為：總價： RMB330.72 萬元（人民幣大寫：叁佰叁拾萬柒仟貳佰元整）房地產(chǎn)單價： RMB 28582 元/平方米（十一）

18、估價人員注冊房地產(chǎn)估價師:注冊房地產(chǎn)估價師:（十二）估價作業(yè)日期2017年6月13日至 2017 年8月7日（十三）估價報告使用提示1、估價報告應(yīng)用的有效期：當(dāng)房地產(chǎn)市場較為穩(wěn)定時，本報告的適用期原則上可長達(dá)壹年(即2017 年 8 月 7 日至 2018 年 8 月 6 日止 )。估價過程中未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化，或發(fā)生自然災(zāi)害或其他不可抗力對估價對象價格的影響。應(yīng)在房地產(chǎn)市場價格變化較快時定期對房地產(chǎn)市場價值進(jìn)行再評11/17估。2、市場下跌風(fēng)險分析估價對象的房屋的證載規(guī)劃用途為成套住宅， 目前實(shí)際用途為棋牌室，租金、售價一般受區(qū)域成熟度、產(chǎn)品特點(diǎn)、自身配套設(shè)施、物業(yè)管理、品牌

19、及宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響。一般來說，估價對象有一定的市場下跌風(fēng)險。3、估價對象的變現(xiàn)能力分析估價對象為成套住宅用途房地產(chǎn)，通用性較好,變現(xiàn)能力較強(qiáng)。變現(xiàn)過程中發(fā)生的變現(xiàn)費(fèi)用應(yīng)包括法院訴訟費(fèi)、律師費(fèi)、拍賣費(fèi)、營業(yè)稅及其他法定費(fèi)用。青島德融房地產(chǎn)評估有限公司2017 年8月7日12/17房地產(chǎn)估價技術(shù)報告（一）個別因素分析1、房地產(chǎn)概況估價對象位于青島市市南區(qū)大堯三路48 號 1 單元 101 戶，房屋現(xiàn)狀用途為棋牌室，目前正在使用中。2、估價范圍委估房地產(chǎn)為權(quán)證或證明號：市20146877 載明的房屋所有權(quán)及其所占用的土地使用權(quán)。房屋建筑總面積115.71 平方米。3、房地產(chǎn)權(quán)利狀況估價對象的權(quán)證或

20、證明號：市20146877 ，產(chǎn)權(quán)人為谷風(fēng)歌，坐落于青島市市南區(qū)大堯三路48 號 1 單元 101 戶，建成年代為2002 年，房屋規(guī)劃用途為成套住宅，建筑面積115.71 平方米。4、房地產(chǎn)利用現(xiàn)狀估價對象房地產(chǎn)權(quán)證上登記的房屋規(guī)劃用途為成套住宅，委估標(biāo)的物的房屋的當(dāng)前使用用途為棋牌室。5、估價對象建筑物及設(shè)備狀況：(1) 建筑面積： 115.71 平方米。(2) 建筑結(jié)構(gòu)：混合結(jié)構(gòu)。(3) 設(shè)備：通訊、上下水、照明等配套設(shè)施。(4) 裝修：簡裝，水、電設(shè)備齊全。(5) 竣工保養(yǎng)情況：估價對象 2002 年竣工，維修保養(yǎng)情況良好。（二）區(qū)域因素分析(1) 周邊環(huán)境估價對象位于青島市市南區(qū)大堯

21、三路48 號 1 單元 101 戶，周邊多住宅、商業(yè)類小區(qū)，環(huán)境較好，噪音較小。該區(qū)域環(huán)境較成熟，購物、交通、食宿、學(xué)校、醫(yī)院等各方面均較為方便，總體分析來看比較適合委估標(biāo)的物的現(xiàn)狀使用用途。13/17(2) 配套設(shè)施估價對象為正常使用的房地產(chǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施已達(dá)到七通（即電力通、上水通、下水通、通訊、道路、供氣、供暖），市政配套設(shè)施條件完善。(3)交通估價對象周邊的路網(wǎng)與估價對象所在區(qū)域聯(lián)系較便捷，便于物品的內(nèi)外運(yùn)輸。(三)市場背景分析青島市位于山東省東部，平面地理坐標(biāo)介于東經(jīng)120 9'，北緯 364'，是我國沿海地區(qū)的開放城市。其地形差異較大， 基本輪廓是由東北向西南呈傘形傾斜

22、一年四季分明，雨量充沛，氣溫適宜，屬溫帶半濕潤季風(fēng)氣候全市城鎮(zhèn)職工平均工資6142 元，農(nóng)民人均純收入3551 元，農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)較好，交通便利，商業(yè)繁榮，城市基礎(chǔ)設(shè)施比較完善。綜合企業(yè) 5244 處， 20 多個行業(yè)，形成子行業(yè)、多門類的體系。住房制度改革實(shí)施以來， 取消了住房福利性分配， 實(shí)行住房貨幣化分配，同時國家出臺了一系列降低貸款利率， 促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展等一系列政策，激活了房地產(chǎn)交易市場和閑置房的消化， 進(jìn)一步帶動了二手房交易市場。參照青島區(qū)域整體房地產(chǎn)市場的歷史發(fā)展趨勢，青島區(qū)域房地產(chǎn)市場剛性需求仍然很大，市場前景良好。但受國家房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的影響，青島房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)下行趨

23、勢。根據(jù)對委估對象所處片區(qū)類似房地產(chǎn)的市場調(diào)查，其交易價格穩(wěn)中有降，估價對象評估價格在估價報告有效期內(nèi)可能會有一定幅度的波動。（四）最高最佳使用分析應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提。首先估價對象的最高最佳用途在法律上是允許的，即以該房產(chǎn)在合法的使用及經(jīng)濟(jì)上是可行的方式下，來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的最高最佳使用。根據(jù)估價對象實(shí)際情況，估價對象房屋的現(xiàn)狀用途為棋牌室。根據(jù)委14/17托方提供的資料，估價人員現(xiàn)場踏勘以及對估價對象周邊房地產(chǎn)市場的調(diào)查和預(yù)期分析，我們認(rèn)為估價對象以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有利并以此為前提進(jìn)行估價。（五 ) 估價方法與技術(shù)路線1.估價方法由于委估對象附近缺乏類似房地產(chǎn)的客觀收益及其他客

24、觀數(shù)據(jù)，但類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例卻很充分。估價人員通過對青島市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的了解，結(jié)合對估價對象周邊狀況的調(diào)查，充分考慮估價對象自身特點(diǎn)，決定采用市場比較法作為本次估價的基本方法。2.技術(shù)路線市場比較法根據(jù)市場比較法原理，選取位于同一供需圈內(nèi)的類似成交案例為比較對象，通過交易情況、交易日期、區(qū)域因素及個別因素的修正，求取比準(zhǔn)價格，從而求取估價對象在估價時點(diǎn)的土地使用權(quán)狀態(tài)下的比準(zhǔn)價格。（六）估價測算過程市場比較法因素條件說明表估價對象可比實(shí)例市南區(qū)大堯三路市南區(qū)大堯三市南區(qū)大堯三市南區(qū)大堯三48號1單元101路路路戶交易情況正常正常正常正常交易日期近期近期近期近期繁華度較好較好較好較好較好，

25、周邊有 227較好，周邊有較好，周邊有較好，周邊有區(qū)227 路;322227 路 ;322227 路;322路 ;322 路;604 路域交通便捷度路 ;604 路環(huán)路;604 路環(huán)路 ;604 路環(huán)因環(huán)線； 218路空調(diào)線； 218 路空線； 218 路空線；218 路空調(diào)素公交車調(diào)公交車調(diào)公交車公交車周邊環(huán)境成熟成熟成熟成熟15/17基礎(chǔ)設(shè)施七通一平七通一平七通一平七通一平居住氛圍較好較好較好較好臨街位置一面臨街一面臨街一面臨街一面臨街個內(nèi)部裝修簡裝簡裝中裝中裝別建筑面積115.718810088因樓層位置1/62/63/65/6素作為商業(yè)是否否否使用交易價格 (元/m2)-267812819528129估價對象案例一案例二案例三交易價格 元267812819528129( /m2)交易情況100100100100交易日