房地產(chǎn)投資財務風險管理研究

1、    房地產(chǎn)投資財務風險管理研究    杜尚春摘要：隨著我國現(xiàn)代化經(jīng)濟建設的不斷發(fā)展及完善，極大推動了整個房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮，這其中房地產(chǎn)投資熱度一直居高不下。作為一種投資產(chǎn)品，投資性房地產(chǎn)具有較大不可控性和風險性，尤其近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從最初的火爆異常開始逐步降溫，加之我國大部分投資者不具備財務風險管理意識，無疑使得投資性房地產(chǎn)的風險性進一步被提高。本文針對投資性房地產(chǎn)及財務風險管理相關理論，分析了當前我國投資性房地產(chǎn)財務風險的形成及其管理中存在的問題，同時探討了應如何加強投資性房地產(chǎn)風險管理。關鍵詞：投資性房地產(chǎn) 財務風險管理 策略近年來，我國的

2、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展整體趨于平緩，但以投資為目的的購房需求，尤其是在一線城市依然在持續(xù)增長。根據(jù)相關數(shù)據(jù)統(tǒng)計，北京投資性購房比重從2015年之前的17.1%上漲至2015年底的27.3%，上海雖然有號稱史上最嚴的限購調(diào)控，但從數(shù)據(jù)上看，依然上漲了約4.7%，投資性購房比例約為23.1%。而在深圳投資性購房比在2015年甚至已經(jīng)超過了40%。根據(jù)相關研究和國外的發(fā)展經(jīng)驗來看，投資性購房比例旦超過20%，就意味著風險將呈幾何倍數(shù)增高。因而深入分析探討投資性房地產(chǎn)財務風險管理，對于投資者和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展都具有重要的現(xiàn)實意義。一、投資性房地產(chǎn)概述投資在經(jīng)濟學理論中與消費呈對立關系，投資性房地產(chǎn)是指購入或持有

3、房地產(chǎn)的目的是用于投資而非自用或消費。在企業(yè)會計準則中，將投資性房地產(chǎn)定義為購入或持有房地產(chǎn)是以資本增值、賺取租金為目的。根據(jù)投資性房地產(chǎn)不同的使用功能，可將其分為寫字樓、公寓，住宅、商業(yè)性房地產(chǎn)（酒店、超市、商鋪、購物中心等）和工業(yè)性房地產(chǎn)（廠房、物流倉庫等）。不同性質(zhì)的投資性房地產(chǎn)其經(jīng)濟特性也有所不同，但相較于其他類型房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)具有兩大相同的經(jīng)濟特征：一是投資回收期長；二是需要使用租約。二、財務風險管理概述財務風險在狹義上是指不確定性因素造成的財務損失風險；從廣義上講財務風險既包含不確定性因素造成的財務損失風險，又包含不確定因素下的盈利風險。本文主要從廣義角度探討投資性房地產(chǎn)的財

4、務風險。具體而言，投資性房地產(chǎn)的財務風險主要來源于房地產(chǎn)本身價值的漲跌受不確定性因素的影響，容易與投資主體的期望出現(xiàn)差異。而投資主體通過預測、評估、管控等手段最大限度增加盈利，減少損失的行為就財務風險管理。三、投資性房地產(chǎn)財務風險管理簡析（一）風險形成的原因由于房地產(chǎn)行業(yè)本身就是一個成本投入高、風險系數(shù)大、時間跨度長的行業(yè)，在我國房地產(chǎn)行業(yè)風險的主要原因可歸結(jié)為政府的宏觀調(diào)控以及政策調(diào)整。同時，廣泛存在的金融風險和過長的投資周期，社會經(jīng)濟活動一旦發(fā)生變化可能導致的通貨緊縮、膨脹、物價漲跌等情況，都會對房地產(chǎn)投資造成非常大的影響。除上述風險因素，投資性房地產(chǎn)自身也存在著財務風險，其具體表現(xiàn)在投入

5、資本階段和運營階段，根據(jù)風險理論可這兩個階段的財務風險劃分為籌資風險和經(jīng)營風險。籌資風險是指在投入資金階段在籌集資金過程中的風險，在償還資金過程中償還能力存在不確定性因素。經(jīng)營風險是指投入資本的盈利與投資主體之間的期望存在不確定性。從二者的關系來看，經(jīng)營風險在很大程度上決定了籌資風險，因而投資性房地產(chǎn)中的經(jīng)營風險是最主要的風險因素。（二）管理中存在的問題現(xiàn)階段而言，我國的投資性房地產(chǎn)市場的財務風險管理制度和體系存在較大的問題。大部分投資主體的投資行為具有隨意性、自發(fā)性以及主觀性，尤其是以個人為主的中小房地產(chǎn)投資主體，在財務風險管理方面存在嚴重的不足。一方面，缺乏基本財務風險管理的投資主體，在追

6、求和保護自身利益時存在著較大的風險隱患。另一方面，這種投資行為也會對整體房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成不利影響。目前，我國投資性房地產(chǎn)風險管理中存在主要問題有以下幾點。1.以個人為主的投資主體缺乏對投資性房地產(chǎn)財務風險的清晰認識，尤其是對投資性房地產(chǎn)中可能發(fā)生的預期收益嚴重下跌和資本縮水缺乏認識。這與我國近年來的經(jīng)濟發(fā)展形勢有關，雖然房地產(chǎn)行業(yè)在近幾年來呈現(xiàn)井噴式的爆發(fā)性增長，但這種發(fā)展實質(zhì)上是非常態(tài)的，甚至可以說是病態(tài)發(fā)展，當房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)下滑，投資主體的利益必然會受到極大的影響。2.以個人為主的大部分投資者不具備專業(yè)的、合理的、科學的財務風險評估能力，對于風險的評估方法過于簡單化，無法實現(xiàn)對投資性房

7、地產(chǎn)的有效財務風險管控。四、如何加強投資性房地產(chǎn)財務風險管理（一）投資準備階段1.投資切入點的判斷在進行房地產(chǎn)投資的準備階段，投資切入點地判斷是否正確直接影響后期資金投入和經(jīng)營階段的財務風險。在準備階段投資者應根據(jù)所在地區(qū)的市場景氣循環(huán)對投資切點做出科學判斷。市場景氣循環(huán)即指市場供需總是在平衡狀態(tài)與非平衡狀態(tài)之間重復循環(huán)。投資者需要根據(jù)所在地區(qū)的市場景氣循環(huán)合理地選擇投資時機，盡量在市場平衡狀態(tài)或是較為低谷時期，以低價買入，然后在市場繁榮時期高價賣出。此外，市場景氣循環(huán)對于區(qū)域房地產(chǎn)的租金周期變化同樣適用，這會在很大程度上影響持有期的經(jīng)營盈利，對此投資者也應當充分考慮。2.市場分析投資性房地產(chǎn)

8、的市場分析主要包含三個方面投資類型、市場定位及選址。根據(jù)房地產(chǎn)使用功能的不同，房地產(chǎn)投資類型可被分為四個大類：工業(yè)、商業(yè)、寫字樓和公寓，住宅。不同類型的投資房地產(chǎn)在空置率、供需狀態(tài)、租金水平等方面是截然不同。這需要投資者根據(jù)所在區(qū)域市場進行選擇。投資性房地產(chǎn)的市場定位直接決定了成本投入、經(jīng)營策略、財務風險以及后期盈利。以寫字樓為例，若市場定位為中低端的乙級寫字樓，雖然在資金投入方面較少，但中低端市場容易出現(xiàn)欠租的問題，導致盈利不穩(wěn)定，風險較大。若是面向高端市場的甲級寫字樓，在資金投入方面雖然較大，但回報穩(wěn)定，幾乎不存在欠租問題。這需要投資者根據(jù)個人經(jīng)濟實力進行選擇。商業(yè)性房地產(chǎn)的投資選址需要從

9、客流量、交通狀況和城市規(guī)劃三個方面考慮。寫字樓盡量選擇所在區(qū)域社會和商業(yè)活動中心的范圍內(nèi)。公寓/住宅的投資選址需要考慮醫(yī)院、超市、交通、學校等配套設施是否完善。 （二）持有階段1.租金在投資性房地產(chǎn)的持有階段，租金是最主要的投資收益，也是這一階段財務風險管理的重要環(huán)節(jié)。在持有期間，投資者應首先確保租約的靈活性，將經(jīng)營成本變化和市場波動造成的經(jīng)營風險維持在可控范圍內(nèi)。投資者可采取指數(shù)租約、遞增租約、超額（比例）租約等手段保證租約具有相對靈活的調(diào)整性。其次，投資者應盡量選擇長期、穩(wěn)定，尤其是具備良好信譽的租戶，這樣可以最大限度保證持有期間投資回報的穩(wěn)定性。投資者可以適當對租金進行下調(diào)，以留住長期租

10、客。此外，投資者應對租戶的經(jīng)營范圍進行適當限制，在選擇租戶時一定要在租約里明確規(guī)定租戶的經(jīng)營必須在合法范圍內(nèi)，以避免不必要的糾紛和損失。2.營業(yè)費用營業(yè)費用直接影響投資性房地產(chǎn)在持有階段的實際收益。因而投資者需要對其進行管理和控制，以實現(xiàn)收益的最大化，將經(jīng)營風險盡量地降低。投資者可采取以下措施降低營業(yè)費用第一，盡量縮減不必要的費用支出。管理費、維護費、稅費、保險費等都屬于投資性房地產(chǎn)的營業(yè)費用。投資者在控制和降低營業(yè)費用支出時，應遵循因地制宜和成本效益兩大原則，對每種費用的合理性進行充分考察，提升費用效率，減少支出項目。第二，費用分攤。通過由租戶承擔物業(yè)費、設施費、維修費等方式，可以有效降低營業(yè)費用。但讓租戶心甘情愿地承擔全部費用顯然不太現(xiàn)實。因而可采取折中的方法，即按一定比例共同分攤費用?；蚴侵苯訉⒆鈶舴謹偟馁M用算入租金內(nèi)。第三，提高租金。當營業(yè)費用出現(xiàn)無法避免的增加時，投資者應盡量提高租金，將費用率維持在較低水平。3.籌資結(jié)構(gòu)期限結(jié)構(gòu)和籌資來源是投資性房地產(chǎn)籌資結(jié)構(gòu)的主要組成部分。投資者需合理地進行搭配，保證籌資結(jié)構(gòu)具有良好的彈性，以此降低和控制風險。例如采用長、短期籌資相結(jié)合與投資、債務期限相結(jié)合的方式，合理地對現(xiàn)金流量進行安排，取長補短，有效對風險進行管控。五、結(jié)束語我國投資