房地產(chǎn)投資財務(wù)風(fēng)險管理研究

1、    房地產(chǎn)投資財務(wù)風(fēng)險管理研究    杜尚春摘要：隨著我國現(xiàn)代化經(jīng)濟建設(shè)的不斷發(fā)展及完善，極大推動了整個房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮，這其中房地產(chǎn)投資熱度一直居高不下。作為一種投資產(chǎn)品，投資性房地產(chǎn)具有較大不可控性和風(fēng)險性，尤其近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從最初的火爆異常開始逐步降溫，加之我國大部分投資者不具備財務(wù)風(fēng)險管理意識，無疑使得投資性房地產(chǎn)的風(fēng)險性進一步被提高。本文針對投資性房地產(chǎn)及財務(wù)風(fēng)險管理相關(guān)理論，分析了當(dāng)前我國投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的形成及其管理中存在的問題，同時探討了應(yīng)如何加強投資性房地產(chǎn)風(fēng)險管理。關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn) 財務(wù)風(fēng)險管理 策略近年來，我國的

2、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展整體趨于平緩，但以投資為目的的購房需求，尤其是在一線城市依然在持續(xù)增長。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，北京投資性購房比重從2015年之前的17.1%上漲至2015年底的27.3%，上海雖然有號稱史上最嚴(yán)的限購調(diào)控，但從數(shù)據(jù)上看，依然上漲了約4.7%，投資性購房比例約為23.1%。而在深圳投資性購房比在2015年甚至已經(jīng)超過了40%。根據(jù)相關(guān)研究和國外的發(fā)展經(jīng)驗來看，投資性購房比例旦超過20%，就意味著風(fēng)險將呈幾何倍數(shù)增高。因而深入分析探討投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險管理，對于投資者和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展都具有重要的現(xiàn)實意義。一、投資性房地產(chǎn)概述投資在經(jīng)濟學(xué)理論中與消費呈對立關(guān)系，投資性房地產(chǎn)是指購入或持有

3、房地產(chǎn)的目的是用于投資而非自用或消費。在企業(yè)會計準(zhǔn)則中，將投資性房地產(chǎn)定義為購入或持有房地產(chǎn)是以資本增值、賺取租金為目的。根據(jù)投資性房地產(chǎn)不同的使用功能，可將其分為寫字樓、公寓，住宅、商業(yè)性房地產(chǎn)（酒店、超市、商鋪、購物中心等）和工業(yè)性房地產(chǎn)（廠房、物流倉庫等）。不同性質(zhì)的投資性房地產(chǎn)其經(jīng)濟特性也有所不同，但相較于其他類型房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)具有兩大相同的經(jīng)濟特征：一是投資回收期長；二是需要使用租約。二、財務(wù)風(fēng)險管理概述財務(wù)風(fēng)險在狹義上是指不確定性因素造成的財務(wù)損失風(fēng)險；從廣義上講財務(wù)風(fēng)險既包含不確定性因素造成的財務(wù)損失風(fēng)險，又包含不確定因素下的盈利風(fēng)險。本文主要從廣義角度探討投資性房地產(chǎn)的財

4、務(wù)風(fēng)險。具體而言，投資性房地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險主要來源于房地產(chǎn)本身價值的漲跌受不確定性因素的影響，容易與投資主體的期望出現(xiàn)差異。而投資主體通過預(yù)測、評估、管控等手段最大限度增加盈利，減少損失的行為就財務(wù)風(fēng)險管理。三、投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險管理簡析（一）風(fēng)險形成的原因由于房地產(chǎn)行業(yè)本身就是一個成本投入高、風(fēng)險系數(shù)大、時間跨度長的行業(yè)，在我國房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險的主要原因可歸結(jié)為政府的宏觀調(diào)控以及政策調(diào)整。同時，廣泛存在的金融風(fēng)險和過長的投資周期，社會經(jīng)濟活動一旦發(fā)生變化可能導(dǎo)致的通貨緊縮、膨脹、物價漲跌等情況，都會對房地產(chǎn)投資造成非常大的影響。除上述風(fēng)險因素，投資性房地產(chǎn)自身也存在著財務(wù)風(fēng)險，其具體表現(xiàn)在投入

5、資本階段和運營階段，根據(jù)風(fēng)險理論可這兩個階段的財務(wù)風(fēng)險劃分為籌資風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險?；I資風(fēng)險是指在投入資金階段在籌集資金過程中的風(fēng)險，在償還資金過程中償還能力存在不確定性因素。經(jīng)營風(fēng)險是指投入資本的盈利與投資主體之間的期望存在不確定性。從二者的關(guān)系來看，經(jīng)營風(fēng)險在很大程度上決定了籌資風(fēng)險，因而投資性房地產(chǎn)中的經(jīng)營風(fēng)險是最主要的風(fēng)險因素。（二）管理中存在的問題現(xiàn)階段而言，我國的投資性房地產(chǎn)市場的財務(wù)風(fēng)險管理制度和體系存在較大的問題。大部分投資主體的投資行為具有隨意性、自發(fā)性以及主觀性，尤其是以個人為主的中小房地產(chǎn)投資主體，在財務(wù)風(fēng)險管理方面存在嚴(yán)重的不足。一方面，缺乏基本財務(wù)風(fēng)險管理的投資主體，在追

6、求和保護自身利益時存在著較大的風(fēng)險隱患。另一方面，這種投資行為也會對整體房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成不利影響。目前，我國投資性房地產(chǎn)風(fēng)險管理中存在主要問題有以下幾點。1.以個人為主的投資主體缺乏對投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的清晰認(rèn)識，尤其是對投資性房地產(chǎn)中可能發(fā)生的預(yù)期收益嚴(yán)重下跌和資本縮水缺乏認(rèn)識。這與我國近年來的經(jīng)濟發(fā)展形勢有關(guān)，雖然房地產(chǎn)行業(yè)在近幾年來呈現(xiàn)井噴式的爆發(fā)性增長，但這種發(fā)展實質(zhì)上是非常態(tài)的，甚至可以說是病態(tài)發(fā)展，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)下滑，投資主體的利益必然會受到極大的影響。2.以個人為主的大部分投資者不具備專業(yè)的、合理的、科學(xué)的財務(wù)風(fēng)險評估能力，對于風(fēng)險的評估方法過于簡單化，無法實現(xiàn)對投資性房

7、地產(chǎn)的有效財務(wù)風(fēng)險管控。四、如何加強投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險管理（一）投資準(zhǔn)備階段1.投資切入點的判斷在進行房地產(chǎn)投資的準(zhǔn)備階段，投資切入點地判斷是否正確直接影響后期資金投入和經(jīng)營階段的財務(wù)風(fēng)險。在準(zhǔn)備階段投資者應(yīng)根據(jù)所在地區(qū)的市場景氣循環(huán)對投資切點做出科學(xué)判斷。市場景氣循環(huán)即指市場供需總是在平衡狀態(tài)與非平衡狀態(tài)之間重復(fù)循環(huán)。投資者需要根據(jù)所在地區(qū)的市場景氣循環(huán)合理地選擇投資時機，盡量在市場平衡狀態(tài)或是較為低谷時期，以低價買入，然后在市場繁榮時期高價賣出。此外，市場景氣循環(huán)對于區(qū)域房地產(chǎn)的租金周期變化同樣適用，這會在很大程度上影響持有期的經(jīng)營盈利，對此投資者也應(yīng)當(dāng)充分考慮。2.市場分析投資性房地產(chǎn)

8、的市場分析主要包含三個方面投資類型、市場定位及選址。根據(jù)房地產(chǎn)使用功能的不同，房地產(chǎn)投資類型可被分為四個大類：工業(yè)、商業(yè)、寫字樓和公寓，住宅。不同類型的投資房地產(chǎn)在空置率、供需狀態(tài)、租金水平等方面是截然不同。這需要投資者根據(jù)所在區(qū)域市場進行選擇。投資性房地產(chǎn)的市場定位直接決定了成本投入、經(jīng)營策略、財務(wù)風(fēng)險以及后期盈利。以寫字樓為例，若市場定位為中低端的乙級寫字樓，雖然在資金投入方面較少，但中低端市場容易出現(xiàn)欠租的問題，導(dǎo)致盈利不穩(wěn)定，風(fēng)險較大。若是面向高端市場的甲級寫字樓，在資金投入方面雖然較大，但回報穩(wěn)定，幾乎不存在欠租問題。這需要投資者根據(jù)個人經(jīng)濟實力進行選擇。商業(yè)性房地產(chǎn)的投資選址需要從

9、客流量、交通狀況和城市規(guī)劃三個方面考慮。寫字樓盡量選擇所在區(qū)域社會和商業(yè)活動中心的范圍內(nèi)。公寓/住宅的投資選址需要考慮醫(yī)院、超市、交通、學(xué)校等配套設(shè)施是否完善。 （二）持有階段1.租金在投資性房地產(chǎn)的持有階段，租金是最主要的投資收益，也是這一階段財務(wù)風(fēng)險管理的重要環(huán)節(jié)。在持有期間，投資者應(yīng)首先確保租約的靈活性，將經(jīng)營成本變化和市場波動造成的經(jīng)營風(fēng)險維持在可控范圍內(nèi)。投資者可采取指數(shù)租約、遞增租約、超額（比例）租約等手段保證租約具有相對靈活的調(diào)整性。其次，投資者應(yīng)盡量選擇長期、穩(wěn)定，尤其是具備良好信譽的租戶，這樣可以最大限度保證持有期間投資回報的穩(wěn)定性。投資者可以適當(dāng)對租金進行下調(diào)，以留住長期租

10、客。此外，投資者應(yīng)對租戶的經(jīng)營范圍進行適當(dāng)限制，在選擇租戶時一定要在租約里明確規(guī)定租戶的經(jīng)營必須在合法范圍內(nèi)，以避免不必要的糾紛和損失。2.營業(yè)費用營業(yè)費用直接影響投資性房地產(chǎn)在持有階段的實際收益。因而投資者需要對其進行管理和控制，以實現(xiàn)收益的最大化，將經(jīng)營風(fēng)險盡量地降低。投資者可采取以下措施降低營業(yè)費用第一，盡量縮減不必要的費用支出。管理費、維護費、稅費、保險費等都屬于投資性房地產(chǎn)的營業(yè)費用。投資者在控制和降低營業(yè)費用支出時，應(yīng)遵循因地制宜和成本效益兩大原則，對每種費用的合理性進行充分考察，提升費用效率，減少支出項目。第二，費用分?jǐn)?。通過由租戶承擔(dān)物業(yè)費、設(shè)施費、維修費等方式，可以有效降低營業(yè)費用。但讓租戶心甘情愿地承擔(dān)全部費用顯然不太現(xiàn)實。因而可采取折中的方法，即按一定比例共同分?jǐn)傎M用。或是直接將租戶分?jǐn)偟馁M用算入租金內(nèi)。第三，提高租金。當(dāng)營業(yè)費用出現(xiàn)無法避免的增加時，投資者應(yīng)盡量提高租金，將費用率維持在較低水平。3.籌資結(jié)構(gòu)期限結(jié)構(gòu)和籌資來源是投資性房地產(chǎn)籌資結(jié)構(gòu)的主要組成部分。投資者需合理地進行搭配，保證籌資結(jié)構(gòu)具有良好的彈性，以此降低和控制風(fēng)險。例如采用長、短期籌資相結(jié)合與投資、債務(wù)期限相結(jié)合的方式，合理地對現(xiàn)金流量進行安排，取長補短，有效對風(fēng)險進行管控。五、結(jié)束語我國投資