深圳東門天下商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目推廣方案-課件PPT

1、2021/8/261深圳中原物業(yè)顧問有限公司謹(jǐn)呈謹(jǐn)呈:廣東發(fā)展銀行肇慶分行廣東發(fā)展銀行肇慶分行鵬運(yùn)廣場(chǎng)（深圳）物業(yè)發(fā)展有限公司鵬運(yùn)廣場(chǎng)（深圳）物業(yè)發(fā)展有限公司2021/8/262東門天下商業(yè)推廣思路東門天下商業(yè)推廣思路東門天下商業(yè)推廣思路2021/8/263一、現(xiàn)有問題分析一、現(xiàn)有問題分析目目 錄錄東門天下商業(yè)推廣思路二、問題研討二、問題研討三、中原有關(guān)建議對(duì)策三、中原有關(guān)建議對(duì)策四、推售策略四、推售策略2021/8/264 2.價(jià)格制定不均衡價(jià)格制定不均衡1.鋪位劃分面積較大鋪位劃分面積較大 5. 現(xiàn)場(chǎng)氛圍未凝集現(xiàn)場(chǎng)氛圍未凝集 3.客戶回報(bào)較模糊客戶回報(bào)較模糊 4. 核心概念較單一核心概念較

2、單一現(xiàn)有問題研討現(xiàn)有問題研討東門天下商業(yè)推廣思路2021/8/265東門天下商業(yè)推廣思路1.鋪位面積劃分鋪位面積劃分商鋪在面積劃分上面積過大，總價(jià)過高。部分鋪位價(jià)位在10000000元以上。商鋪主推“產(chǎn)權(quán)式商鋪”概念，進(jìn)行大眾推廣。面積鋪位總價(jià)與“產(chǎn)權(quán)式”推廣存在較大沖突2021/8/266東門天下商業(yè)推廣思路2. 價(jià)格制定價(jià)格制定對(duì)于擁有近6層規(guī)模的商場(chǎng)而言，13層鋪位是眾多投資者首選，而56樓銷售壓力最大，市場(chǎng)上較多采用出租或者較低價(jià)出售的方式?，F(xiàn)有價(jià)格，56樓層價(jià)格達(dá)到2.23萬以上，相對(duì)較高，市場(chǎng)銷售壓力大（現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)6樓尚未有成交）。2021/8/267東門天下商業(yè)推廣思路3.客戶回報(bào)

3、客戶回報(bào)案例案例1：中港城：中港城銷售方式：提供10年，每年8%的返租案例案例2：鉆石廣場(chǎng)：鉆石廣場(chǎng)銷售方式：返租形式銷售，年保底回報(bào)11%，其中首三年即收25%的租金回報(bào)，10年返租保底回報(bào)102%案例案例3：保利城：保利城 銷售方式：商場(chǎng)提供8年，每年7%的返租2021/8/268東門天下商業(yè)推廣思路客戶回報(bào)客戶回報(bào)產(chǎn)權(quán)式商鋪，客戶最關(guān)心、看重的是“回報(bào)率”項(xiàng)目雖推出5年7/年收益，但對(duì)于5年后的“分紅”較模糊，不能給客戶較強(qiáng)的指導(dǎo)及信心。5年后的回報(bào)不清晰，影響了客戶對(duì)商鋪的信心，同時(shí)給發(fā)展商留下較大的隱患。2021/8/269東門天下商業(yè)推廣思路4. 商鋪核心概念單一商鋪核心概念單一項(xiàng)

4、目商鋪無論在硬件設(shè)施及推廣方式上，概念單薄單一，在同地段較多同質(zhì)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)下，缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力，無法體現(xiàn)與周邊項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。產(chǎn)權(quán) 式商鋪在硬件設(shè)施及軟件概念上，非常強(qiáng)調(diào)“特色包裝”，以在市場(chǎng)脫穎而出，吸引眼球。2021/8/2610東門天下商業(yè)推廣思路5. 現(xiàn)場(chǎng)氛圍未凝集現(xiàn)場(chǎng)氛圍未凝集現(xiàn)場(chǎng)銷售引導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)銷售引導(dǎo) 現(xiàn)場(chǎng)銷售引導(dǎo)，由于缺乏系統(tǒng)培訓(xùn)，在銷售引導(dǎo)上， 缺 乏專業(yè)性、統(tǒng)一性，無法給客戶帶來充足的信心。現(xiàn)場(chǎng)銷售引導(dǎo)，最主要體現(xiàn)在通過現(xiàn)場(chǎng)對(duì)于商鋪極大的了解、信心度從而給予客戶足夠的信任感。2021/8/2611東門天下商業(yè)推廣思路現(xiàn)場(chǎng)銷售氣氛現(xiàn)場(chǎng)銷售氣氛商鋪已推廣多時(shí)，投放亦較大，但從現(xiàn)場(chǎng)分

5、析，目前商鋪每天客戶量僅在5批左右。現(xiàn)有人流量與“產(chǎn)權(quán)式商鋪”強(qiáng)調(diào)的蜂窩式人群搶購效應(yīng)明顯有極大的差距，同時(shí)亦反饋出在推廣投放策略上的不足?，F(xiàn)場(chǎng)氛圍未凝集現(xiàn)場(chǎng)氛圍未凝集2021/8/2612一、現(xiàn)有問題分析一、現(xiàn)有問題分析東門天下商業(yè)推廣思路二、問題研討二、問題研討三、中原有關(guān)建議對(duì)策三、中原有關(guān)建議對(duì)策四、推售策略四、推售策略2021/8/2613東門天下商業(yè)推廣思路問題研討問題研討鋪位總價(jià)過高、價(jià)格制定不均衡、客戶回報(bào)不明確、加上在推廣包裝、銷售引導(dǎo)等存在眾多不明朗因素，直接或間接導(dǎo)致客戶對(duì)東門天下信任度的降低及懷疑。問題根結(jié)客戶信心？客戶信心？2021/8/2614東門天下商業(yè)推廣思路問

6、題研討問題研討如何鞏固、保障客戶信心，做到有機(jī)可投、有障可依如何鞏固、保障客戶信心，做到有機(jī)可投、有障可依是是“產(chǎn)權(quán)式商鋪產(chǎn)權(quán)式商鋪”推廣中最關(guān)鍵因子，亦是項(xiàng)目商鋪推廣中最關(guān)鍵因子，亦是項(xiàng)目商鋪現(xiàn)現(xiàn)階段刻不容緩需首要解決事宜。階段刻不容緩需首要解決事宜。2021/8/2615一、現(xiàn)有問題分析一、現(xiàn)有問題分析東門天下商業(yè)推廣思路二、問題研討二、問題研討三、中原建議對(duì)策三、中原建議對(duì)策四、推售策略四、推售策略2021/8/2616東門天下商業(yè)推廣思路中原相關(guān)建議中原相關(guān)建議由于商鋪已確權(quán)，不能更改，因此中原本次建議主要集中在核心競(jìng)爭(zhēng)概念塑造、明確回報(bào)、價(jià)格制定、現(xiàn)場(chǎng)引導(dǎo)等方面，提出相關(guān)建議，圍繞鞏

7、固客戶信心為主線，以重建東門天下商場(chǎng)形象，改善現(xiàn)場(chǎng)人流量，從而創(chuàng)立市場(chǎng)效應(yīng)、達(dá)到銷售目的。2021/8/2617明確回報(bào)率明確回報(bào)率核心競(jìng)爭(zhēng)概念核心競(jìng)爭(zhēng)概念現(xiàn)場(chǎng)整合現(xiàn)場(chǎng)整合價(jià)格制定價(jià)格制定東門天下商業(yè)推廣思路中原相關(guān)建議中原相關(guān)建議2021/8/2618東門天下商業(yè)推廣思路核心競(jìng)爭(zhēng)概念核心競(jìng)爭(zhēng)概念1.面臨多層商業(yè)銷售價(jià)格較低、銷售率不高等問題，中港 城、保利 城首倡“產(chǎn)權(quán) 式”返租模式，分別提供10年8、8年7返租收益，引起市場(chǎng)極大反響。2.在商鋪均采用返租的方式下，常興時(shí)代廣場(chǎng)在推廣上引進(jìn)銀行監(jiān)管主推“商 鋪銀行” 模式，及2000元購鋪銷售策略，創(chuàng)下1周銷售600個(gè)鋪位佳績。3.現(xiàn)今政策干

8、預(yù)，返租方式帶來的隱患逐漸顯露，影響眾多客戶投資信心、 持觀望態(tài)度。 項(xiàng)目雖占據(jù)核心地段，但由于諸多原因仍難于給予客戶十分信心。項(xiàng)目必須充實(shí)核心概念，充實(shí)客戶信心項(xiàng)目必須充實(shí)核心概念，充實(shí)客戶信心項(xiàng)目回顧項(xiàng)目回顧2021/8/2619東門天下商業(yè)推廣思路核心競(jìng)爭(zhēng)概念核心競(jìng)爭(zhēng)概念 創(chuàng)造差異化、打造信心度、創(chuàng)立商業(yè)新模式創(chuàng)造差異化、打造信心度、創(chuàng)立商業(yè)新模式核心概念提出目的核心概念提出目的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的激烈、項(xiàng)目置業(yè)門檻高、客戶回報(bào)不清晰、銷售缺乏引導(dǎo)等等負(fù)面影響，項(xiàng)目必須提出自己獨(dú)特的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，以區(qū)別市場(chǎng)、引導(dǎo)市場(chǎng)，同時(shí)加強(qiáng)鞏固客戶信心。2021/8/2620東門天下商業(yè)推廣思路核心競(jìng)爭(zhēng)概念核心

9、競(jìng)爭(zhēng)概念核心競(jìng)爭(zhēng)概念核心競(jìng)爭(zhēng)概念1.引入信托基金，創(chuàng)立引入信托基金，創(chuàng)立“基金計(jì)劃基金計(jì)劃”銷售模式銷售模式2.引入保險(xiǎn)公司，建立引入保險(xiǎn)公司，建立“信譽(yù)保險(xiǎn)信譽(yù)保險(xiǎn)”商鋪銷售概念商鋪銷售概念3.引入會(huì)計(jì)事務(wù)所，創(chuàng)建引入會(huì)計(jì)事務(wù)所，創(chuàng)建“透明化透明化”信任分紅機(jī)制信任分紅機(jī)制通過引入信托基金、保險(xiǎn)公司、會(huì)計(jì)事務(wù)所，全面打造深圳“首首創(chuàng)創(chuàng)信用制基金商鋪信用制基金商鋪”概念概念，制造項(xiàng)目核心、引起市場(chǎng)轟動(dòng)，給客戶注入強(qiáng)心劑。2021/8/2621東門天下商業(yè)推廣思路引入信托基金計(jì)劃引入信托基金計(jì)劃“信托基金商鋪”銷售模式基金大手筆收購商鋪2021/8/2622東門天下商業(yè)推廣思路信托基金商鋪信托基

10、金商鋪信托基金商鋪形式：信托基金商鋪形式：商鋪引入信托基金，由基金公司向東門天下目標(biāo)客戶發(fā)放200份合同基金，募集12億元，該資金主要為購房資金，即以起步40萬元為一份合同基金，該資金可充當(dāng)項(xiàng)目樓價(jià)或首期款，在享受基金回報(bào)率的同時(shí)可享受購鋪優(yōu)惠，同時(shí)基金在購鋪前可自由轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)送、繼承。2021/8/2623東門天下商業(yè)推廣思路信托基金商鋪信托基金商鋪n信托規(guī)模信托規(guī)模： 人民幣1億至人民幣2億元，信托合同不超過200份（含200份） 每份起步40萬元，該基金可充當(dāng)購房款或沖抵首期n信托期限信托期限：2年n針對(duì)客戶群針對(duì)客戶群： 有投資購鋪意向的高端客戶群n信托目的：信托目的： 市場(chǎng)造勢(shì)、引起市

11、場(chǎng)轟動(dòng)、首創(chuàng)“基金商鋪”銷售模式 消化項(xiàng)目100萬元以上難點(diǎn)鋪位迅速募集資金2021/8/2624東門天下商業(yè)推廣思路n信托優(yōu)惠：信托優(yōu)惠： 2.84年基金回報(bào) 購買100萬總價(jià)以上鋪位可獲額外約3優(yōu)惠 在2年后特定時(shí)間內(nèi)可由發(fā)展商原價(jià)回購所買鋪位n信托計(jì)劃：信托計(jì)劃： 募集的資金基金公司向鵬運(yùn)廣場(chǎng)發(fā)放，用于東門天下商鋪銷售及建設(shè)n信用增級(jí)模式：信用增級(jí)模式： 鵬運(yùn)物業(yè)及廣發(fā)行對(duì)貸款本息提供不可撤消的連帶責(zé)任擔(dān)保。信托基金商鋪信托基金商鋪2021/8/2625東門天下商業(yè)推廣思路基金引入的可行性、必要性基金引入的可行性、必要性：商鋪客戶多為投資客戶，部分商鋪總價(jià)較高，主要針對(duì)高端客戶群；而基金

12、主要是針對(duì)高端客戶群發(fā)行的一種信托產(chǎn)品；項(xiàng)目發(fā)展背景為廣發(fā)行，資金雄厚，可承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，便于信托審核，同時(shí)雙方為金融機(jī)構(gòu)間合作，基金手續(xù)費(fèi)用較低。基金引入一方面可針對(duì)商鋪銷售，另一方面可迅速幫助發(fā)展商回籠資金；基金與房地產(chǎn)的合作已有模式借鑒，而且能夠廣泛吸引投資客戶及市場(chǎng)的興趣及關(guān)注度；通過基金，項(xiàng)目即可達(dá)到宣傳、銷售的重要目的，同時(shí)可極大增加客戶的信心度；客戶購買基金，不但享受基金回報(bào)率，而且可以獲得購房額外優(yōu)惠及回購等三重優(yōu)惠，雙重保障。信托基金商鋪信托基金商鋪2021/8/2626東門天下商業(yè)推廣思路回購的可行性：回購的可行性：回購只針對(duì)購買基金客戶；東門天下所處地段，2年后地鐵建設(shè)、商

13、業(yè)經(jīng)營等等增值利好因素，預(yù)計(jì)提 出回購客戶比例較??；項(xiàng)目提出回購，充分體現(xiàn)發(fā)展商對(duì)商鋪未來前景的看好，可極大鼓舞客戶 信心；通過發(fā)放基金，一旦客戶提出原價(jià)回購，實(shí)質(zhì)對(duì)發(fā)展商利益并無較大沖突，一方面通過基金發(fā)展商現(xiàn)階段可迅速回籠資金，另一方面原價(jià)回購，屆時(shí)可再次進(jìn)行銷售，發(fā)展商承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)較小。注：客戶提出回購，產(chǎn)生相關(guān)稅收、利息費(fèi)用須由客戶單方面或者與發(fā)展商共同承擔(dān)。信托基金商鋪信托基金商鋪2021/8/2627東門天下商業(yè)推廣思路建議：建議：引入2間基金公司，一間為境外基金公司，一間為境內(nèi)基金公司，目的可分別針對(duì)內(nèi)外銷不同客戶群需求，而且兩家基金的同時(shí)引入，可較強(qiáng)的滿足合同分額，靈活處理，達(dá)到銷

14、售及資金回籠的目的，同時(shí)在市場(chǎng)上極大引起關(guān)注。注：基金回報(bào)相關(guān)細(xì)則有待發(fā)展商與基金公司具體商榷。信托基金商鋪信托基金商鋪2021/8/2628東門天下商業(yè)推廣思路引入信托基金計(jì)劃引入信托基金計(jì)劃“信托基金商鋪”銷售模式基金大手筆收購商鋪基金大手筆收購商鋪2021/8/2629東門天下商業(yè)推廣思路建議：建議：針對(duì)目前較多基金公司擁有較多閑置資金及優(yōu)質(zhì)客戶，在房地產(chǎn)市場(chǎng)大手筆購買整層住宅或?qū)懽謽牵詫で笸顿Y良機(jī)。利用發(fā)展商金融機(jī)構(gòu)背景，與相關(guān)基金公司的資源，同時(shí)運(yùn)用中原龐大、良好的客戶資源，介紹相關(guān)基金公司大手筆購買東門天下商鋪，以較快的銷售周期。基金大手筆收購基金大手筆收購2021/8/2630

15、東門天下商業(yè)推廣思路 2.保險(xiǎn)公司、會(huì)計(jì)事務(wù)所保險(xiǎn)公司、會(huì)計(jì)事務(wù)所“信譽(yù)擔(dān)保信譽(yù)擔(dān)?！?021/8/2631東門天下商業(yè)推廣思路產(chǎn)權(quán)式商鋪包括本項(xiàng)目在銷售過程中，通常會(huì)遇到客戶對(duì)于商鋪每年返租回報(bào)的質(zhì)疑，從而影響客戶對(duì)于商鋪的信心及成交。建議：建議：通過與保險(xiǎn)公司的合作，制作一份發(fā)展商、保險(xiǎn)公司、客戶三方的“信譽(yù)合同”，合同主要保障發(fā)展商對(duì)于5年7，及5年后分紅最低保障。引進(jìn)知名會(huì)計(jì)事務(wù)所，由會(huì)計(jì)所針對(duì)未來海雅經(jīng)營收入、利潤分紅等部分進(jìn)行嚴(yán)格核算，確保業(yè)主分紅高度透明化，保障業(yè)主切身利益。保險(xiǎn)公司、會(huì)計(jì)事務(wù)所保險(xiǎn)公司、會(huì)計(jì)事務(wù)所“信譽(yù)擔(dān)保信譽(yù)擔(dān)?！?021/8/2632東門天下商業(yè)推廣思路引進(jìn)

16、保險(xiǎn)公司目的、必要性：引進(jìn)保險(xiǎn)公司目的、必要性：引進(jìn)保險(xiǎn)公司，最大目的在于制造市場(chǎng)“噱頭”，營造市場(chǎng)差異化，強(qiáng)化項(xiàng)目的前瞻性，打造發(fā)展商良好的“信譽(yù)度”，誠意發(fā)展商、誠意賣鋪；保險(xiǎn)公司的引入，將大大增加客戶對(duì)于項(xiàng)目的信心；基金公司、保險(xiǎn)公司的引進(jìn)，打造“雙重保險(xiǎn)”，在市場(chǎng)宣傳推廣上均開發(fā)出商鋪新銷售模式，實(shí)現(xiàn)發(fā)展商、投資商、項(xiàng)目等各方面多贏的局面。保險(xiǎn)公司、會(huì)計(jì)事務(wù)所保險(xiǎn)公司、會(huì)計(jì)事務(wù)所“信譽(yù)擔(dān)保信譽(yù)擔(dān)保”2021/8/2633東門天下商業(yè)推廣思路3.總述總述通過引入信托基金、保險(xiǎn)公司、會(huì)計(jì)事務(wù)所，打造深圳“首創(chuàng)信首創(chuàng)信用制基金商鋪用制基金商鋪”概念概念，三重信心保證，鞏固落實(shí)客戶投資信心，通

17、過核心概念的塑造，引導(dǎo)市場(chǎng)、吸引客戶投資東門天下。2021/8/2634明確回報(bào)率明確回報(bào)率核心競(jìng)爭(zhēng)概念核心競(jìng)爭(zhēng)概念現(xiàn)場(chǎng)整合現(xiàn)場(chǎng)整合價(jià)格制定價(jià)格制定東門天下商業(yè)推廣思路中原相關(guān)建議中原相關(guān)建議2021/8/2635東門天下商業(yè)推廣思路現(xiàn)場(chǎng)對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)對(duì)于5年后回報(bào)解釋計(jì)算，說法不統(tǒng)一且極為模糊，影響客戶信心年后回報(bào)解釋計(jì)算，說法不統(tǒng)一且極為模糊，影響客戶信心 判斷不夠判斷不夠?qū)τ趯?duì)于5年后年后7收益，收益，14年鐵定收回成本解釋，給發(fā)展商留下較大隱患年鐵定收回成本解釋，給發(fā)展商留下較大隱患例：以商場(chǎng)簽定合同總價(jià)為15億計(jì)，每年7回報(bào)，為1.05億。即發(fā)展商必須每年提供約1.05億作為項(xiàng)目分紅依發(fā)展

18、商與商家簽定的協(xié)議，要求海雅或其他商家在5年后每年的經(jīng)營額為1.05億/911.67億明確回報(bào)率明確回報(bào)率現(xiàn)有說法弊端現(xiàn)有說法弊端7的回報(bào)結(jié)合海雅經(jīng)營分紅，能否如預(yù)期般吻合？2021/8/2636東門天下商業(yè)推廣思路建議：建議：由發(fā)展商與海雅估算5年后年均經(jīng)營額度，預(yù)期5年后海雅經(jīng)營額能否達(dá)到12億元，以吻合年度7以上的回報(bào)率。如果經(jīng)營額未能判斷，建議設(shè)立最低分紅標(biāo)準(zhǔn)，或在對(duì)外解釋計(jì)算上，采用市場(chǎng)比較法估算租金收益，由周邊同類市場(chǎng)估算5年后預(yù)期租金收益，以估計(jì)租金回報(bào)的方式，從而計(jì)算市場(chǎng)回報(bào)。明確回報(bào)率明確回報(bào)率2021/8/2637明確回報(bào)率明確回報(bào)率核心競(jìng)爭(zhēng)概念核心競(jìng)爭(zhēng)概念價(jià)格制定價(jià)格制定

19、現(xiàn)場(chǎng)整合現(xiàn)場(chǎng)整合東門天下商業(yè)推廣思路中原相關(guān)建議中原相關(guān)建議2021/8/2638東門天下商業(yè)推廣思路現(xiàn)場(chǎng)整合現(xiàn)場(chǎng)整合1.現(xiàn)場(chǎng)銷售引導(dǎo)2.現(xiàn)場(chǎng)硬件環(huán)境3.銷售氣氛營造2021/8/2639東門天下商業(yè)推廣思路現(xiàn)場(chǎng)銷售引導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)銷售引導(dǎo)產(chǎn)權(quán)式商鋪由于產(chǎn)品的特殊性、推廣的局限性、計(jì)算的復(fù)雜性等等，必須要求現(xiàn)場(chǎng)提供專業(yè)性及統(tǒng)一性，對(duì)于客戶有一個(gè)積極、正面的銷售引導(dǎo)，給予客戶強(qiáng)烈信心。建議建議：加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)對(duì)于銷售各個(gè)環(huán)節(jié)的專業(yè)培訓(xùn)，建立現(xiàn)場(chǎng)銷售信心，通過銷售現(xiàn)場(chǎng)引導(dǎo)，賦予客戶強(qiáng)烈的信任感。2021/8/2640東門天下商業(yè)推廣思路現(xiàn)場(chǎng)硬件環(huán)境現(xiàn)場(chǎng)硬件環(huán)境現(xiàn)場(chǎng)硬件設(shè)施與周邊商業(yè)并無較大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而且項(xiàng)目價(jià)

20、格高，項(xiàng)目可利用現(xiàn)有硬件設(shè)施加以改善，以營造與競(jìng)爭(zhēng)樓盤不同的硬件環(huán)境。前后廣場(chǎng)建議前后廣場(chǎng)建議1：針對(duì)前后廣場(chǎng)，由于項(xiàng)目本身乃至東門片區(qū)車位均有限，建議前后廣場(chǎng)可用于停車場(chǎng)用途，有效增加項(xiàng)目停車有效增加項(xiàng)目停車位，突出項(xiàng)目與周邊商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的優(yōu)勢(shì)。位，突出項(xiàng)目與周邊商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的優(yōu)勢(shì)。2021/8/2641東門天下商業(yè)推廣思路現(xiàn)場(chǎng)硬件環(huán)境現(xiàn)場(chǎng)硬件環(huán)境前后廣場(chǎng)建議前后廣場(chǎng)建議2：考慮前廣場(chǎng)可能需做消防通道用途，不能改為停車場(chǎng)，建議前廣場(chǎng)可設(shè)置為休閑購物“星光大道”，該星光大道可設(shè)計(jì)有一定的設(shè)計(jì)造型，可供觀賞，或部分設(shè)置休閑區(qū)如引入“星巴克”室外經(jīng)營，同時(shí)可以考慮在前廣場(chǎng)舉辦不同品牌專題show.

21、主要目的在于通過改善前后廣場(chǎng)單一功能現(xiàn)狀，營造出周邊商業(yè)無法比擬的購物環(huán)境，同時(shí)拉動(dòng)客戶的信心。2021/8/2642東門天下商業(yè)推廣思路銷售氣氛營造銷售氣氛營造產(chǎn)權(quán)式商鋪由于針對(duì)投資性客戶，因此推廣上非常強(qiáng)調(diào)概念的提煉、現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境上注重包裝的形式。以給到客戶商鋪的熱銷及價(jià)值。建議建議：現(xiàn)場(chǎng)氣氛較為冷淡，建議針對(duì)項(xiàng)目A/B棟18層，C/D棟16層裙樓，全面、全方位利用金布橫幅懸掛項(xiàng)目各項(xiàng)利好信息，如包括各大商家對(duì)于海雅入駐東門天下祝賀等等，達(dá)到商業(yè)裙樓、前后廣場(chǎng)、售樓處內(nèi)部、商場(chǎng)內(nèi)部等全面營造銷售氛圍。2021/8/2643明確回報(bào)率明確回報(bào)率核心競(jìng)爭(zhēng)概念核心競(jìng)爭(zhēng)概念價(jià)格制定價(jià)格制定現(xiàn)場(chǎng)整合現(xiàn)場(chǎng)

22、整合東門天下商業(yè)推廣思路中原相關(guān)建議中原相關(guān)建議2021/8/2644東門天下商業(yè)推廣思路價(jià)格制定價(jià)格制定分析項(xiàng)目目前實(shí)際狀況，結(jié)合發(fā)展商切身收益，中原建議項(xiàng)目整體商業(yè)實(shí)收價(jià)格在建議項(xiàng)目整體商業(yè)實(shí)收價(jià)格在9.5億元左右億元左右。2021/8/2645東門天下商業(yè)推廣思路價(jià)格制定價(jià)格制定樓層均價(jià)首層街埔14萬元/，內(nèi)鋪8.5萬元/二層50000元/三層30000元/四層23000元/五層13000元/六層10000元/注：針對(duì)現(xiàn)有價(jià)格表，將價(jià)值較高的12層商鋪價(jià)格適當(dāng)提高，壓力較大的56層商鋪價(jià)格適當(dāng)降低，以迎合市場(chǎng)、客戶需求。2021/8/2646一、現(xiàn)有問題分析一、現(xiàn)有問題分析東門天下商業(yè)推

23、廣思路二、問題研討二、問題研討三、中原建議對(duì)策三、中原建議對(duì)策四、推售策略四、推售策略2021/8/2647東門天下商業(yè)推廣思路推售策略推售策略梳理各層次關(guān)聯(lián)提煉核心推廣概念銷售策略銷售周期2021/8/2648東門天下商業(yè)推廣思路梳理各層次關(guān)聯(lián)梳理各層次關(guān)聯(lián)基金、保險(xiǎn)、會(huì)計(jì)鵬運(yùn)海龍客戶海雅東門天下2021/8/2649東門天下商業(yè)推廣思路梳理各層次關(guān)聯(lián)梳理各層次關(guān)聯(lián)鵬運(yùn)鵬運(yùn)VS海雅海雅：55合作模式，商場(chǎng)委托海雅經(jīng)營，鵬運(yùn)抽取比例分紅海龍公司海龍公司：鵬運(yùn)針對(duì)商場(chǎng)成立的經(jīng)營公司，負(fù)責(zé)商場(chǎng)整體運(yùn)作監(jiān)管鵬運(yùn)鵬運(yùn)vs客戶客戶：買賣方關(guān)系，客戶購鋪，鵬運(yùn)承諾5年7返租，簽定返租 協(xié)議，5年后提供商場(chǎng)

24、50分紅海雅與客戶海雅與客戶：租售關(guān)系，租期55年，客戶購鋪委托海雅品牌經(jīng)營，客 戶5年后獲取海雅經(jīng)營分紅2021/8/2650東門天下商業(yè)推廣思路鵬運(yùn)鵬運(yùn)vs基金基金：債權(quán)兼銷售合作關(guān)系，資金運(yùn)作，建立基金售鋪模式， 開創(chuàng)市場(chǎng)先河基金基金vs客戶客戶：客戶購買基金，年限2年，享基金回報(bào)、購鋪優(yōu)惠及 原價(jià)回購三重優(yōu)惠保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)公司vs鵬運(yùn)鵬運(yùn)：承保5年返租計(jì)劃保險(xiǎn)，提高商場(chǎng)信譽(yù)度保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)公司vs客戶：客戶：保障客戶權(quán)益，提升客戶信心會(huì)計(jì)事務(wù)所會(huì)計(jì)事務(wù)所vs鵬運(yùn)鵬運(yùn)：方便帳務(wù)清晰化，提升商場(chǎng)信譽(yù)度會(huì)計(jì)事務(wù)所會(huì)計(jì)事務(wù)所vs客戶客戶：保障客戶5年后分紅透明化，提升客戶信心梳理各層次關(guān)聯(lián)梳理各層

25、次關(guān)聯(lián)2021/8/2651東門天下商業(yè)推廣思路提煉核心推廣概念提煉核心推廣概念項(xiàng)目價(jià)值體現(xiàn)在“核心地段，未來無限升值潛力” ，但針對(duì)產(chǎn)權(quán)式商鋪，在推廣上必須突出市場(chǎng)差異化、引導(dǎo)市場(chǎng)，創(chuàng)立自己核心的推廣特色概念、思路 深圳“首創(chuàng)信用制基金商鋪首創(chuàng)信用制基金商鋪”概念概念基金購鋪、保險(xiǎn)承保、會(huì)計(jì)事務(wù)所引入，三重信心保證，鞏固落實(shí)客戶投資信心，通過核心概念的塑造，引導(dǎo)市場(chǎng)、吸引客戶投資東門天下2021/8/2652東門天下商業(yè)推廣思路銷售策略銷售策略1.“安內(nèi)鑲外安內(nèi)鑲外” 、“內(nèi)外兼修內(nèi)外兼修” ：項(xiàng)目所處東門中心地段，在羅湖本地客戶具有極高認(rèn)知度，因此建議項(xiàng)目先吸收周邊本地客戶，同時(shí)不斷擴(kuò)充其他區(qū)域如布吉、福田等區(qū)域客戶，同時(shí)考慮項(xiàng)目特殊地段，在側(cè)重內(nèi)銷的同時(shí)，外銷并舉，利用港人對(duì)東門商圈的高認(rèn)知度帶動(dòng)外銷。2. 推廣概念：推廣概念：在銷售推廣上，主要以“深圳首創(chuàng)信用制基金商鋪深圳首創(chuàng)信用制基金商鋪”作為項(xiàng)目核心概念進(jìn)行演繹、炒作推廣。2021/8/2653