蘭州市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法

1、蘭州市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理方法第一章總那么第二章 業(yè)主自治管理組織與物業(yè)管理企業(yè)第三章物業(yè)管理權(quán)的移交與物業(yè)維護(hù)管理第四章物業(yè)管理費(fèi)用的籌集、管理與使用第五章法律責(zé)任第六章附那么第一章總那么第一條 為標(biāo)準(zhǔn)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理，保障住宅小區(qū)房屋及公共配套設(shè)施的正常使 用，維護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，創(chuàng)立文明、平安、整潔、方便的 居住環(huán)境，根據(jù)本市實(shí)際，制定本方法。第二條本市城區(qū)內(nèi)的住宅小區(qū)物業(yè)管理適用本方法。第三條 本方法所稱住宅小區(qū)，是指本市城區(qū)內(nèi)以住宅為主，并有相應(yīng)配套共用設(shè)施 設(shè)備的居住區(qū)。本方法所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的住宅小區(qū)內(nèi)各類房屋、建筑及附屬設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地

2、。本方法所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。本方法所稱使用人，是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。本方法所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或業(yè)主自治管理組織委托，根據(jù)物 業(yè)管理委托合同，對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的房屋、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、治安和環(huán)境衛(wèi)生等進(jìn)行有償效勞的行為 第四條 蘭州市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，其主要職 責(zé)是：一貫徹執(zhí)行有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章；二檢查、指導(dǎo)和監(jiān)督全市物業(yè)管理工作；三審查物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)；四審查批準(zhǔn)物業(yè)管理中房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的使用。規(guī)劃、建設(shè)、工商、公安、環(huán)保、物價(jià)等部門，以及市政、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、供水、供電、供氣、供

3、熱等單位按其職責(zé)分工，做好物業(yè)管理和效勞工作。第五條住宅小區(qū)物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治管理與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)效勞相結(jié)合的體 制，積極推行物業(yè)管理的社會(huì)化、專業(yè)化、市場化。第二章 業(yè)主自治管理組織與物業(yè)管理企業(yè)第六條 住宅小區(qū)入住率到達(dá)百分之五十以上時(shí)，開發(fā)建設(shè)、售房單位應(yīng)在物業(yè)管理 行政主管部門的指導(dǎo)下，及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由住宅小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主或其委托的使用人組成。業(yè)主較多的可按一定比例 推選代表，組成業(yè)主代表大會(huì)。第七條 業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)一般每年召開一次，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議也 可以臨時(shí)召開。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)住宅小區(qū)所在地居委會(huì)代表列席。第八條業(yè)主

4、大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的主要職權(quán)是：一選舉產(chǎn)生住宅小區(qū)管理委員會(huì)以下簡稱管委會(huì)，增補(bǔ)、罷免管委會(huì)組成人員;二審議批準(zhǔn)管委會(huì)章程和業(yè)主公約；三決定關(guān)系業(yè)主利益或與物業(yè)管理有關(guān)的重大事項(xiàng)；四監(jiān)督管委會(huì)的工作，聽取管委會(huì)的工作報(bào)告，改變或撤銷管委會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定;五其他需由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)決定的事項(xiàng)。第九條 管委會(huì)設(shè)主任一名，副主任一至二名，委員假設(shè)干名。管委會(huì)每屆任期三年，組成人員可以連選連任。管委會(huì)選舉結(jié)果或變更情況，應(yīng)在三十日內(nèi)報(bào)物業(yè)管理行政主管部門備案。第十條 管委會(huì)是住宅小區(qū)業(yè)主自治管理物業(yè)的群眾組織，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大 會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作。管委會(huì)的權(quán)利：一起草、修改管委會(huì)章程和業(yè)主公約

5、；二決定選聘、續(xù)聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)；三審議物業(yè)管理企業(yè)的年度方案和住宅小區(qū)管理效勞的重大事項(xiàng)；四監(jiān)督、檢查物業(yè)管理企業(yè)各項(xiàng)管理制度的實(shí)施和物業(yè)管理委托合同的執(zhí)行，協(xié) 調(diào)處理物業(yè)管理糾紛。管委會(huì)的義務(wù)：一支持和幫助物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施各項(xiàng)管理工作；二接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督；三接受物業(yè)管理行政主管部門、各有關(guān)行政管理部門及住宅小區(qū)所在地人民政府 的監(jiān)督指導(dǎo)。第十一條物業(yè)管理企業(yè)是具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)：一根據(jù)物業(yè)管理委托合同，制定管理、效勞方案，對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施管理，提供服 務(wù)；二制止違反住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定和業(yè)主公約的行為；三依照物價(jià)管理部門批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收取管理費(fèi)用；四法

6、律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定及業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)授予的其他權(quán)利。物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：一依法經(jīng)營，履行物業(yè)管理委托合同；二接受物業(yè)管理行政主管部門、管委會(huì)、業(yè)主和使用人的監(jiān)督；三效勞收費(fèi)應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)，亮證收取，并定期公布收支情況；四法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。第十二條物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行資質(zhì)認(rèn)證和年檢制度。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)及資質(zhì)管理按國家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第十三條 物業(yè)管理企業(yè)持?營業(yè)執(zhí)照?和?物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書?，方可接受物業(yè) 管理委托。第十四條從事物業(yè)管理的工作人員，須取得物業(yè)管理行政主管部門核發(fā)的?物業(yè)管理人員上崗證?，方可上崗。第十五條物業(yè)管理企業(yè)接受物業(yè)管理委托，必須與管委會(huì)簽訂書面物

7、業(yè)管理委托合同。物業(yè)管理委托合同使用建設(shè)部的示范文本，可根據(jù)實(shí)際增減有關(guān)內(nèi)容。物業(yè)管理委托合同自訂立之日起，三十日內(nèi)由物業(yè)管理企業(yè)報(bào)物業(yè)管理行政主管部門 備案。第三章物業(yè)管理權(quán)的移交與物業(yè)維護(hù)管理第十六條 開發(fā)建設(shè)、售房單位應(yīng)自管委會(huì)選舉產(chǎn)生之日起，三十日內(nèi)向管委會(huì)移交 物業(yè)管理權(quán)。應(yīng)當(dāng)無償、完好地移交住宅小區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場地和維修基 金，以及住宅小區(qū)地下管網(wǎng)、單體建筑。附屬設(shè)施設(shè)備的技術(shù)資料。第十七條 開發(fā)建設(shè)、售房單位在移交物業(yè)管理權(quán)的問時(shí)，必須按住宅小區(qū)房屋總建 筑面積千分之一的比例最低不少于二十平方米無償提供物業(yè)管理用房。未留有物業(yè)管理用房的，由開發(fā)建設(shè)、售房單位，提供相應(yīng)的

8、物業(yè)管理用房資金。第十八條住宅小區(qū)物業(yè)管理移交前，其物業(yè)管理由開發(fā)建設(shè)單位和其委托的物業(yè)管 理企業(yè)負(fù)責(zé)；公有房屋售房比例達(dá)不到物業(yè)管理移交條件的，由原產(chǎn)權(quán)單位管理。第十九條住宅小區(qū)房屋的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)，由管委會(huì)委托物業(yè)管理 企業(yè)統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)管理。本條所稱房屋的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，是指整幢房屋或整個(gè)單元業(yè)主共同使用的 屋頂、根底、承重構(gòu)件和墻壁、走道、樓梯、電梯、垃圾道以及供水、供熱、供電、 供氣、排污、消防設(shè)施，道路、綠地等。第二十條 住宅小區(qū)內(nèi)房屋自用部位和自用設(shè)備由業(yè)主管理，也可以由業(yè)主委托物業(yè) 管理企業(yè)管理。業(yè)主對(duì)房屋自用部位和自用設(shè)備的管理和使用，不得危害物業(yè)或公共平

9、安，不得損害 他人利益。第二十一條 住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)在保修期限內(nèi)的維修，按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。住宅小區(qū)內(nèi)供水、排污、供電、供熱、供氣、通訊、有線電視等設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)和故 障排除，由有關(guān)部門和物業(yè)管理企業(yè)按其職責(zé)范圍負(fù)責(zé)。屬于有關(guān)部門負(fù)責(zé)的，物業(yè) 管理企業(yè)應(yīng)及時(shí)聯(lián)系解決。第二十二條 住宅小區(qū)內(nèi)的業(yè)主和使用人、物業(yè)管理企業(yè)均應(yīng)遵守以下規(guī)定：一不得擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌；二不得占用、損壞房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或者移裝共用設(shè)施設(shè)備；三不得在共用部位、場地搭建建筑物、構(gòu)筑物；四不得從事污染環(huán)境的生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)和法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定禁止的其他行為。 第四章物業(yè)管理費(fèi)用的籌集、管理與使用第二十

10、三條住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)包括：一房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金；二物業(yè)管理效勞費(fèi)；三特約效勞費(fèi)；四其他合法收入。第二十四條 凡商品住房和公有住房出售都應(yīng)當(dāng)建立房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維 修基金，專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。商品住房的維修基金由開發(fā)建設(shè)單位按照省物業(yè)管理行政主管部門確定的比例繳納； 公有住房出售后的維修基金由售房單位按多層住宅不低于售房款的百分之二十，高層 住宅不低于售房款的百分之三十比例提?。毁彿總€(gè)人按購房款百分之一的比例繳納。 開發(fā)建設(shè)單位繳納的維修基金屬全體業(yè)主所有；售房單位提取的維修基金屬售房單位 所有；購房個(gè)人繳納的維修基金屬全

11、體業(yè)主所有。第二十五條房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金由市物業(yè)管理行政主管部門，以 住宅小區(qū)為單位設(shè)立專戶管理，?？顚Ｓ?，管委會(huì)申請(qǐng)使用，并接受財(cái)政部門的監(jiān)督。 第二十六條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金不予退還， 隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶；房屋建筑由于撤除等原因滅失的，其共用部位、共用設(shè)施設(shè) 備維修基金余額退復(fù)原售房單位和產(chǎn)權(quán)人。第二十七條住宅小區(qū)物業(yè)管理效勞費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)物業(yè)管理行政主管部門核定 的住宅小區(qū)的規(guī)模、檔次、管理內(nèi)容、效勞水平以及房屋類別，由物業(yè)管理企業(yè)報(bào)物 價(jià)部門審批。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以外的特約效勞費(fèi)，由當(dāng)事人雙方商定 物業(yè)管理效勞費(fèi)和特約效勞費(fèi)由物業(yè)管理企業(yè)

12、管理，自主使用。第五章 法律責(zé)任第二十八條 開發(fā)建設(shè)、售房單位違反本方法的規(guī)定，不按期移交物業(yè)管理權(quán)的，由 物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期移交，移交前發(fā)生的物業(yè)管理費(fèi)用，由開發(fā)建設(shè)、 售房單位全額承當(dāng)。第二十九條 物業(yè)管理企業(yè)有以下行為之一的，由物業(yè)管理行政主管部門給予處分： 一未取得物業(yè)管理資質(zhì)證書，擅自接受物業(yè)管理委托的，責(zé)令其停止業(yè)務(wù)活動(dòng)， 給予警告沒收全部非法所得，并處 2000 元至 10000元的罰款。二年檢不合格的，責(zé)令其限期整改，整改后仍不合格或拒不接受年檢的，按管理 權(quán)限撤消資質(zhì)證書。物業(yè)管理企業(yè)因違反合同，造成業(yè)主損失的，應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。第三十條 業(yè)主、使用人、物業(yè)管理企業(yè)或

13、者其他單位、個(gè)人違反本方法第二十二條， 按以下規(guī)定處分：一擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌，占用、移裝、損壞共用部位、共用設(shè) 施設(shè)備，在共用部位、場地搭建建筑物、構(gòu)筑物的，由物業(yè)管理行政部門責(zé)令限期改 正，恢復(fù)原狀或者賠償損失，可以并處 500 元以上 5000 元以下的罰款；二從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)污染環(huán)境和法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定禁止的其他行為，由有 關(guān)行政管理部門按照各自職責(zé)和相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定處分。第三十一條 物業(yè)管理企業(yè)不遵守國家規(guī)定或合同約定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收 費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，由物價(jià)管理部門依法予以處分。第三十二條 業(yè)主不按期繳納或拒繳物業(yè)管理費(fèi)的，由物業(yè)管理企業(yè)催促限期繳納； 逾期仍不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)可向仲裁機(jī)關(guān)申請(qǐng)仲裁或向人民法院訴訟 第三十三條 業(yè)主或使用人對(duì)房屋自用局部和自用設(shè)備管理使用不當(dāng)，危害物業(yè)或公 共平安、損害他人利益的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)予制止；造成物業(yè)損壞的，由責(zé)任人負(fù)責(zé) 修復(fù)；