立水橋商業(yè)項目定位報告

1、前言31商業(yè)規(guī)劃條件分析411交通環(huán)境分析1. 1. 1項目周邊社區(qū)交通現(xiàn)狀分析1. 1. 2本項目周邊道路交通環(huán)境及未來規(guī)劃分析123本項目公共交通環(huán)境分析124本項目地鐵交通及未來規(guī)劃分析6125小結712人口環(huán)境分析8121區(qū)域人口現(xiàn)狀分析8122區(qū)域消費特征分析81.23未來區(qū)域人口變化趨勢分析91.2.4 小結9102 物業(yè)自身分析21地塊總體現(xiàn)狀分析102. 2總體地塊優(yōu)劣勢分析12221項目swot矩陣1322. 2優(yōu)勢分析13223項目劣勢分析14224項目機會分析15225項目威脅分析16226小結16183項目總體定位31項目主題概念1819311整體定位3.13項目各地塊

2、商業(yè)面積綜述32各區(qū)域地塊定位分析213.2.1c-01 (a) (b)地塊商業(yè)分析21322c-01 (a) (b)地塊定位24方案一 ：24323規(guī)劃方案及業(yè)態(tài)分布24324產(chǎn)品結構建議：25方案二：25325產(chǎn)品結構建議：253.2.6a、b地塊分析263.2.7a、b地塊定位28328規(guī)劃方案及業(yè)態(tài)分布29329產(chǎn)品結構建議303133價格定位建議33.1市場比較法313. 3. 2租金反推法33333對本項目商業(yè)價格建議前言市場定位是一個房地產(chǎn)項目運作成功與否的關鍵。精妙的定位， 能夠達到四兩撥千斤的效果，不但可以發(fā)現(xiàn)空白，盡可能規(guī)避風 險，而且能夠通過獨特的構思與精心的策劃，充分體

3、現(xiàn)項目的獨 特魅力，展現(xiàn)項目的風采，為項目的成功奠定堅實的基礎。通過前期詳細的市場調(diào)查以及后期的資料整理、分析等工作，我 司對本項目周邊區(qū)域市場狀況有了較為全面的了解，并通過初步 分析對本項目有了較為充分的認識。在此基礎上為，我司將為本 項目的規(guī)劃和發(fā)展制定相應的市場定位。在本項目之市場定位報告內(nèi)容中，我司將根據(jù)市場調(diào)研報告和多 年來的營銷策劃經(jīng)驗，針對本項目自身物業(yè)特點及周邊區(qū)域環(huán) 境，為本項目市場定位所涉及的商業(yè)規(guī)劃條件分析、物業(yè)自身分 析、項目總體定位分析等方面進行詳細、專業(yè)的闡述和論證。我司堅信，通過科學的論證和不斷的創(chuàng)新與努力，必能切準市場 脈搏，為本項目制定出準確合理的發(fā)展規(guī)劃建議

4、，最大限度強化 項目的特有優(yōu)勢，轉化、消除現(xiàn)存劣勢，規(guī)避客觀威脅，從整體 上提高本項目的市場競爭力，從而為貴方針對本項目之決策提供 指導依據(jù)。1商業(yè)規(guī)劃條件分析1. 1交通環(huán)境分析本項目位于北京市朝陽區(qū)與昌平區(qū)交界處并相鄰海淀區(qū)，屬于三 區(qū)交界的核心位置。本項目地塊為三角形，項目北側的地鐵13 號線和京包鐵路、東南側的清河形成了本項目的天然交通阻隔， 安立路貫穿本案規(guī)劃地塊將項目分為東西兩個地塊。東側地塊只 有一條沿清河道路連接安立路與天通苑；西側地塊與賀村、陳營 等郊縣農(nóng)村相交，并無主要交通通道，由立軍路和沿清河道路等 連接與安立路之間的交通，項目南側為規(guī)劃中的地鐵5號線立水 橋北站和安立路

5、、北苑路的交匯處。項目距五環(huán)路直線距離三公 里，周邊擁有多條公交線路，加之已投入使用的地鐵13號線、 規(guī)劃（已開工）中的地鐵5號線等，這些因素構成了本案的交通環(huán)境基礎。111項目周邊社區(qū)交通現(xiàn)狀分析做為北京市最早規(guī)劃的兩個超大經(jīng)濟適用房社區(qū)之一，由于天 通苑等社區(qū)居住區(qū)入住人口規(guī)模不斷擴大，且6 0 %居住人口 就業(yè)在市區(qū)，所以就形成了該區(qū)域交通呈現(xiàn)潮汐現(xiàn)象，社區(qū)的 居民基本是早上向南進城方向，晚上回家，這樣勢必會形成交 通瓶頸問題。而且居住區(qū)周邊城市道路系統(tǒng)還未形成，斷頭路 多，次干路和支路系統(tǒng)不暢，很難滿足居住區(qū)實際出行要求， 造成社區(qū)內(nèi)外部交通規(guī)劃和建設相對滯后問題充分暴露。天通苑對本項

6、目有著舉足輕重的影響。由于交通規(guī)劃存在缺 陷，整個天通苑通向市區(qū)的道路主要集中在湯立路（安立路） 上，由于湯立路（安立路）上公交線路眾多、且作為主要通路 的湯立路還要承擔其北端昌平區(qū)至市區(qū)的交通流量，造成湯立 路（安立路）立水橋段上下班高峰期間擁堵嚴重；現(xiàn)在湯立路 上地鐵5號線和立湯路市政工程的施工，加重了交通擁堵的程 度。1. 1. 2本項目周邊道路交通環(huán)境及未來規(guī)劃分析項目地塊南端為安立路和北苑路的交匯處，連同湯立路，作為 連接貫通四、五、六環(huán)，連接昌平區(qū)、天通苑、北苑、亞運村 區(qū)域、奧運區(qū)域的重要通道，以上三條道路將成為項目未來主 要的交通通道。湯立路湯立路（太平莊北街至大柳樹環(huán)島段）改

7、建工程是市政府2004 年“56件實事”之一，04年2月10日開工，南起昌平區(qū)太平 莊北街，途經(jīng)東三旗、平西府、馬坊，北至大柳樹環(huán)島，全長 10. 75公里。改造前的道路路面寬12米，是二級路，整修一 新的湯立路（太平莊北街至大柳樹環(huán)島段）北段路面兩側為各 寬12. 25米的三上三下機動車道，改建后的道路為一級公路。 湯立路（立水橋至太平莊北街）長3. 15公里的路段預計今年 內(nèi)建成通車。規(guī)劃該道路寬70米，橫斷面布置為：兩側為各 寬12. 25米的三上三下機動車道，外側為寬6米的非機動車 道。安立路安立路是穿越本案地塊的交通主通路，南起北四環(huán)中路，北至 立水橋，全長九公里。道路南段是規(guī)劃奧運

8、預留地東側邊界， 向北延伸連接湯立路，是貫通四環(huán)、五環(huán)、六環(huán)的一條主干道。 為配合08年北京奧林匹克廣場的總體要求，經(jīng)過市規(guī)委審批， 一條新建的安立路將在北城出現(xiàn)。規(guī)劃后的安立路南起北四環(huán) 路安慧橋，向北經(jīng)成府路等地，與北苑路匯合后至立水橋，與 111國道相接，全長約6460米。該道路改建工程按城市主干路 標準設計，紅線寬60米（快車道為三上三下六車道、寬24米, 兩側慢車道各寬7米，兩側人行步道各寬5米，綠化帶各寬6 米），設計行車速度為60公里/小時。北苑路北苑路也為本案南側邊界的交通主通路，全長5. 5公里，南起 北四環(huán)，北與安立路匯合至立水橋，為市級主干道。道路紅線 55米，各種地下管

9、線30公里，混合車道16x2,全線97年11 月7日通車。目前北苑路實行了道路的整體改造，已經(jīng)基本拓 寬完畢，上下6車道解決了懸而未決的交通瓶頸。立軍路立軍路為東西貫穿本案西側地塊內(nèi)部的交通主通路，是一條寬 6 8米全長800米左右的斷頭路，東起安立路，西至佳運園、 清水園交界處。該道路雖然較為破敗，但是其與中灘村路和陳 家營東路等多條小路相連，在本案西側地塊內(nèi)比較重要。根據(jù)市政府規(guī)劃，2公里京承快速聯(lián)絡線也將于明年建成通車。 為了實現(xiàn)進城的有車一族在城區(qū)外圍實現(xiàn)公交換乘，北京將在 五環(huán)外建設大型停車場。今年在施工及年內(nèi)可啟動的工程還 有：白廟村路五環(huán)以內(nèi)路段已經(jīng)開工；地鐵5號線正在施工；力爭

10、年底或明年年初啟動回龍觀八達嶺高速公路立交橋改造以及輔路工程。另外，已經(jīng)列入建設計劃的南北方向城市干路有：安立路（大屯路至立水橋，已經(jīng)通過設計審查）、白廟村 路（北五環(huán)路北延）、京包路改造等。東西方向城市干路有：北清路東延（八達嶺高速公路至機場北線高速公路）、回南北路（京包高速公路至白廟村路段）。同時，將配套實施相關支 路建設，據(jù)了解，北清路東延至機場北線高速公路建成后將連 接中關村與望京地區(qū)，這也將成為北部一條重要的東西城市干路。以上道路交通的規(guī)劃及改造必將對本項目區(qū)域的交通帶來一 定的改善作用，說明政府已經(jīng)充分認識到前期規(guī)劃工作的不 足，并開始了別、救的工作，雖短期內(nèi)不會對項目區(qū)域內(nèi)的交通

11、 狀況有大的改觀。但對于區(qū)域影響.項目的長遠發(fā)展.周邊路網(wǎng)的不斷完善有極大的作用。1. 2. 3本項目公共交通環(huán)境分析由于項目地塊位于北京市北部邊緣區(qū)域，對外連通常規(guī)方式依 賴大，伴隨周邊項目的不斷開發(fā)成型，必將使更大數(shù)量的居住 人口落戶此地，因此，為保證內(nèi)部居民的正常工作生活需要， 三十多條公交線路集聚于此區(qū)域，基本保持了該社區(qū)組團對外 連通的正常運轉。1. 2. 4本項目地鐵交通及未來規(guī)劃分析地鐵13號線北京地鐵13號線西起西直門，向北經(jīng)知春路至龍澤，向東經(jīng) 回龍觀、霍營至立水橋向南直至東直門，呈“門”字型，穿越 西城、海淀、昌平、東城和朝陽5個區(qū)，全長40.5公里，是 連接北京城區(qū)與北部

12、新建住宅小區(qū)與衛(wèi)星城鎮(zhèn)的主要交通動 脈。2002年10月全線運營通車以來，極大地促進了沿線房地 產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以一條軌道交通線帶動了北京市城北大片的土地 開發(fā)利用。在道路交通過于擁堵而人們生活節(jié)奏越來越快的今天，城鐵13 號線作為重要的交通通道因其運行時間.運營班次非常固定而 已經(jīng)成為區(qū)域內(nèi)許多人出行的首選。并且是未來公共交通的主 要發(fā)展方向，對本項目商業(yè)規(guī)劃.開發(fā)及價值提升有重要影響。 地鐵5號線對本區(qū)域交通未來影響最大的應屬地鐵五號線，它與北苑路幾 乎走同一條線路，地鐵5號線全長27.6公里，其中地下線16.9 公里，高架及地面線107公里全線共設車站22座，其中地下 車站16座，高架及地面

13、站6座，總投資120億元。該工程已于 2002年12月28日開工建設，并計劃于2007年初通車試運營。 按照規(guī)劃，立水橋車站對面、安立路東側用地內(nèi)將建設一個集 地鐵、長途、公交、小汽車、自行車于一體的綜合性客運樞紐。 預留100個小汽車停車泊位和1000個自行車停車泊位。此外, 作為10號線一期工程組成部分的奧運支線，計劃于2007年12 月底通車試運營。在未來1 0年內(nèi)，北京將建成由地鐵、城鐵和1 0條鐵路等三 部分組成的城市軌道交通線網(wǎng)，其中城區(qū)軌道交通網(wǎng)將建設1 5條地鐵和7條城鐵。越來越多的人認為，隨著交通基礎設 施的建設，會逐步緩解北京市的交通壓力，也會使北京城市空 間結構發(fā)生變化，

14、使土地本身的價值得到顯現(xiàn)，產(chǎn)生出相應的 經(jīng)濟效應。輕軌地鐵開通后，沿線土地也會急劇增值，相應的房地產(chǎn)的利 潤空間會加大。所以土地的升值隨著更多的交通線路的開通而 顯現(xiàn)，這是一個不可逆轉的潮流。而針對本項目這將是提升物 業(yè)價值的重要賣點，因為本案處于兩個地鐵站之間，良好的交 通規(guī)劃將對本案的商業(yè)物業(yè)有重要的支持有非常大的物業(yè)升 值潛力，對于住宅、商業(yè)物業(yè)的開發(fā)也是非常有利的。但也應 注意因為地鐵造成的輻射.噪音等問題對本案可能造成的影 響，盡可能在設計階段予以規(guī)避其所帶來的缺點。1.2.5小結在項目的前期定位階段，必須對于交通因素予以充分考慮。因 此，除明確道路現(xiàn)狀條件外，也應盡可能了解區(qū)域內(nèi)幾

15、年內(nèi)可 能發(fā)生的規(guī)劃變動，以便合理確定本商業(yè)項目可能實現(xiàn)的輻射 范圍。本區(qū)域內(nèi)大型住宅社區(qū)眾多，各個組團之間的相互交通關系對 本項目也起著重要的影響，嚴峻的交通擁堵問題對本項目商業(yè) 物業(yè)帶來一定的挑戰(zhàn)。本項目區(qū)域作為核心的交通區(qū)間，應抓 住其中的商業(yè)機會，發(fā)展適合的商業(yè)物業(yè)來提升地塊的商業(yè)價 s,更要合理的班建箕中的商業(yè)瓦矗，協(xié)持養(yǎng)如物業(yè)的品賈。"1. 2人口環(huán)境分析|21. 2. 1區(qū)域人口現(xiàn)狀分析辦公人群數(shù)量較少，且在此區(qū)域消費傾向較小。本區(qū)域辦公 類物業(yè)極少，入住主要為成長期的中小企業(yè)，經(jīng)濟實力相對 較弱，其辦公人群多為年輕群體，而本區(qū)域商品種類較為單 一、休閑娛樂業(yè)態(tài)較少，檔

16、次較低，其消費潛力較難釋放， 在本項目周邊極少進行消費。住宅人群數(shù)量巨大，且中檔和中低檔住宅占到絕對優(yōu)勢。本 區(qū)域存在兩個百萬居住大型社區(qū)，天通苑和北苑家園，總體 量達到900萬平米，目前天通苑居住人群已經(jīng)達到20萬，周 邊作為居住密集地，人口密度過大，預計其住宅檔次將維持 目前中檔、中低檔占絕對優(yōu)勢的局面。居住人群以家庭為主，多為工薪階層。由于此區(qū)域的住宅平均價格相對亞北地區(qū)以及東部區(qū)域較低，所以價格低廉的住宅吸引了大量的城市工薪階層人群。有眾多在亞運村、東直 門、三元橋甚至中關村工作的人群選擇在此區(qū)域購買住宅。居住人群構成多層次，富人階層數(shù)量可觀。雖然天通苑作為 經(jīng)濟適用房，本意為解決中低

17、收入者居住問題，但就目前入 住人口調(diào)研觀測，將天通苑作為第二居所的富人階層人數(shù)相 當可觀。加之天通苑北部昌平區(qū)域的眾多高檔社區(qū)，北苑區(qū) 域內(nèi)眾多的中、低檔社區(qū)等，使區(qū)域內(nèi)人群構成多種多樣。12.2區(qū)域消費特征分析 消費觀念較為傳統(tǒng)，積累特點顯著。本項目的目標消費群 體主要為天通苑、北苑家園以及黃金苑、佳運園等周邊樓盤 的居住人群年齡在25-60歲之間不等，以25-40歲兩口之家 或是三口之家為主，家庭收入穩(wěn)定，經(jīng)濟能力一般，對于價 格敏感度高。因此本部分人群消費將較為傳統(tǒng)，會在相當?shù)?時間內(nèi)減少高檔商品、休閑娛樂類的消費沖動。超前消費等 現(xiàn)象較少發(fā)生。 大眾消費品需求旺盛，檔次要求不高。本區(qū)域

18、消費人群由 于收入水平一般，且受到消費觀念以及生活壓力等多方面因 素的影響，對于高檔奢侈品、體現(xiàn)生活品質(zhì)的休閑消費需求 較小，而對于大眾消費品需求旺盛。 消費場所較為固定，區(qū)域性消費特點明顯。通過實地調(diào)研 發(fā)現(xiàn)，本區(qū)域大型商業(yè)物業(yè)由于客群定位較為準確，經(jīng)營狀 況良好。多數(shù)人群均在離居住地較近的商業(yè)物業(yè)進行消費。 夜間消費現(xiàn)象明顯，餐飲需求尤其量大。由于目標消費人 群多為朝九晚五的上班一族，居住和工作地點相距較遠，來 往的交通路線較長，因此下班后多在回家途中或是居住社區(qū) 內(nèi)進行家庭消費，因而對于中檔偏低接受程度較高，但同時 對于品質(zhì)較高、具有一定檔次的休閑娛樂等業(yè)態(tài)有一定的市 場吸納能力。 休閑

19、娛樂外流消費現(xiàn)象普遍。本區(qū)域有相當數(shù)量的收入較 高的富人階層，在本區(qū)域缺乏與其身份相符的相關休閑、娛 樂場所的情況下，多選擇在三里屯、朝外、西單商圈等地進 行消費。1. 2. 3未來區(qū)域人口變化趨勢分析隨著立水橋附近大量臨建拆遷，道路拓寬以及地鐵交通的開 通，未來將有一定數(shù)量的住宅放量。且由于周邊配套設施和交 通的便利，將使得此區(qū)域的住宅價格呈現(xiàn)良好的上升趨勢。這 也就意味著將有一定經(jīng)濟實力的居住人群入住此區(qū)域，未來本 區(qū)域的消費將朝著品質(zhì)化、專業(yè)化的較高檔次的方向發(fā)展。1. 2.4小結由于商業(yè)物業(yè)的價值最終是在市場上得到消費者的認可并實現(xiàn)，因此研究區(qū)域消費人群的組成并對其進行消費特性的細化

20、駆可以另玉咳目赫ss位1411藥消如諺綜上所述，本區(qū)域作為大型生活居住地，人口構成較為復雜, 箕申輕和軸氐輕久群占口委三口家產(chǎn)另 主破川樂兩工ij無i另寶但具看一元經(jīng)亦更另函買么 iiiiio頭眾疋贏品消柬旺鬣消貢夕b流晉覓。 我計s» j x 口亦4一海務 牟理 砧函消費意識增竄 消賽傾向蔣翰著品底花、事業(yè)花的aisi的方向iio si 消費特征將呈現(xiàn)多元化。2.物業(yè)自身分析2. 1地塊總體現(xiàn)狀分析本項目位于北京市朝陽區(qū)立水橋區(qū)域，緊倚昌平區(qū)并相鄰海淀 區(qū)，屬于三區(qū)交界的核心位置。受北京市城北“上風上水”的 觀念影響，本區(qū)域雖在五環(huán)以外，仍屬發(fā)展較早的區(qū)域之一，目前周邊商業(yè)物業(yè)、住

21、宅物業(yè)、交通配套等雖有所不完善，但 已經(jīng)發(fā)展較為成熟。項目地塊規(guī)劃：項目處在項目擬規(guī)劃建設用地面積約148700平方米，建筑控 制規(guī)模為407090平方米（地上建筑面積），其中一般居住部分 面積48640平方米，商業(yè)金融部分建筑面積358450平方米。各地塊具體規(guī)劃指標如下：地塊用口 入 出夂夂-羣住1. 6132801830%-羣住1. 6308801830%商需金3. 5759506035%商需金2. 5277503040%商需金3. 5241506035%商需金2. 51112503040%商番金3. 5591506035%o%3o%3o%3o%3o%3o o側一側一側一 側一側一1奮一

22、側一商商3. 53. 53045029750項目周邊區(qū)域現(xiàn)狀如下：周邊住宅物業(yè)及人口現(xiàn)狀：本項目周邊擁有包括天通苑、北苑家園在內(nèi)的多個住宅社區(qū)。 天通苑以北昌平區(qū)域內(nèi)沿湯立路周邊一直是高檔住宅物業(yè)的 聚集地，從早期的王府花園到橘郡再到近期開發(fā)的納帕溪谷、 威尼斯花園等，一直保持著平穩(wěn)開發(fā)的趨勢，但目前受交通問 題等客觀因素開發(fā)速度有所放緩。立水橋以南五環(huán)路以北的朝 陽區(qū)區(qū)域受亞運村區(qū)域輻射影響住宅物業(yè)較為成熟，多以中高 檔住宅物業(yè)為主。目前本項目區(qū)域內(nèi)入住入口已經(jīng)超過三十 萬，人口構成較為復雜，由于周邊社區(qū)以定位于收入偏低的市 民階層的經(jīng)濟適用房和低價房為主，受目前北京市區(qū)房價高企 不下的影響

23、，該區(qū)域的物業(yè)價格仍對大量低收入的北京市民及 外地來京人員有較大吸引力，入住人口仍然保持高速增長。造 成主要居住人口的“潮汐”、居住社區(qū)的“睡城”現(xiàn)象。區(qū)域 內(nèi)消費人群觀念較為傳統(tǒng)，對大眾消費品需求旺盛，檔次要求不高。同時消費場所較為固定，有明顯的區(qū)域性消費特點，夜 間消費現(xiàn)象明顯，尤其對餐飲、娛樂等有很大需求。但受交通、 消費習慣等影響，天通苑、北苑家園等大社區(qū)將會是本案的主 要消費人群的來源。周邊商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀：目前區(qū)域內(nèi)集中商業(yè)總體供應量已達到20萬平方米以上，但 投入使用的物業(yè)非常少且檔次較低，主要以社區(qū)商業(yè)和臨街店 鋪為主，百貨物業(yè)只有西單購物中心社區(qū)店一家，規(guī)模不足 10000平方米

24、，造成目前整體商業(yè)市場還很不完善，商業(yè)氛圍 較薄弱，市場還需要經(jīng)過一段時間培育期。除超市業(yè)態(tài)接近飽 和外其它如百貨、專業(yè)市場、餐飲、娛樂業(yè)等還不成熟，具有 一定市場發(fā)展空間。但隨著北方明珠的開業(yè)，世紀聯(lián)華、麥當 勞、中復電訊等知名商業(yè)的入駐，包括正在洽談中的王府井百 貨，正在逐漸提升區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)的規(guī)模和檔次，加之北苑家 園、北辰綠色家園內(nèi)均有大規(guī)模百貨物業(yè)的規(guī)劃，在該區(qū)域已 有諸多大體量商業(yè)開始放量的客觀前提下，潛在競爭已經(jīng)非常 激烈。但該區(qū)域住宅內(nèi)集聚了大量強有力的消費群體，因此， 本項目在后期商業(yè)定位時，應考慮該區(qū)域的龐大消費人群，從 商業(yè)特色上進行錯位經(jīng)營，以保證后期的良好運營。周邊交

25、通及配套設施： 項目距五環(huán)路直線距離三公里，安立路貫穿本案規(guī)劃地塊與湯 立路、北苑路及在區(qū)域內(nèi)交匯，已投入使用的地鐵13號線、 規(guī)劃（已開工）中的地鐵5號線分別位于項目南北兩側，加上 縱橫分布的30多條公交線路可謂核心交通樞紐地段。由于項 目東側為清河、西側賀村、陳營等郊縣農(nóng)村相交，加上鐵路的阻隔，區(qū)域內(nèi)缺乏東西向貫通的道路。而天通苑和北苑兩個 居住區(qū)周邊城市道路系統(tǒng)還未形成，斷頭路多，次干路和支路系統(tǒng)不暢，造成兩個居住區(qū)內(nèi)外部交通規(guī)劃和建設相對滯后問題充分暴露。特別是整個天通苑通向市區(qū)的道路主要集中在公交線路眾多的湯立路上，其還要承擔其北端昌平區(qū)至市區(qū)的交 通流量，；加之地鐵5號線和湯立路市

26、政工程的施工，造成湯 立路（安立路）立水橋段上下班高峰期間擁堵嚴重。嚴峻的交 通問題對本項目商業(yè)物業(yè)帶來一定的挑戰(zhàn)，但本項目作為道路 交通的核心區(qū)域在短期內(nèi)是不會改變的，應抓住其中的商業(yè)機 會，規(guī)避其中的商業(yè)風險，發(fā)展適合的商業(yè)物業(yè)來提升地塊的 商業(yè)價值，保持整體物業(yè)的品質(zhì)。從以上現(xiàn)狀分析可以看到，項目處在交通的核心樞紐、人口聚 集區(qū)的中心、商業(yè)的發(fā)展中心。但從現(xiàn)狀來看，交通擁堵問題 比較嚴重，對項目有一定的負面影響，而天通苑、北苑家園等 大社區(qū)及本地塊周邊住宅、村鎮(zhèn)等目標人群將會是本案的主要 消費人群的來源，天通苑以北的昌平區(qū)的中低住宅區(qū)、高檔住 宅區(qū)及北辰區(qū)域等將是本案需要爭取的消費客源。

27、同時未來天 通苑、北苑家園等社區(qū)商業(yè)的不斷成熟加之商業(yè)的激烈競爭， 必將對項目的商業(yè)發(fā)展有一定影響，如家樂福、沃爾瑪均有預 計進入天通苑區(qū)域的計劃。而從規(guī)劃指標中我們可以看到，規(guī)劃的指導思想明顯偏重于在 本區(qū)域內(nèi)增加商業(yè)及辦公類物業(yè)。所以本項目地塊對于商業(yè)及 住宅的開發(fā)均具有一定的可操作性，但開發(fā)的機會與風險并 存，如何趨利避害，最大化的提高項目的商業(yè)及社會價值，我 司將通過地塊優(yōu)劣勢分析及項目定位給出專業(yè)性的意見。2. 2總體地塊優(yōu)劣勢分析swot分析法，也被稱為態(tài)勢分析法，是運用系統(tǒng)分析的思想， 把影響項目的各種因素綜合起來加以分析，從中得出需要問題 的突破口以及結論。我司將通過對項目客觀

28、存在狀況的深入分 析，以此來制定相應的市場對策，構筑項目核心競爭力，提升 項目競爭優(yōu)勢。2. 2.1項目swot矩陣優(yōu)勢(strength)劣勢(weakness)項目位置較佳，交通便利。多條道路、交通站點及地鐵區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)規(guī)劃不足、道路 交通擁堵嚴重。站等鄰近項目周邊，對吸引 項目周邊消費人流非常有 利。輻射區(qū)域人口數(shù)量巨大，有 巨大的商業(yè)消費潛力。項目規(guī)模較大，利于規(guī)劃布 局及商業(yè)業(yè)態(tài)的分布和組 織。區(qū)域住宅物業(yè)以中低檔社區(qū) 為主，難以吸引高檔商業(yè)物 業(yè)入駐。項目臨近鐵路，上端有高壓 線穿越，對本項目物業(yè)有一 定影響。機會(opportunity)威脅(threat)地處交通樞紐地段，利于建

29、 立自成體系的大型商業(yè)設施 來輻射周邊社區(qū)。區(qū)域內(nèi)缺乏大型、綜合性的 娛樂、餐飲中心。區(qū)域內(nèi)缺乏專業(yè)市場，已有 商業(yè)物業(yè)在規(guī)模、檔次、業(yè) 種等存在諸多問題。正值奧運會籌建期間，商機 無限，會帶動商業(yè)消費的發(fā) 展。區(qū)域內(nèi)商業(yè)已經(jīng)初具規(guī)模， 未來區(qū)域內(nèi)商業(yè)規(guī)劃會對本 項目會有重要影響。2. 2.2優(yōu)勢分析項目位置較佳，交通便利。多條道路.交通站點及地鐵站等鄰近項目周邊，對吸引項目周邊消費人流非常有利。項目位于朝陽區(qū)立水橋區(qū)域,緊倚昌平區(qū)并相鄰海淀區(qū),三區(qū)交界的核心位置，同時安立路、湯立路、北苑路等三條主干線同地鐵13號線路交匯于區(qū)域內(nèi)，通過調(diào)研可以看出，項目所在地交通條件便利，周邊公交系統(tǒng)比較發(fā)達

30、，線路密集且四通八達，連接了周邊的眾多主要區(qū)域，區(qū)域人流量大，帶動的有效消費人群將是對本項目商業(yè)的重要支持。同時未來規(guī)劃的道路拓寬、調(diào)整以及規(guī)劃中的地鐵5號線也將是項目的強力 支持，對于商業(yè)、住宅物業(yè)開發(fā)非常有利。輻射區(qū)域人口數(shù)量巨大，有巨大的商業(yè)消費潛力。本項目作為大型生活居住區(qū)域，住宅人群數(shù)量巨大，且中檔和 中低檔住宅占到絕對優(yōu)勢，如北京市規(guī)劃較早的大型經(jīng)濟適用 房居住區(qū)天通苑，目前已經(jīng)入住人口超過20萬，加上北苑、 北辰區(qū)域及北部昌平區(qū)域的高檔及中底檔住宅物業(yè)等，有巨 大的商業(yè)消費潛力，同時已經(jīng)成熟的居住氛圍將對項目住宅及 商業(yè)物業(yè)開發(fā)非常有利。項目規(guī)模較大，利于規(guī)劃布局及商業(yè)業(yè)態(tài)的分布

31、和組織。本項目規(guī)劃一般居住部分面積48640平方米，商業(yè)金融部分建 筑面積358450平方米。體量大有利于充分進行合理的建筑規(guī) 劃及商業(yè)規(guī)劃，也利于安排商業(yè)業(yè)態(tài)分布、組織區(qū)域內(nèi)的人流 動線等，為后期良好的商業(yè)經(jīng)營提供有力的保證。2.2.3項目劣勢分析區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)規(guī)劃不足、道路交通擁堵嚴重。由于天通苑和北苑兩個居住區(qū)周邊城市道路系統(tǒng)還未形成，斷 頭路多，次干路和支路系統(tǒng)不暢，造成兩個居住區(qū)內(nèi)外部交通 規(guī)劃和建設相對滯后問題充分暴露，區(qū)域內(nèi)上下班高峰期間擁 堵嚴重。而對于商業(yè)物業(yè)而言，良好商業(yè)氛圍的營造、商業(yè)氣 息的形成將是為商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營奠定基礎，因此交通情況對于 本案既是機會也是缺陷，由于路網(wǎng)不

32、暢使得大量人流必須從本 區(qū)域通過，但同時影響了商業(yè)氛圍，而規(guī)劃中的道路拓寬和地 鐵5號線的貫通尚需時日，造成目前的交通現(xiàn)狀短期內(nèi)難以改 善。所以我司認為，應對于地塊內(nèi)的交通狀況予以重點考慮， 如立水橋東路的改造、安立路的中心護欄等，先行完善地塊自 身的交通通道。區(qū)域住宅物業(yè)以中低檔社區(qū)為主，難以吸引高檔商業(yè)物業(yè)入駐。由于區(qū)域內(nèi)以中低檔社區(qū)為主，如天通苑組團、項目周邊的佳 運園、清水園等，因此導致區(qū)域內(nèi)的消費人群結構復雜，雖人 口數(shù)量大但整體消費檔次偏低，加之區(qū)域內(nèi)居住人群以在市內(nèi) 工作為主，對中高檔商品的消費也主要在市區(qū)以內(nèi)，而周邊無 高檔商業(yè)物業(yè)更加強了部分中、高端消費者的消費習慣，因而 對

33、本區(qū)域來講，短期內(nèi)很難引進高檔商業(yè)物業(yè)，整體商業(yè)環(huán)境 尚需培育。所以我司建議本案商業(yè)物業(yè)盡量以中檔物業(yè)為主，充分利用本 項目大體量的特點，進行有效業(yè)態(tài)組合與合理規(guī)劃，形成自身 特色，既提升區(qū)域商業(yè)品質(zhì)，又不過分超前導致商業(yè)風險的存 在。項目臨近鐵路，上端有高壓線穿越，對本項目物業(yè)有一定影響。地塊上端有高壓線會對建筑限高、間距有重要影響，雖然政府 規(guī)劃中已經(jīng)有所考慮，但其對住宅及辦公物業(yè)人群產(chǎn)生的心理 影響需深入考慮。2.2.4項目機會分析地處交通樞紐地段，利于建立自成體系的大型商業(yè)設施來輻射周邊社區(qū)。項目所處的區(qū)域30余路公交車通達城區(qū)各個區(qū)域，已投入使 用的地鐵13號線和規(guī)劃中的地鐵5號線分

34、列項目南北兩側， 使得本項目已經(jīng)具備了區(qū)域交通中心的條件（如東直門），且 區(qū)域內(nèi)缺乏商業(yè)、辦公等物業(yè)，因而適合建成自成體系的商業(yè) 中心，通過各種商業(yè)物業(yè)的設置來彌補區(qū)域的不足，既符合政 府規(guī)劃，又能產(chǎn)生極大的商業(yè)價值和社會效應。區(qū)域內(nèi)缺乏大型、綜合性的娛樂、餐飲中心。項目所處的區(qū)域雖人口眾多，但并無成規(guī)模、大體量的餐飲、 娛樂業(yè)態(tài)的聚集區(qū)域，而本區(qū)域“睡城”的特色使得很多在城 區(qū)內(nèi)工作的人士在晚間回家時有餐飲、休閑、娛樂的需求，對 緩解壓力、放松心情有很大幫助。而本案便利的交通區(qū)位對設 置以上業(yè)態(tài)也有極大的輔助作用。區(qū)域內(nèi)缺乏專業(yè)市場，已有商業(yè)物業(yè)在規(guī)模、檔次、業(yè)種等 存在諸多問題。目前區(qū)域內(nèi)

35、擁有建材、家電、花卉等各類專業(yè)市場，但明顯數(shù) 量偏少、規(guī)模過小且檔次偏低，除新建成的家福特建材超市和 立水橋花卉市場外，其它均為“大棚式”市場，物業(yè)環(huán)境較差, 因此除區(qū)域內(nèi)超市接近飽和外，其它專業(yè)市場的發(fā)展有較大的 市場需求。但專業(yè)市場也存在著周邊消費力低、商業(yè)競爭過大 等諸多因素。正值奧運會籌建期間，商機無限，會帶動商業(yè)消費的發(fā)展。正值奧運會籌建期間，商機無限。項目地塊鄰近奧運區(qū)域，重 點道路安立路貫通本案與奧運村區(qū)域的交通，因而政府在基礎 設施的投入上必將對本區(qū)域增大投入，區(qū)域也會加大調(diào)整改造 的機會，因而受政府增大投入、經(jīng)濟發(fā)展強勁等多方面因素帶 動，本區(qū)域內(nèi)商業(yè)消費的發(fā)展必將有所增強。

36、2.2.5項目威脅分析未來區(qū)域內(nèi)商業(yè)規(guī)劃會對本項目會有重要影響。現(xiàn)階段，區(qū)域內(nèi)集中商業(yè)總體供應量已達到20萬平方米以上, 但已投入使用的只有西單購物中心（社區(qū)型）等，其余如北 方明珠、北苑家園會所以及北辰購物中心等均未營業(yè)或部分 營業(yè)，而以上物業(yè)內(nèi)均有大規(guī)模百貨、超市等物業(yè)的規(guī)劃， 待上述物業(yè)投入市場后，百貨物業(yè)將達到8萬平方米左右的 規(guī)模，超市物業(yè)如世紀聯(lián)華、西單商場超市、物美、京客隆 等總體規(guī)模將達到5萬平方米以上，隨著上述三家大型商業(yè) 的逐步投入市場，將基本滿足周邊居住人群日常生活消費， 市場供應趨近于飽和，潛在競爭非常激烈。2. 2.6小結結合以上分析，我司認為本項目商業(yè)物業(yè)的機會與風

37、險并存,考慮實際情況，本項目的商業(yè)地塊建議及分析如下：主要商業(yè)應設立在東側c-01 (a). c-01 (b)地塊1) 該規(guī)劃地塊較為完整，合計172公頃的占地面積、60300平方米的建筑面積可以建立自成體系的商業(yè)建筑，對于商業(yè) 業(yè)態(tài)的布置、功能區(qū)分等比較合理。2) 天通苑、北苑等社區(qū)有“睡城"的特點，居住人群晚間 有餐飲、娛樂等放松壓力的需求。3) 該地塊位于安立路西側，為天通苑等社區(qū)居住人群下班后 的必經(jīng)之路，鄰近北苑社區(qū)，地塊商業(yè)價值較高，并符合商 業(yè)規(guī)劃的人流動線原則，但需注意考慮停車場的設置和車位 數(shù)量等問題。4) 結合以上分析，我司建議設置12萬一1.5萬的純商業(yè)體 量，

38、不超過三層的商業(yè)物業(yè)，以餐飲、娛樂、休閑業(yè)態(tài)為主。西側地塊a-11、a-13. b-02. b-06商業(yè)應以社區(qū)商業(yè)（底商）為主地塊用地性質(zhì)容積率建筑面積nfa-01地塊（約0.83公頃）一般住宅1.613280a-05地塊（約1.93公頃）一般住宅1.630880a-06地塊（約2. 17公頃）商業(yè)金融3. 575950a-11地塊（約1. 11公頃）商業(yè)金融2. 527750a-13地塊（約0.69公商業(yè)3.524150頃）金融b-02地塊（約4.45公頃）商業(yè)金融2.5111250b-06地塊（約1.69公頃）商業(yè)金融3.559150b-08地塊（約0.28公頃）一般住宅1.644801

39、 ）該規(guī)劃地塊為大體量的住宅、商業(yè)金融用地，346890平方 米的建筑面積將成為區(qū)域內(nèi)大型的社區(qū)，必將產(chǎn)生相關的商業(yè) 需求。2）立軍路東西貫穿本案地塊內(nèi)部，作為東連安立路，西接佳 運園、清水園、陳營的交通主通路，也是以上居住區(qū)的主要 出行通道，是本案地塊內(nèi)已有商業(yè)（低檔）較成熟的一條路, 由于該道路屬于項目的規(guī)劃范圍內(nèi)建成后改造的道路，且在 西側地塊內(nèi)比較重要，我司建議將主要配套于本案及相關地 塊日常需求的商業(yè)業(yè)態(tài)布置于立軍路兩側，因為其已經(jīng)具有 商業(yè)氛圍，而原有商業(yè)物業(yè)拆除后必將導致新的商業(yè)物業(yè)的 需求。3 ） a01、a-05及a-06地塊間規(guī)劃道路因其屬于項目規(guī)劃 社區(qū)內(nèi)道路，商業(yè)價值較

40、低，不利于銷售及完善項目社區(qū)內(nèi)品質(zhì)，因而不建議在這兩條規(guī)劃路兩側建筑設置商業(yè)。4）考慮到立軍路區(qū)域規(guī)劃狀況，我司建議商業(yè)以設置一層物 業(yè)為主，即可提高商業(yè)使用率和價格、減輕對上端物業(yè)影響, 又可促進物業(yè)的盡快銷售。3項目總體定位3. 1項目主題概念依據(jù)調(diào)研報告的相關結論以及項目自身的優(yōu)劣勢分析，我們認為，本項目商業(yè)定位方向以住宅為主的輔助商業(yè)，但同時通過充 升級多元化，實現(xiàn)商業(yè)品質(zhì)、檔次、經(jīng)營范圍的突破和提升。本 項目的主題概念為分利用現(xiàn)有商業(yè)氛,有效補充區(qū)域市場空白，在此基礎上進行體鎔式、引髦型、都命住溜鶴神履覦概念詮釋：體驗式：隨著目前購物環(huán)境的日趨成熟以及消費理念的逐步提升，除了為 目標

41、消費人群提供一個購物的場所之外，同時也使他們感受到休 閑、舒適、溫馨的享受感覺，消費成為一種實現(xiàn)美好夢想、體驗 各種不同生活的有效途徑。關注消費者感受成為目前的主導思 路。引導型：本區(qū)域目前現(xiàn)有消費者消費意識較為傳統(tǒng)，雖具有一定的消費潛 能但未能激活，消費目的性較弱。我們正是要提供相應的商業(yè)平 臺，通過引入嶄新業(yè)態(tài)，進行合理的業(yè)態(tài)組合，突破消費瓶頸， 實現(xiàn)引導消費。精神旗艦：本區(qū)域作為京城北部大型生活聚集區(qū)，居住特征明顯。人們對于 精神方面的多層次需求旺盛。通過各種商業(yè)消費場所和文化設施 的規(guī)劃，實現(xiàn)打造精神旗艦的意義，滿足廣大消費者的生活之需， 提升區(qū)域的生活價值和文化價值。3.1.1整體定

42、位本項目地塊較為分散，商業(yè)價值也各不相同。本項目商業(yè)的總 體功能將以提升區(qū)域生活品位為主，突出在購物環(huán)境營造的人 文理念，配合周邊大片的綠地規(guī)劃，以滿足消費人群的綜合感 觀，注重物質(zhì)消費和精神消費相結合。因此將本項目的商業(yè)整 體定位為儡馨仔俺的家庭茨氏閡即綜合集中商業(yè)和社區(qū)商業(yè)的優(yōu)勢，形成有機結合和有效互 補，通過嶄新特色主題商業(yè)的體現(xiàn)，實現(xiàn)周邊消費人群生活所 需、身心放松享受的積極作用。達到滿足口福、眼福、提升生 活檔次的良好效果。3.1.2各地塊商業(yè)定位我司根據(jù)項目地塊的用地規(guī)劃，結合周邊物業(yè)情況，將商業(yè)價 值較大的兩大區(qū)域進行不同的商業(yè)功能定位，分別為：集中商業(yè)區(qū)(c-01 (a) (b

43、)地塊)一一以餐飲、娛樂為主題、以體驗生活為特色的鄰里型休閑餐飲娛樂島社區(qū)商業(yè)區(qū)(a-ll、a-13* b-02、b-06地塊)一以內(nèi)向型社區(qū) 服務為主、兼顧對外服務的精品生活十字街區(qū)。定位闡述:鄰里型休閑餐飲娛樂島一一c-oi (a) (b )地塊根據(jù)區(qū)域周邊的商業(yè)特點分析，本項目餐飲、娛樂業(yè)態(tài)存在較 大的發(fā)展空間，由于本地塊臨近主干道安立路，且13號線和5 號線立水橋站均距離不遠，交通相對便利?？沙浞掷帽辈繀^(qū) 域交通樞紐的優(yōu)勢區(qū)位，針對項目內(nèi)部和天通苑與北苑社區(qū)的 消費人群，結合其消費特點和消費習慣，將區(qū)域核心位置打造 成鄰里型大眾化的餐飲娛樂中心，利用其市場空白和餐飲娛樂 的聚客能力，

44、通過合理業(yè)態(tài)組合，形成區(qū)域內(nèi)具有一定影響力 的特色商業(yè)區(qū)。田園都市街-一a-ll. a-13. b-02、b-06地塊由于本項目以居住社區(qū)為主，周邊已有大量商業(yè)，社區(qū)商業(yè)主 要滿足區(qū)域內(nèi)居民的日常生活需求，以社區(qū)生活配套和餐飲配 套為主。社區(qū)商業(yè)在本項目商業(yè)規(guī)劃中占到一定比例。3.1.3項目各地塊商業(yè)面積綜述地塊編號地上建筑 面積合計商業(yè)規(guī)模規(guī)劃主題層數(shù)位置用地性質(zhì)c-01(a)3045012000休閑餐飲地塊東側商業(yè)c-01(b)2975015000平米娛樂島-3金融a-ll277504000社區(qū)1地塊西側住宅a米生活1底商b-02111250服務1b-065915

45、0街1合計32各區(qū)域地塊定位分析3. 2. 1c-01 (a) (b)地塊商業(yè)分析3. 2. 1.1地塊自身分析從交通方面：本地塊位于項目東側，東臨清河、西臨安立路、北臨立水橋 東路城鐵沿線，是項目交通最為便捷的地塊，立水橋東路由 于城鐵的存在一方面形成了交通樞紐帶來大量的客流，同時 城鐵的高架橋也造成了道路的阻隔，使城鐵兩側無形中被隔 成兩個區(qū)域，對于區(qū)域的聯(lián)通造成一定影響，而且由于地塊 緊鄰城鐵，會受到鐵路噪音的干擾，地塊價值會受到一定的 影響。因此臨近立水橋東路的c01地塊作商業(yè)用地可在一定 程度上規(guī)避城鐵的不利因素，變劣勢為優(yōu)勢，以立水橋東路 和安立路里兩面臨路增大商業(yè)的價值。安立路是

46、區(qū)域內(nèi)的主要交通道路，縱穿與本項目，對項目商 業(yè)物業(yè)帶來較好的發(fā)展機會。未來安立路改建工程按城市主 干路標準設計，紅線寬60米，從交通上來看，作為主干道的 安立路可有效吸引區(qū)域內(nèi)的消費者到本地塊，因此臨安立路 地塊有較好的商業(yè)價值。但需注意安立路未來較拓寬為60米, 過寬的道路對于客流的吸引產(chǎn)生一定阻礙，并且在本項目地 塊中安立路西側還規(guī)劃有地鐵5號線通過，這樣本地塊對項 目西側地塊的居民也會產(chǎn)生一定的阻隔作用。因此，在本項 目相對較好的商業(yè)地塊存在一些交通阻隔問題會影響商業(yè)的 輻射力和商業(yè)體量。從商業(yè)價值方面：由于該地塊位于安立路和立水橋東路交叉口的東南側，是天 通苑居民去往市中心的必經(jīng)之路

47、，因此此地塊吸引天通苑居 民有較大優(yōu)勢。同時，該地塊也是項目地塊中通往北苑區(qū)域 最便捷的地塊，這為本項目商業(yè)吸引北苑組團的人群提供有 力的支持。本地塊與北方明珠隔街相望，北方明珠現(xiàn)已有世紀聯(lián)華超市 進駐，經(jīng)營狀況良好，其地上一至五層目前正在與百貨商戶 洽談，未來在東方明珠的影響下，周邊將形成一定的商業(yè)氛 圍，因此，本地塊商業(yè)價值在各地塊中綜合比較最高。從用地指標方面：從用地指標可以看出，本地塊容積率較高，物業(yè)主要以高層 建筑為主。由于商業(yè)物業(yè)需求層較低，考慮到地塊的容積率 和商業(yè)物業(yè)結構需求，建議本地塊在商業(yè)物業(yè)規(guī)劃方面以底 商為主。綜上所述，通過對地塊周邊的交通分析和地塊與周邊居住社 區(qū)的聯(lián)

48、系分析可以得出結論：本地塊在項目所在區(qū)域中所處 在置齊交通廊莪另徒就，與箕施社區(qū)的噪索也靈另便痢，是 采項目宙並1盤最宙的1似，血祚另項目主另宙亞爰雇晞也 頭畫麗，也戚2看亞雀憑塊藥建魏給si以麻看另主23. 2. 1. 2外部整體環(huán)境分析 項目整體位于亞奧區(qū)域北部沿線，是北部居住社區(qū)的交通樞 紐地帶，周邊以天通苑和北苑家園兩大居住社區(qū)為主，目前 這兩大社區(qū)還都處于不斷的擴建之中，各種配套設施還不完 善。區(qū)域整體的發(fā)展趨勢是由住宅帶動周邊區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展, 通過周邊居民的不斷擴充進而推動區(qū)域商業(yè)、商務等的逐步 繁榮。項目所在區(qū)域以安立路、湯立路、北苑路和地鐵13號 線為主要交通干路。目前的交通狀

49、況無法滿足區(qū)域內(nèi)大量人 群外出的交通需求，交通擁堵的狀況也影響了周邊地塊的價 值，隨著未來道路交通的改善和地鐵5號線的開通，地塊價 值將得到有效提升。區(qū)域內(nèi)住宅社區(qū)的居住人口是區(qū)域商業(yè)的主要支持者，北苑 家園內(nèi)居民以中端消費客群為主，其住宅有繼續(xù)走高的趨勢, 天通苑社區(qū)主推經(jīng)濟適用房，其以低價、面積大備受推崇。 兩大社區(qū)絕大部分以年輕消費群體為主，其消費習慣對本項 目主力商業(yè)地塊有很強的參考價值。從調(diào)研報告的商業(yè)分析中可以看出，現(xiàn)階段區(qū)域商業(yè)僅存在 于各居住社區(qū)內(nèi)，且規(guī)模不大，還未形成規(guī)模。但從未來兩 年的商業(yè)規(guī)劃中可得知，各居住社區(qū)都將有大量的商業(yè)放量, 未來區(qū)域?qū)纬缮虡I(yè)集中區(qū)。由于各社

50、區(qū)已針對內(nèi)部居民 規(guī)劃了大規(guī)模的商業(yè)，而本項目的商業(yè)放量在以項目內(nèi)居住 人群為目標客群的同時主要也輻射周邊的大型社區(qū)，在區(qū)域 規(guī)劃商業(yè)已非常充足的情況下，本項目若再規(guī)劃大體量商業(yè) 勢必會與其他商業(yè)爭奪客群，產(chǎn)生激烈的商業(yè)競爭。集中型 商業(yè)未來供應充足、項目周邊超市分布密集、考慮以上因素， 建議本項目商業(yè)體量不易過大，在業(yè)態(tài)方面，超市、購物中 心已基本飽和，未來競爭將異常激烈，不建議本項目在引進 此類業(yè)態(tài)。因此，根據(jù)我司前期對區(qū)域商業(yè)市場的深入調(diào)研分析得出結 論：本項目不易規(guī)劃大型商業(yè)物業(yè)。3. 2.1.3地塊優(yōu)劣勢分析 地塊優(yōu)勢分析：臨立水橋東路和安立路兩條主干道，交通便利，易于提升 商業(yè)價值

51、。本地塊通往天通苑社區(qū)和北苑社區(qū)較為便利，利于吸引這 部分消費人群。地塊周邊代征綠化用地部分可做停車用地以解決停車問 題，吸引自駕車客群，提高消費檔次。本地塊與北方明珠隔街相望，可營造一定的商業(yè)氛圍，對 本項目商業(yè)有一定的促進作用。地塊劣勢分析：本地塊緊鄰立水橋城鐵，由其帶來的區(qū)域阻隔和噪音影響 會對地塊價值產(chǎn)生一定的不利影響；安立路和地鐵五號線將本地塊與項目西側地塊的消費人 群形成阻隔，項目整體關聯(lián)性受到影響；未來安立路將拓寬為60米，過寬的道路使地塊相對孤立, 不利于聚集客流；綜上所述，該地塊從項目綜合方面評定來看，針對商業(yè)價值在 區(qū)位和交通以及商業(yè)氛圍的營造方面都占有較大優(yōu)勢，但也存 在

52、一些明顯的不足之處：道路和地鐵形成的阻隔是本項目在規(guī) 劃商業(yè)時需注意的關鍵環(huán)節(jié)。3. 2. 2c-01 (a) (b)地塊定位根據(jù)區(qū)域周邊的商業(yè)特點分析，本項目餐飲、娛樂業(yè)態(tài)存在較大 的發(fā)展空間，可充分利用北部區(qū)域交通樞紐的優(yōu)勢區(qū)位，針對項 目內(nèi)部和天通苑與北苑社區(qū)的消費人群，結合其消費特點和消費 習慣，將區(qū)域核心位置打造成鄰里型大眾化的餐飲娛樂中心，利用其市場空白和餐飲娛樂的聚客能力，通過合理業(yè)態(tài)組合，形成 區(qū)域內(nèi)具有一定影響力的特色商業(yè)區(qū)。方案一:燒烤3.2.3規(guī)劃方案及業(yè)態(tài)分布3.2.4產(chǎn)品結構建議：建議借助地塊東側綠地景觀，將裙樓規(guī)劃在地塊東側，依托綠 地的自然景觀規(guī)劃浪漫田園燒烤城，

53、可提升商業(yè)價值，群房規(guī) 劃為地下一層、地上二層。沿安立路和立水橋路兩側規(guī)劃地上 二層住宅底商，以精品店和休閑餐飲業(yè)態(tài)為主，進深可設計為 15 20 米。方案二:以參仗、鎳金為圭舷、以體魴住沼筠為色的地塊業(yè)態(tài)分布物業(yè)規(guī)模商戶舉例備注樓層結構（平米）鄰里型休閑卷皺龍空鳥底4c 地 塊臨街精品釋黔鶴:ifm休閑餐飲大載式b1、f1.f2住善群地下一層做廚房ktv住賣群2瞌麥樂迪、肆迪、魔健身住善群雅適健身、商業(yè)面積1000014000 平米325產(chǎn)品結構建議:建議c01地塊的商業(yè)物業(yè)結構以兩層為主，考慮到該地塊商業(yè)物 業(yè)之上為住宅，所規(guī)劃之餐飲娛樂業(yè)態(tài)不能進駐住宅底商，建議 住宅底商物業(yè)以臨街精品店

54、形式縱向分割，地上一、二層為商業(yè), 進深可根據(jù)業(yè)態(tài)不同設計為8-10米和15-20米等不同戶型。住宅地下一層 建議為停車庫。建議增大群房面積，規(guī)劃群房為地下一層、地上 兩層，引進大型中餐、ktv、健身。c地塊產(chǎn)品結構列表物業(yè)類型粵圾規(guī)劃進深 面寬層高住宅底商fl、f2 粟一20 鍛柱距，4米乗94. 2 裙房 bl、fl、f2l520 吐柱距，4米44.5米3. 2. 6a、b地塊分析隨著本項目周邊范圍的不斷建設，此區(qū)域的商業(yè)市場已進入快速 發(fā)展階段，但目前仍不夠成熟。而作為商業(yè)配套的底商類物業(yè)， 是一種較為獨特的經(jīng)濟形態(tài)，它們有著特殊的市場需求空間。絕 大多數(shù)房地產(chǎn)項目均配有商業(yè)物業(yè)，逐漸形

55、成了具有一定規(guī)模的 區(qū)域市場，并逐漸成為大型商圈的有利補充。下面，我司根據(jù)本 項目的特點加以分析。3.2.6. 1項目狀況分析從交通方從項目的整體交通環(huán)境來看，目前城鐵13號線的落成通車， 將本項目區(qū)域與周邊地區(qū)有效的連接起來，便捷的交通使本 案的目標消費人群得以沿城鐵13號線進一步擴大；而地鐵5 號線的建設亦為本項目區(qū)域的商業(yè)及住宅發(fā)展提供了更好的 市場空間；另外，為緩解區(qū)域道路交通的擁堵狀況，政府已 將安立路已改造完成為市政主干路。屆時，本項目將擁有較 好的交通網(wǎng)路，為今后的人流、車流及貨流的疏導提供了較 有利的條件。而本項目之底商物業(yè)主要集中在a-ll、a-13、b-02和b-06 四個地塊之中，并分別置于立軍路兩側。此道路與安立路和 地鐵5號線相連接，其連通性較好，在后期經(jīng)營階段，可以 通過立軍路有效地吸引外部人流來此消費，較利于此區(qū)域的 商業(yè)發(fā)展。從商業(yè)價值方面：由于本項目地處五環(huán)以外，朝陽區(qū)與昌平區(qū)的交匯處，位置 相對較為理想。所以在本案之業(yè)態(tài)選擇上，受北京市商業(yè)環(huán) 境限制的業(yè)種較少，這也為本項目之定位提供了較好的前提 條件。本項目之規(guī)劃建設用地面積約148700平方米，在域內(nèi)其體量 有著較強的市場影響力及競爭力。通過合理的市場定位，將會使其成為為來市