資金緊張包租套現(xiàn)

1、資金緊張“包租套現(xiàn)”“很多采取包租的項(xiàng)目是由于開發(fā)商資金緊張，才采用這種包租套現(xiàn)的開發(fā)模式?！辨溂业禺a(chǎn)市場調(diào)研中心總監(jiān)金育松分析說，不能排除開發(fā)商融資的目的。在這個過程中，一旦融資成功，不一定會真正用到促進(jìn)物業(yè)升值上，而是挪作他用。他指出，在當(dāng)前商業(yè)物業(yè)投資中，有一種“兩少三多”的奇怪現(xiàn)象：真正用于經(jīng)營的使用者過少，投資者過多；長期投資的人少，短期投資的人多，還有就是拿生存型創(chuàng)業(yè)資金投資的人多。這種投資心態(tài)更加大了商鋪包租的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)?！笆酆蟀狻薄ⅰ俺兄Z回報(bào)”、“零風(fēng)險(xiǎn)”只是個概念，業(yè)主雖然沒有經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)，可是其投資回報(bào)源泉卻來源于市場和消費(fèi)者。而在產(chǎn)權(quán)樓盤項(xiàng)目的架構(gòu)中存在三方利益的沖突：開發(fā)

2、商關(guān)心的是售價(jià)；業(yè)主希望租金高一些，投資回報(bào)率高；而經(jīng)營者則希望租金越低越好，同時(shí)有統(tǒng)一的商業(yè)經(jīng)營管理。這樣一來，支撐商鋪?zhàn)钪匾纳€市場和消費(fèi)者這一最重要的問題被忽視了。因此，零風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)意味著最大的風(fēng)險(xiǎn)。 月日建設(shè)部新聞發(fā)言人也明確表示，“售后包租”、“承諾投資回報(bào)”等這些銷售行為的實(shí)質(zhì)，是以承諾售后高回報(bào)、低風(fēng)險(xiǎn)的方式促銷商品房，加快資金回籠速度或者為滾動開發(fā)提供資金支持。表現(xiàn)形式通常是，以提供固定年回報(bào)、原價(jià)?穴或增值?雪回購、承諾無?穴低?雪風(fēng)險(xiǎn)投資等方式，銷售公寓式酒店、分時(shí)度假酒店、酒店式公寓、酒店式辦公樓、產(chǎn)權(quán)式百貨商場、產(chǎn)權(quán)商鋪等。 具體宣傳形式有：“統(tǒng)一經(jīng)營、原價(jià)回購”、“

3、提供每年的物業(yè)補(bǔ)貼”、“銀行擔(dān)保年收益”、“年均租金”、“至高保障下的零風(fēng)險(xiǎn)投資”、“解體風(fēng)險(xiǎn)”、“安全創(chuàng)富平臺（商鋪）”等。 羊毛出在羊身上難以持久在采訪中，也有業(yè)內(nèi)人士對記者說，大多數(shù)承諾售后包租的開發(fā)商，在承諾時(shí)未必就想違背自己的承諾。但受開發(fā)周期的制約，許多項(xiàng)目在承諾時(shí)尚處于期房階段，項(xiàng)目前景尚不明朗。而對于商鋪或者寫字樓市場而言，持續(xù)穩(wěn)定的終端客戶是支持其兌現(xiàn)投資回報(bào)的唯一資金來源。售后包租首先面臨的風(fēng)險(xiǎn)是，對于未經(jīng)過市場檢驗(yàn)的商鋪、寫字樓，作為外行的中小投資者，往往無法判斷其租賃前景。而事實(shí)上，如果沒有終端客戶，開發(fā)商承諾的投資回報(bào)率也就是無源之水，即使勉強(qiáng)兌付一些時(shí)日，也是羊毛出

4、在羊身上，不可能持久。更大的風(fēng)險(xiǎn)是，三五年內(nèi)該項(xiàng)目銷售完成，開發(fā)商“拍屁股走人”，承租商背著巨大的租金成本，是否能夠保證經(jīng)營年？又有誰來保證承擔(dān)包租合同的承租商，有足夠的支付能力和信譽(yù)？這其中的任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，投資者的美夢就將化為泡影?！鞠嚓P(guān)背景】月日，北京市工商部門開展全市房地產(chǎn)廣告的專項(xiàng)整治。市工商局有關(guān)人士介紹，一些開發(fā)商常在廣告中宣傳購買樓盤“可獲得××投資回報(bào)”，或“購買后保證代租”等類似夸大或虛構(gòu)小區(qū)的環(huán)境，誤導(dǎo)消費(fèi)的宣傳將被嚴(yán)查。此次在全市范圍內(nèi)展開的房地產(chǎn)廣告專項(xiàng)整治，范圍包括今年以來利用電視、廣播、報(bào)紙、期刊、互聯(lián)網(wǎng)、印刷品、戶外等發(fā)布的所有房地產(chǎn)廣

5、告。市廣告監(jiān)測中心提醒說，對于含有上述內(nèi)容的房地產(chǎn)廣告消費(fèi)者不要輕信，一旦發(fā)現(xiàn)可向工商進(jìn)行舉報(bào)。月日，建設(shè)部新聞發(fā)言人說，售后包租等銷售形式含有融資或者變相融資的內(nèi)容以及房地產(chǎn)升值或者投資回報(bào)的承諾，涉嫌違反建設(shè)部商品房銷售管理辦法第十一條及國家工商總局房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定第十六條等有關(guān)規(guī)定。 建設(shè)部商品房銷售管理辦法第十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房?！钡谑l規(guī)定：“商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售?！眹夜ど炭偩址康禺a(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定第十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融

6、資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾?！?建設(shè)部要求，各級房地產(chǎn)管理部門要加強(qiáng)監(jiān)管，對違背有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定銷售商品房的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要嚴(yán)肅查處?！緳?quán)威聲音】購房者要強(qiáng)化投資風(fēng)險(xiǎn)防范意識希望廣大消費(fèi)者切勿瞄準(zhǔn)高收益率，聽信一些片面的誤導(dǎo)性宣傳，盲目跟風(fēng)以售后包租方式投資房地產(chǎn)。要正確甄別相關(guān)的宣傳信息，做深入細(xì)致的市場調(diào)查，對市場變化、所投資項(xiàng)目的收益能力及投資面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)要有客觀、理性的判斷，建議最好借助房地產(chǎn)、法律等方面的專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)和專業(yè)人士的力量，作出正確的投資選擇。 同時(shí)也提醒已經(jīng)以售后包租等方式購房的業(yè)主，一旦發(fā)現(xiàn)開發(fā)商蓄意詐騙、攜款逃匿，要及時(shí)向公安機(jī)關(guān)報(bào)案；當(dāng)開發(fā)商

7、不能按合同要求兌現(xiàn)回購或支付回報(bào)承諾時(shí)，要及時(shí)采取措施，通過協(xié)商、仲裁或訴訟等方式解決，切實(shí)維護(hù)自身的合法權(quán)益。 【特別提示】售后包租存在五大圈套一是可能存在欺詐，開發(fā)商在以所開發(fā)的商品房屋為擔(dān)保取得銀行貸款的同時(shí)，向購房者銷售該項(xiàng)目，有的甚至是攜款逃匿； 二是開發(fā)商融資或變相融資后，將資金挪用到別的項(xiàng)目上，一旦項(xiàng)目運(yùn)作的某一環(huán)節(jié)出問題，會導(dǎo)致資金鏈斷裂； 三是項(xiàng)目建成后經(jīng)營不善，無法達(dá)到預(yù)期的收益水平，沒有現(xiàn)金流兌付； 四是所購商品房屋位置不確定，無法辦理房屋所有權(quán)證； 五是往往涉及復(fù)雜的權(quán)利關(guān)系，易引發(fā)債權(quán)債務(wù)糾紛等。 【前車之鑒】前車之鑒之一：秦皇島維多利亞酒店糾紛起因：不能按期交房、工

8、程爛尾。業(yè)主損失：錢財(cái)、房產(chǎn)兩空。前車之鑒之二：北京金色假日酒店糾紛起因：后期經(jīng)營不善，不能兌現(xiàn)高額租金回報(bào)承諾。業(yè)主損失：租金收益減少，雖有房產(chǎn)在手但高價(jià)買入升值潛力低，甚至保值都不易。 前車之鑒之三：巨庫 糾紛起因：后期經(jīng)營不善，不能兌現(xiàn)高額租金回報(bào)承諾。 業(yè)主損失：雖有房產(chǎn)在手但高價(jià)買入升值潛力低，甚至保值都不易。 前車之鑒之四：碧溪家居廣場糾紛起因：產(chǎn)權(quán)不清，開發(fā)商資金鏈斷裂。 業(yè)主損失：雖有房產(chǎn)在手但高價(jià)買入升值潛力低，甚至保值都不易?！久~解釋】售后包租售后包租：售后包租是指開發(fā)商向購房人承諾，對其所購買的商品房，由開發(fā)商承租或者代為出租并支付固定年回報(bào)的銷售方式。返本銷售是指開發(fā)

9、商定期向購房人返還購房款的銷售方式。分割拆零銷售是指開發(fā)商將成套的商品住宅分割為數(shù)部分出售給購房人的銷售方式。被國家明令禁止的售后包租仍有著頑強(qiáng)的市場生命力。 隨著北京商業(yè)地產(chǎn)的不斷升溫，打著售后包租旗號進(jìn)行招商的商業(yè)項(xiàng)目隨處可見。僅soho尚都、莊勝南館、第三極文化廣場、中關(guān)村e世界、錦繡大地物流港一期、中國紅街等幾個項(xiàng)目的商業(yè)包租面積就已近50萬平方米。 這樣的現(xiàn)象也并非北京獨(dú)有。在樓市產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象極其嚴(yán)重、競爭激烈的情況下，上海、深圳等地售后包租又重新抬頭?！?天賺24萬元、天天有分紅”、“統(tǒng)一經(jīng)營、原價(jià)回購”、“提供每年8%的物業(yè)補(bǔ)貼”、“年回報(bào)率8.38%”等等“看上去很美”的售后

10、包租廣告屢見報(bào)端、路牌。一時(shí)間，售后包租模式大有風(fēng)起云涌之勢。 售后包租緣何逆流而上？ 利益背后有風(fēng)險(xiǎn) 雖然投資者可以獲得相對較多的投資收益，但售后包租被叫停的原因則是這種模式難以回避的投資風(fēng)險(xiǎn)。 售后包租一般意義上是指，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購物業(yè)，從而進(jìn)行商品房銷售的行為。其形式包括“返租回報(bào)”、“帶租約銷售”、“利潤共享”、“保底分紅”等。 上世紀(jì)90年代，售后包租就已流行。但是矛盾很快出現(xiàn)，由于售后包租的回報(bào)標(biāo)準(zhǔn)是建立在當(dāng)時(shí)的市場情況下的，如果日后整個市場出現(xiàn)價(jià)格變化，商鋪?zhàn)赓U不景氣，包租就很容易變成難以兌現(xiàn)的一紙空文。 建設(shè)部頒發(fā)并自2001年6月1日起

11、實(shí)施的商品房銷售管理辦法中已明確指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。 北京市房地資源局有關(guān)人士表示，房地資源局早在2001 年已發(fā)文廢止售后包租，雖沒有相應(yīng)行政處罰制度，但管理部門不提倡投資者盲目看好售后包租項(xiàng)目，在購入前須謹(jǐn)慎查驗(yàn)發(fā)展商資質(zhì)及項(xiàng)目情況。 新一輪售后包租大潮與以往不同，返租年限從以前的3年左右變成現(xiàn)在的5年、10年；此外，經(jīng)營模式也發(fā)生了轉(zhuǎn)變，經(jīng)營方有一些不再是開發(fā)商，而是作為中介方的投資公司，或是經(jīng)營管理公司；擔(dān)保方式上，也出現(xiàn)了專門的擔(dān)保公司、有些甚至直接由銀行提供擔(dān)保。其中，銀行擔(dān)保成為最吸引投資者眼球的字眼。 普通消費(fèi)者認(rèn)為銀行萬

12、無一失，但銀行本身也是有風(fēng)險(xiǎn)的金融機(jī)構(gòu)。銀行的參與只能是更保險(xiǎn)一些，而絕非零風(fēng)險(xiǎn)。一位外資銀行商業(yè)地產(chǎn)融資部負(fù)責(zé)人表示：“首先，愿意為這種項(xiàng)目做擔(dān)保的銀行機(jī)構(gòu)非常少，因?yàn)楹笃诮?jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)很大；其次，開發(fā)商承諾的銀行出具的擔(dān)保函是否真的具有法律效力，能否切實(shí)保障投資者利益也還要打上一個問號?！?開發(fā)商很無奈 “大家不要再批評售后包租了，對我們來說這也是很無奈的選擇?！痹谒押裹c(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)舉辦的“售后包租模式探索”高峰論壇上，北京日壇國際廣場項(xiàng)目副總經(jīng)理張宏坦言道。 在巨庫、第五大道、中關(guān)村科貿(mào)大廈等前車之鑒面前，選擇售后包租模式，似乎對開發(fā)商來說確有不少的苦衷。碧溪廣場是被業(yè)界廣泛報(bào)道的售后包租失

13、敗案例，其董事長助理、銷售總監(jiān)侯錦曾公開表示，“賣產(chǎn)權(quán)商鋪確實(shí)是為了融資，受金融政策影響，民營企業(yè)要想通過銀行融資實(shí)在是太困難了。” 北京莊盛房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理周湘暉認(rèn)為，售后包租之所以會風(fēng)起云涌，其實(shí)也是開發(fā)商很無奈的舉動，是開發(fā)商迅速套現(xiàn)的手段?！昂暧^調(diào)控下，房地產(chǎn)公司融資渠道是比較單一。但現(xiàn)在銀行貸款難度比較大，而且成本比較高。盡管現(xiàn)在出現(xiàn)了一些良莠不齊的售后包租產(chǎn)品，但也存在好的產(chǎn)品和好的操作模式，也會為游資提供很好的投資出口。” 有專家表示，國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很多都是小規(guī)模、自有資本少的企業(yè)，而國內(nèi)的融資渠道又單一，即使經(jīng)營得好也要3至4年才會有現(xiàn)金流，所以不得不賣掉產(chǎn)權(quán)。北

14、京通商商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理吳煥賢表示，“在目前的發(fā)展?fàn)顩r下，售后包租是一種必然，小商鋪、散租客就充當(dāng)了基金?！?市場競爭壓力大、國內(nèi)融投資渠道單一，為“售后包租”提供了生長土壤。但有專家表示，開發(fā)商自身沒有實(shí)力持有物業(yè)是最核心的問題，“商鋪真跟開發(fā)商說得這么能賺錢，那他自己為什么不經(jīng)營，偏要到處打廣告想方設(shè)法賣給別人？” 投資者需謹(jǐn)慎 回報(bào)上的高額承諾對投資者來說仍然是難以抵擋的誘惑，但業(yè)內(nèi)人士的分析往往一針見血：“承諾無風(fēng)險(xiǎn)就絕對有風(fēng)險(xiǎn)。銀行擔(dān)保的作用并不大?！?據(jù)了解，國外的一些基金和reits的投資回報(bào)一般在5%左右，而國內(nèi)的很多項(xiàng)目在迎合投資者的逐利心，拋出了8%至11%甚至更高的回

15、報(bào)率。而作為國內(nèi)經(jīng)營成功的商業(yè)項(xiàng)目的代表，廣州天河城的負(fù)責(zé)人曾坦言：從1996年運(yùn)營到現(xiàn)在，項(xiàng)目的回報(bào)率也只有8%左右。 吳煥賢則認(rèn)為，“有的開發(fā)商惡意包租，進(jìn)行變相融資、套現(xiàn)，所提出的新概念、高回報(bào)由于自身實(shí)力、管理能力薄弱、產(chǎn)品定位缺陷等原因，承諾根本無法兌現(xiàn)，因而坑害了投資者和租戶，對市場秩序也有不良影響。” 戴德梁行商鋪部高級助理董事張家鵬認(rèn)為，對投資者來說，物業(yè)的地段、開發(fā)商的品牌及運(yùn)營能力是最重要的因素；同時(shí)要注重規(guī)劃設(shè)計(jì)以及商鋪現(xiàn)狀，最好選擇現(xiàn)房；“不要被一些比較夸張的銷售承諾迷惑，要保持理性心態(tài)，不能過高的追求回報(bào)。” 我覺得投資者關(guān)注的不僅僅是開發(fā)商承諾的投資回報(bào)，他應(yīng)該關(guān)注

16、的是這個項(xiàng)目本身，無論他付出的成本來說，他更多的要從這個項(xiàng)目衡量，他付出這么多東西買這個是不是值得。另一方面，他也要知道任何投資都是有風(fēng)險(xiǎn)的。另一方面，我覺得從開發(fā)商這方面看，如果是采用了這樣一種模式，應(yīng)該是在前期需要花很多的精力來考慮，在協(xié)議的制定，還有銷售人員的培訓(xùn)方面，怎么讓客戶理解這種銷售模式，甚至在項(xiàng)目未來的經(jīng)營管理還有資金安排方面，可能都需要比較細(xì)致的統(tǒng)一和協(xié)調(diào)。我個人認(rèn)為，目前在這種環(huán)境下，既然是這樣一種特殊的營銷模式是有需求方也是有供應(yīng)方的，可能我們能做的只是更多的怎么讓它更規(guī)范，或者是朝好的方向發(fā)展。開發(fā)商實(shí)行售后包租是要很大的勇氣，也冒很大的風(fēng)險(xiǎn)，這個風(fēng)險(xiǎn)我總結(jié)了一下，希望

17、我總結(jié)的太外行。一個是開發(fā)商并不能完全掌握商業(yè)運(yùn)作規(guī)律，讓開發(fā)商做好售后包租是不現(xiàn)實(shí)的，在國外一個成熟的市場是有售后包租這種形式，但是他更多的是借鑒一個成熟、繁榮的金融市場，同時(shí)還有一些管理公司，來多種形式的把這種模式在市場中體現(xiàn)出來。但是在我國目前來說，這幾方面還不到位。另外，就是說開發(fā)商他不能完全掌握商業(yè)規(guī)律他就去做售后包租，可能我覺得有點(diǎn)跨行業(yè)經(jīng)營的嫌疑，開發(fā)商可能會力不從心。第二個，它的后期可能存在資金賠付大的風(fēng)險(xiǎn)，如果后期出現(xiàn)問題，前期掙的錢可能都要吐出來，這樣的例子并不顯見，在全國各地有很多。還有一點(diǎn)，就是后期的商業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)并不可控，后期的風(fēng)險(xiǎn)是非常大的。所以，開發(fā)商自己本身也難以

18、預(yù)見這個商業(yè)最終是否能存活下去，他向哪一個方向發(fā)展，商業(yè)還是要看商業(yè)市場整體大環(huán)境。 所以，有這三點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，我覺得開發(fā)商是不會首先選用，或者是不會喜歡售后包租這個形式的，應(yīng)該說開發(fā)商就完成他開發(fā)的使命，開發(fā)這個項(xiàng)目以后就走人，然后就開發(fā)另外一個項(xiàng)目，國外都是基金或者是金融公司做以后的工作，現(xiàn)在國內(nèi)的開發(fā)商還很難脫身，所以現(xiàn)在可以說是在市場壓力下拿出了這么一個售后包租的形式。所以，我覺得讓開發(fā)商做好售后包租，其實(shí)不太公平。這是我對開發(fā)商的一個看法，這一點(diǎn)隨著市場的成熟，這個模式也可能成熟，我想剛才發(fā)言的李文先生有很多的經(jīng)驗(yàn)，因?yàn)樗Ｄ暝趪?，對國外商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的理念有他獨(dú)到的見解，包括國外的基金、

19、reits，包括投資的管道，他很熟悉，我覺得如果有時(shí)間，技術(shù)上的東西多更李先生溝通一下更好一些。 反過來，我覺得投資者也有幾個風(fēng)險(xiǎn)，一個是投資并不懂商業(yè)，市場的競爭壓力也很大，也就是說在他手里并不一定能好租，另外往往投資者也沒有時(shí)間和經(jīng)歷做好他投資商鋪的出租的工作。第二個，就是剛才我說的，目前這個市場上投資渠道非常狹窄，金融市場也不景氣，所以說他投資商鋪，甚至投資房地產(chǎn)，應(yīng)該說目前也是在這個市場上眾多投資者的一個無奈的選擇，如果投資渠道更多，他不會把所有的雞蛋全放在房地產(chǎn)里面。另外，就是說投資者還抱著一個僥幸的心理，甚至是占便宜的心理，就是說售后包租不出事最好，出事也沒辦法，他們希望只要做到售后包租，我有一了百了，降低了我后期很多的麻煩和風(fēng)險(xiǎn)。所以，售后包租對投資者來說也算一個無奈的選擇，甚至對他們來說更多的是抱著一個僥幸，甚至是希望有這么一個形式對他們更好一點(diǎn)。所以，我覺得這種方式還得要往前發(fā)展，我不支持，但是目前確實(shí)是有很多項(xiàng)目出現(xiàn)了問題，從這個角度我是不支持目前這種方式的。 當(dāng)然了，反過來說也不是說所有項(xiàng)目都不能包租，我只是指那些在包租上面，我不希望開發(fā)商勉強(qiáng)，能包則包，不能包就不