新政調(diào)控下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃

1、內(nèi)容摘要稅收籌劃，亦稱稅務(wù)籌劃、納稅策劃，是指在法律許可的范圍內(nèi)，對企業(yè)的經(jīng)營活動進(jìn)行事前籌劃，以期實(shí)現(xiàn)稅收成本最小化和資本收益最大化的具有一定風(fēng)險(xiǎn)的綜合的財(cái)務(wù)活動。房地產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè),在國民經(jīng)濟(jì)中的地位日益突出,同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)已連續(xù)6年被國家稅務(wù)總局列為當(dāng)年的稅收專項(xiàng)檢查對象。房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅種主要有營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等，近幾年來土地增值稅的稅收增幅明顯高于其他稅種。2006年國家稅務(wù)總局發(fā)布了關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知,規(guī)定從2007年2月1日起,土地增值稅的交納由先前的“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為“清算制”,導(dǎo)致土地增值稅對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)的進(jìn)一步

2、加重。2009年以來，由于我國房價(jià)飛漲嚴(yán)重影響了人民的生活和社會的健康發(fā)展，政府相繼出臺了多項(xiàng)政策打壓房價(jià)，這使得房地產(chǎn)企業(yè)受到了嚴(yán)重沖擊，甚至直接導(dǎo)致小型房地產(chǎn)企業(yè)倒閉。2013年政府換屆后，房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)作為工作的重點(diǎn)。因此,房地產(chǎn)企業(yè)如何有效地進(jìn)行稅收籌劃尤為重要，而土地增值稅的稅收籌劃作為重中之重勢必會成為當(dāng)前及今后企業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要研究課題。關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)行業(yè) 土地增值稅 稅收籌劃目 錄一、緒論 1（一）我國對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的背景 1（二）房地產(chǎn)行業(yè)最新動態(tài) 1二、我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展及稅收情況 2（一）我國房地產(chǎn)市場行業(yè)的發(fā)展概況及現(xiàn)狀 21. 我國房地產(chǎn)市場行業(yè)的發(fā)展情況 22.

3、 我國房地產(chǎn)市場行業(yè)的現(xiàn)狀 3（二）土地增值稅稅法概述及納稅情況 51. 土地增值稅稅法的概述 52. 我國房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅稅收情況 7三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的重要性及方法 8（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃的重要性 81. 為什么要對房地產(chǎn)公司進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃 82. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的意義 8（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃的主要方法 81. 利用公司的組織形式進(jìn)行稅收籌劃 92. 通過合理定價(jià)進(jìn)行稅收籌劃 103. 選擇項(xiàng)目核算方式進(jìn)行稅收籌劃 104. 利用特殊扣除項(xiàng)目規(guī)定進(jìn)行稅收籌劃 105. 利用核定征收辦法進(jìn)行稅籌劃

4、11房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃一、緒論（一）我國對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的背景在改革開放經(jīng)濟(jì)發(fā)展的今天，房地產(chǎn)交易在各大中小城市日益盛行，地價(jià)也隨之高漲。為了規(guī)范土地和房地產(chǎn)市場交易秩序，合理的調(diào)節(jié)土地增值收益,維護(hù)國家權(quán)益，國務(wù)院于1993年12月13日發(fā)布了中華人民共和國土地增值稅暫行條例，規(guī)定凡轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人均應(yīng)當(dāng)依法繳納土地增值稅，條例從1994年l月1日開征以來，一直在規(guī)范我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展方面，規(guī)范國家參與國有土地增值收益分配、增加國家財(cái)政方面，抑制房價(jià)過快上漲方面，提高國有土地利用率方面發(fā)揮著重要的作用。2006年12月28日國家

5、稅務(wù)總局發(fā)布的關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知中明確規(guī)定: 從2007年2月1日起,房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的交納將由先前的“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為“清算制”隨著政策的頒布,各級稅務(wù)機(jī)關(guān)也相繼加大了對土地增值稅的征收管理， 導(dǎo)致土地增值稅大幅增加。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)稅收收入己成為我國財(cái)政收入的重要源。同時(shí)房地產(chǎn)交易過程中的稅收問題也引起了相關(guān)方面的注意。尤其是土地增值稅的稅負(fù)不但在逐年增加，而且增幅比例明顯高于其他稅種。因此，通過合理的方式進(jìn)行稅收籌劃顯得格外重要。另外，見于部分大中城市房價(jià)過高、上漲過快的問題，2010 年4 月國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通

6、知再次提到了土地增值稅的重要性，通知中指出：“發(fā)揮稅收政策對住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價(jià)過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查?！?011年1月26日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。2013年2月20日舉行的國務(wù)院常務(wù)會議出臺了樓市調(diào)控“國五條”。會議不僅再次重申堅(jiān)持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊投資投機(jī)性購房，還在繼2011年之后再次提出要求各地公布年度的房價(jià)控制目標(biāo)。自2009年12月份開始樓市調(diào)

7、控以來，政策經(jīng)歷了五次升級，分別是2010年1月的“國十一條”、4月的“國十條”、9月的“9.29新政”、2011年1月的“新國八條”、2013年2月20日出臺的“國五條”。（二）房地產(chǎn)行業(yè)最新動態(tài) 房價(jià)過高的原因是錯(cuò)綜復(fù)雜的，其中一個(gè)最根本的原因就是房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)很重。3月5日，全國政協(xié)常委、恒大集團(tuán)董事局主席許家印在經(jīng)濟(jì)界小組討論會上表示，聽取總理報(bào)告“感受很深”，以房地產(chǎn)行業(yè)審批為例，按政府收費(fèi)均值估算，收費(fèi)項(xiàng)目大約占房價(jià)的11%，房地產(chǎn)相關(guān)稅收約占房價(jià)的13-15%，房地產(chǎn)稅費(fèi)合計(jì)約占到房價(jià)的26%。其實(shí)，許家印并不是第一個(gè)站出來表示房地產(chǎn)稅費(fèi)過高的地產(chǎn)大佬，而房地產(chǎn)稅費(fèi)究竟占比房價(jià)

8、多少，即便是對于地產(chǎn)大佬而言，這也不是一個(gè)輕易可以算清的數(shù)據(jù)。在今年2月份舉行的亞布力論壇上，首創(chuàng)集團(tuán)董事長劉曉光稱，房地產(chǎn)公司賺100塊錢當(dāng)中，大概交61塊稅金。此外，名流置業(yè)集團(tuán)股份有限公司董事長劉道明透露，地價(jià)占房價(jià)的比例超過了1/3。從地產(chǎn)大佬給出的數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)稅費(fèi)的確占到了一個(gè)相當(dāng)高的比例，而醞釀試點(diǎn)擴(kuò)圍的房產(chǎn)稅也要“插一腳”，這意味著，無論是開發(fā)建設(shè)、還是購買持有，房地產(chǎn)整個(gè)鏈條的稅費(fèi)只增不減。3月13日，全國政協(xié)委員、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康表示，應(yīng)該加快房地產(chǎn)稅立法，但全面征收房產(chǎn)稅目前不存在可行性，應(yīng)該回到中國現(xiàn)實(shí)，先從高端物業(yè)開始征收房產(chǎn)稅。談到房產(chǎn)稅目前推進(jìn)的阻礙

9、，賈康認(rèn)為：“最大的阻礙就是意見不一致，而且體制內(nèi)明顯意見不一致?！倍鴮τ谄平饽壳暗睦Ь?，賈康認(rèn)為應(yīng)加快房地產(chǎn)稅法的立法進(jìn)程，同時(shí)表示：“樓市整體上不應(yīng)該悲觀，因?yàn)橹袊擎?zhèn)化水平不到40%，按照國際經(jīng)驗(yàn)，要一路走到70%才會轉(zhuǎn)入平穩(wěn)增長期，現(xiàn)在城鎮(zhèn)化還處于加速發(fā)展期，有什么理由總體上悲觀?”對于今年的房價(jià)走勢，賈康認(rèn)為，目前已經(jīng)看到了一些明顯的房地產(chǎn)分化跡象，比如說長三角，杭州等地的樓盤已經(jīng)出現(xiàn)了降價(jià)，但這一情況是暫時(shí)的還是會延續(xù)下去仍有待觀察。由此可見，我國房地產(chǎn)行業(yè)面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)的矛盾更加突出，這勢必會進(jìn)一步增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)，因此房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合理的稅收籌劃,通過合理有效降低土地增值

10、稅稅負(fù)來增強(qiáng)自身運(yùn)營能力非常重要！二、我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展及稅收情況（一）我國房地產(chǎn)市場行業(yè)的發(fā)展情況及現(xiàn)狀 我國房地產(chǎn)市場行業(yè)的發(fā)展概況自進(jìn)入八十年代改革開放以來，尤其是從實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制到市場經(jīng)濟(jì)體制以來，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸得到迅猛發(fā)展，已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。我國于1978 年理論界提出了住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)化等觀點(diǎn)；1981 年開始在深圳、廣州搞商品房開發(fā)試點(diǎn)；1987 年中國土地“第一拍”誕生；1992 年商品房開發(fā)試點(diǎn)開始向沿海城市展開；1998 年商品房按揭政策出臺，同時(shí)取消福利分房政策。這些政策對住房的有效需求瞬間爆發(fā)，并呈快速上升趨勢；2002年國有土地使用權(quán)實(shí)行“招

11、、拍、掛”；經(jīng)過2003-2008年的完善與發(fā)展，2009-2014年開始了宏觀政策調(diào)控，同時(shí)也開始了新一輪房地產(chǎn)市場的調(diào)整。2. 我國房地產(chǎn)市場行業(yè)的現(xiàn)狀房地產(chǎn)問題是我國近幾年來討論最熱門的經(jīng)濟(jì)話題之一。我國自古以來就有“安家立命”的說法, 當(dāng)然與此息息相關(guān)的“房子”就起著不可估量的作用。在市場經(jīng)濟(jì)時(shí)代，房地產(chǎn)通過市場化，導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格的變化；同時(shí)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系也發(fā)生了很大的變化。2007年至今，從我國房市的實(shí)際運(yùn)行狀況和走向來看，我們可以判定：我國的房市目前進(jìn)入了調(diào)整期，步入了此輪房地產(chǎn)周期的下行階段，也就是像某些業(yè)界人士所說的開始步入“拐點(diǎn)”。當(dāng)然這個(gè)“拐點(diǎn)”只是此輪短周期的“拐

12、點(diǎn)”，而不是我國房地產(chǎn)長周期的“拐點(diǎn)”。從房市的運(yùn)行層面來看，我國房市目前的現(xiàn)狀包括以下幾個(gè)方面： 成交量萎縮，空置率上升與房價(jià)下調(diào)相對應(yīng)的是，購房者觀望情緒嚴(yán)重，房市成交量大幅萎縮，房地產(chǎn)商空置率大幅上漲。據(jù)易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，2013年1月至5月，上海月平均成交面積為83萬平方米，而2007年月均成交面積為174萬平方米，同比下降52%；其中去年5月成交量為100.89萬平方米，雖然環(huán)比4月份增長8%，但同比2012年4月則下降了57%。2013年7月上半月上海一手商品住宅的成交量僅33.62萬平方米，環(huán)比下滑22%，只相當(dāng)于2012年同期成交的三成。據(jù)焦點(diǎn)網(wǎng)新聞中心根據(jù)北京房地產(chǎn)

13、交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年7月1日-16日，北京市期房網(wǎng)上簽約住宅簽約平均每天為164.63套，而去年同期平均為393.07套，同期下降58.12%。2008年上半年，深圳樓市成交量仍然處于下降通道之中。根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)，2008年6月深圳一手房成交面積為28.3 萬平米，環(huán)比下降30.3%，同比也下降45.5%。廣州市國土房管局的數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年全市十區(qū)一手住宅成交量僅239.78萬平方米，與2012年同期的427.82萬平方米相比大幅度下降44%，而與2006年同期相比降幅更達(dá)52%。從單月來說，2013年上半年單月成交量最大的是6月，為64.64萬平方米，其它

14、月份全部低于40萬平方米，成交量最低的2月僅23.12萬平方米，而2012年同期，每個(gè)月樓市成交量平均都在60萬-75萬平方米之間，足見當(dāng)中的差距。同時(shí)，天津、杭州、南京、武漢、重慶、成都、沈陽、長沙等許多城市的成交量也開始萎縮，空置率不斷攀升。 緊縮政策下房地產(chǎn)商面臨較大的資金壓力，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加大目前，我國房地產(chǎn)商目前面臨著巨大的資金壓力。據(jù)相關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析，目前我國房地產(chǎn)商面臨5000億元以上的資金缺口，一些中小地產(chǎn)商隨時(shí)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，近年來房貸一直被我國銀行界視為優(yōu)質(zhì)貸款項(xiàng)目，各大銀行為了爭奪此項(xiàng)業(yè)務(wù)展開惡性競爭，不斷降低門檻，導(dǎo)致房貸規(guī)模成倍擴(kuò)大。房貸業(yè)務(wù)“一枝獨(dú)秀”

15、的繁榮背后，是潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國80%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金，是直接或者間接地來自銀行貸款，而個(gè)人通過按揭貸款買房的人，占全部購房總數(shù)的比例高達(dá)90%，這意味著房地產(chǎn)市場的絕大部分風(fēng)險(xiǎn)系在金融機(jī)構(gòu)身上。并且，由于房價(jià)下跌，一些購房者將拒絕償還銀行貸款。而這些風(fēng)險(xiǎn)最終無疑都會轉(zhuǎn)嫁給銀行，從而導(dǎo)致我國的銀行業(yè)面臨巨大的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，加劇我國經(jīng)濟(jì)波動。 市場開始走向分化，一些實(shí)力較低的房企正在被洗出市場一是土地制度方面監(jiān)管的加強(qiáng)，實(shí)力較小的房地產(chǎn)很難拿到地，即便拿到地，也要及時(shí)支付地款。二是，信貸緊縮，使得房地產(chǎn)資金缺乏有效的資金來源，一些中小房地產(chǎn)又不能通過股市發(fā)行股票來獲取資

16、金。三是，房價(jià)下跌和成交量緊縮使得房地產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)困難。四是，由于利率提高，一些中小房地產(chǎn)無力支付巨額的房地產(chǎn)信貸的利息。五是，一些中小房地產(chǎn)不具有品牌競爭力。六是，大型房地產(chǎn)更具有實(shí)力進(jìn)行價(jià)格戰(zhàn)，通過價(jià)格戰(zhàn)來清洗市場。這些因素的共同作用將會使房地產(chǎn)市場走向分化，一些實(shí)力較低的房企將被清洗出市場，從而提高市場集中度。1月22日，北京市建委對擬注銷資質(zhì)證書的862家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名單進(jìn)行了公示，根據(jù)名單，此次擬注銷的大多數(shù)還是中小開發(fā)企業(yè)。此外，其他城市也紛紛出現(xiàn)了一些中小房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)倒閉現(xiàn)象。當(dāng)然，在一些二線、三線城市，中小房地產(chǎn)企業(yè)還是有其存活的基礎(chǔ)的。 房地產(chǎn)中介經(jīng)營困難由于房市不景氣，成

17、交量急劇下降，加上來自房市的競爭加劇和規(guī)范性制度約束增強(qiáng)，一些房地產(chǎn)中介出現(xiàn)了經(jīng)營困難和倒閉。2012年以來，隨著“中天置業(yè)卷款逃逸”事件和“長河地產(chǎn)關(guān)門倒閉”事件的發(fā)生，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)一時(shí)風(fēng)聲鶴唳。2013年1月11日，創(chuàng)輝租售上海所有門店一夜之間全部關(guān)門。而在東莞，創(chuàng)輝租售在最近兩個(gè)月內(nèi)關(guān)閉了近130家店面。創(chuàng)輝租售在廣州的100多家門店已張貼公示，聲稱因股權(quán)調(diào)整需要暫時(shí)停止?fàn)I業(yè)。在北京，地產(chǎn)中介巨頭中大恒基關(guān)店50家，信一天等退出北京市場，北京的一些小中介也提前關(guān)店。（二）土地增值稅稅法概述及納稅情況1. 土地增值稅稅法的概述 我國土地增值稅的概況土地增值稅是指國家制定的用以調(diào)整土地增值稅征

18、收與繳納之間的權(quán)利及義務(wù)關(guān)系的法律規(guī)范?，F(xiàn)行土地增值稅的基本規(guī)范，是1993 年12月13日國務(wù)院頒布的中華人民共和國土地增值稅暫行條例2011年1月8日修正版。 土地增值稅的概念所謂土地增值稅就是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值說入的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅的納稅義務(wù)人是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物(簡稱房地產(chǎn)) 并取得收入的個(gè)人和單位。個(gè)人包括個(gè)體經(jīng)營者，單位包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)和社會團(tuán)體及其他組織。 我國土地增值稅的稅率根據(jù)國務(wù)院頒布的中華人民共和國土地增值稅暫行條例，土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率，具體如下： 表2一

19、1級數(shù) 增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率稅率(%)速算扣除數(shù)(% )10增值額/扣除項(xiàng)目金額50300250增值額/扣除項(xiàng)目金額1004053100增值額/扣除項(xiàng)目金額20050154增值額/扣除項(xiàng)目金額2006035注：此表摘自中華人民共和國土地增值稅暫行條例及實(shí)施細(xì)則 土地增值稅的稅收優(yōu)惠 建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。這里所講的“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。對于納稅人既建普通住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核

20、算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能使用這一免稅規(guī)定。 國家征用收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。 個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠個(gè)人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的，免征土地增值稅；居住滿3年未滿5年的減半征收土地增值稅。居住未滿3年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。 土地增值額的確定土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。增值額是土地增值稅的關(guān)鍵所在。由于計(jì)算土地增值稅是以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率大小按相適用的稅率累進(jìn)計(jì)算征收的，增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率越大，適用的

21、稅率越高，繳納的稅款越多。因此，準(zhǔn)確核算增值額是很重要的。當(dāng)然，準(zhǔn)確核算增值額，還需要有準(zhǔn)確的房地產(chǎn)收入金額和扣除項(xiàng)目金額。 土地增值稅應(yīng)稅收入的確定根據(jù)土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價(jià)款及相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。從收入的形勢來看，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。此外還包括:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅

22、款清算時(shí)不列收入，也不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。土地增值稅扣除項(xiàng)目金額的確定計(jì)算土地增值稅的應(yīng)納稅額，并不是直接對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入征稅,而是要對應(yīng)稅收入額減除國家規(guī)定的各項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額后的余額計(jì)算征稅(這個(gè)余額就是納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中獲取的增值額)。因此，要計(jì)算增值額，首先必須確定扣除項(xiàng)目金額。扣除的項(xiàng)目金額須提供合法有效的憑證，如不能提供合法有效憑證的，不予扣除。2. 我國房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅稅收情況我國從1994 年開始起計(jì)征土地增值稅，但全國統(tǒng)計(jì)該項(xiàng)數(shù)據(jù)為0，到了1995年全國也僅有0.3億元，占總稅收的0.01%，在2001年,全國的土地增值稅額也僅為10.3億元,占總稅收的0.0

23、7%，然而從1995-2001年每年以1.43億元的速度緩慢增長,2002-2013年土地增值稅額更是由20.5億元增加到2027.3億元。我國2007一2013 年稅收總收入與土地增值稅稅收增幅情況表(單位: 億元)表2一2 年份項(xiàng)目2007200820092010201120122013總稅收4561354220595157320289721100601110497增幅(%)18.89.82322.612.19.8土地增值稅402.84537.1719.43977.71272.01674.12027.3增幅(%)33.233.935.930.131.621.1所占權(quán)重(%)0.880.99

24、1.21.331.411.661.83企業(yè)所得稅8769.5111731153412843167601730315801增幅(%)27.315.911.330.517.2-8.7所占權(quán)重(%)19.220.619.317.518.719.514.3營業(yè)稅65827626901311158136781519112044增幅(%)3.218.215.222.611.1-20.7所占權(quán)重(%)14.414.115.18.315.215.110.9注：圖表數(shù)據(jù)來源國家稅務(wù)總局網(wǎng)站: 從上面圖表中可以看到，土地增值稅的稅收增幅不僅高于其他稅種，而且高于稅收收入的增幅。主要是因?yàn)閷ν恋卦鲋刀惒捎们逅愎芾磙k

25、法的規(guī)定：土地增值稅采用四級超率累進(jìn)稅率計(jì)征,即增值多的多征,增值少的少征,無增值的不征，最高稅率可高達(dá)為增值額的60%。同樣，土地增值稅占稅收的比例也在逐年增加。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，土地增值稅的稅收呈逐年上升趨勢。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，進(jìn)行有效、合理的土地增值稅稅收籌劃將成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)前及今后發(fā)展的重要方向。同理，如何有效地進(jìn)行稅收籌劃，直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)利潤的實(shí)現(xiàn)。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的重要性及方法（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃的重要性1.房地產(chǎn)公司進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃的重要性隨著房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)支柱

26、之一，也是我國國稅和地稅的重要稅收來源。一家房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，要上交的稅收少則幾千萬元，多則上億元，同時(shí)由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收成本日趨增大，除土地費(fèi)、征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等之外，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有關(guān)的稅費(fèi)也是影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤的重要因素之一。因此，在房地產(chǎn)公司有必要對企業(yè)的稅收成本做出合理的計(jì)劃和安排。2. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的意義房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃無論是對房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范還是促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都具有重要意義：第一，稅務(wù)籌劃一定程度上提高了房地產(chǎn)企業(yè)繳納稅務(wù)的意識。因?yàn)槎悇?wù)籌劃工作的開展不僅需

27、要實(shí)際操作，還應(yīng)當(dāng)擁有系統(tǒng)的稅法理論知識，房地產(chǎn)公司在進(jìn)行具體的稅務(wù)籌劃工作時(shí)，一定要強(qiáng)化企業(yè)財(cái)務(wù)人員對稅法知識的學(xué)習(xí)，不僅可以提高房地產(chǎn)公司的納稅意識，同時(shí)也可以使房地產(chǎn)公司偷稅、漏稅的風(fēng)險(xiǎn)降低。第二，科學(xué)的稅務(wù)籌劃將促進(jìn)我國房地產(chǎn)公司經(jīng)濟(jì)效益的增長及企業(yè)核心價(jià)值的提高。稅務(wù)籌劃是企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)營的核心工作，因此，同樣需要以提高企業(yè)核心價(jià)值目標(biāo)。稅務(wù)籌劃有助于規(guī)范房地產(chǎn)公司的決策工作、計(jì)劃安排以及監(jiān)督控制等活動，有助于使各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動形成的稅收成本得到有效的控制，同時(shí)依據(jù)成本與支出的原則進(jìn)行最優(yōu)化決策，從而增加房地產(chǎn)公司的凈收益。第三，科學(xué)的稅務(wù)籌劃將改善和提高房地產(chǎn)公司的經(jīng)營管理模式，從而提高其

28、競爭的核心優(yōu)勢。第四，科學(xué)的稅務(wù)籌劃將使得我國的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化，同時(shí)實(shí)現(xiàn)合理的投資方向，從而使房地產(chǎn)行業(yè)在競爭中更加具有優(yōu)勢，同時(shí)有助于抑制整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的投資不利，是房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。而且從稅務(wù)籌劃的長期發(fā)展來看，將有助于提高國家的稅收收入。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃的主要方法面對日益高漲的房價(jià)，中國國務(wù)院連續(xù)出臺多項(xiàng)嚴(yán)厲調(diào)控房地產(chǎn)的政策，以打擊各種炒房和投機(jī)性購房行為，凸顯其堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的決心。在現(xiàn)行政策下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何能夠?qū)崿F(xiàn)良好業(yè)績，獲得企業(yè)的利潤？除了進(jìn)行合理的價(jià)格策略外，進(jìn)行合理的稅收籌劃方案也起著至關(guān)重要的作用。下面簡要介紹房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

29、進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃的幾種方法:1. 利用公司的組織形式進(jìn)行稅收籌劃 設(shè)立銷售公司目前我國的土地增值稅采用的是四級超率累進(jìn)稅率，而且對于增值率低于20% 的普通住宅可以免征土地增值稅。因此，納稅人在銷售不動產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，可以適當(dāng)考慮增加銷售環(huán)節(jié)，將高增值額分解成低增值額，從而降低增值率和土地增值稅的適用稅率。增值額如果被分散的次數(shù)很多，就可以享受到起征點(diǎn)帶來的稅收優(yōu)惠。因此，在實(shí)踐中, 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將企業(yè)的銷售部單獨(dú)設(shè)立具有法人地位的銷售公司，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過合理的定價(jià)將房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給銷售公司，再由銷售公司進(jìn)行第三方銷售，從而能夠人為地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)銷售公司的增

30、值率，通過籌劃使得企業(yè)承受較低的土地增值稅。財(cái)稅【2003】16 號文，若通過設(shè)立銷售公司進(jìn)行銷售，再轉(zhuǎn)售不動產(chǎn)時(shí)不會重復(fù)交納營業(yè)稅；同時(shí)，還可以將土地增值稅的增值額一分為二，從而降低增值額和增值率，達(dá)到普通住宅不交上地增值稅，非普通項(xiàng)目少交土地增值稅的目的。另外，由于設(shè)立銷售公司，增加了一個(gè)企業(yè)所得稅納稅人，進(jìn)而增加了一道銷售環(huán)節(jié)，有可能增加廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)等稅前扣除額，從而降低企業(yè)所得稅的稅負(fù)。因此，有條件的房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮組建銷售公司進(jìn)行稅收籌劃。 成立建筑裝修公司開發(fā)成本是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的必要成本支出，其高低將直接影響到企業(yè)增值額的多少。因此，在實(shí)際業(yè)務(wù)中，一般也可以考

31、慮單獨(dú)成立建筑裝修公司(關(guān)聯(lián)企業(yè))，將項(xiàng)目的建筑裝修工程進(jìn)行出包，由其關(guān)聯(lián)公司(建筑裝修公司)來承包進(jìn)行室內(nèi)裝修。與客戶簽訂合同時(shí)，將毛坯房和精裝修部分分別簽訂合同，總合同收入不變，但單個(gè)合同銷售收入降低，從而達(dá)到降低土地增值額，減輕稅負(fù)的目的。通過進(jìn)行稅收籌劃，可以減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值額，而且建筑裝修公司的經(jīng)營所得屬于營業(yè)稅的征稅范圍，不計(jì)征土地增值稅。2. 通過合理定價(jià)進(jìn)行稅收籌劃對于普通房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，應(yīng)緊緊把握住20%這一臨界點(diǎn)進(jìn)行稅收籌劃，這樣既可以享受到免稅的稅收優(yōu)惠，又能實(shí)現(xiàn)公司的利潤?，F(xiàn)假設(shè)企業(yè)開發(fā)成本為Y，銷售總價(jià)為X ，如果企業(yè)要想享受起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠，那么最高銷售總價(jià)

32、只能為X=l .67Y ，企業(yè)在這一價(jià)格水平下，既可以享受到起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠又能獲得較大利潤。如果企業(yè)想通過提高售價(jià)來達(dá)到增加營業(yè)利潤的目的，企業(yè)不僅要確?；I劃后的稅后利潤大于籌劃前的稅后利潤。而且對企業(yè)來說只有當(dāng)提高價(jià)格的部分超過繳納的土地增值稅和新增的營業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加時(shí)，提價(jià)才能獲得足夠的利潤空間。此時(shí)按增值率在50% 以下，即30%的稅率繳納土地增值稅，假設(shè)銷售總價(jià)提高Z，則企業(yè)最高提價(jià)的銷售總額為Z<0.46Y，土地增值稅為30%×(X +ZY10% Y5.5%X5.5% Z20%Y )，如果提價(jià)的銷售金額超過0.46Y，則企業(yè)的利潤會降低，稅收也會增加。對與

33、非普通項(xiàng)目，要嚴(yán)格控制好企業(yè)的價(jià)格策略。通過合理定價(jià)進(jìn)行稅收籌劃，不僅可以降低企業(yè)的稅收成本，還可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤的最大化。3. 選擇項(xiàng)目核算方式進(jìn)行稅收籌劃依據(jù)土地增值稅實(shí)施細(xì)則第八條：“土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對象為單位計(jì)算”。根據(jù)不同情況對多項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目選擇分開或合并成本項(xiàng)目進(jìn)行核算，并結(jié)合土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策，可降低企業(yè)的土地增值稅。當(dāng)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，既有普通住宅，又有商品房的，應(yīng)當(dāng)將普通住宅和商品房分開進(jìn)行核算。土地增值稅實(shí)施細(xì)則規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅；未分開進(jìn)行核算的，不得享受增值額未

34、超過扣除項(xiàng)目金額之和20 %的稅收優(yōu)惠政策。4. 利用特殊扣除項(xiàng)目規(guī)定進(jìn)行稅收籌劃 利息扣除法土地增值稅實(shí)施細(xì)則規(guī)定：“財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出, 凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除, 但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的百分之五以內(nèi)計(jì)算扣除，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的百分之十以內(nèi)計(jì)算扣除”。如果企業(yè)主要依靠負(fù)債進(jìn)行籌資，利息費(fèi)用占的比例較大時(shí)，應(yīng)提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，將利息費(fèi)

35、計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。同時(shí)按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的百分之五以內(nèi)計(jì)算扣除。反之，若主要依靠權(quán)益籌資，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用應(yīng)按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的百分之十以內(nèi)計(jì)算扣除。 利用公共配套設(shè)施投入扣除土地增值稅實(shí)施細(xì)則規(guī)定：可以對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和加計(jì)20%扣除。在市場接受的范圍內(nèi)適當(dāng)?shù)募哟蠊才涮自O(shè)施的投入，用以改善環(huán)境，增加賣點(diǎn)，提高產(chǎn)品的競爭力。同時(shí)也能夠提高銷售價(jià)格。比如：在小區(qū)內(nèi)有限的空間內(nèi)增設(shè)體育設(shè)施，可以讓人們足不出戶就可以享受到鍛煉的樂趣也可以設(shè)立會所和在頂層設(shè)立游泳池等。這樣既可以娛樂

36、,又能夠休閑,相應(yīng)的隱私也能夠受到保護(hù)，這些項(xiàng)目均可以列入到開發(fā)成本里進(jìn)行加計(jì)扣除。5. 利用核定征收辦法進(jìn)行稅收籌劃根據(jù)土地增值稅暫行條例規(guī)定，土地增值稅采取按增值額的超率累進(jìn)稅率征收，最低一檔稅率為30%，計(jì)稅依據(jù)為增值額。如果按照征收率倒推，則得出土地增值稅的增值額占銷售收入的比例大致為2%5%，甚至更多。國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 (國稅發(fā)【2006】187號文) 規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：第一、依照法律，行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；第二、擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；第三、雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；第四、符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；第五、申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。這一政策規(guī)定，也可以為企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃提供條件。因?yàn)槿绻髽I(yè)不能夠提供證明，就很可能就按照預(yù)征額來繳稅。對于財(cái)務(wù)人員來說也可以減輕大量繁雜的工作量。