新政調(diào)控下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃

1、內(nèi)容摘要稅收籌劃，亦稱稅務(wù)籌劃、納稅策劃，是指在法律許可的范圍內(nèi)，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行事前籌劃，以期實(shí)現(xiàn)稅收成本最小化和資本收益最大化的具有一定風(fēng)險(xiǎn)的綜合的財(cái)務(wù)活動(dòng)。房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè),在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位日益突出,同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)已連續(xù)6年被國(guó)家稅務(wù)總局列為當(dāng)年的稅收專項(xiàng)檢查對(duì)象。房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅種主要有營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等，近幾年來土地增值稅的稅收增幅明顯高于其他稅種。2006年國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知,規(guī)定從2007年2月1日起,土地增值稅的交納由先前的“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為“清算制”,導(dǎo)致土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)的進(jìn)一步

2、加重。2009年以來，由于我國(guó)房?jī)r(jià)飛漲嚴(yán)重影響了人民的生活和社會(huì)的健康發(fā)展，政府相繼出臺(tái)了多項(xiàng)政策打壓房?jī)r(jià)，這使得房地產(chǎn)企業(yè)受到了嚴(yán)重沖擊，甚至直接導(dǎo)致小型房地產(chǎn)企業(yè)倒閉。2013年政府換屆后，房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)作為工作的重點(diǎn)。因此,房地產(chǎn)企業(yè)如何有效地進(jìn)行稅收籌劃尤為重要，而土地增值稅的稅收籌劃作為重中之重勢(shì)必會(huì)成為當(dāng)前及今后企業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要研究課題。關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)行業(yè) 土地增值稅 稅收籌劃目 錄一、緒論 1（一）我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的背景 1（二）房地產(chǎn)行業(yè)最新動(dòng)態(tài) 1二、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展及稅收情況 2（一）我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)的發(fā)展概況及現(xiàn)狀 21. 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)的發(fā)展情況 22.

3、 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)的現(xiàn)狀 3（二）土地增值稅稅法概述及納稅情況 51. 土地增值稅稅法的概述 52. 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅稅收情況 7三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的重要性及方法 8（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃的重要性 81. 為什么要對(duì)房地產(chǎn)公司進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃 82. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的意義 8（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃的主要方法 81. 利用公司的組織形式進(jìn)行稅收籌劃 92. 通過合理定價(jià)進(jìn)行稅收籌劃 103. 選擇項(xiàng)目核算方式進(jìn)行稅收籌劃 104. 利用特殊扣除項(xiàng)目規(guī)定進(jìn)行稅收籌劃 105. 利用核定征收辦法進(jìn)行稅籌劃

4、11房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃一、緒論（一）我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的背景在改革開放經(jīng)濟(jì)發(fā)展的今天，房地產(chǎn)交易在各大中小城市日益盛行，地價(jià)也隨之高漲。為了規(guī)范土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，合理的調(diào)節(jié)土地增值收益,維護(hù)國(guó)家權(quán)益，國(guó)務(wù)院于1993年12月13日發(fā)布了中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例，規(guī)定凡轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人均應(yīng)當(dāng)依法繳納土地增值稅，條例從1994年l月1日開征以來，一直在規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展方面，規(guī)范國(guó)家參與國(guó)有土地增值收益分配、增加國(guó)家財(cái)政方面，抑制房?jī)r(jià)過快上漲方面，提高國(guó)有土地利用率方面發(fā)揮著重要的作用。2006年12月28日國(guó)家

5、稅務(wù)總局發(fā)布的關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知中明確規(guī)定: 從2007年2月1日起,房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的交納將由先前的“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為“清算制”隨著政策的頒布,各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)也相繼加大了對(duì)土地增值稅的征收管理， 導(dǎo)致土地增值稅大幅增加。隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)稅收收入己成為我國(guó)財(cái)政收入的重要源。同時(shí)房地產(chǎn)交易過程中的稅收問題也引起了相關(guān)方面的注意。尤其是土地增值稅的稅負(fù)不但在逐年增加，而且增幅比例明顯高于其他稅種。因此，通過合理的方式進(jìn)行稅收籌劃顯得格外重要。另外，見于部分大中城市房?jī)r(jià)過高、上漲過快的問題，2010 年4 月國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通

6、知再次提到了土地增值稅的重要性，通知中指出：“發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對(duì)定價(jià)過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查?！?011年1月26日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。2013年2月20日舉行的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)了樓市調(diào)控“國(guó)五條”。會(huì)議不僅再次重申堅(jiān)持執(zhí)行以限購(gòu)、限貸為核心的調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊投資投機(jī)性購(gòu)房，還在繼2011年之后再次提出要求各地公布年度的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。自2009年12月份開始樓市調(diào)

7、控以來，政策經(jīng)歷了五次升級(jí)，分別是2010年1月的“國(guó)十一條”、4月的“國(guó)十條”、9月的“9.29新政”、2011年1月的“新國(guó)八條”、2013年2月20日出臺(tái)的“國(guó)五條”。（二）房地產(chǎn)行業(yè)最新動(dòng)態(tài) 房?jī)r(jià)過高的原因是錯(cuò)綜復(fù)雜的，其中一個(gè)最根本的原因就是房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)很重。3月5日，全國(guó)政協(xié)常委、恒大集團(tuán)董事局主席許家印在經(jīng)濟(jì)界小組討論會(huì)上表示，聽取總理報(bào)告“感受很深”，以房地產(chǎn)行業(yè)審批為例，按政府收費(fèi)均值估算，收費(fèi)項(xiàng)目大約占房?jī)r(jià)的11%，房地產(chǎn)相關(guān)稅收約占房?jī)r(jià)的13-15%，房地產(chǎn)稅費(fèi)合計(jì)約占到房?jī)r(jià)的26%。其實(shí)，許家印并不是第一個(gè)站出來表示房地產(chǎn)稅費(fèi)過高的地產(chǎn)大佬，而房地產(chǎn)稅費(fèi)究竟占比房?jī)r(jià)

8、多少，即便是對(duì)于地產(chǎn)大佬而言，這也不是一個(gè)輕易可以算清的數(shù)據(jù)。在今年2月份舉行的亞布力論壇上，首創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉曉光稱，房地產(chǎn)公司賺100塊錢當(dāng)中，大概交61塊稅金。此外，名流置業(yè)集團(tuán)股份有限公司董事長(zhǎng)劉道明透露，地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例超過了1/3。從地產(chǎn)大佬給出的數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)稅費(fèi)的確占到了一個(gè)相當(dāng)高的比例，而醞釀試點(diǎn)擴(kuò)圍的房產(chǎn)稅也要“插一腳”，這意味著，無論是開發(fā)建設(shè)、還是購(gòu)買持有，房地產(chǎn)整個(gè)鏈條的稅費(fèi)只增不減。3月13日，全國(guó)政協(xié)委員、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康表示，應(yīng)該加快房地產(chǎn)稅立法，但全面征收房產(chǎn)稅目前不存在可行性，應(yīng)該回到中國(guó)現(xiàn)實(shí)，先從高端物業(yè)開始征收房產(chǎn)稅。談到房產(chǎn)稅目前推進(jìn)的阻礙

9、，賈康認(rèn)為：“最大的阻礙就是意見不一致，而且體制內(nèi)明顯意見不一致。”而對(duì)于破解目前的困局，賈康認(rèn)為應(yīng)加快房地產(chǎn)稅法的立法進(jìn)程，同時(shí)表示：“樓市整體上不應(yīng)該悲觀，因?yàn)橹袊?guó)城鎮(zhèn)化水平不到40%，按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，要一路走到70%才會(huì)轉(zhuǎn)入平穩(wěn)增長(zhǎng)期，現(xiàn)在城鎮(zhèn)化還處于加速發(fā)展期，有什么理由總體上悲觀?”對(duì)于今年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，賈康認(rèn)為，目前已經(jīng)看到了一些明顯的房地產(chǎn)分化跡象，比如說長(zhǎng)三角，杭州等地的樓盤已經(jīng)出現(xiàn)了降價(jià)，但這一情況是暫時(shí)的還是會(huì)延續(xù)下去仍有待觀察。由此可見，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)的矛盾更加突出，這勢(shì)必會(huì)進(jìn)一步增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)，因此房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合理的稅收籌劃,通過合理有效降低土地增值

10、稅稅負(fù)來增強(qiáng)自身運(yùn)營(yíng)能力非常重要！二、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展及稅收情況（一）我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)的發(fā)展情況及現(xiàn)狀 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)的發(fā)展概況自進(jìn)入八十年代改革開放以來，尤其是從實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制以來，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸得到迅猛發(fā)展，已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。我國(guó)于1978 年理論界提出了住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)化等觀點(diǎn)；1981 年開始在深圳、廣州搞商品房開發(fā)試點(diǎn)；1987 年中國(guó)土地“第一拍”誕生；1992 年商品房開發(fā)試點(diǎn)開始向沿海城市展開；1998 年商品房按揭政策出臺(tái)，同時(shí)取消福利分房政策。這些政策對(duì)住房的有效需求瞬間爆發(fā)，并呈快速上升趨勢(shì)；2002年國(guó)有土地使用權(quán)實(shí)行“招

11、、拍、掛”；經(jīng)過2003-2008年的完善與發(fā)展，2009-2014年開始了宏觀政策調(diào)控，同時(shí)也開始了新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整。2. 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)的現(xiàn)狀房地產(chǎn)問題是我國(guó)近幾年來討論最熱門的經(jīng)濟(jì)話題之一。我國(guó)自古以來就有“安家立命”的說法, 當(dāng)然與此息息相關(guān)的“房子”就起著不可估量的作用。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，房地產(chǎn)通過市場(chǎng)化，導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格的變化；同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系也發(fā)生了很大的變化。2007年至今，從我國(guó)房市的實(shí)際運(yùn)行狀況和走向來看，我們可以判定：我國(guó)的房市目前進(jìn)入了調(diào)整期，步入了此輪房地產(chǎn)周期的下行階段，也就是像某些業(yè)界人士所說的開始步入“拐點(diǎn)”。當(dāng)然這個(gè)“拐點(diǎn)”只是此輪短周期的“拐

12、點(diǎn)”，而不是我國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)周期的“拐點(diǎn)”。從房市的運(yùn)行層面來看，我國(guó)房市目前的現(xiàn)狀包括以下幾個(gè)方面： 成交量萎縮，空置率上升與房?jī)r(jià)下調(diào)相對(duì)應(yīng)的是，購(gòu)房者觀望情緒嚴(yán)重，房市成交量大幅萎縮，房地產(chǎn)商空置率大幅上漲。據(jù)易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，2013年1月至5月，上海月平均成交面積為83萬平方米，而2007年月均成交面積為174萬平方米，同比下降52%；其中去年5月成交量為100.89萬平方米，雖然環(huán)比4月份增長(zhǎng)8%，但同比2012年4月則下降了57%。2013年7月上半月上海一手商品住宅的成交量?jī)H33.62萬平方米，環(huán)比下滑22%，只相當(dāng)于2012年同期成交的三成。據(jù)焦點(diǎn)網(wǎng)新聞中心根據(jù)北京房地產(chǎn)

13、交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年7月1日-16日，北京市期房網(wǎng)上簽約住宅簽約平均每天為164.63套，而去年同期平均為393.07套，同期下降58.12%。2008年上半年，深圳樓市成交量仍然處于下降通道之中。根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)，2008年6月深圳一手房成交面積為28.3 萬平米，環(huán)比下降30.3%，同比也下降45.5%。廣州市國(guó)土房管局的數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年全市十區(qū)一手住宅成交量?jī)H239.78萬平方米，與2012年同期的427.82萬平方米相比大幅度下降44%，而與2006年同期相比降幅更達(dá)52%。從單月來說，2013年上半年單月成交量最大的是6月，為64.64萬平方米，其它

14、月份全部低于40萬平方米，成交量最低的2月僅23.12萬平方米，而2012年同期，每個(gè)月樓市成交量平均都在60萬-75萬平方米之間，足見當(dāng)中的差距。同時(shí)，天津、杭州、南京、武漢、重慶、成都、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙等許多城市的成交量也開始萎縮，空置率不斷攀升。 緊縮政策下房地產(chǎn)商面臨較大的資金壓力，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加大目前，我國(guó)房地產(chǎn)商目前面臨著巨大的資金壓力。據(jù)相關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析，目前我國(guó)房地產(chǎn)商面臨5000億元以上的資金缺口，一些中小地產(chǎn)商隨時(shí)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，近年來房貸一直被我國(guó)銀行界視為優(yōu)質(zhì)貸款項(xiàng)目，各大銀行為了爭(zhēng)奪此項(xiàng)業(yè)務(wù)展開惡性競(jìng)爭(zhēng)，不斷降低門檻，導(dǎo)致房貸規(guī)模成倍擴(kuò)大。房貸業(yè)務(wù)“一枝獨(dú)秀”

15、的繁榮背后，是潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)80%左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開發(fā)資金，是直接或者間接地來自銀行貸款，而個(gè)人通過按揭貸款買房的人，占全部購(gòu)房總數(shù)的比例高達(dá)90%，這意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的絕大部分風(fēng)險(xiǎn)系在金融機(jī)構(gòu)身上。并且，由于房?jī)r(jià)下跌，一些購(gòu)房者將拒絕償還銀行貸款。而這些風(fēng)險(xiǎn)最終無疑都會(huì)轉(zhuǎn)嫁給銀行，從而導(dǎo)致我國(guó)的銀行業(yè)面臨巨大的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，加劇我國(guó)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。 市場(chǎng)開始走向分化，一些實(shí)力較低的房企正在被洗出市場(chǎng)一是土地制度方面監(jiān)管的加強(qiáng)，實(shí)力較小的房地產(chǎn)很難拿到地，即便拿到地，也要及時(shí)支付地款。二是，信貸緊縮，使得房地產(chǎn)資金缺乏有效的資金來源，一些中小房地產(chǎn)又不能通過股市發(fā)行股票來獲取資

16、金。三是，房?jī)r(jià)下跌和成交量緊縮使得房地產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)困難。四是，由于利率提高，一些中小房地產(chǎn)無力支付巨額的房地產(chǎn)信貸的利息。五是，一些中小房地產(chǎn)不具有品牌競(jìng)爭(zhēng)力。六是，大型房地產(chǎn)更具有實(shí)力進(jìn)行價(jià)格戰(zhàn)，通過價(jià)格戰(zhàn)來清洗市場(chǎng)。這些因素的共同作用將會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)走向分化，一些實(shí)力較低的房企將被清洗出市場(chǎng)，從而提高市場(chǎng)集中度。1月22日，北京市建委對(duì)擬注銷資質(zhì)證書的862家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名單進(jìn)行了公示，根據(jù)名單，此次擬注銷的大多數(shù)還是中小開發(fā)企業(yè)。此外，其他城市也紛紛出現(xiàn)了一些中小房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)倒閉現(xiàn)象。當(dāng)然，在一些二線、三線城市，中小房地產(chǎn)企業(yè)還是有其存活的基礎(chǔ)的。 房地產(chǎn)中介經(jīng)營(yíng)困難由于房市不景氣，成

17、交量急劇下降，加上來自房市的競(jìng)爭(zhēng)加劇和規(guī)范性制度約束增強(qiáng)，一些房地產(chǎn)中介出現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)困難和倒閉。2012年以來，隨著“中天置業(yè)卷款逃逸”事件和“長(zhǎng)河地產(chǎn)關(guān)門倒閉”事件的發(fā)生，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)一時(shí)風(fēng)聲鶴唳。2013年1月11日，創(chuàng)輝租售上海所有門店一夜之間全部關(guān)門。而在東莞，創(chuàng)輝租售在最近兩個(gè)月內(nèi)關(guān)閉了近130家店面。創(chuàng)輝租售在廣州的100多家門店已張貼公示，聲稱因股權(quán)調(diào)整需要暫時(shí)停止?fàn)I業(yè)。在北京，地產(chǎn)中介巨頭中大恒基關(guān)店50家，信一天等退出北京市場(chǎng)，北京的一些小中介也提前關(guān)店。（二）土地增值稅稅法概述及納稅情況1. 土地增值稅稅法的概述 我國(guó)土地增值稅的概況土地增值稅是指國(guó)家制定的用以調(diào)整土地增值稅征

18、收與繳納之間的權(quán)利及義務(wù)關(guān)系的法律規(guī)范?，F(xiàn)行土地增值稅的基本規(guī)范，是1993 年12月13日國(guó)務(wù)院頒布的中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例2011年1月8日修正版。 土地增值稅的概念所謂土地增值稅就是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值說入的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅的納稅義務(wù)人是指有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物(簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)) 并取得收入的個(gè)人和單位。個(gè)人包括個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，單位包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織。 我國(guó)土地增值稅的稅率根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例，土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，具體如下： 表2一

19、1級(jí)數(shù) 增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率稅率(%)速算扣除數(shù)(% )10增值額/扣除項(xiàng)目金額50300250增值額/扣除項(xiàng)目金額1004053100增值額/扣除項(xiàng)目金額20050154增值額/扣除項(xiàng)目金額2006035注：此表摘自中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例及實(shí)施細(xì)則 土地增值稅的稅收優(yōu)惠 建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。這里所講的“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。對(duì)于納稅人既建普通住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核

20、算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能使用這一免稅規(guī)定。 國(guó)家征用收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。 個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的，免征土地增值稅；居住滿3年未滿5年的減半征收土地增值稅。居住未滿3年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。 土地增值額的確定土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。增值額是土地增值稅的關(guān)鍵所在。由于計(jì)算土地增值稅是以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率大小按相適用的稅率累進(jìn)計(jì)算征收的，增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率越大，適用的

21、稅率越高，繳納的稅款越多。因此，準(zhǔn)確核算增值額是很重要的。當(dāng)然，準(zhǔn)確核算增值額，還需要有準(zhǔn)確的房地產(chǎn)收入金額和扣除項(xiàng)目金額。 土地增值稅應(yīng)稅收入的確定根據(jù)土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款及相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。從收入的形勢(shì)來看，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。此外還包括:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅

22、款清算時(shí)不列收入，也不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。土地增值稅扣除項(xiàng)目金額的確定計(jì)算土地增值稅的應(yīng)納稅額，并不是直接對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入征稅,而是要對(duì)應(yīng)稅收入額減除國(guó)家規(guī)定的各項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額后的余額計(jì)算征稅(這個(gè)余額就是納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中獲取的增值額)。因此，要計(jì)算增值額，首先必須確定扣除項(xiàng)目金額。扣除的項(xiàng)目金額須提供合法有效的憑證，如不能提供合法有效憑證的，不予扣除。2. 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅稅收情況我國(guó)從1994 年開始起計(jì)征土地增值稅，但全國(guó)統(tǒng)計(jì)該項(xiàng)數(shù)據(jù)為0，到了1995年全國(guó)也僅有0.3億元，占總稅收的0.01%，在2001年,全國(guó)的土地增值稅額也僅為10.3億元,占總稅收的0.0

23、7%，然而從1995-2001年每年以1.43億元的速度緩慢增長(zhǎng),2002-2013年土地增值稅額更是由20.5億元增加到2027.3億元。我國(guó)2007一2013 年稅收總收入與土地增值稅稅收增幅情況表(單位: 億元)表2一2 年份項(xiàng)目2007200820092010201120122013總稅收4561354220595157320289721100601110497增幅(%)18.89.82322.612.19.8土地增值稅402.84537.1719.43977.71272.01674.12027.3增幅(%)33.233.935.930.131.621.1所占權(quán)重(%)0.880.99

24、1.21.331.411.661.83企業(yè)所得稅8769.5111731153412843167601730315801增幅(%)27.315.911.330.517.2-8.7所占權(quán)重(%)19.220.619.317.518.719.514.3營(yíng)業(yè)稅65827626901311158136781519112044增幅(%)3.218.215.222.611.1-20.7所占權(quán)重(%)14.414.115.18.315.215.110.9注：圖表數(shù)據(jù)來源國(guó)家稅務(wù)總局網(wǎng)站: 從上面圖表中可以看到，土地增值稅的稅收增幅不僅高于其他稅種，而且高于稅收收入的增幅。主要是因?yàn)閷?duì)土地增值稅采用清算管理辦

25、法的規(guī)定：土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)征,即增值多的多征,增值少的少征,無增值的不征，最高稅率可高達(dá)為增值額的60%。同樣，土地增值稅占稅收的比例也在逐年增加。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，土地增值稅的稅收呈逐年上升趨勢(shì)。因此，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，進(jìn)行有效、合理的土地增值稅稅收籌劃將成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)前及今后發(fā)展的重要方向。同理，如何有效地進(jìn)行稅收籌劃，直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的重要性及方法（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃的重要性1.房地產(chǎn)公司進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃的重要性隨著房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)支柱

26、之一，也是我國(guó)國(guó)稅和地稅的重要稅收來源。一家房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，要上交的稅收少則幾千萬元，多則上億元，同時(shí)由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收成本日趨增大，除土地費(fèi)、征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等之外，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有關(guān)的稅費(fèi)也是影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的重要因素之一。因此，在房地產(chǎn)公司有必要對(duì)企業(yè)的稅收成本做出合理的計(jì)劃和安排。2. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的意義房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃無論是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范還是促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都具有重要意義：第一，稅務(wù)籌劃一定程度上提高了房地產(chǎn)企業(yè)繳納稅務(wù)的意識(shí)。因?yàn)槎悇?wù)籌劃工作的開展不僅需

27、要實(shí)際操作，還應(yīng)當(dāng)擁有系統(tǒng)的稅法理論知識(shí)，房地產(chǎn)公司在進(jìn)行具體的稅務(wù)籌劃工作時(shí)，一定要強(qiáng)化企業(yè)財(cái)務(wù)人員對(duì)稅法知識(shí)的學(xué)習(xí)，不僅可以提高房地產(chǎn)公司的納稅意識(shí)，同時(shí)也可以使房地產(chǎn)公司偷稅、漏稅的風(fēng)險(xiǎn)降低。第二，科學(xué)的稅務(wù)籌劃將促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)公司經(jīng)濟(jì)效益的增長(zhǎng)及企業(yè)核心價(jià)值的提高。稅務(wù)籌劃是企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)的核心工作，因此，同樣需要以提高企業(yè)核心價(jià)值目標(biāo)。稅務(wù)籌劃有助于規(guī)范房地產(chǎn)公司的決策工作、計(jì)劃安排以及監(jiān)督控制等活動(dòng)，有助于使各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)形成的稅收成本得到有效的控制，同時(shí)依據(jù)成本與支出的原則進(jìn)行最優(yōu)化決策，從而增加房地產(chǎn)公司的凈收益。第三，科學(xué)的稅務(wù)籌劃將改善和提高房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)管理模式，從而提高其

28、競(jìng)爭(zhēng)的核心優(yōu)勢(shì)。第四，科學(xué)的稅務(wù)籌劃將使得我國(guó)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化，同時(shí)實(shí)現(xiàn)合理的投資方向，從而使房地產(chǎn)行業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中更加具有優(yōu)勢(shì)，同時(shí)有助于抑制整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的投資不利，是房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。而且從稅務(wù)籌劃的長(zhǎng)期發(fā)展來看，將有助于提高國(guó)家的稅收收入。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃的主要方法面對(duì)日益高漲的房?jī)r(jià)，中國(guó)國(guó)務(wù)院連續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)嚴(yán)厲調(diào)控房地產(chǎn)的政策，以打擊各種炒房和投機(jī)性購(gòu)房行為，凸顯其堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的決心。在現(xiàn)行政策下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何能夠?qū)崿F(xiàn)良好業(yè)績(jī)，獲得企業(yè)的利潤(rùn)？除了進(jìn)行合理的價(jià)格策略外，進(jìn)行合理的稅收籌劃方案也起著至關(guān)重要的作用。下面簡(jiǎn)要介紹房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

29、進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃的幾種方法:1. 利用公司的組織形式進(jìn)行稅收籌劃 設(shè)立銷售公司目前我國(guó)的土地增值稅采用的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率，而且對(duì)于增值率低于20% 的普通住宅可以免征土地增值稅。因此，納稅人在銷售不動(dòng)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，可以適當(dāng)考慮增加銷售環(huán)節(jié)，將高增值額分解成低增值額，從而降低增值率和土地增值稅的適用稅率。增值額如果被分散的次數(shù)很多，就可以享受到起征點(diǎn)帶來的稅收優(yōu)惠。因此，在實(shí)踐中, 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將企業(yè)的銷售部單獨(dú)設(shè)立具有法人地位的銷售公司，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過合理的定價(jià)將房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給銷售公司，再由銷售公司進(jìn)行第三方銷售，從而能夠人為地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)銷售公司的增

30、值率，通過籌劃使得企業(yè)承受較低的土地增值稅。財(cái)稅【2003】16 號(hào)文，若通過設(shè)立銷售公司進(jìn)行銷售，再轉(zhuǎn)售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)不會(huì)重復(fù)交納營(yíng)業(yè)稅；同時(shí)，還可以將土地增值稅的增值額一分為二，從而降低增值額和增值率，達(dá)到普通住宅不交上地增值稅，非普通項(xiàng)目少交土地增值稅的目的。另外，由于設(shè)立銷售公司，增加了一個(gè)企業(yè)所得稅納稅人，進(jìn)而增加了一道銷售環(huán)節(jié)，有可能增加廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)等稅前扣除額，從而降低企業(yè)所得稅的稅負(fù)。因此，有條件的房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮組建銷售公司進(jìn)行稅收籌劃。 成立建筑裝修公司開發(fā)成本是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的必要成本支出，其高低將直接影響到企業(yè)增值額的多少。因此，在實(shí)際業(yè)務(wù)中，一般也可以考

31、慮單獨(dú)成立建筑裝修公司(關(guān)聯(lián)企業(yè))，將項(xiàng)目的建筑裝修工程進(jìn)行出包，由其關(guān)聯(lián)公司(建筑裝修公司)來承包進(jìn)行室內(nèi)裝修。與客戶簽訂合同時(shí)，將毛坯房和精裝修部分分別簽訂合同，總合同收入不變，但單個(gè)合同銷售收入降低，從而達(dá)到降低土地增值額，減輕稅負(fù)的目的。通過進(jìn)行稅收籌劃，可以減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值額，而且建筑裝修公司的經(jīng)營(yíng)所得屬于營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，不計(jì)征土地增值稅。2. 通過合理定價(jià)進(jìn)行稅收籌劃對(duì)于普通房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，應(yīng)緊緊把握住20%這一臨界點(diǎn)進(jìn)行稅收籌劃，這樣既可以享受到免稅的稅收優(yōu)惠，又能實(shí)現(xiàn)公司的利潤(rùn)?，F(xiàn)假設(shè)企業(yè)開發(fā)成本為Y，銷售總價(jià)為X ，如果企業(yè)要想享受起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠，那么最高銷售總價(jià)

32、只能為X=l .67Y ，企業(yè)在這一價(jià)格水平下，既可以享受到起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠又能獲得較大利潤(rùn)。如果企業(yè)想通過提高售價(jià)來達(dá)到增加營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的目的，企業(yè)不僅要確?；I劃后的稅后利潤(rùn)大于籌劃前的稅后利潤(rùn)。而且對(duì)企業(yè)來說只有當(dāng)提高價(jià)格的部分超過繳納的土地增值稅和新增的營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加時(shí)，提價(jià)才能獲得足夠的利潤(rùn)空間。此時(shí)按增值率在50% 以下，即30%的稅率繳納土地增值稅，假設(shè)銷售總價(jià)提高Z，則企業(yè)最高提價(jià)的銷售總額為Z<0.46Y，土地增值稅為30%×(X +ZY10% Y5.5%X5.5% Z20%Y )，如果提價(jià)的銷售金額超過0.46Y，則企業(yè)的利潤(rùn)會(huì)降低，稅收也會(huì)增加。對(duì)與

33、非普通項(xiàng)目，要嚴(yán)格控制好企業(yè)的價(jià)格策略。通過合理定價(jià)進(jìn)行稅收籌劃，不僅可以降低企業(yè)的稅收成本，還可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)的最大化。3. 選擇項(xiàng)目核算方式進(jìn)行稅收籌劃依據(jù)土地增值稅實(shí)施細(xì)則第八條：“土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算”。根據(jù)不同情況對(duì)多項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目選擇分開或合并成本項(xiàng)目進(jìn)行核算，并結(jié)合土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策，可降低企業(yè)的土地增值稅。當(dāng)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，既有普通住宅，又有商品房的，應(yīng)當(dāng)將普通住宅和商品房分開進(jìn)行核算。土地增值稅實(shí)施細(xì)則規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅；未分開進(jìn)行核算的，不得享受增值額未

34、超過扣除項(xiàng)目金額之和20 %的稅收優(yōu)惠政策。4. 利用特殊扣除項(xiàng)目規(guī)定進(jìn)行稅收籌劃 利息扣除法土地增值稅實(shí)施細(xì)則規(guī)定：“財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出, 凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除, 但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的百分之五以內(nèi)計(jì)算扣除，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的百分之十以內(nèi)計(jì)算扣除”。如果企業(yè)主要依靠負(fù)債進(jìn)行籌資，利息費(fèi)用占的比例較大時(shí)，應(yīng)提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，將利息費(fèi)

35、計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。同時(shí)按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的百分之五以內(nèi)計(jì)算扣除。反之，若主要依靠權(quán)益籌資，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用應(yīng)按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的百分之十以內(nèi)計(jì)算扣除。 利用公共配套設(shè)施投入扣除土地增值稅實(shí)施細(xì)則規(guī)定：可以對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和加計(jì)20%扣除。在市場(chǎng)接受的范圍內(nèi)適當(dāng)?shù)募哟蠊才涮自O(shè)施的投入，用以改善環(huán)境，增加賣點(diǎn)，提高產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)也能夠提高銷售價(jià)格。比如：在小區(qū)內(nèi)有限的空間內(nèi)增設(shè)體育設(shè)施，可以讓人們足不出戶就可以享受到鍛煉的樂趣也可以設(shè)立會(huì)所和在頂層設(shè)立游泳池等。這樣既可以?shī)蕵?/p>

36、,又能夠休閑,相應(yīng)的隱私也能夠受到保護(hù)，這些項(xiàng)目均可以列入到開發(fā)成本里進(jìn)行加計(jì)扣除。5. 利用核定征收辦法進(jìn)行稅收籌劃根據(jù)土地增值稅暫行條例規(guī)定，土地增值稅采取按增值額的超率累進(jìn)稅率征收，最低一檔稅率為30%，計(jì)稅依據(jù)為增值額。如果按照征收率倒推，則得出土地增值稅的增值額占銷售收入的比例大致為2%5%，甚至更多。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 (國(guó)稅發(fā)【2006】187號(hào)文) 規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：第一、依照法律，行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；第二、擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；第三、雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；第四、符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；第五、申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。這一政策規(guī)定，也可以為企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃提供條件。因?yàn)槿绻髽I(yè)不能夠提供證明，就很可能就按照預(yù)征額來繳稅。對(duì)于財(cái)務(wù)人員來說也可以減輕大量繁雜的工作量。