重慶斯特森商務(wù)酒店項目投資可研報告

1、第一章：總 論項目名稱：重慶斯特森商務(wù)酒店（一.項目建設(shè)單位概況：項冃建設(shè)單位xx公司單位地址：重慶市法定代表人：注冊資本：企業(yè)類型：民營企業(yè)項冃負責(zé)人：二.項目簡介與評價:hotel chongqing,酒店名稱斯特森是英文：車站station的音譯，即車 站商務(wù)酒店z意，使用英文音譯名可使酒店體現(xiàn)出現(xiàn)代化、國際化的意味;重慶斯特森商務(wù)酒店坐落在重慶市江北區(qū)龍頭寺重慶北站（西南地區(qū)最人的交通樞紐）狽9，由原“軍供大廈”項目改造升級而成。酒店總建筑面積32885平方米，層高18層。酒店按準四星級標準配置，富有時代氣 息，集商務(wù)會議、住宿、餐飲與娛樂為一體。建成后將成為重慶北站經(jīng)濟 圈中規(guī)模較大

2、、檔次較高、功能齊全的酒店之一。酒店樓層服務(wù)功能分布說明1、負1f設(shè)備機房、后勤用房、地下商場、ktv、車庫;2、一層酒店大堂、商務(wù)中心、ktv慢搖吧、精品商場、軍人服務(wù)社等;3、二層大型茶餐廳、棋牌包房、多功能會議大廳、中小型會議室等；4、三層中餐廳、中餐包房、宴會廳；5、ui層和五層桑拿休閑中心（含美容美發(fā)、健身室）;6、六至十三層經(jīng)濟型客房;7、十四至十六層商務(wù)型客房;8、十六至十八層行政套房；2、建設(shè)地點介紹：本項目位于江北區(qū)龍頭寺重慶北站旁，周邊主要為商業(yè)商貿(mào)區(qū)與新式 住宅區(qū)，環(huán)境質(zhì)量、交通條件，適于興辦中高檔酒店項目。3、建設(shè)目標：重慶斯特森商務(wù)酒店的冃標是建成融匯山城風(fēng)韻與時代精

3、神的新型商 務(wù)酒店、生態(tài)酒店和綠色酒店，成為重慶北站經(jīng)濟圈中旅游服務(wù)功能的重 要組成部分，酒店將引進國際管理模式與服務(wù)標準，為來渝的商旅客人提 供史為優(yōu)質(zhì)與舒適的服務(wù)。4、主要技術(shù)經(jīng)濟指標:序號指標名稱單位指標值備注i1建設(shè)規(guī)模1.1建筑面積平方米328851.2占地面積畝161. 3主要購置設(shè)備臺/套201.4年用電量萬度500變壓器6400kva1. 5日用水量噸400管徑dn2001. 6日污水處理能力噸4001. 7項目定員人4832主要經(jīng)濟指標2. 1項目總投資萬元4428. 72. 1. 1固定資產(chǎn)投資總額萬元3938.72.1.2流動資金萬元4002. 2總投資資金來源萬元/2.

4、2.1自有資金萬元/2.2.2銀行貸款萬元/2. 3運營收入萬元5209. 2正常年2.4總成本費用支出萬元4589. 2正常年2. 5稅后利潤萬元620營業(yè)稅后2. 6投資回收率roi%142.7投資回報期rri年3.54（不含建設(shè)期）三. 項目建設(shè)的必要性:符合龍頭寺一北站經(jīng)濟圈區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的戰(zhàn)略目標: 根據(jù)重慶北站經(jīng)濟圈的發(fā)展規(guī)劃，龍頭寺將逐步建成以北站為核心,以山城文化、山城風(fēng)情為特色，集商貿(mào)、觀光、購物、娛樂、旅游于一體 的新型中心區(qū)，斯特森商務(wù)酒店的興建符合區(qū)域發(fā)展的規(guī)劃目標，是完善 區(qū)域服務(wù)設(shè)施的一個必要項目；2、符合重慶北站商旅接待能力發(fā)展的需要:重慶北站作為西南地區(qū)最大的交通

5、樞紐工程正在日趨完善之中，目前 周邊區(qū)域的酒丿占設(shè)施較少，無法滿足不斷增多的商旅客人的住宿與餐飲需 求，因此斯特森商務(wù)酒店的興辦將有助于進一步增強重慶北站區(qū)域的商旅 接待服務(wù)能力。3、符合周邊社區(qū)消費者消費水平提升與發(fā)展的需要：隨著人們生活水平的提高，高檔次酒店的餐飲、娛樂休閑項目匸在受 到都市人的青睞，因之本項目符合龍頭寺區(qū)域消費者不斷提升的消費需求。4、符合城市文化建設(shè)與傳播的需要:斯特森商務(wù)酒店將以宏揚重慶的美食，傳播重慶的好客文化為已任, 為市民以及來渝的旅客提供一個欣賞重慶文化、享受重慶美食的好地方。5、是提高龍頭寺區(qū)域旅游接待服務(wù)水平的需要：本項耳將引國際先進的酒店管理模式與人才，

6、致力創(chuàng)辦優(yōu)秀的綠色酒 店，因此將有助于提升本區(qū)域的商旅接待服務(wù)水平;6. 是配合區(qū)域發(fā)展，促進社會就業(yè)的需要：木項冃有助于促進區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，實現(xiàn)項冃土地和物業(yè)使用價值的 最大提升，并能接納社會就業(yè)500人左右。第二章：市場分析與預(yù)測一、項目背景：1、中國旅游市場發(fā)展迅速、前景廣闊：近年來我國旅游業(yè)呈現(xiàn)岀入境游、國內(nèi)游、商務(wù)游全面增長的勢頭。據(jù)世界旅游組織預(yù)測：中國到2015年將成為世界第一旅游大國。2007年中 國共接待外國游客入境游1680萬人次，比上一年增加了38%,已占據(jù)整個亞 洲旅游市場的45%,預(yù)計到2015年，中國接待的外國旅客將達到13億，中 國將成為西方游客的首選地。與此同時

7、，作為世界第一人口大國的國內(nèi)游 市場亦不可小覷，國內(nèi)旅游岀游人數(shù)平均每年以18.5%的增長速度發(fā)展，城 鎮(zhèn)居民和農(nóng)民的出游率不斷上升。旅游業(yè)的增長空間與發(fā)展?jié)摿奕恕?、重慶經(jīng)濟增長勢頭正旺.前景看好:1）重慶概況：重慶是中國西部最大的城市，也是最年輕的直轄市，重慶憑借長江“黃金水道”之便，已發(fā)展為集重工業(yè)、輕工業(yè)、貿(mào)易等為一體的產(chǎn)業(yè)齊備、 門類繁多、自成體系的經(jīng)濟、政治和文化屮心城市，世界上一些著名的跨國公司也紛紛落戶重慶。重慶自直轄以來，經(jīng)濟發(fā)展迅速，城市g(shù)dp總量 在全國排名第七位，據(jù)統(tǒng)計,重慶市2006年全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3486. 20億元，gdp在全國城市排名第七。重慶地區(qū)生產(chǎn)總

8、值增長情況億元4000直轄以來重慶市地區(qū)生產(chǎn)總值及増速1gdp350012.0300011.0250010.020009.015008.010007.05001997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006%13.06.0 中國2006年城市g(shù)dp排名（億）排名城市總量增長率城市農(nóng)村所在省份01上海市10297+ 12. 0京市7720+12. 0%19978862003廣州市6068+14.7%19850778804深圳市5684+15. 0%2256705蘇州市4820+15. 5津市43

9、38+14.4慶市3486+12. 2%115702874渝08杭州市3441+14.3% 19027浙09無錫市3360+15. 0%蘇10青島市3207+15. 7%151166500魯2）重慶旅游資源與旅游收入狀況:重慶是一座舉世聞名的山城，也是全國歷史文化名城之一，有著豐富的旅游資源，如山城夜景、長江三峽等聞名遐邇，重慶旅游業(yè)發(fā)展迅速。2006年，實現(xiàn)了全年接待海內(nèi)外游客6740萬人次，比上年增長13. 8%, 旅游總收入335億元人民幣，增長14.9%。其屮，接待國際游客60.32萬人 次，增長15. 2%；旅游外匯收入3. 09億美元,增長16.8%。重慶

10、旅游增長增收情況統(tǒng)計重慶旅游1996 年2006 年十年年均±%國內(nèi)旅游人數(shù)（萬人）960612613.8%國內(nèi)旅游收入（億元）6733515%國際旅游人數(shù)（萬人）16. 1860. 3214. 06旅游外匯收入（萬美元）70903087215.853）重慶會議經(jīng)濟全面啟動商務(wù)會議消費大增：隨著2005年亞太城市市長峰會在重慶的召開，重慶的會議經(jīng)濟有了明 顯的發(fā)展。2005年的展覽會議總數(shù)為70余個，而2006年就大幅增增加到 118個，很多跨國公司把亞太區(qū)甚至全球會議放在重慶，女口：施耐德、百事 可樂、霍尼韋爾、英格索蘭等公司的大型會議都選擇了重慶?！爸貞c會議 經(jīng)濟”的起步，不斷為

11、星級酒店注入大量的中高端商務(wù)消費。綜上所述，我們認為從大環(huán)境來講，作為旅游明星城市的重慶，具有 獨特的巴渝山城文化與豐富的旅游資源，隨著旅游設(shè)施的不斷完善與旅游 資源的深入開發(fā)，必將成為國內(nèi)眾多旅游者青睞的目的地之一，而已經(jīng)踏 上快車道的重慶經(jīng)濟建設(shè)亦必會為重慶帶來大量的商務(wù)、商貿(mào)客源。這些 都必將成為重慶酒店業(yè)能夠持續(xù)發(fā)展的有力保證。二、龍頭寺區(qū)域市場條件分析：1、龍頭寺區(qū)位條件分析：龍頭寺區(qū)域具有優(yōu)良的樞紐價值，是解放碑通向重慶北部新區(qū)的重要 門戶，由于西南最大的交通樞紐重慶北站位于此間，因此龍頭寺區(qū)域也屬 于為城市cbd硬核配套的核源部分，發(fā)展前景十分看好。其優(yōu)勢與利好前 景如下:重慶龍

12、頭寺火車站（重慶北站）是西南地區(qū)最大的現(xiàn)代化客運站，該 站未來將承擔(dān)重慶鐵路客運70%的運輸任務(wù)，界時龐大的物流與人流必將為 該區(qū)域的發(fā)展帶來勃勃商機。龍頭寺區(qū)域地處重慶未來的中央政務(wù)區(qū)，是市府機關(guān)及眾多高檔次物 業(yè)小區(qū)的集中地，優(yōu)良的消費環(huán)境必將造就有別于傳統(tǒng)站前經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)環(huán) 境，將成為以高端服務(wù)產(chǎn)業(yè)為核心的經(jīng)濟集合帶。除了重慶北火車站、重慶汽車站外，龍頭寺述規(guī)劃有18條公交線路和 3條輕軌線，縱橫交錯、四通八達的城市快速干道密布其間，交通樞紐的地 理位置十分明顯。以魯能星城為代表的高尚樓盤扎堆龍頭寺板塊，將在龍頭寺區(qū)域形 成一個具有較強消費潛力的大社區(qū)；龍頭寺公園和江北體育公園即將相繼開工

13、，將使龍頭寺區(qū)域的生態(tài)和 社區(qū)環(huán)境質(zhì)量大大提升。規(guī)劃占地300多由，投資3. 2億元，建筑面積約8萬平方米的“重慶 火鍋城”核心商業(yè)區(qū)己得到政府批準，將在重慶北火車站旁興建。2. 龍頭寺區(qū)域客源市場分析：我們分析龍頭寺北站區(qū)域未來的酒店客源主要由以下兒類客源構(gòu)成：地方政府機構(gòu)及龍頭寺區(qū)域的各種企事業(yè)單位；外地來渝抵達北站的各種商旅客人；龍頭寺區(qū)域各高尚住宅小區(qū)居民的消費；各種旅游及商務(wù)會議團隊客人。3. 龍頭寺區(qū)域酒店競爭市場調(diào)查:江北區(qū)龍頭寺區(qū)域（15分鐘車程圈）與本項目有競爭關(guān)系的酒店如下:1）重慶長都假日酒店（四星）長都假日是一家商務(wù)型酒店。于2005年12月26日開業(yè)，現(xiàn)由洲際集團管理

14、，酒 店經(jīng)營定位較強勢，價格較高，酒店樓高26層，共有客房266間，標間面積30平方米。 設(shè)有兩個餐廳，酒店可泊車200臺；2）西南航空和府飯店（四星）和府飯店是由重慶和府飯店管理有限公司與中國國際航空公司共同投資，按國際 四星級標準興建的集客房、餐飲、娛樂、會議、度假、休閑于一體的大型商務(wù)旅游酒店。 其主樓為25層樓，裙樓7層樓，項目總投資3億元人民幣。酒店擁有10個房型近300 套客房，有大、中、小等各型會議廳5個，和府飯店座落在重慶北部新城的核心區(qū)域-紅旗河溝轉(zhuǎn)盤處，地理位置優(yōu)越，交 通便利。至市中心、火車站和機場均只需15分鐘車程。3）五洲大酒店（四星）酒店占地面積30畝，其中后花園1

15、0畝，前庭廣場10畝。酒店樓高28層，酒店 設(shè)有室內(nèi)、外泊車位300個。酒店地處江北加州花園210國道/機場高速公路起點，只需10分鐘可抵達機場， 15分鐘可達解放碑。4）東和花園酒店（四星） 東和花園酒店是由東和物業(yè)集團公司投資的國際四星級涉外旅游飯店。酒店擁有150間豪華房間，是重慶一座與花園式小區(qū)融為一體的四星級酒店。停車位超過300個。 中餐廳提供各式川粵菜肴，能同時容納800人就餐，并恒溫游泳池等康娛設(shè)施。一一東和花園酒店坐落于北部新城的中心地帶，距火車站車程10分鐘，距江北國際機 場車程20分鐘，距解放碑商業(yè)中心車程10分鐘，距朝天門碼頭車程10分鐘。5）渝通賓館（三星）渝通賓館是

16、集客房、餐飲、娛樂為一體的三星級旅游飯店。也是一座園林式賓館。 酒店擁有各類客房200套。客房免費高速寬帶網(wǎng)服務(wù)。座落于重慶市北部新城中心。附表：龍頭寺區(qū)域主要三星級以上酒店一覽表序號單位名稱|星級地址標房價格備注1重慶長都假日酒店四星北部新區(qū)¥458 元678648882西南航空和府飯店四星北部新區(qū)¥382 元675333333五洲大酒店四星北部新區(qū)¥418 元676766664東和花園酒店四星北部新區(qū)¥324 元675318885渝通賓館三星北部新區(qū)¥188 元67890088紙 龍頭寺區(qū)域旅游接待市場存在的主要問題：1）高檔次接待酒店數(shù)量

17、偏少，尤其是以商務(wù)、會議與中高層旅游客為接 待目標的高星商務(wù)酒店明顯不足。2）區(qū)域內(nèi)有一定知名度的四星級酒店價格偏高。3）以屮低層賓客為對象的三星級酒店則管理水平與服務(wù)水平有待進一步 提高，不能滿足fi益提高的商旅客人及區(qū)域居民的消費需求。三、對龍頭寺區(qū)域酒店需求發(fā)展的預(yù)測：隨著龍頭寺片區(qū)開發(fā)的進行，重慶火車北站客運開通、龍頭寺公園動 工等，其商圈必會ei趨成熟，據(jù)預(yù)測：龍頭寺火車站，匯合已形成的公路 交通、城際快車以及即將開通的輕軌，將形成的fi均流動人群多達百萬， 人氣、地段將合力引領(lǐng)龍頭寺城市新商圈的迅速崛起。1、客房項目的需求預(yù)測：按重慶北站未來的商旅客h流量預(yù)測，重慶北站的客運量將占

18、到70%以 上，由北而來的客人均在此下車，屆時每日抵達的客人將達到丄萬人次， 以斯特森商務(wù)酒店緊臨北站的有利地理位置，可以優(yōu)先承按車站客源，因 之有理市相信酒店客房將會獲得理想的開房率與收益。2、餐飲設(shè)施的需求預(yù)測：按重慶北站每日抵達的客人將到丄萬人次，加上周邊社區(qū)50余萬的居 民，以斯特森商務(wù)酒店的有利地理位置，餐飲項目的經(jīng)營前景有望看好。3、康樂項目的需求預(yù)測：作為酒店配套的桑拿休閑與娛樂項目，除了可滿足灑店住客需求外， 還可以滿足周邊企業(yè)機構(gòu)的商務(wù)應(yīng)酬與居民的娛樂消費需求,由于龍頭寺 區(qū)域大型康娛設(shè)施不多，因之可以相信康娛項目有良好的經(jīng)營前景。根據(jù)重慶的工商貿(mào)經(jīng)濟與旅游發(fā)展的增長情況及龍

19、頭北站站前經(jīng)濟的發(fā)展前景來看，在未來十年內(nèi)該區(qū)域?qū)χ懈邫n次酒店將會保持比較旺盛 的需求。特別是重慶北站站前經(jīng)濟圈目前缺少價位適中的商務(wù)酒店項目與 餐飲設(shè)施，因z存在著很大市場空間機會。有鑒于此，我們的結(jié)論是在龍頭寺區(qū)域興辦高星級商務(wù)酒店項目當前機遇良好。只要酒店把握好項目定 位與項冃優(yōu)勢的開發(fā)，必能獲得理想的效益。第三章：項目基礎(chǔ)條件評價一. 環(huán)境與物業(yè)條件：本項目地處江北區(qū)龍頭寺重慶火車北站旁，是龍頭寺北站經(jīng)濟圈的核 心位置，發(fā)景前景看好。本項目改造物業(yè)原為軍供大廈賓館項目，其物業(yè)結(jié)構(gòu)原按酒店服務(wù)功 能需要而建，土建及水電空調(diào)、消防及外墻等已基本完成，投資方只需作 少量的功能布局優(yōu)化調(diào)整，并

20、進行二次裝修亦可。二. 地理位置：酒店位置除了緊臨重慶火車北站、重慶汽車站外，周邊還規(guī)劃有18條 公交線路和3條輕軌線，四通八達的城市快速干道密布其間。從酒店至觀 音橋商圈僅5分鐘乍程/距解放碑約15分鐘乍程/至江北機場僅20分鐘乍 程。交通十分便利。三. 項目swot分析：1、優(yōu)勢：緊臨西南最大的重慶北站，可以直接承接大量的抵渝旅客；以北站為中心的站前經(jīng)濟圈，目前尚缺乏中高檔次酒店與餐飲、娛樂 競爭項目，本項目開業(yè)后具有獨家經(jīng)營的優(yōu)越性；交通及停車條件良好：酒店四周道路環(huán)繞，交通便捷，且酒店還擁有 良好的停車條件；2、劣勢：酒店原客房設(shè)計面積過小，檔次不高；重慶北站經(jīng)濟圈作為新開發(fā)區(qū)域，周邊

21、環(huán)境配套與商務(wù)設(shè)施的成熟詭 有待時間完善。而由于目前站前環(huán)境未成熟，客人的居停生活有所不便, 因此抵渝的客人將會選擇周邊條件更完善地區(qū)的酒店入??；由于車站區(qū)域人流量大，人員復(fù)雜、環(huán)境衛(wèi)生、治安等條件會較差;3、機會：重慶北站的客運能力不斷提高，將帶來大量的商旅客人；北站商圈和經(jīng)濟圈的發(fā)展成熟將形成龐大消費市場；龍頭寺區(qū)域居住小區(qū)的開發(fā)將匯聚更多的居民性消費；4、威脅：北站的商旅客人會面臨龍頭寺區(qū)域及周邊其他星級酒店的積極竟爭;龍頭寺區(qū)域的企業(yè)機構(gòu)類消費將面臨周邊其他地區(qū)優(yōu)勢酒店的競爭;四、項目評價結(jié)論與建議:綜上分析我們認為將原“軍供大廈”升級改造為一間準四星級的商務(wù)型酒店，從項目條件來看基礎(chǔ)

22、設(shè)施的改造難度不大，酒店的交通位置優(yōu)越, 發(fā)展?jié)摿^好，是具備可行性條件的。冃前主要面臨的問題是北站經(jīng)濟圈的發(fā)展成熟尚待時日，酒店開業(yè)后將歷經(jīng)一個客源稀缺的過渡時期，而且 考慮到車站區(qū)域的客流層次以中低收入為主，因之酒店的定位不適于過高, 以準四的配置標準、簡潔吋詭的風(fēng)格，以面向中高層次客源及周邊的公司 機構(gòu)客戶為冃標市場的適中價位經(jīng)營為宜。第四章：項目規(guī)劃方案從!、建設(shè)規(guī)模：項目總建筑面積：32885平方米，其屮用于商業(yè)經(jīng)營面積為1943平方米（設(shè)一間超市和旅游精品商場），軍供口用b2區(qū)兩層面積1940平方米酒店 自用總面積為：29002平方米。二. 項目市場定位：木項目將按國家旅游局200

23、3版的星評標準要求，結(jié)合重慶北站及龍頭 寺區(qū)域的市場需求特點，將原軍供大廈改造升級為一座新概念的準四星檔 次的現(xiàn)代商務(wù)主題型酒店。酒店的目標市場鎖定來渝旅游、商務(wù)及會議類屮高層次消費賓客以及 龍頭寺周邊區(qū)域的公司企業(yè)類商務(wù)消費和社區(qū)居民家庭消費市場?？腿祟?別將包括中外客商、旅游者、企業(yè)、政府部門、社區(qū)富裕的居民等。三. 總體概念與設(shè)計原則：重慶斯特森商務(wù)酒店將以“時尚、商務(wù)"作為酒店的主題概念，時尚體 現(xiàn)在酒店文化裝飾風(fēng)格上（如氛圍色調(diào)明快、裝飾多采用玻材、家私較時 尚化）,商務(wù)文化則主要體現(xiàn)在酒店完善的“office”功能與智能 化功能設(shè)施上（如：商務(wù)中心除了傳統(tǒng)的功能外還設(shè)有重

24、慶商業(yè)資訊中心、 股票、金融服務(wù)等；客房專設(shè)大量配有電腦辦公設(shè)備商務(wù)型客房；并有專 為商務(wù)客人休逸而設(shè)的網(wǎng)絡(luò)咖啡廳等）；.項目主要服務(wù)功能與服務(wù)設(shè)施: 重慶斯特森商務(wù)酒店項目將具備：住宿、商務(wù)、會議、餐飲、文化娛 樂、休閑、康體、商品零售八大功能，為賓客提供全面優(yōu)質(zhì)的服務(wù)選擇。01.大堂：綜合接待+休息區(qū)； 02、經(jīng)濟餐廳：酒店一層c1區(qū)設(shè)為面向重北車站旅客經(jīng)營的經(jīng)濟型快餐廳,經(jīng)濟餐廳與酒店實行分離經(jīng)營；備選項目網(wǎng)絡(luò)咖啡吧：酒店大堂左裙樓一層設(shè)為網(wǎng)絡(luò)咖啡吧，以咖啡 飲品+網(wǎng)吧模式經(jīng)營，突破傳統(tǒng)大堂吧的單純休息功能，以滿足現(xiàn)代商旅客人的休逸加信息需求；03、商務(wù)中心：設(shè)于酒店大堂后,除提供打字、

25、復(fù)印、票務(wù)、旅游咨詢等 服務(wù)外，還可為旅客提供商業(yè)、金融及股票方面的服務(wù)；04、多功能會議大廳：酒店設(shè)大型多功能會議廳一間（c2區(qū)二三層），并在二層a區(qū)、c1區(qū)改建中型會議室和小型會議室六間，供周邊企業(yè)機構(gòu)舉辦各型會議使用;05.俱樂部（慢搖吧+ktv）：酒店右裙樓b2區(qū)一層設(shè)為俱樂部接待廳+慢搖酒吧，b2及b1區(qū)地下負一層全部改為ktv包房，以吸引酒店客人及龍 頭寺周邊居民的娛樂消費為主；06.桑拿水療中心：設(shè)于酒店主樓四至五層,其中四層為三溫暖休息廳、 沐足區(qū)，五層為貴賓按摩房；07、大型港式茶餐廳：設(shè)于酒店主樓二樓b1區(qū),茶餐廳以經(jīng)營各類中西港 式套餐為主，在出品上有別于傳統(tǒng)的西餐廳，又

26、高檔于普通快餐廳，適合 于中高層次商旅及辦公人士的簡餐需要。b2區(qū)則改造為茶藝棋牌包房;0久中餐食府（大廳+餚）：灑店主樓三層設(shè)為經(jīng)營川粵菜為主的屮餐廳,其中：a區(qū)為廚房，左側(cè)c1區(qū)設(shè)為宴會廳，b1區(qū)零點餐廳，b2區(qū)全部改造為中餐貴賓雅間；09.經(jīng)濟客房樓層：經(jīng)濟客房樓層設(shè)于酒店主樓六至十三層,保留原隔間規(guī)劃，因客房面積較小因此價格定位面向?qū)嵒菪偷纳搪每腿?，并作為承接會議和旅游的團隊用房；10、務(wù)客房樓層商務(wù)樓層客房設(shè)于酒店主樓十四至十六層,對原規(guī)劃客房進行3并2改造，可得面積較大的寬間豪華客房，所有商務(wù)樓層客房均配置上網(wǎng)電腦，以滿足中高層商務(wù)人士需要;11.行政客房樓層：行政樓層設(shè)于酒店主樓

27、十七樓和十八樓,對原規(guī)劃客 房進行2并1的套間改造，以滿足高層次公商務(wù)人士及公司長住辦公用房 需要，另十八層改造5開間豪華總統(tǒng)套房一套。酒店樓層服務(wù)功能分布說明樓層功能分配使用面積功能說明|位置負一層6897 m2地下停車場1820 m2/車位合計48個主樓設(shè)備房895 m2/a棟主樓負一層b區(qū)酒店夜總會1598 m2改造為夜總會包房可設(shè)包房35間b棟裙樓負一層c區(qū)地下商場1310 m2/c棟裙樓負一以酒店辦公后勤區(qū)670 m:酒丿占辦公室+員工食 對后勤用房負一層ac柱(7-8) 負一層ab柱(7-14)地面停車893 m2停車位122個酒店外圍停車場-層酒店大堂300 m2住宿及服務(wù)接待一

28、層b1區(qū)車站快餐廳337 m2回向車站旅客經(jīng)營 設(shè)120個餐位a棟主樓一層商務(wù)服務(wù)中心66 m2商務(wù)與訂票服務(wù)一層b1區(qū)后部夜總會慢搖吧609 m2設(shè)接待廳+慢搖吧 慢搖吧設(shè)200個位一層b2區(qū)精品商場91 m2/一層c2區(qū)軍人服務(wù)社633 m2/二層3511 mz大型港式茶餐廳736 m2以中兩式套餐為主 設(shè)250個餐位茶藝棋牌房340 m2設(shè)茶藝及棋牌包房12間二層b2區(qū)茶餐廳廚房120 m2茶餐廳用廚厲多功能會議人廳730 m2/c2棟裙樓二一三層中小會議室812 m2隔中小型會議室5間 容納30100人會議二層a區(qū)+c2區(qū)三層2754 m2中餐宴會廳548 m2宴會大廳共設(shè)28桌三層a

29、區(qū)中餐零點廳536 m2設(shè)餐位200個三層 cl +a+ b1+b2中餐雅座間890 m2設(shè)雅間15間四層895 m2桑拿休閑中心895 m2凈桑休息區(qū)60人足浴廳共容30人四層a區(qū)五層895 m2桑拿休閑中心895 m2設(shè)桑拿貴賓按摩房16間五層a區(qū)六一十三層經(jīng)濟客房7160 m2保留原間隔客房設(shè)144間ar6-15f十四一十六層商務(wù)客房2685 m1客房進行3并2改造 設(shè)36人開間2標準間a 區(qū) 16-17f十七一十八層行政客房1790 m2客房進行2并1改造 設(shè)1總套15雙套房a 區(qū) 18f第五章：項目建設(shè)方案一、改造建設(shè)內(nèi)容：項目建設(shè)按照四星級酒店的有關(guān)標準、規(guī)范，圍繞著接待服務(wù)系統(tǒng)、

30、 組織管理系統(tǒng)、通信信息系統(tǒng)、輔助服務(wù)系統(tǒng)四個子系統(tǒng)進行建設(shè)。 主要設(shè)施改造裝修規(guī)模:序號工程名稱改造說明工程量備注1土建隔墻改造主要為營業(yè)區(qū)的 間隔改造10695id22地板澆鑄主樓二三層框架 進行地板澆鑄6oom23二次裝修各營業(yè)部門裝修21808m24環(huán)境綠化三樓樓頂綠化 十八樓頂花園1568m22、主要設(shè)備方案:綜合考慮項目的主要功能、以及接待服務(wù)工作的設(shè)計安排，參照有關(guān) 標準及其他四星級酒店的設(shè)備配備情況，定本項冃所需設(shè)施設(shè)備如下：序號設(shè)備名稱單位數(shù)量備注1中央空調(diào)主機套2/2鍋爐設(shè)備臺1/3發(fā)電設(shè)備臺1/4通訊與程控交換機套1如使用電信虛擬網(wǎng)則無需5酒店經(jīng)營管理系統(tǒng)套1酒店經(jīng)營管理

31、軟件6中央監(jiān)控設(shè)備系統(tǒng)套1監(jiān)控中心+各營業(yè)處攝像頭7自動報警滅火系統(tǒng)套1/8電子門鎖系統(tǒng)付200酒店客房使用9電腦運行系統(tǒng)套1包括酒店主機及運營管理電腦10廚房設(shè)備套4中餐/茶餐廳/快餐廳/食堂11洗衣房設(shè)備套1如酒店洗滌外包則無需12燈光招牌系統(tǒng)套1店外招牌及樓體燈光裝飾13電梯臺5包折客川及服務(wù)梯14內(nèi)部電視系統(tǒng)套1酒店自建頻道使用15弱電智能化系統(tǒng)1/三、公用輔助工程:1）給排水一一主要采用市政給水；2）供電采用市電網(wǎng)雙回路供電，自備600 kw發(fā)電機，突發(fā)停電后可以保證照明、電梯、廚房設(shè)備的正常使用;3)通信工程根據(jù)對客服務(wù)的需要，設(shè)置程控交換機房和一套廣播系統(tǒng)，以及內(nèi)部電視播放系統(tǒng)、

32、計算機聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)。1、能源消耗：現(xiàn)代酒丿占每年約支出總營業(yè)收入的12%-15%作為能源消耗，酒店的能 源消耗主要有水、電、燃油、燃氣四類：2、節(jié)能措施：節(jié)能是酒店控制經(jīng)營成本的關(guān)鍵，斯特森商務(wù)酒店規(guī)劃設(shè)計應(yīng)充分考 慮到環(huán)保與節(jié)能的問題，悉心導(dǎo)入節(jié)能設(shè)計，核算節(jié)能投入和能耗成本的 比較值，做到一次性完成酒店設(shè)施的節(jié)能定位和設(shè)計。本項目的節(jié)能降耗 設(shè)計，主要包括以下方而：在功能布局和房間布局上充分利用自然采光。在人流進出頻繁的地方安裝專用設(shè)備，阻斷內(nèi)外氣流交換，減少室內(nèi) 冷暖氣的消耗。在建筑材料上使用保溫、隔聲、節(jié)能、防水等新型材料。在照明方面，采用節(jié)能電光源，供水系統(tǒng)在設(shè)計中選用節(jié)水用具和設(shè)備?？?/p>

33、調(diào)系統(tǒng)除選擇節(jié)能制冷機組和新型制冷劑外，還采用蓄冰制冷設(shè)備。 餐廳、宴會廳等營業(yè)場所的照明和空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)可以根據(jù)營業(yè)吋間的規(guī)律控制啟動和關(guān)閉時間。五. 項目實施進度：第一階段：完成所有的現(xiàn)場的勘測并繪制施工圖。第二階段：安裝系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施，裝修裝飾 第三階段：完成系統(tǒng)的調(diào)試和驗收工作。進度計劃橫線圖所有的現(xiàn)場勘測變繪施工123安裝系統(tǒng)設(shè)備設(shè)方42008安裝修裝飾調(diào)試驗收101112（月）第六章：項目經(jīng)營管理方案一、組織機構(gòu):1.項目法人組建方案:根據(jù)重慶斯特森商務(wù)酒店的項目規(guī)劃與接待要求，酒店將設(shè)立十一個職能部門，其中六個屬營業(yè)部門，五個后勤部門，所有職能部門均在酒店總經(jīng)辦及董事會的領(lǐng)導(dǎo)下協(xié)調(diào)工

34、作:二.人力資源配置:序號j二r |i匚匚血山訃訂旦崗位人數(shù)備注1服務(wù)人員309人按酒店營規(guī)模與接待量需求2技術(shù)人員107人計算。具體人員分配見各部3行政管理人員34人門人員組織表4后勤服務(wù)人員31人5合計483人總經(jīng)辦、人事部（19人）總經(jīng)理1人，總經(jīng)辦主任：1人，人事經(jīng)理1人，文員1人，司機2人， 后勤管理員1人，食堂領(lǐng)班1人，廚師2人，廚工3人；后勤pa員6人財務(wù)部（25人）經(jīng)理1人，會計2人，出納1人，查核2人，倉管2人，收銀主管1人, 收銀員14人；采購2人銷售部（9人）經(jīng)理1人，銷售人員6人，美工2人;前廳部（23人）經(jīng)理1人，大堂副理2人，接待領(lǐng)班2人，總機領(lǐng)班1人，禮賓領(lǐng)班1人

35、, 接待員7人，接線員3人，禮賓員5人，預(yù)訂員1人，客房部（69人）經(jīng)理1人，主管2人，領(lǐng)班6人，服務(wù)員40人；pa員20人 娛樂部（56人）經(jīng)理1人，樓面主管2人，酒吧主管1人，領(lǐng)班4人，服務(wù)員30人, 酒吧員4人，dj 2人，咨客6人，雜工6人中餐廳（131人）餐飲總監(jiān)1人，經(jīng)理1人，主管2人，部長4人，咨客6人，服務(wù)員：40 人，洗碗工：6人，酒吧員6人，中餐總廚1人，大廚4人，砧板6人， 水臺6人，頭鍋4人，二鍋4人三鍋4人，四鍋4人，打荷8人，燒味 大廚1人，上什6人，點心部大廚1人，熟籠4人，煎炸4人，點心部屮 案板4人，拌餡4人茶餐廳（49人） 員4人，西廚主廚1人，西廚廚師4人

36、，西廚廚工4人，血包師1人，糕 餅師1人，面點師2人。經(jīng)理1人，樓面主管：2人，領(lǐng)班4人,咨客5人，服務(wù)員20人，酒吧快餐廳（24人）主管：1人，領(lǐng)班2人，服務(wù)員8人，酒吧員4人, 廚師2人，西廚廚工4人，朵工3人電腦音響燈光部（4人）經(jīng)理1人，硬件維護員1人，燈光1人，音響師1人;工程部（17 人）經(jīng)理1人，主管1人，領(lǐng)班2人，值班工程師1人，運行、維修員12人桑拿部（28人）經(jīng)理1人，主管2人，領(lǐng)班4人，服務(wù)員15人，保健醫(yī)生2,咨客4人|保安部（27人）經(jīng)理1人，主管2人（教官、消防中心），領(lǐng)班4人，保安員20人2職工工資及福利：職務(wù)級別.二 歸工資水平其他福利備注總經(jīng)理18000 元1

37、人食宿及職務(wù)費用常務(wù)副總10000 元/食宿及職務(wù)費用總監(jiān)8000 元1人食宿及職務(wù)費用含中餐行政總廚、經(jīng)理5000 元12人食宿及職務(wù)費用含中西主廚副經(jīng)理3500 元4人食宿及職務(wù)費用含主辦主任、總出納、主管2500 元107人食宿及職務(wù)費用含中西廚師、會計等職副主管2000 元22人食宿及職務(wù)費用含采購、網(wǎng)絡(luò)師、醫(yī)技師領(lǐng)班1500 元36人提供食宿技工、司機技工1 200 元42人提供食宿含文員、咨客、普技、保安員工1000 元223人提供食宿試用期六個月過后員工實習(xí)工800元35人提供食宿試用期前員工工資總額¥76.7萬元4員工來源及培訓(xùn)：本項冃主要管理團隊由董事會聘任的酒店總

38、經(jīng)理負責(zé)組建。普通員工通過社會招聘及聯(lián)系旅游及技學(xué)批量輸入。二、經(jīng)營管理方案:1、酒店管理模式：酒店的管理分為五個層次：一是以董事局為代表的決策層；二是總經(jīng)理經(jīng)營管理層；三是以部門經(jīng)理為代表的中層貫徹執(zhí)行層；四是主管、領(lǐng)班為代表的督導(dǎo)層；五是以服務(wù)員及其他技術(shù)人員構(gòu)成的操作層。酒店實行董事局領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負責(zé)制和部門經(jīng)理責(zé)任制，實行垂直 領(lǐng)導(dǎo)、垂直管理。董事局負責(zé)制定酒店經(jīng)營方針，發(fā)展規(guī)劃，審批年度預(yù)算，定期檢查 執(zhí)行過程等?？偨?jīng)理主要職責(zé)是在董事局領(lǐng)導(dǎo)下全權(quán)負責(zé)酒店經(jīng)營管理中的一切事 務(wù)，執(zhí)行酒店董事局的各項決策和議項，對董事局負責(zé)。部門總監(jiān)和經(jīng)理是酒店高層和中、基層管理之間，上通卞達，全面

39、貫 徹總經(jīng)理的經(jīng)營意圖和管理思路，組織部門業(yè)務(wù)活動的中堅，實施部門業(yè) 務(wù)經(jīng)營活動，完成預(yù)算冃標。部門經(jīng)理下設(shè)主管，主要負責(zé)營運具體事項，對服務(wù)人員的各項工作 和服務(wù)質(zhì)量進行具體指導(dǎo)。主管下設(shè)領(lǐng)班，這是酒店管理層中的基礎(chǔ)部份，執(zhí)行主管布置的工作 任務(wù)和服務(wù)員一起按崗位服務(wù)程序、操作規(guī)程，為客人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。二、經(jīng)營理念與模式：1、以創(chuàng)新設(shè)施和服務(wù)模式取勝:加強酒店硬件產(chǎn)品的新穎化、個性化、超前化設(shè)計，以創(chuàng)新的設(shè)施規(guī)劃領(lǐng)選同業(yè)，提高酒店核心競爭優(yōu)勢;2、以酒店的性價比優(yōu)勢取勝:針對車站旅客的特點以及酒店銷售區(qū)域內(nèi)四星級酒店價格較高的狀況，采取高調(diào)的定位（準四星）、實惠的價格（三星）策略競爭市場;3

40、以魅力新產(chǎn)品取勝：酒店各部門在營銷上、服務(wù)形式上將不斷開發(fā)出具有個性化、特色化 合適客人需求的新產(chǎn)品，以保持酒店的新穎感，保持酒店競爭力與吸引力；4、以關(guān)系營銷、客戶管理取勝：通過建立忠誠客戶群并堅持推行走訪回訪客戶，推行回饋型銷售與激 勵銷售等措施，以真正禮誠的服務(wù)來鞏固客源、贏取口碑、實現(xiàn)效益；5、以服務(wù)質(zhì)量取勝：我們將參照著名五星酒店的服務(wù)模式與質(zhì)量標準，致力打造最具特色 的服務(wù)團隊，通過各部門專業(yè)的服務(wù)程序和熱情禮貌的待客，讓客人加深 印象，倍感親切溫馨，從而樂于再次光臨；6、以出品質(zhì)量取勝：酒店餐廳每項出品必須一絲不茍、精益求精，特別是經(jīng)常性消費的中 低菜價菜式更要粗料精制，經(jīng)精心泡

41、制后變?yōu)榧央取Ｋ谐銎芬筮_到“人 無我有，人有我好“，實現(xiàn)酒店餐飲以出品取勝的目標。第七章：項目投資估算一、投資估算說明：1、投資估算依據(jù)：重慶市工程調(diào)價有關(guān)文件工程投資估算編制估算辦法；酒店行業(yè)專用設(shè)備與投資有關(guān)標準；2、工程費用：根據(jù)工程建設(shè)方案，本項目土建改造約為10964m2o 土建改造工程主要 是磚混墻體間隔，按每平方60元計算，裝修工程按800元應(yīng)估算；地板澆濤 按每平方米350元計算；環(huán)境綠化按每平方米200元計算；3、功能系統(tǒng)與營業(yè)設(shè)施設(shè)備費用本項目需安裝酒店專用設(shè)備與系統(tǒng)，按行業(yè)預(yù)價估算。序號設(shè)備系統(tǒng)名稱數(shù)量單價金額（萬）備注01燈光招牌系統(tǒng)1/50萬元02廚房設(shè)備4/12

42、0萬元03洗衣房設(shè)備1/50元04電腦主機及運行分機603500元/臺21萬元05電子門鎖系統(tǒng)200300/付6萬元06中央監(jiān)控系統(tǒng)1/30萬元07酒店經(jīng)營管理軟件1/10萬元08通訊及程控交換機1/25萬元09內(nèi)部電視vod1/30萬元10弱電智能化系統(tǒng)1/50萬元11電梯5350000元/臺175萬元1213發(fā)電設(shè)備合計2100000元200萬元 型萬元本項冃需購置各種酒店營業(yè)設(shè)備（家具電器用品及備用品），估價按 行業(yè)標準及酒店各功能項目規(guī)劃的數(shù)量計算。序號部門間/位數(shù)設(shè)施投資標準金額（萬）備注01經(jīng)濟客房14425000元/間360萬元02商務(wù)客房（e客房）3635000元/間126萬元

43、03行政套房1550000元/間75萬元04總統(tǒng)套房1200000元/間20萬元05桑拿貴賓房1630000元/間48萬元06凈桑602000元/位12萬元07沐足按摩302000元/位6萬元08中餐雅間1530000元/間45萬元09中餐零點廳200500元/位10萬元10中餐宴會廳280500元/位14萬元11多功能會議大廳18000000元/間80萬元含燈光音響12中會議室2 （130平方）150000元/間30萬元13小會議室5(80-100 平100000元/間50萬元14茶藝棋牌房1225000元/間30萬元15港式茶餐廳250500元/位12.5萬元16慢搖吧200500元/位1

44、0萬元17慢搖吧音響燈光1600000元/套60萬元18夜總會包房3550000元/間175萬元含房內(nèi)燈光音響19商務(wù)中心130000元/間3萬元含各種辦公設(shè)備20網(wǎng)球場（c2）區(qū)三樓頂合計140000元/個4萬元1170.5萬元含鋪地及設(shè)施二、項目投資總額:項目投資總額估算表（保留至千位）序號工程或費用名稱建筑工程設(shè)備購置其它費用小計固定資產(chǎn)投資1工程費用1. 1主體土建改造- 1 0695nf64. 2萬元1. 2樓板澆鑄-600m221萬元1. 3裝修工程-21808m21744.6萬元1. 4綠化工程-1568m2314萬元第一部分費用合計1861.2萬元2設(shè)施設(shè)備費用2. 1功能設(shè)備

45、系統(tǒng)購置及安裝767萬元2. 2營業(yè)設(shè)備（家具/電器/衛(wèi)浴等）1170.5萬元2. 3營業(yè)用品（布草/工衣/易耗）50萬元2. 4交通工具（小車/客車/貨車）45萬元2. 5辦公設(shè)施設(shè)備與用品30萬元2. 6后勤設(shè)施設(shè)備與用品15萬元第二部分費用合計2077.5萬元3其他費用3. 1士地及物業(yè)/3. 2勘察設(shè)計及前期工程咨詢費20萬元3. 3工程監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)費20萬元3. 4部分地方期及開辦費50第三部分費用合計藝萬元第一、二、三部分費用合計4028.7萬元3預(yù)備費用3. 1流動預(yù)備費200萬元3. 2鋪底預(yù)備費200萬元建設(shè)期利息合計(1+2+3+4)4428.7萬元三、流動資金:本項目

46、流動資金按酒店運轉(zhuǎn)需求情況進行估算，正常年流動資金需求量為型萬元，其中：投入鋪底流動資金50%共型萬元。投資總額:項目總投資包括固定資產(chǎn)投資總額與鋪底流動資金?？偼顿Y4428. 7萬 元，其中固定資產(chǎn)投資總額3938. 7萬元（不含土地使用權(quán)岀讓費及物業(yè)建 造成本），開辦費用匹萬，流動資金型萬元（含鋪底備貨型萬元）。五、資本金籌措：自有資金萬元，中用于固定資產(chǎn)投資為萬元，占項目總投資的 ;用于鋪底流動資金萬元，占項冃總投資的 ;。債務(wù)資金籌措：本項目需銀行貸款 萬元，其中用于固定資產(chǎn)投 萬元，占項目總投資的 ;流動資金貸款 萬，占項口總投資的 資金籌措表資金籌項目籌措金額項目總投資（萬元） 甲

47、方企業(yè)自籌（萬元） 乙方企業(yè)自籌（萬元） 銀行貸款（萬元） 其它442& 7萬元第八章：項目財務(wù)評價一.評價依據(jù)：本項目的財務(wù)評價主要以酒店營業(yè)收入預(yù)測值與經(jīng)營成本費用預(yù)測值進行比較，得出投資回報率及投資回收期兩個主要投資參考指標，其他經(jīng)濟評價暫略。酒店各部門消費標準:序號部門間/位數(shù)消費標準日消費次數(shù)預(yù)測經(jīng)營率1經(jīng)濟客房144220元/天1開房率80%2商務(wù)客房（e客房）36280/天1開房率70%3行政套房15500元/天1開房率60%4總統(tǒng)套房13000元/天1開房率20%5桑拿貴賓房16180元/雙鐘3開房率70%6凈桑6060元/人3上座率70%7沐足按摩3050元/人3上座

48、率70%8中餐雅間15500元/間2開房率80%9中餐零點廳20030元/位2上座率60%10中餐宴會廳28050元/位1使用率50%11多功能會議大廳15000元/天2使用率30%12中會議室2（130平方）3000元/天2使用率30%13小會議室5 （80-100平方）2000元/天2使用率30%14茶藝棋牌房1225元/鐘8開房率70%15港式茶餐廳25030元/位2上座率60%16快餐廳12010元/位3上座率70%17慢搖吧15050元/位1上座率70%18夜總會包房351000元/間1開房率70%19商務(wù)中心1000元/天3020其他收入100000元/月二、財務(wù)評價:1、項目營運

49、收入：本項0收入主要分兩部份：商業(yè)血積的租賃收入與酒店的經(jīng)營收入。1）商業(yè)面積的租賃收入:略：2）酒店收入：客房部:共有客房196間： 經(jīng)濟層標準房144間x220元x80%開房率x365天一12月二770800元/月 商務(wù)層e客房36間x280元x70%開房率x365天子12月二214620元/月 行政層套房15間x500元x60%開房率x365天*12月二136875元/月 總統(tǒng)套房1套x3000元x20%開房率x365天*12月二18250元/月 客房月營業(yè)收入預(yù)計：里萬元桑拿休閑中心： 五樓貴賓房：16間x180元/雙鐘x70%開房率x3次/口 x365天一 12月二183960元/月 四樓凈桑區(qū)：60位x60元/票x70%上座率x3次/日x365天一 12月=229950元/月 四樓按足區(qū)：30間x50元/雙鐘x70%上座率x3次/f1x365天一 12月二95812元/