房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程質(zhì)量控制措施

1、    房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程質(zhì)量控制措施    羅仁志摘要：隨著人民生活水平的不斷改善和城市建設(shè)的大力發(fā)展，大型及特大型開發(fā)項(xiàng)目也在不斷涌現(xiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)高速發(fā)展的階段。與此同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建造質(zhì)量的要求變得更加不容忽視。由于房地產(chǎn)業(yè)本身具有的投資大、投資行為不可逆轉(zhuǎn)性等特點(diǎn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目一旦質(zhì)量不合乎要求，不但對(duì)各種人力物力資源是一大浪費(fèi)，更主要是直接影響人民的生命和財(cái)產(chǎn)安全。因此，為保證房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品的質(zhì)量能應(yīng)對(duì)社會(huì)環(huán)境的不斷變化，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全過程質(zhì)量控制成為一大基礎(chǔ)。那么我們采取怎樣的項(xiàng)目管理控制措施，才能建立一個(gè)具有可靠質(zhì)量

2、保證的房地產(chǎn)項(xiàng)目呢？筆者將在下文中從以下一些方面進(jìn)行詳細(xì)探究。關(guān) 鍵 字：房地產(chǎn)項(xiàng)目 全過程 工程質(zhì)量 控制措施：f235.91：a ：abstract： with the improvement of people's living conditions and the construction of the city to develop energetically, large development projects are also emerging, china's real estate industry also has entered a rapid deve

3、lopment stage. at the same time, the real estate project construction quality requirements become more not allow to ignore. because the real estate industry itself has large investment, investment behavior irreversible characteristics, real estate projects once the quality do not meet the requiremen

4、ts, not only on a variety of human and material resources is a big waste, more main is directly related to people's life and property safety. therefore, in order to ensure the real estate project product quality can meet the constant change of the social environment, the real estate project of t

5、he whole process of quality control has become a major foundation. then we take the project management and control measures, to establish a reliable quality assurance real estate projects? the author put here from the following several aspects of detailed study.key words：real estate project; the who

6、le process; engineering quality; control measures.1房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程質(zhì)量控制的運(yùn)用及現(xiàn)狀在通常意義上,全過程質(zhì)量控制是指對(duì)產(chǎn)品或服務(wù)從其概念提出、策劃一直到完結(jié)整個(gè)過程的質(zhì)量進(jìn)行控制。此質(zhì)量控制概念的提出,強(qiáng)調(diào)了對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量控制的全程性,彌補(bǔ)了現(xiàn)階段一些企業(yè)對(duì)前期和后期質(zhì)量控制的認(rèn)識(shí)不夠徹底的現(xiàn)狀。1.1 全過程質(zhì)量控制在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的運(yùn)用進(jìn)行全過程質(zhì)量控制對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的完美實(shí)施意義重大。而現(xiàn)今房地產(chǎn)全面質(zhì)量的概念有了新的變化,它不僅包含了傳統(tǒng)的穩(wěn)定性和可靠性, 還包括了房屋建筑滿足客戶需求的程度。通俗點(diǎn)來講就是，現(xiàn)在的全過程質(zhì)量控制已經(jīng)不再單純

7、地考慮房屋質(zhì)量, 而是包括了其他各種有形或無形的質(zhì)量1-2?，F(xiàn)在要想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的完美竣工, 以前傳統(tǒng)的側(cè)重點(diǎn)如僅著重考慮施工階段質(zhì)量控制，已經(jīng)很難滿足市場(chǎng)的要求，如今項(xiàng)目前期的構(gòu)思以及規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的重要性同樣不可忽視。現(xiàn)在全過程質(zhì)量控制的思路要求我們，必須將房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施作為一個(gè)整體的過程進(jìn)行綜合考慮。1.2 房地產(chǎn)全過程質(zhì)量控制現(xiàn)狀分析全面質(zhì)量管理理論是于1961年被美國(guó)學(xué)者費(fèi)根堡姆提出的，歐美等國(guó)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量控制一般包含三個(gè)方面：一是建筑工程承包商進(jìn)行的自我質(zhì)量檢測(cè)；二是建筑工程客戶業(yè)主進(jìn)行的質(zhì)量驗(yàn)收檢查；三是相關(guān)部門機(jī)構(gòu)及政府的監(jiān)督檢查，以確保項(xiàng)目符合政府規(guī)定的選址規(guī)范及其他

8、安全健康等方面的有關(guān)規(guī)定。我國(guó)自1978 年開始積極推行全面質(zhì)量管理，但是通過實(shí)際調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，我國(guó)建筑施工質(zhì)量控制工作仍處于初級(jí)階段，且我國(guó)房地產(chǎn)建筑企業(yè)過程質(zhì)量控制水平參差不齊3。國(guó)內(nèi)大多數(shù)施工企業(yè)在過程中很少用到質(zhì)量控制，只是在施工完畢后對(duì)既定結(jié)果進(jìn)行分析，在質(zhì)量控制基礎(chǔ)工作上還存在許多欠缺。2房地產(chǎn)開發(fā)各階段的質(zhì)量控制措施我們一般把一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的整個(gè)過程劃分為四個(gè)階段: 項(xiàng)目開發(fā)者收集市場(chǎng)信息, 并將其形成項(xiàng)目構(gòu)思；再以設(shè)計(jì)任務(wù)書的形式將項(xiàng)目構(gòu)思傳達(dá)給設(shè)計(jì)方，并將要求轉(zhuǎn)換為具體的、有可操作性的實(shí)施方案；然后施工方按照實(shí)施方案進(jìn)行施工,實(shí)現(xiàn)從方案到項(xiàng)目實(shí)體的轉(zhuǎn)化; 最后項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方對(duì)該項(xiàng)

9、目實(shí)體進(jìn)行操作、運(yùn)轉(zhuǎn)、維護(hù)等活動(dòng)以滿足用戶的需求4。然而, 對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)量控制是為了給用戶提供高質(zhì)量的產(chǎn)品享受和服務(wù),根據(jù)以上房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程的四個(gè)階段, 我們也可以將房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量控制分為以下四個(gè)階段。2.1 項(xiàng)目前期策劃階段質(zhì)量控制房地產(chǎn)業(yè)的日益成熟,使得很多開發(fā)商開始越來越重視前期策劃的研究工作，對(duì)于很多大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,都會(huì)事先請(qǐng)專業(yè)研究咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)其進(jìn)行可行性研究。統(tǒng)計(jì)表明, 可行性研究工作的質(zhì)量, 與投資的風(fēng)險(xiǎn)程度有直接的關(guān)系, 它關(guān)系到項(xiàng)目建設(shè)能否順利進(jìn)行, 關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量是否可靠,關(guān)系到項(xiàng)目的最終效益目標(biāo)能否達(dá)成等諸多問題。在項(xiàng)目開發(fā)前期階段, 質(zhì)量控制的主要

10、目標(biāo)就是在項(xiàng)目質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)和成本目標(biāo)三個(gè)方面尋找出一個(gè)有效的平衡點(diǎn)5。要想達(dá)到三個(gè)目標(biāo)之間的平衡，就需要深入分析開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體需求，全力做好市場(chǎng)調(diào)查工作。進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研的目的是為了發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)潛在的機(jī)會(huì)、探測(cè)投資空間、預(yù)測(cè)市場(chǎng)需求和判斷估測(cè)投資成本等。開發(fā)方案的設(shè)計(jì)，需要由專業(yè)人員進(jìn)行一系列包括開發(fā)規(guī)劃、開發(fā)步驟、項(xiàng)目投資融資方案、開發(fā)進(jìn)度安排以及環(huán)境保護(hù)評(píng)價(jià)等在內(nèi)的活動(dòng)。2.2 項(xiàng)目規(guī)劃及設(shè)計(jì)階段質(zhì)量控制規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程中起關(guān)鍵性作用。立項(xiàng)等有關(guān)內(nèi)容完成后，整個(gè)項(xiàng)目中的很多參數(shù)都取決于設(shè)計(jì)，例如采用的工藝和裝備是否先進(jìn)合理, 產(chǎn)品的品種質(zhì)量和成本是否有市場(chǎng)

11、競(jìng)爭(zhēng)力，建筑結(jié)構(gòu)是否合理、功能是否齊全，還包括建設(shè)速度快慢、投資多少、質(zhì)量?jī)?yōu)劣、效益高低等各方面因素。規(guī)劃設(shè)計(jì)中一旦發(fā)生錯(cuò)誤哪怕只是一點(diǎn)都會(huì)在計(jì)劃、施工、運(yùn)行中被擴(kuò)展放大，引發(fā)更大的失誤甚至是事故。因此，我們對(duì)設(shè)計(jì)過程中的質(zhì)量控制進(jìn)行了嚴(yán)格的要求.（1）正確地編寫設(shè)計(jì)任務(wù)書。設(shè)計(jì)任務(wù)書應(yīng)以項(xiàng)目前期的策劃定位、批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、編寫人的經(jīng)驗(yàn)和以往設(shè)計(jì)的歷史記錄為依據(jù)進(jìn)行編寫。對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行質(zhì)量跟蹤并對(duì)設(shè)計(jì)文件進(jìn)行定期審核能夠有效地控制設(shè)計(jì)質(zhì)量，同時(shí)在設(shè)計(jì)進(jìn)行過程中和完成時(shí)，項(xiàng)目設(shè)計(jì)主管人員還應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)文件進(jìn)行細(xì)致的審核。（2）建立質(zhì)量監(jiān)督責(zé)任制。開發(fā)商主管人員應(yīng)該在項(xiàng)目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，組織設(shè)計(jì)策劃并負(fù)

12、責(zé)各專業(yè)之間的銜接，完成對(duì)設(shè)計(jì)過程的控制管理和監(jiān)督檢查，確保設(shè)計(jì)產(chǎn)品滿足合同規(guī)定的質(zhì)量要求。同時(shí)他們還應(yīng)該負(fù)責(zé)組織或監(jiān)督檢查各設(shè)計(jì)階段的評(píng)審驗(yàn)證，控制設(shè)計(jì)變更并對(duì)設(shè)計(jì)關(guān)鍵點(diǎn)進(jìn)行檢查，遇到對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量有重大影響的文件還應(yīng)當(dāng)親自組織或檢查。（3）建設(shè)方各專業(yè)工程師要進(jìn)行明確過程監(jiān)控。建設(shè)方各專業(yè)工程師要對(duì)各階段設(shè)計(jì)細(xì)度和深度有清楚的了解，實(shí)現(xiàn)其設(shè)計(jì)特點(diǎn)的體現(xiàn)，并采取措施對(duì)專業(yè)的設(shè)計(jì)過程實(shí)施有效的控制6。2.3 項(xiàng)目施工階段的質(zhì)量控制措施。施工環(huán)節(jié)是建筑工程質(zhì)量形成的關(guān)鍵環(huán)節(jié), 是工程各參與方的質(zhì)量控制工作的重點(diǎn)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目具有建設(shè)地點(diǎn)固定、施工人員流動(dòng)、產(chǎn)品體積龐大、建設(shè)周期長(zhǎng)、動(dòng)用資金多、產(chǎn)品

13、具有單件性等特點(diǎn),施工過程中的質(zhì)量控制需要根據(jù)具體的工程環(huán)境、工程性質(zhì)等因素制定質(zhì)量控制方案。 并在實(shí)施控制方案的過程中, 應(yīng)時(shí)時(shí)注意施工環(huán)境的變化，并不斷修正合適的質(zhì)量控制方案, 確保項(xiàng)目質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。（1）明確質(zhì)量目標(biāo)。項(xiàng)目投資人和項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)中應(yīng)該增強(qiáng)質(zhì)量成本意識(shí)，因此對(duì)質(zhì)量投入的收益和費(fèi)用進(jìn)行分析是非常重要的，除了金錢上的成本概念，還要樹立起開發(fā)項(xiàng)目全周期的成本觀念。（2）制定項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的質(zhì)量控制計(jì)劃。制定出實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)的措施和方法,編制切實(shí)可行的質(zhì)量計(jì)劃，明確項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的相關(guān)質(zhì)量責(zé)任。（3）開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的施工過程質(zhì)量控制。運(yùn)用合同確定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、施工圖及設(shè)計(jì)總說明與實(shí)際工作成品和半成品

14、進(jìn)行比較，或運(yùn)用經(jīng)批準(zhǔn)的施工方案、施工作業(yè)順序與實(shí)際工作過程順序進(jìn)行比較，或運(yùn)用抽查、巡查、普查等手段對(duì)整個(gè)作業(yè)過程進(jìn)行跟蹤。最后得出施工單位現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部的下一步活動(dòng)結(jié)果，是繼續(xù)按現(xiàn)階段施工順序作業(yè)，還是進(jìn)行相關(guān)整改。當(dāng)施工現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)質(zhì)量異常情況而且又未采取有效措施時(shí)，又或者是出現(xiàn)未經(jīng)檢驗(yàn)而擅自封閉、使用不合格原材料或構(gòu)配件、未經(jīng)同意擅自修改設(shè)計(jì)圖紙等情況時(shí)，應(yīng)立即下達(dá)停工指令。并于糾正后再下達(dá)復(fù)工指令，而且在這之前要對(duì)工程材料、受力鋼筋、混凝土試塊等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)取樣并送檢。2.4 工程驗(yàn)收質(zhì)量管理（1）分項(xiàng)工程驗(yàn)收。對(duì)于重要的分項(xiàng)工程,應(yīng)根據(jù)該工程施工的實(shí)際情況并對(duì)照工程合同的質(zhì)量等級(jí)要求,按照有關(guān)

15、質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。在驗(yàn)收時(shí),必須嚴(yán)格按規(guī)范要求檢查點(diǎn)數(shù),從而計(jì)算出檢驗(yàn)項(xiàng)目和實(shí)測(cè)項(xiàng)目的等級(jí)包括優(yōu)良中差的百分比,然后確定出該分項(xiàng)工程的質(zhì)量等級(jí),并以此為根據(jù)確定工程能否被驗(yàn)收7。（2）分部工程的驗(yàn)收。這是以分項(xiàng)工程驗(yàn)收為基礎(chǔ)的,根據(jù)已經(jīng)確定的分項(xiàng)工程質(zhì)量驗(yàn)收結(jié)果,可得出該分部工程的質(zhì)量等級(jí)從而確定能否驗(yàn)收。同樣的,工程進(jìn)行轉(zhuǎn)交時(shí)，例如土建部分（包含在分部工程中）完工后轉(zhuǎn)交給安裝工程施工前,應(yīng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行中間驗(yàn)收,只有得到中間驗(yàn)收的合格簽證后施工單位才能繼續(xù)施工。（3）竣工驗(yàn)收?？⒐を?yàn)收是以上兩個(gè)驗(yàn)收程序?yàn)榛A(chǔ)的，進(jìn)行了對(duì)分項(xiàng)、分部工程質(zhì)量等級(jí)的統(tǒng)計(jì)計(jì)算后,再結(jié)合使用功能的質(zhì)量保證資料及單位工

16、程觀感的質(zhì)量評(píng)判,便可核查結(jié)構(gòu)是否安全可靠,觀感質(zhì)量是否合格, 從而最終確定此項(xiàng)目能否達(dá)到工程合同所要求的質(zhì)量等級(jí),最后再?zèng)Q定能否對(duì)其進(jìn)行驗(yàn)收。3、結(jié)語(yǔ)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過程質(zhì)量控制是一個(gè)動(dòng)態(tài)的發(fā)展過程, 在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中實(shí)施全過程質(zhì)量控制,關(guān)鍵是要注重抓住各個(gè)環(huán)節(jié)的質(zhì)量控制要點(diǎn)。在當(dāng)今乃至未來社會(huì)中, 要想擁有絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力，只有抓好各環(huán)節(jié)的質(zhì)量控制,才有可能提高開發(fā)商的工作效率，才能真正實(shí)現(xiàn)全過程的質(zhì)量控制從而確保工作質(zhì)量, 降低成本投入。本文在探討房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程質(zhì)量控制的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)分析了進(jìn)行全過程質(zhì)量控制的措施方法與策略。參考文獻(xiàn)：1 吳堅(jiān).房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理模式的選擇分析j.建筑管理現(xiàn)代化 2