房地產(chǎn)主流企業(yè)拿地策略及城市投資機會分析報告

1、2010年房地產(chǎn)主流企業(yè)拿地策略及城市投資機會分析報告全國土地市場形勢分析供應增加，市場理性，土地價格穩(wěn)中有降住宅用地供應量持續(xù)增加，地價快速上漲勢頭得到遏制，土地價格穩(wěn)中有降，企業(yè)拿地良機再現(xiàn)。后期政策重點集中在打擊開發(fā)企業(yè)囤地、實現(xiàn)土地的有效供應。供應計劃：完成率偏低，政府面臨較大供應壓力通過下表可以看出，除了上海一次性推出214萬平方米預公告地塊以外，其他城市住宅用地實際供應量均在計劃的40%以下。一線城市中，廣州上半年實際供應量僅為計劃的6%，深圳為14%，北京為22%；二線城市供應量明顯高于一線城市，但也不足40%。如果供地計劃順利完成，地方政府下半年將面臨較大供地壓力，土地市場或?qū)?/p>

2、出現(xiàn)大規(guī)模的集中供地潮。表：重點城市土地供應計劃及2010年上半年完成率供應：1-7月住宅用地供應量同比增長超過80%2010年全國住宅用地供應18.5萬公頃，同比增加約140%。在此背景下，住宅用地供應持續(xù)增長，遠超去年同期水平。2010年1-7月，全國（100個城市合計，下同）累計供應住宅用地2.44億平方米，同比增長83%。土地供應量的大幅增加提高了企業(yè)拿地的選擇空間，為企業(yè)擴展土地儲備提供了良好的機遇。圖：2010年1-7月全國住宅用地月度供應量成交：1-7月住宅用地成交量同比增加近80%2010年1-7月，全國住宅用地共成交1.81億平方米，同比增長79%。從單月數(shù)據(jù)來看，4-6月土

3、地市場觀望氣氛濃厚，成交量逐月下降，但7月住宅用地成交量逐漸回升。7月成交住宅用地2312萬平方米，環(huán)比增加9%，同比增加14%。3-7月，住宅用地成交面積與同期推出面積的比值由0.9持續(xù)下降至0.6，但在7月比值上升至0.8。開發(fā)企業(yè)審時度勢，根據(jù)企業(yè)發(fā)展需要，積極擴充土地儲備。圖：2010年1-7月住宅用地月度成交量價格：政府調(diào)控效果顯現(xiàn)，土地價格穩(wěn)中有降上半年，全國住宅用地樓面地價為1863元/平方米，較2009年下半年下降9%。7月全國住宅用地樓面地價為1570元/平方米，較上半年均價低16%，環(huán)比下降14%。新政百天之后，住宅用地樓面均價穩(wěn)中有降，政府土地調(diào)控的效果顯現(xiàn)。在土地供應量

4、增加、土地價格下降的情況，開發(fā)企業(yè)應抓住機會有針對性的擴充土地儲備。圖：2010年1-7月全國住宅用地樓面均價走勢溢價：重點城市溢價水平普遍走低，高價地難覓蹤影隨著土地市場熱度的明顯下降，主要城市4-6月的住宅用地平均溢價水平逐漸走低。在目前的政策調(diào)控和市場環(huán)境下，大部分土地基本上以底價或略高于底價成交。值得注意的是，7月住宅用地溢價水平有走高的趨勢。對于熱點區(qū)域的地塊，開發(fā)企業(yè)的積極性仍然較高。表： 2010年1-7月重點城市住宅用地溢價率地王：新政后土地市場“地王”難見“地王”頻現(xiàn)是土地市場過熱的一種表現(xiàn)。2009年下半年和2010年1季度，土地市場頻頻出現(xiàn)“地王”，北京更是一天出現(xiàn)三個“

5、地王”。新政后，土地市場“地王”難見。據(jù)統(tǒng)計，2010年1-7月的地王普遍出現(xiàn)在4月新政前，如總價前十位地塊僅一宗出現(xiàn)在新政后（4月27日富力在天津摘得的地塊），單價前十位地塊除福州四幅綜合地塊外，均在新政前成交；溢價率前十位地塊有7塊在新政前成交。表：2010年1-7月全國成交住宅用地總價前十排行榜流拍：新政后一線城市首現(xiàn)流拍，二線城市流拍較為普遍新政過后，土地市場較為理性和謹慎，市場觀望氣氛濃厚，開發(fā)企業(yè)拿地的針對性較強，品質(zhì)較差的地塊出現(xiàn)流拍。一線城市北京、廣州、深圳均出現(xiàn)住宅用地流拍現(xiàn)象，而在新政前，一線城市住宅用地供不應求。二線城市的流拍更為普遍，中山、合肥、佛山、長沙等城市均出現(xiàn)流

6、拍地塊，其中，中山有4宗住宅用地流拍，為7月流拍地塊最多的城市。表：2010年1-7月北京土地市場流拍地塊一覽趨勢：下半年商品房市場從“量跌價滯”到“調(diào)價促量”，將對土地市場供求產(chǎn)生重大影響從歷史數(shù)據(jù)看量價走勢：根據(jù)2007年-2008年的市場調(diào)整路徑，在抑制性政策出臺后約一到兩個季度，銷售面積開始顯著下降，再過一到兩個季度房價開始下跌。但此次新政力度大、措施嚴，房價過快上漲的勢頭已經(jīng)得到遏制。預計整個下半年特別是第三季度，“新國十條”及相關政策仍將繼續(xù)對購房者有較大影響，東部地區(qū)和熱點城市的成交量可能持續(xù)低迷，由于東部地區(qū)的商品房銷售面積占全國超過50%，預計2010年全國銷售面積將低于去年

7、。商品房市場“調(diào)價促量”，開發(fā)企業(yè)資金回籠加快，產(chǎn)品去化速度加快，必將刺激對土地的需求，土地市場或?qū)⒊霈F(xiàn)新一輪的“供不應求”。機遇：土地流拍，地價走低，企業(yè)拿地良機再現(xiàn)土地市場供求關系經(jīng)歷了2008年的“供過于求”到2009年的“供不應求”，2008年流拍的地塊在2009年全部高溢價成交。所以，在土地市場面臨低谷的時期，是開發(fā)企業(yè)在資金允許的前提下積極擴充土地儲備的良機。通過下表可以看到，在08年流拍的地塊在09年全部高價成交，特別是廣渠路15號地塊，08年流拍時的樓面價是5880元/平方米，09年成交時的樓面地價為15216元/平方米，價格上漲160%。企業(yè)：開發(fā)企業(yè)看好大市，土地開發(fā)較為積

8、極2010年上半年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元，同比增長38.1%；房屋新開工面積累計8.05億平方米，同比增長69.7%。兩者均處于歷史高位，表明開發(fā)企業(yè)仍然看好房地產(chǎn)市場，土地開發(fā)較為積極。表：2008年至今房屋施工和新開工面積政策：土地政策進入“穩(wěn)定期執(zhí)行期”7月20日，在中共中央在黨外人士座談會上，溫家寶總理強調(diào)兩點：（1）做好下半年經(jīng)濟工作，要堅持搞好宏觀調(diào)控，以穩(wěn)定政策為主基調(diào)，把處理好保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和管理通脹預期的關系作為宏觀調(diào)控的核心，始終把握好政策實施的力度、節(jié)奏和重點；（2）無論是解決長期存在的體制性、結(jié)構(gòu)性問題，還是解決經(jīng)濟運行中突出的緊迫性

9、問題，都要在保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的前提下進行。本輪土地市場調(diào)控遵循三條主線：1、供求環(huán)節(jié)；2、交易環(huán)節(jié)；3、監(jiān)管環(huán)節(jié)。供求環(huán)節(jié)通過增加土地供應量，緩解供求矛盾，進而降低土地交易價格；交易環(huán)節(jié)通過完善招拍掛制度、提高交易成本（提高首付和保證金比例）等規(guī)范市場交易；監(jiān)管環(huán)節(jié)通過地方政府問責制、打擊企業(yè)囤地等加強市場監(jiān)管。所以，我們認為，未來一段時間不會有新的土地政策出臺，未來的政策重點集中在認真執(zhí)行土地供應計劃、打擊企業(yè)惡意囤地兩個方面。2010年房企拿地策略及建議市場調(diào)整，積糧建倉，品牌企業(yè)拿地熱情不減2010年4月房地產(chǎn)新政出臺后，土地市場漸趨理性，土地溢價明顯下降。但是，2010年1-7月，

10、多數(shù)品牌房企拿地金額接近或超過2009年企業(yè)拿地金額的60%，企業(yè)的投資熱情不減。從拿地區(qū)域分布看，由于一線城市樓面地價有所提升，而二三線城市樓面地價變化相對較小，品牌房企加大了在二三線城市土地儲備力度，拿地面積占企業(yè)新增土地儲備均接近或超過7成。我們認為，品牌房企應根據(jù)自身的資金實力，制定有效地拿地策略，為持續(xù)健康發(fā)展蓄力。品牌企業(yè)拿地積極，萬科新增建筑面積居首位2010年1-7萬科新增建筑面積1458.03萬平方米，拿地金額300億元，相當于去年萬科銷售額的50%，在標桿企業(yè)中位居首位；保利新增建筑面積653.3萬平方米，不及萬科的50%，但拿地成本是萬科的1.5倍。通過下表可以看出，多數(shù)

11、品牌房企拿地熱情較高，行動較為積極。表：2010年1-7月品牌企業(yè)新增土地儲備品牌企業(yè)拿地集中在二三線城市，恒大與華潤新增土地儲備無一線城市受一線城市拿地成本較高、銷售價格處于高位等因素的影響，企業(yè)加強二三線城市的土地儲備成為主流。北京、上海等一線大城市的房地產(chǎn)市場已十分成熟，土地資源日趨稀缺，企業(yè)購置土地難度日益加大，同時逐漸趨緊的宏觀政策也一步加大了房地產(chǎn)企業(yè)在一線城市的運營風險。表：2010年1-7月品牌企業(yè)新增土地儲備二三線城市拿地成本較低，企業(yè)購置土地成本較小從拿地樓面均價看，品牌房企2010年（截止到7月）在一線城市拿地成本較2009年均有提高，其中，保利、綠城2010年在一線城市

12、的拿地成本較2009年提高了100%以上；相比一線城市，品牌房企在二三線城市拿地的樓面均價比較穩(wěn)定，萬科、保利地產(chǎn)、綠城房產(chǎn)還出現(xiàn)了不同程度的下降，企業(yè)通過不同區(qū)域、不同產(chǎn)品的有效組合，降低了拿地成本，其中萬科、綠城、華潤2010年拿地的平均樓面地價均低于3000元/平方米。表：2010年1-7月品牌企業(yè)拿地成本新政下，品牌房企拿地趨向謹慎、理性、科學從品牌房企2010年每個月的拿地情況看，2010年一季度，萬科、中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、綠城集團等品牌房企拿地熱情高漲。但在2010年4月中旬房地產(chǎn)新政出臺后，品牌房企拿地數(shù)量和金額都有所下降，拿地趨向謹慎。中海地產(chǎn)56月均沒有拿地，萬科拿地策略也出

13、現(xiàn)明顯調(diào)整，企業(yè)56月僅用43億元新增土地規(guī)劃建筑面積210萬平方米， 56月拿地面積與拿地金額占上半年的比例分別為20.1%和17.1%。但在7月，品牌企業(yè)拿地逐漸積極。中海7月拿地建筑面積238萬平方米，超過上半年拿地總面積；綠城7月新增土地儲備112萬平方米，是今年拿地最多的月份；萬科保持著今年以來積極拿地的策略，7月新增土地儲備182萬平方米。表：2010年1-7月品牌房企每月新增土地儲備面積及金額審時度勢，順勢而為，合理拿地，理性成長審時度勢，順勢而為：歷史數(shù)據(jù)表明，在成交量下降和價格普遍下調(diào)之間有一到兩個季度的時間差。企業(yè)應在價格普遍下跌之前，結(jié)合市場需求合理定價，加快資金回籠，降

14、低財務風險?！艾F(xiàn)金為王”的策略會增加企業(yè)資金實力，在調(diào)控向深層發(fā)展時能夠擁有更多的主動權(quán)和回轉(zhuǎn)余地。合理拿地，理性成長：由于2010年土地供應計劃大增，加上目前土地市場競爭激烈程度明顯下降，對于資金充足的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，這將是一次擴大項目儲備、超越競爭對手的絕佳機會。品牌房企應理性增加土地儲備，為持續(xù)發(fā)展蓄力房地產(chǎn)新政提出完善土地招拍掛制度，探索“綜合評標”、“一次競價”、“雙向競價”等出讓方式，抑制居住用地出讓價格非理性上漲。土地政策的明顯調(diào)整，對開發(fā)企業(yè)來說既是挑戰(zhàn)也是機遇。 隨著土地市場正逐步恢復理性，品牌房企應根據(jù)自身的資金實力，制定有效地拿地策略。在拿地的市場策略上，由于一線城市

15、可開發(fā)面積逐漸減少，品牌房企可以通過在二三線城市加大布局，擴大市場占有率來擴大企業(yè)規(guī)模，對于地價較為便宜的三四線城市，企業(yè)可以積極擴大土地儲備，為今后做長遠打算； 在拿地的產(chǎn)品策略上，由于保障性住房和中小套型普通商品房用地規(guī)模的大幅增加，參與保障房項目開發(fā)、加快加大普通商品房項目建設成為未來一段時間內(nèi)部分企業(yè)主流經(jīng)營模式的可能性加大，品牌房企可以適當優(yōu)化現(xiàn)有經(jīng)營方式與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，做好品牌建設，為未來發(fā)展打下良好基礎； 在拿地的資金策略方面，品牌房企可以積極探索信托、債券、房地產(chǎn)基金等多樣化的融資渠道，緩解銀行信貸緊縮帶來的不利影響。 短期：結(jié)合市場需求合理定價，積極拓展土地儲備和融資渠道順勢而為

16、，結(jié)合市場需求定價，加快資金回籠速度：認清市場形勢，房企僥幸心理。歷史數(shù)據(jù)表明，在成交量下降和價格普遍下調(diào)之間有一到兩個季度的時間差。企業(yè)應在價格普遍下跌之前，結(jié)合市場需求合理定價，加快資金回籠，降低財務風險。“現(xiàn)金為王”的策略會增加企業(yè)資金實力，在調(diào)控向深層發(fā)展時能夠擁有更多的主動權(quán)和回轉(zhuǎn)余地。拓展多元化融資渠道，積極拓展土地儲備：目前銀行信貸和公開資本市場融資難度日趨加大，但企業(yè)應未雨綢繆，積極探索票據(jù)、信托、基金等多樣化融資渠道。由于2010年土地供應計劃大增，加上目前土地市場競爭激烈程度明顯下降，對于資金充足的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，這將是一次擴大項目儲備、超越競爭對手的絕佳機會。隨著行業(yè)

17、調(diào)控政策日趨嚴格，開發(fā)商通過囤地謀取利潤的模式將得到抑制。開發(fā)企業(yè)應綜合評估自身實力和新增土地狀況，并結(jié)合企業(yè)未來發(fā)展戰(zhàn)略，合理拿地理性成長。中長期：提升戰(zhàn)略決策、資源整合、區(qū)域布局和資金運營能力，加強產(chǎn)品研發(fā)、客戶服務、品牌管理戰(zhàn)略：加強市場和政策研究，提高決策的科學性和前瞻性資源整合：完善組織架構(gòu)，加強內(nèi)外部合作；積極發(fā)揮母公司優(yōu)勢，加強保障性住房業(yè)務拓展產(chǎn)品研發(fā)：加強客戶細分和產(chǎn)品研發(fā)，提升產(chǎn)品的核心競爭力區(qū)域布局：優(yōu)化城市布局，擴大收入來源，降低經(jīng)營風險客戶服務：提高服務水平，提升客戶的滿意度和忠誠度品牌管理：加強品牌建設，對外擴大品牌影響力資金運營：全方位擴充融資渠道，滿足企業(yè)發(fā)展需

18、求。具體建議：密切關注意向城市最新推出地塊本次18.5萬公頃的供應計劃為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極獲取土地儲備提供了良好的機遇。在擴大住宅用地供應的背景下，地方政府會積極增加土地市場供應。所以，建議開發(fā)企業(yè)積極關注政府推地動向，第一時間把握最新入市地塊。具體建議：迅速判斷最新推出地塊價值，把握投資機會企業(yè)重點關注城市新推出地塊較多，如何迅速判斷地塊價值，提高拿地決策的效率和科學性，對企業(yè)把握投資機會至關重要。通過地塊周邊歷史成交地塊和項目銷售情況，能夠迅速判斷地塊價值。具體建議：考察周邊地塊從地塊到項目情況從地塊規(guī)劃到產(chǎn)品特色，能夠反映該區(qū)域項目特點和銷售習慣?？疾鞆牡貕K到項目的情況，對于把握產(chǎn)品特點

19、和潛在消費群體至關重要。增強企業(yè)綜合實力，積極應對招標的出讓方式土地出讓方式結(jié)構(gòu)將發(fā)生重大變化，招標出讓方式將得到更多采用。新政之后的5月和6月，北京供成交11宗住宅用地，其中9宗以招標方式出讓，僅2宗以掛牌方式出讓。而1-4月正式掛牌的19宗住宅用地中，僅1宗采用招標方式。招標方式具有針對性，不再是“價高者得”的原則，而是重點考量企業(yè)的綜合實力，包括盈利能力、開發(fā)能力、償債能力、保障性住房建筑規(guī)模等方面。所以，在招標方式普遍應用的情況下，企業(yè)應提升自身綜合實力，加強企業(yè)品牌建設，積極參與保障性住房建設，建立與地方政府良好的合作關系等。城市投資吸引力研究及案例城市投資吸引力分析的意義城市是房地

20、產(chǎn)市場的載體，房地產(chǎn)市場是城市的重要標志與內(nèi)容。房地產(chǎn)市場是城市競爭力的重要因素之一，如何確保城市房地產(chǎn)的持續(xù)健康發(fā)展，如何維持和增強城市房地產(chǎn)開發(fā)投資的持續(xù)吸引力，成為各城市關注的議題。對開發(fā)企業(yè)和投資商而言，在市場不確定性增大的2010年，如何評價各城市的房地產(chǎn)市場開發(fā)投資吸引力，確定是否進入某一城市的房地產(chǎn)市場，成為影響企業(yè)未來持續(xù)快速發(fā)展的戰(zhàn)略性問題。 中國指數(shù)研究院從開發(fā)商和投資商的角度出發(fā)，從市場規(guī)模、成長速度、潛在需求、供求對比4個方面，全面分析城市內(nèi)部不同物業(yè)類型房地產(chǎn)市場自身成長能力，結(jié)合對城市房地產(chǎn)市場投資環(huán)境的考察，對該城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力進行綜合評價?！爸袊鞘蟹?/p>

21、地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力研究報告”是中國指數(shù)研究院自2003年以來持續(xù)開展的一項重要研究課題。本研究對于引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和機構(gòu)投資者跨區(qū)域開發(fā)投資、選擇城市及其最佳進入時機，以及房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整具有重要的現(xiàn)實意義。上海、重慶超過北京，成為住宅開發(fā)投資吸引力前二名城市研究結(jié)果顯示，住宅開發(fā)投資吸引力十五強城市是：上海名列第1，重慶名列第2，北京位居第3，第4至第10名依次是：成都、廣州、杭州、天津、深圳、蘇州和大連，第11至15名分別為：青島、南京、沈陽、西安和長沙。重慶憑借領先的市場規(guī)模（住宅銷售面積以及新開工、施工和竣工面積皆在40個城市中排名第一）和較快的成長速度躋身住宅開發(fā)投資吸引力

22、第2位。多數(shù)城市2009年住宅銷售額大幅增長，上海、北京等地銷售額規(guī)模突出，杭州、溫州等城市年均增速較為明顯圖：2009年40個大中城市住宅銷售額及2007-2009年年均增長率上海、北京銷售額規(guī)模突出，近三年平均增速居前。成都、重慶和蘇州銷售規(guī)模和增速均處于前列。廣州、深圳銷售額穩(wěn)步增長，2009年均突破千億元。杭州、溫州近三年銷售額平均增速十分顯著。 北京、上海投資額保持穩(wěn)定，沈陽、重慶躍居全國前列，西安、合肥、鄭州增長顯著上海、北京開發(fā)投資額近年來穩(wěn)居全國前列。沈陽、重慶等二線城市“異軍突起”，投資規(guī)模躍居全國前列。成都、蘇州、杭州、廣州等城市開發(fā)投資額持續(xù)增長。西安、大連、合肥、鄭州開

23、發(fā)投資額快速增長，絕對水平已接近杭州、天津、廣州等地。 城市居民收入水平高，為當?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展提供了廣闊的空間上海、北京、廣州等傳統(tǒng)熱點城市人口多，居民收入水平高，為當?shù)刈≌袌鎏峁┝藦V闊的發(fā)展空間；溫州、蘇州、寧波等二三線城市居民收入水平較高，確保了當?shù)刈≌袌鲚^高的潛在市場需求。 城市住宅市場的投資吸引力取決于未來的供給狀況城市住宅市場的投資吸引力不僅取決于現(xiàn)有的發(fā)展情況（市場規(guī)模及成長速度等），更取決于未來的供給狀況。上海、蘇州、深圳等地在建規(guī)模相對較小，潛在供給壓力較小，為投資者進入留下更多空間；溫州、石家莊、太原等地潛在供給壓力相對較大。上海成為中國房地產(chǎn)開發(fā)最具吸引力的城市按照因

24、子分析法得出房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力十五強為：上海、北京、重慶分列第一、二、三名，第4至第10名城市依次為廣州、成都、蘇州、天津、深圳、杭州和大連。第11名至第15名分別為沈陽、寧波、青島、南京和無錫。 從2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力十五強城市綜合得分可以看出，排名前兩名的上海、北京與第三名之間的分差遠大于第3名至第15名之間得分的差距，表明上海和北京的城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力總體大大高于其他二三線城市。具體來看，上海房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力穩(wěn)居全國第一，北京位居第二。重慶憑借住宅開發(fā)投資吸引力排名第2以及商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資吸引力排名第4以及投資環(huán)境進入前十的優(yōu)勢，2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力位居第3位。成都由于住宅投資吸引力排名位居第4，以及投資環(huán)境排名居于第10位，2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力由2009年的第10名大幅上升至第5名。 隨著濱海新區(qū)建設的不斷深入，天津市房地產(chǎn)市場投資前景長期看好，投資環(huán)境排名第4，住宅、寫字樓和商業(yè)營業(yè)用房市場排名皆進入前十，使得天津房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力在十五強城市中位居第7位。中國城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力特點分析35個大中城市是全國房地產(chǎn)市場的主體,但一線城市市場份額呈下降趨勢合肥、長沙和重慶等二三線城市房地產(chǎn)市場近年來發(fā)展速度明顯快于一線城市充裕的貨幣流動性是近期房地產(chǎn)市場特別是部分熱點城