房地產(chǎn)司法估價(jià)報(bào)告

1、 房地產(chǎn)司法估價(jià)報(bào)告估價(jià)報(bào)告編號：重慶同誠2017成估字第06-028號估價(jià)項(xiàng)目名稱：成都市高新區(qū)中和會(huì)龍路365號10棟1單元4層406號及高新區(qū)中和會(huì)龍九組10棟1單元31層3106號的兩套住宅房地產(chǎn)市場價(jià)值評估估價(jià)委托人：成都市中級人民法院房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：重慶同誠房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：原玉東（6520060021）黃啟偉（5120150034）估價(jià)報(bào)告出具日期：二一七年六月二十六日致估價(jià)委托人函成都市中級人民法院：承蒙委托，我公司對貴方擬司法執(zhí)行的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行了評估，并完成房地產(chǎn)司法估價(jià)報(bào)告，現(xiàn)將報(bào)告主要內(nèi)容呈報(bào)如下（詳細(xì)內(nèi)容見房地產(chǎn)司法估價(jià)報(bào)告正文）：一、估價(jià)目

2、的：為估價(jià)委托人進(jìn)行司法執(zhí)行提供價(jià)值參考依據(jù)。二、估價(jià)對象：成都市中級人民法院司法執(zhí)行事宜涉及的位于成都市高新區(qū)中和會(huì)龍路365號10棟1單元4層406號及高新區(qū)中和會(huì)龍九組10棟1單元31層3106號的兩套住宅房地產(chǎn)（房屋及分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)），建筑面積分別為88.85及101.63。 三、價(jià)值時(shí)點(diǎn)：2017年6月13日。四、價(jià)值類型：市場價(jià)值。五、估價(jià)方法：比較法。六、估價(jià)結(jié)果序號坐落建筑面積（）評估單價(jià)（元/）評估總價(jià)（萬元）估價(jià)對象1成都市高新區(qū)中和會(huì)龍路365號10棟1單元4層406號88.8517270153.4估價(jià)對象2成都市高新區(qū)中和會(huì)龍九組10棟1單元31層3106號101.6

3、317280175.6合計(jì)190.48/329大寫（人民幣）叁佰貳拾玖萬元整特別提示：1、上述結(jié)果是在本報(bào)告估價(jià)假設(shè)、限制條件下的評估價(jià)值；2、評估總價(jià)取整至仟元；3、根據(jù)估價(jià)利害關(guān)系人提供的商品房買賣合同摘要記載，估價(jià)對象2的建筑面積為101.35，但估價(jià)人員通過成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局查詢顯示該房屋的建筑面積為101.63，經(jīng)過與估價(jià)委托人溝通，本次估價(jià)以成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局查詢到的建筑面積101.63為準(zhǔn)，若與房產(chǎn)管理部門最終辦理的產(chǎn)權(quán)登記面積不一致，應(yīng)對估價(jià)結(jié)果進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，特提醒報(bào)告使用者注意。特致此函！ 重慶同誠房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司法定代表人：甘光輝二一七年六月二十六日19 /

4、19文檔可自由編輯打印目 錄估價(jià)師聲明4估價(jià)假設(shè)和限制條件5估價(jià)結(jié)果報(bào)告9一、估價(jià)委托人9二、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)9三、估價(jià)目的9四、估價(jià)對象9五、價(jià)值時(shí)點(diǎn)14六、價(jià)值類型14七、估價(jià)原則15八、估價(jià)依據(jù)15九、估價(jià)方法16十、估價(jià)結(jié)果17十一、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師18十二、實(shí)地查勘期18十三、估價(jià)作業(yè)期18附 件錯(cuò)誤！未定義書簽。1、估價(jià)委托書復(fù)印件錯(cuò)誤！未定義書簽。2、估價(jià)對象位置圖錯(cuò)誤！未定義書簽。3、估價(jià)對象實(shí)地查勘情況和相關(guān)照片錯(cuò)誤！未定義書簽。4、估價(jià)對象權(quán)屬證明復(fù)印件錯(cuò)誤！未定義書簽。5、可比實(shí)例位置圖和外觀照片錯(cuò)誤！未定義書簽。6、專業(yè)幫助情況和相關(guān)專業(yè)意見錯(cuò)誤！未定義書簽。7、其他相關(guān)

5、資料錯(cuò)誤！未定義書簽。8、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照和估價(jià)資質(zhì)證書復(fù)印件錯(cuò)誤！未定義書簽。9、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)資格證書復(fù)印件錯(cuò)誤！未定義書簽。估價(jià)師聲明1、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師在本估價(jià)報(bào)告中對事實(shí)的說明是真實(shí)的和準(zhǔn)確的，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是注冊房地產(chǎn)估價(jià)師獨(dú)立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到估價(jià)報(bào)告中已說明的估價(jià)假設(shè)和限制條件的限制。3、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師與估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象沒有現(xiàn)實(shí)或潛在的利益，與估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系，也對估價(jià)對象、估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒有偏見。4、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師是依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房

6、地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T 50291-2015）、房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)（GB/T 50899-2013）、成都市房地產(chǎn)評估協(xié)會(huì)關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范>（GB/T 50291-2015）估價(jià)技術(shù)指引的通知 成房評協(xié)（2016）05號進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫估價(jià)報(bào)告。注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：原玉東注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：黃啟偉注冊號：6520060021注冊號：5120150034估價(jià)假設(shè)和限制條件一、一般假設(shè)1、估價(jià)利害關(guān)系人提供了估價(jià)對象的權(quán)屬證明文件復(fù)印件，我們對所提供文件資料進(jìn)行了檢查，并通過政府房地產(chǎn)管理部門網(wǎng)站進(jìn)行了查詢，在無理由懷疑其合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性的情況下，假

7、定估價(jià)利害關(guān)系人提供的權(quán)屬證明文件合法、真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，并以所提供的權(quán)屬證明文件作為估價(jià)依據(jù)。2、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師已對房屋安全、環(huán)境污染等影響估價(jià)對象價(jià)值的重大因素給予關(guān)注，在無理由懷疑估價(jià)對象存在安全隱患且無相應(yīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定、檢測的情況下，假定估價(jià)對象能正常安全使用。3、本估價(jià)結(jié)論是以估價(jià)對象可享有合理分?jǐn)偟墓才涮自O(shè)施、水、電、氣、視、訊、電梯等使用的權(quán)益為前提。4、估價(jià)人員經(jīng)現(xiàn)場查勘觀察估價(jià)對象1的房屋建筑面積與房屋信息摘要3所記載的建筑面積大體相當(dāng)，在無相應(yīng)面積測繪專業(yè)機(jī)構(gòu)測量的情況下，假設(shè)房屋實(shí)際建筑面積與房屋信息摘要3所記載的建筑面積一致。5、估價(jià)人員經(jīng)現(xiàn)場查勘觀察估價(jià)對象2

8、的房屋建筑面積與估價(jià)人員通過成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局網(wǎng)站查詢顯示的建筑面積大體相當(dāng)，在無相應(yīng)面積測繪專業(yè)機(jī)構(gòu)測量的情況下，假設(shè)房屋實(shí)際建筑面積與通過成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局網(wǎng)站查詢顯示的建筑面積一致。6、根據(jù)估價(jià)目的，假設(shè)估價(jià)對象處于以下市場狀況：適當(dāng)營銷，即估價(jià)對象以適當(dāng)?shù)姆绞皆谑袌錾线M(jìn)行了展示，展示的時(shí)間長度可能隨著市場狀況而變化，但足以使估價(jià)對象引起一定數(shù)量的潛在買者的注意；熟悉情況，即買方和賣方都了解估價(jià)對象并熟悉市場行情，買方不是盲目地購買。賣方不是盲目地出售；謹(jǐn)慎行事，即買方和賣方都是冷靜、理性、謹(jǐn)慎的，沒有感情用事；不受強(qiáng)迫，即買方和賣方都是出于需要進(jìn)行估價(jià)對象交易的，買方不是急于購買（

9、不是非買不可），賣方不是急于出售（不是非賣不可），同時(shí)買方不是被強(qiáng)迫地從特定的賣方哪里購買估價(jià)對象，賣方不是被迫地將估價(jià)對象賣給特定的買方；公平交易，即買方和賣方都是出于自己利益的需要進(jìn)行估價(jià)對象交易，沒有諸如親友之間、母子公司之間、業(yè)主與租戶之間等特殊或特別的關(guān)系，不是關(guān)聯(lián)交易。二、未定事項(xiàng)假設(shè)估價(jià)利害關(guān)系人提供的房屋信息摘要3及商品房買賣合同摘要均未記載估價(jià)對象的建成年代，本次估價(jià)對象房屋建成年代以估價(jià)人員實(shí)地調(diào)查為準(zhǔn)，若對建成年代有異議，需到政府相關(guān)部門進(jìn)一步核實(shí)。三、背離事實(shí)假設(shè)根據(jù)估價(jià)利害關(guān)系人提供的資料及估價(jià)人員通過成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局查詢顯示，截止價(jià)值時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對象1、2均存在查

10、封情況。考慮本次估價(jià)目的是為司法執(zhí)行提供價(jià)值參考依據(jù)，故本次未考慮估價(jià)對象已經(jīng)存在的查封對其評估價(jià)值的影響。四、不相一致假設(shè)1、根據(jù)估價(jià)利害關(guān)系人提供的商品房買賣合同摘要【合同簽約備案號：1638940】記載，估價(jià)對象2的房屋座落為：成都市高新區(qū)中和會(huì)龍九組10棟1單元31層3106號，估價(jià)人員現(xiàn)場查勘地址為：成都市高新區(qū)中和會(huì)龍路365號“中德.英倫聯(lián)邦A(yù)區(qū)”10棟31層3106號，現(xiàn)場查勘未見單元號，該棟房屋僅1個(gè)單元，本次估價(jià)以商品房買賣合同摘要記載地址與估價(jià)人員現(xiàn)場查勘地址一致為估價(jià)前提。2、根據(jù)估價(jià)利害關(guān)系人提供的商品房買賣合同摘要【合同簽約備案號：1638940】顯示，位于成都市高

11、新區(qū)中和會(huì)龍九組10棟1單元31層3106號的房屋建筑面積為101.35，但估價(jià)人員通過成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局網(wǎng)站（查詢網(wǎng)址：）查詢顯示該房屋的建筑面積為101.63，經(jīng)過與估價(jià)委托人溝通，本次估價(jià)以成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局網(wǎng)站查詢顯示的建筑面積101.63為準(zhǔn)，若與房產(chǎn)管理部門最終辦理的產(chǎn)權(quán)登記面積不一致，應(yīng)對估價(jià)結(jié)果進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，特提醒報(bào)告使用者注意。3、根據(jù)估價(jià)委托人出具的成都市中級人民法院委托評估書附表【（2017）成都中院法技委字第162號】記載，本次估價(jià)范圍為：標(biāo)的物1為位于成都市高新區(qū)泰和二街8號11棟1單元15樓1號住宅用房，標(biāo)的物2為位于成都市高新區(qū)中和會(huì)龍九組中德.英倫聯(lián)邦A(yù)區(qū)1

12、0棟1單元4層406號住宅用房，標(biāo)的物3為位于成都市高新區(qū)中和會(huì)龍九組中德.英倫聯(lián)邦A(yù)區(qū)10棟1單元31層3106號住宅用房。由于無法進(jìn)入標(biāo)的物1進(jìn)行現(xiàn)場查勘，估價(jià)人員經(jīng)過與案件承辦法官溝通，按照承辦法官的要求，確定本次估價(jià)范圍為已完成現(xiàn)場查勘的標(biāo)的物2及標(biāo)的物3，標(biāo)的物1不納入本次評估范圍，故本次評估僅出具了標(biāo)的物2及標(biāo)的物3的評估結(jié)論，特提醒報(bào)告使用者注意。五、依據(jù)不足假設(shè)1、估價(jià)利害關(guān)系人僅提供了估價(jià)對象1的房屋信息摘要3的復(fù)印件，未提供估價(jià)對象1的房屋所有權(quán)證原件或復(fù)印件，本次估價(jià)是以房屋信息摘要3中記載的房屋信息與房產(chǎn)管理部門辦理的房屋所有權(quán)證中記載的房屋信息一致為假設(shè)前提。2、估價(jià)

13、利害關(guān)系人僅提供了估價(jià)對象2的商品房買賣合同摘要的復(fù)印件，根據(jù)現(xiàn)場調(diào)查了解，估價(jià)對象2尚未辦理房屋所有權(quán)證。如前述，建筑面積以通過成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局網(wǎng)站查詢顯示的建筑面積為準(zhǔn)，其余房屋信息以商品房買賣合同摘要所記載的房屋信息與房產(chǎn)管理部門最終辦理的房屋所有權(quán)證中記載的房屋信息一致為假設(shè)前提。3、估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人均未提供估價(jià)對象的國有土地使用證，估價(jià)對象均為建于2013年的商品住房。根據(jù)2002年7月1日起施行的招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定第四條：商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。故本報(bào)告假設(shè)估價(jià)對象所占用的土地使用權(quán)是以出讓方式取得

14、的住宅用地使用權(quán)。六、估價(jià)報(bào)告使用限制1、本估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果僅供估價(jià)委托人為本次估價(jià)目的使用。2、本估價(jià)報(bào)告必須完整使用方可有效，對僅使用報(bào)告中部分內(nèi)容所導(dǎo)致的損失，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。3、我們沒有考慮未來國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有不可抗力等不可預(yù)見的因素，也沒有考慮特殊的交易方式、特殊的買家偏好、未來的處置風(fēng)險(xiǎn)等對估價(jià)對象市場價(jià)值產(chǎn)生的影響。如有上述事項(xiàng)出現(xiàn)，則不宜使用本估價(jià)報(bào)告。4、本估價(jià)報(bào)告在房地產(chǎn)市場情況無較大波動(dòng)時(shí)的有效使用期限為壹年，自二一七年六月二十六日起至二一八年六月二十五日止。5、如發(fā)現(xiàn)本報(bào)告內(nèi)的文字或數(shù)字因校印或其它原因出現(xiàn)誤差時(shí)，請通知本公司進(jìn)

15、行更正。6、本估價(jià)結(jié)論包含建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備(水、電、氣、視、訊、電梯等)和分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)的價(jià)值，不包含室內(nèi)動(dòng)產(chǎn)價(jià)值。該土地使用權(quán)和附屬的設(shè)施設(shè)備(水、電、氣、視、訊、電梯等)若與建筑物分割處置，本估價(jià)結(jié)果無效。7、本估價(jià)報(bào)告的使用者是估價(jià)委托人。8、根據(jù)最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定（法釋200416號）第三十一條規(guī)定：拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的擔(dān)保物權(quán)及其他優(yōu)先受償權(quán)，因拍賣而消滅，拍賣所得價(jià)款，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先清償擔(dān)保物權(quán)人及其他優(yōu)先受償權(quán)利人的債權(quán)，但利害關(guān)系人另有約定的除外。（此頁以下空白處無正文）估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、估價(jià)委托人名稱：成都市中級人民法院地址：成都市金牛區(qū)撫琴西

16、路109號二、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)名 稱：重慶同誠房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司住 所：重慶北部新區(qū)星光大道62號（海王星科技大廈D區(qū)9樓3號）法定代表人姓名：甘光輝資質(zhì)等級：一級資質(zhì)證書編號：渝房評準(zhǔn)字（2016）第1-003號有效期限：2016年7月20日至2019年7月19日名 稱：重慶同誠房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司成都分公司營業(yè)場所：成都市青羊區(qū)王家塘巷8號負(fù)責(zé)人：原玉東三、估價(jià)目的為估價(jià)委托人進(jìn)行司法執(zhí)行提供價(jià)值參考依據(jù)。四、估價(jià)對象估價(jià)對象為成都市中級人民法院司法執(zhí)行事宜涉及的位于成都市高新區(qū)中和會(huì)龍路365號10棟1單元4層406號及高新區(qū)中和會(huì)龍九組10棟1單元31層3106號的兩套住宅

17、房地產(chǎn)（房屋和分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)），建筑面積分別為88.85及101.63，所在小區(qū)為“中德.英倫聯(lián)邦A(yù)區(qū)”。詳細(xì)情況如下：（一）估價(jià)對象權(quán)益狀況根據(jù)估價(jià)利害關(guān)系人提供的房屋信息摘要3及商品房買賣合同摘要顯示的估價(jià)對象登記狀況如下表：1、 房屋權(quán)益狀況估價(jià)對象1：房屋信息摘要3查詢編號：1003351964 業(yè)務(wù)件號：權(quán)2905525產(chǎn)源：商品房購買產(chǎn)別：私產(chǎn)登記事項(xiàng)：商品房購買共有方式：單獨(dú)所有登記時(shí)間2015-02-27房屋自然狀況所在區(qū)街道門牌附號棟號單元樓層房號規(guī)劃用途結(jié)構(gòu)房屋唯一號業(yè)務(wù)件號建筑面積（平方米）高新區(qū)中和會(huì)龍路3651014406住宅剪力墻權(quán)290552588.85登記權(quán)利

18、人姓名證件類型證件號碼權(quán)證號份額王文身份證監(jiān)證登記義務(wù)人姓名證件類型證件號碼權(quán)證號份額四川中德世紀(jì)置業(yè)有限公司企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照5168監(jiān)證4157326備注地上層數(shù)33+1限制登記信息限制登記號限制登記單位限制登記文號限制登記法律文書送達(dá)時(shí)間531848四川省成都市中級人民法院（2014）成民保字第1363-2號，（2014）成民保字第1363-2號2015-03-31 15：06：28抵押信息無抵押信息變動(dòng)記錄業(yè)務(wù)件號所有權(quán)人登記原因登記時(shí)間權(quán)2905525王文商品房購買2015-02-27所有權(quán)是否載入登記薄是是否征收否（此頁以下空白處無正文）估價(jià)對象2：商品房買賣合同摘要合同簽約備案號：

19、簽約備案時(shí)間：2012-04-17初始登記權(quán)證號權(quán)2758480出賣人四川中德世紀(jì)置業(yè)有限公司買受人姓名證件類型證件號碼份額周玉賢身份證100%買受人所購項(xiàng)目名稱中德英倫聯(lián)邦A(yù)區(qū)房屋信息房屋地址棟號單元樓層房號建筑結(jié)構(gòu)用途建筑面積成交價(jià)套內(nèi)面積公攤面積合計(jì)高新區(qū)中和會(huì)龍九組101313106剪力墻住宅82.9518.4101.35783307成交價(jià)款：柒拾捌萬叁仟叁佰零柒元整合同備注本合同無備注信息房屋貸款信息（僅反映房屋簽約備案時(shí)的貸款情況）貸款銀行貸款年限房屋查封信息（反映本次查詢時(shí)的房屋查封情況）限制登記號限制登記單位限制登記文號限制登記法律文書送達(dá)時(shí)間531848四川省成都市中級人民法

20、院（2014）成民保字第1363-2號，（2014）成民保字第1363-2號2015-03-31 15：06：28出賣人向買受人出示房屋銷售所需證件：1、國有土地使用證，編號：成高國用（2010）第11025號、成高國用（2010）第7335號2、商品房預(yù)售許可證，編號：87163、房屋所有權(quán)證，編號：權(quán)27584802、土地權(quán)益狀況估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人均未提供估價(jià)對象的國有土地使用證，估價(jià)對象均為建于2013年的商品住房。根據(jù)2002年7月1日起施行的招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定第四條：商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。故本報(bào)告假設(shè)估價(jià)

21、對象所占用的土地使用權(quán)是以出讓方式取得的住宅用地使用權(quán)。3、限制權(quán)利情況根據(jù)估價(jià)利害關(guān)系人提供的資料及估價(jià)人員通過成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局網(wǎng)站查詢顯示，截止價(jià)值時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對象存在查封情況。（二）估價(jià)對象實(shí)物狀況根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場查勘及領(lǐng)勘人現(xiàn)場指認(rèn)的情況，估價(jià)對象實(shí)物狀況如下：1、房屋實(shí)物狀況估價(jià)對象1：登記地址成都市高新區(qū)中和會(huì)龍路365號10棟1單元4層406號實(shí)地查勘地址成都市高新區(qū)中和會(huì)龍路365號“中德.英倫聯(lián)邦A(yù)區(qū)”10棟4層406號，現(xiàn)場查勘未見單元號，該棟僅一個(gè)單元平面布局3室2廳1廚2衛(wèi)3陽臺，3梯8戶。配套設(shè)施水、電、氣、視、訊、電梯等齊全。建筑結(jié)構(gòu)框剪建成時(shí)間2013年（物管中

22、心調(diào)查確定）外墻墻磚建筑面積88.85建筑形式高層電梯住宅臨街狀況臨生活型支路總樓層34含地下1層所在樓層第4層朝向西南層高凈空高約3米電梯有，3部通風(fēng)采光通風(fēng)良好，采光較好新舊程度維護(hù)狀況較好，約九三成新消防消火栓、自動(dòng)噴淋、煙感物業(yè)管理專業(yè)物管（成都衡信英倫物業(yè)管理有限公司）入住率高建筑形式平層景觀面小區(qū)綠地室內(nèi)裝修狀況地面內(nèi)墻天棚客廳水泥地坪膩?zhàn)幽佔(zhàn)优P室水泥地坪膩?zhàn)幽佔(zhàn)訌N房水泥地坪水泥搓砂水泥搓砂衛(wèi)生間地磚水泥搓砂水泥搓砂門窗入戶:金屬防盜門，室內(nèi):預(yù)留門洞，塑鋼窗。估價(jià)對象2：登記地址成都市高新區(qū)中和會(huì)龍九組10棟1單元31層3106號實(shí)地查勘地址成都市高新區(qū)中和會(huì)龍路365號“中德.

23、英倫聯(lián)邦A(yù)區(qū)”10棟31層3106號，現(xiàn)場查勘未見單元號，該棟僅一個(gè)單元平面布局3室2廳1廚2衛(wèi)3陽臺，3梯8戶。配套設(shè)施水、電、氣、視、訊、電梯等齊全。建筑結(jié)構(gòu)框剪建成時(shí)間2013年（物管中心調(diào)查確定）外墻墻磚建筑面積101.63建筑形式高層電梯住宅臨街狀況臨生活型支路總樓層34含地下1層所在樓層第31層朝向西南層高凈空高約3米電梯有，3部通風(fēng)采光通風(fēng)良好，采光較好新舊程度維護(hù)狀況較好，約九三成新消防消火栓、自動(dòng)噴淋、煙感物業(yè)管理專業(yè)物管（成都衡信英倫物業(yè)管理有限公司）入住率高建筑形式平層景觀面小區(qū)綠地室內(nèi)裝修狀況地面內(nèi)墻天棚客廳水泥地坪膩?zhàn)幽佔(zhàn)优P室水泥地坪膩?zhàn)幽佔(zhàn)訌N房水泥地坪水泥搓砂水泥搓

24、砂衛(wèi)生間地磚水泥搓砂水泥搓砂門窗入戶:金屬防盜門，室內(nèi):預(yù)留門洞，塑鋼窗。2、土地實(shí)物狀況登記位置不詳（估價(jià)委托人未提供）實(shí)地查勘地址成都市高新區(qū)中和會(huì)龍路365號四至東臨梓州大道，南臨會(huì)龍大道，西臨道路，北臨觀東三街。形狀較規(guī)則多邊形地質(zhì)、土壤未見不良地質(zhì)現(xiàn)象開發(fā)程度估價(jià)對象所在宗地已達(dá)到“六通”（道路、供水、排污水、電力、燃?xì)?、訊）。土地使用期限不詳（估價(jià)委托人未提供）土地面積（平方米）不詳（估價(jià)委托人未提供）地形、地勢地形平坦、地勢與周邊地塊持平。3、估價(jià)對象占用狀況根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場查勘，估價(jià)對象1、2均為空置，不存在損毀、滅失、改建、擴(kuò)建、被征收或征用等情況。（此頁以下空白處無正文）（

25、三）區(qū)位狀況區(qū)域位置估價(jià)對象位于成都市高新區(qū)中和會(huì)龍路365號“中德.英倫聯(lián)邦A(yù)區(qū)”，西南朝向，距地鐵1號線華府站點(diǎn)約900米，位置條件較好。商服繁華程度估價(jià)對象所在區(qū)域，人流量一般，車流量一般，商業(yè)氛圍一般。交通狀況估價(jià)對象周邊有天府大道南段、新川路、梓州大道、會(huì)龍大道、新通大道等道路，道路通達(dá)度較高，估價(jià)對象所在區(qū)域內(nèi)有195路、507路、510路公交線路及地鐵1號線通過，出入可利用機(jī)動(dòng)、非機(jī)動(dòng)車輛，交通便捷度較高，區(qū)域內(nèi)停車方便程度較高。環(huán)境狀況自然環(huán)境估價(jià)對象所在項(xiàng)目臨道路，車流量較大，附近噪音較大，同時(shí)較大的車流對空氣質(zhì)量產(chǎn)生不利影響。人文環(huán)境區(qū)域中高檔樓盤較多，人口以常住為主，治安

26、情況良好。景觀無特殊景觀等。周邊樓盤中德英倫聯(lián)邦B區(qū)、怡豐新城、遠(yuǎn)大都市風(fēng)景、愛在城南等。外部配套學(xué)校金蘋果錦城第一中學(xué)、成都高新新華學(xué)校、優(yōu)培新怡實(shí)驗(yàn)幼兒園等。 醫(yī)療安德門診部英倫聯(lián)邦店、成都高新匯隆門診部、仁和診所等。購物會(huì)龍農(nóng)貿(mào)市場、紅旗超市、世紀(jì)瑪特生活超市等。休閑娛樂周邊茶樓。金融機(jī)構(gòu)中國民生銀行、中國工商銀行等。區(qū)域發(fā)展趨勢估價(jià)對象所在區(qū)域的配套設(shè)施正在逐步完善中，隨著周邊配套條件的逐漸成熟，區(qū)域環(huán)境及生活方便程度將有所改善。五、價(jià)值時(shí)點(diǎn)2017年6月13日。根據(jù)房地產(chǎn)司法鑒定評估指導(dǎo)意見，本次估價(jià)確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)場查勘日期，即2017年6月13日。 六、價(jià)值類型（一）價(jià)值類型名稱

27、本次估價(jià)結(jié)果的價(jià)值類型為房地產(chǎn)市場價(jià)值。（二）價(jià)值內(nèi)涵本次估價(jià)對象的價(jià)值內(nèi)涵為：價(jià)值時(shí)點(diǎn)2017年6月13日，用途為住宅，基礎(chǔ)設(shè)施條件為“六通”（道路、供水、排污水、電力、燃?xì)?、訊），土地使用?quán)性質(zhì)為出讓國有建設(shè)用地，滿足本估價(jià)報(bào)告中“估價(jià)假設(shè)和限制條件”下的市場價(jià)值。七、估價(jià)原則結(jié)合估價(jià)目的，本次估價(jià)遵循了如下估價(jià)原則：1、獨(dú)立、客觀、公正原則遵循獨(dú)立、客觀、公正原則，要求站在中立的立場上，實(shí)事求是、公平正直地評估出對各方估價(jià)委托人均是公平合理的價(jià)值或價(jià)格。2、合法原則遵循合法原則，要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對象狀況下的價(jià)值或價(jià)格。3、最高最佳利用原則遵循最高最佳利用原則，要求估價(jià)結(jié)果是

28、在估價(jià)對象的最高最佳利用狀況下的價(jià)值或價(jià)格。最高最佳利用是指房地產(chǎn)在法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行并使價(jià)值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、規(guī)模、檔次等。4、替代原則遵循替代原則，要求估價(jià)結(jié)果與估價(jià)對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差應(yīng)在合理范圍內(nèi)。5、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則遵循價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則，要求估價(jià)結(jié)果是在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格。八、估價(jià)依據(jù) （一）法律法規(guī)1、中華人民共和國物權(quán)法；2、中華人民共和國資產(chǎn)評估法；3、中華人民共和國土地管理法； 4、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；5、城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定；（二）、部門規(guī)章、文件及通知1、四川省高級人民法院委托評估

29、、拍賣、變賣管理辦法；2、四川省高級人民法院關(guān)于印發(fā)<2015年度全省法院委托鑒定專業(yè)機(jī)構(gòu)備選庫和評估、拍賣機(jī)構(gòu)備選名單>的通知；3、四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)司法鑒定評估指導(dǎo)意見>（試行）的通知川建房發(fā)（2011）89號；4、成都市房地產(chǎn)評估協(xié)會(huì)關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范>（GB/T 50291-2015）估價(jià)技術(shù)指引的通知 成房評協(xié)（2016）05號。 （三）技術(shù)規(guī)范1、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T 50291-2015房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范；2、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T 50899-2013房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)；3、本公司制定的房地產(chǎn)、土地估價(jià)操作規(guī)范。（四）估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人提供的資料1、成都市中級人民法院司法評估委托書【（2017）成都中院法技委字第162號】；2、成都市中級人民法院委托評估書附表【（2017）成都中院法技委字第162號】；3、房屋信息摘要3復(fù)印件；4、商品房買賣合同摘要【合同簽約備案號：1638940】；5、其他相關(guān)資料。（五）估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員掌握的資料1、估價(jià)對象所在地房地產(chǎn)市場信息。2、估價(jià)對象現(xiàn)場查勘、拍照記錄及估價(jià)對象周邊市場資料。九、估價(jià)方法（一）估價(jià)方法選取通過對估價(jià)對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場的調(diào)查，近期與估價(jià)對象類似房地產(chǎn)交易案例較多，容易搜集到足夠數(shù)量的可比實(shí)