商業(yè)報告-重慶宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析O2O

1、重慶宏觀環(huán)境分析信息管理部2014年7月恒隆資產(chǎn)管理u 重慶宏觀經(jīng)濟分析u 重慶房地產(chǎn)市場分析u 重慶城鎮(zhèn)居民消費分析u 重慶社區(qū)商業(yè)市場目錄恒隆資產(chǎn)管理重慶宏觀經(jīng)濟l 重慶概況l 經(jīng)濟指標(biāo)恒隆資產(chǎn)管理地理位置 重慶市地處東部地區(qū)和資源豐富的西部地區(qū)的結(jié)合部，東鄰湖北、湖南，南靠貴州，西接四川，北連陜西，是長江上游最大的經(jīng)濟中心、西南工商業(yè)重鎮(zhèn)和水陸交通樞紐、內(nèi)陸唯一的直轄市行政區(qū)劃 重慶下轄38個行政區(qū)縣（自治縣），含4個市、15個區(qū)和19個縣（自治縣），重慶以主城區(qū)為依托，各市、區(qū)、縣（自治縣）形如眾星拱月，構(gòu)成了大、中、小城市有機結(jié)合的組團式、網(wǎng)絡(luò)化的現(xiàn)代城市群，是中國目前行政轄區(qū)最大、

2、人口最多、管理行政單元最多的特大型城市城市規(guī)模 重慶市行政面積8.24萬平方公里，主城九區(qū)面積5,468平方公里， 2013年常住人口為2,970萬人，主城九區(qū)常住人口達(dá)到808萬 重慶市2013年生產(chǎn)總值達(dá)到1.26萬億元，同比增長12.3%，遠(yuǎn)高于全國7.7%的增長率重慶概況數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局恒隆資產(chǎn)管理11.3%9.3%8.6%8.4%8.2%7.9%47.7%52.8%55.0%55.4%52.4%50.5%41.0%44.7%46.7%46.9%43.7%41.5%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2008200920102011201220132

3、008-2013年重慶市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)n2008-2013年重慶市GDP保持平穩(wěn)快速增長，年均增速達(dá)14.8%，2011年GDP突破萬億大關(guān)；近三年來，GDP增速放緩，2013年GDP達(dá)12,656億元，同比增長12.3%，高出全國平均水平4.6個百分點，增幅排列全國第3，西部第2n重慶是一個綜合性的老工業(yè)城市，呈現(xiàn)二、三、一的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，處于以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的發(fā)展模式，截至2013年，第三產(chǎn)業(yè)占比遠(yuǎn)低于一線城市上海（62.2%）和成都(50.2%)、西安(52.2%)、昆明（49.9%）等西部城市5096.666530.1 7925.5810011.3711409.6 126

4、56.714.3%14.9%17.1%16.4%13.6%12.3%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%020004000600080001000012000140002008200920102011201220132008-2013年重慶市GDPGDP（億元）GDP增長率經(jīng)濟指標(biāo)數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局恒隆資產(chǎn)管理經(jīng)濟指標(biāo)GDP（億元） 804.2 554.9 823.6 701.3 532.0 1001.8 465.9 136.6 371.6GDP增長率12.0% 9.0%7.0%9.1% 13.2% 14.1% 11.8% 7.1% 1

5、0.0%渝中區(qū)江北區(qū)九龍坡區(qū)沙坪壩區(qū)南岸區(qū)渝北區(qū)巴南區(qū)大渡口區(qū)北碚區(qū)0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%0.0200.0400.0600.0800.01000.01200.02013年重慶主城各區(qū)GDP0.0%0.2%1.2%0.9%0.9%2.5%8.8%1.3%3.7%5.3%30.6%48.4%58.6%62.1%63.9%41.3%43.3%67.4%94.7%69.2%50.4%40.5%37.0%33.6%55.5%55.4%28.9%渝中區(qū)江北區(qū)九龍坡區(qū)沙坪壩區(qū)南岸區(qū)渝北區(qū)巴南區(qū)大渡口區(qū)北碚區(qū)2013年重慶主城各區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)

6、業(yè)第三產(chǎn)業(yè)n2013年主城各區(qū)GDP保持平穩(wěn)快速增長，其中南岸區(qū)和渝北區(qū)增長率高于全市平均水準(zhǔn)，同比分別增長13.2%和14.1%n重慶各區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)較明顯的分化，渝中區(qū)與江北區(qū)第三產(chǎn)業(yè)構(gòu)成遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全市平均水準(zhǔn)，以商貿(mào)服務(wù)業(yè)為主要經(jīng)濟推動力n渝北區(qū)和北碚區(qū)因在地理位置上更靠近二環(huán)區(qū)域，也隸屬于國家級開發(fā)新區(qū)兩江新區(qū)，過去一年吸引大量第二產(chǎn)業(yè)項目落地，目前第二產(chǎn)業(yè)為主要經(jīng)濟推動力數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局恒隆資產(chǎn)管理第一產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)8%工業(yè)工業(yè)41%建筑業(yè)9%交通運輸、倉交通運輸、倉儲及郵政業(yè)儲及郵政業(yè)5%批發(fā)和零售業(yè)批發(fā)和零售業(yè)8%金融業(yè)金融業(yè)8%房地產(chǎn)及其他房地產(chǎn)及其他服務(wù)業(yè)服務(wù)業(yè)21%20

7、13年重慶GDP構(gòu)成n重慶作為西部最主要的工業(yè)城市，第二產(chǎn)業(yè)一直以來占據(jù)主導(dǎo)地位。由于十一五期間工業(yè)投資的高速增長以及兩江新區(qū)為首的工業(yè)園區(qū)體系的構(gòu)建，第二產(chǎn)業(yè)比重逐年增加n從2013年重慶GDP結(jié)構(gòu)來看，以批發(fā)零售（8%）、運輸交通（5%）、金融（8%）、房地產(chǎn)業(yè)及其他服務(wù)業(yè)（21%）等為代表的第三產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)增加值逐年增長，對重慶經(jīng)濟快速增長起到了較大的推動作用經(jīng)濟指標(biāo)數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局恒隆資產(chǎn)管理684.0694.5745.8772.3795.0808.03.02.92.92.92.92.92.82.82.92.93.03.03.1600.0650.0700.0750.0800.085

8、0.02008200920102011201220132008-2013年重慶主城常住人口主城區(qū)常住人口（萬人）戶均家庭人口（人） 65.083.0115.9110.383.0146.595.932.876.1渝中區(qū)江北區(qū) 九龍坡區(qū)沙坪壩區(qū) 南岸區(qū)渝北區(qū)巴南區(qū) 大渡口區(qū) 北碚區(qū)2013年重慶主城9區(qū)常住人口常住人口（萬人）n2008年-2013年重慶市主城區(qū)常住人口增長穩(wěn)定，2013年主城九區(qū)常住人口達(dá)到808萬，同比增長16.3%，于此同時，主城區(qū)戶均家庭人口卻逐年下降，說明家庭結(jié)構(gòu)改變，戶均人口規(guī)模逐年下降n2013年渝北區(qū)常住人口總量排名主城第一。城市人口的導(dǎo)入對于城市功能提出了更高的要

9、求，同時刺激消費需求的進一步增長；其中渝北區(qū)、九龍坡區(qū)、巴南區(qū)及沙坪壩區(qū)總?cè)丝跀?shù)偏高，消費基數(shù)大，消費需求有待進一步被發(fā)掘經(jīng)濟指標(biāo)數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局恒隆資產(chǎn)管理14368.015748.717532.420249.722968.1 25216.04.8%9.6%11.3%15.5%13.4%9.8%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%0.05000.010000.015000.020000.025000.030000.02008200920102011201220132008-2013年重慶城鎮(zhèn)居民人均可支配收入城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（

10、元）增長率27,82727,33227,12527,07927,05327,15726,94226,46627,003渝中區(qū)江北區(qū) 九龍坡區(qū) 沙坪壩區(qū) 南岸區(qū)渝北區(qū)巴南區(qū) 大渡口區(qū) 北碚區(qū)2013年重慶各區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）n2008年-2013年重慶市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入逐年穩(wěn)步上漲，2013年增速放緩達(dá)到25,216元，低于全國平均水準(zhǔn)的26,955元n重慶主城9區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入均超過全市平均水平。由于重慶是典型的大城市帶大農(nóng)村直轄市，因此大重慶居民收入水平低于全國水平數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局經(jīng)濟指標(biāo)恒隆資產(chǎn)管理2064.12479.02938.63

11、487.84033.7 4511.825.5%15.5%18.5%18.8%16.0%14.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%0.0500.01000.01500.02000.02500.03000.03500.04000.04500.05000.02008200920102011201220132008-2013年重慶市社會消費品零售總額社會消費品零售總額（億元) 增長率538.9369.6421.7312.4347.4387.7186.740.0136.7渝中區(qū)江北區(qū) 九龍坡區(qū)沙坪壩區(qū) 南岸區(qū)渝北區(qū)巴南區(qū) 大渡口區(qū) 北碚區(qū)2013年重慶各區(qū)社會消費品零售

12、總額 社會消費品零售總額（億元) n2008年-2013年重慶市社會消費品零售總額保持快速平穩(wěn)的上漲，年均增速達(dá)18.05%，2012年突破4000億元，全國排名第五，在西部城市中居首位，2013年達(dá)到4511.8億元，同比增長14.0%n重慶2013年共有6個行政區(qū)社會消費品零售總額超過300億元，遠(yuǎn)超其他三個區(qū)，說明這六個區(qū)對外部消費的吸引力大。其他三區(qū)消費外流較嚴(yán)重，商業(yè)市場有待培育數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局經(jīng)濟指標(biāo)恒隆資產(chǎn)管理991.01238.91997.82408.13088.13012.824.5%23.3%28.8%31.3%32.9%26.9%0.0%5.0%10.0%15.0%

13、20.0%25.0%30.0%35.0%0.02000.04000.06000.08000.010000.012000.02008200920102011201220132008-2013年重慶市固定資產(chǎn)投資額度及地產(chǎn)投資額固定資產(chǎn)投資（億元） #房地產(chǎn)（億元）房地產(chǎn)投資占比274.4415.8474.8452.3 456.5688.6535.6146.7487.3渝中區(qū)江北區(qū) 九龍坡區(qū)沙坪壩區(qū) 南岸區(qū)渝北區(qū)巴南區(qū) 大渡口區(qū) 北碚區(qū)2013年重慶各區(qū)固定資產(chǎn)投資額固定資產(chǎn)投資（億元）n社會固定資產(chǎn)投資是重慶經(jīng)濟增長的主要動力，2008-2013年間，重慶固定資產(chǎn)投資保持高速增長，平均增長率約為

14、27.1%。2013年固定資產(chǎn)投資破萬億達(dá)到11,205億元，同比增長19.5%。n2008-2012年間，房地產(chǎn)投資保持高速增長，且投資占比逐年走高，2013年因基礎(chǔ)設(shè)施投資上漲，房地產(chǎn)投資占比下降。在社會固定投資總額中年均占比達(dá)28.0%。n渝北區(qū)、巴南區(qū)作為城市化進程最遲的主城區(qū)域，受惠于大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)，2013年固定資產(chǎn)投資額度排名主城前兩位數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局經(jīng)濟指標(biāo)恒隆資產(chǎn)管理重慶房地產(chǎn)市場l 地產(chǎn)宏觀市場l 住宅市場分析l 商業(yè)市場分析恒隆資產(chǎn)管理地產(chǎn)宏觀市場196.5269.1225.6245.4240.6314.7181.496.8164.5渝中區(qū)江北區(qū) 九

15、龍坡區(qū)沙坪壩區(qū) 南岸區(qū)渝北區(qū)巴南區(qū) 大渡口區(qū) 北碚區(qū)2013年重慶各區(qū)房地產(chǎn)投資額房地產(chǎn)投資（億元）n2008-2013年重慶市房地產(chǎn)投資保持高速增長，年均增速達(dá)24.9%，2013年房地產(chǎn)投資達(dá)3,012億元。n因市場調(diào)控及基礎(chǔ)設(shè)施投資占比擴大，2013年房地產(chǎn)投資小幅下降2.4%。n渝北區(qū)作為近年來城市化進程的主要區(qū)域，且土地充足，2013年房地產(chǎn)投資排名首位。991.01238.91997.82408.13088.13012.816.6%25.0%61.3%20.5%28.2%-2.4%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%0.0500

16、.01000.01500.02000.02500.03000.03500.02008200920102011201220132008-2013年重慶市房地產(chǎn)開發(fā)投資額 #房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）增長率數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局恒隆資產(chǎn)管理地產(chǎn)宏觀市場11639.3 13052.6 17138.5 20397.222003.0 26251.910.0%12.1%31.3%19.0%7.9%19.3%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%0.05000.010000.015000.020000.025000.030000.0200820092010201120122

17、0132008-2013年重慶商品房施工面積施工面積（萬M2）增長率n2008-2013年，重慶市商品房施工面積增幅較為波動，2010年施工面積增幅超過30%，商品房規(guī)模高速增長，近三年來增速有所放緩，截至2013年，施工規(guī)模超過2.5億平方米n經(jīng)過2009年重慶房價的大幅增長，且土地出讓充足，商品房新開工面積在2010年爆發(fā)式的增長，之后，受到宏觀調(diào)控政策的影響，新開工面積增速逐漸放緩，到2012年出現(xiàn)負(fù)增長，但2013年市場有所恢復(fù)n從竣工方面看，2010年受地產(chǎn)宏觀調(diào)控，開發(fā)商觀望情緒較重，商品房竣工面積同比下降9.6%，被延期的竣工面積在2011年集中入市，2013年竣工面積同比下降4

18、.7%n新開工面積與竣工面積差距的增大，導(dǎo)致施工面積不斷上漲-1.3%8.7%65.5%8.1%-14.8%31.4%5.1%22.8%-9.6%30.4%16.5%-4.7%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%010002000300040005000600070008000200820092010201120122013新開工面積（萬M2）竣工面積（萬M2）增長率增長率2008-2013重慶商品房新開工面積及竣工面積數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局恒隆資產(chǎn)管理-19.2%39.4%7.8%5.1%-0.2%6.5%-27.1%42.4

19、%90.9%121.9%137.5%177.3%-50.0%0.0%50.0%100.0%150.0%200.0%01000200030004000500060002008200920102011201220132008-2013年重慶商品房銷售面積及銷售額銷售面積（萬M2）銷售額(億元)銷售面積增長率銷售額增長率n2008-2013年，重慶商品房銷售面積總是大于竣工面積，說明重慶商品房需求強烈且逐年上漲n2008年受到金融危機和512地震的影響，重慶市商品房銷售面積同比下降19.2%，這一部分被抑制的需要集中在2009年爆發(fā)，造成銷售面積上漲39.4%，之后受到宏觀調(diào)控和房產(chǎn)稅試點的影響，增

20、速持續(xù)下滑，2012年甚至出現(xiàn)負(fù)增長n銷售額方面呈現(xiàn)急速上漲的態(tài)勢，一方面的得益于急速上漲的住宅平均售價，另一方面，2010年開始大量商業(yè)地產(chǎn)項目入市，也是推動銷售額上漲的主要原因5.1%22.8%-9.6%30.4%16.5%-4.7%-19.2%39.4%7.8%5.1%-0.2%6.5%-30.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%0.01000.02000.03000.04000.05000.02008200920102011201220132008-2013年重慶商品房竣工面積及銷售面積竣工面積（萬M2）銷售面積（萬M2）竣工面積增長率

21、銷售面積增長率數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局地產(chǎn)宏觀市場恒隆資產(chǎn)管理地產(chǎn)宏觀市場數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局2453.93441.94280.74733.85079.95568.7-9.9%40.3%24.4%10.6%7.3%9.6%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%0.01000.02000.03000.04000.05000.06000.07000.08000.02008200920102011201220132008-2013年重慶商品房銷售均價商品房銷售均價（建面:元/平米）商品房銷售均價增長率n2008年受到金融危機和512地震的影響，重慶市商品房

22、銷售均價同比下降9.9%。n2009年政府宏觀4萬億救市計劃，大部分流向房地產(chǎn)市場，使得2009年重慶商品房市場銷售面積，銷售額以及銷售均價都爆發(fā)式的增長，之后銷售均價增長持續(xù)放緩，平均每年增長率為13.0%。n主城九區(qū)銷售均價走勢跟重慶市基本保持一致，主城九區(qū)價格遠(yuǎn)高于重慶市銷售均價，年平均價格高出38個百分點。3612.74552.05994.06801.06775.07322.0-7.2%26.0%31.7%13.5%-0.4%8.1%-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%0.01000.02000.03000.04000.05

23、000.06000.07000.08000.02008200920102011201220132008-2013年重慶主城九區(qū)商品房銷售均價主城九區(qū)商品銷售均價（建面:元/平米）主城九區(qū)商品房銷售均價增長率恒隆資產(chǎn)管理19512384.512179.812826.783386.35-1.6%4.6%76.2%-1.0%-16.7%10.3%22.2%-8.6%29.7%19.8%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%0100020003000400050006000200820092010201120122008-2012年住宅新開工面積及竣工面積

24、住宅新開工面積（萬M2）住宅竣工面積（萬M2）住宅新開工面積增長率住宅竣工面積增長率10.3%22.2%-8.6%29.7%19.8%-19.3%41.2%5.7%1.9%1.0%-30.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%010002000300040005000200820092010201120122008-2012年重慶住宅竣工面積及銷售面積住宅竣工面積（萬M2）住宅銷售面積（萬M2）住宅竣工面積增長率住宅銷售面積增長率n2008-2012年，重慶住宅新開工面積在2010年呈現(xiàn)爆發(fā)式的增長，主要原因是2009年重慶房價急速上漲，使更多的

25、資金進入住宅市場n重慶市住宅竣工面積保持較為平穩(wěn)的態(tài)勢，另一方面，每年的住宅銷售面積都超過住宅竣工面積，說明重慶住宅市場需求一直很強烈數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局住宅宏觀市場恒隆資產(chǎn)管理住宅分析2012年重慶住宅施工面積(萬平米)16,997.9重慶人均住宅面積（平米）32.2假設(shè)1：n2012年重慶住宅施工面積100%被吸納，需要新增人口527.8萬n根據(jù)過去六年常住人口平均增長率0.9%，需要19年才能新增527.8萬常住人口（供大于求的風(fēng)險：高）假設(shè)2：n2012年重慶住宅施工面積80%被吸納，需要新增人口422.3萬n根據(jù)過去六年常住人口年均增長率0.9%，需要15年才能新增422.3萬常住

26、人口（供大于求的風(fēng)險：高）0.8%0.7%0.9%1.2%0.9%0.8%0.0%0.2%0.4%0.6%0.8%1.0%1.2%1.4%2750.02800.02850.02900.02950.03000.02008200920102011201220132008-2013年重慶市常住人口重慶市常住人口（萬人）常住人口增長率數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局恒隆資產(chǎn)管理商業(yè)宏觀市場-4.0%7.6%15.3%26.2%3.7%46.2%-20.3%19.8%-11.2%30.2%-5.5%61.6%-30.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%7

27、0.0%0.0500.01000.01500.02000.02500.03000.03500.02008200920102011201220132008-2013年重慶商業(yè)營業(yè)用房施工面積及竣工面積#商業(yè)施工面積（萬M2）#商業(yè)竣工面積（萬M2）施工面積增長率竣工面積增長率n2008年-2013年重慶商業(yè)營業(yè)用房施工面積穩(wěn)步上漲，年均增幅達(dá)15.8%，2012年增速放緩，另一方面，竣工面積呈現(xiàn)較為波動的態(tài)勢。n商業(yè)營業(yè)用房銷售面積規(guī)模不斷擴大，呈現(xiàn)高速上漲的態(tài)勢，2011年后開始宏觀調(diào)控，商業(yè)銷售面積2012年同比下降16.7%。數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局-25.4%24.2%23.6%37.1%

28、-16.7%10.0%-30.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%0501001502002503002008200920102011201220132008-2013年重慶商業(yè)營業(yè)用房銷售面積商業(yè)銷售面積（萬M2）商業(yè)銷售面積增長率恒隆資產(chǎn)管理商業(yè)分析0.8%0.7%0.9%1.2%0.9%0.8%0.0%0.2%0.4%0.6%0.8%1.0%1.2%1.4%2750.02800.02850.02900.02950.03000.02008200920102011201220132008-2013年重慶市常住人口重慶市常住人口（萬人）常住人口

29、增長率-4.0%7.6%15.3%26.2%3.7%46.2%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%0.0500.01000.01500.02000.02500.03000.03500.02008200920102011201220132008-2013年重慶商業(yè)營業(yè)用房施工面積#商業(yè)施工面積（萬M2）施工面積增長率數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局-20.3%19.8%-11.2%30.2%-5.5%61.6%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%01002003004005002008200920102011201220132008-2

30、013年重慶商業(yè)營業(yè)用房竣工面積#商業(yè)竣工面積（萬M2）竣工面積增長率n2008年-2013年重慶常住人口年平均增長率為0.9%，商業(yè)營業(yè)用房施工面積年平均增長率為15.8%。n另一方面，2008-2013年重慶商業(yè)竣工面積年平均增長率為12.4%，特別是2013年急速上漲，增速達(dá)到61.6%，竣工面積與施工面積的增長速度遠(yuǎn)高于人口聚集的速度，帶來過量供應(yīng)的風(fēng)險。恒隆資產(chǎn)管理商業(yè)分析n2008年-2013年重慶人均商業(yè)面積不斷走高，截至2013年人均商業(yè)面積約1.6平米/人，供應(yīng)過度的風(fēng)險高，且2013年增長過快，短期內(nèi)市場壓力較大n目前市場上已出現(xiàn)各商業(yè)項目招商困難、工程延期、開店率及吸納速

31、度遠(yuǎn)不達(dá)預(yù)期的狀況。n重慶人口較多，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟強，對于商業(yè)地產(chǎn)具有強大的人口和經(jīng)濟支撐，長期看來市場向好數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局0.50.60.81.01.11.60.00.20.40.60.81.01.21.41.61.82008200920102011201220132008-2013年重慶市商業(yè)施工面積人均指標(biāo)人均商業(yè)面積(平米）恒隆資產(chǎn)管理重慶城鎮(zhèn)居民消費分析l 重慶城鎮(zhèn)居民消費l 城鎮(zhèn)居民消費對比恒隆資產(chǎn)管理重慶城鎮(zhèn)居民消費11146.812144.113335.014974.516573.18.2%8.9%9.8%12.3%10.7%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%1

32、2.0%14.0%0.02000.04000.06000.08000.010000.012000.014000.016000.018000.0200820092010201120122008-2012年重慶城鎮(zhèn)居民人均消費性支出重慶城鎮(zhèn)居民人均消費性支出（元）增長率n2008-2012年，重慶城鎮(zhèn)居民人均消費性 支出逐年走高，增速至2011年不斷上漲，2013年增速有所放緩。數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局恒隆資產(chǎn)管理重慶城鎮(zhèn)居民消費n食品、衣著、交通和通訊為2013年重慶城鎮(zhèn)居民三大主要支出；n2008-2012年，食品消費占比逐漸增大，2012年占比達(dá)到41.%。39.6%37.7%37.6%39.

33、1%41.5%35.0%36.0%37.0%38.0%39.0%40.0%41.0%42.0%0.02000.04000.06000.08000.010000.012000.014000.016000.018000.0200820092010201120122008-2012年重慶城鎮(zhèn)居民食品消費重慶城鎮(zhèn)居民人均消費性支出（元）#食品消費重慶食品消費占比#食品消費41%#衣著13%#家庭設(shè)備用品與服務(wù)7%#醫(yī)療保健7%#交通和通訊12%#教育娛樂文化服務(wù)9%#居住7%#雜項商品與服務(wù)4%2013年重慶城鎮(zhèn)居民支出性消費構(gòu)成數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局恒隆資產(chǎn)管理城鎮(zhèn)居民消費對比n2008-2012年

34、四大城市城鎮(zhèn)居民人均消費性支出均穩(wěn)步上漲，其中昆明增速明顯高于其他三個城市，至2013年，重慶人均消費性支出為四個城市最低。同時一線城市的上海城鎮(zhèn)居民消費支出遠(yuǎn)高于其他三個城市；n四大城市食品消費占比方面，成都、上海保持小幅漲或跌，昆明卻一路下滑，重慶卻一路走高，至2013年，重慶城鎮(zhèn)居民食品消費占比為四個城市最高，達(dá)到41.5%，這說明重慶城鎮(zhèn)居民愿意為美食買單。0.05000.010000.015000.020000.025000.030000.020082009201020112012重慶城鎮(zhèn)居民人均消費性支出（元）昆明城鎮(zhèn)居民人均消費性支出（元）成都城鎮(zhèn)居民人均消費性支出（元）上海城鎮(zhèn)

35、居民人均消費性支出（元）2008-2012年四大城市城鎮(zhèn)居民人均消費性支出20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%50.0%200820092010201120122008-2012年四大城市食品消費占比重慶食品消費占比昆明食品消費占比成都食品消費占比上海食品消費占比數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局恒隆資產(chǎn)管理重慶社區(qū)商業(yè)市場l 重慶五大功能分區(qū)l 重慶軌道交通l 重慶的商業(yè)形態(tài)l 社區(qū)商業(yè)的定義l 重慶社區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀l 重慶商業(yè)分布恒隆資產(chǎn)管理重慶五大功能分區(qū)名稱區(qū)域都市功能核心區(qū)渝中區(qū)全域和大渡口、江北、沙坪壩、九龍坡、南岸5區(qū)處于內(nèi)環(huán)以內(nèi)的區(qū)域共294平方公里都市功能拓展區(qū)主城九

36、區(qū)除都市功能核心區(qū)的區(qū)域共5,179平方公里城市發(fā)展新區(qū)包圍主城的12個區(qū)/縣共2.32萬平方公里渝東北生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)位于東北面的11個區(qū)/縣共3.39萬平方公里渝東南生態(tài)保護區(qū)位于東南面的6個區(qū)/縣（自治縣）共1.98萬平方公里都市功能核心區(qū)渝東北生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)渝東南生態(tài)保護區(qū)城市發(fā)展新區(qū)都市功能拓展區(qū)來源：信息管理部恒隆資產(chǎn)管理重慶2020年軌道交通規(guī)劃狀態(tài)區(qū)域已運營一號線、二號線、三號線、六號線（部分） 已貫穿都市功能核心區(qū)全部區(qū)域，可通達(dá)五大核心商圈在建四號線、五號線、六號線（部分）、環(huán)線建成后將貫穿內(nèi)環(huán)快速路內(nèi)所有區(qū)域，通達(dá)區(qū)域更多規(guī)劃中七-九號線建成后將貫穿都市功能核心區(qū)與都市功能拓展區(qū)，全面通達(dá)主城九區(qū)來源：信息管理部恒隆資產(chǎn)管理重慶