湖北洪湖職校地塊項(xiàng)目市場(chǎng)分析及項(xiàng)目定位報(bào)告

1、洪湖職校地塊市場(chǎng)分析及項(xiàng)目定位目 錄目錄1方案流程圖2宏觀環(huán)境分析3微觀環(huán)境分析 20競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析29項(xiàng)目SWOT分析 54項(xiàng)目市場(chǎng)定位69結(jié) 語(yǔ)92方案流程圖 項(xiàng)目具體定位建議項(xiàng)目SWOT分析宏觀環(huán)境分析微觀環(huán)境分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析一、宏觀環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析是市場(chǎng)分析定位的重要組成部分，將從宏觀角度為本項(xiàng)目的定位提供參考的依據(jù)，本部分將從洪湖的基本概況、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、城市建設(shè)、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景預(yù)測(cè)等五個(gè)方面出發(fā)對(duì)本項(xiàng)目所面臨的宏觀環(huán)境進(jìn)行具體的描述和分析。宏觀環(huán)境分析1、城市基本概況洪湖市地處江漢平原東南端，四湖水系下游，素有“魚米之鄉(xiāng)”、“水鄉(xiāng)澤國(guó)”之稱.·

2、;素有“魚米之鄉(xiāng)”美稱的洪胡市，位于湖北省中南部，東倚浩浩長(zhǎng)江，南接八百里洞庭，西濱百里洪湖，北靠武漢重鎮(zhèn)，是我國(guó)著名糧倉(cāng)江漢平原與鄂東南山區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)合部；是我國(guó)實(shí)施長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶開(kāi)放開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的重點(diǎn)區(qū)段。全市面積2528平方公里，總?cè)丝?3萬(wàn)。其中，城區(qū)人口17萬(wàn)人。宏觀環(huán)境分析洪湖自然資源豐富，物產(chǎn)富饒。·境內(nèi)有大小湖泊102個(gè)，擁有水面45000公頃，廣闊的水域?yàn)楹楹轿婚_(kāi)發(fā)水產(chǎn)養(yǎng)殖奠定了雄厚的基礎(chǔ)。湖中水生高等底棲動(dòng)植物量居全國(guó)首位，其它底棲支植物量居全國(guó)第二位，涌現(xiàn)了黑鸛、白鸛、中華秋沙鴨等水禽種。·淡水產(chǎn)品年產(chǎn)量連續(xù)15年位居全省縣市第一、全國(guó)縣市第二。宏觀環(huán)境分析

3、洪湖旅游資源一枝獨(dú)秀·既有煙波浩渺、綠荷紅蓮的旖風(fēng)光，又有三國(guó)“赤壁之戰(zhàn)”火燒烏林的古戰(zhàn)場(chǎng)；既有元末農(nóng)民起義領(lǐng)袖陳友諒的故居黃蓬山，又有成吉思汗的后裔阿里不可隱居的陸莊；既有瞿家灣的明清建筑一條街，又有全國(guó)十大紀(jì)念館之一的湘鄂西革命烈士紀(jì)念館，還有國(guó)家級(jí)珍稀動(dòng)物白鰭豚自然保護(hù)區(qū)和省有洪湖濕地自然保護(hù)區(qū)；洪湖以其秀麗的湖光水爭(zhēng)和燦爛的人文景觀為世人矚目。宏觀環(huán)境分析洪湖投資環(huán)境日臻完善。·洪湖交通便利，水路以長(zhǎng)江黃金水道為依托，溯江而上，繞洞庭，穿三峽，直抵巴蜀，順江東下，經(jīng)武漢，過(guò)南京，暢達(dá)滬杭，陸路可直通107、308國(guó)道和宜黃高速公路及京廣、京九鐵路。市內(nèi)公路四通八達(dá)，

4、連接所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村莊，僅長(zhǎng)江西省個(gè)港口和碼頭，裝卸總量就達(dá)300萬(wàn)噸。宏觀環(huán)境分析洪湖市已形成三大支柱產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，洪湖市已形成石化設(shè)備制造、水產(chǎn)品加工、紡織服裝加工三大集群式支柱產(chǎn)業(yè)。石化設(shè)備制造產(chǎn)業(yè)已聚集154家生產(chǎn)企業(yè)，其中規(guī)模企業(yè)20家，為全省重點(diǎn)扶持的52家產(chǎn)業(yè)集群之一，年銷售收入15億元的生產(chǎn)能力；農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)擁有106家加工企業(yè)，其中水產(chǎn)食品加工企業(yè)54家，規(guī)模企業(yè)24家，年加工淡水產(chǎn)品10萬(wàn)噸，現(xiàn)在已逐步發(fā)展成為全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)中的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；紡織服裝企業(yè)現(xiàn)有39家，其中規(guī)模企業(yè)有15家，已形成了年加工棉紗6萬(wàn)噸、年生產(chǎn)服裝300萬(wàn)件、鞋類300萬(wàn)雙的生產(chǎn)能力。宏觀環(huán)境分析2、

5、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2006-2009年洪湖市GDP的發(fā)展保持著較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭。2008年，全市地區(qū)GDP達(dá)81.43億元，按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長(zhǎng)12.5%。2009年，全年地區(qū)GDP達(dá)92.5億元，同比增長(zhǎng)13.8%。宏觀環(huán)境分析近幾年洪湖市全社會(huì)國(guó)定資產(chǎn)保持著較快的增長(zhǎng)速度。其中2008年全市固定資產(chǎn)投資完成29.05億元，增長(zhǎng)30.5%。2009年，全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成40.83億元，同比增長(zhǎng)40.6%。宏觀環(huán)境分析洪湖市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入保持較為平穩(wěn)的增長(zhǎng)速度。其中2008年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9165元，增長(zhǎng)7.9%。2009年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9944元，同比增長(zhǎng)9.1%

6、。宏觀環(huán)境分析3、房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀近幾年洪湖市一直保持著較快增長(zhǎng)的勢(shì)頭。2008年全市房地產(chǎn)完成投資1.49億元，增長(zhǎng)9.1%，增幅比上年減少186.2個(gè)百分點(diǎn)。2009年前三季度全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成3.06億元，同比增長(zhǎng)2.6倍。宏觀環(huán)境分析商品房銷售額逐年遞增，銷售面積增長(zhǎng)迅猛。·2007年商品房銷售旺盛，全市銷售商品房1.06 億元，增長(zhǎng)16倍，銷售面積8.12萬(wàn)，增長(zhǎng)8.4倍。·2008年全市銷售商品房1.74億元，增長(zhǎng)64.2%，銷售面積14.14萬(wàn)，增長(zhǎng)49.5%。·2009年商品房銷售火爆，全市銷售商品房2.21億元，增長(zhǎng)26.9%。宏觀環(huán)境分析住宅

7、開(kāi)發(fā)勢(shì)頭迅猛，商品房售價(jià)快速上揚(yáng)。近幾年，洪湖市商品房?jī)r(jià)格不斷提高。綠景·水岸風(fēng)情，2008年開(kāi)盤時(shí)售價(jià)僅1600元/，目前多層均價(jià)漲至1900元/，小高層均價(jià)已漲至2300元/。而目前市場(chǎng)在售部分高層項(xiàng)目均價(jià)已達(dá)2800/，個(gè)別樓盤最高單價(jià)達(dá)到了3300元/。宏觀環(huán)境分析4、城市規(guī)劃 6b6HO  依據(jù)城市總體布局結(jié)構(gòu)及城市組團(tuán)職能分工，新堤主城區(qū)形成“一軸、兩心、一帶”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。 5?kF'yksR  “一軸”：即由文泉大道、豐收渠構(gòu)成的城市東西向發(fā)展軸，城市文教、體育中心和新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心。并分別向東、西擴(kuò)展，延伸到金灣組團(tuán)和石碼頭組團(tuán)。 “兩心”：

8、即現(xiàn)狀已初具雛型的內(nèi)荊河西側(cè)老城區(qū)行政、商業(yè)中心和內(nèi)荊河?xùn)|側(cè)的城市文教、體育中心和新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心?！耙粠А保杭囱貎?nèi)荊河兩側(cè)城市特色風(fēng)光帶。以臨江的荷花廣場(chǎng)為起點(diǎn)一直向北延伸至城市外環(huán)。沿河兩岸進(jìn)行用地調(diào)整，大面積設(shè)置濱河綠帶，疏通沿河路。宏觀環(huán)境分析城市規(guī)劃圖宏觀環(huán)境分析5、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景預(yù)測(cè)市場(chǎng)的需求在隨著城市的發(fā)展而不斷增大。·隨著城市的快速發(fā)展，城市的建設(shè)勢(shì)必以城中心為軸心向四周擴(kuò)展延伸，以及人口的不斷增多，對(duì)住宅的需求量也在不斷的增加。·近幾年洪湖市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不斷加快，居民的生活水平也在逐漸提高，不僅對(duì)居住的要求越來(lái)越高，而且對(duì)房產(chǎn)投資的認(rèn)識(shí)也在不斷提高，必將使

9、房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求不斷增大。宏觀環(huán)境分析市場(chǎng)供給和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)·從目前洪湖市的樓盤的供應(yīng)量來(lái)看，大部分在售樓盤銷售情況已進(jìn)入中后期階段，供給量并不是很大，但后期上市樓盤將會(huì)不斷增加，例如錦繡東城、綠墅西堤等新盤，加上祥生·中央花園、東方國(guó)際公館等后期新房源未來(lái)的推出，預(yù)計(jì)2010年下半年，由祥生開(kāi)發(fā)的3個(gè)新項(xiàng)目（總計(jì)約29萬(wàn)）推出和其他在售項(xiàng)目新房源的加推，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)十分激烈。宏觀環(huán)境分析未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)·近年來(lái)，洪湖市商品房?jī)r(jià)格也在不斷提高，如綠景·水岸風(fēng)情從2008年開(kāi)盤，在當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上1600元/的均價(jià)上漲到現(xiàn)在的2000元/，而且現(xiàn)在市場(chǎng)上高層住宅的均價(jià)已

10、達(dá)到2800/，個(gè)別樓盤最高單價(jià)達(dá)到了3300元/。并且仍保持著上升的走勢(shì)。·預(yù)計(jì)2010年隨著洪湖市的城市的建設(shè)與經(jīng)濟(jì)的不斷的發(fā)展，必將進(jìn)一步的推動(dòng)著樓市的加速發(fā)展，房?jī)r(jià)也將不斷攀升。微觀環(huán)境分析二、微觀環(huán)境分析1、地塊性質(zhì)分析地理位置本項(xiàng)目地塊位于洪湖市州陵大道與文泉西路交匯處，為原州陵高中地塊。地塊東臨州陵大道、隔路正對(duì)消防中隊(duì)；南臨文泉西路，隔路正對(duì)怡景酒店；北臨陸蓮寺二巷，隔路正對(duì)新華書店家屬院；地塊隔十字路口斜對(duì)面為汽車客運(yùn)站。微觀環(huán)境分析地快概況·占地規(guī)模及臨街狀況：項(xiàng)目總占地面積14017。地塊兩面臨街，南臨文泉西路，東臨州陵大道。·地形地貌：用地

11、形狀大致呈梯形，地塊內(nèi)部場(chǎng)地平整。·地塊現(xiàn)狀：地塊現(xiàn)處于拆遷之中，北部6層教學(xué)樓正在拆除中，西部有1棟2層的食堂，東南臨街地帶為1排單層街鋪，正在拆除中。 微觀環(huán)境分析項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：總用地面積14017綠地率37.6%建筑占地面積3640建筑密度26%總建筑面積58210容積率3.65住宅建筑面積51910商業(yè)建筑面積6300微觀環(huán)境分析2、交通狀況城市主干道交匯處，路網(wǎng)發(fā)達(dá)、交通便利。項(xiàng)目所臨的州陵大道與文泉西路，皆為城市主要干道。文泉西路：連接洪湖茅江與新堤兩大區(qū)。州陵大道：縱貫城南城北，路網(wǎng)四通八達(dá)。洪湖客運(yùn)站：通達(dá)全國(guó)各地，項(xiàng)目對(duì)內(nèi)對(duì)外交通均十分的便利。微觀環(huán)境分析交

12、通工具：·公交線路：目前經(jīng)過(guò)項(xiàng)目周邊的公交線路有1路、3路、5路、6路、7路，可以方便地到達(dá)洪湖城區(qū)各個(gè)區(qū)域。微觀環(huán)境分析3、周邊的配套設(shè)施由于項(xiàng)目地處城市干道沿線且比鄰客運(yùn)站，周邊各項(xiàng)配套均較齊全，能夠滿足居民基本生活需求。商業(yè)配套：富迪茅江購(gòu)物廣場(chǎng)、怡景酒店、海華賓館、以及大量臨街小型店鋪。教育配套：洪湖一中、洪湖八中、州陵小學(xué)、育才學(xué)校、實(shí)驗(yàn)幼兒園。金融配套：工商銀行、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄醫(yī)療配套：市血防醫(yī)院、市中醫(yī)院微觀環(huán)境分析4、項(xiàng)目周邊景觀與環(huán)境項(xiàng)目周邊自然景觀一般，但生活氛圍較為濃厚，西北兩面均為成熟的多層居民區(qū)，建筑形象良好，較適合居住。微觀環(huán)境分析5、微觀環(huán)境分析小結(jié)目前，

13、本項(xiàng)目位于洪湖老城區(qū)，地塊自身方正平整，地塊周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便利，配套設(shè)施較為完善，商業(yè)氛圍濃厚，居住環(huán)境良好。競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析三、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析為了保證對(duì)市場(chǎng)認(rèn)知的全面性和對(duì)項(xiàng)目定位的準(zhǔn)確度，我司以發(fā)散的眼光在區(qū)域內(nèi)挑選了和本項(xiàng)目具有可比性、在洪湖市場(chǎng)具有相當(dāng)代表性的樓盤，搜集其基礎(chǔ)信息，掌握第一手競(jìng)爭(zhēng)資料。然后對(duì)其建設(shè)規(guī)模、建筑形態(tài)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、銷售情況、周邊環(huán)境、優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)等各個(gè)方面進(jìn)行詳細(xì)剖析，以充分明晰本項(xiàng)目目前面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，為本項(xiàng)目定位提供重要的參考依據(jù)。1、競(jìng)爭(zhēng)樓盤基本資料：競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析2、主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤基礎(chǔ)資料表（一）：主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤基本資料表（一）：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商地址規(guī)模建筑形態(tài)工程進(jìn)

14、度東方國(guó)際公館武漢潤(rùn)龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司洪湖市新車站對(duì)面總建面：24847.84高層2棟1棟完工1棟即將動(dòng)工祥生·中央花園洪湖市祥生置業(yè)有限公司洪湖市區(qū)(新行政中心對(duì)面總建面：77771.5 多層4棟多層主體封頂錦繡東城洪湖市祥生置業(yè)有限公司洪湖市文泉大道與茅江大道交匯處總建面：15萬(wàn)多層小高層樁基階段綠景新項(xiàng)目荊州市綠景置業(yè)有限公司洪湖市州陵大道高層多層預(yù)計(jì)7月動(dòng)工洪林王府洪林村開(kāi)發(fā)洪林路規(guī)劃總建面30多萬(wàn)板式小高場(chǎng)平階段錦江豪庭洪湖派拉蒙置業(yè)有限公司洪湖市荷花廣場(chǎng)旁占地面積：5896總建面：27025.86高層主體封頂?shù)酆?#183;景城湖北省帝豪置業(yè)發(fā)展有限公司洪湖市電力局大門

15、左側(cè)占地面積：66246總建面：116592多層、別墅小高層現(xiàn)房碧荷花園派拉蒙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司洪湖市宏偉北路賀龍中學(xué)旁占地面積：42373總建面：66000多層1、2期現(xiàn)房3期處于地勘階段春雨麗景洪湖市康聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司洪湖市春雨亭路總建面：1.5萬(wàn)多層1#現(xiàn)房，2-3#5-6#地勘綠景·水岸風(fēng)情荊州市綠景置業(yè)有限公司洪湖市第一小學(xué)對(duì)面占地面積：14482總建面：24909多層小高層現(xiàn)房綠墅西堤洪湖市祥生置業(yè)有限公司愛(ài)國(guó)路西占地面積：7.5萬(wàn)總建面：12萬(wàn)多層未施工鉑金·城武漢建豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司望江路東總建面：20548多層施工至2層競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤基本資

16、料表（二）：項(xiàng)目戶型分布主力戶型面積分布主力面積銷售均價(jià)（元/）銷售情況東方國(guó)際公館3×23×2×2136-1411361月開(kāi)盤，1棟高層在售祥生·中央花園三期3×23×2×2103130103130預(yù)計(jì)均價(jià)2700-2800未開(kāi)盤錦繡東城2×2、3×24×2、復(fù)式2×2×13×2×28320083-120待定樁基階段綠景新地塊2×2、3×270-110待定未開(kāi)工洪林王府3房變4房4房變5房130-140尚無(wú)售

17、樓部錦江豪庭2×2、 3×23×2×2100160100-1302800去年11月開(kāi)盤，共184戶，現(xiàn)剩50套房源。帝豪·景城2×2、3×24×22×2×1 3×2×299-14099-1302房18003房2000現(xiàn)尾盤階段，2010年7-8月份加推4棟多層碧荷花園2×2、3×24×2、復(fù)式2×2×13×2×2100155100-13018002期尾盤處于尾盤階段，剩余房源不多，3期下半年開(kāi)盤。春雨麗景2

18、×2、3×22×2×1 3×2×288-13388-13318001號(hào)樓售罄、2棟在售、2棟未開(kāi)盤綠景·水岸風(fēng)情2×23×23×2×285-130110-130多層1900小高層2200尾盤綠墅西堤蓄客階段鉑金·城3×2，4×23×2×2102-139102-115預(yù)計(jì)均價(jià)1800蓄客，預(yù)計(jì)5月初開(kāi)盤競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析2、重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)樓盤點(diǎn)評(píng)洪湖市場(chǎng)在售樓盤數(shù)量不多，此處將針對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域最直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和代表性樓盤進(jìn)行重點(diǎn)剖析，如東方國(guó)際公館、祥生

19、·中央花園、錦繡東城、錦江豪庭、帝豪景城等。希望從對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的深入剖析中，尋找項(xiàng)目的市場(chǎng)機(jī)遇和突破口，為本項(xiàng)目后期定位提供有力的支撐。競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析【東方國(guó)際公館】項(xiàng)目形象國(guó)際氣質(zhì)·名流生活 項(xiàng)目概況該項(xiàng)目位于文泉東路客運(yùn)站對(duì)面，項(xiàng)目總建筑面積約24847，由1棟18高層和1棟29層高層構(gòu)成。競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析·緊臨文泉東路城市主干道，多路公交線路經(jīng)過(guò)該項(xiàng)目，交通出行十分便利。·地處鬧市區(qū)，周邊生活配套設(shè)施較為完善。·戶型中出現(xiàn)贈(zèng)面積設(shè)計(jì)，如入戶花園、大陽(yáng)臺(tái)等。·板式高層，2梯2戶，戶型南北通透。競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析項(xiàng)目劣勢(shì)分析·

20、;該項(xiàng)目規(guī)模較小，樓盤環(huán)境較弱。·正對(duì)客運(yùn)站，外部有一定的噪音干擾。·戶型單一，面積粗放。僅2種戶型，面積均為130-1403房，對(duì)應(yīng)面積偏大。·贈(zèng)面積設(shè)計(jì)并不實(shí)用，入戶花園開(kāi)間僅2.1-2.3米，適用度較低。·單價(jià)、總價(jià)雙高，去化速度較為緩慢。競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析銷售情況：·目前18層高層處于尾盤階段，所剩房源不多，29層高層即將動(dòng)工。·項(xiàng)目一層為商鋪，單鋪面積在3060，售價(jià)1290013800元/，目前僅剩3套。競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析【祥生·中央花園（三期）】音樂(lè)·芳香·未來(lái)項(xiàng)目概況該項(xiàng)目位于文泉東路以南，新政府對(duì)面

21、?？偨ㄖ娣e77000，由22棟純多層建筑構(gòu)成。該項(xiàng)目分三期開(kāi)發(fā)，目前即將推出三期，由4棟多層組成。競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析·緊臨文泉東路城市主干道，交通出行十分便利。·地處新政府對(duì)面，為城市未來(lái)發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)域。·項(xiàng)目規(guī)模較大，純多層社區(qū)，內(nèi)部景觀營(yíng)造充分。·即將推出的3期產(chǎn)品以3室2廳2衛(wèi)為主，面積102130之間，緊湊三房+舒適三房，產(chǎn)品豐富，三房總價(jià)得到有效的控制。·由祥生置業(yè)在洪湖同時(shí)開(kāi)發(fā)的4個(gè)項(xiàng)目之一，能夠大量的籠絡(luò)客戶資源，從而獲得較大的效益。競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析項(xiàng)目劣勢(shì)分析·該項(xiàng)目所處地段開(kāi)發(fā)尚未完善，周邊配套較為缺乏。·

22、;由于該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)多年，建筑風(fēng)格與外立面的設(shè)計(jì)在目前洪湖市場(chǎng)上處于落后狀態(tài)，在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力有所降低。·該項(xiàng)目3期產(chǎn)品為102-1303房，客戶選擇范圍小，無(wú)法滿足不同客戶群體的需求。競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析【錦繡東城】盛世新城·15萬(wàn)領(lǐng)袖人文家園項(xiàng)目概況該項(xiàng)目位于文泉東路與茅江大道交匯處，新政府以東。建筑面積15萬(wàn)，由34棟多層建筑及臨街4棟高層建筑構(gòu)成。該項(xiàng)目為目前洪湖開(kāi)發(fā)規(guī)模最大的項(xiàng)目，由當(dāng)?shù)刂_(kāi)發(fā)企業(yè)祥生地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。目前項(xiàng)目處于樁基階段。競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析·項(xiàng)目位于城市兩條主干道交匯處，緊鄰新政府，為未來(lái)城市發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)域。·由祥生置業(yè)在洪湖同時(shí)開(kāi)發(fā)的4個(gè)

23、項(xiàng)目之一，能夠大量的籠絡(luò)客戶資源，從而獲得較大的效益。·規(guī)模位居洪湖之首，后期內(nèi)部景觀及配套的營(yíng)造空間巨大。·純多層居住區(qū)，其中規(guī)劃的110170空中別墅產(chǎn)品設(shè)計(jì)新穎，贈(zèng)送面積較大，得房率高。競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析項(xiàng)目劣勢(shì)分析·開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，前期客戶無(wú)法完全享受內(nèi)部景觀、配套等資源，且項(xiàng)目施工帶來(lái)的噪音與灰塵對(duì)前期客戶日常生活影響較大，使項(xiàng)目整體形象大打折扣。·該項(xiàng)目目前所處地段較偏，居住人群較少，生活氛圍不夠濃厚。·項(xiàng)目目前周邊配套設(shè)施較為缺乏。競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析【錦江豪庭】項(xiàng)目形象尊貴江景·城市廣場(chǎng)·繁華之上項(xiàng)目概況該項(xiàng)目緊臨沿江路，位于

24、洪湖荷花廣場(chǎng)旁，總建面2.7萬(wàn)，由1棟18層高層組成，共184戶，剩余房源約50戶。競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析·臨近一橋橋頭，地屬新堤繁華商業(yè)圈，配套十分完善。·位處城區(qū)中心干道，交通出行十分便利。·緊臨江堤，景觀優(yōu)越，視野開(kāi)闊，空氣清新，外部環(huán)境優(yōu)美。·地處荷花廣場(chǎng)，休閑娛樂(lè)資源充足。競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析項(xiàng)目劣勢(shì)分析·該項(xiàng)目一棟高層呈“T”字型布局，部分單元采光和通風(fēng)效果較欠佳。·130160大戶型產(chǎn)品在戶型設(shè)計(jì)上普遍存在面積浪費(fèi)現(xiàn)象，以及衛(wèi)生間開(kāi)門正對(duì)餐廳等問(wèn)題。·該項(xiàng)目規(guī)模較小，不利于內(nèi)部景觀的營(yíng)造。競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析【帝豪·

25、;景城】項(xiàng)目形象城市之心·巔峰生活項(xiàng)目概況該項(xiàng)目位于洪湖茅江大道，總建筑面積116592，由13棟多層、5棟小高層及3棟別墅組成，目前一期尾盤在售，其他樓棟在建。競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析·該項(xiàng)目為目前洪湖所有在售項(xiàng)目中規(guī)模最大的樓盤，1.7的低容積率，內(nèi)部景觀及配套營(yíng)造充分，居住舒適度較高。·多層、小高層、別墅多種建筑形態(tài)并存，建筑的整體品質(zhì)感較強(qiáng)。·產(chǎn)品豐富，能夠滿足不同客戶群體的需求。競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析項(xiàng)目劣勢(shì)分析·該項(xiàng)目所處地段較偏，道路沿線居住人群密度較小，·項(xiàng)目周邊生活配套目前較為欠缺。·項(xiàng)目南面緊鄰水渠，影響商業(yè)氛圍形

26、成。·戶型設(shè)計(jì)較為粗放，各類戶型對(duì)應(yīng)面積偏大，形成高單價(jià)、高總價(jià)、低性價(jià)比局面，產(chǎn)品銷售壓力較大。競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析6、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境小結(jié)：在售樓盤規(guī)模普遍較小，后期市場(chǎng)開(kāi)發(fā)規(guī)模在逐漸擴(kuò)大目前洪湖市場(chǎng)在售樓盤規(guī)模普遍在1.56萬(wàn)之間，開(kāi)發(fā)水平局限，氣勢(shì)較弱，層次較低，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。但后期市場(chǎng)開(kāi)發(fā)規(guī)模在逐漸擴(kuò)大，如錦繡東城15萬(wàn)，綠墅西堤12萬(wàn)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析在售樓盤依然以多層供給為主，小高層逐步出現(xiàn)，但高層住宅依然較少。目前，洪湖在售樓盤主要以多層為主，少量市中心樓盤出現(xiàn)小高層。高層住宅項(xiàng)目供給不多，目前僅錦繡豪庭和東方國(guó)際有供給。競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析常規(guī)產(chǎn)品供給為主，面積偏大，

27、總價(jià)偏高。在售項(xiàng)目產(chǎn)品戶型以傳統(tǒng)90100兩房、120140三房為主，面積偏大，總價(jià)偏高。少數(shù)項(xiàng)目推出部分100110緊湊三房，去化速度較快。贈(zèng)面積產(chǎn)品逐步出現(xiàn)，但贈(zèng)法比較含蓄，贈(zèng)送空間適用度不高。目前市場(chǎng)處于蓄客階段的項(xiàng)目大多有贈(zèng)面積設(shè)計(jì)，如洪林王府、東方國(guó)際公館、鉑金·城等項(xiàng)目，但總體表現(xiàn)含蓄。如入戶花園尺度僅2.1-2.3米，不夠?qū)嵱?。?jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析樓盤價(jià)格差距大。由于地段、環(huán)境、配套以及產(chǎn)品品質(zhì)的不同，銷售價(jià)格差距較大，均價(jià)最低1800元/，最高均價(jià)達(dá)到2800元/，單套總價(jià)較低在18萬(wàn)以內(nèi)，較高在30萬(wàn)左右，彼此之間價(jià)格差距較大，總價(jià)相差甚遠(yuǎn)。項(xiàng)目SWOT分析四、項(xiàng)目SWOT

28、分析對(duì)于項(xiàng)目的SWOT的把握，目的是為了掌握最佳策略，發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，弱化項(xiàng)目劣勢(shì)，揚(yáng)長(zhǎng)而避短，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)抓住機(jī)遇入市。項(xiàng)目SWOT分析1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析（S）占據(jù)地標(biāo)地段兩大主干道交匯，毗鄰洪湖新客運(yùn)站，城市規(guī)劃主軸中心。文泉路、州陵大道交匯處，屬于城市幾何重心，路口斜對(duì)洪湖新客運(yùn)站，地段核心，位置顯要，配套成熟。項(xiàng)目建成之后，必將成為洪湖市的地標(biāo)性建筑和對(duì)外展示的窗口。項(xiàng)目SWOT分析坐享便利交通縱橫干道交匯，多路公交?？?，客運(yùn)站毗鄰，便利通達(dá)內(nèi)外。緊臨州陵大道與文泉路是城市縱橫干道，直線銜接城區(qū)各個(gè)區(qū)域。1、3、5、6、7路共五路公交通往全市各個(gè)區(qū)域。斜對(duì)面新汽車客運(yùn)站，通達(dá)全國(guó)各地

29、。市內(nèi)、市外交通出行均十分便利。項(xiàng)目SWOT分析近擁成熟配套富迪茅江超市、密集臨街商鋪等，滿足日?；旧钚枨?。地塊南面隔路正對(duì)富迪購(gòu)物廣場(chǎng)，文泉路、州陵大道沿線臨街商業(yè)密集，涵蓋副食、日雜、餐飲、電信、通訊、藥房、娛樂(lè)等多種業(yè)態(tài)。洪湖一中、洪湖八中、賀龍中學(xué)、州陵小學(xué)、育才學(xué)校、洪湖中醫(yī)院分布周邊?，F(xiàn)有配套能夠較好的滿足人們各種基本消費(fèi)需求，居家生活較為便利。項(xiàng)目SWOT分析可納多種客源位處老城、對(duì)接新城，城內(nèi)重心、外來(lái)第一站。新、老、內(nèi)、外客群均可吸納。·項(xiàng)目周邊的文泉路上，新政府、人事局、國(guó)稅局、交警大隊(duì)、交通征稽大隊(duì)、國(guó)家電網(wǎng)、洪湖一中、洪湖八中等事業(yè)單位密集分布，人群層次較

30、高，經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)。·汽車客運(yùn)站，外出務(wù)工、返鄉(xiāng)人群，鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人群較多，是項(xiàng)目重要的客戶來(lái)源之一。項(xiàng)目SWOT分析良好的商業(yè)價(jià)值標(biāo)桿地段，城市主軸，原住居民、流動(dòng)客群均較多，商業(yè)價(jià)值較為突出。文泉西路和州陵大道沿線車流、人流均較多，能夠?yàn)楸卷?xiàng)目沿街商業(yè)帶來(lái)較大的支持，尤其是文泉西路商業(yè)價(jià)值突出。項(xiàng)目SWOT分析獨(dú)特的雙園設(shè)計(jì)地上共享中央大花園，空中配置觀景大花園。本項(xiàng)目地塊中部設(shè)置約4000中央大花園，均衡照顧各樓棟。高層住宅，戶戶配置約10空中花園。住戶空中花園與小區(qū)中央花園，緊密呼應(yīng)，形成獨(dú)特雙園設(shè)計(jì)，整個(gè)小區(qū)景觀價(jià)值大大提升。項(xiàng)目SWOT分析稀缺的超值產(chǎn)品單套住宅面積小、功能全、

31、空間可變、總價(jià)適中。本項(xiàng)目產(chǎn)品采用了目前尚未普及的贈(zèng)面積設(shè)計(jì)理念，巧妙利用假飄窗、花池、入戶花園、空中花園等方法贈(zèng)送面積，提高住宅得房率，增加戶型可變性。每套住宅均擁有同等功能，面積更小，同等面積，功能更多的超值特性。如緊湊2房可變舒適2房，舒適2房可變舒適3房，單套住宅得房率均可高達(dá)約100%。項(xiàng)目SWOT分析2、項(xiàng)目劣勢(shì)分析（W)占地規(guī)模較小，景觀營(yíng)造與配套建設(shè)的空間較為欠缺。目前僅有中心大花園及臨街布局的商業(yè)物業(yè)緊鄰雙干道，毗鄰客運(yùn)站，車輛營(yíng)運(yùn)帶來(lái)的噪音干擾、人車混雜局面不可避免。好在洪湖市民較多習(xí)慣臨街居住，噪音干擾帶來(lái)的銷售抗性將相對(duì)較低。純高層住宅，建筑形態(tài)單一，存在一定銷售抗性。

32、本項(xiàng)目18-26層純高層住宅創(chuàng)下洪湖第一高，但受物管費(fèi)高、擔(dān)心停電、暈梯等因素影響，高層住宅市場(chǎng)接受度不及多層、小高層，后期銷售可能會(huì)存在一定的抗性。項(xiàng)目SWOT分析3、項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析（O)贈(zèng)面積住宅極為稀缺，將可有效沖擊常規(guī)住宅項(xiàng)目。目前洪湖市場(chǎng)最高均價(jià)已經(jīng)達(dá)到2800元/，基本接近贈(zèng)面積設(shè)計(jì)的市場(chǎng)條件。而目前市場(chǎng)上洪林王府、東方國(guó)際公館、鉑金·城等項(xiàng)目有贈(zèng)面積設(shè)計(jì)，但贈(zèng)送尺度保守，優(yōu)勢(shì)并不突出。本項(xiàng)目地段中心，其贈(zèng)面積產(chǎn)品將以面積小、功能全，總價(jià)適中的優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)勢(shì)沖擊目前市場(chǎng)設(shè)計(jì)粗放、總價(jià)較高的傳統(tǒng)產(chǎn)品。項(xiàng)目SWOT分析高層住宅逐步出現(xiàn)，市場(chǎng)抗性正在逐步降低。目前，洪湖城區(qū)已經(jīng)推出了

33、16-18層的高層住宅，如錦江豪庭、東方國(guó)際公寓，且鄰近本項(xiàng)目的東方國(guó)際公寓即將開(kāi)發(fā)29層的高層1棟，人們對(duì)高層住宅的接受度正在逐步提升，為本項(xiàng)目18-26層住宅的推出奠定了一定的市場(chǎng)基礎(chǔ)。項(xiàng)目SWOT分析位處城市規(guī)劃發(fā)展主軸，城市未來(lái)發(fā)展的主要趨勢(shì)。本項(xiàng)目位處城市規(guī)劃重點(diǎn)“一軸、兩心、一帶”文泉大道軸線上。未來(lái)城市發(fā)展方向?qū)⒀匚娜蟮婪较蛳驏|向西擴(kuò)展，發(fā)展城市文教、體育中心和新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，是未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱土。目前已有多個(gè)住宅項(xiàng)目在附近陸續(xù)開(kāi)發(fā)，地段升值潛力較大。項(xiàng)目SWOT分析4、項(xiàng)目威脅分析（T)市場(chǎng)供給快速放大，總體競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)趨于激烈。目前洪湖城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)勢(shì)頭迅猛，近期推盤量劇增，市場(chǎng)

34、競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。10萬(wàn)以上的項(xiàng)目逐漸醞釀而出，必然對(duì)本項(xiàng)目的客群產(chǎn)生一定的分流。項(xiàng)目SWOT分析周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤扎堆，直接競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。綠景新項(xiàng)目、東方國(guó)際公館、錦繡東城、祥生·中央花園、帝豪景城等項(xiàng)目扎堆，與本項(xiàng)目交叉或同期推出，將對(duì)本項(xiàng)目形成一定的客戶分流。多層環(huán)圍，對(duì)本項(xiàng)目高層銷售產(chǎn)生一定沖擊。本項(xiàng)目周邊項(xiàng)目，如錦繡東城、綠景新項(xiàng)目、中央花園等，均以多層為主，這些以多層產(chǎn)品為主導(dǎo)的樓盤，在得房率、單價(jià)、總價(jià)方面均將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目高層造成一定的沖擊，加大本項(xiàng)目高層銷售的抗性。項(xiàng)目SWOT分析5、結(jié)語(yǔ)市場(chǎng)運(yùn)作需要我們對(duì)市場(chǎng)有清楚的認(rèn)識(shí)，本項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境優(yōu)越，讓我們對(duì)項(xiàng)目前景看好。但同時(shí)也應(yīng)認(rèn)識(shí)

35、到項(xiàng)目自身所存在的不足，進(jìn)入市場(chǎng)可能遇到的高層物業(yè)不被市場(chǎng)認(rèn)可等情況，還有同業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)等一系列項(xiàng)目難點(diǎn)。項(xiàng)目定位五、項(xiàng)目定位以下部分我司將充分結(jié)合前面對(duì)宏觀環(huán)境、微觀環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、項(xiàng)目SWOT分析等方面內(nèi)容分析，從地塊自身、市場(chǎng)需求及市場(chǎng)供給三大點(diǎn)出發(fā)，對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶、產(chǎn)品品質(zhì)、建筑形態(tài)、戶型面積和價(jià)格分別進(jìn)行定位。項(xiàng)目定位1、目標(biāo)客戶定位【目標(biāo)客群來(lái)源】綜合本項(xiàng)目地段、交通、規(guī)模、環(huán)境及產(chǎn)品等多方面的特點(diǎn)，將本項(xiàng)目的客戶鎖定為如下兩類：洪湖城區(qū)廣泛的改善型購(gòu)房者。尤其是來(lái)自項(xiàng)目周邊的政府、教育、醫(yī)療、金融機(jī)構(gòu)的工作者、原住居民等，是與本項(xiàng)目地緣關(guān)聯(lián)較強(qiáng)的一類客群。外出返鄉(xiāng)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城的

36、第一代市民。汽車客運(yùn)站向外輸送大量的外出務(wù)工人員，兩大干道交匯也是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城的必經(jīng)地帶。地標(biāo)性地段將可一站攔截地緣外的購(gòu)房力量。項(xiàng)目定位【關(guān)鍵性需求分析】項(xiàng)目周邊的企事業(yè)單位員工及原住居民，改善型購(gòu)房者為主。·主要集中于項(xiàng)目周邊的企事業(yè)單位及原始私房里，主要為30-40歲之間的中年人群，社會(huì)閱歷相對(duì)較深，經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較強(qiáng)。·他們多在周邊工作或者居住，對(duì)周邊生活環(huán)境熟悉，為方便工作或子女教育而選擇就近置業(yè)，改善居住環(huán)境的愿望強(qiáng)烈。·他們大多擁有自己的住房或私房，再次購(gòu)房屬二次置業(yè)，會(huì)考慮大家庭的居住需要，偏好功能齊全、尺度相對(duì)舒適的3室2廳住宅。·其中，

37、也不乏少量因結(jié)婚而購(gòu)房的青年置業(yè)者，但其經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，傾向選擇總價(jià)較低的2室2廳或小3室2廳住宅產(chǎn)品。項(xiàng)目定位外出返鄉(xiāng)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城的第一代市民，首次置業(yè)者為主。·隨著城市化進(jìn)城加快，越來(lái)越多的周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及外出返鄉(xiāng)人群選擇進(jìn)城置業(yè)。·洪湖市區(qū)位相對(duì)獨(dú)立，受上線城市的影響較小，外出返鄉(xiāng)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人群多會(huì)首選洪湖置業(yè)。·外出返鄉(xiāng)人群大多在深圳、廣州等一線城市務(wù)工，經(jīng)過(guò)多年積累，具備一定購(gòu)買實(shí)力。他們眼界相對(duì)開(kāi)闊，比較向往品質(zhì)高、環(huán)境好、物業(yè)管理規(guī)范的現(xiàn)代化小區(qū)。·該類人群消費(fèi)行為保守，傾向選擇功能全、尺度適中的住宅，以緊湊3室2廳為主，舒適3室2廳為輔。少量偏

38、年輕客群會(huì)選擇2室2廳產(chǎn)品。項(xiàng)目定位兩類客群中：以第一類客群為主，是主導(dǎo)型消費(fèi)需求。他們重視居住品質(zhì)，講究居住品位。對(duì)3室2廳需求最為旺盛，對(duì)2室2廳產(chǎn)品存在一定需求。以第二類客群為輔，是有效的客群補(bǔ)充。他們習(xí)慣精打細(xì)算，消費(fèi)心理更加務(wù)實(shí)，尤其重視總價(jià)控制，對(duì)居住品質(zhì)要求并不突出，對(duì)總價(jià)適中的住宅產(chǎn)品較為青睞。項(xiàng)目定位2、品質(zhì)定位：本項(xiàng)目位于茅江老城區(qū)兩條主干道交匯處，毗鄰長(zhǎng)途汽車站，交通便利，配套完善，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，地段較為理想。本項(xiàng)目為4棟純高層住宅項(xiàng)目，26層的建筑高度創(chuàng)洪湖之最，建成以后勢(shì)必成為城市的標(biāo)志性建筑和向外展示的窗口。本項(xiàng)目唯一的不足在于項(xiàng)目自身規(guī)模較小，在景觀營(yíng)造、配套建設(shè)

39、上，更應(yīng)注重精細(xì)化操作，打造小而全、小而精的社區(qū)形象。項(xiàng)目定位下面將結(jié)合地塊自身，對(duì)影響地塊品質(zhì)的各因素進(jìn)行逐一評(píng)價(jià)。影響因子?xùn)|方國(guó)際公館祥生·中央花園錦繡東城洪林王府錦江豪庭帝豪景城本項(xiàng)目地塊交通便利程度好較好較好一般好一般好生活配套較好一般一般較差好一般較好居住環(huán)境一般好好好好好較好大氣環(huán)境較好好好好好好較好地段升值潛力高較高較高一般較高一般高小區(qū)物業(yè)管理一般好好較好一般一般可達(dá)到建筑質(zhì)量較好好好較好較好好可達(dá)到外部景觀一般較好較好一般好較好一般內(nèi)部景觀一般好較好較好一般好好樓盤附加值較高一般一般較高一般一般高樓盤品質(zhì)定位中檔中高檔中高檔中高檔高檔中檔中高檔結(jié)合競(jìng)爭(zhēng)樓盤的品質(zhì)分析

40、以及上表對(duì)本項(xiàng)目地塊地產(chǎn)因素的分析，可以發(fā)現(xiàn)：本項(xiàng)目地塊先天條件較好，后期可塑造空間較大，具備開(kāi)發(fā)中高檔住宅所必須的地產(chǎn)因素。項(xiàng)目定位結(jié)合上面分析，將本項(xiàng)目定位于中高檔住宅小區(qū)。后期盡可能通過(guò)內(nèi)部景觀營(yíng)造、建筑立面塑造、戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)等，實(shí)現(xiàn)住宅性價(jià)比的有效提升，增強(qiáng)項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。項(xiàng)目定位3、產(chǎn)品定位：競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)早期項(xiàng)目傳統(tǒng)戶型為主，近期漸走緊湊路線。項(xiàng)目戶型分布面積區(qū)間備注東方國(guó)際公館常規(guī)三房136、141粗放型3房以大3房為主，大2房為輔，少量緊湊3房錦江豪庭常規(guī)兩房102.77緊湊三房112舒適三房132-150祥生·中央花園緊湊三房103-130緊湊3房、舒適3房均衡分布舒適

41、三房錦繡東城常規(guī)兩房80-95常規(guī)3房主打，2房為輔三房100-130四房、復(fù)式180-200洪林王府3房變4房待定大戶型主打4房變5房綠景新項(xiàng)目2房、3房主打70-110緊湊戶型主打帝豪景城常規(guī)兩房99粗放型2房、3房常規(guī)三房128-133碧荷花園常規(guī)兩房95-100以粗放型2房、3房為主緊湊三房110常規(guī)三房122-131春雨麗景常規(guī)兩房88-93粗放型2房、3房常規(guī)三房122-133項(xiàng)目定位·在售樓盤均以1201403室2廳、901002室2廳為主，面積大，總價(jià)高，銷售去化比較平緩。·部分樓盤少量推出110左右的3室2廳試探市場(chǎng)，市場(chǎng)反應(yīng)較好，去化速度較快。如錦江豪庭

42、、碧荷花園。·近期將加推或推盤的項(xiàng)目，紛紛走緊湊化路線，提升總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。以102-120緊湊3室2廳為主，如祥生·中央花園三期、錦繡東城、鉑金·城等項(xiàng)目。項(xiàng)目定位本項(xiàng)目戶型面積建議·售價(jià)快速提升、供給快速放大，產(chǎn)品緊湊化發(fā)展是提升競(jìng)爭(zhēng)力的主要手段，本項(xiàng)目也不例外。·建議本項(xiàng)目在緊湊設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上更勝一籌，以贈(zèng)面積設(shè)計(jì)確保舒適的居住尺度，實(shí)現(xiàn)緊湊設(shè)計(jì)，舒適居家。·項(xiàng)目地段突出，客群結(jié)構(gòu)豐富，緊抓需求主流，以3室2廳產(chǎn)品為主，2室2廳產(chǎn)品為輔。項(xiàng)目定位具體的戶型面積配比建議如下：戶型配比戶型布局面積分布30%純2室2廳80-8530%小3

43、室2廳（含2室變3室戶型）85-9935%中3室2廳（含2室變3室，3室變小4室）100-1195%大3室2廳（含3室變4室）120-135項(xiàng)目定位戶型設(shè)計(jì)補(bǔ)充說(shuō)明：·全面貫穿贈(zèng)面積設(shè)計(jì)理念。·贈(zèng)面積設(shè)計(jì)方法要豐富。通過(guò)入戶花園、空中花園、假飄窗、花池等多種方法贈(zèng)送面積·提升贈(zèng)面積空間的實(shí)用型。如入戶花園、空中花園的開(kāi)間、進(jìn)深尺度，使其能夠方便可改正規(guī)臥室、書房等。項(xiàng)目定位4、價(jià)格定位價(jià)格定位過(guò)程一般常用的樓盤定價(jià)方法有：成本定價(jià)法、競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法、加權(quán)定價(jià)法、差異定價(jià)法、時(shí)間定價(jià)法、可比樓盤量化定價(jià)法等。當(dāng)可比定價(jià)樓盤數(shù)量達(dá)到57個(gè)時(shí)，即可采取比樓盤量化定價(jià)法定價(jià)。

44、項(xiàng)目定位由于本項(xiàng)目所處區(qū)域樓盤或類似區(qū)域建筑形態(tài)相近的在售樓盤較多，在此我司選取東方國(guó)際公館、錦江豪庭、帝豪·景城、碧荷花園、春雨麗景、綠景·水岸風(fēng)情、等較具可比性和代表性的6個(gè)樓盤樓盤作為參照，選定可比樓盤量化定價(jià)法來(lái)為本項(xiàng)目住宅進(jìn)行價(jià)格定位。項(xiàng)目定位（1）定級(jí)因素權(quán)重確定權(quán)重是一個(gè)因素對(duì)樓盤等級(jí)高低影響程度的體現(xiàn)。由于影響樓盤的因素很多，不可能都被選為樓盤定級(jí)因素，只有在進(jìn)行了重要性排序和差異性選擇后確定的因素，才能確定為樓盤定級(jí)因素。我們針對(duì)項(xiàng)目情況，挑選出18個(gè)因素，共分五個(gè)等級(jí)，分值為15分不等。每一因素占不同的權(quán)重，從0.10.5不等。項(xiàng)目定位（2）樓盤因素定級(jí)

45、公式P=WiFi=W1F1+W2F2+W3F3+WnFn式中，P總分（諸因素在片區(qū)內(nèi)樓盤優(yōu)劣的綜合反映）；n樓盤定級(jí)因素的總數(shù)；Wi權(quán)重（某定級(jí)因素對(duì)樓盤優(yōu)劣的影響度）；Fi分值（某定級(jí)因素對(duì)片區(qū)內(nèi)所表現(xiàn)出的優(yōu)劣度）。注：下述數(shù)據(jù)均根據(jù)我司近日最新調(diào)查資料所得。項(xiàng)目定位（3）可比樓盤綜合因素量化統(tǒng)計(jì)表（一）因素權(quán)重東方國(guó)際公館錦江豪庭碧荷花園帝豪·景城位置0.54252.52131.5價(jià)格0.542422131.5配套0.441.65220.820.8物業(yè)管理0.330.930.930.930.9物業(yè)類型0.341.241.241.241.2建筑形態(tài)0.341.241.220.620.6交通0.441.641.620.831.2城市規(guī)劃0.341.241.220.630.9樓盤規(guī)模0.220.420.430.651朝向0.351.530.941