物業(yè)管理--蕭山物業(yè)管理面臨的形勢和對策2

1、蕭山物業(yè)管理面臨的形勢和對策物業(yè)管理是伴隨著住房制度的改革和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展面形成的 一個新興行業(yè)，它是城主管理的基礎(chǔ)工程，對于改善城市形象，提升 城市品位、美化人居環(huán)境、提高居民生活質(zhì)量上具有不可替代的作用。 我區(qū)自1997年區(qū)政府出臺蕭山市住宅小區(qū)管理暫行辦法以來， 至今有近十四年歷史，物業(yè)管理從無到有，從小至大，使這一行業(yè)逐 步走上社會化、專業(yè)化、規(guī)范化、市場化的軌道。但隨著社會經(jīng)濟(jì)的 發(fā)展，人民生活水平日益提高，業(yè)主對生活質(zhì)量的要求相應(yīng)不斷提高, 對物業(yè)管理的需求越強(qiáng)烈，可物業(yè)管理受至各種因素的制約，各種不 盡不意的現(xiàn)象隨處町見。特別是近五年來，隨著物業(yè)的老化，業(yè)主維 權(quán)意識的無限擴(kuò)大，

2、行業(yè)的深今入發(fā)展，新情況、新問題層了不窮， 給行業(yè)繼續(xù)持續(xù)發(fā)展帶來了阻礙,成為社會的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題，下面 就我區(qū)物業(yè)管理的形勢和對策提出幾點(diǎn)淺見。一、蕭iii區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀（一）物業(yè)管理范圍不斷擴(kuò)大，企業(yè)結(jié)構(gòu)合理。我區(qū)自開展物業(yè)管 理以來，從開始的有開發(fā)公司的物業(yè)管理科成組建的父子式物業(yè)公 司，演變到目前的獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧式和對獨(dú)立的公司形式來經(jīng)營 管理，公司經(jīng)營規(guī)范，建管逐步分離。至今在我區(qū)經(jīng)工商登記有冊的 物業(yè)公司有家，其中有物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè) 家，在資質(zhì)結(jié) 構(gòu)屮形成了一種頭尖底穩(wěn)的“模式。浙江納德物業(yè)服務(wù)有限公司、杭州開元物業(yè)服務(wù)有限公司和杭州眾安物業(yè)服務(wù)有限公司三家企業(yè) 為國家一級

3、資質(zhì)企業(yè)，其余家為國家三級資質(zhì)企業(yè)。另外地駐 蕭物業(yè)服務(wù)企業(yè)家。（詳見表一）。服務(wù)對象從原來單一的住宅。 現(xiàn)擴(kuò)大到政府辦公樓、學(xué)校、廠房、醫(yī)院、寫字樓等多種物業(yè)，特別 是現(xiàn)我區(qū)隨著老舊小區(qū)的改造，又延伸至社區(qū)化的物業(yè)管理。服務(wù)內(nèi) 容也從原來的大眾服務(wù)，到提供特約性的服務(wù)，如代訂機(jī)票，早餐預(yù) 定、房屋中介及裝修、凈菜配送、室內(nèi)花卉擺放等客服式服務(wù)模式。 在蕭實(shí)施物業(yè)服務(wù)企業(yè)情況表蕭山注冊企業(yè)情況外地駐蕭企業(yè)合計(jì)一級二級三級一級二級三級3家5家（-）法律法規(guī)逐步完善行業(yè)管理有所落實(shí)。自從杭州市2002年 2月出臺杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例以來，國家于2003年9月出臺物 業(yè)管理?xiàng)l例，浙江省于2009年11

4、月出臺浙江省物業(yè)條例國家 于2007年10月岀臺的中華人民共和國物權(quán)法這些法律法規(guī)實(shí)施, 對規(guī)范物業(yè)管理活動，對規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企 業(yè)的合法權(quán)益，指導(dǎo)起草相關(guān)配套辦法起了決定作用，目前除上述條 例外，相配套的述有浙江省物業(yè)項(xiàng)目承接驗(yàn)收管理辦法浙江省 物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)退出管理辦法浙江省專項(xiàng)維修基金管理辦法前期 物業(yè)管理拓極標(biāo)管理暫行辦法等。我區(qū)根據(jù)上述法規(guī)，自行出臺的 有蕭山區(qū)物業(yè)管理用房管理辦法、物業(yè)收費(fèi)管理實(shí)施辦法蕭 山區(qū)社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理辦法、蕭山區(qū)物業(yè)維修基金管理暫行辦法 等。特別是印發(fā)的業(yè)主大會和業(yè)委員會指導(dǎo)規(guī)則、業(yè)主大會及籌 備及組建工作指導(dǎo)意見和“業(yè)主大會與業(yè)主委員會

5、等相關(guān)示范文 本”，使我區(qū)物業(yè)服務(wù)有法可依，有章可循。在行業(yè)維護(hù)中，做到新 建的住宅小區(qū)均能在預(yù)售前落實(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，明確收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù) 內(nèi)容。至今指導(dǎo)成立業(yè)主委員會個，業(yè)主委員會成立后，物業(yè)如 何管，誰來管，由業(yè)主說了算，使業(yè)主有一個當(dāng)家作主的權(quán)利，目前 有小區(qū)的物業(yè)合同，由業(yè)主委員會與物業(yè)簽訂合同，雙方義務(wù)明 確，職責(zé)落實(shí)，監(jiān)督有序。（三）十余年物業(yè)發(fā)展成績喜人、碩果累累。目前在我區(qū)有家物業(yè)公司，共計(jì)管理房屋面積 萬平方米，其中住宅小區(qū) 個，面積 萬平方米，受益戶數(shù) 戶，人口約 萬人，非 住宅物業(yè) 萬平米。安排從業(yè)人員 人，2011年物業(yè)收費(fèi)總 額 萬元，上交稅收 萬元。 個大廈被評為省優(yōu)

6、秀管理 大廈， 個項(xiàng)目被杭州市房管局評為優(yōu)秀住宅（大廈）項(xiàng)目， 個項(xiàng)目被區(qū)建設(shè)局評為優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）。通過評選活動，帶動 了其它項(xiàng)目的快速發(fā)展。（詳見表二）物業(yè)服務(wù)概況表二、存在的主要問題（-）開發(fā)建設(shè)和后期管理銜接不足，大部分小區(qū)規(guī)模偏小，現(xiàn) 房產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)過程中，前期的方案會審、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建造施工、設(shè) 施設(shè)備的選用、驗(yàn)收等階段，物業(yè)企業(yè)基本沒有參與，使小區(qū)的配套設(shè)施不完善，未從物業(yè)使用的角度考慮將來的管理問題。例如小區(qū)的物業(yè)接待用房留置在角落里，其至在樓上，給業(yè)主接待帶來不便；地下自行車的上下坡道過陡；業(yè)主的空調(diào)預(yù)留位置不當(dāng)，造成上下、左右鄰居產(chǎn)生矛盾；設(shè)備設(shè)施用房不集屮過于分散；地下

7、車庫主入口不能與小區(qū)主入口在同處，帶來管理成本增加；小區(qū)內(nèi)水泵過多，養(yǎng)護(hù)困難，最終成為臭水溝等等。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)產(chǎn)生的糾紛原因，70%是由開發(fā)商引起的。當(dāng)房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題或者開發(fā)商的承諾沒有實(shí)施以后，大部分的業(yè)主都會將矛盾指向物業(yè)服務(wù)公司。目前，我區(qū)的住宅小區(qū)個項(xiàng)目管理屮，超過10萬平方米的只有 個，占總管理項(xiàng)口的百分之 ，而不足5萬平方米的有個，占百分之由于大部份小區(qū)規(guī)模偏小，往往兒個小區(qū)才能成立一個社區(qū)，同時誰開發(fā)誰管理的現(xiàn)象。在同一區(qū)域內(nèi)，有幾家開發(fā)公司就封閉成幾 個小區(qū)，有幾家物業(yè)企業(yè)來管理。造成小區(qū)的會所、游泳池、健身場 地等共用設(shè)施不能共享。每個小區(qū)均配備小區(qū)管理處

8、主任、維修工、 綠化養(yǎng)護(hù)工，設(shè)置各小區(qū)的門禁、消控、監(jiān)控系統(tǒng)等。造成各類設(shè)施 設(shè)備的浪費(fèi)，不能形成規(guī)模效應(yīng)，如北干街道的城中花園高層和多層 市兩個開發(fā)商開發(fā)，一個進(jìn)出口，兩個物業(yè)公司管理，成立兩個業(yè)主委員會。乂如城廂街道的東城名苑，共計(jì)只有3幢多層住宅戶人家，面積僅為 萬平方米，也是一個小區(qū)。而緊臨其開發(fā)的紫 爵公寓也只有5幢住宅，60套房屋，面積為6175. 57平方米，也為 一個小區(qū)。還有我區(qū)的單身公寓，因使用性質(zhì)特殊，在建造時有此項(xiàng) 目，監(jiān)控、岀入口等配套不全就成為刑事案件多發(fā)地，如合豐商務(wù)樓 2011年發(fā)生15起案件。有些項(xiàng)目在建造吋充分考慮到使用管理，治 安形勢就較好。（見表三）20

9、11年單身公寓樓刑事案件發(fā)生數(shù)金鷺銀座星云地帶加州陽光馨星大廈泰冨廣場綠都百瑞合豐商務(wù)樓嘉富廣場市北公寓08341151580（-）物業(yè)收費(fèi)的增幅與最低工資標(biāo)準(zhǔn)增幅不同步，業(yè)主欠主動 交費(fèi)意識，費(fèi)困難。目前我區(qū)普通住宅收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)政府有指導(dǎo)價， 其它項(xiàng)目均參照政府指導(dǎo)價實(shí)施。從2002年起到2011年，政府出過 三個指導(dǎo)價（見表四）。按甲級標(biāo)準(zhǔn)，無電梯來計(jì)算的住宅來看， 2010年比2002年的標(biāo)準(zhǔn)提高了每平米每刀0. 35元,上漲幅度為70%； 而從2002年的最低工資準(zhǔn)440元上升到2011年的工資標(biāo)準(zhǔn)1310元 （見表五），上漲幅度為198%。表四：蕭山區(qū)普通住宅政府指導(dǎo)價單位：元/平方米

10、月標(biāo)準(zhǔn)制訂 年份甲級乙級丙級j級無電梯冇電梯無電梯有電 梯無電梯有電 梯無電梯冇電 梯2002 年0. 35-0. 500. 25-0. 350. 15-0. 250. 10-0. 152006 年0. 701.000. 500. 800. 300. 700. 200. 502010 年0. 851.200. 600. 950. 400. 800. 250. 65表五：杭州地區(qū)最低工資標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)矗02030405060708-091011最低 標(biāo)準(zhǔn)44052062067075085096011001310最低工資標(biāo)準(zhǔn)的上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于物業(yè)收費(fèi)上漲的幅度，使原先在一 個小區(qū)中人工工資占費(fèi)用支出的60

11、%左右，現(xiàn)需占費(fèi)用支出的90%, 而且有的小區(qū)還是幾年不上漲，如小的物業(yè)費(fèi)2年前是,至今還是元。導(dǎo)致物業(yè)收費(fèi)難收支平衡，退出管理。少數(shù)業(yè)主缺乏購房后在使 用過程中，需連續(xù)不斷地自行承擔(dān)物業(yè)維護(hù)和享受服務(wù)的全部費(fèi)用。 對全區(qū)一個項(xiàng)的收繳調(diào)查，市場收繳費(fèi)為 。最低的小區(qū)收繳費(fèi) 33% 90以上 70-90 70以下僅為o表圖對于欠費(fèi)情況,多和欠費(fèi)原因復(fù)雜,物業(yè)來說，由于分戶收費(fèi)金額小，欠費(fèi)住房數(shù)量 在目前情況下，要通過法律手段監(jiān)督和制約產(chǎn)權(quán)人，使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)存在著諸我的實(shí)際困難。（三）管理人員短缺，流動性大，人員素質(zhì)有待提高，設(shè)施設(shè)備缺乏更新。物業(yè)管理的產(chǎn)品是服務(wù)，面服務(wù)的質(zhì)量、服務(wù)的水平、

12、服務(wù)的態(tài)度都與人員的職業(yè)素質(zhì)和人員數(shù)量的投入的多少緊密和關(guān)。管 理處主任的素質(zhì)高低更是尤為重要，同時從事物業(yè)工作人員的服務(wù)意 識和文化程度和與業(yè)主溝通能力也是物業(yè)工作好壞的重要環(huán)節(jié)。相對 而言物業(yè)服務(wù)是勞動密集型產(chǎn)業(yè)，保持秩序維護(hù)等崗位技術(shù)含量不 高，從業(yè)門檻低，工資又不高，就形成了從業(yè)人員流動性大。有的小 區(qū)秩序維護(hù)員經(jīng)常是新面孔，對進(jìn)出業(yè)主不熟悉，產(chǎn)生距離感。在管理崗位上，物業(yè)是365天，每天24小時都在工作，特別是節(jié)假日，和災(zāi)害性天氣時，工作壓力更是大，社會地位不變，形成管理人員短缺。對全區(qū)家物業(yè)企業(yè)的調(diào)查，從業(yè)人員人，其中中大專以上僅人，占百分之，人為高中以下，33%大專以上 高屮與屮

13、專高中以下占百分之目前我國有物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格證，但我區(qū)取得此證的人員沒有超過20人。隨著物業(yè)使用時間的增長，小區(qū)中供電、消防、供水、 電廠、排污、監(jiān)控等設(shè)施，雖然物業(yè)能按時維護(hù)，檢查，確保其止常 使用，但是要更新、改造缺少費(fèi)用，特別是電廠、監(jiān)控、消防等設(shè)施,更新?lián)Q代快，某些元件一旦損壞，很難配置，而更新的費(fèi)用業(yè)主不肯 掏，物業(yè)乂沒有錢，對全區(qū)住宅調(diào)查，目前有電梯臺，其中有臺已經(jīng)使用10年以上，雖說電梯沒有強(qiáng)制的使用年限，但從實(shí) 際使用后10年以上一淀是使用故障的常發(fā)期，目前我區(qū)的高層住宅 正逐步進(jìn)入這個階段。四、舊小區(qū)遺留問題多。業(yè)主接受物業(yè)服務(wù)的觀念缺乏理解。我 區(qū)上世紀(jì)九十年代之前建造的

14、房屋，由于當(dāng)初設(shè)計(jì)觀念的滯后，極大 部分小區(qū)沒有封閉管理，住宅沒有架空層，底層陰喑潮濕，屋而均為 平屋面，日曬雨淋，滲漏嚴(yán)重。如城廂街道的高橋、崇化小區(qū)沒有配 建雜物間，現(xiàn)建的雜物間都是在原綠化帶上各類窖井蓋上，小區(qū)缺少 綠化，日常管理維修困難，更不要說有汽車泊位了?，F(xiàn)房屋均按設(shè)計(jì) 使用年限過半，進(jìn)入大中修階段，現(xiàn)進(jìn)行的是i口小區(qū)改造整治，治表 的多，治本的少，要提這部分區(qū)塊實(shí)施市場化動作的物業(yè)管理難。不 家業(yè)主長期享受福利型的服務(wù)，掏錢買服務(wù)意識欠缺。如怡景公寓小 區(qū)，政府實(shí)施了些舊小區(qū)改造，美化了環(huán)境，配建了門崗、用房，增 增加了行車泊位，可以實(shí)施封閉管理，但在詢問是否繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi), 接

15、受專業(yè)化、市場化的物業(yè)服務(wù)的問題時，11.4%的業(yè)主選擇不接受。 造成改造后還是敞開、粗放型的管理模式，雖然每戶業(yè)主相差了每年 三、四百元的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但給小區(qū)的治安、衛(wèi)生等管理帶來了難度。三、完善相關(guān)配套制度，促進(jìn)行業(yè)繼續(xù)發(fā)展（一）成立“物業(yè)服務(wù)管理中心”有專職人員從事該項(xiàng)工作。目前 我區(qū)有家物業(yè)公司從事這項(xiàng)工作，從業(yè)人員多人，管理房屋 面積達(dá)萬平方米，涉及物業(yè)有住宅廠房、樓、寫字樓、醫(yī)院等； 物業(yè)服務(wù)作為一個新興行業(yè)，涉及到千家萬戶的安居樂業(yè)，是城市管 理的重要組成部分，在居民群眾生活與工作中，無時離不開物業(yè)的各 類服務(wù)，在服務(wù)過程中涉及消防、公安、工商、物價、供水、供電、 供氣、城管執(zhí)法

16、、市容環(huán)境等相關(guān)部分，需要有一個專職的科室和人 員來協(xié)調(diào)，管理、指導(dǎo)這項(xiàng)工作。如東方一品小區(qū)交房后，前期物業(yè) 和業(yè)主簽約明確，陽臺不能封閉，業(yè)主在購房也認(rèn)可。現(xiàn)有一業(yè)主進(jìn) 行裝修，一定要封閉陽臺，物業(yè)投訴執(zhí)法局城管中隊(duì)，城管屮隊(duì)說這 是業(yè)主裝修之事，不屬他們管。投訴到建設(shè)局執(zhí)法大隊(duì)，執(zhí)法大隊(duì)認(rèn) 為他們對室內(nèi)裝修破壞結(jié)構(gòu)的可以管理，但封閉陽臺不在此列。物業(yè) 只好對業(yè)主的裝修材料不予進(jìn)入小區(qū)，發(fā)生糾紛，業(yè)主打傷秩序維護(hù) 員，投訴到派出所，派出所表示只能管到傷人事件，對于封閉陽臺事 件無法插手，最終只有一戶人家封閉了陽臺，物業(yè)投訴無門，又不能 進(jìn)行強(qiáng)制措施，影響了整個小區(qū)的立面，損壞了大多數(shù)業(yè)主的利益。 又如小區(qū)失竊，車輛被盜，業(yè)主之間的滲漏問題。物業(yè)從業(yè)人員的培 訓(xùn)。，企業(yè)運(yùn)作的資格等。目前公靠房管處的物業(yè)科兼管一下是職責(zé) 不明，人員不落實(shí)，工作被動。杭州市房管局、寧波市房管局等均已 設(shè)立物業(yè)服務(wù)管理中心，專職從事這項(xiàng)工作。（二）抓好老i 口小區(qū)環(huán)境綜合整治。盡快推行社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理。 我區(qū)城廂街道的住宅區(qū)，極部分均為上世紀(jì)八十年代前建造，其客觀 條件差，主要表現(xiàn)為公建配套不齊，缺少必要的公共設(shè)施、無停車位, 雜物間為后來拼建，無物業(yè)管理和經(jīng)營用房。原建造的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)低， 后期缺乏管理和日常維