杭州湖州天河置業(yè)西南新城項目營銷代理報告_56p_2011年5月_別墅商務(wù)樣板區(qū)_產(chǎn)品建議_營銷推廣策略

1、單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式杭州（策源）地產(chǎn)2011-5-2 營銷代理報告營銷代理報告天河置業(yè)西南分區(qū)項目2研究思路第一部分：市場研究第一部分：市場研究第二部分：客戶研究第二部分：客戶研究第三部分：項目定位第三部分：項目定位市場機會分析市場機會分析項目項目SWOTSWOT分析分析項目總體定位項目總體定位第四部分：產(chǎn)品建議第四部分：產(chǎn)品建議產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品深化建議產(chǎn)品深化建議第五部分：營銷推廣第五部分：營銷推廣湖州城市發(fā)展定位湖州城市發(fā)展定位湖州樓市概況分析湖州樓市概況分析板塊市場細(xì)分分析板塊市場細(xì)分分析未來市場供應(yīng)未來市場供應(yīng)別墅客戶研究別墅客戶研究公寓客戶研究公寓客戶研究年度蓄客策略年度蓄客

2、策略年度營銷策略年度營銷策略年度推盤策略年度推盤策略樣板區(qū)建議樣板區(qū)建議31.1 湖州城市發(fā)展定位1.2 湖州樓市概況分析1.3 版塊市場細(xì)分分析1.4 未來市場供應(yīng)市場研究市場研究4城市規(guī)劃城市規(guī)劃市場分析市場分析客戶分析客戶分析項目定位項目定位2 2PartPart5東鄰上海，南接杭州，北瀕太湖，湖州是長江三角洲重要的對外開放城市，是國務(wù)院確定接軌浦東東鄰上海，南接杭州，北瀕太湖，湖州是長江三角洲重要的對外開放城市，是國務(wù)院確定接軌浦東“先行規(guī)劃、先行發(fā)展先行規(guī)劃、先行發(fā)展”的十五個重點城市之一，定位南太湖中心城市的十五個重點城市之一，定位南太湖中心城市接軌浦東的15個重點城市：江蘇省的南

3、京、蘇州、無錫、常州、鎮(zhèn)江、揚州、南通、泰州，浙江省的杭州、寧波、嘉興、湖州、紹興、舟山及上海市城市規(guī)劃6湖州市制定一個中心發(fā)展戰(zhàn)略，由市中心的中心城區(qū)、南潯區(qū)向外擴張，呈現(xiàn)中心集中發(fā)展帶動湖州市制定一個中心發(fā)展戰(zhàn)略，由市中心的中心城區(qū)、南潯區(qū)向外擴張，呈現(xiàn)中心集中發(fā)展帶動周邊鎮(zhèn)區(qū)的發(fā)展格局周邊鎮(zhèn)區(qū)的發(fā)展格局“中心集聚、軸線拓展”的城鎮(zhèn)體系發(fā)展戰(zhàn)略“一城兩區(qū)、雙心結(jié)構(gòu)”的帶型組團式城市湖州天河置業(yè)項目位置湖州天河置業(yè)項目位置7西南新區(qū)形象定位西南新區(qū)形象定位科技西南科技西南 新商務(wù)中心新商務(wù)中心 湖州的湖州的“陸家嘴陸家嘴”仁皇山新區(qū)：仁皇山新區(qū)：集中建設(shè)行政中心、文化中心、體育中心，集中建設(shè)

4、行政中心、文化中心、體育中心，并按照現(xiàn)代化城市的目標(biāo)布局行政辦公、并按照現(xiàn)代化城市的目標(biāo)布局行政辦公、文教體衛(wèi)等大型城市公共設(shè)施文教體衛(wèi)等大型城市公共設(shè)施 老城區(qū)片區(qū)：老城區(qū)片區(qū)：富有綜合性的城市功能，緩解交通壓力，富有綜合性的城市功能，緩解交通壓力，充分挖掘老城區(qū)的商業(yè)潛力和提升建設(shè)品充分挖掘老城區(qū)的商業(yè)潛力和提升建設(shè)品位，形成富有地方特色的傳統(tǒng)商業(yè)中心位，形成富有地方特色的傳統(tǒng)商業(yè)中心鳳凰片區(qū)：鳳凰片區(qū)：工貿(mào)、輕紡產(chǎn)業(yè)基地、機電、醫(yī)工貿(mào)、輕紡產(chǎn)業(yè)基地、機電、醫(yī)藥、化工等新興經(jīng)濟開發(fā)區(qū)藥、化工等新興經(jīng)濟開發(fā)區(qū)太湖旅游度假區(qū)（國家太湖旅游度假區(qū)（國家AAAA級旅游區(qū)級旅游區(qū) ）：）：“都市生態(tài)

5、型都市生態(tài)型”濱湖休閑度假勝地，休閑旅游、濱湖休閑度假勝地，休閑旅游、商務(wù)會議、康體運動、度假居住等功能復(fù)合發(fā)商務(wù)會議、康體運動、度假居住等功能復(fù)合發(fā)展的城市特色版塊；展的城市特色版塊； 湖東片區(qū)：湖東片區(qū)：以現(xiàn)代商貿(mào)、金融、旅游、會展、工業(yè)和以現(xiàn)代商貿(mào)、金融、旅游、會展、工業(yè)和生活居住為主體，功能完善、結(jié)構(gòu)合理、生活居住為主體，功能完善、結(jié)構(gòu)合理、基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施齊全的現(xiàn)代化新城區(qū)?；A(chǔ)服務(wù)設(shè)施齊全的現(xiàn)代化新城區(qū)。西南片區(qū)：西南片區(qū)：集商務(wù)辦公、大型娛樂、綜合住宅、集商務(wù)辦公、大型娛樂、綜合住宅、醫(yī)院、學(xué)校、生態(tài)公園等為一體的新醫(yī)院、學(xué)校、生態(tài)公園等為一體的新“城區(qū)城區(qū)”。置位案本8縱觀人類發(fā)展

6、史，城市往往是文明和興盛的起點，湖州西南新城的規(guī)劃構(gòu)建，再次印縱觀人類發(fā)展史，城市往往是文明和興盛的起點，湖州西南新城的規(guī)劃構(gòu)建，再次印證了這一規(guī)律，湖州多中心發(fā)展已成定局，西南新區(qū)作為最靠近湖州主城區(qū)的副中心，證了這一規(guī)律，湖州多中心發(fā)展已成定局，西南新區(qū)作為最靠近湖州主城區(qū)的副中心，擁有無比廣闊的前景。擁有無比廣闊的前景。 西南新城片區(qū)（本案所在區(qū)塊）西南新城片區(qū)（本案所在區(qū)塊） 是湖州商務(wù)休閑住宅尚選之地。是湖州商務(wù)休閑住宅尚選之地。91.1 湖州城市研究1.2 湖州樓市分析1.3 典型個案分析1.4 未來市場供應(yīng)市場研究市場研究10湖州樓市分析-普通住宅老城區(qū)800014000湖東片區(qū)

7、780010000西南片區(qū)60008200仁皇山片區(qū)800011000太湖度假區(qū)50007000鳳凰片區(qū)8000起普通住宅普通住宅經(jīng)過這幾年的發(fā)展，是換個普通消費者群體購買的商品房源明顯增多，該板塊對經(jīng)過這幾年的發(fā)展，是換個普通消費者群體購買的商品房源明顯增多，該板塊對于湖州樓市的重要性將逐步顯現(xiàn)。于湖州樓市的重要性將逐步顯現(xiàn)。西南新區(qū)西南新區(qū)60008200/平米，平米，是湖州價格的低洼地，是湖州價格的低洼地，其漾區(qū)資源價值有待其漾區(qū)資源價值有待挖掘挖掘11類別墅：類別墅：270400270400萬萬住宅：均價住宅：均價82008200類別墅：類別墅：170350170350萬萬住宅：均價住

8、宅：均價1400014000類別墅：類別墅：140200140200萬萬住宅：均價住宅：均價850011000850011000類別墅：類別墅：600600萬起萬起住宅：均價住宅：均價1200012000類別墅：類別墅：400600400600萬萬住宅：均價住宅：均價65006500類別墅：類別墅：200600200600萬萬住宅：均價住宅：均價75007500與其它區(qū)域在售別墅項目來看，西南新城片區(qū)別墅售價還有較大提升空間。與其它區(qū)域在售別墅項目來看，西南新城片區(qū)別墅售價還有較大提升空間。121.1 湖州城市研究1.2 湖州樓市分析1.3 典型個案分析1.4 未來市場供應(yīng)市場研究市場研究13

9、公寓典型個案春江名城區(qū)域位置：區(qū)域位置：西南新區(qū) 發(fā)展商：發(fā)展商： 湖州興辰置業(yè) 產(chǎn)品指標(biāo)：產(chǎn)品指標(biāo)：用地面積53136 總建面積164418 （含地下） 容積率：2.5 綠化率：34.5% 產(chǎn)品特點：產(chǎn)品特點：1.物業(yè)類型共有1340套房源，90多平方米的小戶型占總套數(shù)的50%以上。90多平方的的小戶型為兩室一廳一衛(wèi)格局，廚房帶陽臺功能，朝南主臥帶景觀陽臺；另有140150平米戶型。社區(qū)建筑與水景相呼應(yīng)，力體景觀園林貫穿于整個社區(qū)，居住氛圍和諧，社區(qū)功能營造統(tǒng)一、健康、自然。擁有一所三層9班制幼兒園；1000M會所；2層商業(yè)裙房。距離市中心3分鐘路程（浙北商圈），毗鄰湖州新天地CBD大約1公

10、里路程。主力面積主力面積：90150 推廣主題推廣主題： 1.紅豐河畔首席法式風(fēng)情住區(qū) 2.藏品級法式情韻名邸 物業(yè)管理：物業(yè)管理：寧波永成物業(yè)物業(yè)管理費：物業(yè)管理費：1.45元/平米/月開盤日期：開盤日期：2010年12月、2011年3月銷售進度銷售進度：在售戶型以大面積為主業(yè)務(wù)員介紹：業(yè)務(wù)員介紹：本地人購房居多本地人購房居多/ /購買目的自住兼投資購買目的自住兼投資/ /看中地段看中地段/ /對折扣比較對折扣比較敏感。敏感。1、基本都是本地人，湖州圈子小想買的都能找到點關(guān)系；2、織里買的的比較多，都是買來想住的，大部分是自住兼投資；3、我們這10年3月份開盤的，現(xiàn)在基本沒房子了，1年賣了1

11、000多套，主要是看中地段；4政府機關(guān)買的的也有都是托關(guān)系14公寓典型個案春江名城開盤時間開盤時間推出面積段分析推出面積段分析2010年5月2010年10月2010年12月2011年3月面積段：89150/平米面積段：70140/平米面積段：90160/平米面積段：37130/平米單身公寓及躍層為主15公寓典型個案春江名城已開盤產(chǎn)品面積段配比已開盤產(chǎn)品面積段配比各面積段產(chǎn)品去化情況各面積段產(chǎn)品去化情況面積段配比90-120120-140140-16060-9045%30%10%15%60-9090-120120-140140-16060%90%95%80%16公寓、別墅典型個案太湖陽光假日區(qū)域

12、位置：區(qū)域位置：南太湖片區(qū) 發(fā)展商：發(fā)展商： 嘉業(yè)房產(chǎn) 建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格：法式風(fēng)格產(chǎn)品指標(biāo)：產(chǎn)品指標(biāo)：用地面積62萬 總建面積約31萬 容積率：0.45 綠化率：40% 產(chǎn)品特點：產(chǎn)品特點：1 1、物業(yè)類型有花園洋房、疊排、聯(lián)體別墅和景觀公寓等 ；2、法式二層悅湖聯(lián)排，共有二十余種房型，每戶贈送大面積地下室。距太湖僅200米，獨擁五星級酒店會所、網(wǎng)球場、桌球房、乒乓室、室內(nèi)游泳館、溫泉水療館等 ，另花園洋房有屋前花園、入戶花園、大露臺等 ；3 3、社區(qū)配套有兩個休閑活動中心、幼兒園、商業(yè)風(fēng)情街、體育公園（有三洞的高爾夫練習(xí)場、極限運動設(shè)施等其它運動場所）。主力面積主力面積：公寓3880（少量1

13、00130 ） 排屋：170270 推廣主題推廣主題： 1、地靈之處人杰聚 純太湖別墅 2、別墅群落 高端配套太湖/景觀湖泊/大型奧林匹克體育公園/五星級太湖陽光雷迪森度假酒店/嘉業(yè)陽光會物業(yè)管理：物業(yè)管理：湖州嘉業(yè)物業(yè)公司物業(yè)管理費：物業(yè)管理費：1.5元/平米/月開盤日期：開盤日期：2008年4月、2009年5月、2010年12月 銷售進度銷售進度：目前剩30余套排屋在售，價格13000元/17公寓、別墅典型個案太湖陽光假日開盤時間開盤時間2008年4月2009年5月2010年12月推出面積段分析推出面積段分析18公寓典型個案太湖陽光假日已開盤產(chǎn)品面積段配比已開盤產(chǎn)品面積段配比各面積段產(chǎn)品去

14、化情況各面積段產(chǎn)品去化情況面積段配比40-9035%40%20%5%90-120140以上以上120-14040-9090-120120-140140以上以上70%80%85%60%19區(qū)域位置：區(qū)域位置：仁皇山片區(qū) 發(fā)展商：發(fā)展商： 綠城房產(chǎn) 建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格：法式風(fēng)格產(chǎn)品指標(biāo)：產(chǎn)品指標(biāo)：用地面積28.93萬 總建面積約36萬 容積率：0.86 綠化率：40% 產(chǎn)品特點：產(chǎn)品特點：1 1、物業(yè)類型有法式排屋、獨立官邸和高層、多層等多種類型，吸收綠城玫瑰園系列及北京御園營造經(jīng)驗之精華；2 2、綠城御園法式排屋以法國經(jīng)典官邸及宮廷建筑為原型 ，沿襲法式宮廷的建筑形態(tài)，以石材干掛立面、法式宮廷園林

15、、首創(chuàng)精裝修庭院生活等產(chǎn)品細(xì)節(jié) ；3 3、御園的公寓定位為舒適型高端公寓，強調(diào)每戶景觀、朝向、日照、人流動線等要素的均好性，通過拉直版的建筑立面處理，戶型更加方正、更合理、更通透。陽臺區(qū)域采用大面玻璃窗和大面玻璃欄板，充分保證室內(nèi)的采光、通風(fēng)，同時讓業(yè)主們有更大的觀景視野 ；4 4、引進綠城全新的園區(qū)生活服務(wù)體系，提供包括健康服務(wù)系統(tǒng)、文化教育服務(wù)系統(tǒng)、生活服務(wù)系統(tǒng)等一系列優(yōu)質(zhì)的園區(qū)服務(wù)；超4000平方米奢華會所提供包括室內(nèi)外泳池、乒乓球室、老人活動中心、健康服務(wù)中心、棋牌室、多功能廳、紅酒吧、書吧、健身練操房、臺球室等 。主力面積主力面積：公寓：140180 排屋：400 左右推廣主題推廣主

16、題： 1、仁者樂山 尊者御園 2、綠城第二代高層公寓 經(jīng)典升級版 物業(yè)管理：物業(yè)管理：綠城物業(yè)物業(yè)管理費：物業(yè)管理費：高層：2.2元/月/，排屋：地上2元/月/，地下1元/月/ 開盤日期：開盤日期：2009年11月 、2010年5月、11月銷售進度銷售進度：排屋、高層均剩余少量房源。高層起價7980元/, 剩余可售房源 均價9500元/ 公寓、別墅典型個案綠城御園20公寓、別墅典型個案綠城御園推出面積段分析推出面積段分析開盤時間開盤時間2009年11月2010年5月2010年11月21公寓、別墅典型個案綠城御園開盤時間開盤時間2008年4月2009年5月2010年12月推出面積段分析推出面積段

17、分析22歐式風(fēng)格為主歐式風(fēng)格為主別墅市場別墅市場以歐式風(fēng)格聯(lián)排為主，主流面積段在200300平米，主流總價在250400萬之間。由此可以看出，湖州別墅客群仍以度假經(jīng)濟型別墅為主，遠(yuǎn)沒達到消費奢侈型別墅；另外，在售價上來看，中式風(fēng)格排屋整體價值稍遜。200300200300平米平米250400250400萬萬板塊板塊樓盤名稱樓盤名稱物業(yè)類型物業(yè)類型風(fēng)格類型戶型區(qū)間戶型區(qū)間價格（元價格（元/ ）主力總價（萬）主力總價（萬）南太湖區(qū)域南太湖區(qū)域天璽別墅天璽別墅聯(lián)排、雙拼南加州風(fēng)格23029010000起260350半島領(lǐng)邸半島領(lǐng)邸聯(lián)排西班牙風(fēng)格284468均價11000300400太湖陽光假日太湖陽

18、光假日聯(lián)排法式風(fēng)格17027013000220350山水人家山水人家聯(lián)排中式庭院21030010000左右200300華萃庭院華萃庭院聯(lián)排中式合院171350180萬/套起180萬/套起湖東區(qū)域湖東區(qū)域幸福里幸福里聯(lián)排中式庭院200260均德諾德上湖城上湖城聯(lián)排英式風(fēng)格220532均價12000250450東方國際別墅東方國際別墅聯(lián)排、雙拼東南亞風(fēng)格217283均華升華紅墅灣紅墅灣獨幢、聯(lián)排英式莊園200340聯(lián)排16000獨幢30000300600仁皇山區(qū)域仁皇山區(qū)域綠城綠城御園御園聯(lián)排法式風(fēng)格270420600萬/套起600萬/套起西南新

19、城西南新城西西那堤西西那堤聯(lián)排美式風(fēng)格220300均價12000270400湖州樓市分析湖州樓市分析-23歐式風(fēng)格為主歐式風(fēng)格為主住宅市場住宅市場以歐式風(fēng)格聯(lián)排為主，主流面積段在200300平米，主流總價在250400萬之間。由此可以看出，湖州別墅客群仍以度假經(jīng)濟型別墅為主，遠(yuǎn)沒達到消費奢侈型別墅；另外，在售價上來看，中式風(fēng)格排屋整體價值稍遜。200300200300平米平米板塊板塊樓盤名稱樓盤名稱物業(yè)類型物業(yè)類型戶型區(qū)間戶型區(qū)間價格（元價格（元/ ）西南區(qū)域西南區(qū)域星匯半島星匯半島高層119161均價8200春江名城春江名城高層69130均價8800得力淺水灣得力淺水灣高層89164均價82

20、00三洋陽光海岸三洋陽光海岸多層100115暫無億豐怡家公館億豐怡家公館高層72118暫無湖東區(qū)域湖東區(qū)域贊成贊成學(xué)士府學(xué)士府高層93124暫無諾德諾德上湖城上湖城高層89230均價6800幸福里幸福里高層203252均價14500仁皇山區(qū)域仁皇山區(qū)域天鴻天鴻天際天際高層86179均價11500中心城區(qū)中心城區(qū)天元頤城天元頤城高層125189均價12000湖州樓市分析湖州樓市分析-24西南分區(qū)地產(chǎn)西南分區(qū)地產(chǎn)6 6大優(yōu)勢：大優(yōu)勢：1 1、環(huán)境資源得天獨厚：、環(huán)境資源得天獨厚：對于西南新城幾年前可以說是一片荒蕪，也正是因為它的荒蕪為現(xiàn)在新城的整體規(guī)劃提供了可能。廣袤的土地資源給了不論住宅還是商業(yè)

21、足夠的施展空間。一個城市的前期科學(xué)規(guī)劃之于一個城市的健康發(fā)展是很重要的。2、政策扶持堅定有力：、政策扶持堅定有力：在西南未來規(guī)劃中，將融入集金融、制造、信息、文化及行政于一體的政務(wù)中心，為西南新城的商業(yè)房地產(chǎn)塊提供整合服務(wù)。西南新城的發(fā)展，表示著一場轟轟烈烈的“造城計劃”開始全面升級，西部新城正一步步從崛起走向成熟。 3、交通網(wǎng)絡(luò)四通八達：、交通網(wǎng)絡(luò)四通八達：西南新城內(nèi)的按國家一級客運站標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的湖州高速客運中心，于 2007年1月正式投入運營，構(gòu)成了便捷的新城公共交通體系。區(qū)域內(nèi)干線交通已成形，連接主城的紅豐西路、港南路、二環(huán)南路相繼建成，與主城的交通瓶頸已梳通完畢；區(qū)內(nèi)支路系統(tǒng)、區(qū)間路網(wǎng)等

22、逐步完善，交通通達度進一步深拓。交通方面四通八達，到主城區(qū)只需很少的時間即可，這是市中心所不能企及的暢通。西南新區(qū)小析：西南新區(qū)小析：25西南新區(qū)小析4、集群效益明顯：二環(huán)西路縱貫西南新城南北，是主城區(qū)的主要通道之一。在西南新區(qū)的規(guī)劃圖上，可以看到二環(huán)西路兩側(cè)將林立起若干幢超過三十層的商務(wù)樓，并配以酒店、移動大樓、高級住宅區(qū)等設(shè)施。在建的和正準(zhǔn)備建的商業(yè)項目很多很多，比如嘉年華國際商務(wù)廣場、悅文鉑宮、新城國際廣場、湖州國際小商品城、紅星美凱龍家居生活廣場、億豐國際建材城以及最近新起的億豐賽格數(shù)碼城等等，原先已經(jīng)存在的商業(yè)也還算比較齊全。等若干年之后這里一定是一派大廈林立的大城市景象。5、未來人

23、氣聚集中心：都說有人的地方就有江湖，那么西南新城必定是個大江湖！2006年底，西南區(qū)塊一塊土地順利拍出，拉開了西南商品房開發(fā)建設(shè)的序幕。隨著眾多的住宅項目的建設(shè)，在將來必定會聚集相當(dāng)?shù)娜藲猓瑢χ苓吔?jīng)濟配套的要求必然高且多，并定能帶動商業(yè)的發(fā)展。 6、低碳盡顯新城風(fēng)貌：從人居環(huán)境來看，西南新城建設(shè)著力倡導(dǎo)低碳、彰顯綠色。居住區(qū)應(yīng)充分利用其濱水而建的特點，體現(xiàn)湖州“江南水城”特色，充分利用濱河的優(yōu)勢，規(guī)劃通過濱河廣場、濱河道路、綠地等元素組成完善的開敞空間系統(tǒng)，營建具有活力的濱河景觀廊道。一個用“水”來做靈魂的“新城”，一定要有片“島嶼”住宅。其中苕溪公園一期、湘幾漾公園、星匯公園已基本建成 ，中

24、央公園已著手實施。相信不久的將來，西南片區(qū)將不僅是產(chǎn)業(yè)集聚的先行區(qū)、商貿(mào)繁華的核心區(qū)，更是風(fēng)景宜人的生態(tài)休閑區(qū)。 261 1、別墅產(chǎn)品風(fēng)格、戶型面積段、總價集中（別墅、別墅產(chǎn)品風(fēng)格、戶型面積段、總價集中（別墅200300 200300 、總價、總價250400250400萬萬/ /套），套），而公寓戶型、價格分化較大（而公寓戶型、價格分化較大（40180 40180 ，總價，總價3020030200萬）；萬）；2 2、公寓客戶以首次置業(yè)及改善型為主，而西南新城（主力戶型面積、公寓客戶以首次置業(yè)及改善型為主，而西南新城（主力戶型面積80170 80170 ）則以投）則以投資客群為主，另有部分企業(yè)

25、主客戶；資客群為主，另有部分企業(yè)主客戶；3 3、各區(qū)域價差日益縮小、同質(zhì)化嚴(yán)重，尤其是別墅市場。因此在調(diào)控處于常態(tài)期，產(chǎn)品、各區(qū)域價差日益縮小、同質(zhì)化嚴(yán)重，尤其是別墅市場。因此在調(diào)控處于常態(tài)期，產(chǎn)品品質(zhì)打造及現(xiàn)場銷售氛圍（售樓部、樣板區(qū)、園區(qū)景觀局部呈現(xiàn)）等營造將成為決勝要點。品質(zhì)打造及現(xiàn)場銷售氛圍（售樓部、樣板區(qū)、園區(qū)景觀局部呈現(xiàn)）等營造將成為決勝要點。個案分析小結(jié)：個案分析小結(jié)：271.1 湖州城市研究1.2 湖州樓市分析1.3 典型個案分析1.4 未來市場供應(yīng)市場研究市場研究28西南片區(qū)，以高層為主，預(yù)計體量約2.7萬方，總套數(shù)約230余套未來兩年公寓市場供應(yīng)Q1Q12011201120

26、122012Q2Q2Q3Q3Q4Q4Q1Q1Q2Q2Q3Q3Q4Q4Q1Q1Q2Q2Q3Q320132013淺水灣西西那堤未來兩年內(nèi)湖州未來兩年內(nèi)湖州公寓公寓產(chǎn)品供應(yīng)量較大，產(chǎn)品供應(yīng)量較大，特別是西南片區(qū)、湖東片區(qū)是未來主力供應(yīng)區(qū)域，在戶型、特別是西南片區(qū)、湖東片區(qū)是未來主力供應(yīng)區(qū)域，在戶型、總價上總價上與與本本案案產(chǎn)品產(chǎn)品存在競爭較小。存在競爭較小。西南片區(qū)，以小高層、高層為主，預(yù)計體量約10萬方，總套數(shù)約750余套星匯半島二期西南片區(qū)，以小高層、高層為主，預(yù)計體量約10萬方，總套數(shù)約780余套麗水灣西南片區(qū)，以多層、高層為主，預(yù)計體量約4.4萬方，總套數(shù)約780余套香榭里西南片區(qū)，以多層、

27、高層為主，預(yù)計體量約4萬方，總套數(shù)約300余套陽光水岸西南片區(qū)，以多層、高層為主，預(yù)計體量約5萬方，總套數(shù)約500余套鳳凰明珠鳳凰片區(qū)，以多層、高層為主，預(yù)計體量約4.9萬方，總套數(shù)約244套鳳凰城鳳凰片區(qū)，以多層、高層為主，預(yù)計體量約9.6萬方，總套數(shù)約905套綠城御園鳳凰片區(qū)，以多層、高層為主，預(yù)計體量約4.8萬方，總套數(shù)約270套翰林世家鳳凰片區(qū)，以多層、高層為主，預(yù)計體量約7萬方，總套數(shù)約500套天鴻天際鳳凰片區(qū)，以多層、高層為主，預(yù)計體量約13萬方，總套數(shù)約765套上湖城湖東片區(qū)，以多層、高層為主，預(yù)計體量約8萬方，總套數(shù)約640套新華府湖東片區(qū)，以多層、高層為主，預(yù)計體量約7萬方，

28、總套數(shù)約875套香墅里湖東片區(qū)，以多層、高層為主，預(yù)計體量約2.2萬方，總套數(shù)約143套項目入市時項目入市時剩余超剩余超100100萬方萬方29總建筑面積約5.4萬方，共263戶，物業(yè)類型有高層住宅和法式排屋，預(yù)計2011年上市?？偨ㄖ娣e2.9萬方綜合體，物業(yè)類型為住宅、排屋等，其中排屋面積約0.7萬平米，戶型面積277平米左右。預(yù)計2011年上市。總建筑面積6萬方，物業(yè)類型為排屋、雙拼、疊加別墅截至目前已售5.6萬方；戶型面積171283平米。目前排屋價格在13000元/平米，疊加價格7800元/平米?？偨ㄖ娣e36萬方，物業(yè)有多聯(lián)別墅、雙聯(lián)別墅、小院別墅和公寓等。戶型面積220532平米

29、，目前有5套房源在售，價格在12000元/平米?？偨ㄖ娣e36萬方，包含法式排屋、獨立官邸和高層、多層等高端物業(yè)。公寓面積在140-200平方米 ，聯(lián)排面積在270420平米，公寓均價9000元/平米，聯(lián)排起價600萬/套?？偨ㄖ娣e約7.2萬方，歐式山地別墅，物業(yè)類型為獨幢別墅及聯(lián)排等，共130多套別墅，一期推出49套（僅剩1套），戶型面積在400-750平方米之間，二期房源即將推出，目前價格17000元/平米?？偨ㄖ娣e約5萬方，物業(yè)以聯(lián)體別墅為主，以獨具特色的中式建筑三原色黑、白、灰為主色調(diào)，結(jié)合中式建筑特有的徽派坡屋頂、馬頭墻、包故事、藝術(shù)假山、景墻等 總建筑面積約100萬方，物業(yè)有獨

30、棟別墅、聯(lián)體別墅、花園洋房、觀湖公寓 、超五星酒店、奧特萊斯世界名牌折扣中心 。其中別墅等住宅建筑面積約69萬方，酒店約7萬方，奧特萊斯世界名牌折扣中心 約19.8萬方，商業(yè)約5.8萬方。未來兩年別墅市場供應(yīng)未來兩年別墅市場供應(yīng)Q1Q12011201120122012Q2Q2Q3Q3Q4Q4Q1Q1Q2Q2Q3Q3Q4Q4Q1Q1Q2Q2Q3Q320132013太湖蘭亭東方國際別墅芭蕾雨上湖城香墅里中奧美泉宮未來兩年內(nèi)湖州別墅產(chǎn)品供應(yīng)量較大，未來兩年內(nèi)湖州別墅產(chǎn)品供應(yīng)量較大，特別是南太湖片區(qū)、湖東片區(qū)是未來主力供應(yīng)區(qū)域，特別是南太湖片區(qū)、湖東片區(qū)是未來主力供應(yīng)區(qū)域，總價總價上上與與本本案案產(chǎn)品

31、產(chǎn)品存在直接競爭。存在直接競爭。綠城御園鳳凰明珠香榭里巴黎春天總建筑面積約5.7萬方，共263戶，預(yù)計2011年上市。總建筑面積約14萬方，物業(yè)類型為法式高層住宅和排屋。項目入市時項目入市時剩余超剩余超160160萬萬301、產(chǎn)品風(fēng)格和類型豐富多異，以歐美風(fēng)格和中式院落別墅為主；產(chǎn)品類型涵蓋了雙聯(lián)、多聯(lián)、類獨幢、小院別墅等類型，從偏好上來看，更趨于歐美風(fēng)格。2、就成交區(qū)域來看，不再局限于南太湖區(qū)域、仁皇山、市中心等傳統(tǒng)區(qū)域，新興的西南新區(qū)板塊、湖東區(qū)域?qū)蛻舻奈θ找嬖鰪姡腋＠?、西西那堤、東方國際別墅、上湖城等項目也是市場關(guān)注焦點。3、就成交價格來看，總體保持平穩(wěn)上漲態(tài)勢總體保持平穩(wěn)上漲態(tài)

32、勢，目前西南新城區(qū)域普通住宅均價在均價在75008200/ ，別墅均價在1100013000元/左右。與其它區(qū)域相比，板塊價值仍有待挖掘，銷售價格仍有較大提升空間。4、就成交客戶類型來看，湖州市場是典型的區(qū)域型市場，因此競爭對手不僅僅局限于區(qū)域湖州市場是典型的區(qū)域型市場，因此競爭對手不僅僅局限于區(qū)域內(nèi)。內(nèi)。西南新城區(qū)域因偏商務(wù)經(jīng)濟類型，因此自住兼投資型類客戶較多，而其它區(qū)域則以自住而其它區(qū)域則以自住型客戶居多，主要是區(qū)域內(nèi)客戶及織里、南潯等私企較發(fā)達地方。型客戶居多，主要是區(qū)域內(nèi)客戶及織里、南潯等私企較發(fā)達地方。5、 2011年湖州市場供應(yīng)充足，仍以自住及改善型為主流需求（兼部分抗通脹投資客群

33、），建議本案別墅戶型面積宜控制在300方以內(nèi)，總價控制在在250400萬/套左右；而公寓戶型宜以中小戶型為主。市場分析小結(jié)：市場分析小結(jié)：31研究思路第一部分：市場研究第一部分：市場研究第二部分：客戶研究第二部分：客戶研究第三部分：項目定位第三部分：項目定位市場機會分析市場機會分析項目項目SWOTSWOT分析分析項目總體定位項目總體定位第四部分：產(chǎn)品建議第四部分：產(chǎn)品建議產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品深化建議產(chǎn)品深化建議第五部分：營銷推廣第五部分：營銷推廣湖州城市研究湖州城市研究湖州樓市分析湖州樓市分析典型個案分析典型個案分析未來市場供應(yīng)未來市場供應(yīng)別墅客戶研究別墅客戶研究公寓客戶研究公寓客戶研究年度蓄

34、客策略年度蓄客策略年度營銷策略年度營銷策略年度推盤策略年度推盤策略樣板區(qū)建議樣板區(qū)建議322.1 別墅客戶研究2.2 公寓客戶研究客戶研究客戶研究333545歲左右。家庭年收入30萬以上。企業(yè)主或企業(yè)中堅力量，事業(yè)處于上升期，對未來發(fā)展有期許和信心。多次置業(yè)，購買動機以改善型居住為主。換房周期較長，比較重視居住的舒適性、小區(qū)的整體品質(zhì)。家庭私家車擁有率150左右，出行主要依賴自備車。關(guān)注居住社區(qū)的人群檔次，關(guān)注圈層朋友的建議。偏好品牌，以上流圈層社會為精神目標(biāo)，并愿意為此花費金錢，信任大品牌。一定程度考慮父母問題，關(guān)注度較高。房屋是舒適的享受空間，也是身份地位的象征。懂得享受，喜歡生態(tài)，重視健

35、康。別墅公寓物業(yè)：居住客戶分析別墅公寓物業(yè)：居住客戶分析客戶分析34對成交客戶進行深入了解分析后，發(fā)現(xiàn)擁有以下共性：1.他們均不是首次置業(yè)，且有不少在大城市購房，看過許多高端物業(yè)，屬于改善性置業(yè)；2.屬于較富裕階層，各行業(yè)精英以及成功人士，年齡大致在45周歲以上；3.子女都以成年，在外地就學(xué)或工作，偶爾回湖居??；4.對生活品質(zhì)要求嚴(yán)格，重視生活隱私，不輕易透露個人信息，為人較為低調(diào)，車子中檔偏上，不愛炫耀；5.他們購買項目的主要原因在于看中小區(qū)的景觀資源與類獨棟產(chǎn)品特性景觀資源與類獨棟產(chǎn)品特性，另外，花園、地下室等附加值附加值也對其有較大吸引力；6 .從職業(yè)上分析，主要集中在私營業(yè)、企業(yè)高管、

36、外貿(mào)商、律師、醫(yī)生等專業(yè)人士及一部私營業(yè)、企業(yè)高管、外貿(mào)商、律師、醫(yī)生等專業(yè)人士及一部分收入較高的市民。分收入較高的市民。 別墅公寓物業(yè)：成交客戶分析別墅公寓物業(yè)：成交客戶分析35對專業(yè)人士進行深入了解分析后，思考幾點：他們熟悉湖州的城市發(fā)展，了解湖州人的社會交際，對湖州城市、房地產(chǎn)行業(yè)都有自己獨特的見解：湖州城市規(guī)模有限，產(chǎn)業(yè)集群不強，人口增長緩慢；湖州人偏向安逸，一般居住都希望成熟的城市生活，居住配套完善的社區(qū)成熟的城市生活，居住配套完善的社區(qū)；認(rèn)同未來城市發(fā)展的主流方向，非?？春梦髂闲鲁瞧瑓^(qū)發(fā)展，對于目前區(qū)域的房產(chǎn)項目開發(fā)（中高端類產(chǎn)品），更多需要打造產(chǎn)品品質(zhì)（已具備良好環(huán)境、配套、輿論

37、等）（已具備良好環(huán)境、配套、輿論等）項目必須做出自身“特有特有” ” 價值賣點價值賣點：現(xiàn)場景觀、產(chǎn)品類型、產(chǎn)品品質(zhì)別墅公寓物業(yè)：專業(yè)人士看點別墅公寓物業(yè)：專業(yè)人士看點36潛在客戶對購房置業(yè)，一般而言先有板塊先有板塊選擇，再有項目再有項目選擇；市場對具體物業(yè)的需求，更偏向有一定市場稀缺性類獨棟別墅稀缺性類獨棟別墅產(chǎn)品；但市場主力需求總價/面積卻在一個相對合理經(jīng)濟區(qū)間合理經(jīng)濟區(qū)間；追求外來新潮的歐美、地中海風(fēng)格，市場追風(fēng)追風(fēng)心理比較濃重；重視需求生活配套，關(guān)注未來區(qū)域發(fā)展；別墅公寓物業(yè)：潛在客戶分析別墅公寓物業(yè)：潛在客戶分析37湖州住宅市場是明顯的區(qū)域市場，主力需求可分為首次剛需和再次置業(yè)改善（

38、或投資）兩大類，而隨著項目的品質(zhì)和價格差距逐漸放大，項目間開始出現(xiàn)客戶差異，客戶被進一步細(xì)分。西南新城區(qū)內(nèi)公寓客群一般不作為第一居所（區(qū)域內(nèi)客戶除外），因此戶型面積宜有所控制。西南新城區(qū)內(nèi)公寓客群一般不作為第一居所（區(qū)域內(nèi)客戶除外），因此戶型面積宜有所控制。公寓客戶分析公寓客戶分析首次置業(yè)首次置業(yè)多次置業(yè)多次置業(yè)年輕群體，結(jié)婚年輕群體，結(jié)婚需求需求鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城客戶，工鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城客戶，工作調(diào)動或子女讀書作調(diào)動或子女讀書主力需求主力需求90-13090-130區(qū)域歸屬性不強區(qū)域歸屬性不強單價承受力弱單價承受力弱主力需求主力需求100-180100-180看重商業(yè)、教育資源看重商業(yè)、教育資源單價承受力一般

39、單價承受力一般公務(wù)員、企事業(yè)單公務(wù)員、企事業(yè)單位等泛公務(wù)員位等泛公務(wù)員主力需求主力需求120-180120-180看重交通便捷、升值潛看重交通便捷、升值潛力單價承受力一般力單價承受力一般企業(yè)私營業(yè)主企業(yè)私營業(yè)主個體商戶個體商戶主力需求主力需求130-180130-180看重項目口碑看重項目口碑單價承受力較強單價承受力較強38研究思路第一部分：市場研究第一部分：市場研究第二部分：客戶研究第二部分：客戶研究第三部分：項目定位第三部分：項目定位市場機會分析市場機會分析項目項目SWOTSWOT分析分析項目總體定位項目總體定位第四部分：產(chǎn)品建議第四部分：產(chǎn)品建議產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品深化建議產(chǎn)品深化建議第

40、五部分：營銷推廣第五部分：營銷推廣湖州城市研究湖州城市研究湖州樓市分析湖州樓市分析典型個案分析典型個案分析未來市場供應(yīng)未來市場供應(yīng)別墅客戶研究別墅客戶研究公寓客戶研究公寓客戶研究年度蓄客策略年度蓄客策略年度營銷策略年度營銷策略年度推盤策略年度推盤策略樣板區(qū)建議樣板區(qū)建議393.1 項目SWOT分析3.2 市場機會分析3.3 項目總體定位項目定位項目定位40本項目本項目SWOTSWOT分析分析減小劣勢，規(guī)避威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅利用機會，克服劣勢發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會優(yōu)勢（優(yōu)勢（S）：）：劣勢（劣勢（W）：）：機會（機會（O）：）：威脅（威脅（T）：）：區(qū)位：有望打造成西南片區(qū)商業(yè)新城；區(qū)位：有望打

41、造成西南片區(qū)商業(yè)新城；板塊的自然生態(tài)景觀優(yōu)勢；板塊的自然生態(tài)景觀優(yōu)勢；“陸家嘴陸家嘴”效應(yīng)是項目的命脈；效應(yīng)是項目的命脈；別墅風(fēng)格突破是項目集中閃亮點；別墅風(fēng)格突破是項目集中閃亮點；開發(fā)商實力，當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ挠绊憽ｉ_發(fā)商實力，當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ挠绊憽Ｊ姓涮撞粔蛲晟?，居住人口一般，市政配套不夠完善，居住人口一般，購房者認(rèn)為目前居住不夠方便，離購房者認(rèn)為目前居住不夠方便，離市區(qū)相對較遠(yuǎn)市區(qū)相對較遠(yuǎn)周邊綠化不足，生活配套相對本區(qū)周邊綠化不足，生活配套相對本區(qū)域其他項目較為缺乏。域其他項目較為缺乏。湖州未來次中心片區(qū)規(guī)劃，將有湖州未來次中心片區(qū)規(guī)劃，將有超過超過1010萬以上的人口入住，發(fā)展萬以上的人口入住

42、，發(fā)展?jié)摿薮鬂摿薮鬄I湖都市拓展優(yōu)勢，西南板塊有濱湖都市拓展優(yōu)勢，西南板塊有得天獨厚的機會得天獨厚的機會配套逐步完善，剛性需要強烈配套逐步完善，剛性需要強烈西南新區(qū)內(nèi)內(nèi)項目競爭西南新區(qū)內(nèi)內(nèi)項目競爭房地產(chǎn)宏觀市場環(huán)境房地產(chǎn)宏觀市場環(huán)境利用西南商業(yè)優(yōu)勢，抓住市級利用西南商業(yè)優(yōu)勢，抓住市級商業(yè)科技新區(qū)整體規(guī)劃機會，商業(yè)科技新區(qū)整體規(guī)劃機會，借勢出擊；借勢出擊；發(fā)揮開發(fā)商的影響力，搶占市發(fā)揮開發(fā)商的影響力，搶占市場地位。場地位。利用濱湖城市拓展機會，完善利用濱湖城市拓展機會，完善配套，抓住市場先機；配套，抓住市場先機；利用區(qū)域開發(fā)前景，打造優(yōu)勢利用區(qū)域開發(fā)前景，打造優(yōu)勢產(chǎn)品，吸引目標(biāo)客戶。產(chǎn)品，吸引

43、目標(biāo)客戶。發(fā)揮項目成本低等優(yōu)勢，挖掘發(fā)揮項目成本低等優(yōu)勢，挖掘項目價值支撐點，產(chǎn)品創(chuàng)新，項目價值支撐點，產(chǎn)品創(chuàng)新，提高市場競爭力，與目標(biāo)客群提高市場競爭力，與目標(biāo)客群精準(zhǔn)對位。精準(zhǔn)對位。利用產(chǎn)品組合創(chuàng)新和提高性價利用產(chǎn)品組合創(chuàng)新和提高性價比，提升自身競爭力，做差異比，提升自身競爭力，做差異化及去化快的產(chǎn)品?；叭セ斓漠a(chǎn)品。41市場機會分析立足湖州，搶占先機，立足湖州，搶占先機，產(chǎn)品稀缺、創(chuàng)新型產(chǎn)品產(chǎn)品稀缺、創(chuàng)新型產(chǎn)品取勝關(guān)鍵取勝關(guān)鍵本項目進入機會本項目進入機會總面積控制在總面積控制在220260/220260/平米平米產(chǎn)品需求產(chǎn)品需求舒適居家型舒適居家型經(jīng)濟居家型經(jīng)濟居家型舒適經(jīng)濟型舒適經(jīng)濟

44、型增值投資型增值投資型主力機會市場主力機會市場公寓市場公寓市場別墅市場別墅市場市場類型市場類型不同的細(xì)分市場對項目價值的作用是不同的，根據(jù)不同的開發(fā)目標(biāo)，應(yīng)該有不同的市場定位，不同的細(xì)分市場對項目價值的作用是不同的，根據(jù)不同的開發(fā)目標(biāo)，應(yīng)該有不同的市場定位，選取不同的細(xì)分市場選取不同的細(xì)分市場. .提高空間的使用率，提高空間的使用率，控制總價控制總價高性價比取勝高性價比取勝區(qū)域居住條件日區(qū)域居住條件日趨完善趨完善快速去化回籠資金快速去化回籠資金重點進入重點進入總面積控制在總面積控制在90160/90160/平米平米42項目定位依據(jù)項目定位依據(jù)項目總體定位43項目價值二大來源項目價值二大來源區(qū)域

45、支撐產(chǎn)品支撐有怎么樣的資源適合打造項目有怎么樣的資源適合打造項目有怎么樣的產(chǎn)品提高項目價值有怎么樣的產(chǎn)品提高項目價值44- 【區(qū)域資源區(qū)域資源 】1.1.五百畝湘幾漾：絕美的生態(tài)居住環(huán)境五百畝湘幾漾：絕美的生態(tài)居住環(huán)境2. 2. 紅星美凱龍生活廣場：三大巨頭強強紅星美凱龍生活廣場：三大巨頭強強聯(lián)手，集家居、建材、裝飾以及文聯(lián)手，集家居、建材、裝飾以及文化傳播、展覽掩飾和休閑購物為一化傳播、展覽掩飾和休閑購物為一體，盡享快捷便利體，盡享快捷便利3. 3. 國際頂級居住區(qū)國際頂級居住區(qū)：景瑞西西那堤，湖：景瑞西西那堤，湖州金字塔富人居住區(qū)州金字塔富人居住區(qū)4 4、便利交通線：便利交通線：申蘇浙皖高

46、速公路橫申蘇浙皖高速公路橫跨其邊，通往上海、杭州等地的城跨其邊，通往上海、杭州等地的城際輕軌亦在緊密規(guī)劃，隨著二環(huán)西際輕軌亦在緊密規(guī)劃，隨著二環(huán)西路的開通，西南新區(qū)越發(fā)呈現(xiàn)出居路的開通，西南新區(qū)越發(fā)呈現(xiàn)出居住的價值住的價值項目總體定位45西南新城區(qū)三級式發(fā)展：西南新城區(qū)三級式發(fā)展：第一階段第一階段第二階段第二階段第三階段第三階段開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)休閑型居住地休閑型居住地規(guī)劃國際品質(zhì)生活特區(qū)/國家級商務(wù)高新區(qū)經(jīng)過多年的發(fā)展，西南新區(qū)已不僅僅是一個商務(wù)性質(zhì)的經(jīng)過多年的發(fā)展，西南新區(qū)已不僅僅是一個商務(wù)性質(zhì)的區(qū)域，而是慢慢適合居住的高品質(zhì)生活特區(qū)。寬闊的湘區(qū)域，而是慢慢適合居住的高品質(zhì)生活特區(qū)。寬闊的湘幾漾

47、水面是區(qū)域給予的核心價值，但發(fā)展到今日，高起幾漾水面是區(qū)域給予的核心價值，但發(fā)展到今日，高起點、高標(biāo)準(zhǔn)的國際化屬性是區(qū)域典型另一個主題。點、高標(biāo)準(zhǔn)的國際化屬性是區(qū)域典型另一個主題。 湘幾漾岸湘幾漾岸國際生活國際生活19962002200320062007至今至今區(qū)域未來目標(biāo)區(qū)域未來目標(biāo)國家級國家級. .商務(wù)高新區(qū)商務(wù)高新區(qū)46我們認(rèn)為要把項目提升到這樣的高度。我們認(rèn)為要把項目提升到這樣的高度。 國家級別墅商務(wù)生活樣板區(qū)國家級別墅商務(wù)生活樣板區(qū)比湖州其他地方別墅項目更高標(biāo)準(zhǔn)，比仁皇山邊上的項目更多居住價值！比湖州其他地方別墅項目更高標(biāo)準(zhǔn)，比仁皇山邊上的項目更多居住價值！47【城市自然資源】 獨一

48、無二的漾岸線；環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)圈：1國際名牌商務(wù)廣場1國際風(fēng)情商業(yè)街1湘幾公園1稀缺獨棟大湖州城市新名片！世界級漾案世界級漾案“私家私家”別墅商務(wù)生活特區(qū)！別墅商務(wù)生活特區(qū)！- 【產(chǎn)品能利用的資源】項目總體定位 集資源大成，顯遠(yuǎn)見價值！48西南新區(qū)“商務(wù)”別墅生活特區(qū)西南新區(qū)西南新區(qū)湘幾漾岸，絕美風(fēng)景區(qū)，國際家居生活展示館，絕對震撼的生活！湘幾漾岸，絕美風(fēng)景區(qū)，國際家居生活展示館，絕對震撼的生活！生活特區(qū)生活特區(qū)這里擁有：未來長江三角高品質(zhì)漾岸線生活、絕版漾岸生態(tài)圈、這里擁有：未來長江三角高品質(zhì)漾岸線生活、絕版漾岸生態(tài)圈、頂級的頂級的國際風(fēng)情商業(yè)街、非凡居住空間，是以超越湖州現(xiàn)有的居住形態(tài)，國際

49、風(fēng)情商業(yè)街、非凡居住空間，是以超越湖州現(xiàn)有的居住形態(tài)，如果說景瑞西西那如果說景瑞西西那堤是湖州的南加州生活，那么我們就是在湘幾漾岸線邊打造堤是湖州的南加州生活，那么我們就是在湘幾漾岸線邊打造“官邸官邸”生活。生活。我們認(rèn)為可以把項目打造成這樣。我們認(rèn)為可以把項目打造成這樣。49 定位一：鑄就西南板塊的又一個標(biāo)志性項目定位一：鑄就西南板塊的又一個標(biāo)志性項目純低密度住宅：與湘幾漾岸、紅星美凱龍、純低密度住宅：與湘幾漾岸、紅星美凱龍、嘉年華商務(wù)廣場嘉年華商務(wù)廣場、金茂商業(yè)配套契合。、金茂商業(yè)配套契合。主主 基基 調(diào)：推崇享受型、城市白金級、漾區(qū)頂級生活演繹。調(diào)：推崇享受型、城市白金級、漾區(qū)頂級生活演

50、繹。主主 力力 客客 群：（群：（1 1）內(nèi)向型）內(nèi)向型-湖州本區(qū)域高收入人群、湖州本區(qū)域高收入人群、 （2 2）外向型）外向型-長三角客群。長三角客群。產(chǎn)產(chǎn) 品：品：別墅排屋別墅排屋+ +高層。高層。國家級漾岸線、藍(lán)色生活夢想國家級漾岸線、藍(lán)色生活夢想（別墅排屋（別墅排屋+高層）高層）特點：精準(zhǔn)定位客戶群，產(chǎn)品上創(chuàng)新優(yōu)化，控制總價，提高性價比，抓牢目標(biāo)客戶。特點：精準(zhǔn)定位客戶群，產(chǎn)品上創(chuàng)新優(yōu)化，控制總價，提高性價比，抓牢目標(biāo)客戶。排屋排屋+ +高層高層的市場競爭力體現(xiàn)為滿足客戶體現(xiàn)身份的載體、以經(jīng)濟型的價格、緊湊型的需求，相同總價范圍內(nèi)，實用性更強，贈送面積等性價比更高，把經(jīng)濟性做到極致，滿足他們體現(xiàn)的心理需求。別墅產(chǎn)品別墅產(chǎn)品的市場競爭力體現(xiàn)滿足客戶向往湘幾漾生活，作為一種介于