房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》

1、房地產(chǎn)估價(jià)師?案例分析?2021年房地產(chǎn)估價(jià)師?案例分析?1、某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)其以劃撥取得的土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠的房屋所有權(quán)證上 記載著該 兩幢房屋的用途均為工業(yè)。估價(jià)人員根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察的結(jié)果 , 發(fā)現(xiàn)該兩幢房 屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公 樓用于出租。1. 估價(jià)人員應(yīng)根據(jù) () 用途對(duì)該兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。A. 根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進(jìn)行估價(jià)B. 根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘查結(jié)果的現(xiàn)狀用途進(jìn)行估價(jià)C. 根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進(jìn)行估價(jià)D. 根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進(jìn)行估價(jià)2. 將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)?/p>

2、其他用途， 應(yīng)通過以下 () 途 徑。A. 自行改變B. 經(jīng)上級(jí)主管部門批準(zhǔn)改變C. 經(jīng)政府房屋管理部門批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)D. 經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)答案： 3. 該工廠假設(shè)為擴(kuò)大經(jīng)營而籌集資金將該兩幢房屋抵押， 那么為抵押 目的 的評(píng)估價(jià)值應(yīng)為 ()A. 該兩幢建筑物抵押評(píng)估價(jià)值之和B. 該兩幢建筑物及其土地的抵押評(píng)估價(jià)格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時(shí)應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金C. 該兩幢建筑物的抵押評(píng)估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格D. 該兩幢建筑及其土地的抵押評(píng)估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格4. 該工廠假設(shè)將該兩幢房屋投?；馂?zāi)險(xiǎn)，那么為保險(xiǎn)目的評(píng)估的

3、價(jià)值 應(yīng) 為()A. 該兩幢房屋的正常市場(chǎng)價(jià)值B. 該兩幢建筑物的重新建造本錢C. 該兩幢建筑物的重新建造本錢結(jié)合成新折扣后的價(jià)值D. 該兩瞳建筑物的重新建造本錢結(jié)合成新折扣后的價(jià)值加上土地 的 價(jià)值答案： 3. D4. D2、某市舊城改造需對(duì)某沿街房屋進(jìn)行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)名 單。某被 拆遷人見到公示名單后，前往其中一家估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢，假 如你作為該估 價(jià)機(jī)構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價(jià)師，在接待該被拆遷人過程 中了解到其房屋原 為私有住房并于 5 年前被改造為自營副食店。問題：1. 你所在的估價(jià)機(jī)構(gòu)通過什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷 估 價(jià)

4、報(bào)告？2. 你應(yīng)如何確定作為拆遷估價(jià)依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途？答案：1)經(jīng)被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式確定本估價(jià)機(jī)構(gòu)為該拆遷工程估價(jià)機(jī)構(gòu)，一般由拆遷人委托。2)該房屋用途性質(zhì)建議拆遷當(dāng)事人按以下原那么確定 : 以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)； 當(dāng)?shù)卣畬?duì)被拆遷房屋的用途性質(zhì)認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī) 定； 拆遷人利被拆遷人對(duì)拆遷房屋的用途性質(zhì)協(xié)商一致的，按協(xié)商 結(jié) 果確定； 對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)用途不能協(xié)商一致的，向城市規(guī)劃行政主 管 部門申請(qǐng)確認(rèn)。3、某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評(píng)估業(yè)務(wù) , 估價(jià) 時(shí)點(diǎn)為 2006年 6 月 15 Ho 根據(jù)委托方提供的 . 資料，該

5、爛尾樓 工程的土地 是 2001年 6月通過出讓取得， 2002年 6 月開始建設(shè)。 委托方提供的實(shí)際 成木價(jià)格為1800元/T，包括土地取得成木、開 發(fā)本錢、管理費(fèi)用、銷售 費(fèi)用. 銷售稅金和期望利潤(rùn)，并計(jì)算了自 2001 年 6月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利 息。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查核實(shí) . 認(rèn)為委 托方所列支的各項(xiàng)實(shí)際成木費(fèi)用符合支 出當(dāng)時(shí)的正常市場(chǎng)情況，為 此，在采用本錢法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重 置價(jià)格為1800元/T .請(qǐng)問：1 ) 估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯(cuò)誤？2) 在此根底上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價(jià)格？答案：1 ) 錯(cuò)誤有： 應(yīng)采用符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)情況的各項(xiàng)本錢費(fèi)用。 應(yīng)根

6、據(jù)估價(jià)對(duì)象的規(guī)模，確定客觀合理的開發(fā)周期，以此計(jì)算 投 資利息。 利潤(rùn)應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)上的客觀正常利潤(rùn)水平。2) 還應(yīng)將重置價(jià)格減去折舊： 可能存在的施工質(zhì)量缺陷、有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折 舊 可能存在的爛尾樓設(shè)計(jì)過時(shí)(落后)等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。 可能存在的由于市場(chǎng)供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素 變 化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊。4、某市舊城改造需對(duì)某沿街房屋進(jìn)行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)名 單。某被 拆遷人見到公示名單后，前往其中一家估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢，假 如你作為該估 價(jià)機(jī)構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價(jià)師，在接待該被拆遷人過程 中了解到其房屋原 為私有住房并于 5 年前被改造為自營副食店。請(qǐng)問：1. 你所在的估價(jià)機(jī)構(gòu)通過什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷 估 價(jià)報(bào)告？2. 你應(yīng)如何確定作為拆遷估價(jià)依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途？答案：1) 經(jīng)被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式確定本估價(jià)機(jī)構(gòu)為該 拆遷工程估價(jià)機(jī)構(gòu)，一般由拆遷人委托。2) 該房屋用途性質(zhì)建議拆遷當(dāng)事人按以下原那么確定： 以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載