資產(chǎn)管理及管理知識(shí)分析評(píng)估講義(共37頁(yè)).doc

1、 自考資產(chǎn)評(píng)估串講講義第一部分 試題的題型題量目前資產(chǎn)評(píng)估試題的題型包括五種題型：?jiǎn)芜x題、多選題、名詞解釋、簡(jiǎn)答題和計(jì)算題，具體情況如下表：資產(chǎn)評(píng)估試題題型和題量 單選題多選題名詞解釋簡(jiǎn)答題計(jì)算題合計(jì)30題×1分=30分10題×1分=10分2題×3分=6分2題×7分=14分4題×10分=40分100分第二部分 各章重點(diǎn)串講對(duì)資產(chǎn)評(píng)估課程的學(xué)習(xí)，應(yīng)該做到“全面復(fù)習(xí)、重點(diǎn)掌握、融會(huì)貫通”，在前面基礎(chǔ)班中學(xué)員已經(jīng)進(jìn)行了全面復(fù)習(xí)，下面我重點(diǎn)指出各章關(guān)鍵的知識(shí)點(diǎn)，這些關(guān)鍵知識(shí)點(diǎn)是本學(xué)科的支撐點(diǎn)，也是考試的重點(diǎn)。第一章 總論（）一、本章考情及重點(diǎn)1.本章在

2、考試中處于重要地位，屬于考試的重點(diǎn)章。本章在考試中的題型主要有單選、多選、名詞解釋和簡(jiǎn)答，分?jǐn)?shù)在8分左右。例如，2007-2009年考試情況如下： 20072009年本章出題題型和題量（分值）統(tǒng)計(jì)表年份單選題多選題名詞解釋簡(jiǎn)答題計(jì)算題合計(jì)（分）2007年217102008年21362009年235 注：越多越重要。2本章的重點(diǎn)是資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型、資產(chǎn)評(píng)估的程序。 二、本章重點(diǎn)內(nèi)容串講第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的含義（一）資產(chǎn)評(píng)估的概念1資產(chǎn)評(píng)估是指通過(guò)對(duì)資產(chǎn)某一時(shí)點(diǎn)價(jià)值的估算，從而確定其價(jià)值的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。2資產(chǎn)評(píng)估主要由六大要素組成，即資產(chǎn)評(píng)估的主體、客體、特定目的、程序、價(jià)值類(lèi)型和方法。（二）資產(chǎn)評(píng)估

3、的特點(diǎn)現(xiàn)實(shí)性、市場(chǎng)性、預(yù)測(cè)性、公正性、咨詢(xún)性（三）資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)的區(qū)別1.二者發(fā)生的前提條件不同2.二者的目的不同3.二者的執(zhí)行操作者不同第二節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象（一）資產(chǎn)的含義會(huì)計(jì)學(xué)中的資產(chǎn)是指過(guò)去的交易或事項(xiàng)形成并由企業(yè)擁有或者控制的資源，該資源預(yù)期會(huì)給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益；作為資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的資產(chǎn)，可以從以下幾個(gè)方面理解：1.資產(chǎn)是一種權(quán)利2.資產(chǎn)是一種獲利能力3.資產(chǎn)必須為某一主體所擁有和支配（二）資產(chǎn)的分類(lèi)1按資產(chǎn)存在形態(tài)分類(lèi)按資產(chǎn)存在的形態(tài)可以分為有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)。2按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分類(lèi)按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力可以分為單項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn)。3按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在分類(lèi)按資產(chǎn)能否

4、獨(dú)立存在可以分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。4按資產(chǎn)的流動(dòng)性分類(lèi)按資產(chǎn)的流動(dòng)性可以分為短期資產(chǎn)和長(zhǎng)期資產(chǎn)。第三節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型（）（一）資產(chǎn)評(píng)估的特定目的資產(chǎn)評(píng)估的特定目的主要有：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)兼并、企業(yè)出售、企業(yè)聯(lián)營(yíng)、股份經(jīng)營(yíng)、中外合資合作、企業(yè)清算、抵押擔(dān)保、企業(yè)租賃、債務(wù)重組等。（二）資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型1.價(jià)值類(lèi)型在資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中具有重要的作用，表現(xiàn)在：（1）價(jià)值類(lèi)型是影響和決定資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的重要因素。（2）價(jià)值類(lèi)型制約資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇。（3）明確評(píng)估價(jià)值類(lèi)型，可以更清楚的表達(dá)評(píng)估結(jié)果，可以避免報(bào)告使用者誤用評(píng)估結(jié)果。2.價(jià)值類(lèi)型的類(lèi)別 （1）市場(chǎng)價(jià)值：自愿買(mǎi)方和自愿賣(mài)方在評(píng)估

5、基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)之后所達(dá)成的公平交易中某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制。 （2）在用價(jià)值（3）投資價(jià)值（4）持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值（5）清算價(jià)格（6）保險(xiǎn)價(jià)值（7）課稅價(jià)值3.價(jià)值類(lèi)型的決定 決定和影響價(jià)值類(lèi)型的因素是多方面的，但主要因素包括：（1）評(píng)估的特定目的(經(jīng)濟(jì)行為)；（2）市場(chǎng)條件；（3）資產(chǎn)功能及其狀態(tài)。第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)（一）繼續(xù)使用假設(shè)從資產(chǎn)評(píng)估角度看，繼續(xù)使用假設(shè)是指資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。（二）公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)，是假定在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn)，或擬在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此

6、雙方都有獲得足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，以便對(duì)資產(chǎn)的功能、用途及其交易價(jià)格等做出理智的判斷。（三）清算(清償)假設(shè)清算(清償)假設(shè)是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下被強(qiáng)制進(jìn)行整體或拆零，經(jīng)協(xié)商或以拍賣(mài)方式在公開(kāi)市場(chǎng)上出售。在不同假設(shè)條件下，評(píng)估結(jié)果各不相同。在繼續(xù)使用假設(shè)前提下要求評(píng)估資產(chǎn)的繼續(xù)使用價(jià)值；在公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)前提下要求評(píng)估資產(chǎn)的公平市場(chǎng)價(jià)值；在清算假設(shè)前提下要求評(píng)估資產(chǎn)的清算價(jià)格。第五節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的原則資產(chǎn)評(píng)估的原則包括兩個(gè)層次的內(nèi)容，即資產(chǎn)評(píng)估的工作原則和資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則。（一）資產(chǎn)評(píng)估的工作原則資產(chǎn)評(píng)估工作原則有：獨(dú)立性原則、客觀性原則、科學(xué)性原則、專(zhuān)業(yè)性原則。（二）資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則資

7、產(chǎn)評(píng)估經(jīng)濟(jì)原則有：貢獻(xiàn)原則、替代原則、預(yù)期原則。第六節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的程序（）（一）資產(chǎn)評(píng)估程序的定義資產(chǎn)評(píng)估程序是指資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)、形成資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論所履行的系統(tǒng)性工作步驟。（二）資產(chǎn)評(píng)估程序的重要性資產(chǎn)評(píng)估程序的重要性表現(xiàn)在：1資產(chǎn)評(píng)估程序是規(guī)定資產(chǎn)評(píng)估行為、提高資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)質(zhì)量和維護(hù)資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)公信力的重要保證。2資產(chǎn)評(píng)估程序是相關(guān)當(dāng)事方評(píng)價(jià)自查評(píng)估服務(wù)的重要依據(jù)。3恰當(dāng)執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估程序是資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、保護(hù)自身合法權(quán)益、合理抗辯的重要手段之一。（三）資產(chǎn)評(píng)估程序的內(nèi)容：有8項(xiàng)內(nèi)容，見(jiàn)教材。（四）履行資產(chǎn)評(píng)估程序的基本要求1資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)在國(guó)家和資產(chǎn)

8、評(píng)估行業(yè)規(guī)定的范圍內(nèi)，建立、健全資產(chǎn)評(píng)估程序制度。2資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的情況和資產(chǎn)評(píng)估程序制度，確定并履行適當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)評(píng)估程序，不得隨意簡(jiǎn)化或刪減資產(chǎn)評(píng)估程序。3資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立相關(guān)工作制度，指導(dǎo)和監(jiān)督資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目經(jīng)辦人員及助力人員實(shí)施資產(chǎn)評(píng)估程序。4如果由于資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的特殊性，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員無(wú)法或沒(méi)有履行資產(chǎn)評(píng)估程序中的某個(gè)基本環(huán)節(jié)，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)考慮狀況是否會(huì)影響到資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論的合理性。5資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)將資產(chǎn)評(píng)估程序的組織實(shí)施情況記錄于工作底稿。第二章 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法（）一、本章考情及重點(diǎn)1.本章在考試中處于重要地位，雖

9、然本章直接分?jǐn)?shù)不是很多，但本章是后面各章不同資產(chǎn)評(píng)估方法的基礎(chǔ)。本章在考試中的題型主要有單選、多選、名詞解釋和簡(jiǎn)答，分?jǐn)?shù)在7分左右。例如，2007-2009年考試情況如下： 20072009年本章出題題型和題量（分值）統(tǒng)計(jì)表年份單選題多選題名詞解釋簡(jiǎn)答題計(jì)算題合計(jì)（分）2007年31372008年317112009年3142本章的重點(diǎn)是市場(chǎng)法運(yùn)用形式和差異調(diào)整、成本法各項(xiàng)指標(biāo)的計(jì)算、收益法的應(yīng)用形式和指標(biāo)計(jì)算、資產(chǎn)評(píng)估方法選擇需要考慮的因素。二、本章重點(diǎn)內(nèi)容串講（對(duì)照教材劃重點(diǎn)）第一節(jié) 市場(chǎng)法（）（一）市場(chǎng)法及其適用的前提條件1.市場(chǎng)法的含義市場(chǎng)法也稱(chēng)市場(chǎng)價(jià)格比較法，是指通過(guò)比較被評(píng)估資產(chǎn)與最

10、近售出類(lèi)似資產(chǎn)的異同，并將類(lèi)似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。2.市場(chǎng)法應(yīng)用的前提條件（1）需要有一個(gè)充分發(fā)育、活躍的資產(chǎn)市場(chǎng)。（2）參照物及其與被評(píng)估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可搜集到的。（二）運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的方式采用市場(chǎng)法時(shí)，一方面是選擇確定參照物價(jià)格，另一方面則是分析確定參照物的差異調(diào)整因素。參照物差異調(diào)整因素主要包括三方面：一是時(shí)間因素，二是地域因素，三是功能因素。（三）運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)分析1.運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)的程序（1）明確評(píng)估對(duì)象；（2）進(jìn)行公開(kāi)市場(chǎng)調(diào)查，收集相同或相類(lèi)似資產(chǎn)的市場(chǎng)基本信息資料，尋找參照物；（3）

11、分析整理資料并驗(yàn)證其準(zhǔn)確性，判斷選擇參照物；（4）把被評(píng)估資產(chǎn)與參照物比較；（5）分析調(diào)整差異，做出結(jié)論。2.市場(chǎng)法的優(yōu)缺點(diǎn)市場(chǎng)法是資產(chǎn)評(píng)估中最簡(jiǎn)單、最有效的方法，其優(yōu)點(diǎn)表現(xiàn)在：（1）能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場(chǎng)情況；（2）評(píng)估結(jié)果易于被各方面理解和接受。市場(chǎng)法的缺點(diǎn)表現(xiàn)在：（1）需要有公開(kāi)及其活躍的市場(chǎng)作為基礎(chǔ)，有時(shí)缺少可對(duì)比數(shù)據(jù)以及缺少判斷對(duì)比數(shù)據(jù)而難以應(yīng)用；（2）不適用于專(zhuān)用機(jī)器、設(shè)備、大部分的無(wú)形資產(chǎn)，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評(píng)估。第二節(jié) 成本法（）（一）成本法及其適用的前提條件1.成本法的含義成本法是指在評(píng)估資產(chǎn)時(shí)按被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重置成本扣減其各項(xiàng)損耗價(jià)值來(lái)確定被評(píng)估資

12、產(chǎn)價(jià)值的方法。2.成本法應(yīng)用的前提條件（1）應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。（2）形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的。（二）成本法運(yùn)用的思路及其各項(xiàng)指標(biāo)的估算 根據(jù)成本法的含義，成本法的基本計(jì)算公式可以表述為：（1）被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值（2）被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值=重置成本×成新率1.重置成本及其估算重置成本是指在現(xiàn)在市場(chǎng)條件下重新構(gòu)建一項(xiàng)全新資產(chǎn)所耗費(fèi)的全部貨幣支出。重置成本一般可分為復(fù)原重置成本和更新重置成本。復(fù)原重置成本是指運(yùn)用原來(lái)相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、格式及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格復(fù)原購(gòu)建這項(xiàng)全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。更新重置成本是指利用新型材料，并根

13、據(jù)現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)及格式，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格生產(chǎn)或建造具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的成本。選擇重置成本時(shí)，在同時(shí)可獲得復(fù)原重置成本和更新重置成本的情況下，應(yīng)選擇更新重置成本。一般來(lái)說(shuō)，復(fù)原重置成本大于更新重置成本。重置成本的估算一般可以采用下列方法：（1）重置核算法。它是指按資產(chǎn)成本的構(gòu)成，把以現(xiàn)行市價(jià)計(jì)算的全部購(gòu)建支出按其計(jì)入成本的形式，將總成本分為直接成本和間接成本來(lái)估算重置成本的一種方法。（2）物價(jià)指數(shù)法。這種方法是在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上，通過(guò)現(xiàn)時(shí)物價(jià)指數(shù)確定其重置成本，計(jì)算公式為；上述二者具有明顯的區(qū)別，表現(xiàn)在：物價(jià)指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價(jià)格變動(dòng)因素，因而確定的是復(fù)原重置成本；而重置核算法既

14、考慮了價(jià)格因素，也考慮了生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞動(dòng)生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復(fù)原重置成本和更新重置成本。物價(jià)指數(shù)法建立在不同時(shí)期的某一種或某類(lèi)甚至全部資產(chǎn)的物價(jià)變動(dòng)水平上；而重置核算法建立在現(xiàn)行價(jià)格水平與購(gòu)建成本費(fèi)用核算的基礎(chǔ)上。（3）功能價(jià)值法也稱(chēng)生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋找一個(gè)與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計(jì)算其每一單位生產(chǎn)能力價(jià)格或參照物與被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。計(jì)算公式為：這種方法運(yùn)用的前提條件是資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力成線性關(guān)系。（4）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法應(yīng)用于許多資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力之間不存在線性關(guān)系的情況。計(jì)算公式是：（5）統(tǒng)計(jì)分析法計(jì)算公式為

15、：K=R/R2.實(shí)體性貶值及其估算資產(chǎn)的實(shí)體性貶值是資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值。實(shí)體性貶值的估算，一般可以采用以下幾種方法：（1）觀察法，也稱(chēng)成新率法。資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=重置成本×（1-實(shí)體性成新率）（2）公式計(jì)算法。其計(jì)算公式為： 公式中：總使用年限=實(shí)際已使用年限+尚可使用年限實(shí)際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率3.功能性貶值及估算功能性貶值是由于技術(shù)相對(duì)落后造成的貶值。通常，功能性貶值的估算可以按下列步驟進(jìn)行：（1）將被評(píng)估資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本進(jìn)行比較。（2）計(jì)算二者的差異，確定凈超額運(yùn)營(yíng)成本。凈超額運(yùn)營(yíng)成本是超額運(yùn)營(yíng)

16、成本扣除所得稅以后的余額。（3）估計(jì)被評(píng)估資產(chǎn)的剩余壽命。（4）以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評(píng)估資產(chǎn)的剩余壽命內(nèi)每年的超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評(píng)估資產(chǎn)的功能性損耗（貶值），計(jì)算公式為：被評(píng)估資產(chǎn)功能性貶值額=（被評(píng)估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營(yíng)成本×折現(xiàn)系數(shù)）4.經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算經(jīng)濟(jì)性貶值是由于外部環(huán)境變化造成資產(chǎn)的貶值。計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值時(shí)，主要是根據(jù)由于產(chǎn)品銷(xiāo)售困難而開(kāi)工不足或停止生產(chǎn)形成資產(chǎn)的閑置，價(jià)值得不到實(shí)現(xiàn)等因素，確定其貶值額。5.成新率及其估算本書(shū)的成新率有二個(gè)含義：實(shí)體成新率和綜合成新率。本處的成新率是綜合成新率。綜合成新率反映評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行價(jià)值與其全新?tīng)顟B(tài)重置價(jià)值的比率。該成

17、新率指的是重置成本法運(yùn)用的第二個(gè)公式（即：被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值=重置成本×成新率）中的成新率，它是綜合考慮資產(chǎn)使用中各類(lèi)損耗以后確定的。綜合成新率的估算方法有以下幾種：（1）觀察法。（2）使用年限法。 （3）修復(fù)費(fèi)用法。需要說(shuō)明的是，評(píng)估工作中，有些評(píng)估人員直接按照會(huì)計(jì)學(xué)中的折舊年限估算成新率，這種做法是不正確的，必須摒棄。（三）運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)分析1.運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)的程序（1）確定被評(píng)估資產(chǎn)，并估算重置成本；（2）確定被評(píng)估資產(chǎn)的使用年限； （3）估算被評(píng)估資產(chǎn)的損耗或貶值；（4）計(jì)算確定被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。2.成本法的優(yōu)缺點(diǎn)采用成本法評(píng)估資產(chǎn)的優(yōu)點(diǎn)有：（1）比較充

18、分地考慮了資產(chǎn)的損耗，評(píng)估結(jié)果更趨于公平合理；（2）有利于單項(xiàng)資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評(píng)估；（3）在不易計(jì)算資產(chǎn)未來(lái)收益或難以取得市場(chǎng)參照物條件下可廣泛地應(yīng)用。（4）有利于企業(yè)資產(chǎn)保值。但是，采用成本法的缺點(diǎn)是工作量較大。第三節(jié) 收益法（一）收益法及其適用的前提條件1.收益法的含義收益法是指通過(guò)估算被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。應(yīng)用收益法評(píng)估資產(chǎn)必須具備的前提條件是：（1）被評(píng)估資產(chǎn)必須是能用貨幣衡量其未來(lái)期望收益的單項(xiàng)或整體資產(chǎn)；（2）資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也必須是能用貨幣衡量的。（二）收益法應(yīng)用的形式1.資產(chǎn)未來(lái)收益期有限的情況評(píng)估值對(duì)教材例【2

19、-7】的補(bǔ)充說(shuō)明： 評(píng)估值300÷（16）400÷（16）2200÷（16）3283356167.9806.9（萬(wàn)元）2.資產(chǎn)未來(lái)收益無(wú)限期的情況（1）未來(lái)收益年金化的情形。資產(chǎn)評(píng)估值（收益現(xiàn)值）=年收益額/資本化率PV=A/r（2）未來(lái)收益是不等額的情形。資產(chǎn)評(píng)估值（預(yù)期收益現(xiàn)值）=前若干年各年收益額×各年折現(xiàn)系數(shù)+以后各年的年金化收益/資本化率×前若干年最后一年的折現(xiàn)系數(shù) 例：某企業(yè)預(yù)計(jì)未來(lái)五年收益額分別是12萬(wàn)元、15萬(wàn)元、13萬(wàn)元、11萬(wàn)元和14萬(wàn)元。假定從第六年開(kāi)始，以后各年收益均為14萬(wàn)元，確定的折現(xiàn)率和資本化率為10%。確定該企業(yè)

20、在持續(xù)經(jīng)營(yíng)下的評(píng)估值。評(píng)估過(guò)程可按下列步驟進(jìn)行：首先，確定未來(lái)五年收益額的現(xiàn)值?，F(xiàn)值總額 =12×0.9091+15×0.8265+13×0.7513+11×0.6830+14×0.6209 =49.2442（萬(wàn)元）計(jì)算中的現(xiàn)值系數(shù)，可從復(fù)利現(xiàn)值表中查得。其次，將第六年以后的收益進(jìn)行資本化處理，即： 14/10%=140（萬(wàn)元）最后，確定該企業(yè)評(píng)估值：企業(yè)評(píng)估值=49.2442+140×0.6209=136.17（萬(wàn)元）（三）收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定收益法中的主要指標(biāo)有三個(gè)，即收益額、折現(xiàn)率或資本化率、收益期限。1.收益額收益額指的是資

21、產(chǎn)使用帶來(lái)的未來(lái)收益期望值。關(guān)于收益額的構(gòu)成，以企業(yè)為例，目前有幾種觀點(diǎn)：第一，稅后利潤(rùn)，即凈利潤(rùn)；第二，現(xiàn)金流量；第三，利潤(rùn)總額。2.折現(xiàn)率和資本化率折現(xiàn)率應(yīng)包含無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率、風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和通貨膨脹率。資本化率與折現(xiàn)率在本質(zhì)上是沒(méi)有區(qū)別的。只是適用場(chǎng)合不同。折現(xiàn)率是將未來(lái)有限期的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率，用于有限期預(yù)期收益還原，資本化率則是將未來(lái)永續(xù)性預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率。3.收益期限（四）收益法評(píng)估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)分析1.收益法評(píng)估資產(chǎn)的程序（1）收集驗(yàn)證有關(guān)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)狀況的信息資料；（2）計(jì)算和對(duì)比分析有關(guān)指標(biāo)及其變化趨勢(shì)；（3）預(yù)測(cè)資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益，確定折現(xiàn)率或資本化率；（4）將預(yù)

22、期收益折現(xiàn)或資本化處理，確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值。2.收益法評(píng)估資產(chǎn)的優(yōu)缺點(diǎn)（1）收益法評(píng)估資產(chǎn)的優(yōu)點(diǎn)是：能真實(shí)和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)資本化的價(jià)值；與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法評(píng)估的資產(chǎn)價(jià)值，易為買(mǎi)賣(mài)雙方所接受。（2）收益法評(píng)估資產(chǎn)的缺點(diǎn)是：預(yù)期收益額預(yù)測(cè)難度較大，受較強(qiáng)的主觀判斷和未來(lái)不可預(yù)見(jiàn)因素的影響；在評(píng)估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測(cè)未來(lái)收益的單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估。第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估方法的比較和選擇（一）資產(chǎn)評(píng)估方法之間的關(guān)系1.資產(chǎn)評(píng)估方法之間的聯(lián)系從整體上說(shuō)，資產(chǎn)評(píng)估方法是由互相關(guān)聯(lián)的、內(nèi)在相關(guān)的不可分割的技巧和程序組成的。2.市場(chǎng)法與成本法的區(qū)別：有4點(diǎn)區(qū)別，見(jiàn)教材。（二）資產(chǎn)評(píng)估方法的

23、選擇（）1資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇必須與資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型相適應(yīng)。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型說(shuō)明“評(píng)什么”，是資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的質(zhì)的規(guī)定，具有排他性，對(duì)評(píng)估方法具有約束性；資產(chǎn)評(píng)估方法說(shuō)明“如何評(píng)”，是資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值量的確定，具有多樣性和替代性，并服務(wù)于評(píng)估價(jià)值類(lèi)型。2資產(chǎn)評(píng)估方法必須與評(píng)估對(duì)象相適應(yīng)。評(píng)估對(duì)象是單項(xiàng)資產(chǎn)還是整體資產(chǎn)，是有形資產(chǎn)還是無(wú)形資產(chǎn)等，往往要求不同的評(píng)估方法與之相適應(yīng)。3評(píng)估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。有時(shí)，一項(xiàng)資產(chǎn)同時(shí)采用兩種或兩種以上的方法評(píng)估，會(huì)得出兩種或兩種以上不同的結(jié)論。我們一般不能用各種方法得出的評(píng)估結(jié)果進(jìn)行簡(jiǎn)單平均或加權(quán)平均得出評(píng)估結(jié)論，應(yīng)該根據(jù)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型以及不

24、同評(píng)估結(jié)果對(duì)市場(chǎng)的適用性，判斷選擇一種評(píng)估結(jié)果作為評(píng)估結(jié)論。第三章 機(jī)器設(shè)備評(píng)估（）一、本章考情及重點(diǎn)1.本章在考試中處于非常重要地位，屬于考試的重點(diǎn)章。本章在考試中的題型主要有單選、多選、簡(jiǎn)答和計(jì)算，分?jǐn)?shù)在16分左右。例如，2007-2009年考試情況如下： 20072009年本章出題題型和題量（分值）統(tǒng)計(jì)表年份單選題多選題名詞解釋簡(jiǎn)答題計(jì)算題合計(jì)（分）2007年4110152008年4110152009年5310182本章的重點(diǎn)是機(jī)器設(shè)備評(píng)估的成本法，這是每年必考的知識(shí)點(diǎn)。二、本章重點(diǎn)內(nèi)容串講（對(duì)照教材劃重點(diǎn)）第一節(jié) 機(jī)器設(shè)備評(píng)估的特點(diǎn)（一）機(jī)器設(shè)備的特點(diǎn)1機(jī)器設(shè)備是主要?jiǎng)趧?dòng)手段2機(jī)器設(shè)備

25、屬于動(dòng)產(chǎn)類(lèi)資產(chǎn)3機(jī)器設(shè)備屬于郵箱資產(chǎn)4.機(jī)器設(shè)備更新?lián)Q代比較快（二）機(jī)器設(shè)備評(píng)估的特點(diǎn)1機(jī)器設(shè)備類(lèi)資產(chǎn)一般不具備獨(dú)立的獲利能力。通常采用成本法和市場(chǎng)法評(píng)估。2對(duì)于整體性的機(jī)器設(shè)備，它是為了實(shí)現(xiàn)某種功能，由若干機(jī)器設(shè)備組成的有機(jī)整體，整體價(jià)值不僅僅是單臺(tái)設(shè)備價(jià)值的簡(jiǎn)單相加。3影響機(jī)器設(shè)備磨損的因素很多，設(shè)備的磨損、失效規(guī)律不易確定，個(gè)體差異較大。確定貶值往往需要逐臺(tái)地對(duì)設(shè)備的實(shí)體狀態(tài)進(jìn)行調(diào)查、鑒定。4設(shè)備的貶值因素比較復(fù)雜，除實(shí)體性貶值外，往往還存在功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。第二節(jié) 機(jī)器設(shè)備的核查與鑒定（一）機(jī)器設(shè)備的核查機(jī)器設(shè)備核查的方式可分為逐項(xiàng)清查和抽樣核查兩種。1.逐項(xiàng)清查評(píng)估人員要依據(jù)委

26、托評(píng)估的資產(chǎn)清單，對(duì)所有被評(píng)估的機(jī)器設(shè)備進(jìn)行逐臺(tái)的清點(diǎn)、核實(shí)，分別考察每一臺(tái)設(shè)備的實(shí)體狀態(tài)，確定實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值，計(jì)算評(píng)估值。2.抽樣核查抽樣核查是在滿(mǎn)足核查任務(wù)要求的前提條件下，根據(jù)隨機(jī)抽樣的原理，核查被評(píng)估機(jī)器設(shè)備的一種方法。（二）機(jī)器設(shè)備的鑒定1.機(jī)器設(shè)備的鑒定按其工作階段可以分為 統(tǒng)計(jì)性鑒定 宏觀鑒定 微觀鑒定 判斷性鑒定第三節(jié) 機(jī)器設(shè)備評(píng)估的成本法（）機(jī)器設(shè)備評(píng)估的成本法是指通過(guò)估算機(jī)器設(shè)備的重置成本，然后扣減其各種貶值來(lái)估測(cè)機(jī)器設(shè)備評(píng)估值的方法。成本法可以用公式表示為：貶值經(jīng)濟(jì)性貶值功能性貶值實(shí)體性成本重置評(píng)估值機(jī)器設(shè)備-=（一）機(jī)器設(shè)備重置成本的構(gòu)成重置成本一般

27、包括重新購(gòu)置或建造與評(píng)估對(duì)象功效相同的全新設(shè)備所需的一切合理的直接費(fèi)用和間接費(fèi)用，如：設(shè)備購(gòu)置成本、運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)、其它間接費(fèi)用、稅金、資金成本等。（二）機(jī)器設(shè)備重置成本的估算1重置核算法這種方法是分別估算機(jī)器設(shè)備各構(gòu)成項(xiàng)目的成本，然后求和得到重置成本的方法。2物價(jià)指數(shù)法 這種方法是在被評(píng)機(jī)器設(shè)備歷史成本基礎(chǔ)上，通過(guò)現(xiàn)時(shí)物價(jià)指數(shù)確定其重置成本。計(jì)算公式為：3規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法 x是根據(jù)設(shè)備的生產(chǎn)能力與價(jià)格的比例關(guān)系來(lái)確定重置成本的方法。÷øöçèæ=參照物設(shè)備的產(chǎn)量參照物設(shè)備的重置成本被評(píng)估設(shè)備的重置成本被評(píng)估設(shè)備的產(chǎn)量（三）

28、機(jī)器設(shè)備的實(shí)體性貶值及其估算機(jī)器設(shè)備的實(shí)體性貶值是由于使用和自然力的作用造成的機(jī)器設(shè)備的貶值。實(shí)體性貶值=重置成本×實(shí)體性貶值率=重置成本×（1-成新率）1使用年限法2觀測(cè)分析法3修復(fù)費(fèi)用法（四）機(jī)器設(shè)備的功能性貶值及其估算機(jī)器設(shè)備的功能性貶值是由于科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，導(dǎo)致被評(píng)估的機(jī)器設(shè)備與新機(jī)器相比功能的相對(duì)落后，引起的貶值；或者是新技術(shù)、新材料、新工藝的運(yùn)用導(dǎo)致被評(píng)估機(jī)器設(shè)備的貶值。（五）機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值是由于外部因素引起的貶值。1因生產(chǎn)能力降低造成的經(jīng)濟(jì)性貶值2因收益減少造成的經(jīng)濟(jì)性貶值3因受環(huán)境保護(hù)限制而造成的經(jīng)濟(jì)性貶值第四節(jié) 機(jī)器設(shè)備評(píng)

29、估的市場(chǎng)法（一）運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估機(jī)器設(shè)備的概念機(jī)器設(shè)備評(píng)估的市場(chǎng)法也稱(chēng)市場(chǎng)比較法，是根據(jù)市場(chǎng)上類(lèi)似機(jī)器設(shè)備交易的價(jià)格資料，通過(guò)對(duì)評(píng)估對(duì)象和市場(chǎng)參照物各項(xiàng)因素的分析比較，從而確定機(jī)器設(shè)備評(píng)估值的方法。（二）運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估機(jī)器設(shè)備中比較因素分析運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估機(jī)器設(shè)備時(shí)，應(yīng)對(duì)被評(píng)估機(jī)器設(shè)備與參照物進(jìn)行比較。這些比較因素包括：個(gè)別因素、交易因素、地域因素、時(shí)間因素等四個(gè)方面。第四章 房地產(chǎn)評(píng)估（）一、本章考情及重點(diǎn)1.本章在考試中處于非常重要地位，屬于考試的重點(diǎn)章。本章在考試中的題型主要有單選、多選、名詞解釋、簡(jiǎn)答和計(jì)算，分?jǐn)?shù)一般在16分左右。例如，2007-2009年考試情況如下： 20072009年

30、本章出題題型和題量（分值）統(tǒng)計(jì)表年份單選題多選題名詞解釋簡(jiǎn)答題計(jì)算題合計(jì)（分）2007年4110152008年4110152009年52310202本章的重點(diǎn)是房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法、收益法（含假設(shè)開(kāi)發(fā)法、殘余估價(jià)法）、成本法；影響地產(chǎn)價(jià)格的因素、建筑物評(píng)估時(shí)需考慮的因素等。二、本章重點(diǎn)內(nèi)容串講（對(duì)照教材劃重點(diǎn)）第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述（一）房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)：是指土地、建筑物及其他地上定著物，又稱(chēng)之為不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)存在形態(tài)：?jiǎn)渭兊耐恋?、單純的建筑物、土地與建筑物合成一體的房地產(chǎn)。（二）房地產(chǎn)的特征房地產(chǎn)的特征有：位置固定性、耐用性、影響因素多樣性、投資大量性、保值增值趨勢(shì)。（三）房地產(chǎn)的評(píng)估程序明

31、確評(píng)估基本事項(xiàng)擬定評(píng)估工作方案實(shí)地查勘搜集資料選用評(píng)估方法評(píng)定估算確定評(píng)估結(jié)果，撰寫(xiě)評(píng)估說(shuō)明和報(bào)告。第二節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估的特點(diǎn)（一）土地使用權(quán)及其實(shí)質(zhì)土地資產(chǎn)可以作為單獨(dú)的對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，也可以與地上建筑物一起作為評(píng)估對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，還可以作為整體企業(yè)資產(chǎn)的構(gòu)成要素隨整體企業(yè)一并進(jìn)行評(píng)估。（二）土地資產(chǎn)的分類(lèi)及其特性1資產(chǎn)及其分類(lèi)按社會(huì)經(jīng)濟(jì)用途劃分：工業(yè)用地、商業(yè)用地、交通運(yùn)輸用地、公用事業(yè)用地、文教、科技和衛(wèi)生用地、行政事業(yè)機(jī)關(guān)用地、生活住宅用地、園林、風(fēng)景瀏覽區(qū)、公共休息用地、特殊用地（如軍事設(shè)施用地、監(jiān)獄、垃圾堆放處理場(chǎng)、公墓、火葬場(chǎng)用地）等。2土地資產(chǎn)的特性：（1）自然特性：土地面積的有

32、限性、土地空間位置的固定性、土地使用價(jià)值的永續(xù)性和增值性、土地的不可替代性。（2）經(jīng)濟(jì)特性：用途多樣性、經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性、可壟斷性。（三）土地資產(chǎn)價(jià)格體系1土地資產(chǎn)價(jià)格類(lèi)型（1）基準(zhǔn)地價(jià)：基準(zhǔn)地價(jià)是指城鎮(zhèn)國(guó)有土地的基本標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格。是各城鎮(zhèn)按不同的土地級(jí)別、不同的地段分別評(píng)估和測(cè)算的商業(yè)、工業(yè)、住宅等各類(lèi)用地土地使用權(quán)的平均價(jià)格。（2）標(biāo)定地價(jià)：在市、縣政府根據(jù)需要評(píng)估的正常土地市場(chǎng)中，在正常經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l件和政策作用下，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價(jià)格。（3）土地使用權(quán)出讓底價(jià)：是政府根據(jù)正常市場(chǎng)狀況下宗地或地塊應(yīng)達(dá)到的地價(jià)水平確定的某一宗地或地塊出讓時(shí)的最低控制價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。它也是土地使用權(quán)出讓時(shí)政

33、府首先出示的待出讓土地或地塊的最低地價(jià)（標(biāo)價(jià)）的依據(jù)和確認(rèn)成交地價(jià)（或出讓金）的基礎(chǔ)。（4）轉(zhuǎn)讓價(jià)格：是使用者將已取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三者，由第三者向轉(zhuǎn)讓者所支付的一種價(jià)格。由于轉(zhuǎn)讓的本身是土地使用者之間的交易，其價(jià)格形成也是由交易雙方來(lái)決定的。（5）出租價(jià)格：地產(chǎn)出租價(jià)格亦稱(chēng)土地使用權(quán)租金價(jià)格 目前我國(guó)的城市地產(chǎn)市場(chǎng)按土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式，可劃分為一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)。2土地資產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)（1）土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，其價(jià)格不由生產(chǎn)成本決定。（2）土地價(jià)格主要由土地的需求決定。（3）土地價(jià)格具有明顯的區(qū)域性。（4）土地價(jià)格的上漲性。（四）影響地產(chǎn)價(jià)格的因素 行政因素 一般因素 社會(huì)因

34、素 經(jīng)濟(jì)因素 其他因素影響商業(yè)用地的因素影響地產(chǎn)價(jià)格的因素 區(qū)域因素 影響住宅用地的因素 影響工業(yè)用地的因素 位置 地形地質(zhì) 個(gè)別因素 面積 地塊形狀 土地利用1一般因素：是指對(duì)土地價(jià)格高低及其變動(dòng)具有普遍性、一般性和共同性影響的因素。2區(qū)域因素：是指因土地所在地區(qū)的特性而影響地價(jià)的因素，也就是說(shuō)，土地所在地區(qū)的自然條件與社會(huì)經(jīng)濟(jì)、行政因素相結(jié)合所形成的地區(qū)特點(diǎn)所影響的地價(jià)因素。 影響商業(yè)用地土地價(jià)格的區(qū)域因素：商業(yè)繁華程度、交通便捷度、環(huán)境優(yōu)劣度、規(guī)劃限制、其他因素。3個(gè)別因素：是指地產(chǎn)所表現(xiàn)的個(gè)別特殊的如位置、面積、地形地質(zhì)、寬度、進(jìn)深等對(duì)地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響的因素。土地利用因素：主要包括容積

35、率和土地用途。容積率是指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率。（五）土地使用權(quán)評(píng)估的原則包括替代原則、最有效使用原則、變動(dòng)原則、供需原則、貢獻(xiàn)原則。第三節(jié) 土地權(quán)屬及其處置（一）土地權(quán)屬的類(lèi)型土地權(quán)屬按不同角度，可以分為土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、劃撥土地、出讓土地等。 1土地所有權(quán)我國(guó)的土地是社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。 2劃撥土地使用權(quán)以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)不得單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)，依法取得了房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的劃撥土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。 3出讓土地使用權(quán) 土地使用權(quán)出讓最高年限按用途分別確定： （1）居住用地70年； （2）工業(yè)用地50年； （3

36、）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年； （4）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年； （5）綜合或者其他用地50年。 （二）企業(yè)資產(chǎn)重組與改制中土地權(quán)屬的處置 土地權(quán)屬處置方式：出讓方式、直接投資入股方式、租賃方式。第四節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估的方法（）（一）市場(chǎng)法 1市場(chǎng)法及其適用條件市場(chǎng)法：也稱(chēng)市場(chǎng)比較法，是將待估土地與在近期已經(jīng)進(jìn)行交易的類(lèi)似土地加以比較，從已進(jìn)行交易的類(lèi)似土地的價(jià)格，修正得出待估土地價(jià)格的一種評(píng)估方法。 2市場(chǎng)法應(yīng)用的步驟與過(guò)程（1）廣泛搜集交易資料，確定比較案例（2）進(jìn)行交易情況的修正（3）進(jìn)行交易時(shí)間的修正（4）進(jìn)行區(qū)域因素修正（5）進(jìn)行個(gè)別因素修正：個(gè)別因素修正的內(nèi)容主要包括

37、土地使用年限、容積率、臨街寬度、臨街深度、面積、形狀、地形、地質(zhì)等土地使用年限修正時(shí)，修正系數(shù)可用下列公式計(jì)算： 容積率的修正計(jì)算公式為（6）確定待估土地評(píng)估值（二）收益法1收益法 土地使用權(quán)評(píng)估中的收益法，亦稱(chēng)收益還原法，是指通過(guò)預(yù)測(cè)土地未來(lái)產(chǎn)生的預(yù)期收益，以一定的還原利率將預(yù)期收益折算為現(xiàn)值之和，從而確定土地評(píng)估值的方法。土地使用權(quán)評(píng)估中的收益法的應(yīng)用，重要的是要確定土地的收益額、土地還原利率和土地收益年限。 2土地收益額的估算（1）土地收益的分類(lèi)： 實(shí)際收益：是指在現(xiàn)狀下實(shí)際獲得的收益，實(shí)際收益一般來(lái)說(shuō)不能用于評(píng)估，因?yàn)閭€(gè)別人或個(gè)別企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力等對(duì)實(shí)際收益的影響較大。客觀收益：是排除了

38、實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客觀收益才能作為評(píng)估的依據(jù)。注意評(píng)估中的收益應(yīng)該是客觀收益。土地收益包括有形收益和無(wú)形收益，計(jì)算收益時(shí)不僅要包括有形收益，還要包括各項(xiàng)無(wú)形收益。 （2）土地純收益的計(jì)算步驟： 計(jì)算總收入、求取總費(fèi)用、求取總收益、確定房屋純收益、求取土地純收益。3土地還原利率及其估算（1）利用收益還原法公式，通過(guò)搜集市場(chǎng)上相同或相似的土地純收益、價(jià)格等資料，反推算出還原利率。 （2）通過(guò)完全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的方法求取還原利率。 還原利率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值 4土地收益年限及其測(cè)算土地收益年限是指待估土地從評(píng)估時(shí)點(diǎn)開(kāi)始，其收益能力延續(xù)的時(shí)間長(zhǎng)度，通常以年

39、為單位。土地的收益年限一般是以其出讓年限減去已使用年限獲取。（三）成本法1成本法及其適用范圍成本法：亦稱(chēng)成本逼近法，是以開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、稅金以及土地增值收益來(lái)確定土地價(jià)格的一種評(píng)估方法（二）成本法評(píng)估的步驟1估算土地取得費(fèi)、2估算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)3.估算稅費(fèi)4估算利息5估算利潤(rùn) 6估算土地增值收益 7估算土地使用權(quán)評(píng)估值 （四）假設(shè)開(kāi)發(fā)法（收益法的變形）假設(shè)開(kāi)發(fā)法：亦稱(chēng)剩余法，這種方法是在評(píng)估待估土地價(jià)格時(shí)，將待估土地的預(yù)期開(kāi)發(fā)后的價(jià)值，扣除其正常的開(kāi)發(fā)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、稅金及開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，從而估算待估土地價(jià)格的一種方法。第五節(jié) 建筑物評(píng)估的特點(diǎn)（一）建筑物及其

40、分類(lèi)1定義建筑物：是指與土地組合的建設(shè)成果，總體上劃分為房屋和構(gòu)筑物兩大類(lèi)。2 建筑物分類(lèi)方法鋼結(jié)構(gòu)按建筑物承重結(jié)構(gòu)分類(lèi)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)工業(yè)用建筑物按建筑物使用功能分類(lèi)民用建筑（二）建筑物評(píng)估時(shí)需考慮的因素應(yīng)考慮物理因素、環(huán)境優(yōu)劣的影響、經(jīng)濟(jì)地理因素、新舊程度、用途、產(chǎn)權(quán)、政策因素、供需狀況、其他。（三）建筑物評(píng)估的原則除遵循一般工作原則外，還包括四個(gè)：替代原則、最有效使用原則、供需原則、房地合一原則。第六節(jié) 建筑物評(píng)估的方法（）（一）成本法 建筑物評(píng)估值=建筑物重置成本實(shí)體性貶值功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值1建筑物成本構(gòu)成：建筑安裝工程費(fèi)、前期費(fèi)用、其他費(fèi)用、間接費(fèi)用、合理利潤(rùn)、資金成本、稅金

41、。2建筑物重置成本的估算方法（1）預(yù)決算調(diào)整法（2）重編預(yù)算法（3）價(jià)格指數(shù)調(diào)整法：是根據(jù)建筑物的賬面成本，運(yùn)用建筑業(yè)產(chǎn)值價(jià)格指數(shù)或其他相關(guān)價(jià)格指數(shù)推算出建筑物重置成本的一種方法。價(jià)格指數(shù)調(diào)整法計(jì)算公式為：3建筑物實(shí)體性貶值率及成新率的估算建筑物實(shí)體性貶值率或成新率的測(cè)算主要采用使用年限法和打分法。4建筑物的功能性貶值：是指由于建筑物用途、使用強(qiáng)度、設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備配備等不合理造成的建筑物功能不足或浪費(fèi)形成的價(jià)值損失。5建筑物經(jīng)濟(jì)性貶值： 是指由于外界條件的變化而影響了建筑物效用的發(fā)揮，導(dǎo)致其價(jià)值貶損。從現(xiàn)象上看，建筑物出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性貶值，一般都伴隨著利用率下降，如商業(yè)用房的空房率增加，出租

42、面積減少，工業(yè)用房大量閑置等。（二）市場(chǎng)法1.應(yīng)用市場(chǎng)法評(píng)估建筑物的程序資料收集 選擇作比較的交易實(shí)例 交易行為的補(bǔ)正交易日期的修正區(qū)域因素的修正個(gè)別因素的修正 市場(chǎng)法公式2.市場(chǎng)法公式：()å=´=nii1交易行為的修正系數(shù)交易實(shí)例評(píng)估值×交易日期的修正系數(shù) ×區(qū)域因素的修正系數(shù)×個(gè)別因素的修正系數(shù)）/n（三）殘余估價(jià)法（收益法的變形） 建筑物殘余估價(jià)法：是指建筑物與其基地合并計(jì)算收益，在用收益法以外的方法能求得土地的價(jià)格時(shí)，從建筑物及其基地所產(chǎn)生的收益中，扣除歸屬于基地的純收益，即可得到歸屬于建筑物的純收益，再用建筑物的還原利率還原，便可得

43、到建筑物的收益價(jià)格。建筑物殘余估價(jià)法從評(píng)估原理的角度屬于收益法的一種。第五章 無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估（）一、本章考情及重點(diǎn)1.本章在考試中處于非常重要地位，屬于考試的重點(diǎn)章。本章在考試中的題型主要有單選、多選、簡(jiǎn)答和計(jì)算，分?jǐn)?shù)在16分左右。例如，2007-2009年考試情況如下： 20072009年本章出題題型和題量（分值）統(tǒng)計(jì)表年份單選題多選題名詞解釋簡(jiǎn)答題計(jì)算題合計(jì)（分）2007年3110142008年4110152009年4710212本章的重點(diǎn)是影響無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的因素、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估收益法、專(zhuān)利權(quán)的評(píng)估、非專(zhuān)利權(quán)評(píng)估、商標(biāo)權(quán)的評(píng)估、計(jì)算機(jī)軟件評(píng)估、商譽(yù)的評(píng)估。二、本章重點(diǎn)內(nèi)容串講（對(duì)照教材劃重點(diǎn)）

44、第一節(jié) 無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)（一）無(wú)形資產(chǎn)及其分類(lèi) 無(wú)形資產(chǎn)是指特定主體所控制的，不具有實(shí)物形態(tài)，對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期發(fā)揮作用且能帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資源。無(wú)形資產(chǎn)按取得渠道可分為自創(chuàng)和外購(gòu)；按有無(wú)法律保護(hù)可分為法定無(wú)形資產(chǎn)和收益性無(wú)形資產(chǎn)；按可辨識(shí)程度，分為可確指和不可確指無(wú)形資產(chǎn)等。（二）影響無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的因素1.無(wú)形資產(chǎn)的成本2.機(jī)會(huì)成本3.效益因素4.使用期限5.技術(shù)成熟程度6.轉(zhuǎn)讓內(nèi)容因素7.國(guó)內(nèi)外該種無(wú)形資產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)、更新?lián)Q代情況和速度8.市場(chǎng)供需狀況9.同行業(yè)同類(lèi)無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)格水平第二節(jié) 無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的程序與方法（一）無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的程序1.明確評(píng)估目的2.鑒定無(wú)形資產(chǎn)3.確定評(píng)估方法，搜

45、集相關(guān)資料應(yīng)根據(jù)所評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)的具體類(lèi)型、特點(diǎn)、評(píng)估目的及外部市場(chǎng)環(huán)境等具體情況，選用市場(chǎng)法或收益法、成本法等評(píng)估方法。采用收益法時(shí)，要注意分析超額獲利能力和預(yù)期收益。4.整理和報(bào)告，做出評(píng)估結(jié)論（二）無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的收益法（）1.無(wú)形資產(chǎn)功能特性附著性、共益性、積累性、替代性2.無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估中收益法的應(yīng)用 無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估值=無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估值=最低收費(fèi)額+3.無(wú)形資產(chǎn)收益額的確定無(wú)形資產(chǎn)收益額=銷(xiāo)售收入（利潤(rùn)）×銷(xiāo)售收入（利潤(rùn)）分成率×（1-所得稅率）其中：銷(xiāo)售收入分成率=銷(xiāo)售利潤(rùn)分成率×銷(xiāo)售利潤(rùn)率銷(xiāo)售利潤(rùn)分成率=銷(xiāo)售收入分成率÷銷(xiāo)售利潤(rùn)率利潤(rùn)分成率的確定，是

46、以無(wú)形資產(chǎn)帶來(lái)的追加利潤(rùn)在利潤(rùn)總額中的比重為基礎(chǔ)的，評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的利潤(rùn)分成率有多種方法：（1）邊際分析法。（2）約當(dāng)投資分成法。（三）無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的成本法1.無(wú)形資產(chǎn)成本特性 成本特性有不完整性、弱對(duì)應(yīng)性、虛擬性2.無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估中成本法的應(yīng)用第三節(jié) 專(zhuān)利權(quán)的評(píng)估（一）收益法（）1收益法應(yīng)用于專(zhuān)利權(quán)評(píng)估，根本的問(wèn)題還是如何尋找、判斷、選擇和測(cè)算評(píng)估中的各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)和參數(shù)，即專(zhuān)利權(quán)的收益額、折現(xiàn)率和獲利期限。2.專(zhuān)利權(quán)的收益額是指直接由專(zhuān)利權(quán)帶來(lái)的預(yù)期收益。對(duì)于收益額的測(cè)算，通?？梢酝ㄟ^(guò)直接測(cè)算超額收益和通過(guò)利潤(rùn)分成率測(cè)算獲得。超額收益的來(lái)源，在于收入的增加和成本費(fèi)用的節(jié)約，因此，我們可以將專(zhuān)

47、利權(quán)劃分為收入增長(zhǎng)型專(zhuān)利和費(fèi)用節(jié)約型專(zhuān)利。采用利潤(rùn)分成率測(cè)算專(zhuān)利技術(shù)收益額，即以專(zhuān)利技術(shù)投資產(chǎn)生的收益為基礎(chǔ)，按一定比例（利潤(rùn)分成率）分成確定專(zhuān)利技術(shù)的收益。（二）成本法 自創(chuàng)專(zhuān)利技術(shù)的成本包括研制成本、交易成本。第四節(jié) 專(zhuān)有技術(shù)的評(píng)估（一）運(yùn)用成本法對(duì)專(zhuān)有技術(shù)評(píng)估。（二）運(yùn)用收益法對(duì)專(zhuān)有技術(shù)評(píng)估（）第五節(jié) 商標(biāo)權(quán)的評(píng)估（）商標(biāo)權(quán)評(píng)估較多采用收益法，收益法評(píng)估商標(biāo)權(quán)主要是分析確定收益額、折現(xiàn)率和收益期限三項(xiàng)指標(biāo)。 第六節(jié) 計(jì)算機(jī)軟件的評(píng)估 （）主要介紹收益法評(píng)估的方法。不管給出什么資料，一定要算出三個(gè)要素：收益額、折現(xiàn)率和現(xiàn)值。第七節(jié) 商譽(yù)的評(píng)估（）（一）商譽(yù)及其特點(diǎn)商譽(yù)是能為企業(yè)帶來(lái)超額獲利

48、能力的資源。（二）商譽(yù)評(píng)估的方法有：1.割差法割差法是根據(jù)企業(yè)整體評(píng)估價(jià)值與各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值之和進(jìn)行比較確定商譽(yù)評(píng)估值的方法。其基本公式是：商譽(yù)的評(píng)估值=企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估值-企業(yè)的各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值之和（含可確指無(wú)形資產(chǎn)）2.超額收益法商譽(yù)評(píng)估值指的是企業(yè)超額收益的資本化價(jià)格。把企業(yè)超額收益作為評(píng)估對(duì)象進(jìn)行商譽(yù)評(píng)估的方法稱(chēng)為超額收益法。1.超額收益資本化價(jià)格法（無(wú)期限）2超額收益折現(xiàn)法（有期限） （三）商譽(yù)評(píng)估需要注意的9個(gè)問(wèn)題：見(jiàn)教材242頁(yè)。第六章 流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估一、本章考情及重點(diǎn)1.本章在考試中處于一般地位，不屬于考試的重點(diǎn)章。本章在考試中的題型主要有單選、多選，有時(shí)可能有簡(jiǎn)答，但出計(jì)算題

49、的可能性非常小，分?jǐn)?shù)在8分左右。例如，2007-2009年考試情況如下： 20072009年本章出題題型和題量（分值）統(tǒng)計(jì)表年份單選題多選題名詞解釋簡(jiǎn)答題計(jì)算題合計(jì)（分）2007年4152008年417122009年4152本章的重點(diǎn)是材料的評(píng)估、應(yīng)收賬款的評(píng)估。 二、本章重點(diǎn)內(nèi)容串講（對(duì)照教材劃重點(diǎn)）第一節(jié) 流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)（一）流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)主要有：1流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估是單項(xiàng)評(píng)估。2必須選準(zhǔn)流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)時(shí)間。3既要認(rèn)真進(jìn)行資產(chǎn)清查，同時(shí)又要分清主次，掌握重點(diǎn)。4流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快，變現(xiàn)能力強(qiáng)。（二）流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇1對(duì)于實(shí)物類(lèi)流動(dòng)資產(chǎn)，可以采用市場(chǎng)法和成本法；2對(duì)于貨幣類(lèi)流動(dòng)資

50、產(chǎn)，其清查核實(shí)后的賬面價(jià)值本身就是現(xiàn)值，不需采用特殊方法進(jìn)行評(píng)估；3對(duì)于債權(quán)類(lèi)流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估只適用于按可變現(xiàn)值進(jìn)行評(píng)估。第二節(jié) 實(shí)物類(lèi)流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估（一）材料評(píng)估的方法1近期購(gòu)進(jìn)庫(kù)存材料可以采用歷史成本法，也可以采用市場(chǎng)法評(píng)估。2購(gòu)進(jìn)批次間隔時(shí)間長(zhǎng)、價(jià)格變化大的庫(kù)存材料可以采用最接近市場(chǎng)價(jià)格的材料價(jià)格或直接以市場(chǎng)價(jià)格作為其評(píng)估值。3購(gòu)置時(shí)間早，市場(chǎng)已經(jīng)脫銷(xiāo)，沒(méi)有準(zhǔn)確市場(chǎng)現(xiàn)價(jià)的庫(kù)存材料可以通過(guò)尋找替代品的價(jià)格變動(dòng)資料來(lái)修正材料價(jià)格。4超儲(chǔ)積壓物資在評(píng)估時(shí)，對(duì)其中失效、變質(zhì)、殘損、報(bào)廢、無(wú)用的，應(yīng)通過(guò)分析計(jì)算，扣除相應(yīng)的貶值額后，確定評(píng)估值。（二）在產(chǎn)品評(píng)估在產(chǎn)品評(píng)估有成本法和市場(chǎng)法。（三）產(chǎn)成品及庫(kù)

51、存商品的評(píng)估1.成本法（1）當(dāng)評(píng)估基準(zhǔn)日與產(chǎn)成品完工時(shí)間較接近，成本升降變化不大時(shí)，可以直接按產(chǎn)成品賬面成本確定其評(píng)估值。（2）當(dāng)評(píng)估基準(zhǔn)日與產(chǎn)成品完工時(shí)間相距較遠(yuǎn)，制造產(chǎn)成品的成本費(fèi)用變化較大時(shí)，產(chǎn)成品評(píng)估值產(chǎn)成品實(shí)有數(shù)量×（合理材料工藝定額×材料單位現(xiàn)行價(jià)格合理工時(shí)定額×單位小時(shí)合理工時(shí)工資、費(fèi)用）2.市場(chǎng)法按不含價(jià)外稅的可接受市場(chǎng)價(jià)格，扣除相關(guān)費(fèi)用后計(jì)算被評(píng)估產(chǎn)成品評(píng)估值的方法。第三節(jié) 債券類(lèi)及貨幣類(lèi)流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估（一）應(yīng)收賬款及預(yù)付賬款的評(píng)估在對(duì)這些資產(chǎn)估算時(shí)，般應(yīng)從兩方面進(jìn)行：一是清查核實(shí)應(yīng)收賬款數(shù)額二是判斷估計(jì)可能的壞賬損失。應(yīng)收賬款評(píng)估值應(yīng)收賬款賬面價(jià)

52、值已確定壞賬損失預(yù)計(jì)壞賬損失對(duì)預(yù)計(jì)壞賬損失定量確定的方法有：1壞賬估計(jì)法。即按壞賬的比例，判斷不可回收的壞賬損失的數(shù)額。2賬齡分析法。即按應(yīng)收賬款拖欠時(shí)間的長(zhǎng)短，分析判斷可收回的金額和壞賬。應(yīng)收賬款評(píng)估后，賬面上的“壞賬準(zhǔn)備”科目按零值計(jì)算。（二）應(yīng)收票據(jù)的評(píng)估應(yīng)收票據(jù)評(píng)估可采取下列兩種方法：1按本金加利息確定。應(yīng)收票據(jù)評(píng)估值=本金×(1+利息率×時(shí)間)2按應(yīng)收票據(jù)的貼現(xiàn)值計(jì)算。應(yīng)收票據(jù)評(píng)估值=票據(jù)到期價(jià)值-貼現(xiàn)息第七章 長(zhǎng)期投資及其他資產(chǎn)評(píng)估一、本章考情及重點(diǎn)1.本章在考試中處于一般地位，不屬于考試的重點(diǎn)章。本章在考試中的題型主要有單選、多選，很少有簡(jiǎn)答和計(jì)算，分?jǐn)?shù)在4分左右。例如，2007-2009年考試情況如下： 20072009年本章出題題型和題量（分值）統(tǒng)計(jì)表年份單選題多選題名詞解釋簡(jiǎn)答題計(jì)算題合計(jì)（分）2007年3142008年4152009年3142本章的重點(diǎn)是債券評(píng)估和股票評(píng)估。二、本章重點(diǎn)內(nèi)容串講（對(duì)照教材劃重點(diǎn)）第一節(jié) 長(zhǎng)期投資評(píng)估及其特點(diǎn)（一）長(zhǎng)期投資的概念長(zhǎng)期投資是