西安國際中心可行性研究報告

1、*·*國際中心可行性研究報告目 錄第一章總論- 2 -1.1 項目概況- 2 -1.2 項目提出的背景及建設(shè)必要性- 3 -1.3 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)- 5 -第二章市場前景分析- 5 -2.1 項目功能分析- 6 -2.2 項目功能布局、綠化與交通- 7 -2.3 項目市場分析- 9 -第三章項目定位- 13 -3.1 主題定位：引領(lǐng)都市新生活，打造西安新地標(biāo)- 13 -3.2 功能定位- 13 -3.3 市場定位- 14 -第四章投資估算和資金籌措- 15 -4.1 投資估算- 15 -4.2 資金籌措- 18 -第五章財務(wù)評價與社會效益分析- 18 -5.1 項目經(jīng)濟效益分析

2、- 18 -5.2 項目投資風(fēng)險分析- 20 -第六章結(jié)論- 20 -*·*國際中心可行性研究報告第一章總論1.1 項目概況1.1.1 項目說明建設(shè)內(nèi)容：將現(xiàn)狀*飯店進行增值改造，建設(shè)為一座集現(xiàn)代商業(yè)購物中心，五星級商務(wù)會所及酒店式公寓為一體的綜合性大廈*·*國際中心。*·*國際中心主要包括：20,000平方米左右的商業(yè)、特色餐飲中心和商務(wù)會所，分布于建筑的一八層；50,000平方米左右的酒店式公寓，分布于建筑的九二十八層，以實用簡約的小戶型公寓為主，面積在3070平米左右，可滿足居住，商務(wù)及酒店經(jīng)營等多種需求。1.1.2 項目位置（參見圖1）*·*國際

3、中心地處*中心，緊鄰*橋，現(xiàn)址原為*飯店。交通便利，周圍旅游景點、名勝古跡眾多，大專院校林立，商業(yè)網(wǎng)點遍布。圖 11.1.3 用地現(xiàn)狀（參見圖2）：原址為*飯店，占地12.43畝，現(xiàn)有建筑面積14700平方米，現(xiàn)有建筑大部分建于70年代。擬將對現(xiàn)有建筑進行增值改造，建設(shè)*·*國際中心。1.1.4 周邊現(xiàn)狀（參見圖3）：西側(cè)為長安路，北側(cè)為規(guī)劃路及長安大學(xué)附小的實驗樓，東側(cè)為西安市育才中學(xué)的校園，南側(cè)緊臨即將改造的*俱樂部，*俱樂部規(guī)劃為26層。1.1.5 環(huán)境介紹圖2 *：*距鐘樓約3公里，是以“*十字”為中心的區(qū)域，北至南二環(huán)路，南到緯二街，東迄翠華路，西至朱雀大街。 *位于南部文

4、教科研區(qū)，地理位置優(yōu)越 ，大專院校云集，亦是西安重要的商業(yè)圈。 根據(jù)西安城市建設(shè)規(guī)劃，*將位于舊城和長安區(qū)新城之間，為整個西安市的商業(yè)地理中心,具有極高的發(fā)展和升值潛力。 根據(jù)史書記載及周易卦相的風(fēng)水學(xué)說，*在歷史上位于西安地區(qū)的“九五至尊，飛龍之位”，西安古城的中軸線南側(cè)，是最尊貴的地區(qū)。圖3 *所在的中軸線兩側(cè)東西對稱地建有兩座規(guī)模宏偉的寺觀，西面是道教的玄都觀，東面是佛教的興善寺。有極高的歷史重要性及房地產(chǎn)市場賣點。 *地區(qū)大專院校及科研機構(gòu)林立，具有濃厚的人文氣息。1.2 項目提出的背景及建設(shè)必要性*飯店始建于1972年，位于西安市南郊文化、旅游、商貿(mào)中心，北臨西安市南二環(huán)路，環(huán)境優(yōu)美

5、、交通便利。自建店以來一直是接待全國大中型業(yè)務(wù)會議和市、區(qū)人代、政協(xié)會議的主要飯店之一，為西安的經(jīng)濟建設(shè)，為陜西的旅游文化交流事業(yè)，對外宣傳陜西、宣傳西安做出了巨大的貢獻。但隨著人們生活水平的提高，消費觀念的轉(zhuǎn)變和消費群體的演變，*飯店陳舊落后的設(shè)備、設(shè)施、不盡合理的結(jié)構(gòu)、布局，日益成為*飯店發(fā)展和參與旅游服務(wù)市場競爭的嚴(yán)重障礙。首先，*飯店受原有建筑結(jié)構(gòu)、布局所困，造成1700平方米的餐廳和大禮堂長期閑置，沒有發(fā)揮其應(yīng)有的作用。其二，飯店客房是1970年代左右建成的不帶衛(wèi)生間的普通客房，雖多次改造，用兩間改一間、三間改兩間的形式變成標(biāo)準(zhǔn)客房。但與市場需求相比其裝修、裝潢陳舊、房間布局不盡合理

6、等問題仍十分突出，影響飯店的經(jīng)營，令住店旅客不很滿意，顧客回頭率下降，使飯店聲譽大受影響，經(jīng)營也因此受困。其三，飯店除住宿、餐飲外，沒有其它與住宿、餐飲相配套的旅游娛樂、健身、商務(wù)中心等服務(wù)項設(shè)施，服務(wù)功能單純，服務(wù)項目單一的局面，制約了*飯店的市場競爭能力，也制約了公司更進一步的發(fā)展。另外，從西安市酒店業(yè)的整體環(huán)境來看，西安市目前旅游酒店數(shù)量過剩、酒店客房出租率下降，許多飯店相互壓價競爭，出現(xiàn)了靠為酒店拉客源以從中牟取差價的“二房東”，削價惡性競爭、行業(yè)利潤率下降，使整個行業(yè)進入一個無序競爭的惡性循環(huán)之中。設(shè)備設(shè)施陳舊、客房結(jié)構(gòu)布局不盡合理、酒店整體服務(wù)功能單一、西安市酒店業(yè)競爭的日益加劇，

7、使*飯店目前的現(xiàn)狀難于適應(yīng)發(fā)展的需要，必須投入資金對其進行改造。西安市商業(yè)中心的南移，*商圈的逐步成熟，則為投資改造提供了商機。*飯店所在地區(qū)商業(yè)發(fā)達、毗鄰高新技術(shù)開發(fā)區(qū)。南有好又多超級市場、*國貿(mào)大樓，北鄰南二環(huán)路、工業(yè)品展覽館、陜西國際展覽中心，西有*綜合商貿(mào)樓、日用品批發(fā)市場、百盛*店，*處于長安大學(xué)、西安音樂學(xué)院、西北建筑工程學(xué)院等幾所名牌大專院校環(huán)抱之中，交通便利、客源充足。隨著西安市商業(yè)中心逐漸南移，客流量漸增，*地區(qū)日趨繁華，已形成了獨特的消費群體，發(fā)展商業(yè)及旅游服務(wù)的大氣候已形成。根據(jù)西安市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃（2004年2020年），西安市將大力建設(shè)以*地區(qū)為首的12個區(qū)域商業(yè)中

8、心，*商業(yè)中心區(qū)除具備一般區(qū)域商業(yè)中心的特點外，還將結(jié)合會展業(yè)和大雁塔及曲江文化旅游區(qū)的特點，目標(biāo)顧客為會展人流、旅游人口及本地區(qū)居民、大專院校學(xué)生等。根據(jù)*飯店的現(xiàn)實，結(jié)合*地區(qū)乃至西安市的發(fā)展趨勢，對其增值改造，通過公司增值改造現(xiàn)有*飯店，投資建設(shè)*·*國際中心，利用其優(yōu)越的地理位置，本著“引領(lǐng)都市新生活，打造西安新地標(biāo)”思想，把*飯店建設(shè)成一座集現(xiàn)代商業(yè)購物中心，五星級商務(wù)會所及酒店式公寓為一體的綜合性大廈*·*國際中心，開發(fā)適合市場需求的購物中心、商務(wù)會所、酒店式公寓將是一個可行的措施。風(fēng)行歐美的酒店式公寓，實行“酒店式管理、家居式服務(wù)”，吸收了傳統(tǒng)酒店和傳統(tǒng)公寓的

9、長處，十分適合于商務(wù)、會展人員。購物中心、商務(wù)會所的建設(shè)符合*地區(qū)西安市區(qū)域商業(yè)中心龍頭的發(fā)展趨勢。投資對*飯店進行增值改造，發(fā)揮其地理位置優(yōu)勢，改變其現(xiàn)狀，既避開了目前酒店業(yè)競爭的焦點，又找到了新的利潤增長點，符合公司長遠發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展戰(zhàn)略，也符合西安市總體城市規(guī)劃和商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃。1.3 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)用地面積：7,200平方米建筑面積：96,742平方米其中：地上建筑面積：79,730平方米 地下建筑面積： 17,012平方米商場面積：20,038平方米餐飲面積：11,098平方米公寓面積：51,694平方米建筑密度：48.9圖4容 積 率：11.07綠 地 率：33.7總停車數(shù)

10、量：217輛（其中地上停車位共10，地下停車位共207,地上停車位主要為大客車服務(wù)）建筑高度：99.6米建筑層數(shù)：地上28層（裙房8層），地下三層外形設(shè)計：時尚、新穎，具有視覺沖擊力第二章市場前景分析本著“引領(lǐng)都市新生活，打造西安新地標(biāo)”的思想，面向會展人流、旅游人口及本地區(qū)居民、大專院校師生，把*飯店改造建設(shè)成一座集現(xiàn)代商業(yè)購物中心，五星級商務(wù)會所及酒店式公寓為一體的綜合性大廈*·*國際中心，具有廣闊的市場前景和發(fā)展空間。2.1 項目功能分析2.1.1 酒店式公寓酒店式公寓，擁有獨立產(chǎn)權(quán)、統(tǒng)一初裝修、配備包括廚衛(wèi)在內(nèi)的綜合套間。整個中心提供酒店式的商務(wù)服務(wù)、保潔服務(wù)、物業(yè)管理、租賃

11、管理。投資者可以像購買普通住宅一樣用于自住，又可以用于投資，購買后交由*國際中心以酒店的形式出租經(jīng)營，獲得投資回報。游客、商務(wù)人士可以當(dāng)作酒店入住、獲得酒店式的服務(wù)、家一般的溫馨和享受。2.1.2 高級休閑會所高級休閑會所，招收會員，收取一定金額的會費，為會員應(yīng)酬會客、用餐、休憩、娛樂等商務(wù)活動提供場所和其它便利。主要包含西餐廳、中餐廳、咖啡廳、茶館、CEO會館、SPA中心等商務(wù)休閑功能，采取會員制經(jīng)營，吸納中心的業(yè)主、入住的游客、企業(yè)法人、社會成功人士為會員，收取固定的會費，為會員提供星級服務(wù)。2.1.3 商業(yè)購物中心商業(yè)購物中心，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理，為商戶提供黃金地段的超值商業(yè)設(shè)

12、施。大型的核心店、多樣化的商品街、寬廣的停車場、個性化的娛樂休憩廣場，能滿足消費者多樣化的購買需求與日?；顒?。實行商業(yè)型公司管理，購物中心內(nèi)設(shè)商店管理委員會，開展廣告宣傳等共同活動，實行統(tǒng)一管理。內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級市場作為核心店，以及各類專業(yè)店、專賣店等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂設(shè)施構(gòu)成。服務(wù)功能齊全，集零售、娛樂為一體，商業(yè)購物中心可實行賣場租賃制。2.1.4 高檔餐廳高檔餐廳，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理，為商戶提供黃金地段的超值餐飲經(jīng)營場所和設(shè)施。發(fā)揮公司和集團公司在餐飲經(jīng)營方面的優(yōu)勢，引進大型品牌餐飲、特色餐飲，構(gòu)建適舒的、地方民族風(fēng)味小吃美食廣場和高檔次的餐飲招待場所。餐廳、餐飲場所和

13、設(shè)施可實行租賃制。商業(yè)購物中心、高檔餐廳、高級休閑會所及酒店式公寓，相互依托、相互配合，共同構(gòu)成設(shè)施豪華、功能齊全、店堂典雅、寬敞明亮，引領(lǐng)都市新生活，打造西安新地標(biāo)的*·*國際中心。2.2 項目功能布局、綠化與交通項目建筑物外形精致古典的立面構(gòu)圖手法，彰顯建筑典雅人文氣質(zhì)，打造端莊大氣，挺拔高聳，具有活力韻味的新時代地標(biāo)建筑。設(shè)計手法采用整體設(shè)計、均衡設(shè)計和細節(jié)設(shè)計相結(jié)合的原則，突出視覺沖擊力，保證比例尺度的均衡，強化建筑的垂直感；屋面的玻璃體、頂部帶有發(fā)光體的金屬光槽高低錯落，使得建筑更為高聳挺拔，精致典雅。2.2.1 項目的立體功能布局（參見圖4）項目由四大功能構(gòu)成：現(xiàn)代大型商

14、業(yè)購物中心、高檔餐廳、高級休閑會所及酒店式公寓。大型商業(yè)購物中心位于建筑的1-5層裙房內(nèi)，含地下一層局部。其首層西側(cè)臨長安路設(shè)置商場主要出入口，北側(cè)臨城市規(guī)劃路設(shè)置次要出入口；第六層為美食城，七層為貴賓餐廳，八層為演藝餐廳，餐飲出入口位于首層商場主要出入口的南側(cè)，可獨立經(jīng)營； 9-28層為酒店式公寓，其入口位于建筑的南側(cè)，分東西兩個門廳，有各自獨立的交通系統(tǒng)；后勤服務(wù)入口位于建筑的東南部。A、現(xiàn)代購物中心商業(yè)裙樓：按照現(xiàn)代購物中心商場的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)進行內(nèi)部設(shè)計。圖4B、高級商務(wù)會所：按照五星級商務(wù)會所的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計。C、酒店式公寓：1）主力戶型：“以人為本”與“城市新生活”的設(shè)計理念，以采光好、方正、

15、通透、簡約、實用的中戶型城市生活空間為主；兼顧以投資及可能轉(zhuǎn)換為“酒店經(jīng)營性質(zhì)”的小戶型，滿足都市新貴對于棲身之地的品質(zhì)要求。2）彈性組合原則：突破一般設(shè)計概念，在設(shè)計中注重演變和發(fā)展的可能性，單房可演變?yōu)橐环恳粡d，一房一廳可演變?yōu)槎恳粡d，功能多樣，靈活巧妙。讓正在為夢想打拼的年輕人實現(xiàn)在“城市中心”置業(yè)安家的愿望，打造城市新生活。 3）建筑朝向：應(yīng)盡量尊重“向陽的建筑朝向”的生活和氣候條件。當(dāng)景觀與朝向相矛盾時，景觀服從朝向。4）戶型設(shè)計及配比單房戶型（主要分布于A棟-靠東北面的9-17層間），單房面積在2030平方米，約占總建筑面積的20，便于可能改變性質(zhì)為“酒店”而預(yù)留的發(fā)展空間。一房

16、一廳戶型（主要分布于A的局部單位、B棟的中間樓層）在3045平方米，約占總建筑面積的50，堅持彈性組合設(shè)計原則。兩房一廳戶型（主要分布于B棟的高樓層）在6178平方米，約占總建筑面積的30，堅持彈性組合設(shè)計原則。2.2.2 項目平面功能布局（參見圖5）首層平面設(shè)置建筑各功能的出入口，建筑的交通核位于矩形的四個角端，臨近入口處設(shè)置3層通高的中廳，自動扶梯交替上升，構(gòu)成流動，富有生機的中廳空間。地下一層局部為商場，通過中庭自動扶梯和樓梯與地面商場由直接的聯(lián)系，同時本層設(shè)有自行車庫，管理辦公用房和設(shè)備用房。地下二至三層主要為停車庫，共停車212輛，局部設(shè)置設(shè)備用房。二至五層為商場營業(yè)廳，緊湊集中的商

17、業(yè)空間，使得店鋪的布置更為經(jīng)濟有效。圖5六層為美食城，匯聚各地的風(fēng)味美食，提供更為個性自由的空間，更好的滿足消費者的需求。七層為高檔貴賓餐廳，可獨立營業(yè)，也可分散經(jīng)營，滿足高端消費者的消費需求。八層部分為演藝餐廳，提供更為開闊，自由的空間，充分滿足消費者的精神需求。九至二十八層為酒店式公寓，主力戶型有：80-90平米的A型三室一廳每層4戶，50-70平米的B型兩室一廳每層22戶；30-40平米的C型一室一廳每層10戶；20-30平米的D型大單間每層12戶。約20平米的E型小單間每層4戶。每層總計52戶。戶型布局緊湊，功能分區(qū)明確，流線清晰合理，最大限度的滿足采光通風(fēng)需求。2.2.3 綠地景觀系

18、統(tǒng)（參見圖6）圖6項目容積率較高，建筑密度達48.9，使得地面綠化相對較少，在建設(shè)中采用集中式和立體式綠化，地面西北側(cè)設(shè)置綠化廣場，商場主次入口處形成景觀節(jié)點；裙房屋頂開辟為屋頂花園，設(shè)置噴泉水池，草坪，灌木，花卉，這樣點線面結(jié)合的立體綠化體系，爭取在有限的條件下創(chuàng)造更好的居住環(huán)境。2.2.4 道路交通系統(tǒng)分析用地西臨城市主干道長安路，主要車流方向為從北至南，北側(cè)臨城市規(guī)劃路。建筑東南側(cè)開辟L型車行道，與城市道路連接，形成環(huán)路。主要車流由城市主干道經(jīng)規(guī)劃路至用地內(nèi)部道路，可由北側(cè)坡道入地下停車庫，也可到達南側(cè)的公寓入口和餐飲入口，地下車庫出口位于用地東南部。建筑東南部為后勤服務(wù)入口，入口預(yù)留足

19、夠的貨車停留回轉(zhuǎn)空間。停車位共計217個，其中地面停車10輛（含旅游車停車位5個，小汽車停車位5個）， 地下停車207輛。人流經(jīng)人行道可達商場的主次出入口，經(jīng)用地內(nèi)部道路可達餐飲及公寓入口。整個車行環(huán)路很好的滿足建筑各功能的使用需求，并充分滿足安全疏散，消防撲救的要求。2.3 項目市場分析2.3.1 商業(yè)購物中心的建設(shè)，填補了*大型商業(yè)購物中心的空白，發(fā)展前景廣闊。項目所在地地區(qū)*地區(qū)作為區(qū)域商業(yè)中心之一，位于西安市12個區(qū)域商業(yè)中心之首，其周邊環(huán)境的特點決定了對*飯店進行增值改造，構(gòu)建兩萬平米左右，停車、休憩、餐飲娛樂等配套設(shè)施齊全的商業(yè)購物中心，勢必具有廣闊的前景：人口密度大，消費水平高*

20、地區(qū)現(xiàn)有居民40萬人，*所在地區(qū)雁塔區(qū)的職工平均工資、人均可支配收入均居西安市資第一，*商圈內(nèi)的消費者人均消費能力、消費水平較高。2003年，據(jù)統(tǒng)計西安市城區(qū)人口按區(qū)域人均收入以此為雁塔區(qū)17,452元；新城區(qū)11,287元；蓮湖區(qū)：11,444元；灞橋區(qū)：12,474元；碑林區(qū)：12,689元；未央?yún)^(qū)：15,471元。大專院校密集，具有活躍的消費趨向和極強的集團采購能力*地區(qū)集中了幾十所大專院校：長安大學(xué)、音樂學(xué)院、交通大學(xué)醫(yī)學(xué)院和財經(jīng)學(xué)院、陜西師范大學(xué)、西安外國語學(xué)院、西安郵電學(xué)院、西北政法學(xué)院、西安石油大學(xué)、陜西經(jīng)貿(mào)學(xué)院、西安統(tǒng)計學(xué)院等。在校的學(xué)生和教職工超過二十萬，其中教職工的平均工資

21、為每年18891元，遠遠高于當(dāng)年度西安市單位從業(yè)人員的平均工資水平，而近二十萬人的學(xué)生群體具有強烈的消費傾向。商業(yè)布局不完善，購物環(huán)境急需改善*地區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點布局不完善，缺少具有良好購物環(huán)境的大型商業(yè)，*地區(qū)現(xiàn)有的較大的商業(yè)只有*國貿(mào)、百盛*店和好又多，除此之外只有一些臨街的小商鋪。*國貿(mào)、百盛*店的商業(yè)類型是綜合百貨，規(guī)模較小，單層面積不足一千平方米：好又多的經(jīng)營模式有效營業(yè)面積只有四千平方米左右，遠遠不能滿足*地區(qū)的消費需要。*·*國際中心利用先進的經(jīng)營理念，優(yōu)越的購物環(huán)境及極具特色的商品結(jié)構(gòu)填補中、高檔消費市場的空白。*商圈偶然性消費*地區(qū)作為西安市的第二商業(yè)區(qū)，其消費群體覆蓋

22、了整個西安市區(qū)，因此其偶然性消費在整體銷售額中也占非常高的比率，約為24。*·*國際齊全的功能、高檔的設(shè)施、現(xiàn)代化的經(jīng)營服務(wù)理念、優(yōu)越的地理位置，將引領(lǐng)西安市的購物時尚，吸引西安市其它商區(qū)的消費者到*購物消費。2.3.2 酒店式公寓，適應(yīng)市場需求，具有較強的增長潛力。集“住”、“商”、“家”三種功能于一身的酒店式公寓在西安現(xiàn)身以來，至今熱度不減。盡管新盤不斷上市，但卻一直保持暢銷的勢頭，即使在商鋪、寫字樓等市場低迷的情況下，依然價格不菲。作為世界上最古老的城市之一，西安在具有濃厚的歷史文化底蘊的同時，日益呈現(xiàn)出現(xiàn)代化大都市的風(fēng)采，商業(yè)貿(mào)易往來頻繁，文化交流廣泛。曲江論壇、歐亞經(jīng)濟論壇

23、在西安相繼舉辦，使海內(nèi)外更多的人了解了西安，也使西安加快了與國際接軌的步伐。這種開放的環(huán)境為酒店式公寓營造了快速發(fā)展的氛圍。西安市已推出的部分酒店式公寓項目詳細情況如下：位置項目名稱開發(fā)商均價項目概況城內(nèi)壹朵蓮花新趨勢置業(yè)5,500項目位于西安市碑林區(qū)南院門竹笆市119號,距離鼓樓約50米,距離鐘樓200米,精裝小戶型，面積36平方米70平方米，全家電配備。城內(nèi)宏城國際公寓宏府地產(chǎn)4,350項目位于北大街中央金融商務(wù)區(qū)，市政府東側(cè)。占地10畝，有A、B、C三棟高層建筑合理組合而成，公共部分全部高檔材料精裝修。城南驪馬豪城陽光集團4,900精致標(biāo)準(zhǔn)酒店式戶型，精裝修，酒店式物業(yè)管理與經(jīng)營模式，時

24、尚一族的個性空間，滿足外埠商務(wù)人士的居住需求。城東新興24G新興地產(chǎn)4,800新興24G位于城東商貿(mào)版塊核心，總建筑面積5萬平方米，融合西北超大時尚家品博覽中心、城東罕有星級酒店式公寓為一體。城東海景國際海匯實業(yè)4,200項目位于西安市興慶北路219號，是純復(fù)式國際商務(wù)公寓。411層為高檔酒店，12層為寫字間，13層以上為復(fù)式商務(wù)公寓。城東簡愛十六樓文宇地產(chǎn)4,000項目位于交大商場路中段西側(cè)，獨棟16層精裝酒店式公寓，而4670純南向陽光戶型，使其成為小戶型投資的首選。高新摩登BOBO文華地產(chǎn)4,700摩登bobo秉承文華地產(chǎn)的摩登系列的優(yōu)良品質(zhì)，整體設(shè)計為德式風(fēng)格，簡約，大方。裝修選用德國

25、品牌建材，確保社區(qū)的精品風(fēng)范。高新金橋國際廣場陜國投鴻業(yè)地產(chǎn)4,500項目位于科技路核心地段，90000平方米建筑綜合體，A棟為公寓寫字樓，B棟為酒店公寓，C棟為5A級寫字樓，11000平方米公共服務(wù)配套裙樓。高新海佳云頂海佳地產(chǎn)3,800項目坐落于南二環(huán)與高新四路黃金交匯點，樓高共29層，大氣豪華。兩梯四設(shè)計，落地大玻璃觀景窗，都體現(xiàn)了海派住宅的風(fēng)韻。高新紫薇龍騰新世界紫薇地產(chǎn)3,700項目位于高新區(qū)科技路和太白南路交匯處，由A座寫字樓與B、C座高層公寓樓（優(yōu)格公寓）組成，公寓樓面積在36154平米之間。根據(jù)調(diào)查，目前西安市場酒店式公寓的月租一般在10003000元之間，市場上的酒店式公寓多

26、為39平方米95平方米精裝戶型，均價接近5000元平方米，各個區(qū)域均有分布，以西安高新區(qū)居多。伴隨中建·世紀(jì)領(lǐng)域、湯姆公寓、驪馬公寓、裕朗國際、時光2000等項目在西安的不俗表現(xiàn)，漢杰·楓尚、海景國際、上海城等樓盤也紛紛跟進。精致的酒店式裝修、完善的物業(yè)管理及全新的經(jīng)營模式，最大限度地滿足了都市精英與時尚一族的個性居住需求。酒店式公寓因其具有小面積、低總價、易于轉(zhuǎn)讓出租等明顯優(yōu)勢，具有一定的超值回報空間，成為異地置業(yè)者的首選。目前西安成熟的酒店式公寓大多集中在市區(qū)、明德門、西高新等繁華地段，*商圈特別是其核心地段酒店式公寓項目較少。改造*飯店、開發(fā)以中小戶型為主力、面積可以

27、自由組合、多種套型結(jié)合，商業(yè)、商務(wù)、會所、餐飲、娛樂、停車場等配套服務(wù)設(shè)施齊全的酒店式公寓，順應(yīng)市場需求，具有較強的增長潛力。2.3.3 項目與其他項目相比較優(yōu)劣勢分析項目位于城南*成熟區(qū)域，一直是西安區(qū)域房地產(chǎn)、商業(yè)、餐飲投資發(fā)展的熱點，與其它區(qū)域相比，該區(qū)域文教優(yōu)勢強，居住氛圍濃厚，社區(qū)生活配套成熟。它們包括長安大學(xué)公路學(xué)院及建筑學(xué)院、西安音樂學(xué)院、好又多超市、百盛、軍人服務(wù)社、省圖書館、省體育場等。在房產(chǎn)品的品質(zhì)、售價和銷售量等方面，均位于全市各區(qū)域行業(yè)發(fā)展的前列。目前住宅、公寓、商鋪等物業(yè)的銷售均價均高于其它區(qū)域，城南*區(qū)域已成為僅次于高新區(qū)及城內(nèi)的黃金地段。發(fā)揮*飯店現(xiàn)有地理位置優(yōu)勢

28、，建設(shè)現(xiàn)代購物中心、高級商務(wù)會所、高檔餐廳、酒店式公寓，以其優(yōu)越的地理位置、獨特的設(shè)計、現(xiàn)代化的服務(wù)經(jīng)營理念，必然有廣闊的市場前景。首先，項目位于南二環(huán)*商圈，坐落于成熟商貿(mào)商務(wù)區(qū)，服務(wù)設(shè)施齊全，受到中心區(qū)域土地增值效應(yīng)的影響，無論是公寓還是商業(yè)實施，其升值潛力大、租金回報率高。第二、建筑本身內(nèi)外結(jié)構(gòu)設(shè)計合理，與周邊環(huán)境應(yīng)基本協(xié)調(diào)。具有星級酒店式的豪華大堂，商務(wù)中心、生活中心與娛樂中心，樓內(nèi)功能劃分明晰合理，戶型布局分割適合于小公司辦公與居住應(yīng)用。第三、智能化配置高檔領(lǐng)先，商務(wù)服務(wù)齊全完善，集“住”、“商”、“家”三種功能于一身，對那些已經(jīng)有一定的經(jīng)濟實力和規(guī)模，但還不愿購買租用寫字間的公司，

29、或者是從事休閑流動辦公的SOHU一族具有極強的吸引力。在西安，從事創(chuàng)意、貿(mào)易、信息咨詢、電腦網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)藝術(shù)、媒體、軟件開發(fā)業(yè)等所謂“賣腦”行業(yè)的中小型公司數(shù)以萬計，這些公司多具有機動性和強勁的成長性，這種便捷舒適的酒店式公寓，更適合他們靈活機動的生活格調(diào)和工作性質(zhì)。第四、項目集現(xiàn)代購物中心、高級商務(wù)會所、高檔餐廳、酒店式公寓于一體，功能齊全，擁有龐大的人流和客戶市場。第三章項目定位3.1 主題定位：引領(lǐng)都市新生活，打造西安新地標(biāo)以超越性的現(xiàn)代商業(yè)購物中心及高檔次的五星級休閑商務(wù)會所為引導(dǎo)，建設(shè)高品位，高品質(zhì)的購物中心、休閑會所和酒店式公寓。3.1.1 西安新地標(biāo) “城市副中心的城市象征”：以“

30、新型的居住及商業(yè)功能為主，以提升區(qū)域品質(zhì)、充分發(fā)揮土地增值效益” 為*國際中心的增值改造目標(biāo)；使*國際中心成為西安重要的“新地標(biāo)”，達到以“*飯店”的增值改造升級帶動整個“*城市副中心”的整體升級，引領(lǐng)*區(qū)域邁向城市級商業(yè)街區(qū)，進一步樹立*作為“次中心”發(fā)展的都會形象。3.1.2 城市新生活 “新貴階層新生活領(lǐng)域”：以國際化、人性化的設(shè)計理念，創(chuàng)造“新*”的次中心價值區(qū)域的“現(xiàn)代風(fēng)范”，*國際中心的增值改造不但是對舊區(qū)域進行“填補”和“升級”，更是尊重歷史、融合未來，將目前未能充分利用、缺乏生機的地塊轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€以高品質(zhì)、富有特性的城市空間、成就高端居住與現(xiàn)代商業(yè)價值的“城市新生活”區(qū)域。同時堅

31、持用探索城市生活的價值意義，堅持用創(chuàng)新的建筑去實現(xiàn)城市生活的人文關(guān)懷。*國際中心正是在對“城市新生活”思考下而展開的新探索堅持打造“精品物業(yè)”與“作品工程”，關(guān)注新貴階層的城市生活需求，致力建造市中心地段內(nèi)適用、舒適而具有更高品質(zhì)的居住產(chǎn)品，成為代表“新貴階層的新生活領(lǐng)域”。3.2 功能定位*國際中心將建設(shè)西安地區(qū)具有超越性的“城市新生活”，充分體現(xiàn)“區(qū)位決定地位”的價值，項目區(qū)別于現(xiàn)實市場已經(jīng)上市的現(xiàn)代購物中心商場、五星級商務(wù)會所及酒店式公寓的產(chǎn)品風(fēng)格，將“新地標(biāo)”和“新生活”的開發(fā)理念完全融入項目中。在“西安新地標(biāo)”與“城市新生活”的開發(fā)理念及定位基礎(chǔ)上：1）將*國際中心的商業(yè)部分，打造成

32、為“中檔為主的現(xiàn)代購物中心及地標(biāo)性新商業(yè)空間”；2）將*國際中心的住宅部分，打造成為“引領(lǐng)城市新生活與共享城市優(yōu)越的高品質(zhì)酒店式公寓”。3）將*國際中心的商務(wù)會所部分，打造成為“都市商務(wù)休閑中心”。4）將*國際中心的餐飲部分，打造成為集地方風(fēng)味、民族風(fēng)味、文化表演和高檔餐飲于一體的“餐飲美食中心”3.3 市場定位3.3.1 主要消費群體結(jié)合項目的環(huán)境特色和市場競爭環(huán)境，*國際中心酒店式公寓、購物中心、商務(wù)會所的潛在消費者構(gòu)成特征及客戶市場定位鎖定聚集在*及市中心為主要區(qū)域的“新貴階層”； 第一、“新貴階層”的定義：“新貴階層”是在改革開放后隨著基本經(jīng)濟制度的變化（由過去單一的公有制經(jīng)濟轉(zhuǎn)變?yōu)楣?/p>

33、有制經(jīng)濟為主體、多種所有制經(jīng)濟共同發(fā)展的格局）和經(jīng)濟體制的變化（市場經(jīng)濟推動社會勞動分精細化，為“新貴階層”提供了成長條件），以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化（第一與第二、三產(chǎn)業(yè)之間的更替，促進社會階層結(jié)構(gòu)性變化）產(chǎn)生的經(jīng)歷了一定時期的充分市場競爭而由優(yōu)秀走向卓越的階層，他們具有百折不撓的意志、越挫越奮的創(chuàng)業(yè)者精神、受過良好的技術(shù)訓(xùn)練、扎實的創(chuàng)業(yè)基礎(chǔ)、熟悉市場運作、有敏感的商業(yè)觸覺和豐富的商業(yè)判斷能力，其中部分還擁有先進的專業(yè)知識、善于對復(fù)雜的商業(yè)行為提出新的解決方案或方法，樂于接受新思想、新觀念、崇尚高品質(zhì)生活第二、“新貴階層”的涵概范圍： 公務(wù)員、教育工作者、私營企業(yè)主、專業(yè)化程度較高的中介組織從業(yè)者、

34、將科技成果轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟組織行為的科技工作者、海歸派、回國創(chuàng)業(yè)的海外華僑、企業(yè)的高級管理及技術(shù)業(yè)者、文化事業(yè)投資者、國營企業(yè)通過MBO而取得股份的管理層、藝術(shù)家、工商戶 各年齡層次的購物者 白領(lǐng)新貴階層 聚會交流者 休閑健身者 商務(wù)及休閑旅客 大專院校教師、學(xué)生 會展游客第四章投資估算和資金籌措根據(jù)項目設(shè)計和功能策劃，項目投資主要包括前期費用、建設(shè)投資、其它及不可預(yù)見性費用。項目前期費用主要為項目立項、設(shè)計、調(diào)研、現(xiàn)有建筑物的增值改造等費用性投入，土地取得的原始成本；建設(shè)投資主要為項目的建安費用；其它及不可預(yù)見性費用主要包括后期手續(xù)的完善、產(chǎn)權(quán)證的辦理、現(xiàn)有職工的安置等費用，不可預(yù)見費用按照項目建

35、設(shè)投資的一定比例計算。項目投資構(gòu)成情況如下：4.1 投資估算4.1.1 前期費用性投資及土地投入序號投入內(nèi)容投入預(yù)估備注一項目立項及各前期規(guī)費1,787.98萬元 1土地手續(xù)的完善辦理費用無土地證已拿到2建設(shè)、規(guī)劃、施工、銷售等許可及市政配套費  1，772.98萬元按現(xiàn)行城建費用征收標(biāo)準(zhǔn)計算（未含規(guī)劃費用）3項目環(huán)境評價15.00萬元 4項目立項批復(fù)無 二項目設(shè)計、調(diào)研、管理635.22萬元 1總規(guī)、控規(guī)設(shè)計12.50萬元2地質(zhì)、文物勘查無按面積的1.53項目建筑方案設(shè)計334.35萬元4項目方案策劃248.37萬元5項目經(jīng)濟可行性評價20.

36、00萬元詳評6招標(biāo)費用20.00萬元三現(xiàn)有建筑物、資產(chǎn)的處置 3,340.62萬元（不含土地價格）1現(xiàn)有資產(chǎn)總值4,290.81萬元 截止2006年8月31日2預(yù)計資產(chǎn)處理損失 3,325.62萬元 3建筑物改造費用預(yù)計15.00萬元 四土地等無形資產(chǎn)3,240.00萬元按300萬元/畝預(yù)計1現(xiàn)有土地凈值1,300.00萬元帳面現(xiàn)有土地價值2補交土地出讓金等土地方面的規(guī)費1,940.00萬元土地性質(zhì)改變前期費用、土地等投入總計9,003.82萬元4.1.2 建設(shè)投資估算序號工程名稱建筑面積 （）單方造價（元/）合價（萬元）一地下車庫及設(shè)備用房1

37、1,5902,810.003,256.791土建工程11,590 2,000.002,318.002裝修工程11,590  3給排水、中水工程11,590 100.00 115.904消防、自動噴灑11,590 60.00 69.545通風(fēng)工程11,590 120.00 139.086電氣照明工程11,590 120.00  139.087變配電11,590 250.00 289.758火災(zāi)報警11,590 60.00 69.549弱電

38、工程（含：綜合布線、安防及樓宇自控系統(tǒng)等）11,590 100.00 115.90二商場及商務(wù)會所27,718 1,995.00 5,529.741土建工程27,7181,000.00 2,771.802裝修工程27,718  3給排水、中水工程27,718 20.00 55.444游泳池水處理27,718 25.0069.305消防、自動噴灑27,718 20.00 55.446空調(diào)通風(fēng)工程27,718 450.00 1,247.317電氣照明工程27,

39、718 80.00 221.748變配電27,718 100.00277.189火災(zāi)報警27,718 60.00 166.3110弱電工程（含：有線電視、綜合布線、安防系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)等）27,718 40.00 110.8711煤氣工程27,718  12電梯工程(5部電梯、10部扶梯）27,718 200.00554.36三酒店式公寓58,080 1,805.00 10,483.441土建工程58,080 1,300.00 7,550.402裝修工程

40、58,080 3給排水、中水工程58,08080.00464.644消防、自動噴灑58,08030.00 174.245空調(diào)通風(fēng)工程(暖通)58,080 120.00 696.966電氣照明工程58,080 50.00 290.407變配電58,080 100.00 580.808火災(zāi)報警58,080 40.00 232.329弱電工程（含：有線電視、綜合布線、安防系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)等）58,080 50.00 290.4010煤氣工程58,080  11

41、電梯工程(6部）58,080 35.00 203.28四外裝修（面磚）33,530 150.00502.95五室外工程 1,158.10含：道路、停車場、綠地、圍墻、夜間照明及管道井池等  六不可預(yù)見費  5  1,046.55七估 算 合 計97,388 2,257.00 21,977.574.1.3 其它及不可預(yù)見費用序號投入內(nèi)容投入預(yù)估備注一職工安置費用424.80萬元每月須11.80萬元，按3年計算二施工監(jiān)理費用 191.06萬元施工監(jiān)理費用20元/三委托代建管理費用

42、 1,000.00萬元四其它1,045.62萬元1財務(wù)費用900.00萬元5,000萬元貸款年利率62垃圾清理費97.08萬元垃圾清理費為100元/3其他不可預(yù)見費48.54萬元按50元/計算 其它及不可預(yù)見費用總計2,661.48萬元4.1.4 投入預(yù)估總計序號投入內(nèi)容投入預(yù)估備注一前期費用性投資及土地投入9,003.82萬元 含現(xiàn)有資產(chǎn)處置二建設(shè)投資預(yù)估 21,977.57萬元 三其它及不可預(yù)見費用2,661.48萬元含三年職工安置費 投入預(yù)估總計錯誤！未指定書簽。萬元  4.2 資金籌措*·*國際中

43、心項目開發(fā)總投資共計28,000萬元（不包括土地成本和貸款利息）。資金來源方案如下：1、工程前期支出由公司提供啟動資金3,000萬元。2、施工單位墊付資金2,000萬元。（基建成本高）3、用土地作抵押，按土地和已建工程的評估價值的65獲得中長期貸款5,000萬元（必須持有建筑工程規(guī)劃許可證、施工許可證）。4、基建的同時，預(yù)售房屋，用預(yù)售收入作部分投入。第五章財務(wù)評價與社會效益分析5.1 項目經(jīng)濟效益分析5.1.1 項目盈利預(yù)測（按報建面積計算，設(shè)計面積為96,742）錯誤！未找到引用源。銷售收入預(yù)測：按全部銷售酒店式公寓面積為51,694，按4,000元/，銷售收入為20,677.60萬元商場、餐飲面積為31,136，按10,000元/，銷售收入為31,136.00萬元銷售收入合計為51,813.60萬元。錯誤！未找到引用源。策劃銷售費用及營業(yè)稅金：策劃銷售費用按銷售收入的3.5計算，為1,813.48萬元營業(yè)稅金按銷售收入的5.58計算，為2,891.20萬元以上小計為4704.67萬元。錯誤！未找到引用源。項目投入總額為錯誤！未指定書簽。萬元。錯誤！未找到引用