長(zhǎng)沙市房產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

1、長(zhǎng)沙市1-9月房產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心注：1本研究報(bào)告僅供給相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、政符職能部門(mén)和房地產(chǎn)相關(guān)專(zhuān)業(yè)人士參考，屬內(nèi)部研究成果，未經(jīng)許可，不得公開(kāi)發(fā)布。2本簡(jiǎn)報(bào)中涉及的商品房分類(lèi)價(jià)格儀作本中心研究分析之用途，不是對(duì)外正式發(fā)布的價(jià)格數(shù)據(jù)。對(duì)外正式發(fā)布的房地產(chǎn)價(jià)格以市統(tǒng)計(jì)主管部門(mén)公布的相關(guān)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。2007年以來(lái)，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持供銷(xiāo)兩旺的良好勢(shì)頭，進(jìn)入第三季度后，商品房批準(zhǔn)預(yù)售量逐月穩(wěn)步增加，市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)日趨合理；商品房銷(xiāo)售繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)，但增速有所減緩，供銷(xiāo)已基本平衡；二手房交易由于受一系列政策、新標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施的影響，市場(chǎng)交易相對(duì)平淡，但成交量仍基本與去年同期持平。一、房產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)(

2、商品房)(一)累計(jì)供銷(xiāo)量分析1商品房累計(jì)供應(yīng)和銷(xiāo)售總量分析19月，全市商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售592.70萬(wàn)，同比增長(zhǎng)14.24；其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售502.59萬(wàn)，同比增長(zhǎng)8.60。同期全市商品房累計(jì)銷(xiāo)售649.lO萬(wàn)，同比增長(zhǎng)30.14；其中住宅銷(xiāo)售587.07萬(wàn)，同比增長(zhǎng)29.91，占商品房銷(xiāo)售面積的比重為91.72。2商品房累計(jì)供銷(xiāo)量分區(qū)分析表1 2007年19月全市商品房、住宅供應(yīng)情況 項(xiàng)目板塊商品房其中：住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積 (萬(wàn))同比()比例()批準(zhǔn)預(yù)售面積(萬(wàn))同比()比例()全市592.7014.24100.00502.598.60100.00開(kāi)福區(qū)124.9099.2721.07114.

3、2393.7422.73天心區(qū)121.404.0020.4895.97-10.2219.09雨花區(qū)178.8419.0430.18148.4519.6029.54岳麓區(qū)100.63-23.8516.9890.07-24.6517.92芙蓉區(qū)66.9317.4011.2953.871.0810.72表2 2007年l一9月全市及各區(qū)商品房、住宅銷(xiāo)售情況 項(xiàng)目 板塊商品房其中：住宅銷(xiāo)售面積(萬(wàn))同比()比例()銷(xiāo)售面積(萬(wàn))同比()比例() 全市 649.130.14100587.0729.91100 開(kāi)福區(qū) 98.524.9615.1891.2120.5715.54 天心區(qū) 128.4569.1

4、219.79115.6588.919.7 雨花區(qū) 1922341.1829.61171.1342.8629.15 岳麓區(qū) 115.773.3117.84110.616.8618.84 芙蓉區(qū) 114.1515.8317.5998.4716.4216.77從批準(zhǔn)預(yù)售和銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，全市供給和銷(xiāo)售同比繼續(xù)呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，銷(xiāo)售同比增幅更大。分區(qū)來(lái)看，開(kāi)福區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售有較大幅度增長(zhǎng)，天心區(qū)銷(xiāo)售增幅最大，雨花區(qū)供給、銷(xiāo)售繼續(xù)居于首位，岳麓區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售量、銷(xiāo)售量同比增幅均最小，批準(zhǔn)預(yù)售量同比更是下降了近1/4。表明今年河?xùn)|區(qū)域商品房供銷(xiāo)較為旺盛，新河三角洲、兩館一廳的建設(shè)開(kāi)發(fā)，新南城板塊、芙蓉路CBD建設(shè)的進(jìn)一步

5、加快，給河?xùn)|房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展注入了新的動(dòng)力。3商品房供銷(xiāo)對(duì)比(期間商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積：期問(wèn)商品房實(shí)際銷(xiāo)售面積)19月商品房供銷(xiāo)比為0.91：1，其中商品住宅供銷(xiāo)比為O.86：1，較上半年分別增長(zhǎng)0.11：0.10。分區(qū)來(lái)看，開(kāi)福區(qū)目前供銷(xiāo)差距最大，供應(yīng)量超過(guò)銷(xiāo)售量約27，成為商品房上市量增長(zhǎng)最快的區(qū)域；其他各區(qū)供銷(xiāo)比仍小于1，但其供銷(xiāo)比相對(duì)于今年上半年均有不同程度的增加，表明在擴(kuò)大商品房市場(chǎng)供給、抑制購(gòu)房投機(jī)的政策環(huán)境影響下，長(zhǎng)沙商品房市場(chǎng)供銷(xiāo)開(kāi)始趨于平衡。表3 2007年19月長(zhǎng)沙市全市及各區(qū)供銷(xiāo)對(duì)比 區(qū)域項(xiàng)目開(kāi)福區(qū)天心區(qū)雨花區(qū)岳麓區(qū)芙蓉區(qū)全市 商品房 1.270.950.930.870.59

6、0.91 其中：住宅 1.250.83O.870.810.550.864商品住宅與非住宅銷(xiāo)售比例分析 2007年19月全市商品房成交住宅與非住宅比例約為9.46：1。其中，芙蓉區(qū)非住宅銷(xiāo)售比例最高，非住宅占商品房銷(xiāo)售總量的13.74；岳麓區(qū)商品住宅銷(xiāo)售比例最高，占商品房銷(xiāo)售總量的95.54。表4 2007年19月長(zhǎng)沙市全市及各區(qū)商品房住宅與非住宅成交面積表 區(qū)域類(lèi)型開(kāi)福天心雨花岳麓芙蓉全市商品房住宅面積(萬(wàn))91.21115.65171 .13110.6198.47587.07比例()92.6090.0489.0295.5486.2690.44非住宅面積(萬(wàn))7.2912.8021.105.1

7、615.6962.03比例()7.409.9610.984.4613.749.56(二)2007年第三季度純商品房供銷(xiāo)趨勢(shì)分析(以下所指商品房均為純商品房)1商品房供應(yīng)量分析2007年第三季度，長(zhǎng)沙市商品房、住宅各批準(zhǔn)預(yù)售197.70萬(wàn)、166 78萬(wàn)，同比減少1.90、7.96，環(huán)比增加42.89、54.27，住宅占商品房批準(zhǔn)預(yù)售總量的84.36。 從各區(qū)情況來(lái)看，今年前三季度開(kāi)福區(qū)、天心區(qū)季度批準(zhǔn)預(yù)售趨勢(shì)呈“v”型，第二季度批準(zhǔn)預(yù)售量均相對(duì)較小，第三季度批準(zhǔn)預(yù)售量得到較大回升；雨花區(qū)、岳麓區(qū)商品房上市保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，特別是雨花區(qū)上市量一直保持高位；芙蓉區(qū)由于可開(kāi)發(fā)地塊減少，今年以來(lái)上市量呈下

8、降趨勢(shì)，今后其開(kāi)發(fā)將日益轉(zhuǎn)向舊城改造。表5 2007年第三季度全市及各區(qū)商品房、住宅供應(yīng)情況 項(xiàng)目 板塊 商品房 其中：住宅 批準(zhǔn)預(yù)售面積 (萬(wàn)) 環(huán)比 () 比例 () 批準(zhǔn)預(yù)售面積 (萬(wàn)) 環(huán)比 () 比例 () 全 市 197.70 42.89 100.00 166.78 54.27 100.00 開(kāi)福區(qū) 43.98 80.17 22.25 40.30 68.06 24.16 天心區(qū) 41.03 193.49 20.75 27.35 181.09 16.40 雨花區(qū) 60.59 23.48 30.65 56.48 75.13 33.86 岳麓區(qū) 35.49 30.29 17.95 32.

9、47 37.76 19.47 芙蓉區(qū) 16.61 -29.80 8.40 10.19 -45.16 6.11 從各月情況來(lái)看，今年第三季度批準(zhǔn)預(yù)售量得到較大回升，7月、8月、9月商品房批準(zhǔn)預(yù)售量平均為65 .9萬(wàn)，高于今年每月批準(zhǔn)預(yù)售量平均值約10.09萬(wàn)，有效緩解了今年以來(lái)的供銷(xiāo)失衡現(xiàn)象。2.商品房銷(xiāo)售量分析2007年第三季度，長(zhǎng)沙市商品房、住宅累計(jì)銷(xiāo)售193.62萬(wàn)、175 66萬(wàn)，同比增長(zhǎng)15.86、20.19，環(huán)比減少1.90、0.86，住宅銷(xiāo)售占商品房銷(xiāo)售總量的90.72。從各區(qū)情況來(lái)看，今年前三季度雨花區(qū)、岳麓區(qū)、芙蓉區(qū)商品房銷(xiāo)售量呈逐季下降趨勢(shì)，銷(xiāo)售同比增速也有所減緩；開(kāi)福區(qū)由于

10、交通日益完善、配套日漸成熟，銷(xiāo)售異軍突起，銷(xiāo)售量不減反增；天心區(qū)銷(xiāo)售量保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，但增幅較小。表6 2007年第三季度全市及各區(qū)商品房、住宅銷(xiāo)售情況 項(xiàng)目 板塊 商品房 其中：住宅 預(yù)售面積 (萬(wàn)) 環(huán)比 () 比例 () 預(yù)售面積 (萬(wàn)) 環(huán)比 () 比例 () 全 市 193.62 -1.90100.00 175.66-0.86100.00 開(kāi)福區(qū) 35.00 10.2218.0833.8712.5919.28天心區(qū) 43.669.2922.5539.2813.3122.36雨花區(qū) 54.83-7.7528.3247.47-8.3327.02岳麓區(qū) 30.26-7.3715.6329.1

11、2-7.1816.58芙蓉區(qū) 29.87-10.99 15.4325.92-11.4814.76從各月情況來(lái)看，今年第三季度中7月、8月銷(xiāo)售量較大，遠(yuǎn)高于今年每月平均銷(xiāo)售量；但9月由于業(yè)務(wù)系統(tǒng)升級(jí)，新舊系統(tǒng)對(duì)接需要一定時(shí)間，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商停止了一段時(shí)間數(shù)據(jù)上傳。因而銷(xiāo)售面積相對(duì)較小。3商品房供銷(xiāo)對(duì)比(期間商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積：期間商品房實(shí)際銷(xiāo)售面積) 第三季度商品房供銷(xiāo)比為1.02：1，其中商品住宅供銷(xiāo)比為0.95：1，本季商品房供銷(xiāo)基本平衡。從各區(qū)情況來(lái)看，除天心區(qū)、芙蓉區(qū)外，其他各區(qū)商品房供應(yīng)量均超過(guò)銷(xiāo)售量10以上，特別是開(kāi)福區(qū)，供應(yīng)量超過(guò)銷(xiāo)售量約26。本季度批準(zhǔn)預(yù)售量全面回升，但銷(xiāo)售量環(huán)比卻有

12、所下降。表7 2007年第三季度長(zhǎng)沙全市及各區(qū)供銷(xiāo)對(duì)比 區(qū)域項(xiàng)目開(kāi)福區(qū)天心區(qū)雨花區(qū)岳麓區(qū)芙蓉區(qū)全市 商品房 1.260.941.111.170.561.02 其中：住宅 1.190.701.191.120.390.95從單月商品住宅供銷(xiāo)比來(lái)看，今年供銷(xiāo)比在3月達(dá)到極低點(diǎn)后，從4月起開(kāi)始緩慢回升；到了第三季度，供銷(xiāo)比增速加快，各月供銷(xiāo)比呈明顯上升趨勢(shì)，特別是9月，供應(yīng)量甚至已經(jīng)超過(guò)銷(xiāo)售量達(dá)55(雖然由于技術(shù)故障原因?qū)?shù)據(jù)有所影響，但9月住宅預(yù)售面積仍超8月，實(shí)際待上市量可能更多)。(三)商品房銷(xiāo)售價(jià)格分析1商品房累計(jì)成交均價(jià)分析 2007年19月，全市商品房均價(jià)為3444元，同比上漲18.00；

13、其中，商品住宅平均售價(jià)為3206元，同比上漲22.54；商品房非住宅平均售價(jià)為5526元，同比上漲3.62。(若包含單位集資建房、定向開(kāi)發(fā)和經(jīng)濟(jì)適用房，全市商品房均價(jià)為3300元。，同比上漲22.04；其中，商品住宅平均售價(jià)為3068元，同比上漲26.14。)2商品房成交均價(jià)分區(qū)分析 分區(qū)來(lái)看，今年19月芙蓉區(qū)商品房、商品住宅成交均價(jià)最高，均價(jià)分別為3821元。、3502元；岳麓區(qū)成交均價(jià)最低，均價(jià)分別為2981元、2839元。全市僅天心區(qū)、岳麓區(qū)均價(jià)低于全市均價(jià)，其余三區(qū)商品房均價(jià)目前已達(dá)3500元以上。5商品房期、現(xiàn)房量、價(jià)分析2007年19月商品房期房、現(xiàn)房成交量分別為494.53萬(wàn)、1

14、03.82萬(wàn)，同比增長(zhǎng)70.09、-19.89期房占總量的82.65；商品住宅期房、現(xiàn)房成交量分別為466.26萬(wàn)、70.69萬(wàn)，同比增長(zhǎng)68.45、-27.55，期房占總量的86.83。2007年19月商品房期房、現(xiàn)房均價(jià)分別為3520元、3077元，同比分別上漲16.56、14.13；其中，商品房住宅期房、現(xiàn)房均價(jià)分別為3324元、2410元，同比分別上漲18.12、17.45。2007年第三季度商品房期房、現(xiàn)房成交量分別為167.87萬(wàn)、25.75萬(wàn)，同比增長(zhǎng)45.33、-49.89，環(huán)比增長(zhǎng)5.30、-32.13，期房占總量的86.70；商品住宅期房、現(xiàn)房成交量分別為157.25萬(wàn)、1

15、8 41萬(wàn)，同比增長(zhǎng)43.16、50.42，環(huán)比增長(zhǎng)3.62、-27.62，期房占總量的8952。2007年第三季度商品房期房、現(xiàn)房均價(jià)分別為3864元、3282元，同比上漲26.05、15.04，環(huán)比上漲12.22、5.82；其中，商品房住宅期房、現(xiàn)房均價(jià)分別為3629元、2513元，同比上漲26.63、14.70，環(huán)比上漲9.93、5.78。6商品住宅成交價(jià)格指數(shù)變化分析2007年9月總體市場(chǎng)商品住宅成交價(jià)格指數(shù)為129.34，指數(shù)在上月略有回落后，本月繼續(xù)呈上升趨勢(shì)，增速較明顯，19月累計(jì)上漲19.34點(diǎn)。從面積子市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)來(lái)看，今年以來(lái)各面積段價(jià)格指數(shù)均呈曲線上揚(yáng)趨勢(shì)，6090面積段

16、價(jià)格指數(shù)增幅最大，累計(jì)增長(zhǎng)20.02點(diǎn)。單從9月份來(lái)看，各面積段價(jià)格指數(shù)較上月均有不同程度的增長(zhǎng)，120144面積段價(jià)格指數(shù)增幅最大，較上月增長(zhǎng)5.20點(diǎn)。從區(qū)域子市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)來(lái)看，各子市場(chǎng)指數(shù)增幅較為明顯，19月中心城區(qū)子市場(chǎng)住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)增長(zhǎng)25.25點(diǎn)，漲幅最大。單從9月份來(lái)看，中心城區(qū)、一環(huán)與二環(huán)之間區(qū)域住宅價(jià)格指數(shù)在上月有所回落后，本月呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，二環(huán)與三環(huán)之間區(qū)域住宅價(jià)格指數(shù)保持繼續(xù)增長(zhǎng)。從板塊子市場(chǎng)指數(shù)來(lái)看，19月新南城板塊指數(shù)波動(dòng)最大，累計(jì)漲幅為29.69點(diǎn)，指數(shù)曲折上升；中心板塊指數(shù)波動(dòng)最小，呈現(xiàn)較平穩(wěn)的增長(zhǎng)趨勢(shì)。單從9月份來(lái)看，北城板塊指數(shù)波動(dòng)最為明顯，較上月增長(zhǎng)10.

17、14點(diǎn)，其次是新南城板塊，增長(zhǎng)9.88點(diǎn)，其余各板塊子市場(chǎng)指數(shù)也呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。綜合來(lái)看，今年以來(lái)長(zhǎng)沙總體市場(chǎng)商品住宅成交價(jià)格指數(shù)呈現(xiàn)曲折上揚(yáng)趨勢(shì)，9月指數(shù)增長(zhǎng)較明顯，從各類(lèi)子市場(chǎng)來(lái)看，主要是6090面積段、中心城區(qū)、新南城板塊等子市場(chǎng)指數(shù)漲幅較大，拉動(dòng)總體市場(chǎng)指數(shù)較快增長(zhǎng)。7非市場(chǎng)定價(jià)類(lèi)住宅供銷(xiāo)分析(包含定向開(kāi)發(fā)、集資建房和經(jīng)濟(jì)適用房)2007年19月全市非市場(chǎng)定價(jià)類(lèi)住宅批準(zhǔn)預(yù)售6799套，82.29萬(wàn)，同比增長(zhǎng)70.70、88.22；累計(jì)成交4674套，50.12萬(wàn)，同比下降31.97、36.04。非市場(chǎng)定價(jià)類(lèi)住宅批準(zhǔn)預(yù)售套均建筑面積為121.04，面積同比增加10.25；登記銷(xiāo)售套均建筑面

18、積為107.23，面積同比縮小5.99。2007年19月全市非市場(chǎng)定價(jià)類(lèi)住宅成交均價(jià)為1594元，同比上漲2.41。2007年第三季度全市非市場(chǎng)定價(jià)類(lèi)住宅批準(zhǔn)預(yù)售3217套，36 91萬(wàn)，同比增長(zhǎng)114.90、140.06，環(huán)比增長(zhǎng)75.98、62.14；累計(jì)成交1796套，19 41萬(wàn)，同比下降23.93、10.12，環(huán)比增長(zhǎng)5.03、3.77。非市場(chǎng)定價(jià)類(lèi)住宅批準(zhǔn)預(yù)售套均建筑面積為114.72，面積同比增加11.71，環(huán)比縮小7.87；登記銷(xiāo)售套均建筑面積為108.08m。，面積同比增加18.16，環(huán)比縮小1.20。2007年第三季度全市非市場(chǎng)定價(jià)類(lèi)住宅成交均價(jià)為1607元，同比上漲4.9

19、3，環(huán)比微漲0.84。(四)新建商品住房供求結(jié)構(gòu)分析1套型結(jié)構(gòu)分析(1)累計(jì)套型結(jié)構(gòu)分析 19月累計(jì)住房供應(yīng)套均面積為110.99，同比縮小0.76，銷(xiāo)售套均面積為109.27，同比增大4.39。從各戶型供銷(xiāo)結(jié)構(gòu)來(lái)看，各戶型均供小于求；90以下中小戶型供應(yīng)占比為36.97，比去年同期增長(zhǎng)了6.92個(gè)百分點(diǎn)，今年以來(lái)中小戶型商品住房供應(yīng)比例增幅較為明顯。表8 2007年19月長(zhǎng)沙純商品住宅戶型供銷(xiāo)關(guān)系分析表(單位：套)項(xiàng)目 供 比例() 與去年同期比例差() 銷(xiāo) 比例() 與去年同期比例差() 供銷(xiāo) 供銷(xiāo)比 60743619.64 3.72964919.64 3.36 -22130.77 609

20、0656417.33 3.20750915.28 2.16 -9450.87 90120640316.91 -3.28 900018.32 0.15 -25970.71 120144 1105629.20 -3.12 1443829.38 0.34 -33820.77 >144 641016.93 -0.51 854217.38 -6.01 -21320.75 合計(jì) 37869100.00 0.00 49138100.00 0.00 -112690.77 (2)第三季度套型結(jié)構(gòu)分析 第三季度，住宅批準(zhǔn)預(yù)售的套均面積為118.92，面積同比增大8.21，環(huán)比增大15.49；銷(xiāo)售的套均面積為

21、106.17，面積同比增加20.21、環(huán)比縮小2.36。從各戶型供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，本季度90戶型以下戶型供應(yīng)占比為30.55，比上季度減少15.12個(gè)百分點(diǎn)，大于90的中大戶型在本季度上市量較大，比例增長(zhǎng)最為明顯的是144以上的大戶型。表9 2007年第三季度長(zhǎng)沙純商品住宅戶型供銷(xiāo)關(guān)系分析表(單位：套)項(xiàng)目 供 比例() 與去年同期比例差() 銷(xiāo) 比例() 與去年同期比例差() 供銷(xiāo) 供銷(xiāo)比 60197014.05-7.69378622.882.66-18160.526090231416.50-7.43282517.072.67-5110.8290120265718.951.74258815.64

22、-2.89691.03120144 441231.464.96461727.91-2.60-2050.96>144 267119.058.43272916.490.15-580.98合計(jì) 14024100.000.0016545100.000.00-25210.852價(jià)位結(jié)構(gòu)分析(1)累計(jì)價(jià)位結(jié)構(gòu)分析 從1一9月實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)位段來(lái)分析，30003500元/價(jià)位段住宅已經(jīng)成為我市開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者都能普遍接受的戶型，銷(xiāo)售比例為25.46，與去年同期比增長(zhǎng)9.74個(gè)百分點(diǎn)；2500元價(jià)位段住宅銷(xiāo)售占比17.90，與去年同期比下降19.99百分點(diǎn)，價(jià)格底部在逐步抬高；4000元以上住宅雖各段比例少于

23、10，但合計(jì)量已占總量的18.01，與去年同期比增長(zhǎng)了11.60個(gè)百分點(diǎn)，部分商品住宅價(jià)格正在試探高點(diǎn)。表10 2007年19月長(zhǎng)沙商品住宅戶型銷(xiāo)售價(jià)位分析表(單位：套) 項(xiàng)目 戶型銷(xiāo)比例() 與去年同期比例差() 2500元/879517.9-19.99 25003000元/1096422.31-8.42 30003500元/1251025.469.74 35004000元/801916.327.07 40004500元/37947.723.20 45005000元/25755.244.14 >5000元/24815.054.26 合計(jì)49138100.00 0.00 (2)第三季度價(jià)

24、位結(jié)構(gòu)分析 從第三季度實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)位段來(lái)看，3500元/以下價(jià)位段住宅銷(xiāo)售比例繼續(xù)減少，減幅最明顯的是25003500元/價(jià)位段住宅，與上季度相比比例下降9.99個(gè)百分點(diǎn)；而3500元/以上價(jià)位段住宅在本季度銷(xiāo)售比例都有一定幅度增長(zhǎng)，這進(jìn)一步表明目前市售樓盤(pán)價(jià)位正整體上行，且住宅均價(jià)沖擊又一千元門(mén)檻已經(jīng)不遠(yuǎn)。表11 2007年第三季度長(zhǎng)沙商品住宅戶型銷(xiāo)售價(jià)位分析表(單位：套) 項(xiàng)目 戶型銷(xiāo)比例() 與去年同期比例差() 2500元/196011.85-3.99 25003000元/232514.05-9.99 30003500元/418725.31-3.17 35004000元/342820.7

25、23.43 40004500元/198812.026.31 45005000元/13748.34.48 >5000元/12837.752.93 合計(jì)16545100.00 0.00 二、房產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)(二手房)（一）累計(jì)量分析1、二手房交易總量分析 2007年19月，全市二手房成交面積158.73萬(wàn)m。，成交金額為38.97億元，成交套數(shù)為14033套，與去年同期相比分別增長(zhǎng)2.01、24.97%和2 13；其中住宅成交104.87萬(wàn)，成交金額為18.86億元，成交套數(shù)為12194套，與去年同期相比分別增長(zhǎng)-8.32、10.14和-5.77%。二手房非住宅共成交53.86萬(wàn)，成交套數(shù)為18

26、39套，與去年同期比分別增長(zhǎng)30.67、129.88。 二手房住宅成交面積、成交金額、成交套數(shù)分別占總量的66.13、48.40、86.90，成交套均面積為86。2二手房交易分區(qū)分析分區(qū)來(lái)看，2007年19月全市二手房成交以芙蓉區(qū)和雨花區(qū)最為活躍，分別成交44.98萬(wàn)和41.01萬(wàn)，分別占總量的28.34、25.84%，同比分別增長(zhǎng)21.78，、-11.20。從二手房住宅與非住宅成交比例來(lái)看，19月全市住宅與非住宅成交比例為1.95：1，芙蓉區(qū)非住宅成交比例最大，占總量的43.13；岳麓區(qū)住宅成交比例最大，占總量的87.42。(二)第三季度交易量分析1、二手房交易量分析2007年第三季度，全市

27、二手房成交面積53.66萬(wàn)，成交金額為15.36億元，成交套數(shù)為5238套，同比分別增長(zhǎng)-10.68、32.28和-2.62，環(huán)比分別增長(zhǎng)0.09、22.68、2.99；其中住宅成交38.74萬(wàn)，成交金額為7.29億元，成交套數(shù)為4553套，同比分別增長(zhǎng)-12.00、13.13和-9.21，環(huán)比分別增長(zhǎng)4.36、9.46、4.28。二手房非住宅共成交14.92萬(wàn)，成交套數(shù)為685套，同比分別增長(zhǎng)-7 .06、88.19，環(huán)比減少9.47、4.87。二手房住宅成交面積、成交金額、成交套數(shù)分別占總量的72.20、47.46、86.92，成交套均面積為85.09。2二手房交易分區(qū)分析分區(qū)來(lái)看，200

28、7年第三季度全市二手房成交仍以雨花區(qū)和芙蓉區(qū)最為活躍，分別成交15.36萬(wàn)和15.17萬(wàn)，分別占總量的28.62%、28.28，同比分別增長(zhǎng)-12.79%、7.99%，環(huán)比增長(zhǎng)25.32%、-26 .77%。從二手房住宅與非住宅成交比例來(lái)看，第三季度全市住宅與非住宅成交比例為2.60：1，芙蓉區(qū)非住宅成交比例最大，占總量的39.69；岳麓區(qū)住宅成交比例最大，占總量的90.03%。(三)二手房交易均價(jià)分析 2007年19月全市二手房成交均價(jià)為2455元/，同比上漲22.51。其中，二手房住宅成交均價(jià)為1798元/。，同比上漲20.13；二手房非住宅成交均價(jià)為3434元/，同比上漲9 46。200

29、7年第三季度全市二手房成交均價(jià)為2862元/，同比上漲4810，環(huán)比上漲22 50。其中，二手房住宅成交均價(jià)為1883元/，同比上漲28.56，環(huán)比上漲4.95；二手房非住宅成交均價(jià)為5404元/，同比上漲68.05，環(huán)比上漲51.88(注：長(zhǎng)沙市二手房的交易申報(bào)成交價(jià)格與實(shí)際成交價(jià)有一定差距，本統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是以申報(bào)成交價(jià)格為基礎(chǔ)計(jì)算所得)。（四)典型同質(zhì)小區(qū)二手房交易價(jià)格分析2007年19月二手住房典型小區(qū)同質(zhì)價(jià)格均值為1 665元/，與去年同期比上漲16.52。（五)房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)交易量對(duì)比分析 從成交面積上看，2007年19月全市房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)累計(jì)交易量之比為4.09：1，比2006年比

30、值增大0.92。岳麓區(qū)比值最大，達(dá)6. 41，表明該區(qū)房屋交易以一手房為主；芙蓉區(qū)比值最小，僅2.54，表明該區(qū)二手房交易較為活躍。各區(qū)比值具體見(jiàn)下表：表12 2007年19月長(zhǎng)沙房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)交易量對(duì)比 區(qū)域項(xiàng)目開(kāi)福區(qū)天心區(qū)雨花區(qū)岳麓區(qū)芙蓉區(qū)全市 一、二級(jí)市場(chǎng)交易量之比4.184.124.696.412.544.09（六)9月二手房網(wǎng)站房源采樣均價(jià)分析從二手房出售采樣分析來(lái)看，9月份住宅類(lèi)房源掛牌均價(jià)為3612元/，環(huán)比上漲6.02。其中，純住宅掛牌均價(jià)為3574元/，環(huán)比上漲5.30；商住兩用房掛牌均價(jià)為3986元/，環(huán)比上漲4.73。非住宅掛牌均價(jià)為8202元/，環(huán)比上漲14 84。其

31、中，寫(xiě)字樓類(lèi)掛牌均價(jià)為5229元/，環(huán)比上漲6.45；門(mén)面掛牌均價(jià)為8972元/，環(huán)比上漲13.66。 從二手房出租采樣分析來(lái)看，9月份住宅類(lèi)出租房源掛牌月均租金為12.65元/。，環(huán)比上漲6.93。其中，純住宅掛牌月均租金為11.25元/，環(huán)比上漲5.04；商住兩用房掛牌月均租金為16.47元/，環(huán)比上漲5.37。純住宅中，毛坯房掛牌月均租金為7.23元/，環(huán)比微跌1.63；一般裝修掛牌月均租金為9.38元/，環(huán)比微跌1.26；中等裝修掛牌月均租金為11.91元/，環(huán)比上漲10.07；豪華裝修掛牌月均租金為16.65元/，環(huán)比上漲1.09。非住宅掛牌月均租金為27.96元/，環(huán)比下跌5.73

32、。其中，寫(xiě)字樓掛牌月均租金為20.48元/，環(huán)比下跌16.10；門(mén)面掛牌月均租金為41.87元/，環(huán)比上漲20.73。(七)房屋租售比9月份，長(zhǎng)沙二手住房出租掛牌月均租金與商品住房平均價(jià)格之比(租售比)為1：293，表明我市新房?jī)r(jià)格相對(duì)偏高。三、抵押情況統(tǒng)計(jì)分析(一)累計(jì)抵押情況2007年1-9月，全市共辦理抵押登記手續(xù)63332起，抵押面積911.8萬(wàn)，貸款金額202.64億元，同比分別增長(zhǎng)49.03、31.74、48.92。其中，辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)62060起，抵押面積693.12萬(wàn)，貸款金額137.06億元，同比分別增長(zhǎng)了49.83、47.17、79.23。 2007年1-9月，全市共

33、辦理在建工程抵押479起，抵押面積351.38萬(wàn)，貸款金額63.97億元，同比分別增長(zhǎng)-10.13、27.42、15.42%表13 2007年19月長(zhǎng)沙抵押情況一覽表類(lèi)別戶數(shù)(戶)抵押面積(萬(wàn)m。)貸款金額億元)商品房抵押總量63332911.8202.64其中：個(gè)人抵押62060693.12137.06在建工程抵押479351.3863.97（二）第三季度抵押情況2007年第三季度，全市共辦理抵押登記手續(xù)22131起，抵押面積303.26萬(wàn)，貸款金額72.85億元，同比分別增長(zhǎng)44.47、21.51、37.27，環(huán)比分別增長(zhǎng)4.31、-1.68、11.05。其中，辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)2178

34、2起，抵押面積231.81萬(wàn)，貸款金額50.68億元，同比分別增長(zhǎng)46.35、36.99、76.89，環(huán)比分別增長(zhǎng)了4.70、-1.80、10.63。 2007年第三季度，全市共辦理在建工程抵押157起，抵押面積130.78萬(wàn)，貸款金額19.60億元，同比分別減少16.49、5.66、28.15環(huán)比分別增長(zhǎng)35.34、34.22、-6.93。表14 2007年第三季度長(zhǎng)沙抵押情況一覽表類(lèi)別戶數(shù)(戶)抵押面積(萬(wàn)m。)貸款金額億元)商品房抵押總量22131303.2672.85其中：個(gè)人抵押21782231.8150.68在建工程抵押157130.7619.602007年以來(lái)，全市抵押起數(shù)、抵押

35、面積、抵押金額同比均有較大幅度增長(zhǎng)，個(gè)人抵押幅度更大，銀行繼續(xù)保持了抵押貸款的較高支持；而到了第三季度，在建工程抵押起數(shù)、抵押面積、抵押金額同比均有一定幅度下滑，這表明隨著各商業(yè)銀行在上半年將今年以來(lái)的年度信貸額度基本釋放完畢后，進(jìn)入下半年，開(kāi)發(fā)商取得銀行貸款的阻力有所增大。四、2007年19月長(zhǎng)望瀏寧房地產(chǎn)發(fā)展情況(一)商品房1商品房供銷(xiāo)基本情況2007年1-9月長(zhǎng)望瀏寧商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售353.88萬(wàn)，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售308.49萬(wàn)。同期商品房累計(jì)銷(xiāo)售283.30萬(wàn)，其中住宅銷(xiāo)售266.22萬(wàn)，占商品房銷(xiāo)售面積的比重為93.97。表15 2007年19月長(zhǎng)望瀏寧商品房、住宅供應(yīng)情況 項(xiàng)目板

36、塊商品房其中：住宅面積(萬(wàn))百分比()面積(萬(wàn))百分比()長(zhǎng)沙縣179.8750.83157.3551.01瀏陽(yáng)市38.6110.9129.929.70望城縣88.6925.1288.8928.81寧鄉(xiāng)縣46.5113.1432.3310.48合計(jì)353.88100.00308.49100.00表16 2007年l一9月長(zhǎng)望瀏寧商品房、住宅銷(xiāo)售情況 項(xiàng)目板塊商品房其中：住宅面積(萬(wàn))百分比()面積(萬(wàn))百分比()長(zhǎng)沙縣139.5449.25135.7050.97瀏陽(yáng)市46.3116.3537.2213.98望城縣63.5022.4162.7023.55寧鄉(xiāng)縣33.9511.9830.6011.

37、50合計(jì)283.30100.00266.22100.00供銷(xiāo)對(duì)比來(lái)看，長(zhǎng)沙郊縣商品房總量供銷(xiāo)比1.25：1，其中住宅1.16：1，與長(zhǎng)沙市區(qū)供銷(xiāo)結(jié)合來(lái)看，總供銷(xiāo)比為1.03：1，0.95：1，表明從全市（含郊縣）來(lái)看，供銷(xiāo)處于基本平衡。分區(qū)來(lái)看，長(zhǎng)沙縣在各郊縣中供銷(xiāo)量最大，其住宅供銷(xiāo)量約占郊縣總量的一半；瀏陽(yáng)市供應(yīng)量最小，商品房、住宅批準(zhǔn)預(yù)售量?jī)H占郊縣總批準(zhǔn)量的10.91、9.70；寧鄉(xiāng)縣銷(xiāo)售量最小，商品房、住宅銷(xiāo)售量?jī)H占郊縣總成交量的11.98、11.50。望城縣批準(zhǔn)預(yù)售全部為商品住宅，住宅銷(xiāo)售比例也最高；寧鄉(xiāng)縣非住宅批準(zhǔn)預(yù)售比例最大，瀏陽(yáng)市非住宅銷(xiāo)售比例最高。表17 2007年l一9月長(zhǎng)望

38、瀏寧供銷(xiāo)對(duì)比 區(qū)域項(xiàng)目長(zhǎng)沙縣瀏陽(yáng)市望城縣寧鄉(xiāng)縣合計(jì) 商品房 1.290.831.401.371.25 其中：住宅 1.160.801.421.061.162、商品房成交金額、成交均價(jià)2007年19月長(zhǎng)望瀏寧商品房累計(jì)銷(xiāo)售金額69.40億元，其中住宅銷(xiāo)售金額為63.28億元，約占總銷(xiāo)售金額的91.18。商品房均價(jià)為2450元/，比去年全年房?jī)r(jià)上漲17.68，其中，住宅均價(jià)為2377元/，比去年全年房?jī)r(jià)上漲23.10。表18 2007年19月長(zhǎng)望瀏寧商品房、住宅銷(xiāo)售金額、均價(jià) 項(xiàng)目板塊商品房其中：住宅均價(jià)(元/)金額(億元)均價(jià)(元/)金額(億元)長(zhǎng)沙縣293440.94291839.60瀏陽(yáng)市1

39、9709.1315205.66望城縣224514.26223914.04寧鄉(xiāng)縣14965.0813033.99總量245069.40237763.28從成交均價(jià)來(lái)看，長(zhǎng)沙縣商品房、住宅均價(jià)最高，均價(jià)達(dá)2934元/、2918元/；寧鄉(xiāng)縣商品房、住宅均價(jià)最低，均價(jià)分別為1496元/、1303元/。2007年19月長(zhǎng)望瀏寧三縣一市共成交二手房112.45萬(wàn)、7159套，其中二手住宅成交56.04萬(wàn)、3996套，二手住宅交易僅占總量的49.84、55.82，二手房非住宅成交量占據(jù)較大比例。分區(qū)來(lái)看，僅長(zhǎng)沙縣二手房成交以二手住房交易為主，二手住房交易占二手房交易的83.08，其他各縣(市)二手住房交易量

40、均未達(dá)到50。瀏陽(yáng)市二手房成交面積比例在各郊縣中仍然最高，占總量的47.99，望城縣二手房成交在各郊縣中比例最小，僅占總量的12.82。區(qū)域長(zhǎng)沙縣瀏陽(yáng)市望城縣寧鄉(xiāng)縣合計(jì)面積(萬(wàn))27.9547.9914.4222.09 112.45 百分比()24.8642.6812.8219.64 100.00 套數(shù)(套)2234260910261290 7159 百分比()31.2136.4414.3318.02 100.00 2二手房成交金額、成交均價(jià) 2007年19月長(zhǎng)望瀏寧二手房累計(jì)成交金額為9.80億元，其中住宅為5.73億元；二手房均價(jià)為871元，比去年全年均價(jià)上漲37.82，二手房住宅均價(jià)為1

41、022元。表20 2007年1一9月長(zhǎng)望瀏寧二手房銷(xiāo)售金額、均價(jià)區(qū)域長(zhǎng)沙縣瀏陽(yáng)市望城縣寧鄉(xiāng)縣合計(jì)金額(億元)4.213.191.061.349.80百分比()42.9632.5510.8213.67100.00均價(jià)(元)1507665736608871從成交均價(jià)來(lái)看，長(zhǎng)沙縣二手房均價(jià)最高，均價(jià)為1507元/；寧鄉(xiāng)縣成交均價(jià)最低，均價(jià)為608元/。五、本期市場(chǎng)的基本特征 (一)第三季度，我市商品房批準(zhǔn)預(yù)售量止跌回升，預(yù)售總量已超過(guò)一季度水平；商品房銷(xiāo)售逐季回落，第三季度同比增幅大大減少，商品房供銷(xiāo)比已達(dá)1.02：1，供銷(xiāo)基本平衡。 (二)19月全市商品房累計(jì)均價(jià)為3444元/，商品住宅累計(jì)均價(jià)為

42、3206元/，較去年同期分別上漲了18.00、22.54。 (三)第三季度全市商品房累計(jì)均價(jià)為3791元/，商品住宅累計(jì)均價(jià)為3518元/，較去年同期分別上漲了26.48、30.46，環(huán)比分別上漲12.33、11.01。 (四)2007年9月商品住宅成交價(jià)格指數(shù)為129.34點(diǎn)，19月累計(jì)上漲19.34點(diǎn)，指數(shù)在上月略有回落后，本月呈現(xiàn)較明顯的上揚(yáng)趨勢(shì)，從各類(lèi)子市場(chǎng)來(lái)看，主要是6090面積段、中心城區(qū)、新南城板塊等子市場(chǎng)指數(shù)漲幅較大，拉動(dòng)總體市場(chǎng)指數(shù)較快增長(zhǎng)。 (五)第三季度非市場(chǎng)定價(jià)類(lèi)住宅批準(zhǔn)預(yù)售量大幅增加，同比增漲114.90、140.06，環(huán)比增長(zhǎng)75.98、62.14，預(yù)計(jì)第四季度該類(lèi)

43、住房銷(xiāo)售量將會(huì)有較大幅度增長(zhǎng)。 (六)第三季度90戶型以下戶型供應(yīng)套數(shù)占比為30.55，比上季度減少15.12個(gè)百分點(diǎn)，大于90的中大戶型在本季度上市量較大，比例增長(zhǎng)最為明顯的是144以上的大戶型。 (七)第三季度二手房成交量同比有小幅下降，環(huán)比微幅增長(zhǎng)，二手房市場(chǎng)交易仍較為疲軟。 (八)9月份長(zhǎng)沙二手房住宅掛牌均價(jià)為3612元/，非住宅掛牌均價(jià)為8202元/；住宅出租掛牌月均租金為12.65元/，非住宅掛牌月均租金為27.96元/。 (九)9月份長(zhǎng)沙房屋租售比為1：293，我市新房平均價(jià)格相對(duì)偏高。 (十)第三季度全市辦理抵押登記起數(shù)、抵押面積、貸款金額均有較大幅度增長(zhǎng)，特別是個(gè)人抵押登記增幅更大，銀行對(duì)于個(gè)人購(gòu)房貸款的支持力度仍然較高；