應(yīng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性的方法研究

1、    應(yīng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性的方法研究    劉慧敏摘 要：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有投資額大、建設(shè)周期長和不可移動(dòng)等特點(diǎn)，且在施工階段面臨大量不確定因素，所以制定周密的進(jìn)度計(jì)劃顯得尤為重要。不合理的進(jìn)度計(jì)劃直接影響施工速度、成本和質(zhì)量，甚至導(dǎo)致整個(gè)工程的失敗。借鑒運(yùn)籌學(xué)理論，使用合適的項(xiàng)目管理計(jì)劃工具，在時(shí)間、預(yù)算、資源等限制條件下制定最優(yōu)化方案，加強(qiáng)施工進(jìn)度中不確定因素的管控，是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成功的關(guān)鍵。關(guān)鍵詞：項(xiàng)目管理;不確定性;商業(yè)地產(chǎn);地產(chǎn)開發(fā)：f292 ：a ：2096-0298（2020）11（a）-02商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)或工程改造作為典型的項(xiàng)目管理

2、形式，要求在限定時(shí)間排期和成本資源下完成特定建造目標(biāo)，若在執(zhí)行層面遇到不確定因素，可能會(huì)陷入工程進(jìn)度超期、成本預(yù)算不足或未達(dá)到驗(yàn)收條件等困境。同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)不具備重復(fù)性的特點(diǎn)，使得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在面對(duì)不確定性時(shí)管理難度增大、復(fù)雜程度增高。因此面對(duì)不確定因素，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理需要應(yīng)用新的排期方法和技術(shù)。本文將不確定性劃分為偏差、可預(yù)見不確定性、不可預(yù)見不確定性及混亂四種情況，并根據(jù)不同情況推薦使用不同的進(jìn)度計(jì)劃方法。1 傳統(tǒng)項(xiàng)目管理方法與不確定性甘特圖、要徑法及計(jì)劃評(píng)審技術(shù)作為傳統(tǒng)項(xiàng)目管理計(jì)劃工具，被廣泛運(yùn)用。甘特圖清晰地將各項(xiàng)任務(wù)及其時(shí)間線分配在進(jìn)度圖上，項(xiàng)目的起止日期和過程很容易被監(jiān)控與追蹤

3、，但無法體現(xiàn)不確定性。要徑法（cpm）通過繪制項(xiàng)目各項(xiàng)關(guān)聯(lián)活動(dòng)的網(wǎng)絡(luò)圖來展現(xiàn)項(xiàng)目活動(dòng)排期，可結(jié)合魯棒優(yōu)化、貝葉斯網(wǎng)絡(luò)、模糊規(guī)劃等統(tǒng)計(jì)和運(yùn)籌學(xué)算法，降低延期等風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到排期最優(yōu)化1。計(jì)劃評(píng)審技術(shù)（pert）與cpm相似，但不同于cpm對(duì)固定活動(dòng)時(shí)間的假設(shè)，pert對(duì)每個(gè)活動(dòng)時(shí)間采用樂觀值、期望值與悲觀值三種評(píng)估，基于彈性時(shí)間，pert更適合處理項(xiàng)目排期偏差的問題。但僅用以上方法不足以應(yīng)對(duì)不確定性。斯坦迪什集團(tuán)研究發(fā)現(xiàn)傳統(tǒng)項(xiàng)目管理中只有44%的項(xiàng)目能夠按時(shí)完成，相比原計(jì)劃平均超時(shí)122%，成本超額89%，70%的項(xiàng)目沒有達(dá)到預(yù)期輸出范圍，30%的項(xiàng)目半途而廢2。2 不確定性因素的應(yīng)對(duì)方法商業(yè)地產(chǎn)中

4、不確定性可劃分為偏差、可預(yù)見不確定性、不可預(yù)見不確定性、混亂四種類型，它們出現(xiàn)的概率依次遞減，但風(fēng)險(xiǎn)程度依次遞增，需要更加適當(dāng)?shù)姆椒ㄟM(jìn)行處理。2.1 偏差及應(yīng)對(duì)方法商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中的不確定性很大一部分來源于活動(dòng)成本、時(shí)長和資源使用上的波動(dòng)，這會(huì)使項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)展跟預(yù)算和排期在一定預(yù)期范圍內(nèi)出現(xiàn)偏差。2.1.1 關(guān)鍵鏈項(xiàng)目管理（ccpm）ccpm升級(jí)了關(guān)鍵路徑方法，注重任務(wù)順序，使排期更加牢固。相比cpm，ccpm更加注重資源配置，包括設(shè)備、人員以及物理空間，這些資源可以在初始時(shí)保持相對(duì)穩(wěn)妥并可靈活變化。項(xiàng)目成本或執(zhí)行表現(xiàn)的偏差會(huì)改變項(xiàng)目運(yùn)營中的關(guān)鍵路徑，ccpm通過在排期上增加緩沖區(qū)來減輕沖突、修

5、正偏差，有效地將項(xiàng)目排期的問題轉(zhuǎn)化成緩沖管理問題。實(shí)踐證明，ccpm能有效地提高項(xiàng)目高達(dá)50%的進(jìn)程速度并且相比傳統(tǒng)方法更加節(jié)省成本3。但資源是決定關(guān)鍵鏈的重要因素，關(guān)鍵鏈項(xiàng)目管理不能處理共享相同資源的多項(xiàng)目環(huán)境。2.1.2 掙值管理（evm）evm利用預(yù)算和實(shí)時(shí)掙值之間的差異作為項(xiàng)目偏差及其影響的指標(biāo)，以此減輕偏差4。evm也可結(jié)合cpm或ccpm的激勵(lì)相容約束機(jī)制應(yīng)對(duì)項(xiàng)目管理中的帕金森定律。但evm通常不會(huì)解釋項(xiàng)目中的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也未考慮定性因素，因此很多項(xiàng)目雖然在掙值表現(xiàn)上獲得高分，卻產(chǎn)生了低質(zhì)量工作。2.2 可預(yù)見不確定性及應(yīng)對(duì)方法可預(yù)見不確定性是項(xiàng)目計(jì)劃中可分辨的影響，一些已知因素通過

6、不確定途徑進(jìn)行干擾，需要用b計(jì)劃這種應(yīng)急預(yù)案進(jìn)行處理。2.2.1 蒙特卡羅模擬當(dāng)項(xiàng)目在進(jìn)行中受隨機(jī)變量干擾時(shí)，蒙特卡羅模擬對(duì)項(xiàng)目成果的可能性評(píng)估非常適用。它以概率分布模型數(shù)值結(jié)果的形式代替項(xiàng)目時(shí)長和潛在事件等不確定性，作為概率函數(shù)中隨機(jī)變量去反復(fù)計(jì)算結(jié)果，幫助項(xiàng)目經(jīng)理預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)和不確定因素，在模擬過程中幫助項(xiàng)目經(jīng)理處理各種可能的行動(dòng)方案5。蒙特卡羅模擬可用做情景分析，去測(cè)試某項(xiàng)產(chǎn)出需要的各項(xiàng)投入值;也可以做敏感性分析，去尋找可以產(chǎn)生最有利結(jié)果的輸入變量。它不僅可以來用處理可預(yù)見不確定性，也可進(jìn)一步處理不可預(yù)見不確定性。但作為一個(gè)數(shù)據(jù)導(dǎo)向的方法，蒙特卡羅模擬對(duì)可獲取的數(shù)據(jù)有嚴(yán)格的要求，這對(duì)無歷

7、史數(shù)據(jù)的項(xiàng)目是不切實(shí)際的。2.2.2 決策樹決策樹通過分枝展現(xiàn)項(xiàng)目中隨機(jī)可能的輸出結(jié)果，量化對(duì)比了各種情況的風(fēng)險(xiǎn)與價(jià)值，由此評(píng)估各種先驗(yàn)概率中不確定性的影響。它清晰地展現(xiàn)了項(xiàng)目中所有的可能事件，幫助項(xiàng)目經(jīng)理區(qū)分可選方案，由此制定最佳決策。但構(gòu)建一個(gè)含有眾多分枝的決策樹需要耗費(fèi)很多資源與時(shí)間，并且在高度不確定情況下，通過決策樹確認(rèn)可能的結(jié)果及其概率是困難的。62.3 不可預(yù)見不確定性及應(yīng)對(duì)方法不可預(yù)見不確定性由于無法在項(xiàng)目計(jì)劃階段被正式預(yù)計(jì)和確認(rèn)，因此項(xiàng)目經(jīng)理一般不會(huì)提前準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)方案，也無法采用b計(jì)劃這種應(yīng)急方案的形式?？紤]周到的項(xiàng)目經(jīng)理會(huì)制定“風(fēng)險(xiǎn)清單”去增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)，但將不可預(yù)見不確定性

8、完全轉(zhuǎn)化成可預(yù)見不確定性是不可行的。蒙特卡羅模擬可以應(yīng)對(duì)不可預(yù)見不確定性，但由決策樹發(fā)展而來的演化決策樹更適合處理這種情況。演化決策樹即在項(xiàng)目進(jìn)行中可不斷演化的決策樹。當(dāng)獲取到新的信息并且檢測(cè)到新的影響因素時(shí)，決策樹可以重復(fù)運(yùn)算過程7。它有助于項(xiàng)目經(jīng)理持續(xù)監(jiān)測(cè)變化，去發(fā)掘新的選擇和風(fēng)險(xiǎn)，并及時(shí)做出適當(dāng)?shù)臎Q策。它不僅綜合了現(xiàn)階段的認(rèn)知，也體現(xiàn)了未知事物的重要性。但如何捕捉新的重要信息是對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理能力的考驗(yàn)。2.4 混亂及應(yīng)對(duì)方法混亂是項(xiàng)目計(jì)劃基礎(chǔ)架構(gòu)本身的不確定性，它需要更加靈活的方法進(jìn)行處理。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)混亂的概率較少，但仍有出現(xiàn)的可能。2.4.1 迭代法迭代法通過反復(fù)多次循環(huán)的運(yùn)算來對(duì)不

9、確定問題提出最優(yōu)解決方案，利用迭代在多個(gè)平行備選項(xiàng)方案中選擇“幸存方案”。迭代模型將項(xiàng)目中一個(gè)任務(wù)分解成多個(gè)分別完成的分支任務(wù)，通過風(fēng)險(xiǎn)確認(rèn)，減緩偏差，以及檢測(cè)每項(xiàng)迭代，來靈活處理混亂問題。但迭代運(yùn)算理想的結(jié)果是一系列細(xì)微的迭代變化和大量的重復(fù)工作，所以較難達(dá)成。2.4.2 敏捷項(xiàng)目管理它與迭代法相似，但不同于迭代法在項(xiàng)目整體完工后交付，敏捷項(xiàng)目管理在每個(gè)小的交付周期后進(jìn)行交付，方便項(xiàng)目經(jīng)理迅速評(píng)審反饋，也加強(qiáng)了與客戶之間的溝通。但敏捷項(xiàng)目管理目前還不夠成熟，很多企業(yè)采用敏捷和計(jì)劃導(dǎo)向的混合方法，例如動(dòng)態(tài)系統(tǒng)開發(fā)方法（dsdm），盡量在不違背項(xiàng)目管理基本原則的情況下進(jìn)行敏捷開發(fā)。3 結(jié)語對(duì)于商

10、業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的不確定性，多數(shù)傳統(tǒng)項(xiàng)目管理方法很難單獨(dú)應(yīng)對(duì)，需要結(jié)合運(yùn)籌學(xué)等方法進(jìn)行一定程度上的處理。很多現(xiàn)代新的項(xiàng)目管理方法更加靈活，可有效應(yīng)對(duì)不確定性。對(duì)于不確定性的四種情況，關(guān)鍵鏈項(xiàng)目管理和掙值管理可以處理偏差;蒙特卡羅模擬和決策樹可以應(yīng)對(duì)可預(yù)見不確定性;演化決策樹可以化解不可預(yù)見不確定性;迭代法和敏捷項(xiàng)目管理可以減少混亂。在面對(duì)不確定性時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該巧妙避免方法的局限性，靈活運(yùn)用，提高項(xiàng)目管理水平。參考文獻(xiàn)sharma，r.（2015）advantages and disadvantages of critical path method. eb/ol.available from： h

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