房地產會計全套賬務處理和涉與稅目7

1、房地產會計全套賬務處理和涉及稅目一、房地產涉及的稅種： 房地產開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、土地使用稅、印花稅、契稅和企業(yè)所得稅及代扣的個人所得稅等。 1、營業(yè)稅：稅率5%。 2、城市維護建設稅 計稅依據(jù)是按實際繳納的增值稅稅額計算繳納。稅率分別為7%（城區(qū)）、5%（郊區(qū)）、1%（農村）。 計算公式: 應納稅額=營業(yè)稅×稅率。 3、教育費附加 計稅依據(jù)是按實際繳納增值稅的稅額計算繳納,附加稅率為3%。 計算公式: 應交教育費附加額=營業(yè)稅×3%。 4、印花稅： （1）財產租賃合同、倉儲保管合同、財產保險合同，適用稅率為千分之一； （

2、2）加工承攬合同、建設工程勘察設計合同、貨運運輸合同、產權轉移書據(jù)， 稅率為萬分之五； （3）購銷合同、建筑安裝工程承包合同、技術合同，稅率為萬分之三； （4）借款合同，稅率為萬分之零點五； （5）對記錄資金的帳薄，按“實收資本”和“資金公積”總額的萬分之五貼 花； （6）營業(yè)帳薄、權利、許可證照，按件定額貼花五元。 5、個人所得稅： 工資、薪金不含稅收入適用稅率表 級數(shù) 應納稅所得額(不含稅) 稅率(%) 速算扣除數(shù)(元) 1 不超過500元的部分 5 0 2 超過500元至2000元的部分 10 25 3 超過2000元至5000元的部分 15 125 4 超過5000元至20000元的部

3、分 20 375 5 超過20000元至40000元的部分 25 1375 6 超過40000元至60000元的部分 30 3375 7 超過60000元至80000元的部分 35 6375 8 超過80000元至100000元的部分 40 10375 9 超過100000元的部分 45 15375 計算公式： 應納個人所得稅稅額=應納稅所得額×適用稅率-速算扣除數(shù) 應納稅額=工資薪金收入-2000-“三險一金” 6、所得稅 （1）所得稅的征收方式有兩種：查帳征收和核定征收。 （2）如果屬于核定征收的，按收入計算繳納所得稅。 計算公式： 應交所得稅=收入總額*稅務核定固定比例*所得稅

4、稅率 （3）如果屬于查帳征收的，按利潤計算繳納所得稅。 計算公式： 應交所得稅=利潤總額*所得稅稅率 （4）所得稅稅率： 一般企業(yè)所得稅的稅率為25%, 符合條件的小型微利企業(yè)，減按20%的稅率征收企業(yè)所得稅。 國家需要重點扶持的高新技術企業(yè)，減按15的稅率征收企業(yè)所得稅。 7、房產稅 依照房產余值計算繳納的，稅率為.；依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12。 8、土地使用稅：土地使用稅每平方米年稅額如下： （1）大城市1.5元至30元； （2）中等城市1.2元至24元； （3）小城市0.9元至18元； （4）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。 9、土地增值稅 土地增值稅按照納稅人轉讓房地

5、產所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計算征收，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除條例規(guī)定的扣除項目金額后的余額，為增值額。房地產轉讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他及轉讓房地產有關的經濟收益，計算增值額的扣除項目金額包括： （1）取得土地使用權所支付的金額； （2）開發(fā)土地的成本、費用； （3）新建房及配套設施的成本、費用、或者舊房及建筑物的評估價格； （4）及轉讓房地產有關的稅金； （5）財政部規(guī)定的其他扣除項目。稅率：土地增值稅實行四級超率累進稅率，即：增值額未超過扣除項目金額50的部分，稅率30。增值額超過扣除項目金額50，未超過扣除項目金額100的部分，稅率40。增值額超過扣除項目金額100

6、，未超過扣除項目金額200的部分，稅率50。增值額超過扣除項目金額200的部分，稅率為60。 二、房地產企業(yè)的賬務處理 給你提供一份房地產企業(yè)會計制度。附件：房地產開發(fā)企業(yè)會計制度.doc房地產企業(yè)涉及的稅費共有11種（11稅1費） 稅：營業(yè)稅、增值稅、土地增值稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、耕地占用稅 企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅、城市維護建設稅。 費：教育費附加 一、營業(yè)稅 1.轉讓不動產 銷售房屋要按銷售不動產繳納營業(yè)稅，贈送的空調、家具視同銷售繳納增值稅。若房屋包括空調等附屬設施，則空調包括在房款內，不需要單獨計繳增值稅。 2.房屋租賃（出租） 屬于服務業(yè)租賃業(yè) 3.房地產銷售公司

7、買斷商品房出售 超過買斷價格外的收入作為手續(xù)費收入，按“營業(yè)稅-服務業(yè)” 繳納營業(yè)稅 4.單位將不動產或土地使用權無償贈及他人 視同銷售不動產 5.銷售不動產時連同不動產所占土地使用權一并轉讓的行為 比照銷售不動產征收營業(yè)稅 6.納稅人自建后銷售房屋 自建自用的房屋不納稅；如納稅人將自建的房屋對外銷售，其自建行為應按建筑業(yè)繳納營業(yè)稅，再按銷售不動產征收營業(yè)稅。 二、增值稅 銷售房屋的同時贈送空調、家具要視同銷售繳納增值稅。 三、土地增值稅 （一）一般規(guī)定 1.出售征 包括三種情況： （1）出售國有土地使用權； （2）取得國有土地使用權后進行房屋開發(fā)建造后出售； （3）存量房地產買賣 其中對于（

8、2）新建房地產轉讓（出售）的扣除項目： 取得土地使用權所支付的金額； 房地產開發(fā)成本 房地產開發(fā)費用 及轉讓房地產有關的稅金 財政部規(guī)定的其他扣除項目 對于（3）對于存量房地產轉讓的扣除項目 房屋及建筑物的評估價格。 評估價格重置成本價×成新度折扣率 取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用。 轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。 2.房地產抵押 （1）抵押期不征； （2）抵押期滿償還債務本息不征； （3）抵押期滿，不能償還債務，而以房地產抵債征。 3.房地產交換 單位之間換房，有收入的，征； 4.將開發(fā)的產品用于職工福利等 房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的產品用于職工福利、獎勵、對外投資、

9、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產。（房地產清算） 5.合作建房 建成后自用不征； 建成后轉讓征。 6.企業(yè)兼并轉讓房地產暫免。 7.納稅人建造普通標準住宅出售 增值額未超過扣除項目金額之和百分之二十的，免征土地增值稅。 8.將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途 房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未產生轉移不征收（清算時不扣除相應的成本和費用） （二）房地產企業(yè)土地增值稅清算 1.土地增值稅的清算單位 對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通

10、住宅的。應分別計算增值額。 2.土地增值稅的清算條件 （1）房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的； （2）整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的； （3）直接轉讓土地使用權的。 3.土地增值稅的扣除項目 扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發(fā)成本、費用及及轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 清算所附送的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可核定開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。 房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的及清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通

11、信等公共設施： A.建成后產權屬于全體業(yè)主所有的； B.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的； C.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。 房地產開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發(fā)成本。房地產開發(fā)企業(yè)的預提費用，不得扣除。 屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積所占比例等合理方法，計算清算項目的扣除金額。 四、房產稅 1.地產開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產稅；但對出售前房地產開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產稅。 2.在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房

12、、汽車房等臨時性房屋，在施工期間，一律免征房產稅。但工程結束后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或估價轉讓給基建單位的，應從基建單位接收的次月起，照章納稅。 五、城鎮(zhèn)土地使用稅 1.城鎮(zhèn)土地使用稅對擁有土地使用權的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)。 2.房地產開發(fā)公司建造商品房的用地，原則上應按規(guī)定計征城鎮(zhèn)土地使用稅。但在商品房出售之前納稅確有困難的，其用地是否給予緩征或減征、免征照顧，可由地方稅務局結合具體情況確定。 六、契稅（承受方） 1.企業(yè)公司制改造 非公司制企業(yè)，整體改建為有限責任公司（含國有獨資公司）或股份有限公司，或者有限責任公司整體改建為股份有限公司的，對改建后的公司承受原

13、企業(yè)土地、房屋權屬，免征契稅。 非公司制國有獨資企業(yè)或國有獨資有限責任公司，以其部分資產及他人組建新公司，且所占股份超過50%的，對新設公司承受該國有獨資企業(yè)（公司）的土地、房屋權屬，免征契稅。 2.企業(yè)股權重組不征 3.企業(yè)合并免征 合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權屬，免征契稅。 4.企業(yè)分立不征 企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業(yè)，對派生方、新設方承受原企業(yè)土地、房屋權屬，不征收契稅。 5.企業(yè)出售 買受人妥善安置原企業(yè)30%以上職工的，對其承受所購企業(yè)的土地、房屋權屬，減半征收契稅；全部安置原企業(yè)職工的，免征契稅。 6.企業(yè)關閉、破產 債權人承受關閉

14、、破產企業(yè)土地、房屋權屬以抵償債務的，免征契稅；對非債權人承受關閉、破產企業(yè)土地、房屋權屬，凡妥善安置原企業(yè)30%以上職工的，減半征收契稅；全部安置原企業(yè)職工的，免征契稅。 7.房屋的附屬設施 對于涉及土地使用權和房屋所有權轉移變動的，征收契稅，不涉及的，不征。 七、企業(yè)所得稅 （一）預繳企業(yè)所得稅 房地產開發(fā)企業(yè)按當年實際利潤據(jù)實分季（或月）預繳企業(yè)所得稅的，對開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產品，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，按照規(guī)定的預計利潤率分季（或月）計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳，開發(fā)產品完工、結算計稅成本后按照實際利潤再行調整。 （

15、二）預計利潤率 1.非經濟適用房開發(fā)項目： （1）位于省、市、縣城區(qū)和郊區(qū)的不得低于20%； （2）位于地級市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的不得低于15%； （3）位于省、其他地區(qū)的，不得低于10%。 2.經濟適用房開發(fā)項目，不得低于3%。 八、個人所得稅 1.職工（高管）工薪（取得的一次性的獎金） 2.企業(yè)和單位對營銷業(yè)績突出人員以培訓班、研討會、工作考察等名義組織旅游活動，通過免收差旅費、旅游費對個人實行的營銷業(yè)績獎勵（包括實物、有價證券等），應根據(jù)所發(fā)生費用全額計入營銷人員應稅所得（按勞動報酬所得），依法征收個人所得稅，并由提供費用的企業(yè)和單位代扣代繳。 九、印花稅 1.財產（房屋）租賃合同1。 2.產權轉移書據(jù)