五星級酒店地大酒店可行性研究報告

1、第一章項目概述1.1 項目概況中國*酒店（武漢）是一家通過國際知名酒店集團(tuán)和商業(yè)機(jī)構(gòu) 嚴(yán)格許審入圍的國際五星級涉外旅酒店。中國*酒店集旅游、商務(wù)、娛樂、餐飲、休閑等多功能于一身， 位于武漢洪山區(qū)魯磨路，購物、交通十分便利，瀕臨東湖?？偼顿Y估算為2.04億元人民幣，中國*酒店用地面積7230平 方米，凈用地6430平方米，建筑密度小于27%,綠地率18%,酒 店建筑占地面積2000平方米，地下一層，地上12層。地下一層為 酒店辦公室及后勤保障中心（水、電、氣、風(fēng)的硬件設(shè)施的設(shè)置） ， 總高度為45.6米。1.2 項目提出的背景武漢是中國中部地區(qū)重要的商貿(mào)口岸，擁有東湖，黃鶴樓、古 琴臺等多個國家

2、重要點風(fēng)景名勝區(qū)，并獲得國家園林城市和優(yōu)秀旅 游城市等榮譽。每年武漢市都要舉辦由中央政府主持的“中國投資 貿(mào)易洽談會”和“商品交易會”，“機(jī)電博覽會” “人才交流會”，等 多種大型專業(yè)會展，武漢市高校林立、商賈如云，投資環(huán)境逐年改 善，更是中央指定的中部發(fā)展地區(qū)最主要的中心龍頭城市，處于中 國大陸的中心位置一一天元之位。1.2.1 項目名稱中國* （武漢）酒店項目1.2.2 項目承辦單位中國*1.2.3 項目主管部門湖北省建設(shè)廳1.2.4 項目擬建地區(qū)、地點湖北省武漢市洪山區(qū)魯磨路，處在中國* (武漢校區(qū))北部， 位于美麗的東湖之畔，蒼翠的南望山下。1.2.5 項目建設(shè)內(nèi)容及估算投資(1)酒店

3、客房(按標(biāo)間計)：223間客房，合計14940.84平方 米。(2)會議：417.22平方米(3)文化娛樂：678.35平方米(4)餐飲：1633.91平方米(5)其他(含商場)：329.68平方米(6)停車位：84個，其中地下車庫64個，一樓地面20個。本項目總投資估算20355.50萬元。1.2.6 項目發(fā)起人和發(fā)起緣由發(fā)起人：XXX 中國* (武漢)黨委書記發(fā)起緣由：武漢市目前五星級酒店共 11家，漢口 6家，武昌5 家。光谷地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭，武廣高鐵發(fā)的旅游熱潮中，武漢高星 級酒店缺乏的問題亟待解決。1.2.7 承擔(dān)可行性研究工作的單位和法人代表可研報告編制單位：中國* （武漢）法人代

4、表：xxx1.3 初勘和已進(jìn)行的調(diào)查研究成果項目的所在位置為湖北省武漢市洪山魯磨路，處在中國*北部，位于美麗的東湖之畔，蒼翠的南望山下，緊鄰華中科技大學(xué)和 國家4A級旅游景區(qū)一一逸夫科技博物館。毗鄰國家級高新技術(shù)開 發(fā)區(qū)和“武漢中國光谷”，數(shù)座新近落成的現(xiàn)代高質(zhì)量的住宅小 區(qū)，大部份的避暑山莊和高檔私人住宅小區(qū)都在這周圍區(qū)域。主要 商貿(mào)區(qū)光谷和魯巷廣場離本項目很近，只需2分鐘的行車時間便可到達(dá)。本項目附近有方便的交通網(wǎng)絡(luò)，魯磨路為該區(qū)的主要干道， 多條公交線路位于此路線上，直通武漢植物園和磨山。根據(jù)有關(guān)方面提供的土地產(chǎn)權(quán)證中資料顯示，項目的總用地面積大約為7230.00平方米，而土地面積明細(xì)列

5、表如下：土地部分土地面積（平方米）酒店東北端（項目本案）2000.00綠化面積1301.00道路1000.00其他設(shè)施2929.00總和7230.00土地房屋權(quán)證根據(jù)武漢市洪山區(qū)土地房產(chǎn)管理局于1975年所發(fā)出的武漢市洪山區(qū)土地使用證及其使用權(quán)限此土地使用權(quán)的期限從1975年起至無限期，土地使用權(quán)人: 中國* （武漢）。土地房屋權(quán)證上并沒有有關(guān)按揭及其他產(chǎn)權(quán)負(fù)債 的顯示。動工期限2011年3月22日前建設(shè)期限2011年3月8日至2012年5月13日完工使用期限如合同書內(nèi)述付款條約于項目建設(shè)合同書簽署當(dāng)日付總建筑 造價的10%其后于兩年內(nèi)付上總造價的5%而剩余金額在驗收合格并正常試運3個月后全部

6、繳付。建筑類別酒店1.4 項目建設(shè)必要性武漢市目前五星級酒店共11家，漢口 6家，武昌5家。提供 6000張床位，需要2萬張。光谷地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭，多家高星級寫 字樓已落戶該地，武廣高鐵發(fā)的旅游熱潮中，武漢高星級酒店匱乏 問題暴露無遺。同時近一兩年，經(jīng)濟(jì)飛速增長，服務(wù)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì) 中扮演著越來越重要的地位，隨著武漢至北京、上海高鐵開通，四 通八達(dá)的交通將帶來更多客流，高檔次的酒店顯得非常匱乏，已經(jīng) 不能滿足當(dāng)前大眾的需求。以此本項目的實施非常有必要。1.5 可行性研究編制依據(jù)和范圍1.5.1 編制依據(jù)(1)武漢市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要，“立足于建設(shè)全國重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，積

7、極發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。以“武漢中國光谷”為龍頭，以東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)、武漢經(jīng) 濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等國家級開發(fā)區(qū)為載體，以一批科技實力較強(qiáng)的企業(yè) 為基礎(chǔ)，實現(xiàn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)布局集群化和發(fā)展多元化。加快完 善東湖生態(tài)旅游區(qū)。以東湖風(fēng)景區(qū)為核心，以市場為導(dǎo)向，以資本 為紐帶，整合九峰城市森林保護(hù)區(qū)等周邊旅游資源，拉長產(chǎn)業(yè)鏈。 加強(qiáng)風(fēng)景資源保護(hù)，促進(jìn)景區(qū)合理開發(fā)，建成生態(tài)環(huán)境良好、基礎(chǔ) 設(shè)施配套、服務(wù)功能齊全、景點布局合理、園林綠化新穎、文化內(nèi) 涵豐富、濱湖特色顯著的生態(tài)旅游區(qū)?！?2)、武漢市旅游發(fā)展總規(guī)劃(3)、武漢市旅游循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)規(guī)劃(4)、武漢市旅游業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃(5)、武漢市洪山區(qū)詳細(xì)規(guī)劃(6

8、)、武漢市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略研究(7)、國家發(fā)改委2002年1月投資項目可行性研究指南(試 用版)»(8)、建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)(9)、工業(yè)與民用建筑可行性研究深度及要求 (10)、建設(shè)方提供的其它相關(guān)資料。1.5.2研究工作范圍項目建設(shè)的詳細(xì)內(nèi)容，投資分析與預(yù)期經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、社會目標(biāo),項目實施的保證措施，以及建設(shè)的必要性和可行性。1.6 項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見下表：表1-1項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)備注一建設(shè)規(guī)模總建筑面積m221600地上部分m218000會議廳m2417.22餐飲m21633.91娛樂m2678.35客房m214940.84其

9、他m2329.68地下部分m23600二工作制度全年工作天數(shù)天360日工作時數(shù)小時8中午輪流進(jìn)餐三主要動力年用量序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)備注水M346355煤T200電KW.h196四項目定員人130其中：營業(yè)服務(wù)人員人58輔助營業(yè)人員人36管理人員人36五建設(shè)指標(biāo)占地面積m27230建筑密度%27.66綠地率%18容積率%6.46六總投資萬元20355.50其中：建設(shè)資金萬元20355.50流動資金萬元七萬元營業(yè)收入占用建設(shè)投資萬元4.018八平均總產(chǎn)值（營業(yè)收入）萬元5608.52正常達(dá)產(chǎn)年九全員勞動生產(chǎn)率萬元18.45序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)備注十年均營業(yè)成本萬元1528.41一年均毛利潤（利潤

10、總額）萬元3124.52十二年均營業(yè)稅金及附加萬元305.66十三年均所得稅萬元781.83十四全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率%7.78（稅后）十五全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值萬元864.32(ic=7%)十六全部投資靜態(tài)投資回收期年9.82（稅后）十七盈虧平衡點（BEP%33.06十八投資利潤率%15.35（稅前）十九投資利稅率%13.01（稅后）二十建設(shè)期限月191.7 項目建設(shè)期限項目建設(shè)工期為：2010年11月1日至2012年5月31日，共19個月第二章武漢酒店市場分析2.1 酒店分布酒店集中在各市級、副市級商業(yè)中心，位于火車站、長途客運 站、市區(qū)政府機(jī)構(gòu)集中地。武昌酒店比較集中司門口、付家坡一一 火車

11、站、洪山廣場、東湖沿線。（典型酒店及酒店公寓如下圖）2.2 酒店規(guī)模酒店規(guī)模不一，五星級酒店中規(guī)模以 300間左右為主，規(guī)模比 較大的為香格里拉大飯店。武昌酒店的規(guī)模中等，一般為 100-200 間客房，酒店規(guī)模如下圖。武昌酒店規(guī)模16%22%|口 唾間以下口間 口 150-20（間 200-25洞 25Q間以上2.3 價格水平星級酒店協(xié)議價一般為門市價的4-6折。長包房三星級為6000-8000元/月，四星級一般為 8000-10000元/月，五星級為 15000-30000元/月，為協(xié)議價的7折左右。五星級客房協(xié)議價格一 般為600-900元/天。2.4 經(jīng)營狀況武漢酒店需求量大。全市星級

12、酒店客房約為15000間左右，而2009年接待海外旅游者131.45萬人，接待旅游者總數(shù)1863.85萬 人。全市的年均客房出租率達(dá) 70溢右；其中三星級酒店出租率普 遍高，平均可達(dá)70%在3-5月、9-12月的旅游與商務(wù)旺季可達(dá) 80%-90%而五 星級酒店的出租率約為 70%fc右。而四星級及五星級酒店中有相當(dāng)部分經(jīng)營來自會議室、多功能廳的消費使用。如香格里拉大飯店 6大多功能廳成為房地產(chǎn)產(chǎn)品推 介會、產(chǎn)品展示的經(jīng)?；蓊欀?，而東方大酒店五樓中庭皇家花園、 咖啡廳是舉行大型新聞發(fā)布會、雞尾酒會及演唱會等社交活動之2.5 客戶群體酒店客戶較為固定，主要分為兩大類。一類為軍區(qū)、政府籌辦, 依托

13、政府、機(jī)構(gòu)經(jīng)營的酒店，如湖北飯店、洪山賓館、中南花園、 新大地等酒店，主要以會議客人為主。另一類為以市場為依托的酒 店，如五月花酒店大酒店，為高端商務(wù)、休閑、度假型酒店；白玫 瑰酒店為典型四星商務(wù)酒店，商務(wù)渡假客戶為主。海怡錦江大酒店 是電信商務(wù)會議中心，客房數(shù)量較少，而商務(wù)回頭客較多。從固定客戶群體看，五星級酒店的客群比較綜合，有固定的外 資企業(yè)和境外旅游團(tuán)隊客戶，此外為高規(guī)格會議客戶，一般居住為 3-4天。而五 星級長包客戶一般為有境外背景的企業(yè)和武漢大型企 業(yè)。如香格里拉大飯店長包客戶中有相當(dāng)為歐美日的汽車及配件企 業(yè)，有武鋼、神龍等大型企業(yè)。第三章酒店方案市場分析與評價3.1 地塊解析

14、3.1.1 項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)根據(jù)有關(guān)方面提供的土地產(chǎn)權(quán)證中資料顯示，項目的總用地面積大約為7230.00平方米，而土地面積明細(xì)列表如下：土地部分土地面積（平方米）酒店東北端（項目本案）2000.00綠化面積1301.00道路1000.00其他設(shè)施2929.00總和7230.00總地下建筑：3600.00平方米總地上建筑：18000.00平方米總建筑面積：21600.00平方米覆蓋率：27%綠化率：18%容積率：6.46%層數(shù)共13層，地下1層，地上12層。地下1層：車庫、員工餐廳、廚房、機(jī)電設(shè)備室、冷庫房、水箱、冷澆灌設(shè)備室及泵房等客房總數(shù)：223間酒店配套設(shè)施構(gòu)成：休閑娛樂1層：大廳，接待處

15、及酒店商商務(wù)中心2層：中式古典風(fēng)格的酒樓3層：咖啡廳、酒吧宴會及會議室4-11層:客房12層：休閑、健身、桑拿3.1.2 交通條件及周邊配套分析1、位于東湖旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)，各種配套完善；2、項目方圓500米內(nèi)，高尚物業(yè)眾多，集中了中國*、華中 科技大學(xué)、光谷國際廣場、家樂福等行業(yè)機(jī)構(gòu)；3、緊鄰魯磨路一側(cè)，人流旺盛，項目所在區(qū)域商業(yè)氛圍較濃， 并且發(fā)展空間很大。3.1.3 景觀價值分析項目的景觀資源豐富，依山（南望山）傍水（東湖），視野開闊，中高層樓層基本無遮擋，四周景色秀麗。3.2 項目SWOTb析3.2.1 SWOT 分析優(yōu)勢（S）1、項目位于光谷區(qū)域中心，周邊各類市政配套設(shè)施完善，環(huán) 境優(yōu)美，

16、且緊鄰*與華科兩所高校，具備良好展示面；2、區(qū)域最高檔酒店，享有一定的市場知名度，目前以商務(wù)客人為主，是典型的商務(wù)型酒店，對客戶的綜合吸引力較大；3、項目本身已具有一定的酒店客戶資源貯備，具有強(qiáng)大的潛 在客戶群基礎(chǔ)。劣勢（W1、項目入住客戶類型單一化，入住率偏低；2、項目配套設(shè)施經(jīng)營一般，對酒店的營業(yè)收入支撐不足;3、項目周邊商業(yè)氛圍較弱；4、項目內(nèi)部酒店功能性設(shè)計存在缺陷。機(jī)會（O）1、WTO CEP端來的政策利好，為投資型物業(yè)的良性發(fā)展奠定 基礎(chǔ)；2、地鐵線路正在建設(shè)，進(jìn)一步緩解交通壓力，光谷地區(qū)樓市 能量得以釋放；3、萬科、保利、葛洲壩等品牌開發(fā)商開發(fā)大盤的步伐日益加 快，帶動整個光谷地

17、區(qū)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，區(qū)域形象迅速提升；4、產(chǎn)權(quán)式酒店項目在區(qū)域市場處于無競爭狀態(tài)，銷售外部環(huán) 境極其優(yōu)越；5、外資企業(yè)較多，消費能力強(qiáng)；6、本地居民可支配收入高，投資欲望強(qiáng)烈。威脅（T）1、投資型物業(yè)市場整體環(huán)境不樂觀，市場潛在競爭壓力巨大;2、作為新興的房地產(chǎn)投資模式，在該區(qū)域尚無先例，市場存 在一定風(fēng)險性；3、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)過熱，房地產(chǎn)和金融政策收緊，物業(yè)稅的開 征等給項目的經(jīng)營帶來不確定因素。3.2.2 應(yīng)對策略四大SO策略| （強(qiáng)化優(yōu)勢與機(jī)會策略）1、強(qiáng)化項目自身的高檔性和唯一性，將項目與該片區(qū)其他類 型酒店相區(qū)別，迅速占領(lǐng)市場，出奇制勝；2、配合項目光谷地標(biāo)性建筑的外觀，充分利用良好

18、展示面， 強(qiáng)化樓體及現(xiàn)場包裝，迅速吸引周邊客戶關(guān)注；3、利用酒店本身所具有的豐富客戶資源優(yōu)勢，通過有針對性 地實施點式營銷策略，盡可能將酒店客戶轉(zhuǎn)化為購買客戶；4、強(qiáng)化、利用發(fā)展商良好的社會資源和政府背景資源優(yōu)勢， 對轄區(qū)內(nèi)各外資及本地企業(yè)進(jìn)行重點宣傳，促成集團(tuán)購買。兩大WT策略| （化解劣勢與規(guī)避風(fēng)險）1、項目進(jìn)行準(zhǔn)確市場定位，并通過實施具有極強(qiáng)針對性的營 銷方案及投資回報承諾方案，吸引客戶購買；2、針對自身酒店配套設(shè)施經(jīng)營的劣勢，建議引進(jìn)高品牌度娛 樂餐飲經(jīng)營公司，增加酒店產(chǎn)品附加值，提升形象檔次；3、利用政府背景優(yōu)勢對項目進(jìn)行信譽擔(dān)保；4、快打快銷規(guī)避政策風(fēng)險。結(jié)論:通過對比分析區(qū)域市場

19、的各種特征，以及影響本項目的各種因 素，以此：本項目在該片區(qū)的酒店市場中占有很大優(yōu)勢，如果能優(yōu) 化主觀因素（市場定位、酒店經(jīng)營成本控制、營銷策略等） ，在特 色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項目的市場風(fēng)險可以有效 應(yīng)對和規(guī)避，并會有良好的市場表現(xiàn)。3.3 項目評價中國* （武漢）酒店項目在洪山片區(qū)目前仍屬于獨一無二的房 地產(chǎn)產(chǎn)品類型，但在整個武漢房地產(chǎn)市場來說，屬于中檔的產(chǎn)權(quán)式 酒店項目。由于該項目上市時機(jī)良好，產(chǎn)品稀缺，預(yù)計銷售壓力不大。另 外，從未來長期投資回報的角度考慮，應(yīng)該采用行之有效的方式降 低酒店的經(jīng)營成本，提高酒店的盈利能力，盡量保證實現(xiàn)銷售中承 諾的投資回報，降低中小投資者

20、的投資風(fēng)險，提高發(fā)展商的品牌形 象。整體來看，中國* （武漢）酒店以產(chǎn)權(quán)式酒店的方式銷售是一 種科學(xué)理性的發(fā)展手段，本項目運營條件成熟，時機(jī)合理，市場醞 釀形勢及周邊配套完善，受國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展總趨勢及武漢經(jīng)濟(jì)特點的 利好影響，本項目前景展望非常良好。3.4 市場定位及項目評估：3.4.1 市場定位光谷作為武漢重要的科技發(fā)展中心，一直以來在武漢的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中都占據(jù)著非常重要的地位。從 1999年保利花園的推出，洪山 房地產(chǎn)的發(fā)展就引起了市場的關(guān)注，但從長期來看仍處在一個起步 階段，市場上的買家以本地居民為主，外地消費較少，是一個本地 消費群體占主導(dǎo)的地區(qū)。因缺少品牌發(fā)展商的介入，而使到市場缺 乏競爭

21、，房地產(chǎn)項目不多，個盤規(guī)模較小，可供置業(yè)者選擇的范圍 較小，樓盤價格每平方米介乎在 6500-9000元之間。無論從地理位置還是房地產(chǎn)產(chǎn)品水平來看，光谷房地產(chǎn)都是武 漢房地產(chǎn)市場的重要組成部分，目前市場中大部分產(chǎn)品都屬于中低 檔產(chǎn)品。隨著光谷科技產(chǎn)業(yè)化基地的不斷發(fā)展完善，光谷房地產(chǎn)市 場的有十分具有發(fā)展?jié)摿?，未來前景美好，產(chǎn)品升值潛力十分巨大。3.4.2 項目評估在整個光谷市場中，中國* （武漢）酒店作為目前唯一的產(chǎn)權(quán) 式酒店，具有很強(qiáng)的獨特性、唯一性，是市場中極具競爭力的投資 型房地產(chǎn)產(chǎn)品。目前本項目面臨資金和經(jīng)營兩大問題，項目的最佳出路必定是 能同時解決和緩解這兩大核心問題。根據(jù)項目目前情

22、況，我們認(rèn)為: 該種解決方案必須能同時滿足以下兩個核心要求：1、住短期內(nèi)能快速回籠大量資金2、能保持并促進(jìn)對項目的高效經(jīng)營管理根據(jù)本項目情況，我們認(rèn)為有三種方案可供選擇：整體出讓抵押貸款產(chǎn)權(quán)式酒店1、酒店整體出讓：概念：即尋找第三方受讓人，以一定的價格將酒店的所有權(quán)與經(jīng)營權(quán) 同時轉(zhuǎn)讓的方式。優(yōu)勢：(1)能快速回籠大量資金；(2)不存在后續(xù)問題。劣勢：大宗項目轉(zhuǎn)讓難以找到買家；喪失了對酒店的經(jīng)營管理權(quán)；整體轉(zhuǎn)讓價格一般很低，無法根據(jù)市場價格銷售，難以保證對 前期投資的回收，將造成對資產(chǎn)的嚴(yán)重?fù)p失。小結(jié)：基于以上分析，酒店的整體轉(zhuǎn)讓雖然能一次性回籠較多資金， 但會造成嚴(yán)重?fù)p失，而且不符合我們對酒店

23、經(jīng)營管理權(quán)的要求。因 此，此種方式不符合我們對酒店最佳出路的要求。2、項目抵押貸款：概念：即按照一定的市場估價，將酒店所有權(quán)抵押給銀行套取現(xiàn)金的 方式。優(yōu)勢：(1)能回籠部分資金；(2)能保持對酒店的經(jīng)營管理。劣勢：(1)抵押貸款額度較低，回籠資金少；(2)將背負(fù)沉重利息負(fù)擔(dān)；(3)嚴(yán)重影響發(fā)展商社會形象和地位，對項目造成嚴(yán)重負(fù)面 效應(yīng)。小結(jié)：基于以上分析，抵押貸款雖然能保持對酒店的經(jīng)營管理，但不 符合我們對快速回籠大量資金的要求，且又會讓發(fā)展商背負(fù)沉重利 息負(fù)擔(dān)。因此，此種方式仍然不符合我們對酒店最佳出路的要求。3、產(chǎn)權(quán)式酒店：概念：即將酒店的整體產(chǎn)權(quán)以客房為單位劃分為獨立小產(chǎn)權(quán)出售給 業(yè)主

24、，業(yè)主再以委托經(jīng)營的形式在一定期限內(nèi)將客房交由酒店管理 方繼續(xù)經(jīng)營管理，并收取投資回報的方式。優(yōu)勢：(1)能以市場價格快速回籠大量資金；(2)能保持對酒店的經(jīng)營管理；(3)能促進(jìn)酒店經(jīng)營管理水平的提高。劣勢：(1)操作方式較為復(fù)雜;（2）存在后續(xù)經(jīng)營回報的風(fēng)險。小結(jié)：基于以上分析，酒店的產(chǎn)權(quán)化銷售不僅能一次性回籠大量資 金，在很大程度上解決資金利息問題，而且能夠滿足我們對酒店經(jīng) 營管理權(quán)的要求，因此，此種方式符合對酒店最佳出路的要求。3.5 項目定位中國* （武漢）酒店為中國*后勤集團(tuán)全資擁有，是中國*為 改善投資環(huán)境而興建起來的。該酒店共 14層，總投資2.04億元。中國* （武漢）酒店是一

25、家豪華商務(wù)旅游酒店。位于洪山區(qū)魯 磨路處。酒店嚴(yán)格按照國際五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)運作管理，酒店在傳統(tǒng) 服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實施管理。因此，本項目應(yīng)該定位為：國際級商務(wù)產(chǎn)權(quán)式酒店。3.6 方案評估意見綜合3.4.2項目評估三種方案的比較分析，我們認(rèn)為：產(chǎn)權(quán)式 酒店模式符合對本項目最佳出路的要求，對于酒店而言，具有四大 戰(zhàn)略性意義： 快速回籠大量資金，緩解資金壓力 由市場決定價格，實現(xiàn)項目的增值 產(chǎn)權(quán)自主分配，保證對項目的經(jīng)營管理權(quán) 促進(jìn)酒店管理水平的全面提高，保證酒店的高效可持續(xù)發(fā)第四章項目建設(shè)條件4.1 場址現(xiàn)狀（一）地點與地理位置擬建項目選址位于湖北省武漢市洪山區(qū)魯磨路，

26、處在中國*（武漢校區(qū)）北部，位于美麗的東湖之畔，蒼翠的南望山下。地理 位置比較優(yōu)越。（二）場地土地權(quán)屬及占地面積根據(jù)武漢市洪山區(qū)土地房產(chǎn)管理局于 1975年所發(fā)出的武漢市 洪山區(qū)土地使用證及其使用權(quán)限。此土地使用權(quán)的期限從1975年起至無限期，土地使用權(quán)人： 中國* （武漢）。土地房屋權(quán)證上并沒有有關(guān)按揭及其他產(chǎn)權(quán)負(fù)債 的顯示。（三）場址條件1、地形、地貌條件擬建場地整體地形由西向東緩傾，場地較為平坦。地貌上屬于 平原地帶，高差小于2mi工程地質(zhì)及水文地質(zhì)條件工程地質(zhì)條件：本項目結(jié)合周邊類似項目，地質(zhì)情況已經(jīng)基本 探明，擬建場*地構(gòu)造上處于南嶺東西向復(fù)雜構(gòu)造帶西段與巨型旋 鈕構(gòu)造的符合部位。區(qū)

27、內(nèi)占主導(dǎo)地位的是東西向構(gòu)造，款15ZOkm） 長50km以上，由東西向壓性斷裂、背斜及伴生的北向張扭性斷了 組成。東西向構(gòu)造及伴生的北西向斷裂切截了北東向構(gòu)造和弧形構(gòu)造。擬建場低范圍內(nèi)未發(fā)現(xiàn)構(gòu)造斷裂及發(fā)震斷裂通過，整個工程場 區(qū)屬基本穩(wěn)定。經(jīng)鉆探揭露，擬建場地的地層結(jié)構(gòu)總體上較為復(fù)雜，地表被素 填土所覆蓋，具下由第四系坡洪積粘土組成，基底為三迭下統(tǒng)洗馬 塘組泥巖和石炭系下統(tǒng)石灰?guī)r，為方便設(shè)計使用，將其劃分出單元 層，各巖土層的巖性特征按地質(zhì)單元層代號自上而下可分述如下：1）、第四系人工堆積（Qm1）素填土：由褐黃、淺褐、灰褐色粘 性土混含040%等的泥巖碎塊組成，局部以泥巖碎塊為主，結(jié)構(gòu) 松散

28、。厚度為0.58.80m;僅覆蓋于鉆孔zk31、5860、71、73、 7688、zk+14、90104、107、110112115、1161、20125 及128147控制地段之地表。2）、第四系坡洪積（Qd1-P1）層：米土2:褐黃、淺褐、灰 黃或淺黃或色，含少量角礫、砂、鐵鎰質(zhì)結(jié)核及泥巖風(fēng)化殘塊，可 塑狀態(tài)為主、局部為軟塑狀態(tài)，濕。層頂埋深為4.306.60m,厚度為2.2013.20m,平均厚度為7.00m。僅分布于鉆孔zk102104、 134、141、146及147控制地段。3）三迭系下統(tǒng)洗馬塘組（T1X0泥巖：全風(fēng)華泥巖：褐黃、黃、灰綠、褐、或褐紅色，泥質(zhì)結(jié)構(gòu)，薄 層狀構(gòu)造：全風(fēng)

29、化，巖芯呈軟塑粘土及少量碎塊狀，容易鉆進(jìn)，巖 塊用于手易捏碎。巖面埋深為0.0027.80m,厚度為0.5011.60m, 平均厚度為5.08m。僅分布于鉆孔zk14、15、21 25、66、88、88+3、88+4=9R 92、94、97、98 及 130 控制地段強(qiáng)風(fēng)化泥巖2:褐黃、黃、灰黃、淺褐、淺黃、黑、灰褐或 紫色，泥質(zhì)結(jié)構(gòu)，薄層狀構(gòu)造：強(qiáng)風(fēng)化，巖芯呈碎塊狀及土狀、少 量為塊狀，巖塊用手易折斷。巖面埋深為 0.0022.00m,厚度或揭 示厚度為1.5020.80m;除鉆孔zk15控制地段缺失該層外，其余 絕大部分地段揭示該層。該強(qiáng)風(fēng)化泥巖屬極軟巖，巖體完整程度分 類屬極破碎，巖體質(zhì)

30、量等級分類屬 V類。中等風(fēng)化泥巖3:褐黃、淺褐、褐灰、灰綠或黑色，泥質(zhì)結(jié) 構(gòu)、薄層狀構(gòu)造；中等風(fēng)化，巖芯呈塊狀、碎塊狀及土狀，偶呈短 柱狀；巖塊用錘易擊碎。巖面埋深為8.7035.10 ,揭示厚度為3.50 11.60m;僅在鉆孔 zk1、2、88、88+3、88+4、91、97 及 98 控制 地段揭示至該層。該中等風(fēng)化屬極軟巖，巖體完整程度分類屬極破 碎，巖體基本質(zhì)量等級分屬 V類。4）、石灰?guī)r系下統(tǒng)（C1）石灰?guī)r：青灰色，隱晶質(zhì)結(jié)構(gòu)，中 厚層狀構(gòu)造；強(qiáng)風(fēng)化，節(jié)理裂隙發(fā)育，鉆孔巖芯呈角礫狀、碎石狀 及碎塊狀，巖塊用錘難擊碎，巖體質(zhì)量等級較差。巖面埋深為1.90 28.10m,揭示厚度為 1

31、.207.90m,僅在鉆孔 zk5、6、1417、 2126、66、67、86、87、88+1、88+2、89、90 及 9294 控制地 段揭示至該層。該強(qiáng)風(fēng)化石灰?guī)r層屬較軟巖；巖體完整程度分類屬 破碎；巖體基本質(zhì)量等級分類屬 V類。經(jīng)鉆探揭露及工程地質(zhì)調(diào)查，本場地在未整平前為丘陵、坡谷 及凹地。經(jīng)整平后使得部分地段填土較厚而大部分地段三迭系下統(tǒng)洗馬塘組泥巖和石巖系下統(tǒng)石灰?guī)r已出露。該場地內(nèi)泥巖極破碎、 節(jié)理裂隙及發(fā)育，為若透水層；石灰?guī)r多以石芽及石筍狀出現(xiàn)。地 表水下滲后在泥巖與石灰?guī)r接觸停滯，使得該處泥巖完全風(fēng)化而較 軟。水文地質(zhì)條件：目前，地下水位在-16.5m以下，場址附近無水體及河

32、流。地理及氣候條件項目區(qū)屬項目開發(fā)區(qū)地勢平坦，平均海拔高程 18.5米，最低 海拔高程17.5米。項目區(qū)平原地區(qū)面積占90%U上，為酒店建設(shè)提 供了良好的基礎(chǔ)條件。項目區(qū)氣候溫和，四季分明，日照充足，雨量較充沛。年均氣 溫16.7 C,夏季最高氣溫41 C,最低氣溫-4 C,年平均降雨量1300 毫米。其中，春夏兩季降雨多，降水量約占全年降水量的74%秋冬兩季僅占26%雨熱同季的氣候特點，為項目順利實施提供了優(yōu) 越的自然條件。4.2 供水條件擬建場已完成城市供水管的敷設(shè)，可直接與市政供給管搭接， 供水有保證。4.3 雨污水排放現(xiàn)場東、南道路及地下排污水管已經(jīng)完成，兩側(cè)均有地下水管， 可直接接收

33、本項目與污水的排放。4.4 供電狀況根據(jù)本項目建設(shè)規(guī)模，預(yù)計總用電負(fù)荷 850KW變壓器安裝容 量1600KVA該地區(qū)現(xiàn)有開閉站，經(jīng)與供電部門協(xié)商，可從該開閉 站引10KV雙路供電至本項目變配電室。4.5 交通及道路條件項目地處武漢洪山區(qū)魯磨路，購物、交通十分便利，瀕臨東湖, 場地?zé)o論對內(nèi)對外交通都十分方便，全部為油路，項目不需要再對 道路投資。第五章項目技術(shù)方案與實施進(jìn)度5.1 項目總體規(guī)劃方案中國*酒店（武漢）是一家通過國際知名酒店集團(tuán)和商業(yè)機(jī)構(gòu) 嚴(yán)格許審入圍的國際五星級涉外旅酒店，位于武漢市洪山區(qū)魯磨 路，處在中國* （武漢校區(qū)）北部，位于美麗的東湖之畔，蒼翠的 南望山下。中國*酒店集旅

34、游、商務(wù)、娛樂、餐飲、休閑等多功能于一身， 位于武漢洪山區(qū)魯磨路，購物、交通十分便利，瀕臨東湖?？偼顿Y估算為2.04億元人民幣，中國*酒店用地面積7230平 方米，凈用地6430平方米，建筑密度小于27%,綠地率18%,酒 店建筑占地面積2000平方米，地下一層，地上12層。設(shè)地下一層 為酒店地下車庫，地下二層為酒店辦公室及后勤保障中心 （水、電、 氣、風(fēng)的硬件設(shè)施的設(shè)置）。5.1.1 功能要求和總平面布置規(guī)劃建設(shè)高度45.6m,共13層，地下1層。根據(jù)初步測算，此酒店建成后，將會是一間達(dá) 45.6米高，共 223間客房，及其他附設(shè)功能如餐飲，會議，消防及泊車設(shè)施的現(xiàn) 代代先進(jìn)生態(tài)酒店。酒店的

35、出入口為兩個，主出、入口位于一樓（地面層）面向魯 巷魯磨路，主出入口，在設(shè)置上的出入口銜接，并做優(yōu)化設(shè)計（以 體現(xiàn)酒店的形象）。副出入口位于的東南端，環(huán)形車庫邊，而酒店的大堂，接待處及酒店商商務(wù)中心均會設(shè)于此層，大堂款客間將設(shè) 置于（一樓）間層區(qū)。酒店的二樓計劃設(shè)置成一中式古典風(fēng)格的酒樓，雕梁畫棟，內(nèi)設(shè)亭臺樓閣，而咖啡廳、酒吧宴會及會議室分別設(shè)于三樓。會議設(shè)施及西餐廳將設(shè)于二樓，而十二樓則用作酒店的休閑設(shè)施，如桑拿、健身室?？头繉⒂谒臉侵翗鞘恢g提供，而總統(tǒng)套房將設(shè)于頂層（十二樓）整個酒店項目設(shè)有三部客、貨用升降機(jī)（一部貨用、兩部客用），兩組公用樓梯及消防通道。5.1.2 建筑功能分區(qū)：客房

36、酒店客房將會由四樓及以上層樓提供。而八至十一樓的標(biāo)準(zhǔn)樓 面設(shè)計為提供21間客房，包括兩間的套房，總統(tǒng)套房已計劃設(shè)立 于頂層（一十二樓）?？傮w來說，客房可根據(jù)其設(shè)計分為四種類別，包括標(biāo)準(zhǔn)房，套 房、豪華套房及總統(tǒng)套房。據(jù)初步計算，酒店共提供180間標(biāo)準(zhǔn)房, 42間套房及1間總統(tǒng)套房，總數(shù)為223間客房，客房資料明細(xì)將例 于以下圖表內(nèi)：總統(tǒng)套樓層標(biāo)準(zhǔn)間套房總數(shù)房42323523629623629723629822628922628102262811226281211合計180421223酒店設(shè)施此酒店將餐飲，休閑及其他設(shè)施設(shè)計高于平臺層餐飲設(shè)施將高于位處（一樓）間樓的大堂接待廳，而中餐及西 餐廳將

37、分別設(shè)于三樓及四樓。另外，咖啡廳及酒吧將于二樓提供，另一間酒吧將會設(shè)于頂樓 天臺，而酒店更高層中設(shè)有能直接享用中餐的貴賓房，會議設(shè)施將于二、五樓提供大部分的休閑設(shè)施將于六樓提供，這包括了男/女士桑拿，按 摩，健身室及游泳池。酒店將會提供充足的泊車位置。現(xiàn)時共規(guī)劃了84個停車位,其中64個是位處于地庫的車位，其余20個有蓋車位則設(shè)于一樓地 面，停車場呈環(huán)酒店弧形以節(jié)省占地面積，同時也方便于客人停車 后即可下車入店。后勤設(shè)施后勤設(shè)施包括大堂、廚房、接待處、保安及控制室等。其他后勤服務(wù)如員工餐廳及廚房、員工更衣室、房間等均位于地庫的一、二層，機(jī)電設(shè)備室、冷庫房、水箱、冷澆灌設(shè)備室及泵 房等，均位于地

38、庫的位置。屋頂花園設(shè)計將裙房的屋面，平臺上適當(dāng)覆土種植綠色植物，形成屋頂 花園。另外，在酒店主樓的頂部設(shè)置了二處觀景式的花園平臺，使 酒店在空間形成了立體綠化，豐富了酒店的整體形象。配套設(shè)計酒店設(shè)室外游泳池、網(wǎng)球場、地下停車庫及相應(yīng)商業(yè)娛樂設(shè)施項目規(guī)劃設(shè)計主要參數(shù)參數(shù)名稱參數(shù)建設(shè)用地面積7230 m2建筑基底卸積22000 m2總建筑卸積21600 m計算容積率建筑面積 218000 m其中：五星級酒店建筑面積18000 m地下停車庫建筑卸積3600 m2容積率6.46 %建筑密度27.66 %綠地率18%客房總數(shù)223間地下車庫停車位64輛室外停車場20輛5.2 結(jié)構(gòu)方案5.2.1 建筑結(jié)構(gòu)

39、的安全等級及設(shè)計使用年限1、結(jié)構(gòu)安全等級為二級，地基基礎(chǔ)設(shè)計等級為丙級。2、框架剪力墻結(jié)構(gòu)，框架抗震等級為四級，剪力墻抗震等級為三級。3、抗震設(shè)防類別為丙級，抗震設(shè)防烈度為6度，設(shè)計基本地震加速度為0.05g ,設(shè)計地震分組為第二組。4、結(jié)構(gòu)設(shè)計使用年限為50年。5、地下部分及屋面鋼筋混凝土的環(huán)境為二 a類，其余為一類。5.2.2 建筑材料1、混凝土項目地下室1層一5層6 -10層11層以上柱、墻C40C35C30C25梁、板C30C25C25C25墊層：C15,次要構(gòu)件：C25地下室板采用微膨脹硅，以增加的抗裂性能。2、鋼筋：直徑 12用I級鋼筋直徑A 12用II級鋼筋3、建筑外墻采用加氣混

40、凝土砌塊，內(nèi)隔墻采用混凝土空心小 砌塊。5.2.3 上部結(jié)構(gòu)綜合樓部分本項目房屋總高45.6m,采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)。5.2.4 使用對荷載的要求1、套房、更衣室2.0Kn/m2、會議室2.0Kn/m3、門廳、大堂、電梯廳、餐廳2.5Kn/m4、儲藏室、庫房5.0Kn/m5、陽臺2.0Kn/m6、上人屋面2.0Kn/m7、不上人屋面0.5Kn/m8、屋頂花園3.0Kn/m9、電梯機(jī)房7.0Kn/m10、走廊、消防疏散通道3.5Kn/m11、其余2.0 Kn/m較大和較重的使用荷載根據(jù)具體情況另定。5.3 給排水設(shè)計方案_ 312m/h5.3.1 給水系統(tǒng)31、最局日生活用水量為127m/d ,最

41、大時用水量2、水源：由市政自來水供水。從市政給水管網(wǎng)上引兩條管徑為dn160的引入管供酒店用水,3、本區(qū)建筑給水系統(tǒng)分為 2隔結(jié)合給水區(qū)，低區(qū)：地下室至 四層為一個供水區(qū)，由市政網(wǎng)直接供水；高區(qū)：五層之十五層為一 個供水區(qū)，由高區(qū)變頻供水設(shè)備供水。5.3.2 熱水系統(tǒng)1、最高日生活用水量為 64 m3/d,最大時用水量2.7m3/h,使 用水溫60 c.2、采用全日供應(yīng)熱水系統(tǒng)。5.3.3 排水系統(tǒng)1、最高日排水量為114n3/d.2、污水由排水立管收集后排除室外，經(jīng)化糞池處理后拍只小 區(qū)附近市政排水管網(wǎng)。3、建筑物雨水采用外排雨水收集系統(tǒng)，屋面雨水斗收集排至 小區(qū)雨水管道，地面道路雨水口收集

42、至上區(qū)雨水管道進(jìn)入雨水收集 池，經(jīng)過濾后做淋花用，最后排至附近市政雨水管網(wǎng)。設(shè)計雨水重 現(xiàn)期采用2年。5.3.4 消防給水系統(tǒng)1、室外消防給水水源為城市自來水，室外消防環(huán)狀管網(wǎng)有雙 水源，消防屋頂水箱有效容積為18立方米。2、室外消防給水環(huán)狀管網(wǎng)上布置消火栓，消火栓間距不大于120米，室外消防水量30升/秒。3、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)消防水量 40升/秒?；馂?zāi)延續(xù)時間為3小4、室內(nèi)設(shè)有自動噴水滅火系統(tǒng)，系統(tǒng)消防水量30升/秒?；馂?zāi)延續(xù)時間為1小時5、公共場所等處設(shè)手提式滅火器。5.4 電氣設(shè)計5.4.1 電源：中國* （武漢）酒店樓高十二層，地下一層，地上十二層，屬 高層建筑，具消防用電荷等級為一級。

43、擬由市電引接一路10kv高壓電源供電。變電所設(shè)在地下一層，內(nèi)裝兩臺1000kVA千式變壓器， 并裝設(shè)一臺350kw應(yīng)急備用柴油發(fā)電機(jī)組做備用電源。5.4.2 負(fù)荷計算本工程用電負(fù)荷計算容量估計為 1600kVA5.4.3 導(dǎo)線選擇及敷設(shè)方式動力配電干線電纜沿橋架敷設(shè)或在電氣豎井內(nèi)明敷，導(dǎo)線則穿 管暗敷。與消防有關(guān)的電纜采用耐火型，其余一般電線電纜采用阻 燃型。消防線路均穿金屬管暗敷，如在橋架內(nèi)與其它電纜一起敷設(shè)， 橋架須作防火處理并在橋架中間加隔板。5.4.4 照明配電系統(tǒng)照明光源主要節(jié)能型熒光燈為主，照明基本上采用一燈一控方 式，大面積照明則多燈分組集中控制。酒店客房，餐廳等營業(yè)場所 照明由

44、裝修設(shè)計。5.4.5 防雷接地系統(tǒng)本工程按照第二類建筑防雷標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計。屋面采用避雷帶方式， 利用機(jī)構(gòu)柱內(nèi)主筋作為引下線，利用建筑基礎(chǔ)內(nèi)主筋作防雷接地裝置。電力保護(hù)接地采用 TN-S制式接地保護(hù)，并與防雷接地裝置， 接地電阻小于1歐姆。5.4.6 電氣消防設(shè)計1、火災(zāi)自動報警及消防聯(lián)動控制系統(tǒng)中國* （武漢）酒店應(yīng)滿足一類高層民用建筑的防火要求，其 火災(zāi)保護(hù)對象等級為一級，火災(zāi)自動報警采用集中報警控制系統(tǒng)， 于一層設(shè)消防控制室，內(nèi)內(nèi)設(shè)消防中心控制系統(tǒng)一套，包括火災(zāi)自 動報警控制器、消防直接控制器、火警通訊盤、錄放盤、廣播功放 盤、集中供電盤及圖形顯示系統(tǒng)個一套。2、火災(zāi)應(yīng)急照明在變配電房、柴油發(fā)電

45、機(jī)房、消防控制室、消防水泵房、電梯 機(jī)房、主要走道、樓梯間、電梯前室等裝設(shè)火災(zāi)應(yīng)急照明，在走廊、 樓梯口、前室圖庫等設(shè)疏散指示標(biāo)志。3、消防供電消防水泵、電梯、消防控制室、送風(fēng)排煙機(jī)、防火卷簾一級火 災(zāi)應(yīng)急照明等一類負(fù)荷由低壓配電房不同線段提供兩路電源供電， 并于末端設(shè)置電源自動切換裝置。4、消防線路所有消防線路均采用阻燃電力電纜或阻燃電線穿金屬管暗敷。5、消防接地采用公用接地的方式，要求接地電阻小于 1歐。5.5 空調(diào)通風(fēng)設(shè)計5.5.1 空調(diào)1、全樓設(shè)中央空調(diào)系統(tǒng)，其總建筑面積約21200平方米，采用冷暖型空調(diào)系統(tǒng)。夏季制冷，冬季供暖。經(jīng)估算，空調(diào)系統(tǒng)夏季 總冷負(fù)荷約為1840kw冬季總熱負(fù)

46、荷約為920kw。2、中央空調(diào)系統(tǒng)的冷熱源采用水冷冷水機(jī)組及風(fēng)冷熱泵機(jī)組， 夏季由水冷冷水機(jī)組與風(fēng)冷熱泵機(jī)組聯(lián)合提供冷量，冬季由風(fēng)冷熱 泵機(jī)組提供熱量。3、空調(diào)用房的夏季室內(nèi)計算溫度為 2428C,相對濕度為40 65%冬季室內(nèi)計算溫度為 1824C,相對濕度為3068%新 風(fēng)量為2040m3/日人。4、大開間空調(diào)房間采用落地柜式空調(diào)機(jī)低速送風(fēng)，小開間空 調(diào)房間采用風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)的系統(tǒng)形式，采用頂送頂回的氣流組織 方式。5、水冷式冷水機(jī)組、冷凍水泵、冷卻水泵安裝在地下層制冷 機(jī)房內(nèi)，冷卻塔、風(fēng)冷熱泵機(jī)組及其水泵安裝在屋頂上。6、空調(diào)冷卻水（熱水）系統(tǒng)為兩管制閉式系統(tǒng)，冷凍水供回 水溫度分別為7

47、c和12C,熱水供回45c和40c.7、各末端設(shè)備冷凍水（熱水）管路采用電動二通閥加溫器控 制；冷凍水（熱水）供回水總管之間采用壓差旁通控制，根據(jù)冷凍 水系統(tǒng)的壓力變化自動調(diào)節(jié)旁通水量。5.5.2 通風(fēng)系統(tǒng)1、地下室設(shè)備用房設(shè)機(jī)械送排風(fēng)系統(tǒng)，地下車庫及洗衣房設(shè)機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)。2、地上各層衛(wèi)生間、餐廳、包廂、會議室及無外窗房間采用 機(jī)械排風(fēng)，自然進(jìn)風(fēng)。3、其余有外窗房間均采用自然通風(fēng)方式。5.5.3 防排煙系統(tǒng)1、地下室設(shè)備用房的內(nèi)走道設(shè)機(jī)械排煙系統(tǒng)，該排煙系統(tǒng)與 設(shè)備用房的排風(fēng)系統(tǒng)合用。2、地下車庫設(shè)機(jī)械排煙系統(tǒng)，排煙系統(tǒng)與排風(fēng)系統(tǒng)合用。3、其余有外窗房間均采用自然排煙方式。4、按規(guī)范規(guī)定應(yīng)設(shè)機(jī)

48、械排煙的內(nèi)走道、房間均設(shè)機(jī)械排煙系統(tǒng)，其余具有自然排煙條件的內(nèi)走道、房間充分利用外窗自然排煙。5、按規(guī)范規(guī)定應(yīng)設(shè)機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)的防煙樓梯間及前室、 合用前室均設(shè)機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)，其余采用自然排煙方式。5.5.4 材料設(shè)計1、空調(diào)風(fēng)管及新風(fēng)管采用雙面鋁箔聚苯乙烯制作。2、冷凍、冷卻、冷凝水管均采用鍍鋅鋼管，具保冷材料采用 鋁箔貼面像塑復(fù)合隔熱管套。5.6 實施進(jìn)度項目建設(shè)工期：2010年11月1日至2012年6月1日具體實施 進(jìn)度如下:1、初步設(shè)計方案完成并審批：2010年11月1日至2010年12 月30日，小計60天。2、地質(zhì)勘探：2011年1月6日至2011年2月6日，小計30 天。3、

49、建安工程施工圖設(shè)計并審批：2011年2月6日至2011年3 月22日，小計30天。4、確定施工單位、監(jiān)理單位并簽合同：2011年3月22日至2011年4月12日，總計20天。5、施工單位進(jìn)場并對障物、護(hù)壁、土石方工程進(jìn)行施工：2011 年4月12日至2011年5月2日，總計20天。6、基礎(chǔ)施工與地下一、二層施工：2011年5月2日至2011年7月22日，小計80天。7、地上1-3層施工：2011年7月2日至2011年7月27日， 小計80天。8、地上4-6層施工：2011年7月27日至2011年8月22日， 小計25天。9、地上7-9層施工：2011年8月22日至2011年9月18日， 小計2

50、5天。10、地上10-12層施工：2011年9月18日至2011年10月13 日，小計25天。11、石專砌工程、樓地面、外墻裝飾、內(nèi)墻抹灰、門窗及金屬結(jié)構(gòu)、水、電、氣、空調(diào)等設(shè)備與管線安裝：2011年10月13日至2011年12月13日，小計60天。12、酒店室內(nèi)外裝飾、裝修工程：2011年12月13日至2012 年5月13日，小計150天。13、酒店開業(yè)慶典：2012年6月1日具體實施進(jìn)度見下表所示：表5-1 項目實施進(jìn)度一覽表序號建設(shè)內(nèi)容20102011 年2012 年1112123456789101112123451項目前期工作2地質(zhì)勘 探與 施工圖 設(shè)計3招投標(biāo)，4基礎(chǔ)處理與結(jié)構(gòu)施第六

51、章環(huán)境影響評價與安全衛(wèi)生6.1 環(huán)境影響分析與評價6.1.1 項目場址環(huán)境現(xiàn)狀本項目場址用地舊房改造用地及綠化用地，周邊無工礦企業(yè)， 交通便利。因此，場址環(huán)境現(xiàn)狀良好。6.1.2 項目建設(shè)與運營對環(huán)境的影響大氣污染主要來自小部分居民生活用煤（附近居住小區(qū)），單位自備鍋 爐房的燃煤排風(fēng)的煙氣，隨著生活水平的提高和燃料逐步推出生活 用途，此種污染源已逐步淡化和消失。另一類污染是汽車尾氣，隨 地段內(nèi)車輛的頻繁通行，車速低、時間長、汽車尾氣污染將成為主 要的大氣污染源。噪聲污染該地區(qū)成為新城區(qū)后，車多、人多的場面不可避免，噪聲污染 必然出現(xiàn)，主要是交通噪聲、人群噪聲和相關(guān)設(shè)備的噪聲。水污染項目投入運營

52、后由于生活污水及餐飲西段廢水的排放，可能造 成對環(huán)境的影響。6.1.3 環(huán)境保護(hù)措施大氣污染治理地下車庫設(shè)有汽車尾氣排煙設(shè)施，排風(fēng)量按6次/h換氣量計算, 送風(fēng)量按5次/h換氣量計算；晚上送、排風(fēng)量均減半；排煙口設(shè)在 屋頂。自備柴油發(fā)電機(jī)煙氣通過井道由屋頂排出。各餐廳廚房均設(shè) 機(jī)械排風(fēng)，煙氣排入豎井，然后由物的出口排出。噪聲污染治理本工程的主要噪聲源為制冷機(jī)組、柴油發(fā)電機(jī)、各種水泵、風(fēng) 機(jī)及空調(diào)器、冷卻塔等。為了減少這些設(shè)備噪聲對環(huán)境的污染，設(shè) 計中在設(shè)備選型上盡量選用低噪音型。為了減少對環(huán)境的污染，設(shè) 備均設(shè)置在封閉的單獨房間內(nèi)，其墻面進(jìn)行一定的吸噪處理，使噪 聲降到規(guī)范允許范圍內(nèi)。為了降低

53、空調(diào)、通風(fēng)及不易積塵柴油發(fā)電 機(jī)的煙管等氣流噪聲，根據(jù)具體情況在管道上采取了不同消聲措 施。對制冷機(jī)組、柴油發(fā)電機(jī)、大型水泵及風(fēng)機(jī)，為了減少振動對 操作人員及環(huán)境的影響，對這些設(shè)備采取了隔振及減振措施。冷卻 塔設(shè)在北端屋頂靠中間位置，周圍有較高的女兒墻隔擋，并選用聲 級較低的產(chǎn)品，從而使噪聲影響控制到最小程度?？照{(diào)設(shè)備的環(huán)保措施冷水機(jī)組采用符合環(huán)保規(guī)定的制冷劑 R407C水系統(tǒng)中均采用了電子除垢儀，起到殺菌、滅藻、防銹、除垢 及使水質(zhì)活化變清的作用。空調(diào)系統(tǒng)無廢氣、廢水排出。產(chǎn)生振動、噪音的設(shè)備均采取必要的減振降噪措施。將冷卻塔、風(fēng)冷熱泵式冷（熱）水機(jī)組及其水泵安裝在屋頂上, 以減少其對周圍環(huán)

54、境的噪聲影響。風(fēng)管、水管及其保溫材料，消聲材料均采用不易積塵、不產(chǎn)生浮游物的材料。污水處理本項目各衛(wèi)生間污水經(jīng)化糞池處理后排入污水管網(wǎng)。具體規(guī) 模、位置由漢陽市政公司統(tǒng)籌規(guī)劃設(shè)置。本工程中設(shè)有設(shè)施規(guī)模為 200t/d左右。湖北省規(guī)定的中水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)主要指標(biāo)為：BO改10mg/L, COD: 50mg/L; SS< 10mg/L。污水經(jīng)處理后能滿足湖北省 規(guī)定要求。中水主要用于廁所沖洗、園林灌溉、道路保潔等。各餐 廳廚房的污水經(jīng)隔油器處理，最終至城市污水管網(wǎng)。固體廢棄物治理本項目固體廢棄物主要來自生活垃圾及商場廢棄的包裝材料， 顧客丟棄物等，總量估計 0.8t/d 左右。固定廢棄物均集中到一個 密閉式垃