上海市房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢和相關(guān)政策的研究：在上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會第六次

1、上海市房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢和相關(guān)政策的研究：在上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會第六次C呻督懣豳隧MEETINGREPORT付分在政府宏觀調(diào)控和市場調(diào)節(jié)的雙重作用下,一級市場投資規(guī)模呈收縮態(tài)勢,投資結(jié)構(gòu)得到較為合理的調(diào)整;二,三級市場的商品住宅的增量銷售和存量交易增長明顯,形成市場熱點(diǎn);市場總體供求矛盾有所緩解,但由于前一輪房地產(chǎn)迅猛發(fā)展和投資膨脹而造成的階段性,結(jié)構(gòu)性供過于求的局面仍未根本改變.然而,市場的機(jī)制的逐步成熟和完善,有利于緩解政府宏觀調(diào)控的壓力,促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展.(一)供應(yīng)態(tài)勢近三年,土地供應(yīng)總量逐年回落,供地結(jié)構(gòu)趨89%,控制新建住宅開工,壓縮住宅建設(shè)規(guī)模有了效果.據(jù)統(tǒng)計(jì),1999年11

2、1月,本市住宅新開工面積847萬平方米,比去年同期下降25.8%(二)需求態(tài)勢據(jù)市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì),1999年19月登記銷售的商品房820萬平方米,同比增長約64%.已登記的存量房產(chǎn)交易35397萬平方米,同比增長68%.個人購房已成為商品房市場的主體已售公房上市和公有住房差價交換也呈上升趨勢,而且大部分是增加投資購進(jìn)新房.(三)空置房態(tài)勢總體來說空置商品房的增長勢頭得到控制.據(jù)初步統(tǒng)計(jì),l999年110月,全市空置商品房的面積與去年大體持平,約1200萬平方米,但空置商品弛宅有所下降約897萬平方米,比1998年的902萬平方米有所下降.另外,從空置的時問和結(jié)構(gòu)來看,空置一年以內(nèi)的約52%

3、,空置12年的約30%,空置2年以上的約18%.上海施工面大,銷售量大,市場的容量也大,所以對空置要作具體分析.現(xiàn)在辦公樓和外銷商品房,相對來說消化難度大,租售明顯下降.8海r.-n.,'大會上的講語了哪(一)影響上海房地產(chǎn)市場的因素1經(jīng)濟(jì)因素(1)上海經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了轉(zhuǎn)型時期,工業(yè)化與城市化正穩(wěn)步加以推進(jìn),第二產(chǎn)業(yè)的雄厚基礎(chǔ)及其不斷的增長將成為第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的巨大推動力,同時也意味著對工業(yè)用房,辦公房,住宅等房地產(chǎn)的需求更為強(qiáng)烈,為房地產(chǎn)的發(fā)展帶來了機(jī)遇.加入WT0,對于上海而言,盡管正負(fù)面影響同時存在,但提供的機(jī)遇是不言而喻的,其影響也是長效性的一是境外的投資者心理預(yù)期較好,也可能加大投資

4、力度,加快開發(fā)展速度;二是消費(fèi)者也可能因心理預(yù)期較好,對未來收入,房地產(chǎn)的升值潛力增強(qiáng)信心.有效需求擴(kuò)展,有利于房地產(chǎn)供求失衡狀況的逐步緩解,短期內(nèi)對土地房屋的需求將有所增加.當(dāng)然最先應(yīng)該是辦公樓,商鋪,工業(yè)用房等非居住類的物業(yè),隨后便是住宅.(3)從經(jīng)濟(jì)收入水平看.1998年,上海人均慣例,這預(yù)示著進(jìn)入消費(fèi)的轉(zhuǎn)型期,居民消費(fèi)的重點(diǎn)將開始轉(zhuǎn)向住房等高附加值的產(chǎn)品,同時,MEETINGREPoRTF糾;?F',f注重生括質(zhì)量的改善.然而,目前的房價和收入的不和諧,仍然是制約居民住房消費(fèi)的根本原因之一.因此,拓展消費(fèi),提高居民的實(shí)際購房能力,是啟動住宅市場的一個根本性的問題.自從1984年

5、住房商品化觀點(diǎn)提出后,上海進(jìn)行了多種形式的房改試點(diǎn),取得了明顯的成效,消費(fèi)的觀念問題,更有體制制約和政策引導(dǎo)問題,其中福利性的實(shí)物分配體制未終止,當(dāng)是主要原因.明年房改的深化,停止福利性的實(shí)物分房進(jìn)入實(shí)施階段,尤其是防止新房進(jìn)入舊體制中運(yùn)行,必將釋放住宅消費(fèi)的能量,推動消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整.政府把擴(kuò)大內(nèi)需,刺激住宅消費(fèi)依然放在發(fā)展的重要位置,借以拉動經(jīng)濟(jì)的增長,同時,采取了多項(xiàng)的綜合性的配套政策,明年進(jìn)入實(shí)施階段.主要有:一是進(jìn)一步推進(jìn)公有住房的出售,促進(jìn)已售公房和商品房的上市流通;二是調(diào)整房地產(chǎn)市場的有關(guān)稅收政策;三是加大金融對住房消費(fèi)的支持力度,提高居民的購房能力;四是推行廉租住房,解決城鎮(zhèn)最低

6、收入,居住最困難的居民住房問題;五是投資與消費(fèi)并舉,租售并舉,全面放開搞括房地產(chǎn)市場;六是完善市場的運(yùn)作法規(guī),形成覆蓋生產(chǎn),流通,消費(fèi)的房地產(chǎn)運(yùn)作法規(guī)體系明年這些政策都加以實(shí)施,因此,有利因素是很多的.市場培育的環(huán)境是寬松的,關(guān)鍵在于政策實(shí)施的力度和推進(jìn)的深度,這將直接影響到市場培育的程度.(二)市場走勢預(yù)測根據(jù)以上幾個因素的分析,我個人認(rèn)為,明年上海房地產(chǎn)市場走勢的預(yù)測有以下幾個方面.據(jù)上海市建委委托的一項(xiàng)調(diào)查反映,上海有59.1%的家庭迫切需要改善住房,因此,居民改善居所的愿望是很強(qiáng)烈的從居民的支付能力分析,明年住宅消費(fèi)的熱點(diǎn),仍然應(yīng)該是以中低價位的內(nèi)銷商品住宅為主,其中,大部分為城郊結(jié)合

7、部的品質(zhì)來看,重視營造小區(qū)的整體環(huán)境及入文景觀的住宅將更受歡迎.(1)供應(yīng)方面<1)繼續(xù)加強(qiáng)土地綜合供給的調(diào)控,嚴(yán)格控制供地的年度計(jì)劃,以防產(chǎn)生新的積壓同時,對前幾年超量供地而產(chǎn)生的部分閑置土地,將提出針對性的管理辦法,進(jìn)一步管理好土地供應(yīng)的"龍頭",促進(jìn)土地的節(jié)約利用.(2)繼續(xù)控制住宅建設(shè)的規(guī)模."十五"期間,上海住宅建設(shè)將實(shí)現(xiàn)由過去的數(shù)量增長型向環(huán)境質(zhì)量型的轉(zhuǎn)變,使建設(shè)總量和規(guī)模有所下降,明年將保持適度的建設(shè)規(guī)模.通過控制新開工,壓縮在建總量,力求保持市場的總體平衡.(2)需求方面9(二三MEETINGREPORT上海內(nèi)銷住宅的潛在需

8、求量非常大,如大型市政建設(shè)的動遷安置用房,明年考慮貨幣化和市場化,商品化相結(jié)合;如危棚簡屋和舊里的拆遷改造中的安置用房;外地人到上海的購房需求用房;二,三級市場的聯(lián)動及差價換房;房改房上市和廉租房等,這些方面的聯(lián)動發(fā)展形成梯度的消費(fèi)需求的所需用房.此外,政府將繼續(xù)加大搭橋"政策,因?yàn)槿ツ?quot;搭橋政策產(chǎn)生后,危棚簡屋已"搭橋"消化了255萬平方米,這一政策明年將繼續(xù)推行.同時拆屋建綠,在中心城區(qū)進(jìn)行成片的綠地開發(fā)這些方面從市場機(jī)制和政府"搭橋"政策雙管齊下,再加上銀行方面的一些政策,對住宅需求市場即期供應(yīng)和即期需求可望持平,市場總體供求矛

9、盾繼續(xù)有所緩解.(3)價格走勢據(jù)中房上海住宅指數(shù)的反映,1995年2月以來住宅價格持續(xù)走低,1995,1996年略有波動,1999年l0月降至最低點(diǎn)從總體價格的下降趨勢來看,19951998年間下降幅度較大,1999年住宅價格下降的趨勢平穩(wěn).據(jù)此預(yù)測,2000年的價格平臺持續(xù)平穩(wěn),并趨向于某些區(qū)域及住宅會穩(wěn)步微升.(1)內(nèi)銷商品住房種類并軌以后,面臨著外銷外商要求政府考慮這個政策,其理由是:(1)外銷的商品住宅在市場的銷售過程中已經(jīng)并軌;f2)內(nèi)銷商品住宅的并軌是補(bǔ)出讓金而土地并軌,外銷商品住宅的并軌應(yīng)該是政府考慮適當(dāng)補(bǔ)償出讓金和實(shí)現(xiàn)并軌,而且不少開發(fā)商認(rèn)為,在內(nèi)外銷并軌的過程中,主要是土地出

10、讓金的處理問題和土地使用年限的合理并軌問題.因此,他們建議現(xiàn)在未建的,在建的,建成的房屋,應(yīng)該考慮納入并軌的軌道,以期建立一個統(tǒng)一,公平,有序的市場體系,也有利于改善上海的投資環(huán)境.(二)進(jìn)一步發(fā)揮二,三級市場的聯(lián)動效應(yīng)目前,居民對以小換大,以舊換新的愿望非常強(qiáng)烈,二手房市場形成還非常有潛力.因此,不少消費(fèi)者要求政府考慮三級市場的盤活和二級市場的消化如何更加緊密,除了希望在金融方面予以支持外,特別希望在中介服務(wù)和房產(chǎn)評佶方面有新的舉措,增加二,三級市場聯(lián)動的潤滑劑(三)公有住房的租金政策,包括提租,轉(zhuǎn)租,租.此外,明年隨著上海市租賃條例的出臺,意味益分配方面,轉(zhuǎn)租的管理等方面如何進(jìn)一步把握好,需要深入研究.(四)進(jìn)一步推進(jìn)居住物業(yè)管理的分類管理和提高物業(yè)管理的水平,尤