房地產(chǎn)全生命周期管控全過(guò)程學(xué)習(xí)教案

1、會(huì)計(jì)學(xué)1房地產(chǎn)全生命周期管控房地產(chǎn)全生命周期管控(un kn)全過(guò)程全過(guò)程第一頁(yè)，共145頁(yè)。第1頁(yè)/共144頁(yè)第二頁(yè)，共145頁(yè)。銷(xiāo)計(jì)工程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(kif)業(yè)務(wù)的VAC圖項(xiàng)目(xingm)立項(xiàng)主體結(jié)構(gòu)(jigu)開(kāi)工開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售竣工入伙產(chǎn)品研發(fā)階段產(chǎn)品和利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)階段項(xiàng)目論證階段項(xiàng)目策劃階段設(shè)計(jì)管理階段工程施工階段入伙管理階段拓銷(xiāo)售管理階段展組織項(xiàng)目論證營(yíng)組織項(xiàng)目策劃/產(chǎn)初步產(chǎn)品定位品、市場(chǎng)及客戶定位研究營(yíng)銷(xiāo)策劃、項(xiàng)目推廣方案策劃、項(xiàng)目前期推廣及銷(xiāo)售前準(zhǔn)備銷(xiāo)售事務(wù)管理入伙事務(wù)管理設(shè)規(guī)劃要點(diǎn)/規(guī)劃草案概念規(guī)劃設(shè)計(jì)方 案 設(shè)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)工程施工配合、銷(xiāo)售配合及入伙配合計(jì)前期工程配套的調(diào)研及配合

2、設(shè)計(jì)配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗(yàn)銷(xiāo)售及入伙配合收成本估算測(cè)算預(yù)算、標(biāo)底、合同價(jià)進(jìn)度款、工程變更、招標(biāo)采結(jié)算購(gòu)說(shuō)明及圖例：代表關(guān)鍵里程碑：代表某個(gè)階段的主導(dǎo)的專(zhuān)業(yè)任務(wù)，即其輸出會(huì)成為本階段其他專(zhuān)業(yè)開(kāi)展活動(dòng)的輸入條件。：配合專(zhuān)業(yè)的任務(wù)。規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系下的成本管理規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系下的成本管理 第2頁(yè)/共144頁(yè)第三頁(yè)，共145頁(yè)。萬(wàn)科集團(tuán)股份有限公司(yu xin n s)項(xiàng)目初判投資決策論證管理(gunl)階段設(shè)計(jì)(shj)管理階段工程管理階段銷(xiāo)售管理階段入伙管理階段工程拓展分析項(xiàng)目基本情況營(yíng)銷(xiāo)組織項(xiàng)目策劃/產(chǎn)品、市場(chǎng)及客戶定位研

3、究規(guī)劃草案設(shè)計(jì)營(yíng)銷(xiāo)策劃、項(xiàng)目推廣方案策劃、項(xiàng)目前期推廣及銷(xiāo)售前準(zhǔn)備設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)部品設(shè)計(jì)擴(kuò) 初 設(shè)計(jì)施 工 圖 設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工 程 施 工 至竣工驗(yàn)收銷(xiāo)售及入伙配合工程施工配合、銷(xiāo)售配合及入伙配合銷(xiāo)售事務(wù)管理入伙事務(wù)管理成本測(cè)算目標(biāo)成本形成、預(yù)算、標(biāo)底、合同價(jià)進(jìn)度款、工程變更、招標(biāo)采購(gòu) 結(jié)算實(shí)施方案時(shí)點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告時(shí)點(diǎn)城市及市場(chǎng)評(píng)審時(shí)點(diǎn)說(shuō)明及圖例：說(shuō)明及圖例：代表需多方論證節(jié)點(diǎn)：代表某個(gè)階段的主導(dǎo)的專(zhuān)業(yè)任務(wù)，即其輸出會(huì)成為本階段其他專(zhuān)業(yè)開(kāi)展活動(dòng)的輸入條件。：配合專(zhuān)業(yè)的任務(wù)。項(xiàng)目論證、形成項(xiàng)目投資評(píng)審報(bào)告：代表集團(tuán)決策節(jié)

4、點(diǎn)概念設(shè)計(jì)項(xiàng)目投資決策時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程中的成本管理節(jié)點(diǎn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程中的成本管理節(jié)點(diǎn)第3頁(yè)/共144頁(yè)第四頁(yè)，共145頁(yè)?？馗拍钜?guī)劃階段（項(xiàng)目策劃階段）的成本規(guī)劃項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段的成本優(yōu)化設(shè)計(jì)中的成本管控通病與案例分析房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務(wù)流程與影響成本管理的關(guān)鍵流程階段 項(xiàng)目(xingm)論證階段的成本管理 1.2 項(xiàng)目(xingm)策劃階段的成本管理 1.3 項(xiàng)目(xingm)設(shè)計(jì)管理階段的成本管理： 通過(guò)優(yōu)化流程，提高設(shè)計(jì)管理階段的成本管理水平。 下面我們首先了解一下成本測(cè)算的概念： 規(guī)范化設(shè)計(jì)規(guī)范化設(shè)計(jì)(shj)管理體系下的成本管理管理體系下的成本管理 第4頁(yè)/共144頁(yè)第五頁(yè)，共145

5、頁(yè)。萬(wàn)科集團(tuán)股份有限公司(yu xin n s)成本測(cè)算成本測(cè)算(c sun)的基本要求的基本要求明確成本明確成本(chngbn)測(cè)算的用途測(cè)算的用途初判初判投資決策用投資決策用實(shí)施方案階段實(shí)施方案階段哎！看看這個(gè)項(xiàng)目靠譜嗎？蓋成啥樣啦？蓋成啥樣啦？拿地時(shí)用拿地時(shí)用第5頁(yè)/共144頁(yè)第六頁(yè)，共145頁(yè)。萬(wàn)科集團(tuán)股份有限公司(yu xin n s)成本測(cè)算成本測(cè)算(c sun)的基本要求的基本要求選用選用(xunyng)適適合的版本合的版本投資決策用投資決策用實(shí)施方案階段實(shí)施方案階段版本版本版本版本版本版本初判初判第6頁(yè)/共144頁(yè)第七頁(yè)，共145頁(yè)。萬(wàn)科集團(tuán)股份有限公司(yu xin n s)

6、成本成本(chngbn)測(cè)算的基本要求測(cè)算的基本要求成本測(cè)算成本測(cè)算(c sun)的要求的要求初判成本測(cè)算初判成本測(cè)算實(shí)施階段成本測(cè)算實(shí)施階段成本測(cè)算投資決策階段成本測(cè)算投資決策階段成本測(cè)算無(wú)需報(bào)送集團(tuán)財(cái)務(wù)部無(wú)需報(bào)送集團(tuán)財(cái)務(wù)部按成本測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)表報(bào)送集團(tuán)財(cái)務(wù)部按成本測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)表報(bào)送集團(tuán)財(cái)務(wù)部按成本測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)表報(bào)送集團(tuán)財(cái)務(wù)部按成本測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)表報(bào)送集團(tuán)財(cái)務(wù)部視同視同估算估算概算概算預(yù)算預(yù)算要求越來(lái)越深要求越來(lái)越深視同視同視同視同第7頁(yè)/共144頁(yè)第八頁(yè)，共145頁(yè)。萬(wàn)科集團(tuán)股份有限公司(yu xin n s)成本測(cè)算成本測(cè)算(c sun)基本要求基本要求n 各階段各階段(jidun)成果標(biāo)準(zhǔn)成果標(biāo)準(zhǔn)第8頁(yè)/

7、共144頁(yè)第九頁(yè)，共145頁(yè)。萬(wàn)科集團(tuán)股份有限公司(yu xin n s)成本測(cè)算成本測(cè)算(c sun)基本要求基本要求n 成本分?jǐn)偝杀痉謹(jǐn)?fntn)辦法辦法第9頁(yè)/共144頁(yè)第十頁(yè)，共145頁(yè)。萬(wàn)科集團(tuán)股份有限公司(yu xin n s)成本成本(chngbn)測(cè)算的基本要求測(cè)算的基本要求n 成本測(cè)算表的填寫(xiě)順序：封面成本測(cè)算表的填寫(xiě)順序：封面規(guī)劃指標(biāo)規(guī)劃指標(biāo)土地費(fèi)用土地費(fèi)用前期費(fèi)用前期費(fèi)用各單體建安費(fèi)用各單體建安費(fèi)用小市政小市政(shzhng)配套配套 環(huán)境工程費(fèi)環(huán)境工程費(fèi)公建配套費(fèi)公建配套費(fèi)建安匯總建安匯總成本匯總成本匯總第10頁(yè)/共144頁(yè)第十一頁(yè)，共145頁(yè)。 設(shè)計(jì)階段成本管理設(shè)計(jì)

8、階段成本管理(gunl)作業(yè)指引作業(yè)指引通過(guò)成本管理作業(yè)指引反觀設(shè)計(jì)過(guò)程中的成本管理與通過(guò)成本管理作業(yè)指引反觀設(shè)計(jì)過(guò)程中的成本管理與規(guī)劃，以及各階段規(guī)劃，以及各階段(jidun)設(shè)計(jì)成果與成本成果的對(duì)應(yīng)關(guān)設(shè)計(jì)成果與成本成果的對(duì)應(yīng)關(guān)系系第11頁(yè)/共144頁(yè)第十二頁(yè)，共145頁(yè)。銷(xiāo)計(jì)工程1.1 項(xiàng)目論證項(xiàng)目論證(lnzhng)階段的成本管理：階段的成本管理：項(xiàng)目(xingm)立項(xiàng)主體結(jié)構(gòu)(jigu)開(kāi)工開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售竣工入伙論證階段項(xiàng)目論證階段項(xiàng)目策劃階段設(shè)計(jì)管理階段工程施工階段入伙管理階段拓銷(xiāo)售管理階段展組織項(xiàng)目論證營(yíng)組織項(xiàng)目策劃/產(chǎn)初步產(chǎn)品定位品、市場(chǎng)及客戶定位研究營(yíng)銷(xiāo)策劃、項(xiàng)目推廣方案策劃、項(xiàng)目前

9、期推廣及銷(xiāo)售前準(zhǔn)備銷(xiāo)售事務(wù)管理入伙事務(wù)管理設(shè)規(guī)劃要點(diǎn)/規(guī)劃草案概念規(guī)劃設(shè)計(jì)方 案 設(shè)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)工程施工配合、銷(xiāo)售配合及入伙配合計(jì)前期工程配套的調(diào)研及配合設(shè)計(jì)配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗(yàn)銷(xiāo)售及入伙配合收成本估算測(cè)算預(yù)算、標(biāo)底、合同價(jià)進(jìn)度款、工程變更、招標(biāo)采結(jié)算購(gòu)說(shuō)明及圖例：代表關(guān)鍵里程碑：代表某個(gè)階段的主導(dǎo)的專(zhuān)業(yè)任務(wù)，即其輸出會(huì)成為本階段其他專(zhuān)業(yè)開(kāi)展活動(dòng)的輸入條件。：配合專(zhuān)業(yè)的任務(wù)。第12頁(yè)/共144頁(yè)第十三頁(yè)，共145頁(yè)。1.1 項(xiàng)目論證階段的成本項(xiàng)目論證階段的成本(chngbn)管理：管理：依據(jù)公司的項(xiàng)目(xingm)投資

10、策略和計(jì)劃，對(duì)意象中的項(xiàng)目(xingm)進(jìn)行論證分析,提交項(xiàng)目(xingm)可行性研究報(bào)告(分析項(xiàng)目(xingm)區(qū)位、項(xiàng)目(xingm)優(yōu)劣勢(shì)、總體定位、項(xiàng)目合作方式、地價(jià)及地價(jià)支付方式、總體開(kāi)發(fā)周期、項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)、概念規(guī)劃(guhu)草案),以決定是否獲取土地；提交項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；公司的投資策略城市與市場(chǎng)論證項(xiàng)目可研評(píng)審論證獲取項(xiàng)目土地析第13頁(yè)/共144頁(yè)第十四頁(yè)，共145頁(yè)。1.1 項(xiàng)目論證項(xiàng)目論證(lnzhng)階段的成本管理：階段的成本管理：項(xiàng)目可研評(píng)審論證(lnzhng)報(bào)告項(xiàng)目(xingm)總論項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及建議城市板塊及項(xiàng)目細(xì)分市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)與產(chǎn)品定位項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目銷(xiāo)

11、售進(jìn)度計(jì)劃及分期售價(jià)項(xiàng)目收益測(cè)算附件：市場(chǎng)分析報(bào)告、合作方研究、合作協(xié)議草案、項(xiàng)目附圖資料(含概念規(guī)劃草案)、法律意見(jiàn)書(shū)等。第14頁(yè)/共144頁(yè)第十五頁(yè)，共145頁(yè)。銷(xiāo)計(jì)工程1.2 項(xiàng)目策劃項(xiàng)目策劃(chu)階段的成本管理：階段的成本管理：項(xiàng)目(xingm)立項(xiàng)主體結(jié)構(gòu)(jigu)開(kāi)工開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售竣工入伙策劃階段項(xiàng)目論證階段項(xiàng)目策劃階段設(shè)計(jì)管理階段工程施工階段入伙管理階段拓銷(xiāo)售管理階段展組織項(xiàng)目論證營(yíng)組織項(xiàng)目策劃/產(chǎn)初步產(chǎn)品定位品、市場(chǎng)及客戶定位研究營(yíng)銷(xiāo)策劃、項(xiàng)目推廣方案策劃、項(xiàng)目前期推廣及銷(xiāo)售前準(zhǔn)備銷(xiāo)售事務(wù)管理入伙事務(wù)管理設(shè)規(guī)劃要點(diǎn)/規(guī)劃草案概念規(guī)劃設(shè)計(jì)方 案 設(shè)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)工程施工配合、

12、銷(xiāo)售配合及入伙配合計(jì)前期工程配套的調(diào)研及配合設(shè)計(jì)配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗(yàn)銷(xiāo)售及入伙配合收成本估算測(cè)算預(yù)算、標(biāo)底、合同價(jià)進(jìn)度款、工程變更、招標(biāo)采結(jié)算購(gòu)說(shuō)明及圖例：代表關(guān)鍵里程碑：代表某個(gè)階段的主導(dǎo)的專(zhuān)業(yè)任務(wù)，即其輸出會(huì)成為本階段其他專(zhuān)業(yè)開(kāi)展活動(dòng)的輸入條件。：配合專(zhuān)業(yè)的任務(wù)。第15頁(yè)/共144頁(yè)第十六頁(yè)，共145頁(yè)。1.2 項(xiàng)目策劃階段的成本項(xiàng)目策劃階段的成本(chngbn)管理：管理：依據(jù)項(xiàng)目可研報(bào)告，通過(guò)(tnggu)營(yíng)銷(xiāo)、技術(shù)和成本幾個(gè)專(zhuān)業(yè)的耦規(guī)合性工作，明確項(xiàng)目(xingm)的產(chǎn)品定位、概念主題、概念規(guī)劃設(shè)計(jì)和成本測(cè)算，以求

13、提高產(chǎn)品的附加值，從而保證項(xiàng)目的收益最大化。為下一步的設(shè)計(jì)管理工作提供明確的輸入條件。提交項(xiàng)目策劃報(bào)告（包含產(chǎn)品定位報(bào)告、概念規(guī)劃設(shè)計(jì)方案）。明確概念主題產(chǎn)品策劃耦合階段可行性研究報(bào)告項(xiàng)目產(chǎn)品定位概念規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目策劃報(bào)告成本測(cè)算析論證階段策劃階段第16頁(yè)/共144頁(yè)第十七頁(yè)，共145頁(yè)。如何(rh)在策劃階段提高“產(chǎn)品附加值”？析第17頁(yè)/共144頁(yè)第十八頁(yè)，共145頁(yè)。征提問(wèn)(twn)：產(chǎn)品附加值體現(xiàn)在哪幾個(gè)方面？項(xiàng)目先天(xintin)因素的揚(yáng)長(zhǎng)避短項(xiàng)目(xingm)產(chǎn)品配置和性能的優(yōu)化項(xiàng)目產(chǎn)品概念、形式和風(fēng)格的差異化”分析第18頁(yè)/共144頁(yè)第十九頁(yè)，共145頁(yè)。獲得(hud)超額利潤(rùn)提

14、高地價(jià)承受(chngshu)底線市場(chǎng)利潤(rùn)(lrn) 平均售價(jià)品牌附加值產(chǎn)品附加值土地價(jià)格其它成本析第19頁(yè)/共144頁(yè)第二十頁(yè)，共145頁(yè)。第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目(xingm)開(kāi)發(fā)的特征提高產(chǎn)品(chnpn)附加值的方向第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)(shj)管理的影響因素先天因素的產(chǎn)品配置和產(chǎn)品概念、形式和第三節(jié) 精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系揚(yáng)長(zhǎng)避短性能優(yōu)化風(fēng)格的差異化自然條件的分析部品配置產(chǎn)品概念和風(fēng)格社會(huì)條件的分析性能標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品形式規(guī)劃要點(diǎn)的分析第20頁(yè)/共144頁(yè)第二十一頁(yè)，共145頁(yè)。銷(xiāo)計(jì)工程1.3 項(xiàng)目項(xiàng)目(xingm)設(shè)計(jì)管理階段的成本管理：設(shè)計(jì)管理階段的成本管理：項(xiàng)目(xingm)立

15、項(xiàng)主體(zht)結(jié)構(gòu)開(kāi)工開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售竣工入伙設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目論證階段項(xiàng)目策劃階段設(shè)計(jì)管理階段工程施工階段入伙管理階段拓銷(xiāo)售管理階段展組織項(xiàng)目論證營(yíng)組織項(xiàng)目策劃/產(chǎn)初步產(chǎn)品定位品、市場(chǎng)及客戶定位研究營(yíng)銷(xiāo)策劃、項(xiàng)目推廣方案策劃、項(xiàng)目前期推廣及銷(xiāo)售前準(zhǔn)備銷(xiāo)售事務(wù)管理入伙事務(wù)管理設(shè)規(guī)劃要點(diǎn)/規(guī)劃草案概念規(guī)劃設(shè)計(jì)方 案 設(shè)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)工程施工配合、銷(xiāo)售配合及入伙配合計(jì)前期工程配套的調(diào)研及配合設(shè)計(jì)配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗(yàn)銷(xiāo)售及入伙配合收成本估算測(cè)算預(yù)算、標(biāo)底、合同價(jià)進(jìn)度款、工程變更、招標(biāo)采結(jié)算購(gòu)說(shuō)明及圖例：代表關(guān)鍵里程碑：代表某個(gè)階段的主導(dǎo)的

16、專(zhuān)業(yè)任務(wù)，即其輸出會(huì)成為本階段其他專(zhuān)業(yè)開(kāi)展活動(dòng)的輸入條件。：配合專(zhuān)業(yè)的任務(wù)。第21頁(yè)/共144頁(yè)第二十二頁(yè)，共145頁(yè)。1.3 項(xiàng)目設(shè)計(jì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)(shj)管理階段的成本管理：管理階段的成本管理：依據(jù)項(xiàng)目策劃報(bào)告，以設(shè)計(jì)專(zhuān)業(yè)為牽頭部門(mén)，通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)、工程和成本幾個(gè)專(zhuān)業(yè)的耦合性工作，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的規(guī)劃及單體設(shè)計(jì)成果滿足產(chǎn)品(chnpn)定位、成本控制以及工程施工的要求。為下一步的施工管理工作提供(tgng)明確的輸入條件。提交報(bào)建方案、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等圖紙性成果。執(zhí)行第22頁(yè)/共144頁(yè)第二十三頁(yè)，共145頁(yè)。設(shè)備(shbi)選型1.3 項(xiàng)目項(xiàng)目(xingm)設(shè)計(jì)管理階段的成本管理：設(shè)計(jì)管理階段的成

17、本管理：拿地節(jié)點(diǎn)(ji din)方案報(bào)建論證階段策劃階段方案設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)管理階段擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)工程管理概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案建筑、規(guī)劃方案結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)建筑平面施工圖設(shè)計(jì)部品設(shè)計(jì)及定板實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案建筑、規(guī)劃方案結(jié)構(gòu)、設(shè)備土建擴(kuò)初施工圖初步方案產(chǎn)品配置建議施工圖設(shè)計(jì)指引模型研究部品材料調(diào)研部品材料清單部品材料定板封樣銷(xiāo)售配合資料產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新研發(fā)景觀概念方案設(shè)計(jì)景觀方案設(shè)計(jì)銷(xiāo)售示范區(qū)設(shè)計(jì)景觀施工圖設(shè)計(jì)第23頁(yè)/共144頁(yè)第二十四頁(yè)，共145頁(yè)。設(shè)計(jì)階段業(yè)務(wù)設(shè)計(jì)階段業(yè)務(wù)(yw)流程圖流程圖通過(guò)優(yōu)化流程管理，提高(t go)設(shè)計(jì)管理階段的成本管理水平第24頁(yè)/共144

18、頁(yè)第二十五頁(yè)，共145頁(yè)。成本專(zhuān)業(yè)配合(pih)工作報(bào)批報(bào)建配合(pih)工作主體工程設(shè)計(jì)(shj)模型推敲研究部品研究和定板詳勘和基礎(chǔ)設(shè)計(jì)景觀工程設(shè)計(jì)集團(tuán)相關(guān)部門(mén)配合銷(xiāo)售示范區(qū)設(shè)計(jì)項(xiàng)目部配合工作營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)業(yè)配合工作財(cái)務(wù)專(zhuān)業(yè)配合工作項(xiàng)目工程部配合工作物業(yè)管理配合工作第25頁(yè)/共144頁(yè)第二十六頁(yè)，共145頁(yè)。項(xiàng)目策劃階段(jidun)編寫(xiě)方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理(gunl)階段方案設(shè)計(jì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)(shj)管理階段擴(kuò)初設(shè)計(jì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段施工圖設(shè)計(jì)項(xiàng)目工程管理階段設(shè)計(jì)配合第26頁(yè)/共144頁(yè)第二十七頁(yè)，共145頁(yè)。詳勘流程圖反映節(jié)點(diǎn)(ji din)之間的主要輸入輸出關(guān)系委托方案設(shè)計(jì)單位（簽訂方案設(shè)計(jì)

19、合同）規(guī)劃(guhu)、建筑方案設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)(jigu)、設(shè)備初步方案模型推敲研究確定景觀概念方案設(shè)計(jì)單位提供營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)業(yè)評(píng)審意見(jiàn)提供成本專(zhuān)業(yè)評(píng)審意見(jiàn)提供工程專(zhuān)業(yè)評(píng)審意見(jiàn)提供物業(yè)管理的評(píng)審意見(jiàn)設(shè)計(jì)組織面積核算人防方案報(bào)建完成景觀概念方案設(shè)計(jì)提供價(jià)格初步測(cè)算項(xiàng)目收益測(cè)算編制方案階段項(xiàng)目成本測(cè)算目標(biāo)方案、環(huán)保、消防方案報(bào)建集團(tuán)實(shí)施方案聽(tīng)證會(huì)是否聽(tīng)證完成集團(tuán)實(shí)施方案聽(tīng)證會(huì)上會(huì)標(biāo)準(zhǔn)的資料第27頁(yè)/共144頁(yè)第二十八頁(yè)，共145頁(yè)。優(yōu)化點(diǎn)一：將產(chǎn)品創(chuàng)新研發(fā)流程與項(xiàng)目(xingm)開(kāi)發(fā)主線分離， 并前置(qin zh)至項(xiàng)目策劃階段。YN第28頁(yè)/共144頁(yè)第二十九頁(yè)，共145頁(yè)。第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)(kif)

20、的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)(qy)設(shè)計(jì)管理的影響(yngxing)因素第三節(jié) 精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系1. 建立規(guī)范化管理體系的途徑與意義2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方法論(1) 流程管理的原則(2) 項(xiàng)目研發(fā)之論證階段流程管理(3) 項(xiàng)目研發(fā)之策劃階段流程管理(4) 項(xiàng)目研發(fā)之設(shè)計(jì)階段流程管理3. 規(guī)范化的成果標(biāo)準(zhǔn)4. 設(shè)計(jì)管理程序與制度的執(zhí)行案例：某項(xiàng)目在策劃階段就開(kāi)展院落式花園洋房的創(chuàng)新設(shè)計(jì)研究，大第四節(jié) 在項(xiàng)目研發(fā)階段實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點(diǎn)重要地帶”大地縮短了項(xiàng)目研發(fā)階段的周期第五節(jié) 設(shè)計(jì)管理通病與案例分析第29頁(yè)/共144頁(yè)第三十頁(yè)，共145頁(yè)。優(yōu)化點(diǎn)二：在編寫(xiě)方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)前先

21、完成修訂影響項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)的產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；在擴(kuò)初設(shè)計(jì)開(kāi)始前完成項(xiàng)目的施工圖設(shè)計(jì)指引編制(binzh)，以便保證后期的設(shè)計(jì)工作的質(zhì)量和進(jìn)度。YNMicrosoft Excel Microsoft Word工作(gngzu)表 文檔第30頁(yè)/共144頁(yè)第三十一頁(yè)，共145頁(yè)。優(yōu)化點(diǎn)三：在完成傳統(tǒng)(chuntng)的建筑報(bào)建方案設(shè)計(jì)的同時(shí)，并行開(kāi)展模型推敲和結(jié)構(gòu)(jigu)和設(shè)備的初步方案設(shè)計(jì) YN第31頁(yè)/共144頁(yè)第三十二頁(yè)，共145頁(yè)。第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)(kif)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)(shj)管理的案例(n l)影響因素第三節(jié) 精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)杭州 佳境天城范化設(shè)計(jì)管理體系1.

22、建立規(guī)范化管理體系的途徑與意義2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方法論(1) 流程管理的原則(2) 項(xiàng)目研發(fā)之論證階段流程管理(3) 項(xiàng)目研發(fā)之策劃階段流程管理(4) 項(xiàng)目研發(fā)之設(shè)計(jì)階段流程管理3. 規(guī)范化的成果標(biāo)準(zhǔn)4. 設(shè)計(jì)管理程序與制度的執(zhí)行第四節(jié) 在項(xiàng)目研發(fā)階段實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點(diǎn)重要地帶”第五節(jié) 設(shè)計(jì)管理通病與案例分析第32頁(yè)/共144頁(yè)第三十三頁(yè)，共145頁(yè)。案例(n l)第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)(kif)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)(qy)設(shè)計(jì)管理的影響因素某公司地產(chǎn)XX項(xiàng)目，建筑師強(qiáng)調(diào)建筑單體的外形平整，因此設(shè)備方案早考慮,立面設(shè)計(jì)應(yīng)考慮功能第三節(jié) 精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)在戶型平面設(shè)置了一些凹槽，

23、外范化設(shè)計(jì)管理體系立面造型達(dá)到了整潔規(guī)整的視覺(jué)1. 建立規(guī)范化管理體系的途徑與意義2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方效果。但是部分戶型空調(diào)內(nèi)外機(jī)設(shè)置在室內(nèi)空調(diào)小室內(nèi)，導(dǎo)致室內(nèi)噪音大，空調(diào)外機(jī)散熱不好，法論(1) 流程管理的原則(2) 項(xiàng)目研發(fā)之論證階段流程管理(3) 項(xiàng)目研發(fā)之策劃階段流程管理(4) 項(xiàng)目研發(fā)之設(shè)計(jì)階段流程管理直接影響制冷效果。部分戶型空調(diào)外機(jī)集中放置在空調(diào)凹廊內(nèi)，外機(jī)均為上出風(fēng)，導(dǎo)致熱風(fēng)在凹廊內(nèi)聚集，無(wú)法排出，導(dǎo)致外機(jī)無(wú)法散熱，直至停機(jī)，無(wú)法制冷。3. 規(guī)范化的成果標(biāo)準(zhǔn)4. 設(shè)計(jì)管理程序與制度的執(zhí)行第四節(jié) 在項(xiàng)目研發(fā)階段實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點(diǎn)重要地帶”第五節(jié) 設(shè)計(jì)管理通病與案例分析第3

24、3頁(yè)/共144頁(yè)第三十四頁(yè)，共145頁(yè)。第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)(kif)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)(shj)管理的影響(yngxing)因素第三節(jié) 精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系1. 建立規(guī)范化管理體系的途徑與意義2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方法論(1) 流程管理的原則(2) 項(xiàng)目研發(fā)之論證階段流程管理(3) 項(xiàng)目研發(fā)之策劃階段流程管理案例：某項(xiàng)目在方案階段進(jìn)行的一步步的模型(4) 項(xiàng)目研發(fā)之設(shè)計(jì)階段流程管理3. 規(guī)范化的成果標(biāo)準(zhǔn)4. 設(shè)計(jì)管理程序與制度的執(zhí)行推敲工作，有效地指導(dǎo)了方案的立面的體量、材料、色彩以及部品的深化研究設(shè)計(jì)，為下一步的擴(kuò)初第四節(jié) 在項(xiàng)目研發(fā)階段實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點(diǎn)重

25、要地帶”設(shè)計(jì)和部品材料研究奠定了良好的基礎(chǔ)。第五節(jié) 設(shè)計(jì)管理通病與案例分析第34頁(yè)/共144頁(yè)第三十五頁(yè)，共145頁(yè)。YN優(yōu)化點(diǎn)四：在景觀(jn un)方案確定后編制銷(xiāo)售示范區(qū)工作策劃書(shū)第35頁(yè)/共144頁(yè)第三十六頁(yè)，共145頁(yè)。第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)(kif)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)(qy)設(shè)計(jì)管理的影響(yngxing)因素第三節(jié) 精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系1. 建立規(guī)范化管理體系的途徑與意義四期二期2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方法論三期三期(1) 流程管理的原則(2) 項(xiàng)目研發(fā)之論證階段流程管理(3) 項(xiàng)目研發(fā)之策劃階段流程管理(4) 項(xiàng)目研發(fā)之設(shè)計(jì)階二期一期段流程管理3. 規(guī)范化

26、的成果標(biāo)準(zhǔn)一期四期4. 設(shè)計(jì)管理程序與制度的執(zhí)行第四節(jié) 在項(xiàng)目研發(fā)階段實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點(diǎn)重要地帶”第五節(jié) 設(shè)計(jì)管理通病與案例分析案例：示范區(qū)概念設(shè)計(jì)位置與分區(qū)（點(diǎn)擊鏈接）第36頁(yè)/共144頁(yè)第三十七頁(yè)，共145頁(yè)。優(yōu)化點(diǎn)五：在進(jìn)行擴(kuò)初設(shè)計(jì)的同時(shí)，并行開(kāi)展(kizhn)和完成技術(shù)應(yīng)用成果匯編、方案最終模型、部品材料清單以及進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)配合資料準(zhǔn)備工作。第37頁(yè)/共144頁(yè)第三十八頁(yè)，共145頁(yè)。優(yōu)化點(diǎn)6：在土建施工圖完成(wn chng)的同時(shí)，基本完成(wn chng)部品材料(cilio)定板封樣工作 。第38頁(yè)/共144頁(yè)第三十九頁(yè)，共145頁(yè)。在編寫(xiě)方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)前先完成修訂影響項(xiàng)目方案設(shè)

27、計(jì)的產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，在擴(kuò)初設(shè)計(jì)開(kāi)始時(shí)完成項(xiàng)目的施工圖設(shè)計(jì)指引編制。在完成傳統(tǒng)的建筑報(bào)建方案的同時(shí)(tngsh)，并行開(kāi)展模型推敲和結(jié)構(gòu)、設(shè)備的初步方案設(shè)計(jì)，并在擴(kuò)初階段中完成：戶型優(yōu)化與精細(xì)化設(shè)計(jì)成本的限額設(shè)計(jì)主要設(shè)備的選型（電梯、空調(diào)等）與系統(tǒng)方案設(shè)計(jì) 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理(gunl)階段主要涉及成本管理階段主要涉及成本管理(gunl)的流程優(yōu)的流程優(yōu)化總結(jié)：化總結(jié)：第39頁(yè)/共144頁(yè)第四十頁(yè)，共145頁(yè)。概念規(guī)劃階段（項(xiàng)目策劃階段）的成本(chngbn)規(guī)劃項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段的成本(chngbn)優(yōu)化設(shè)計(jì)中的成本(chngbn)管控通病與案例分析在進(jìn)行擴(kuò)初設(shè)計(jì)的同時(shí)，并行開(kāi)展和完成技術(shù)應(yīng)

28、用成果匯編、方案最終模型、產(chǎn)品材料清單以及進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)配合資料準(zhǔn)備(zhnbi)工作。 在土建施工圖完成同時(shí)，基本完成部品材料定板封樣工作。 施工圖設(shè)計(jì)合同的解析 第40頁(yè)/共144頁(yè)第四十一頁(yè)，共145頁(yè)。第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目(xingm)開(kāi)發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)(shj)管理的部品包含材料、設(shè)備與細(xì)部(xb)構(gòu)件這三類(lèi)需要影響因素細(xì)部設(shè)計(jì)和采購(gòu)實(shí)現(xiàn)的，影響項(xiàng)目效果和成第三節(jié) 精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)本的工程用品。范化設(shè)計(jì)管理體系1. 建立規(guī)范化管理體系的途徑與意義2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方法論(1) 流程管理的原則(2) 項(xiàng)目研發(fā)之論證階段流程管理(3) 項(xiàng)目研發(fā)之策劃階市場(chǎng)部成本部段流程管

29、理(4) 項(xiàng)目研發(fā)之設(shè)計(jì)階段流程管理部品研究執(zhí)行小組3. 規(guī)范化的成果標(biāo)準(zhǔn)4. 設(shè)計(jì)管理程序與制度的執(zhí)行設(shè)計(jì)部項(xiàng)目部第四節(jié) 在項(xiàng)目研發(fā)階段實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點(diǎn)重要地帶”第五節(jié) 設(shè)計(jì)管理通病與案例分析成立項(xiàng)目部品研究執(zhí)行小組與定標(biāo)小組1.5 材料部品研究與成本管理材料部品研究與成本管理1.5.1 材料部品的定義材料部品的定義第41頁(yè)/共144頁(yè)第四十二頁(yè)，共145頁(yè)。執(zhí)行(zhxng)析第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目(xingm)開(kāi)發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)(shj)管理的1.5.2 部品材料研究的工作程序部品材料研究的工作程序影響因素第三節(jié) 精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系1.各部門(mén)討論完成項(xiàng)目部

30、品清單的編制1. 建立規(guī)范化管理體系的途徑與意義市場(chǎng)部根據(jù)產(chǎn)品的交樓標(biāo)準(zhǔn)確定相關(guān)部品項(xiàng)2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方法論設(shè)計(jì)部與項(xiàng)目部根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果提交相關(guān)部品項(xiàng)(1) 流程管理的原則(2) 項(xiàng)目研發(fā)之論證階段流程管理(3) 項(xiàng)目研發(fā)之策劃階段流程管理(4) 項(xiàng)目研發(fā)之設(shè)計(jì)階段流程管理2.部品成本、技術(shù)與進(jìn)度要求擬定成本部根據(jù)項(xiàng)目總體目標(biāo)成本要求進(jìn)行各3. 規(guī)范化的成果標(biāo)準(zhǔn)4. 設(shè)計(jì)管理程序與制度的項(xiàng)部品目標(biāo)成本拆分設(shè)計(jì)部牽頭根據(jù)項(xiàng)目要求提出部品相關(guān)技第四節(jié) 在項(xiàng)目研發(fā)階段實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點(diǎn)重要地帶”術(shù)要求并定樣，其中構(gòu)件可能要增加深化第五節(jié) 設(shè)計(jì)管理通病與案例分設(shè)計(jì)與制樣過(guò)程項(xiàng)目中心制定部品

31、招標(biāo)、進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃第42頁(yè)/共144頁(yè)第四十三頁(yè)，共145頁(yè)。第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)(kif)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)(shj)管理的影響因素部品材料(cilio)研究的工作程序第三節(jié) 精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系3. 部品材料的調(diào)研與資料收集1. 建立規(guī)范化管理體系的途徑與意義2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方由清單中各類(lèi)部品指定部門(mén)牽頭根據(jù)經(jīng)濟(jì)法論(1) 流程管理的原則(2) 項(xiàng)目研發(fā)之論證階段流程管理(3) 項(xiàng)目研發(fā)之策劃階段流程管理(4) 項(xiàng)目研發(fā)之設(shè)計(jì)階段流程管理與技術(shù)要求進(jìn)行各項(xiàng)部品材料的調(diào)研與資料收集工作4. 完成各項(xiàng)部品的定標(biāo)3. 規(guī)范化的成果標(biāo)準(zhǔn)4. 設(shè)計(jì)管理程序與制度的執(zhí)行

32、由工作小組牽頭定標(biāo)會(huì)，由定標(biāo)小組負(fù)第四節(jié) 在項(xiàng)目研發(fā)階段實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點(diǎn)重要地帶”責(zé)對(duì)部品調(diào)研工作收集到的多種選擇作第五節(jié) 設(shè)計(jì)管理通病與案例分出決策，完成各單項(xiàng)部品的定標(biāo)表格第43頁(yè)/共144頁(yè)第四十四頁(yè)，共145頁(yè)。案例：上海萬(wàn)科在項(xiàng)目施工圖完成(wn chng)后就同時(shí)完成(wn chng)了部品材料定板封樣工作，包括材料的名稱(chēng)、型號(hào)、使用部位、廠家、施工工藝等。第44頁(yè)/共144頁(yè)第四十五頁(yè)，共145頁(yè)。2.各階段的成本管理成果各階段的成本管理成果(chnggu)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)輔助節(jié)點(diǎn)輔助節(jié)點(diǎn)管理目標(biāo)管理目標(biāo)案例案例項(xiàng)目初判成本估算表項(xiàng)目決策項(xiàng)目成本測(cè)算方案階段成

33、本基價(jià)表(方案階段)深化擴(kuò)初階段典型樓棟結(jié)構(gòu)指標(biāo)表施工圖成本預(yù)算清單全精裝修房施工圖成本預(yù)算清單竣工驗(yàn)收成本結(jié)算第45頁(yè)/共144頁(yè)第四十六頁(yè)，共145頁(yè)。第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目(xingm)開(kāi)發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)(qy)設(shè)計(jì)管理的影響(yngxing)因素第三節(jié) 精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系1. 建立規(guī)范化管理體系的途徑與意義2.1 建立 “材料部品材料部品”成果標(biāo)準(zhǔn)成果標(biāo)準(zhǔn)2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方法論三個(gè)設(shè)計(jì)階段、三種材料成果標(biāo)準(zhǔn)3. 規(guī)范化的成果標(biāo)準(zhǔn)（1）設(shè)計(jì)管理成果標(biāo)準(zhǔn)材料與成本密切結(jié)合建立的原則（2）項(xiàng)目論證階段成果（3）項(xiàng)目策劃階段成果（4）項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成果預(yù)測(cè)成本設(shè)計(jì)

34、前期階段完成，依據(jù)是“產(chǎn)品方案”預(yù)估成本施工圖開(kāi)始之前完成。依據(jù)是“產(chǎn)品擴(kuò)初設(shè)計(jì)”在本階段應(yīng)完成主材的材料研、定型及初步定樣4. 設(shè)計(jì)管理程序與制度的執(zhí)行目標(biāo)成本施工圖完成之后完成；其是招投標(biāo)的基礎(chǔ)及依據(jù)。第四節(jié) 在項(xiàng)目研發(fā)過(guò)程實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點(diǎn)專(zhuān)業(yè)地帶”第五節(jié) 設(shè)計(jì)管理通病與案例分析第46頁(yè)/共144頁(yè)第四十七頁(yè)，共145頁(yè)。3 設(shè)計(jì)過(guò)程中成本優(yōu)化的主要手段(shudun)和方法 3.1.1 結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)的形式 3.1.2 窗地比 3.1.3 外墻材料及部品 3.1.4 停車(chē)方式及人防方案 3.1.5 主要設(shè)備選型 3.1.6 產(chǎn)品附加值對(duì)應(yīng)(duyng)的成本 3.1.7 合理的景觀成本配

35、置第47頁(yè)/共144頁(yè)第四十八頁(yè)，共145頁(yè)。萬(wàn)科集團(tuán)股份有限公司(yu xin n s) 3.2 方案、施工圖設(shè)計(jì)階段成本方案、施工圖設(shè)計(jì)階段成本(chngbn)優(yōu)化的優(yōu)化的30個(gè)角度個(gè)角度 在方案(fng n)、施工圖設(shè)計(jì)階段，成本部門(mén)提前介入進(jìn)行成本優(yōu)化，對(duì)降低項(xiàng)目造價(jià)起到事半功倍的效果，這在成本、設(shè)計(jì)、工程人員當(dāng)中已經(jīng)深入人心，現(xiàn)從以下方面提出成本優(yōu)化的思考角度來(lái)拋磚引玉。 第48頁(yè)/共144頁(yè)第四十九頁(yè)，共145頁(yè)。第49頁(yè)/共144頁(yè)第五十頁(yè)，共145頁(yè)。第50頁(yè)/共144頁(yè)第五十一頁(yè)，共145頁(yè)。第51頁(yè)/共144頁(yè)第五十二頁(yè)，共145頁(yè)。第52頁(yè)/共144頁(yè)第五十三頁(yè)，共145

36、頁(yè)。第53頁(yè)/共144頁(yè)第五十四頁(yè)，共145頁(yè)。第54頁(yè)/共144頁(yè)第五十五頁(yè)，共145頁(yè)。第55頁(yè)/共144頁(yè)第五十六頁(yè)，共145頁(yè)。第56頁(yè)/共144頁(yè)第五十七頁(yè)，共145頁(yè)。第57頁(yè)/共144頁(yè)第五十八頁(yè)，共145頁(yè)。第58頁(yè)/共144頁(yè)第五十九頁(yè)，共145頁(yè)。第59頁(yè)/共144頁(yè)第六十頁(yè)，共145頁(yè)。第60頁(yè)/共144頁(yè)第六十一頁(yè)，共145頁(yè)。第61頁(yè)/共144頁(yè)第六十二頁(yè)，共145頁(yè)。二二 在項(xiàng)目設(shè)計(jì)與研發(fā)過(guò)程中實(shí)現(xiàn)在項(xiàng)目設(shè)計(jì)與研發(fā)過(guò)程中實(shí)現(xiàn)(shxin)成本優(yōu)化的成本優(yōu)化的“重重點(diǎn)專(zhuān)業(yè)地帶點(diǎn)專(zhuān)業(yè)地帶”與案例分析與案例分析 項(xiàng)目成本管控的理念項(xiàng)目成本管控的理念 成本管理的理念成本管理

37、的理念 地產(chǎn)地產(chǎn)(dchn)公司的經(jīng)營(yíng)模式?jīng)Q定著成本管公司的經(jīng)營(yíng)模式?jīng)Q定著成本管 理控制的思路。理控制的思路。 如何理解研發(fā)階段的成本控制如何理解研發(fā)階段的成本控制 積極的成本管理大于消極的成本管理積極的成本管理大于消極的成本管理 成本管理的前置性成本管理的前置性第62頁(yè)/共144頁(yè)第六十三頁(yè)，共145頁(yè)。、成本管理、成本管理(gunl)(gunl)理念理念前言背景前言背景(bijng)綜述：綜述： 近年來(lái)受?chē)?guó)家政策、能礦源短缺、社會(huì)通脹等等眾多宏觀經(jīng)濟(jì)影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本出現(xiàn)了增速加快、波動(dòng)加強(qiáng)的新特征。在新的市場(chǎng)形勢(shì)下要求成本管理要快速反應(yīng)、要及時(shí)準(zhǔn)確、要合理定價(jià)、要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、要全局思考、

38、要精益求精，公司成本管理面臨的挑戰(zhàn)和困難與日俱增。 特別今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)低迷，除了在品牌制勝、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)(jngzhng)等諸多應(yīng)對(duì)思路下面，成本作為企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)(jngzhng)力之一。更為合理的分配成本，更為高效的使用成本，是每一個(gè)成本人必須擔(dān)負(fù)起的共同職責(zé)。 第63頁(yè)/共144頁(yè)第六十四頁(yè)，共145頁(yè)。 企業(yè)成本管理的競(jìng)爭(zhēng)力，來(lái)自于專(zhuān)業(yè)務(wù)實(shí)的工作團(tuán)隊(duì)、成熟(chngsh)完善的流程制度、規(guī)范系統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)、科學(xué)高效的管理工具，更來(lái)自于全員參與的管理環(huán)境和前瞻意識(shí)、全局思考的成本理念。 在思考(sko)成本理念之前，有必要先了解其他行業(yè)其他公司的成本管理理念、成本管理、成本管理(g

39、unl)(gunl)理念理念第64頁(yè)/共144頁(yè)第六十五頁(yè)，共145頁(yè)。其他其他(qt)行業(yè)、其他行業(yè)、其他(qt)公司的成本管理理念公司的成本管理理念 戴爾戴爾直銷(xiāo)（降低營(yíng)銷(xiāo)成本）直銷(xiāo)（降低營(yíng)銷(xiāo)成本）西南航空西南航空減掉不必要的服務(wù)（減法價(jià)值工程）減掉不必要的服務(wù)（減法價(jià)值工程）沃爾瑪沃爾瑪縮短供應(yīng)鏈（減少供應(yīng)商成本）縮短供應(yīng)鏈（減少供應(yīng)商成本）豐田豐田擰干毛巾的最后一滴水?dāng)Q干毛巾的最后一滴水 利潤(rùn)利潤(rùn)= =價(jià)格價(jià)格- -成本成本 （成本反逼法、精益化成本控制）（成本反逼法、精益化成本控制）宜家宜家先設(shè)計(jì)產(chǎn)品價(jià)格（成本反逼法）先設(shè)計(jì)產(chǎn)品價(jià)格（成本反逼法）帕爾迪帕爾迪細(xì)分客戶，指導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計(jì)。從

40、成本投入的匹配度著手，反對(duì)設(shè)計(jì)師過(guò)分追求完美細(xì)分客戶，指導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計(jì)。從成本投入的匹配度著手，反對(duì)設(shè)計(jì)師過(guò)分追求完美而忽視成本和效率的作風(fēng)，主張保留客戶的喜好，去除那些增加成本但沒(méi)有價(jià)值而忽視成本和效率的作風(fēng)，主張保留客戶的喜好，去除那些增加成本但沒(méi)有價(jià)值的設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)。（成本差異化戰(zhàn)略）的設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)。（成本差異化戰(zhàn)略）大和房屋大和房屋工業(yè)化生產(chǎn)，作業(yè)成本控制方法、精益成本控制理念工業(yè)化生產(chǎn)，作業(yè)成本控制方法、精益成本控制理念富力富力占領(lǐng)產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)强刂瞥杀咀詈玫姆椒ㄕ碱I(lǐng)產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)强刂瞥杀咀詈玫姆椒?？萬(wàn)科的選擇是什么、成本管理、成本管理(gunl)(gunl)理念理念第65頁(yè)/共144頁(yè)第六十六頁(yè)，共14

41、5頁(yè)?？晒┻x擇的成本競(jìng)爭(zhēng)理念：1、成本領(lǐng)先：企業(yè)通過(guò)有效途徑降低成本，使企業(yè)的全部成本低于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的成本，甚至是在同行業(yè)中最低的成本，從而(cng r)獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的一種戰(zhàn)略 2、差異化競(jìng)爭(zhēng)：是指為使企業(yè)產(chǎn)品與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品有明顯的區(qū)別，形成與眾不同的特點(diǎn)而采取的一種戰(zhàn)略。這種戰(zhàn)略的核心是取得某種對(duì)顧客有價(jià)值的獨(dú)特性 3、集中化競(jìng)爭(zhēng)：指企業(yè)或事業(yè)部的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)集中于某一特定的購(gòu)買(mǎi)者集團(tuán)、產(chǎn)品線的某一部分或某一地域市場(chǎng)上的一種戰(zhàn)略。 、成本、成本(chngbn)(chngbn)管理理念管理理念第66頁(yè)/共144頁(yè)第六十七頁(yè)，共145頁(yè)。對(duì)于成本對(duì)于成本(chngbn)體現(xiàn)其核心就是：體現(xiàn)其核心就是：

42、讓投入帶來(lái)產(chǎn)出讓投入帶來(lái)產(chǎn)出讓資源創(chuàng)造讓資源創(chuàng)造(chungzo)價(jià)值價(jià)值、成本管理、成本管理(gunl)(gunl)理念理念第67頁(yè)/共144頁(yè)第六十八頁(yè)，共145頁(yè)。成本成本(chngbn)(chngbn)管理理念管理理念 成本(chngbn)只為創(chuàng)造價(jià)值 項(xiàng)目(xingm)成本管理應(yīng)服務(wù)于為公司創(chuàng)造戰(zhàn)略價(jià)值，為項(xiàng)目(xingm)創(chuàng)造經(jīng)營(yíng)價(jià)值，為客戶創(chuàng)造認(rèn)知價(jià)值、成本管理理念、成本管理理念第68頁(yè)/共144頁(yè)第六十九頁(yè)，共145頁(yè)。建立正確(zhngqu)的目標(biāo)與價(jià)值關(guān)系 目標(biāo)是綱，價(jià)值是魂目標(biāo)成本是項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)對(duì)目標(biāo)價(jià)值的共識(shí)和確認(rèn)的成果：目標(biāo)成本目標(biāo)成本是項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)對(duì)目標(biāo)價(jià)值的共識(shí)和確認(rèn)的成

43、果：目標(biāo)成本是項(xiàng)目決策者為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)價(jià)值，通過(guò)各部門(mén)的專(zhuān)業(yè)判斷、協(xié)調(diào)形是項(xiàng)目決策者為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)價(jià)值，通過(guò)各部門(mén)的專(zhuān)業(yè)判斷、協(xié)調(diào)形成。只有得到認(rèn)可成。只有得到認(rèn)可(rnk)的目標(biāo)才能真正成為項(xiàng)目管理的綱領(lǐng)性的目標(biāo)才能真正成為項(xiàng)目管理的綱領(lǐng)性文件。文件。目標(biāo)定前以創(chuàng)為主，目標(biāo)定后以控為主。沒(méi)有目標(biāo)的成本管理不目標(biāo)定前以創(chuàng)為主，目標(biāo)定后以控為主。沒(méi)有目標(biāo)的成本管理不是成本管理，只為目標(biāo)的成本管理不算成本管理。是成本管理，只為目標(biāo)的成本管理不算成本管理。、成本、成本(chngbn)(chngbn)管理理念管理理念第69頁(yè)/共144頁(yè)第七十頁(yè)，共145頁(yè)。n宗旨：宗旨：n 以經(jīng)濟(jì)合理性最大的成本以經(jīng)濟(jì)合理性

44、最大的成本(chngbn)(chngbn)提升產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，并提升產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，并形成行業(yè)成本形成行業(yè)成本(chngbn)(chngbn)優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì) 。n 目標(biāo)：目標(biāo)：n 建立目標(biāo)成本建立目標(biāo)成本(chngbn)(chngbn)管理為導(dǎo)向的成本管理為導(dǎo)向的成本(chngbn)(chngbn)管管理體系理體系 價(jià)值(jizh)工程、成本管理、成本管理(gunl)(gunl)理念理念第70頁(yè)/共144頁(yè)第七十一頁(yè)，共145頁(yè)。項(xiàng)目初判投資決策論證(lnzhng)管理階段設(shè)計(jì)(shj)管理階段工程管理(gunl)階段銷(xiāo)售管理階段入伙管理階段工程拓展分析項(xiàng)目基本情況營(yíng)銷(xiāo)組織項(xiàng)目策劃/產(chǎn)品、市場(chǎng)及客戶定位

45、研究規(guī)劃草案設(shè)計(jì)營(yíng)銷(xiāo)策劃、項(xiàng)目推廣方案策劃、項(xiàng)目前期推廣及銷(xiāo)售前準(zhǔn)備設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)部品設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗(yàn)收銷(xiāo)售及入伙配合工程施工配合、銷(xiāo)售配合及入伙配合銷(xiāo)售事務(wù)管理入伙事務(wù)管理成本測(cè)算目標(biāo)成本形成、預(yù)算、標(biāo)底、合同價(jià)進(jìn)度款、工程變更、招標(biāo)采購(gòu) 結(jié)算實(shí)施方案時(shí)點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告時(shí)點(diǎn)城市及市場(chǎng)評(píng)審時(shí)點(diǎn)說(shuō)明及圖例：說(shuō)明及圖例：代表需多方論證節(jié)點(diǎn)：代表某個(gè)階段的主導(dǎo)的專(zhuān)業(yè)任務(wù)，即其輸出會(huì)成為本階段其他專(zhuān)業(yè)開(kāi)展活動(dòng)的輸入條件。：配合專(zhuān)業(yè)的任務(wù)。項(xiàng)目論證、形成項(xiàng)目投資評(píng)審報(bào)告：代表集團(tuán)決策節(jié)點(diǎn)概念設(shè)計(jì)項(xiàng)目投

46、資決策時(shí)點(diǎn)、成本管理理念、成本管理理念第71頁(yè)/共144頁(yè)第七十二頁(yè)，共145頁(yè)。成本成本(chngbn)始終處始終處于可控狀態(tài)于可控狀態(tài) （制度、流程保證）（制度、流程保證）總目標(biāo)值動(dòng)態(tài)調(diào)整總目標(biāo)值動(dòng)態(tài)調(diào)整(tiozhng)分解分解至各標(biāo)段至各標(biāo)段加強(qiáng)部門(mén)協(xié)助確保目標(biāo)加強(qiáng)部門(mén)協(xié)助確保目標(biāo)實(shí)施（增強(qiáng)全員實(shí)施（增強(qiáng)全員(qun yun)成本意成本意識(shí)和責(zé)任）識(shí)和責(zé)任）、成本管理理念、成本管理理念第72頁(yè)/共144頁(yè)第七十三頁(yè)，共145頁(yè)。1.2 地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)模式?jīng)Q定著成本控制管理的思路地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)模式?jīng)Q定著成本控制管理的思路 成本控制管理工作只有適合的套路成本控制管理工作只有適合的套路 成本

47、的合理成本的合理(hl)控制是項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)的一個(gè)重控制是項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，其產(chǎn)生于項(xiàng)目定位（如釣魚(yú)臺(tái)要環(huán)節(jié)，其產(chǎn)生于項(xiàng)目定位（如釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)），控號(hào)），控制于產(chǎn)品研發(fā)，執(zhí)行于設(shè)計(jì)管理。制于產(chǎn)品研發(fā)，執(zhí)行于設(shè)計(jì)管理。 設(shè)計(jì)階段的成本控制實(shí)際上是一個(gè)價(jià)值設(shè)計(jì)階段的成本控制實(shí)際上是一個(gè)價(jià)值(jizh)工程問(wèn)工程問(wèn)題，其研究確切地說(shuō)是一項(xiàng)價(jià)值題，其研究確切地說(shuō)是一項(xiàng)價(jià)值(jizh)研究而不是研究而不是控制研控制研究。究。第73頁(yè)/共144頁(yè)第七十四頁(yè)，共145頁(yè)。第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)(kif)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)(shj)管理的影響(yngxing)因素第三節(jié) 精細(xì)化市場(chǎng)需求

48、下的規(guī)1.3 如何理解研發(fā)階段的成本控制如何理解研發(fā)階段的成本控制 ？范化設(shè)計(jì)管理體系第四節(jié) 在項(xiàng)目研發(fā)過(guò)程實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點(diǎn)專(zhuān)業(yè)地帶”1. 項(xiàng)目成本控制的理念2. 如何制定“目標(biāo)成本”含鋼量等土建造價(jià)景觀造價(jià)示范區(qū)造價(jià)成本控制3. 流程與計(jì)劃4. 論證拿地階段設(shè)計(jì)變更簽證率5. 規(guī)劃方案階段6. 建筑方案階段7. 部品材料選用8. 景觀方案9. 施工圖階段合理的設(shè)計(jì)費(fèi)對(duì)設(shè)計(jì)人員而言是任務(wù)，對(duì)成本人員而言應(yīng)前置而持續(xù)10.其它途徑第五節(jié) 設(shè)計(jì)管理通病與案例分避免兩種現(xiàn)象：對(duì)公司所有員工而言是意識(shí)析不計(jì)成本地追求產(chǎn)品效果成本不合理導(dǎo)致品質(zhì)喪失第74頁(yè)/共144頁(yè)第七十五頁(yè)，共145頁(yè)。第一節(jié)

49、房地產(chǎn)項(xiàng)目(xingm)開(kāi)發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)(qy)設(shè)計(jì)管理的影響(yngxing)因素1.4 積極的成本管理大于消極成本控制積極的成本管理大于消極成本控制第三節(jié) 精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系第四節(jié) 在項(xiàng)目研發(fā)過(guò)程實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點(diǎn)專(zhuān)業(yè)地帶”成本管理活動(dòng)應(yīng)把成本效益觀念作為支配思想，而不是從簡(jiǎn)單狹隘的節(jié)約和減少成本的觀念出發(fā)，要從“投入產(chǎn)1. 項(xiàng)目成本控制的理念2. 如何制定“目標(biāo)成本”3. 流程與計(jì)劃4. 論證拿地階段5. 規(guī)劃方案階段6. 建筑方案階段7. 部品材料選用8. 景觀方案9. 施工圖階段10.其它途徑出比”的分析來(lái)看待成本的必要性、合理性。成本管理不能局限于產(chǎn)

50、品的建造過(guò)程，而是應(yīng)該將視野向前延伸到產(chǎn)品的市場(chǎng)需求分析、相關(guān)技術(shù)的發(fā)展態(tài)勢(shì)分析，以及產(chǎn)品的設(shè)計(jì)；向后延伸到顧客的使用、維修及處置。第五節(jié) 設(shè)計(jì)管理通病與案例分析第75頁(yè)/共144頁(yè)第七十六頁(yè)，共145頁(yè)。析第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目(xingm)開(kāi)發(fā)的特征案例：積極的成本(chngbn)管理大于消極的成本(chngbn)管理第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)(qy)設(shè)計(jì)管理的影響因素某公司XX項(xiàng)目垃圾房位置第三節(jié) 精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系垃圾房設(shè)置在社區(qū)主入口附近，影響第四節(jié) 在項(xiàng)目研發(fā)過(guò)程實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點(diǎn)專(zhuān)業(yè)地帶”業(yè)主生活；業(yè)主多次投訴，影響公司客戶滿意度；社會(huì)媒體報(bào)道，影響公司品牌價(jià)值；部分業(yè)主

51、以此為由，拒交相關(guān)費(fèi)用。點(diǎn)評(píng)：第五節(jié) 設(shè)計(jì)管理通病與案例分地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的中高端物業(yè)要充分注意項(xiàng)目不利因素對(duì)業(yè)主生活的影響；規(guī)劃方案階段需要多系統(tǒng)，多專(zhuān)業(yè)，跨部門(mén)聯(lián)合工作，至少應(yīng)涵蓋市場(chǎng)研究、物業(yè)、設(shè)計(jì)、工程、成本等專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)；優(yōu)化成本，以最佳的積極成本投入達(dá)到項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)效益的最大化。第76頁(yè)/共144頁(yè)第七十七頁(yè)，共145頁(yè)。第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目(xingm)開(kāi)發(fā)的特征1.5 成本管理成本管理(gunl)的前置性的前置性第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)(shj)管理的影響因素第三節(jié) 精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)最終成本控制了什么？范化設(shè)計(jì)管理體系第四節(jié) 在項(xiàng)目研發(fā)過(guò)程實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點(diǎn)專(zhuān)業(yè)地帶”項(xiàng)目建安成本（元

52、/平米）資金的時(shí)間成本（資金周轉(zhuǎn)率）因設(shè)計(jì)投入的人力成本（萬(wàn)平米/人）項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)（元/平米）第五節(jié) 設(shè)計(jì)管理通病與案例分使用階段的運(yùn)營(yíng)成本析（元/年）項(xiàng)目的建安、運(yùn)營(yíng)成本中絕大多數(shù)決定于研發(fā)階段第77頁(yè)/共144頁(yè)第七十八頁(yè)，共145頁(yè)。第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目(xingm)開(kāi)發(fā)的特征1.5.1 如何制定如何制定(zhdng)“目標(biāo)成本目標(biāo)成本” ？第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)(shj)管理的影響因素第三節(jié) 精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中范化設(shè)計(jì)管理體系“目標(biāo)成本”是成本控制的前提第四節(jié) 在項(xiàng)目研發(fā)過(guò)程實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點(diǎn)專(zhuān)業(yè)地帶”1. 項(xiàng)目成本控制的理念2. 如何制定“目標(biāo)成本”3. 流程與計(jì)劃4

53、. 論證拿地階段5. 規(guī)劃方案階段6. 建筑方案階段7. 部品材料選用8. 景觀方案9. 施工圖階段10.其它途徑第五節(jié) 設(shè)計(jì)管理通病與案例分析本公司“目標(biāo)成本”如何提出？第78頁(yè)/共144頁(yè)第七十九頁(yè)，共145頁(yè)。設(shè)計(jì)成本項(xiàng)目(xingm)立項(xiàng)主體(zht)結(jié)構(gòu)開(kāi)工開(kāi)盤(pán)(ki pn)銷(xiāo)售竣工入伙項(xiàng)目論證階段項(xiàng)目策劃階段設(shè)計(jì)管理階工程施工階入伙管理階段營(yíng)銷(xiāo)段段銷(xiāo)售管理階段概念規(guī)劃設(shè)計(jì)管理方 案 設(shè)計(jì)管理擴(kuò)初設(shè)計(jì)管理施工圖設(shè)計(jì)管理工程施工配合、銷(xiāo)售配合及入伙配合工程項(xiàng)目成本估算測(cè)算及目標(biāo)成本拆分預(yù)算、標(biāo)底、合同價(jià)進(jìn)度款、工程變更、招標(biāo)采購(gòu)結(jié)算項(xiàng)目的每一個(gè)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)都會(huì)受到其上游成本工作的條件制約第

54、79頁(yè)/共144頁(yè)第八十頁(yè)，共145頁(yè)。第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)(kif)的特征1.5.2 如何制定如何制定(zhdng)“目標(biāo)成本目標(biāo)成本” ？第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理的影響(yngxing)因素 “目標(biāo)成本”如何提出？第三節(jié) 精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系 銷(xiāo)部制定產(chǎn)品定位及相對(duì)應(yīng)的價(jià)格定位； 成本部制定各地區(qū)成本基價(jià)表-即項(xiàng)目目標(biāo)成本。第四節(jié) 在項(xiàng)目研發(fā)過(guò)程實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點(diǎn)專(zhuān)業(yè)地帶” 設(shè)計(jì)部控制目標(biāo)成本偏差率。1. 項(xiàng)目成本控制的理念 1）結(jié)構(gòu)含鋼量偏差率；）結(jié)構(gòu)含鋼量偏差率；2. 如何制定“目標(biāo)成本”3. 流程與計(jì)劃4. 論證拿地階段5. 規(guī)劃方案階段6. 建筑方案階段7.

55、部品材料選用8. 景觀方案9. 施工圖階段10.其它途徑2）景觀造價(jià)偏差率；）景觀造價(jià)偏差率；3）示范區(qū)成本偏差率；）示范區(qū)成本偏差率；4）設(shè)計(jì)費(fèi)偏差率）設(shè)計(jì)費(fèi)偏差率。 目標(biāo)成本首先必須合理，建立在長(zhǎng)期數(shù)據(jù)庫(kù)積累的基礎(chǔ)上。目標(biāo)成本應(yīng)具有一定的動(dòng)態(tài)性。第五節(jié) 設(shè)計(jì)管理通病與案例分析第80頁(yè)/共144頁(yè)第八十一頁(yè)，共145頁(yè)。-第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)(kif)的特征結(jié)構(gòu)(jigu)含鋼量第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)(qy)設(shè)計(jì)管理的影響因素第三節(jié) 精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系保證安全和品質(zhì)的前提下，減低含鋼量； 各地區(qū)項(xiàng)目含鋼量限額表第四節(jié) 在項(xiàng)目研發(fā)過(guò)程實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點(diǎn)專(zhuān)業(yè)地帶”建筑類(lèi)型結(jié)構(gòu)部

56、位各地區(qū)含鋼量限額指標(biāo)(kg/m)北京 上海 深圳 武漢、東莞1. 項(xiàng)目成本控制的理念2. 如何制定“目標(biāo)成本”3. 流程與計(jì)劃4. 論證拿地階段5. 規(guī)劃方案階段6. 建筑方案階段7. 部品材料選用8. 景觀方案9. 施工圖階段10.其它途徑普通多層住宅及公寓(7層及以下)別墅、雙拼、TOWNHOUSE、花園洋房(6+1層及以下)小高層住宅及公寓(建筑高度60M)中高層住宅及公寓上部結(jié)構(gòu)自帶全埋一層地下室上部結(jié)構(gòu)自帶全埋一層地下室上部結(jié)構(gòu)自帶全埋一層地下室上部結(jié)構(gòu)第五節(jié) 設(shè)計(jì)管理通病與案例分(60M建筑高度80M)自帶全埋一層地下室析高層住宅及公寓上部結(jié)構(gòu)-(80M建筑高度100M)自帶全埋

57、一層地下室公共人防地下室（6級(jí)）公共普通全地下室公共半地下室-第81頁(yè)/共144頁(yè)第八十二頁(yè)，共145頁(yè)。第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理的影響(yngxing)因素景觀(jn un)造價(jià)控制總價(jià)(zn ji)偏差率分項(xiàng)動(dòng)態(tài)平衡第三節(jié) 精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系分類(lèi)及定義硬景（元/平米）軟景 總造價(jià)（元/平米） （元/平米）第四節(jié) 在項(xiàng)目研發(fā)過(guò)程實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點(diǎn)專(zhuān)業(yè)地帶”一類(lèi)景觀區(qū)居住區(qū)級(jí)/小區(qū)級(jí)公共綠地范圍1. 項(xiàng)目成本控制的理念2. 如何制定“目標(biāo)成本”3. 流程與計(jì)劃4. 論證拿地階段5. 規(guī)劃方案階段6. 建筑方案階段7. 部品材料選用8. 景觀方案

58、9. 施工圖階段10.其它途徑二類(lèi)景觀區(qū)組團(tuán)級(jí)綠地范圍三類(lèi)景觀區(qū)宅間、宅旁綠地范圍四類(lèi)景觀區(qū)道路旁綠化第五節(jié) 設(shè)計(jì)管理通病與案例分總計(jì)析說(shuō)明：1、硬景：活動(dòng)場(chǎng)地、園路、環(huán)境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、環(huán)境照明燈具、戶外家私等；2、軟景：?jiǎn)棠?、灌木、花卉、草皮等種植類(lèi)；第82頁(yè)/共144頁(yè)第八十三頁(yè)，共145頁(yè)。區(qū)第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)(kif)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)(qy)設(shè)計(jì)管理的影響因素示范區(qū)造價(jià)(zoji)控制總價(jià)偏差率分項(xiàng)動(dòng)態(tài)平衡第三節(jié) 精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系第四節(jié) 在項(xiàng)目研發(fā)過(guò)程實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點(diǎn)專(zhuān)業(yè)地帶”分類(lèi)費(fèi)用建安費(fèi) 設(shè)計(jì)費(fèi)底層商業(yè)展示（元/平米） （元/

59、平米）總造價(jià)（元/平米）1. 項(xiàng)目成本控制的理念2. 如何制定“目標(biāo)成本”3. 流程與計(jì)劃4. 論證拿地階段5. 規(guī)劃方案階段6. 建筑方案階段7. 部品材料選用8. 景觀方案9. 施工圖階段10.其它途徑1、土建-銷(xiāo)售中心（臨建）2、裝修-銷(xiāo)售中心、樣板房3、景觀-臨時(shí)第五節(jié) 設(shè)計(jì)管理通病與案例分析4、包裝-臨時(shí)標(biāo)志、道具總計(jì)集中公建展示區(qū)第83頁(yè)/共144頁(yè)第八十四頁(yè)，共145頁(yè)。析第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目(xingm)開(kāi)發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)(shj)管理的影響因素 合理(hl)設(shè)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：第三節(jié) 精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系根據(jù)不同所在地區(qū)、項(xiàng)目性質(zhì)設(shè)立設(shè)計(jì)費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)，如第四

60、節(jié) 在項(xiàng)目研發(fā)過(guò)程實(shí)現(xiàn)成 北京、上海、深圳公司：-元/M2本優(yōu)化的“重點(diǎn)專(zhuān)業(yè)地帶”1. 項(xiàng)目成本控制的理念2. 如何制定“目標(biāo)成本”3. 流程與計(jì)劃4. 論證拿地階段5. 規(guī)劃方案階段6. 建筑方案階段7. 部品材料選用8. 景觀方案9. 施工圖階段10.其它途徑 其他地區(qū)公司：設(shè)計(jì)費(fèi)定義：規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、-元元/M2從概念規(guī)劃招標(biāo)到方案、擴(kuò)初直至施工圖各階段的設(shè)計(jì)、咨詢、研究、審圖、打印、模型、效果圖等費(fèi)用第五節(jié) 設(shè)計(jì)管理通病與案例分室內(nèi)設(shè)計(jì)總和（但示范區(qū)室內(nèi)設(shè)計(jì)費(fèi)通常計(jì)入營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用）第84頁(yè)/共144頁(yè)第八十五頁(yè)，共145頁(yè)。規(guī)劃設(shè)計(jì)功能平面結(jié)構(gòu)體系設(shè)備預(yù)留立面設(shè)計(jì)模型推敲單體設(shè)計(jì)部