天津房地產(chǎn)市場(chǎng)年終回顧與預(yù)測(cè)報(bào)告

1、2008天津房地產(chǎn)市場(chǎng)年終回顧與2009年預(yù)測(cè)提要2008年全年天津市商品住宅成交量為500萬(wàn)平米左右，同比減少50%，特別是下半年以來(lái)，市場(chǎng)成交情況持續(xù)惡化，消費(fèi)者信心不足。預(yù)計(jì)2009年市場(chǎng)供應(yīng)量將會(huì)放大，行業(yè)調(diào)整期開(kāi)發(fā)商面臨“兩極分化”等特點(diǎn)。 宏觀環(huán)境分析 2008年前三季度天津地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）為4623.93億元，已經(jīng)相當(dāng)于2007年全年GDP（5050.40億元）的91.6%，第一季度天津地區(qū)生產(chǎn)總值為1230.63億元，第二季度為1721.25億元，第三季度為1672.05億元，天津市GDP增長(zhǎng)水平仍保持平穩(wěn)。 數(shù)據(jù)來(lái)源：天津統(tǒng)計(jì)局從經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)來(lái)看，2008年1-10月天津固

2、定資產(chǎn)投資總額為2729.29億元，環(huán)比2007年1-10月的1934.14億元增加40.97%。從全年各月情況來(lái)看，6月份固定資產(chǎn)投資最高，為464.34億元，而8-10月以來(lái)固定資產(chǎn)同比均達(dá)到46%以上，天津優(yōu)越的地理位置，濱海新區(qū)的開(kāi)發(fā)開(kāi)放和各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展對(duì)吸引本土和外來(lái)投資提供了充分條件。2008年1-10月天津城市居民人均可支配收入總額為1.52萬(wàn)元，比2007年同期的1.32萬(wàn)元多出2千元，環(huán)比上漲15%，城市居民的生活日益富足。數(shù)據(jù)來(lái)源：天津統(tǒng)計(jì)局2008年1-10月天津房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額為487.66億元，環(huán)比2007年同期的380億元上漲28.33%，房地產(chǎn)投資額仍在穩(wěn)步

3、增加。從全年各月情況來(lái)看，1-7月房地產(chǎn)投資狀況良好，同比逐月上漲，在6月份超過(guò)90億元；而8-10月隨著奧運(yùn)結(jié)束以及經(jīng)濟(jì)危機(jī)的逐漸擴(kuò)大，投資額以及同比漲幅有所放緩。2008年1-10月天津土地購(gòu)置面積為319.82萬(wàn)平方米，環(huán)比2007年同期的613.91萬(wàn)平方米減少47.9%，07年土地市場(chǎng)“瘋狂”在08年回歸，開(kāi)發(fā)商明顯放慢了購(gòu)置土地步伐。2008年1-10月天津土地開(kāi)發(fā)面積為420.84萬(wàn)平方米，環(huán)比2007年同期的817.72萬(wàn)平方米減少48.5%，自身資金壓力以及對(duì)市場(chǎng)觀望減緩了對(duì)土地的開(kāi)發(fā)。2008年1-10月天津商品住宅施工面積為2925.05萬(wàn)平方米，環(huán)比2007年同期的29

4、10.3萬(wàn)平方米僅上漲0.51%，為2002年至今以來(lái)漲幅最低的一年。08年由于受動(dòng)蕩的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和國(guó)家宏觀條款的影響，房地產(chǎn)受到波及影響較為嚴(yán)重，因此施工面積并未延續(xù)數(shù)年來(lái)的上漲趨勢(shì)，僅與去年持平，2008年1-10月天津商品住宅竣工面積為498.14萬(wàn)平方米，環(huán)比2007年同期的514.26萬(wàn)平方米僅下降3.13%。2008年內(nèi)市場(chǎng)銷(xiāo)售遇冷，使得市場(chǎng)目前供需不平衡，而開(kāi)發(fā)商也將由于資金壓力等因素放緩施工進(jìn)度和減少新開(kāi)工面積。2、 2008年1-11月商品住宅市場(chǎng)行情2.1市場(chǎng)成交量表現(xiàn)數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)2008年1-11月天津市商品住宅共成交458.04萬(wàn)平方米，與去年同期相比下跌

5、將近50%?？v觀08年天津商品住宅市場(chǎng)，只有3月成交量達(dá)到了50萬(wàn)平方米以上，11月成交量接近50萬(wàn)平方米，但與去年同期相比仍然減少將近一半。2008年天津商品住宅市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期。2008年1-11月商品住宅成交面積區(qū)域分布數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)從各區(qū)域結(jié)構(gòu)來(lái)看，2008年1-11月，近郊四區(qū)成交面積在全市成交量占了較大份額，自3月以后月成交量均保持在10萬(wàn)平方米以上，且在11月達(dá)到了08年最高月成交量17.65萬(wàn)平方米，數(shù)月來(lái)一直保持四區(qū)域中成交量最多；市內(nèi)六區(qū)成交量相對(duì)較為平穩(wěn)，3月最高達(dá)到了14萬(wàn)平方米以上，其他月份成交量在6-10萬(wàn)平方米間波動(dòng)；濱海四區(qū)成交量高峰出現(xiàn)在3-6月份

6、，近幾月保持在6萬(wàn)平方米左右，但11月份有明顯增幅；遠(yuǎn)郊五區(qū)縣除2月成交量低于4萬(wàn)平方米以外，其他月份月成交量均保持在6-14萬(wàn)平方米，10月由于保利項(xiàng)目的熱銷(xiāo)使得成交較為突出，在震蕩中小幅增長(zhǎng)。2008年1-11月商品住宅成交面積區(qū)域占比分析數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)2008年近郊區(qū)縣取代市內(nèi)六區(qū)，成為四區(qū)中成交量占比最高的區(qū)域?？梢钥闯觯啾仁袃?nèi)土地供應(yīng)量的減少，郊區(qū)縣目前供應(yīng)量以及后續(xù)供應(yīng)量都較大，開(kāi)發(fā)商為保證資金回籠速度，率先實(shí)施折扣優(yōu)惠措施，因此郊區(qū)縣成交占比有所提高。2008年1-11月商品住宅區(qū)縣分布數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)2008年前11月，除靜海之外，各區(qū)域成交面積均同

7、比下滑。2008年全市成交量同比大幅下滑，市內(nèi)六區(qū)下滑幅度均超過(guò)50%；濱海四區(qū)下滑也在20%-50%之間；近郊四區(qū)中除津南區(qū)下滑超過(guò)60%以外，其他區(qū)域跌幅均在40%以下；遠(yuǎn)郊區(qū)縣除靜海上漲約15%，其他區(qū)域均不同幅度下跌。2.2成交價(jià)格表現(xiàn)天津房地產(chǎn)市場(chǎng)1-11月成交價(jià)格分析數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)2008年1-11月，全市成交均價(jià)為6916元/平方米，同比上漲14.65% 。08年1-11月中，月成交價(jià)格最高值均出現(xiàn)在前半年，其中有四月達(dá)到7000元/平方米以上，之后成交價(jià)格在波動(dòng)中下跌。與07年同期相比，08年2月份成交價(jià)格漲幅最高，達(dá)到40%以上，此后直線下調(diào)，11月份基本與去年

8、同期價(jià)格持平。經(jīng)過(guò)一年的市場(chǎng)調(diào)整，11月份天津市成交價(jià)格回落到去年同期水平，但與07年平均價(jià)格水平或07年前半年價(jià)格水平相比，依然有進(jìn)一步調(diào)整的空間。2008年1-11月各區(qū)域商品住宅價(jià)格分布 數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)從各區(qū)域來(lái)看，下半年以來(lái)各區(qū)域價(jià)格波動(dòng)調(diào)整幅度較大，特別近郊四區(qū)成交價(jià)格持續(xù)走低，也是此輪天津樓市調(diào)整表現(xiàn)最為突出的區(qū)域，而從各個(gè)區(qū)縣來(lái)看，雖然各月由于樓盤(pán)成交表現(xiàn)不同，整體而言，2008年1-11月價(jià)格同比2007同比仍有一定的漲幅，其中，和平區(qū)成交價(jià)格同比上漲幅度超過(guò)30%，同比漲幅在20%-30%之間的區(qū)縣共有9個(gè)，分別是河西、南開(kāi)、河北、紅橋、西青、北辰、開(kāi)發(fā)區(qū)、寶坻

9、及薊縣。3、 二手房市場(chǎng)狀況2008年1-11月天津市二手住宅共成交227.38萬(wàn)平方米，與去年同期相比下跌46.16%。08年天津二手住宅市場(chǎng)觀望情緒嚴(yán)重，各月成交量均在30萬(wàn)平米以下，最高峰為3月份的27.69萬(wàn)平米。上半年市場(chǎng)相對(duì)較好，下半年市場(chǎng)告急，7-10月份成交量不斷下降，至10月份僅不到13萬(wàn)平米，11月隨著各項(xiàng)救市政策出臺(tái)才又出現(xiàn)回升。2008年1-11月天津市二手住宅成交均價(jià)為5260元/平方米，與去年同期的4426元/平方米相比上漲18.85%。二手住宅市場(chǎng)成交量的萎縮卻并沒(méi)有阻擋價(jià)格的攀升，08年二手住宅各月均價(jià)躍升至5000元/平米以上，最高值為8月的5501元/平方米

10、，最低值為10月的5008元/平方米。4、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)運(yùn)行狀況2008年特別是下半年天津樓市的慘淡使得開(kāi)發(fā)商都面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，萬(wàn)科、富力、金地等企業(yè)項(xiàng)目都紛紛采取多種降價(jià)促銷(xiāo)的策略以保持成交量的平穩(wěn)，但預(yù)計(jì)上述公司今年業(yè)績(jī)都有一定的下滑，本土開(kāi)發(fā)商如紅磡、天房等面對(duì)市場(chǎng)的下滑也紛紛采取措施積極調(diào)整銷(xiāo)售策略，事實(shí)表明，部分開(kāi)發(fā)商積極開(kāi)始價(jià)格調(diào)整后能明顯促進(jìn)成交。而另一方面，2007年多家進(jìn)駐天津市場(chǎng)“高價(jià)”拿地的開(kāi)發(fā)商遇到了重大的挑戰(zhàn)，周邊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格與地塊樓面價(jià)持平，因而首創(chuàng)、華潤(rùn)置地、華僑城等企業(yè)項(xiàng)目年內(nèi)都無(wú)預(yù)期推出。保利、中海作為2007年進(jìn)駐天津市場(chǎng)的品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)在2008年下半

11、年推出天津首個(gè)項(xiàng)目，特別是保利上河雅頌的“逆市彪紅”成為天津樓市這個(gè)“冬天”的焦點(diǎn)項(xiàng)目，區(qū)位優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品品質(zhì)且價(jià)格適宜，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)當(dāng)月成交500余套，這也使得開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)天津樓市后市發(fā)展要重新思考。銷(xiāo)售不佳、資金鏈緊張、后市預(yù)期看淡都使得年內(nèi)天津土地市場(chǎng)表現(xiàn)平平，工業(yè)性用地占據(jù)土地成交量的主要份額，成交經(jīng)營(yíng)性地塊多分布于遠(yuǎn)郊區(qū)縣，眾多地塊都以底價(jià)成交，2007年地價(jià)高漲的環(huán)城四區(qū)在2008年已呈現(xiàn)明顯的降幅。此輪市場(chǎng)調(diào)整都使得開(kāi)發(fā)商態(tài)度變得保守謹(jǐn)慎，多數(shù)企業(yè)都明顯放緩購(gòu)置土地計(jì)劃，少數(shù)企業(yè)如碧桂園則趁機(jī)以低價(jià)開(kāi)始吸納土地。2008年眾多開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資、現(xiàn)金流問(wèn)題突出，存貨量消化仍需時(shí)日，一些仍有資金

12、實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)將更多關(guān)注具有一定區(qū)位優(yōu)勢(shì)、中小規(guī)模的地塊進(jìn)行投資，特別是天津4、5、6號(hào)地鐵開(kāi)建，軌道交通沿線土地價(jià)值凸顯。5、對(duì)2008年進(jìn)行總結(jié)和對(duì)2009年進(jìn)行展望2008年全年天津市商品住宅成交量為500萬(wàn)平米左右，同比減少50%，特別是下半年以來(lái)，市場(chǎng)成交情況持續(xù)惡化，消費(fèi)者信心不足，10月以來(lái)區(qū)域價(jià)格開(kāi)始深度調(diào)整，直接降價(jià)也由個(gè)別樓盤(pán)向區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)快速蔓延，而在各種利好政策刺激下，雖然11月以來(lái)市場(chǎng)情況較9-10月有一定的好轉(zhuǎn)，但成交量、消費(fèi)者信心全面回升仍需相當(dāng)一段時(shí)間，價(jià)值回歸成目前天津樓市的主旋律。目前，天津市場(chǎng)已呈現(xiàn)供大于求，預(yù)計(jì)2009年市場(chǎng)主要呈現(xiàn)以下特征：1、供應(yīng)量放大

13、，需求量難以同步放量。2008年市場(chǎng)存量房增大，而眾多潛在供應(yīng)項(xiàng)目面對(duì)此市場(chǎng)情況也紛紛推遲上市時(shí)間、計(jì)劃，特別是保障性住房政策的推出預(yù)計(jì)09年住宅市場(chǎng)供應(yīng)量持續(xù)放大。但受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，特別是人們對(duì)于未來(lái)經(jīng)濟(jì)前景、收入預(yù)期不看好，市場(chǎng)信心難以恢復(fù)，市場(chǎng)成交量難以全面上升，且經(jīng)過(guò)此輪調(diào)整人們對(duì)于房?jī)r(jià)、購(gòu)房置業(yè)看法將更為理性，預(yù)測(cè)2009年市場(chǎng)成交情況仍不樂(lè)觀。2、行業(yè)洗牌，開(kāi)發(fā)商面臨兩極分化。天津市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商正經(jīng)歷前所未有的“冬天”，而且來(lái)得如此快、如此冷，07年市場(chǎng)大賣(mài)一片繁榮景象已不復(fù)存在。市場(chǎng)供大于求態(tài)勢(shì)仍將持續(xù)至2009年，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售壓力巨大，受到資金鏈緊張影響，部分樓盤(pán)仍會(huì)堅(jiān)持降價(jià)促銷(xiāo)追求回款、現(xiàn)金流。行業(yè)調(diào)整期開(kāi)發(fā)商面臨“兩極分化”，部分開(kāi)發(fā)商在此輪調(diào)整中將會(huì)被淘汰。3、天津市場(chǎng)剛性需求仍客觀存在，具有地段優(yōu)勢(shì)、較優(yōu)產(chǎn)品品質(zhì)、價(jià)格合理項(xiàng)目仍有市場(chǎng)。行業(yè)冬天也有“逆市飚紅”項(xiàng)目，如10月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的保利上河雅頌、萬(wàn)科魅力之城項(xiàng)目，雖然處于城市邊緣區(qū)以及遠(yuǎn)郊區(qū)縣，但依然具有明