湖南湘潭市房地產(chǎn)形勢分析報告

1、湘潭市2009年房地產(chǎn)形勢分析報告2009年，隨著國家各項保增長的救市政策全面貫徹落實，促進(jìn)住房消費的積極信號頻繁出現(xiàn)，我市房地產(chǎn)市場快速回暖，市場觀望情緒逐漸減弱，市場供應(yīng)漸趨穩(wěn)定，市場交易量價齊升。一、房地產(chǎn)投資規(guī)模穩(wěn)步上揚(yáng)2009年，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資48.21億元，同比增長40%；房屋施工面積669.44萬，同比增長68%；其中新開工面積356.03萬，同比增長81%；房屋竣工面積134.69萬，同比增長30%。(以上數(shù)據(jù)來自于市統(tǒng)計局，統(tǒng)計范圍包括湘潭市(縣)市區(qū))。從數(shù)據(jù)分析，我市房地產(chǎn)投資走勢呈階梯式上揚(yáng)，逐月回升。一季度，由于國際金融危機(jī)和國家調(diào)控政策的影響依舊延續(xù)，房地產(chǎn)交易

2、市場持續(xù)低迷，購房者觀望情緒不減，使房地產(chǎn)開發(fā)商投資持謹(jǐn)慎態(tài)度，造成房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的規(guī)模下降，一季度我市房地產(chǎn)投資僅5.41億元，同比下降14%。從4月份開始，在國家積極、寬松、適度經(jīng)濟(jì)政策的影響下，并隨著政府各項保增長、促消費救市政策的深入實施，房地產(chǎn)市場景氣度有所提升，這使開發(fā)商重拾投資信心，看好市場前景，加快了開發(fā)速度，使房地產(chǎn)投資規(guī)模接近50億元大關(guān)，為近兩年來的最高水平。二、市場供應(yīng)量低開高走2009年，我市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積125.81萬，同比下降25%；其中商品住宅批準(zhǔn)銷售面積106.18萬，供求比為0.75：1；同比下降25%，供求比為0.71：1，供小于求。數(shù)據(jù)顯示，全年除1

3、、2月外商品房供應(yīng)均小于需求，在較為謹(jǐn)慎的市場氛圍中，房地產(chǎn)市場供應(yīng)量均幅回升，呈現(xiàn)上行趨勢?？煞譃樗膫€發(fā)展階段：第一階段為1-3月，面對08年底庫存積壓嚴(yán)重的情況，開發(fā)商在嚴(yán)峻的銷售壓力下壓縮投資，理智地將主要精力放在消化積壓庫存上，希望盤活資產(chǎn)，加速資金回籠，相對減少了市場供應(yīng)量；第二階段為46月，通過一段時間的調(diào)整，市場銷售保持良好的上升勢頭，開發(fā)企業(yè)投資信心逐步恢復(fù)，紛紛開盤，市場供應(yīng)觸底反彈，有所回升。尤其是5月底國務(wù)院發(fā)布了關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知，開發(fā)商融資門檻降低，使其可以通過更小的資金投入來啟動項目，這較大提升了開發(fā)商的投資信心，促使其迅速調(diào)整經(jīng)營策略，進(jìn)一步

4、增加市場供應(yīng)；第三階段為79月份，在商品房火爆銷售的帶動下，市場供應(yīng)量持續(xù)激增，尤其是“房博會效應(yīng)”顯現(xiàn)，全市各大房企搶抓市場機(jī)遇，積極籌備房源，僅9月份一個月，各開發(fā)企業(yè)就申報辦理商品房預(yù)售許可證13個，約占全年總量的15%。第四階段為1012月份，市場供應(yīng)觸頂后在10月份有所回落，但隨著房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的明確，又為房地產(chǎn)市場注入一劑強(qiáng)心針，市場預(yù)期轉(zhuǎn)好，供應(yīng)量迅速回升。上述市場的波浪式變化，表明我市房地產(chǎn)市場仍屬于“政策市”。三、交易市場勢頭強(qiáng)勁全年本市累計銷售商品房面積166.99萬，同比均上升52%；其中商品住宅銷售面積149.09萬，同比上升57%；全年共銷售商品房16054套，同比上

5、升87.4%，其中商品房住房13801套，同比上升61%。數(shù)據(jù)顯示，我市全年房地產(chǎn)市場交易活躍，商品房銷售勢頭良好。這主要有兩點原因：一是購房者投資意愿增強(qiáng)。進(jìn)入09年以來，房產(chǎn)利好政策效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn)，我市房地產(chǎn)景氣度回升，市場觀望氣氛減弱。二是在在國家放松購房信貸、鼓勵購房消費的政策漸起作用。受其影響，自08年年底以來，積蓄已久的以首次購房為主力的購房剛性需求開始釋放，使房地產(chǎn)市場成交量大幅增加。三是第13屆湘潭房地產(chǎn)交易博覽會的圓滿舉行，極大地推動了交易市場，使得市場需求放量上揚(yáng)。短短四天，成交商品房1290套，成交面積16.45萬，約占全年成交總量的10%。四、銷售均價穩(wěn)中有升112月，

6、我市商品住房銷售均價2451.81元，同比增長14%。分區(qū)域來看，岳塘區(qū)商品住宅均價為2562.08元/，雨湖區(qū)商品住宅均價為2217.05元/，兩區(qū)房價比為1.15：1。數(shù)據(jù)顯示，本年我市商品住宅銷售均價穩(wěn)中有升，8月份曾突破3000元大關(guān)，隨后小幅下挫，位于上行區(qū)間盤整。銷售均價區(qū)域性較為明顯，河?xùn)|地區(qū)價格超出河西地區(qū)15%。究其原因，一是在房地產(chǎn)新政的刺激下，提振了消費信心，活躍了交易市場，住房均價水漲船高；二是我市房價較為理性，沒有泡沫，上行空間較大；三是2008年底以來被抑制的剛性需求逐步釋放，成為房價小幅上漲的市場支撐；四是入市的樓盤中高層住宅所占的比重不斷增加，在一定程度上也拉升

7、了房屋均價。五、外地購房者成市場主力2009年，我市共銷售商品13801套，其中本市城鎮(zhèn)居民購買6218套，湘潭縣、韶山市、湘鄉(xiāng)市等周邊地區(qū)人群購買1975套，外地人群購買5608套，占銷售總量的41%，成為僅此于本市居民的第二大購房主力。數(shù)據(jù)顯示，隨著長株潭三市融城的步伐不斷加快，三市之間的聯(lián)系更加緊密，我市商品住宅以其交通便利，性價比高的特點成為其他兩市居民購房的重要選擇。同時由于我市房地產(chǎn)市場較為穩(wěn)定，泡沫較少，房價并不虛高，這也吸引了很多一線城市，如上海、深圳等地的居民紛紛來我市投資置業(yè)。六、2009年商品住房銷售量排行(排名順序為從左至右)七、二手房市場持續(xù)熱銷2009年，我市二手房

8、共成交面積54.73萬，成交套數(shù)5016套，成交金額6.94億元，銷售均價為1295.64元，同比分別增長200%、131%、270%、31%；其中二手住房共成交面積42.77萬，成交套數(shù)4684套，成交金額5.09億元，銷售均價為1189.58元，同比分別增長151%、123%、201%、20%。數(shù)據(jù)顯示，二手房交易市場十分活躍，各項數(shù)值較同期有大幅增長。其主要原因有三：一是在一手房良好銷售勢頭的帶動下，市場氛圍漸趨活躍，持觀望態(tài)度的部分消費者開始入市。二是國家刺激房產(chǎn)發(fā)展相關(guān)政策效應(yīng)的具體體現(xiàn)，受到08年年底系列房產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策的影響，加上二手房貸范圍拓寬，審核門檻降低，購房成本減少，同時政府出臺湘潭市二手房屋交易資金監(jiān)管暫行辦法，使二手房交易更加安全、可靠，這些利好消息使二手房市場人氣倍增，壓抑的剛性需求在此期間集中釋放。三是二手房交易融資渠道拓寬。購房者通過二手房交易資金監(jiān)管的平臺，可辦理二手房按揭業(yè)務(wù)，有效解決了交易單方或雙方按揭貸款的需求。四是二手房價格較便宜，尤其是二手住房均價一般為