基于博弈論視角的中國(guó)房地產(chǎn)分析(共8頁(yè))

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上基于博弈論視角的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析摘要：在房?jī)r(jià)普遍高漲的今天，國(guó)家不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，然而普通消費(fèi)者依然面臨買房難的問題。本文運(yùn)用博弈論方法，根據(jù)不完全信息博弈理論和進(jìn)化博弈理論，分別從開發(fā)商與消費(fèi)者（即需求與供給）之間的活動(dòng)關(guān)系、開發(fā)商之間的利益爭(zhēng)奪兩方面進(jìn)行了分析，簡(jiǎn)要剖析了房地產(chǎn)市場(chǎng)中各方主體的利益和博弈策略。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；不完全信息博弈；協(xié)調(diào)博弈；進(jìn)化博弈一、中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展介紹1.1我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀1998 年，國(guó)務(wù)院下發(fā)了關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知，住房制度轉(zhuǎn)變?yōu)橐陨唐贩抗?yīng)為主，從此我國(guó)的住房制度開啟了新的時(shí)代：房屋不

2、再是由國(guó)家分配所有，房地產(chǎn)開發(fā)開始走向市場(chǎng)化和規(guī)范化的道路。直至2000年我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始快速發(fā)展，并成為了我國(guó)經(jīng)濟(jì)體中的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)政府和人民帶來了巨大的影響。然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直在爭(zhēng)議中前行。一路上漲的房?jī)r(jià)，成為了人們關(guān)注的焦點(diǎn)。從全國(guó)來看，由一、二線城市領(lǐng)銜，十余年間各地房?jī)r(jià)均不同程度地快速上漲，從未間斷。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局報(bào)告，從2011年開始，一些三線城市房?jī)r(jià)也開始領(lǐng)漲全國(guó)。在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的壓力下，國(guó)務(wù)院從社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局出發(fā)，針對(duì)不同階段的特點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控做出了不同的決策部署，大體可分為三個(gè)階段：第一階段：2003年-2007年。這一階段中央針對(duì)住宅市場(chǎng)交易活躍、房?jī)r(jià)不斷攀升、

3、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速較快等特點(diǎn)，出臺(tái)了如“國(guó)八條”、“國(guó)六條”等一系列抑制政策。從土地、稅收、外資準(zhǔn)入、信貸、住房結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序等方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了全面調(diào)控。不僅涉及房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)，還使用經(jīng)濟(jì)、金融等市場(chǎng)調(diào)控手段，并以行政問責(zé)的手段來確保執(zhí)行力，可以說是有史以來最猛烈、最嚴(yán)厲的政策調(diào)控。但國(guó)內(nèi)大部分城市房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)并沒有明顯改變，以大連為例，2005年3季度至2006年3季度，交易量大幅下滑，而房?jī)r(jià)卻持續(xù)高漲，且漲幅創(chuàng)歷史新高，可見各項(xiàng)調(diào)控政策并未取得立竽見影的成效。2007年，國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見的出臺(tái)，標(biāo)志著政府開始轉(zhuǎn)變調(diào)控思路。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展

4、并非僅是作為支柱產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)、擴(kuò)大內(nèi)需，而是要解決全國(guó)人民的基本住房需求，提高和改善居民住房水平。2007年9月出臺(tái)的“二套房貸”政策效果明顯，交易量增速下降的同時(shí)，房?jī)r(jià)漲幅亦有所回落。第二階段：2008年-2009年。全球金融危機(jī)的爆發(fā)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生嚴(yán)重沖擊。宏觀經(jīng)濟(jì)政策從“兩防”轉(zhuǎn)向保增長(zhǎng)。中央出臺(tái)“國(guó)十條”，鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、加強(qiáng)保障性住房建設(shè)、降低廉租住房的資本金率等等，都是圍繞著刺激基本性的住房需求，以達(dá)到保增長(zhǎng)的目的。從市場(chǎng)變動(dòng)情況看，2008年4季度至2009年4季度，住宅交易量同比增速大幅回升，但隨著保增長(zhǎng)政策的實(shí)施，從2009年4季度開始，房?jī)r(jià)

5、重拾漲勢(shì)，并于2010年3季度漲幅達(dá)到45.7，為近10年來的最高點(diǎn)。第三階段：2010年至今。“國(guó)十一條”、“新國(guó)十條”和“新國(guó)八條”等政策的出臺(tái)，標(biāo)志著以“遏制房?jī)r(jià)過快上漲”為基調(diào)的新一輪調(diào)控的開始。2010年以來，在越來越嚴(yán)厲的經(jīng)濟(jì)手段和行政措施的調(diào)控下，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度逐漸降低，房?jī)r(jià)漲勢(shì)受到抑制。2010年1季度至2012年1季度住宅交易量增速明顯下降，2010年3季度房?jī)r(jià)漲幅開始出現(xiàn)顯著回落，隨著政策力度的逐步加大，直至實(shí)施嚴(yán)格的限購(gòu)政策，房?jī)r(jià)同比漲幅出現(xiàn)大幅下降。十年來，中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)歷了兩種模式：2007年以前，盡管已開始控制房地產(chǎn)投資過快增長(zhǎng)，但是總體上看，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是給

6、予鼓勵(lì)發(fā)展或促進(jìn)發(fā)展的。而2007年以后，隨著房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲，市場(chǎng)機(jī)制開始出現(xiàn)失靈，城鎮(zhèn)中低收入居民住房困難逐步顯現(xiàn)出來。這種情況下，我國(guó)住房和房地產(chǎn)發(fā)展的基本政策開始出現(xiàn)調(diào)整，不再過于強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)機(jī)制的主要作用，而是通過公共住房政策的運(yùn)用、住房保障制度的完善、保障性安居工程建設(shè)的加快，形成雙軌制的住房供應(yīng)模式；同時(shí)，通過調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品住房供應(yīng)，以及實(shí)施保障合理消費(fèi)、抑制投資投機(jī)的差別化金融稅收政策，直至限購(gòu)、限價(jià)等行政手段，遏制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。經(jīng)過近20年的發(fā)展，政府通過對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步培育和發(fā)展，基本形成合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者，他們以各自的利益目的

7、，在共同的游戲規(guī)則下，參與市場(chǎng)的博弈。由于不同的參與者的參與，提高了整個(gè)市場(chǎng)的運(yùn)作效率，也是的整個(gè)市場(chǎng)的監(jiān)管變得更復(fù)雜。從而對(duì)不同參與者之間的關(guān)系分析顯得越來越重要。目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，主要的參與者有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、消費(fèi)者和政府。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，作為利潤(rùn)最大的追求者，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，必須處理消費(fèi)者和政府的關(guān)系。由于政府是土地的壟斷供給者，政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的意愿對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利益有重大影響，特別是在我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)“雙高”的情況下。本文由于篇幅有限，所以只對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)商與消費(fèi)者、房地產(chǎn)開發(fā)商之間的博弈關(guān)系進(jìn)行分析。1.2我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)演變趨勢(shì)房地產(chǎn)作為一種產(chǎn)品，其最大的特點(diǎn)

8、是地域性、異質(zhì)性、占用資金多且周期性長(zhǎng)，以及因附屬于土地和關(guān)系到國(guó)計(jì)民生而形成的高度政策相關(guān)性。由于地域性，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為一個(gè)個(gè)城市房地產(chǎn)博弈市場(chǎng)，而又由于城市化進(jìn)程以及城市規(guī)模的不斷擴(kuò)展，各城市的房地產(chǎn)博弈市場(chǎng)又可進(jìn)一步劃分為一個(gè)個(gè)區(qū)域，各房地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)該區(qū)域的房地產(chǎn)消費(fèi)者特別是住房消費(fèi)者進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和房地產(chǎn)博弈。由于房地產(chǎn)的異質(zhì)性，以及房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)、成本巨大，所以進(jìn)入壁壘較大，只有少數(shù)有資金實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)才能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)心理及行為科學(xué)的統(tǒng)計(jì)，住宅消費(fèi)者一般在上班地點(diǎn)的20公里以內(nèi)選擇住房；商業(yè)用房、地產(chǎn)寫字樓根據(jù)其性質(zhì)及市場(chǎng)定位，主要選擇在城市中心、重要位

9、置、臨街地段、商業(yè)娛樂中心、開放區(qū)及高新技術(shù)園區(qū)等，其消費(fèi)者地域性以城市定位為主，小區(qū)定位為輔，因而開發(fā)商面臨的博弈地域范圍比住宅市場(chǎng)要廣，但有一點(diǎn)是共同的，無論是住宅市場(chǎng)還是商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，都不可能是一家房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)家壟斷，所以都不可能屬于完全壟斷。由上可知，目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上是一種壟斷競(jìng)爭(zhēng)與寡頭壟斷相并存的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。根據(jù)政府對(duì)房地產(chǎn)二十多年的規(guī)范與引導(dǎo)，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)規(guī)律，不規(guī)范、實(shí)力差、規(guī)模小的企業(yè)逐漸被淘汰，取而代之的是少數(shù)幾家房地產(chǎn)企業(yè)抗衡發(fā)展的寡頭壟斷市場(chǎng)格局。因此，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局的宏觀演變趨勢(shì)是：準(zhǔn)完全競(jìng)爭(zhēng)，壟斷競(jìng)爭(zhēng)到寡頭壟斷。二、博弈論介紹以及博弈論在房地產(chǎn)中

10、的分析可行性 房地產(chǎn)市場(chǎng)由于其參與者眾多，利益取向各異。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，各參與主體為了自身的利益，與其他參與者進(jìn)行著不同程度的博弈，對(duì)地房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生著不同程度的影響。2.1房地產(chǎn)博弈市場(chǎng)的主體結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)市場(chǎng)根據(jù)其產(chǎn)品流通順序分為一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)，一級(jí)市場(chǎng)即土地市場(chǎng)，二級(jí)市場(chǎng)即增量房市場(chǎng)。2.1.1 房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)主體構(gòu)成房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)又稱土地市場(chǎng)，是土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)，即國(guó)家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國(guó)有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國(guó)有土地后出讓給使用者的市場(chǎng)。在一級(jí)市場(chǎng)中，由于國(guó)家土地所有制決定了國(guó)家在土地市場(chǎng)的供給主體地位，而開發(fā)商作為土地的需求主體，通過土地市場(chǎng)獲取房地產(chǎn)開發(fā)所必需的

11、土地資源，從而雙方圍繞土地資源流轉(zhuǎn)。圖1 一級(jí)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)2.1.2 房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)主體構(gòu)成房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)指土地開發(fā)商將新建成的房屋進(jìn)行出售和出租的市場(chǎng)。開發(fā)商和消費(fèi)者分別為房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的兩大主體。開發(fā)商在二級(jí)市場(chǎng)上扮演供給主體，向市場(chǎng)提供房屋，消費(fèi)者扮演需求主體，通過二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買房屋。由于房地產(chǎn)開發(fā)投資較大，房屋價(jià)值較高，沒有金融機(jī)構(gòu)的參與，房地產(chǎn)開發(fā)和流轉(zhuǎn)市場(chǎng)難以為繼，因此商業(yè)銀行在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)中扮演著重要的角色。圖2 二級(jí)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)參與主體利益分析2.2.1 開發(fā)商利益分析房地產(chǎn)開發(fā)商作為市場(chǎng)的核心參與主體，參與房地產(chǎn)開發(fā)的全產(chǎn)業(yè)鏈。其目的十分明確，即通過房地產(chǎn)開發(fā)向市場(chǎng)

12、提供產(chǎn)品進(jìn)而獲取利潤(rùn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商最關(guān)心成本和房?jī)r(jià)兩大因素，其中成本以占總體成本最大的土地成本為主，即地價(jià)。由于土地市場(chǎng)中存在著開發(fā)商尋租現(xiàn)象，導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)的大量流失和土地資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。因此，在房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)中，開發(fā)商和政府圍繞著土地指標(biāo)和地價(jià)進(jìn)行著博弈，2.2.2 政府利益分析中國(guó)政府分為中央政府和地方政府，中央政府往往通過編制土地利用總體規(guī)劃，控制著全國(guó)各類用地指標(biāo)的審批，而實(shí)際的土地出讓都讓地方政府進(jìn)行操作，因此開發(fā)商更多的與地方政府進(jìn)行著交易。政府作為土地的提供者和房地長(zhǎng)市場(chǎng)的監(jiān)管者，其利益訴求為：第一、高價(jià)出讓土地來獲取出讓土地的收入，從而提高GDP水平；第二、作為社會(huì)管理者

13、，政府承擔(dān)了保證“社會(huì)福利”的角色，通過穩(wěn)定房?jī)r(jià)來提高人們的居住水平。2.2.3 消費(fèi)者的利益分析房地產(chǎn)市場(chǎng)中的消費(fèi)者大體上分為兩類，前一類的目的是為了自用，其購(gòu)買房屋主要以自己居住為主，稱之為剛需族，此類消費(fèi)者當(dāng)然是希望房?jī)r(jià)越低越好；第二類目的是為了投資，通過低買高賣的方式為自己增加資本。此類消費(fèi)者一般手頭擁有大量資金，所以不太在乎房?jī)r(jià)的高低，只關(guān)心自己能夠在房產(chǎn)的買賣交易者獲利。本文的分析以剛需消費(fèi)者為主，因此合理的價(jià)格購(gòu)買到房產(chǎn)是其主要利益訴求。2.3房地產(chǎn)博弈市場(chǎng)的基本特點(diǎn)1、地域性 由于房地產(chǎn)都是以城鎮(zhèn)為中心生產(chǎn)建設(shè)的，因而房地產(chǎn)博弈市場(chǎng)也就是一種地域性的博弈市場(chǎng)。2、層次性 房地產(chǎn)

14、博弈市場(chǎng)是一個(gè)多層次的市場(chǎng)博弈體系，每一市場(chǎng)都是有多種博弈子市場(chǎng)組成的復(fù)合體。3、博弈策略復(fù)雜 由于局中人眾多以及博弈的多層次性，每個(gè)局中人具有多個(gè)博弈策略，而且局中人不同，其行為熱點(diǎn)和相應(yīng)的策略選擇也不同，對(duì)抽象的局中人行動(dòng)策略的博弈細(xì)分也沒有統(tǒng)一規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)，多個(gè)列局中人策略的博弈處理的難度也因此增加。4、博弈支付量化難 在房地產(chǎn)市場(chǎng)博弈中，各局中人參與博弈要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)和效用均不同，博弈策略的復(fù)雜性也決定了局中人各個(gè)策略組合下支付的量化比較復(fù)雜，難以準(zhǔn)確把企業(yè)的聲譽(yù)目標(biāo)，消費(fèi)者的交通便捷目標(biāo)，政府的促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)規(guī)范發(fā)展目標(biāo)等等進(jìn)行量化。5、博弈信息處理難 關(guān)于不完全信息問題，博弈論的處理方法

15、是通過海薩尼轉(zhuǎn)換將局中人轉(zhuǎn)化成多個(gè)類型，但面臨龐雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，這種類型轉(zhuǎn)換的處理方式難以找到合適統(tǒng)一的尺度，轉(zhuǎn)換后的類型太少會(huì)導(dǎo)致偏離實(shí)際，太多又會(huì)給博弈分析處理增加難度。三、開發(fā)商與消費(fèi)者之間的不完全信息靜態(tài)博弈分析3.1 基本模型關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息，雖然開發(fā)商比消費(fèi)者了解的更多，但也是不完全的。根據(jù)海薩尼轉(zhuǎn)換原理，自然選擇根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征將房地產(chǎn)市場(chǎng)分成兩類，繁榮概率為q，蕭條的概率為1-q。開發(fā)商的純戰(zhàn)略選擇是降價(jià)，或者不降價(jià)；消費(fèi)者的純戰(zhàn)略選擇是入市，或者觀望。3.2 開發(fā)商和消費(fèi)者支付的設(shè)定 開發(fā)商和消費(fèi)者的支付函數(shù)如圖所示。圖3 不完全信息靜態(tài)博弈擴(kuò)展式假設(shè)原房?jī)r(jià)為y，

16、降價(jià)后房?jī)r(jià)為x；開發(fā)商的開發(fā)成本為c；房地產(chǎn)繁榮時(shí)房產(chǎn)在消費(fèi)者心中的價(jià)值為v，市場(chǎng)蕭條時(shí)房產(chǎn)在消費(fèi)者心中的價(jià)值為u。不論市場(chǎng)蕭條與否或者開發(fā)商降價(jià)與否，如果消費(fèi)者選擇觀望態(tài)度，那么雙方的得益均為0。在市場(chǎng)蕭條的情況下，房地產(chǎn)商選擇降價(jià)，如果消費(fèi)者選擇入市，那么兩者的收益分別為x-c , u-x；如果房地產(chǎn)商不降價(jià)，那么兩者的收益分別為y-c , u-y。在市場(chǎng)繁榮的情況下，房地產(chǎn)商選擇降價(jià)，如果消費(fèi)者選擇入市，那么兩者的收益分別為x-c , v-x；如果房地產(chǎn)商不降價(jià)，那么兩者的收益分別為y-c , v-y。3.3 不完全信息靜態(tài)博弈的貝葉斯均衡（1）當(dāng)v>u>y>x時(shí)，開發(fā)

17、商選擇降價(jià)的期望得益為x-c，選擇不降價(jià)的期望收益為y-c，由于y-c>x-c，因此開發(fā)商會(huì)選擇不降價(jià)。對(duì)于消費(fèi)者來說，即使不降價(jià)，依然有消費(fèi)者剩余。所以，此時(shí)消費(fèi)者的策略應(yīng)該是入市。（2）當(dāng)y>v>u>x時(shí)，開發(fā)商選擇不降價(jià)時(shí)，消費(fèi)者收益為v-y<u-v<0，此時(shí)消費(fèi)選擇觀望，開發(fā)商的收益為0；所以開發(fā)商只能選擇降價(jià)，期望得益x-c；消費(fèi)者的期望收益為qu+(1-q)v-x>0，所以，此時(shí)消費(fèi)者的最優(yōu)選擇是入市。因此，滿足y>v>u>x的解是此博弈的貝葉斯均衡解。（3）當(dāng)y>x>v>u時(shí)，無論降價(jià)或者不降價(jià)，消費(fèi)者

18、的收益都小于0，所以消費(fèi)會(huì)一直選擇觀望。因此，開發(fā)商選擇期望得益均為0。此時(shí)，開發(fā)商選擇降價(jià)和不降價(jià)是無差異的，不存在純戰(zhàn)略貝葉斯均衡。（4）當(dāng)y>v>x>u時(shí)，開發(fā)商選擇降價(jià)的期望得益為(1 -q)(x-c)；選擇不降價(jià)的期望得益為0。(1 -q)(x-c)>0，此時(shí)，開發(fā)商選擇降價(jià)，消費(fèi)者在市場(chǎng)繁榮時(shí)的選擇是入市，在市場(chǎng)蕭條時(shí)的選擇是觀望，不存在純戰(zhàn)略貝葉斯均衡。（5）當(dāng)v>y>u>x時(shí)，開發(fā)商選擇降價(jià)的期望得益為(x-c)；選擇不降價(jià)的期望得益為(1 -q)(y-c)。如果x-c>(1-q)(y-c)，則開發(fā)商選擇降價(jià)。此時(shí)，消費(fèi)者的最優(yōu)選

19、擇是入市。因此，滿足 v>y>u>x和x-c>(1 -q)(y-c)的解是此博弈的貝葉斯均衡解。如果x-c>(1 -q)(y-c)，開發(fā)商選擇不降價(jià)，消費(fèi)者在市場(chǎng)繁榮時(shí)的選擇是入市，在市場(chǎng)蕭條時(shí)的選擇是觀望，不存在純戰(zhàn)略貝葉斯均衡。（6）當(dāng)v>y>x>u時(shí)，開發(fā)商選擇降價(jià)的期望得益為(1 -q)(x-c)；選擇不降價(jià)的期望得益為(1 -q)(y-c)。如果(1-q)(y-c)>(1-q)(x-c)，開發(fā)商選擇不降價(jià)，消費(fèi)者在市場(chǎng)繁榮時(shí)的選擇是入市，在市場(chǎng)蕭條時(shí)的選擇是觀望，不存在純戰(zhàn)略貝葉斯均衡解。綜上，房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易不僅取決于開發(fā)成本和

20、廠商的定價(jià)，更取決于消費(fèi)者從住房消費(fèi)中得到的效用，即對(duì)商品房的期望價(jià)格，以及消費(fèi)者的期望收入。當(dāng)市場(chǎng)蕭條時(shí)，成交量萎縮、房?jī)r(jià)下跌，消費(fèi)者對(duì)商品房的期望價(jià)格下調(diào)，會(huì)選擇觀望。當(dāng)市場(chǎng)繁榮時(shí)，成交量放大、房?jī)r(jià)上漲，消費(fèi)者對(duì)商品房的期望價(jià)格上升，會(huì)選擇入市。這一現(xiàn)象驗(yàn)證了“買漲不買跌”的傳統(tǒng)消費(fèi)心理。四、有限理性下開發(fā)商之間協(xié)調(diào)博弈的復(fù)制動(dòng)態(tài)和進(jìn)化穩(wěn)定策略開發(fā)商與開發(fā)商圍繞著房?jī)r(jià)有很強(qiáng)的博弈關(guān)系，參與各方有著不同的目標(biāo)，彼此之間存在著相關(guān)關(guān)系與相互作用。由于市場(chǎng)各個(gè)開發(fā)商對(duì)自己的情況是最了解的，但是對(duì)其他參與者的情況并不夠充分了解，因此每個(gè)開發(fā)商都是有限理性的。同時(shí)在房?jī)r(jià)的博弈過程中，開發(fā)商不會(huì)一開始

21、就找到最優(yōu)策略，各個(gè)開發(fā)商總是會(huì)進(jìn)行多次博弈，最終會(huì)通過學(xué)習(xí)達(dá)到均衡。而且，在市場(chǎng)總至少會(huì)有部分開發(fā)商不會(huì)采取完全理性的均衡策略，均衡是不斷調(diào)整的過程。所以，我們用協(xié)調(diào)博弈來分析開發(fā)商之間的博弈關(guān)系。4.1 模型假設(shè)前提我們假設(shè)房地產(chǎn)市場(chǎng)上有兩家開發(fā)商，分別為甲和乙。雙方的純戰(zhàn)略選擇是降價(jià)或不降價(jià)。雙方都不降價(jià)是經(jīng)營(yíng)的收入為b，都降價(jià)是經(jīng)營(yíng)收入為b-h，其中h為雙方都降價(jià)時(shí)凈收益的減少額。一方降價(jià)，另一方不降價(jià)，他們的收入分別為b+n、b-z（n為降價(jià)放從降價(jià)中獲得的凈收益，z為不降價(jià)方因?yàn)閷?duì)方降價(jià)導(dǎo)致的損失）。雙方的支付矩陣如下。圖4 得益矩陣根據(jù)得益矩陣可以看出，此博弈為一個(gè)對(duì)稱博弈。該博

22、弈是否存在納什均衡并不重要，因?yàn)槲覀兛紤]的是有限理性博弈，而有限理性博弈方并不一定有能力找到納什均衡，也不一定會(huì)采用納什均衡策略。4.2 進(jìn)化博弈分析根據(jù)進(jìn)化博弈的經(jīng)典理論，我們假設(shè)市場(chǎng)中占比例為x（0<x<1）的開發(fā)商選擇降價(jià)經(jīng)營(yíng)，另外比例為1-x的開發(fā)商選擇不降價(jià)經(jīng)營(yíng)。降價(jià)經(jīng)營(yíng)和不降價(jià)經(jīng)營(yíng)的期望收入分別為:U1 = x(b-h) + (1-x)(b+n)U2 = x(b-z) + (1-x)b所有開發(fā)商的期望收益為U0 = xU1 + (1-x)U2根據(jù)上述得益方程得到復(fù)制動(dòng)態(tài)方程：F(x) = dx/dt = x(U1 U0) = x(1-x)( U1 - U0 ) = x(

23、1-x)x(z-h)+(1-x)n = x(1-x)x(z-h-n) + n首先另F(x)=0找出動(dòng)態(tài)方程的穩(wěn)定狀態(tài)，由此得到的解為x1=0; x2=1; x3=n/(n+h-z)。在討論這些穩(wěn)定狀態(tài)的領(lǐng)域穩(wěn)定性，也就是對(duì)微小偏離擾動(dòng)是否具有穩(wěn)健型。根據(jù)微分方程的穩(wěn)定性定理，要求在這些穩(wěn)定處F(x)<0。分別對(duì)三個(gè)點(diǎn)處求二階導(dǎo)數(shù)，F(xiàn)(x) = 3(h+n-z)x2 + 2x(z-h-2n) + nF(0) = nF(1) = h-z（1）當(dāng)h<z時(shí)，F(xiàn)(0)>0，F(xiàn)(1)<0，x3=n/(n+h-z) >1。復(fù)制動(dòng)態(tài)的單個(gè)不定點(diǎn)中只有x1、x2兩點(diǎn)符合要求。圖5

24、動(dòng)態(tài)方程相位圖從相位圖可以看出，x2=1是該博弈的進(jìn)化穩(wěn)定策略，除了開始所有開發(fā)商都選擇不降價(jià)經(jīng)營(yíng)，沒有一個(gè)開發(fā)商選擇降價(jià)這一情況，也就是x1=0以外。只要有一個(gè)開發(fā)商選擇降價(jià)，隨著重復(fù)博弈的過程，最終所有的開發(fā)商都會(huì)趨于降價(jià)經(jīng)營(yíng)。（2）當(dāng)h>z時(shí)，F(xiàn)(0)>0，F(xiàn)(1)>0，0<x3=n/(n+h-z) <1，F(xiàn)(x3)<0。此時(shí)，復(fù)制動(dòng)態(tài)的三個(gè)不定點(diǎn)x1,x2,x3都是復(fù)制動(dòng)態(tài)的穩(wěn)定狀態(tài)，其相位圖如下。圖6 進(jìn)化博弈相位圖當(dāng)初始的x的水平落在區(qū)間0,n/(n+h-z)時(shí)，會(huì)發(fā)生少數(shù)開發(fā)商從不降價(jià)經(jīng)營(yíng)到降價(jià)經(jīng)營(yíng)的轉(zhuǎn)化，直到降價(jià)經(jīng)營(yíng)開發(fā)商的數(shù)量占整個(gè)開發(fā)商數(shù)量的比例為n/(n+h-z)才停止。如果降價(jià)經(jīng)營(yíng)的開發(fā)商所占比例超過這個(gè)水平，甚至全部是降價(jià)經(jīng)營(yíng)的，即x=1，這時(shí)候少數(shù)不降價(jià)經(jīng)營(yíng)行為在群體中會(huì)擴(kuò)散，最終回到x= n/(n+h-z)的均衡比例。綜上發(fā)現(xiàn)，在博弈次數(shù)有限，博弈方太多的情況下，開發(fā)商之間很難選擇共謀合作戰(zhàn)略。為了爭(zhēng)奪利益，選擇不合作策略降價(jià)的概率大于選擇不降價(jià)的概率，尤其是在房地長(zhǎng)蕭條時(shí)更是如此。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商之間的價(jià)格戰(zhàn)以2007年萬科領(lǐng)頭的價(jià)格戰(zhàn)最為