關(guān)于拆遷問題的研究

1、    關(guān)于拆遷問題的研究    汪龍生方嬌摘要：改革開放以來，我國的城市化進程縱深發(fā)展，城市人口占總?cè)丝诒壤?、城市用地?guī)模、城市人口數(shù)都在不斷增加。拆遷作為城市代謝的一個重要環(huán)節(jié)，發(fā)揮著舉足輕重的作用和影響。面對近年來不斷加快的城市化進程和愈演愈烈的拆遷矛盾，本文在以a市為著手點，進行了實地調(diào)查和走訪后，深入了解了其拆遷現(xiàn)狀，就拆遷中出現(xiàn)的各類問題進行了研究和分析，并提出了切實可行的解決方法。關(guān)鍵詞：房屋拆遷；效率與公平；民生與經(jīng)濟一、引言20世紀(jì)90年代以來，城市化的不斷推進加大了房屋改造和拆遷力度。通過淘汰老舊的房屋，一定程度上改善了居民的生活環(huán)境

2、，提高了居住水平。就城市本身的發(fā)展而言，拆遷完善了城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使其規(guī)劃更加合理，能夠更好地發(fā)揮為民生服務(wù)的作用。但是由于我國的經(jīng)濟制度和法律體系尚不完善，拆遷過程中也出現(xiàn)了一系列引發(fā)社會熱議的問題。比如層出不窮的強拆事件、大名鼎鼎的“釘子戶”以及最近剛剛發(fā)生的鐘如琴、汪家正、唐福珍的自焚事件等。這些令人扼腕的案件很顯然是我們都不想見到的。然而，類似事件仍不斷發(fā)生在我們的周圍，且無法得到很好的解決。因此，我們團隊通過實地考察和走訪，深入了解了a市的拆遷現(xiàn)狀，希望可以挖掘出拆遷矛盾不時發(fā)生的根本原因，并在此基礎(chǔ)上提出切實可行的意見和建議，為和諧社會的構(gòu)建貢獻一份綿薄之力。a市位于安徽省北部

3、，全市（含三縣）戶籍人口366萬，其中市區(qū)戶籍人口110萬人。抗戰(zhàn)期間至1952年a市一直是安徽省省會，當(dāng)時的城市綜合實力位于中部地區(qū)的前列；建國之后，a市更是依賴得天獨厚的淮河水運和鐵路交通樞紐等優(yōu)勢，逐步發(fā)展城市建設(shè)，成為安徽省第一方陣的中堅力量。然而隨著社會政治經(jīng)濟文化的不斷發(fā)展，大量的老城區(qū)成為a市向更高層次城市化發(fā)展的障礙，拆遷勢在必行，因而a市具有拆遷案例分析的可行性。二、時下拆遷中存在的問題1、補償問題安徽省城市房屋拆遷管理辦法（以下簡稱辦法）第三章第二十三條中提到房屋拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，被拆遷人有權(quán)選擇拆遷補償方式。在

4、調(diào)查過程中，我們發(fā)現(xiàn)大部分居民選擇的都是產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式，并且大多數(shù)人都希望能夠在原住址得到新的住房，而這種方式也就面臨著面積兌換比例的問題；辦法中還指出被拆遷房屋的貨幣補償金額根據(jù)房地產(chǎn)市場評估價格確定。市場是一只看不見的手，在經(jīng)濟利益的驅(qū)動下，開發(fā)商不可避免的會盡量降低補償?shù)姆績r，以謀求利益最大化。2、宣傳問題居民對補償政策了解不全面。辦法中指出房屋拆遷管理部門和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。在調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，雖然居民獲取拆遷信息的途徑較多，有網(wǎng)絡(luò)、海報、電視、口頭相傳等，但是他們對信息的辨識程度不夠全面。其中大部分居民依舊是通過口頭相傳的傳統(tǒng)方式獲取政策信息，俗話說“三人成虎

5、”，口口相傳的準(zhǔn)確性有待檢驗，然而相關(guān)部門在解釋說明這方面的工作力度也不夠。知己知彼，百戰(zhàn)不殆。如果說在政策信息宣傳不到位的情況下進行拆遷，居民將很難支持和配合。即使拆遷成功，相關(guān)部門將要面對的問題和投訴也會蜂擁而至。3、安置問題拆遷補償不能按時到位，安置問題尖銳。辦法中指出在過渡期限內(nèi)，拆遷房的所有者或者承租人自行解決周轉(zhuǎn)房的，拆遷人應(yīng)當(dāng)從其搬遷之月起至被安置后的4個月內(nèi)支付臨時安置補助費；拆遷人超過過渡期限未提供安置房的，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起按照原標(biāo)準(zhǔn)的2倍支付臨時安置補助費。在調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，拆遷方提供的房子都是靠近郊區(qū)，設(shè)施不全面的住房。在權(quán)衡之下，居民大多選擇自己找房，但是安置補助費用卻

6、遲遲不能到賬，有些居民甚至不知道有這筆補償費用的存在。拆遷方的這種做法導(dǎo)致居民利益受損，對拆遷滿意度急劇下降，這使得很大一部分人采取了抗議、阻撓工程建設(shè)的過激行為。4、重建問題所謂拆遷只不過是一個過程，更重要的是拆遷后的重建。但是我們實地調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，很多地方依然是廢墟狀態(tài)。這不僅僅影響了市容，同時也對居民的日常生活造成不便。調(diào)查中相當(dāng)多的居民向我們提到房子拆了很久卻遲遲沒有重建動工的跡象，很多想在原住址得到賠償房的居民不得不長期在外租房，這無疑加重了他們的生活負(fù)擔(dān)，惡化了拆遷雙方的關(guān)系。5、其他問題網(wǎng)上流傳著拆遷方為了能夠盡早完成績效任務(wù)，常常會發(fā)生強拆的問題。我們在調(diào)查中也著重關(guān)注這個問題。

7、通過和居民的溝通，我們深深的體會到，雖然居民對拆遷方有種種不滿，但在大多數(shù)人都同意的情況下，他們也不得不忍氣吞聲。我們也曾問過他們?yōu)槭裁床煌ㄟ^法律手段維護自己的權(quán)益，可得到的卻是他們木訥的表情，他們根本不知道該找誰、怎么找，可見知識的短缺對他們的影響是巨大的；當(dāng)然，也有些人更早知道了拆遷的消息，他們開始可以增加自己的住房面積，比如搭建新的房子。雖然辦法中提到房屋拆遷管理部門公布房屋拆遷公告，確定拆遷范圍后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人不得進行下列活動：（一）新建、擴建、改建房屋；（二）改變房屋和土地用途；（三）租賃房屋，但居民在利益的驅(qū)使下還是會鋌而走險，結(jié)果是拆遷方不承認(rèn)增加的住房面積，而由此引發(fā)

8、的矛盾將會給拆遷帶來更多不便和麻煩。三、建議作為當(dāng)代的大學(xué)生，學(xué)習(xí)了專業(yè)知識的我們在發(fā)現(xiàn)問題的同時，也思考了解決問題的辦法，在導(dǎo)師的指導(dǎo)下，我們激烈討論之后給出了以下幾點建議：1、完善征地補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)首先在保證拆遷補償方式多樣化的前提下，以人為本，切實保障被拆遷方的合法權(quán)益。拆遷方在做好總體規(guī)劃的同時，應(yīng)該根據(jù)具體情況，合理的做出調(diào)整：對經(jīng)濟相對困難的居民應(yīng)該適度放寬標(biāo)準(zhǔn)，實事求是，特殊情況特殊對待。落實“對被拆遷房屋的用途和建筑面積的認(rèn)定，以被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)證等有效房屋產(chǎn)權(quán)證明標(biāo)注的用途和建筑面積為準(zhǔn)”的政策，杜絕居民私自增加違規(guī)面積所帶來的不必要的支出。拆遷方也可以考慮采用企業(yè)分紅的方式

9、，讓居民以土地入股，讓渡土地的使用權(quán)，從而得到相應(yīng)的收入。endprint2、明確房屋拆遷的性質(zhì)房屋拆遷項目具體分為公益性拆遷和盈利性拆遷。國有土地上房屋征用和補償條例（征求意見稿） 第一條即指出：“為了規(guī)范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收人的合法權(quán)益，根據(jù)物權(quán)法和全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法的決定，制定本條例”。而第四十條規(guī)定：“非因公共利益的需要，拆遷國有土地上單位、個人的房屋從事建設(shè)活動的，應(yīng)當(dāng)符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃，并依法辦理有關(guān)審批手續(xù)。非因公共利益的需要，拆遷國有土地上單位、個人的房屋的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)編制具體實施方案

10、，并報房屋征收部門批準(zhǔn)”。可見這兩種拆遷在主體上和程序上是不同的，如果混淆了這兩種標(biāo)準(zhǔn)，受傷的將是整個拆遷。3、解決居民安置的問題房子作為大宗商品，很多人打拼一輩子只能擁有一套。拆遷雙方在拆遷協(xié)商過程中就應(yīng)該明確安置的方式，落實安置補償。如果拆遷方在補償方面有困難的話，拆遷雙方應(yīng)該及早達成協(xié)議，而不是把問題遺留下來，導(dǎo)致矛盾越來越尖銳。具體說來拆遷方應(yīng)該充分考慮居民的當(dāng)前利益與長遠利益，以居民選擇的補償方式為主，以人為本，實事求是的采取靈活的補償辦法：農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置、重新?lián)駱I(yè)安置、入股分紅安置、異地移民安置等。4、規(guī)范拆遷征地的工作拆遷方應(yīng)該提前做好征地的相關(guān)工作。首先，征地必須是合法合程序的，

11、各種相關(guān)的法律與行政程序必須要得到保證；為了保障居民的知情權(quán)，拆遷方有義務(wù)在顯眼位置張貼相關(guān)海報，公示相關(guān)文件。其次，拆遷方還應(yīng)該定期的派遣相關(guān)人員實地的為居民答疑，開展相關(guān)的宣傳講座，增強居民對拆遷的了解。最后，以物權(quán)法為理論基礎(chǔ)完善“城市房屋拆遷法”，使拆遷工作有法可依。5、加強對征地工作的監(jiān)督我國土地國有，因而拆遷行為就變成拆遷雙方關(guān)于土地使用權(quán)的變更行為。由于涉及不同的主體，這就需要第三方加以協(xié)調(diào)，人大、政協(xié)可以擔(dān)任這份工作，也可以由拆遷雙方共同協(xié)定的第三方擔(dān)任監(jiān)督這一角色。拆遷方要做的是公開拆遷工作各項流程，公開補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和結(jié)果，而不是在背地里做文章，損害居民的合法權(quán)益；被拆遷方要做的是積極配合拆遷方和監(jiān)督方的工作，而不是為了自己的私利無理地?fù)p害公共利益，在雙方合作出現(xiàn)問題時接受第三方對于矛盾的調(diào)解；第三方要擺正自己的態(tài)度和立場，當(dāng)好“中間人”，不僅要監(jiān)督拆遷工作的正常進行，調(diào)解雙方的矛盾，還要敦促拆遷方及早落實拆遷補償，實施重建工作。四、結(jié)語當(dāng)今中國的城市化正進行地如火如荼，這意味著有更多破舊房屋將被拆除。如何有效拆遷，如何在不影響經(jīng)濟發(fā)展的同時保證社會公平，這是亟待政府部門思考和解決的問題。拆遷之路蜿蜒曲折，但也呈現(xiàn)出螺旋上升之勢，通過社會各界的不斷努力，城市一定會更加美好！參考文獻1安徽省城市房屋拆遷管理辦法，省政