產品酒店式公寓實用教案

1、q酒店式公寓的起源(qyun)和發(fā)展q酒店式公寓(gngy)的特征q酒店式公寓(gngy)案例研究第1頁/共42頁第一頁，共43頁。酒店式公寓（ServicedApartment）是融合了星級酒店的設施與服務、專業(yè)酒店管理公司的經營、提供低于酒店的價格和注重家庭特色于一體(yt)的自住式單位。第2頁/共42頁第二頁，共43頁。酒店式公寓概念最早源于歐洲，是當時旅游區(qū)內租給游客供其短期休憩居住的物業(yè)，由專門的管理公司進行統(tǒng)一的上門管理，既有酒店的性質，又相當于個人的“臨時(ln sh)住家”，這就是酒店式公寓的雛形。 第3頁/共42頁第三頁，共43頁。美國(mi u)的酒店式服務公寓開始于20世

2、紀80年代，目前市場份額已占美國(mi u)整個住宅市場的5，屬于較成熟的市場。歐洲的酒店式服務公寓市場較為分散，并且其大部分酒店式服務公寓均由境外投資所建立，屬于發(fā)展中市場。第4頁/共42頁第四頁，共43頁。酒店式公寓自年代初進入中國市場后，和中國本土房地產市場結合，在真正酒店式公寓原型的基礎上，產生(chnshng)了多種酒店式公寓的衍生物業(yè)形態(tài)銷售式酒店公寓、可租可售式酒店公寓、產權式酒店公寓、租賃式酒店公寓。購者不?。ㄓ糜谕顿Y出租）、住者不購第5頁/共42頁第五頁，共43頁。第6頁/共42頁第六頁，共43頁。純酒店式公寓2羅湖商務中心、世界金融中心可售型酒店式公寓2匯展閣、地王信興廣場

3、產權型酒店式公寓3華樂星苑、名仕閣、丹楓白露可售型商務公寓6荔景大廈、塞格群星廣場、嘉匯新城、爵士大廈、江蘇大廈、金茂禮都白領公寓1金色假日深圳“酒店式公寓(gngy)”冠名物業(yè)一覽表（部分）深圳的“酒店式公寓”已偏離了國際酒店式公寓的標準，是純酒店式公寓及其衍生物業(yè)形態(tài)的總稱。其實質是“酒店式物業(yè)管理服務”，利用“酒店式公寓”概念產生的價值聯(lián)想提升(tshng)物業(yè)的形象和價值，從而使物業(yè)增值。第7頁/共42頁第七頁，共43頁。客客戶戶區(qū)區(qū)位位價價格格戶戶型型配配套套服務第8頁/共42頁第八頁，共43頁。地段地段(ddun)(ddun)應該選擇在市中心的商務區(qū)應該選擇在市中心的商務區(qū)商務氛圍

4、(fnwi)濃厚的特定地區(qū)分化出一部分特殊消費群體，三資企業(yè)集中、商務活動頻繁的地區(qū)是酒店式公寓發(fā)展的基礎環(huán)境。大多設計在一個城市綜合體內，以便通過大多設計在一個城市綜合體內，以便通過“空間借用空間借用”提供充足的商務、休閑、提供充足的商務、休閑、社交及生活配套設施，做到資源共享社交及生活配套設施，做到資源共享“”第9頁/共42頁第九頁，共43頁。北京的酒店式公寓主要集中在以下幾個(j )商圈中。CBD區(qū)域、燕莎商圈、中關村以及亞運村。第10頁/共42頁第十頁，共43頁。資料資料(zlio)來源：世聯(lián)數(shù)據庫來源：世聯(lián)數(shù)據庫深圳酒店式公寓(gngy)主要集中在羅湖，其次是福田中心區(qū)，南山最少。純

5、酒店式公寓(gngy)和產權型酒店式公寓(gngy)集中在羅湖的地王商圈。可售型商務公寓相對較為分散，分布在羅湖的主要商圈和福田中心區(qū)?？墒坌途频晔焦⒃诹_湖的地王商圈和羅湖關口。第11頁/共42頁第十一頁，共43頁。酒店式公寓主要的目標酒店式公寓主要的目標(mbio)市場為四種人市場為四種人q長期出國(ch u)的生意人（即外籍工作人員）q長期在外的高級經營管理者q大企業(yè)的企劃思想者q正在度長假的家庭第12頁/共42頁第十二頁，共43頁。v商務(shngw)居住為主v外籍公司派出地高級員工(yungng)，國內大型私企地老板，高層管理者等高階層人士v具有長期居住及安置家人的需求。v歐美人士占

6、到6成第13頁/共42頁第十三頁，共43頁?？蛻羧后w客戶群體使用狀況使用狀況需求需求目的目的海內外常駐深圳機構的管理人員和技術人員購置租賃主要作為住所或辦公自用經常往來深圳的國內外商務人員購置租賃一般會選擇酒店，但也有部分會購買或租用酒店式公寓，以方便居住辦公自用深圳的小企業(yè)和SOHO族購置酒店式公寓兼具居住和辦公功能自用投資型的深圳和香港居民租賃一般選擇戶型面積小、總價低、容易出租的物業(yè)投資自用型的深圳和香港居民購置主要強調酒店式公寓的居住配套，位置佳自用其它自用度假作為員工宿舍等海內外駐深機構及SOHO族是市場主力(zhl)，投資者在買家中也占較高比例。第14頁/共42頁第十四頁，共43頁

7、。酒店式公寓的定位界于酒店和高檔豪華公寓之間，其在建材、裝修標準、智能化水平、配套設施等方面都與普通住宅有很大的差異，其整體物業(yè)品質(pnzh)一般高于普通住宅，在其相對高昂的售價以及租賃價格上可以體現(xiàn)。第15頁/共42頁第十五頁，共43頁。名稱位置類別規(guī)模M2戶型面積M2均價元/M2租金元/M2.月管理費元/M2.月荔景大廈羅湖可售型商務公寓38000140-210不詳30-453.8匯展閣羅湖可售型酒店公寓4000043.36-90.383000060-803.2信興廣場羅湖可售型酒店公寓4312568-2001100060-9012華樂星苑羅湖產權式酒店公寓3400068-1481000

8、0120-150名仕閣羅湖產權式酒店公寓5539839.88-115.251300040-606.6賽格群星廣場.公寓福田可售型商務公寓14500029.11-76.32850050-603.8嘉匯新城福田可售型商務公寓2400040-80900050-703.8爵士大廈羅湖可售型商務公寓9010639.62-169.7512000606.8江蘇大廈福田可售型商務公寓88594.6347-55850055-7022丹楓白露.公寓羅湖產權式酒店公寓5400054-1197300603.5羅湖商務中心.公寓羅湖酒店式公寓8634650-80100世界金融中心.公寓羅湖酒店式公寓71995.0640

9、-20050M2為主150-200金色假日福田白領公寓2000040-8273003.3第16頁/共42頁第十六頁，共43頁。資料資料(zlio)來源：世聯(lián)基礎數(shù)據庫來源：世聯(lián)基礎數(shù)據庫深圳酒店式公寓在經歷了“匯展閣”的高峰之后，隨著市場供應量的放大，價格一直(yzh)呈下降趨勢，在2001年后基本走平，變化甚微。第17頁/共42頁第十七頁，共43頁。租金(zjn)高低的排列順序為純酒店式公寓、可售型酒店式公寓、可售型商務公寓。產權式酒店公寓和純酒店式公寓由于受樓齡、裝修、家私(ji s)的影響較大，租金變化幅度亦較大。 深圳酒店式公寓租金分布圖資料來源：世聯(lián)基礎數(shù)據庫資料來源：世聯(lián)基礎數(shù)據庫

10、第18頁/共42頁第十八頁，共43頁。北京的酒店式公寓普遍(pbin)售價較高，單價在10000元以上單位占近4成。北京(bi jn)酒店式公寓價格分布第19頁/共42頁第十九頁，共43頁。酒店式服務公寓(gngy)一般劃分為A、B、C三個等級，且由由A到C依次降低。USD1000 2000 30007000 8000 9000 100004000 50006000CBA北京(bi jn)酒店式服務公寓的月租金價格位于2000美金至12000美金之間，整體月租水平很高第20頁/共42頁第二十頁，共43頁。戶型較為(jio wi)單一，以一居室、一室一廳為主，很少有兩室以上的戶型。戶型較多樣化，

11、一般以一居室、一室一廳為主，兩室一廳為輔，個別(gbi)項目有少量的三居室、四居室，一居室房的面積在35-50平方米之間，一室一廳面積多在50-60平方米，兩室一廳面積多在60-90平方米之間。第21頁/共42頁第二十一頁，共43頁。北京的酒店式服務公寓的戶型(h xn)主要以二居為主，面積為80120平方米（占到45左右）。資料來源(liyun)：百年建筑項目戶型數(shù)碼銀座雅詩閣財富中心嘉里中心國貿公寓一居室82961051209711110094二居室107177178205127146138224132171三居室249204211224317211267四居室及以上38028740142

12、0526303543北京代表項目不同戶型面積比較第22頁/共42頁第二十二頁，共43頁。資料(zlio)來源：世聯(lián)基礎數(shù)據庫深圳的酒店式公寓以一房、二房為主，面積集中(jzhng)于4060 M2之間，50 M2的一房占套間總量的50%以上。第23頁/共42頁第二十三頁，共43頁。須聘請(pnqng)專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，在傳統(tǒng)酒店服務的基礎上提供家居服務和商務服務。第24頁/共42頁第二十四頁，共43頁。編號項目內容收費標準01疏通水下管道10-50元/次02安裝燈具、門鈴（不含材料）10-20元/次03修理、更換水、電表（不含材料）10-20元/次04修理、更

13、換水龍頭（不含材料）5-20元/次05修理洗面盆、洗菜盆下水管馬桶浮球5-20元/次06修理窗簾、拉窗等（不含材料）5-20元/次07清洗安裝排風扇20元/次08清洗安裝抽油煙機40元/次09安裝分體式空調150元/次10安裝窗式空調80元/次11清洗安裝空調過濾器10-50元/次12空調加氟利昂150元/次13家電維修按物價部門規(guī)定14墻面刷新（不含材料）8元/平方米編號項目內容收費標準15換門鎖（不含材料）10元/套16安裝防盜門50元/個17鐘表維修按物價部門規(guī)定18上門收洗衣服（不含洗衣費）5元/次19看護病人10元/小時20鐘點工10元/小時21代購商品10元/小時22室內清潔服務1

14、0元/小時23電腦培訓150元/期24打字8元/版25復印0.5元/張（A4）26傳真0.6元/頁（市內）27電子郵件10元/次28無水洗車（隨時清洗）120元/月29汽車洗車打蠟10-20元/輛次第25頁/共42頁第二十五頁，共43頁。編號項目內容編號項目內容01居室裝修咨詢16提供棋類活動場所02介紹保姆17組織圖書、音像制品交流03代請家教18太極拳培訓04代辦電話開戶19義務宣傳家庭用電知識05代交電話費20組織兒童書畫展06代辦有線電視開通21組織住戶攝影展07代訂牛奶22娛樂服務室08代為介紹裝修公司23配備急救箱09代辦收訂報刊24代為聯(lián)系醫(yī)院10定期檢查燃氣爐安全狀況25定期組

15、織義診醫(yī)療服務11臨時代為保管小件物品26量血壓、測身高、秤體重12免費開放兒童公園27提供家庭園藝咨詢13免費開放健身房28鮮花養(yǎng)護指導14兒童電腦知識培訓29車輛管理15免費開放報章閱刊室30自行車充氣31音樂茶室第26頁/共42頁第二十六頁，共43頁。四星級以上的配套設施、會所和裝修(zhungxi)標準配備全套家私(ji s)、電器室內裝修標準強調品位感第27頁/共42頁第二十七頁，共43頁。健身房、洗衣房、餐飲、酒吧、圖書室、商務中心、智能化系統(tǒng)(xtng)、豪華大堂、前臺、控制室等第28頁/共42頁第二十八頁，共43頁。廚房設備齊全，包括爐、爐頭、自動洗衣/干衣機、洗碗機、微波爐、

16、咖啡機、水壺、垃圾桶和食物保鮮袋等提供高質量的陶瓷制品、玻璃制品、家具制品和所有標準廚具以及中式與西式的餐具浴室配有通風和熱水系統(tǒng)浴室應配置浴缸、可拆的花灑、水槽和排水口3-4房的公寓加設衣柜、按摩浴缸和坐浴盆每個單位要提供衣柜及儲存空間大廈內設有多余的 儲存空間位置，增加比例為3-4個睡房的單位增加5m2單位內部設計配合工作的空間（便于(biny)電腦操作及上網服務），配有國際通用的插頭高科技保安鎖系統(tǒng)（刷卡制度包括阻止外人進入樓層和電梯）每個公寓的房間內有小型保險箱第29頁/共42頁第二十九頁，共43頁。區(qū)位區(qū)位(q wi)(q wi)客戶客戶(k h)(k h)價格價格戶型戶型配套配套服

17、務服務星級配套設施、會所和裝修標準，配備全套家私、電器。專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司管理，在傳統(tǒng)酒店服務的基礎上提供家居服務和商務服務。接近商務區(qū)地段，CBD區(qū)域；臨近軌道交通地段高級白領階層（外籍駐華商務人士）、年輕白領、部分投資客。一般以12房為主，居住型公寓設置少量34房。售價依品質高低在800014000/平米之間，租金比普通公寓的租金至少高出40%50% 。第30頁/共42頁第三十頁，共43頁。項目概況項目概況位于深南東路三九酒店旁，含產權式酒店和酒店式商務公寓兩部份，各為一棟，位于深南東路三九酒店旁，含產權式酒店和酒店式商務公寓兩部份，各為一棟，二者建筑面積基本相等。二者建筑面積基本相等

18、。占地面積占地面積4887m24887m2，建筑面積，建筑面積，容積率，容積率，套房面積約為套房面積約為40-60m240-60m220012001年年8 8月開盤，均價在月開盤，均價在1100011000元元/m2/m2左右。左右。全部全部(qunb)(qunb)售罄，。開盤當年（售罄，。開盤當年（20012001年）底銷售突破年）底銷售突破6060。項目項目(xingm)(xingm)定位定位美式時尚潮流酒店/公寓配套服務配套服務會議廳商務中心理發(fā)美容室 免費寬帶上網賓館餐飲設施中餐廳西餐廳客房送餐服務賓館娛樂與健身設施游泳池健身室 第31頁/共42頁第三十一頁，共43頁。A、 首期18萬

19、元 可擁有(yngyu)72萬元套房 52天的入住權 5年后擁有(yngyu)完全產權B、一次性支付72萬元 可擁有(yngyu)4套B型套房 其中一套全年入住權 15年后擁有(yngyu)完全產權C、一次性支付萬元 可擁有(yngyu)三套套房 其中一套年入住權 15年后擁有(yngyu)完全產權投資投資(tu z)(tu z)模式模式產權完全歸屬業(yè)主，由三九集團統(tǒng)一對酒店進行管理，三九方僅支付酒店營運成本，業(yè)主所獲利潤主要用于支付月供款，每月可入住酒店4天，入住不影響收益。按揭供樓到期之后可繼續(xù)委托酒店方代為經營，每月收取凈收益。經營模式經營模式平均每月開房率高達8590，經營狀況良好，節(jié)

20、假日期間住房供不應求，完全能夠支付對業(yè)主的月供承諾。經營狀況經營狀況第32頁/共42頁第三十二頁，共43頁。配套：豪華餐廳，恒溫泳池，空中花園(huyun) 11000平方米商務配套 四個多功能豪華會議室 高級商務辦公室位置：福田區(qū)竹子林深南大道與紫竹(z zh)六路交匯處 建筑面積：44298平方米物業(yè)管理費：9。8元客戶：多層面、擁有富余資產的投資客居多。戶型：42-62不等，均價：12000元/平方米2003年11月15日第一次開盤，當天放出198個單位，售出156套；2003年12月26日第二次開盤，當天放出134個單位，售出76套，至2004年6月產權式酒店已經銷售完畢 銷售狀況銷售

21、狀況第33頁/共42頁第三十三頁，共43頁。投資投資(tu z)(tu z)模式模式一次性支付萬元，可獲得50年五星級標準酒店產權。按揭期內將使用權委托給瑞士著名五星級酒店管理機構，以管理、經營收益代替支付供樓款，20年每年可享受20天的商務(shngw)房的使用權，20年期滿后即可收回使用權，也可繼續(xù)委托管理公司經營獲得經營收益。每位業(yè)主額外附贈VIP金卡，可以在東方銀座內（包括商務(shngw)配套）任意消費，享有VIP折扣。產權完全歸屬業(yè)主；由第三方酒店管理集團對酒店的營運進行管理；業(yè)主無需供樓，而是由每月的收益抵沖供樓款；酒店管理方只負責酒店的經營，不負責產權式酒店業(yè)主的收益。經營模式

22、經營模式第34頁/共42頁第三十四頁，共43頁。酒店名稱大梅沙雅蘭酒店所屬片區(qū)大梅沙基本情況192套房間，產權式酒店經營情況周末、節(jié)假日滿，提前定房平時，1/3的入住率客戶來源地香港市區(qū)及周邊區(qū)域入住率周末80平時70客戶類型平時多數(shù)為商務周末、節(jié)假日散客也很多價格平時5折，周末、節(jié)假日7-8折服務設施中西餐廳、會議室、健身房、室內恒溫泳池等收費68015800元日.間優(yōu)勢q功能齊全q服務周到返利情況發(fā)展商與業(yè)主四六分紅第35頁/共42頁第三十五頁，共43頁。酒店名稱大梅沙海景酒店所屬片區(qū)大梅沙基本情況358套房間，產權式酒店經營情況周末、節(jié)假日滿，提前定房平時，1/3的入住率客戶來源p香港p

23、市區(qū)及周邊區(qū)域入住率旺季90淡季70客戶類型周末、節(jié)假日散客多，平時以商務為主服務設施中餐廳、迪斯科舞廳、卡拉OK廳、麻雀室、桌球室、乒乓球室、游泳池、網球場、健身室、按摩室收費7983288元日.間優(yōu)勢q海景q功能齊全q服務周到 返利情況5%的固定回報率浮動回報率為30%的利潤按投資額所占比例分配第36頁/共42頁第三十六頁，共43頁。南、北塔分別布置獨立的交通井筒，使每層事實上享受兩戶一部電梯，并在雙塔間每三層設置空中(kngzhng)花園，住戶將享受到高品質的生活和服務。項目位置(wi zhi)：北京市朝陽區(qū)東三環(huán)北路23號總建筑面積：萬平方米其中寫字樓建筑面積：萬平方米公寓建筑面積： 萬平方米其他建筑面積： 萬平方米物業(yè)管理費：1美元/建筑平方米公寓樓的建筑設計非常獨特，一、二層為商業(yè)用房，北側因綠化要求需設置部分框支柱，上部公寓戶型的設計充分考慮了各戶的采光效果和通透性，采用聯(lián)體雙核心筒設計。設計特色：設計特色：第37頁/共42頁第三十七頁，共43頁。富服中心位于朝陽區(qū)勁松橋東北角，緊鄰東三環(huán)，距國貿咫尺之遙，是集辦公(bn gng)、公寓、配套商業(yè)為一體的大型綜合物業(yè)。富頓中心國際公寓采用歐式、現(xiàn)代式、中式、