7月上海市湄浦路五冶職工食堂改擴(kuò)建項(xiàng)目定位報(bào)告_第1頁
7月上海市湄浦路五冶職工食堂改擴(kuò)建項(xiàng)目定位報(bào)告_第2頁
7月上海市湄浦路五冶職工食堂改擴(kuò)建項(xiàng)目定位報(bào)告_第3頁
7月上海市湄浦路五冶職工食堂改擴(kuò)建項(xiàng)目定位報(bào)告_第4頁
7月上海市湄浦路五冶職工食堂改擴(kuò)建項(xiàng)目定位報(bào)告_第5頁
已閱讀5頁,還剩58頁未讀, 繼續(xù)免費(fèi)閱讀

下載本文檔

版權(quán)說明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內(nèi)容提供方,若內(nèi)容存在侵權(quán),請(qǐng)進(jìn)行舉報(bào)或認(rèn)領(lǐng)

文檔簡(jiǎn)介

1、page 1謹(jǐn)呈:五冶集團(tuán)上海有限公司建筑分公司福瑞德行 上海2014年7月page 2l 區(qū)域酒店市場(chǎng)研究項(xiàng)目定位區(qū)域市場(chǎng)背景l(fā) 區(qū)域商鋪市場(chǎng)研究項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值研判區(qū)域市場(chǎng)研究l 區(qū)域經(jīng)濟(jì)概況l 區(qū)域城市規(guī)劃市場(chǎng)定位報(bào)告結(jié)構(gòu)l swot分析l 地塊基本條件l 區(qū)域辦公市場(chǎng)研究l 寶山概況經(jīng)濟(jì)測(cè)算page 3一、區(qū)域背景研究page 4寶山概況區(qū)域?qū)傩詫毶轿挥谏虾J斜辈?,東臨黃浦江,南與楊浦、虹口、閘北、普陀等中心城區(qū)毗連。寶山西北隅與江蘇省為鄰,通過a13、a14、滬太公路、蕰川公路等省際干線公路與長(zhǎng)三角相接。寶山區(qū)位于上海北區(qū),是重要的北部產(chǎn)業(yè)基地和樞紐。規(guī)劃將寶山建設(shè)成為具有輔城功能的現(xiàn)代

2、化濱江新區(qū);形成世界級(jí)精品鋼及其延伸業(yè)基地、上海北部物流服務(wù)基地、上海國(guó)際航運(yùn)中心的重要組成部分。 page 52009年至2013年,寶山區(qū)gdp增長(zhǎng)均保持了8%以上的增長(zhǎng)速度,未出現(xiàn)大起大落的情況。由此可見,寶山區(qū)的的經(jīng)濟(jì)發(fā)展處在一個(gè)較穩(wěn)定的增長(zhǎng)期;2013年,全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值(gdp)897.55億元,較2009年549.08億元增長(zhǎng)率高達(dá)63%,國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭。寶山宏觀經(jīng)濟(jì)gdp、人均 gdp寶山經(jīng)濟(jì)實(shí)力逐年增長(zhǎng),2013年全市g(shù)dp排名第八,但人均gdp 倒數(shù)第二,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍有極大上升空間。gdp排名區(qū)縣2013年gdp(億元)2013人均gdp(元)人均gdp排名

3、1浦東新區(qū)6448.6811828132閔行區(qū)1722.1 68664.27123黃浦區(qū)1475 209279.224楊浦區(qū)1350 99323.1355徐匯區(qū)10959749866嘉定區(qū)1050.6 68756.54107松江區(qū)917.49 55144.25158寶山區(qū)897.5 45746.47169長(zhǎng)寧區(qū)795 111219.9410青浦區(qū)771.968686.61111普陀區(qū)721.9255720.91412虹口區(qū)720 82540.41813金山區(qū)702.5 92227.91714靜安區(qū)660 258418.2115閘北區(qū)656.67 76660.05916奉賢區(qū)644.8 5749

4、9.5513page 62013年寶山區(qū)旅游業(yè)發(fā)展實(shí)現(xiàn)新突破,成功創(chuàng)建全國(guó)旅游標(biāo)準(zhǔn)化示范區(qū)。年內(nèi)舉辦“2013上海櫻花節(jié)”、“2013美蘭湖音樂節(jié)”等活動(dòng)。上海金羅店美蘭湖景區(qū)獲批國(guó)家4a級(jí)旅游景區(qū)。至年末,全區(qū)有星級(jí)賓館8家,旅行社40家,a級(jí)旅游景點(diǎn)6個(gè)。全年吳淞口國(guó)際郵輪港靠泊大型郵輪127艘次,比上年增長(zhǎng)1.1倍;出入境游客62.6萬人次,增長(zhǎng)1.2倍。全區(qū)接待游客855萬人次,比上年增長(zhǎng)20.2%;實(shí)現(xiàn)旅游收入31.17億元,增長(zhǎng)10.2%。資料來源:上海統(tǒng)計(jì)局寶山宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化,其中之一的旅游產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)尤為迅速,寶山整體經(jīng)濟(jì)質(zhì)量不斷提升。page 9寶山整體規(guī)

5、劃空間發(fā)展布局“三軸線”:滬太路城鎮(zhèn)發(fā)展軸、沿江產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸、寶楊路-寶安公路新城發(fā)展軸。 滬太路城鎮(zhèn)發(fā)展軸:建設(shè)上海大學(xué)城顧村羅店羅涇組團(tuán)發(fā)展區(qū)域。 沿江發(fā)展軸:寶山未來沿江功能活動(dòng)主軸。 新城發(fā)展軸:形成由淞寶地區(qū)、楊行地區(qū)、顧村地區(qū)組成的“組合式”新城。3軸呈“a”型共同構(gòu)建寶山區(qū)基本發(fā)展框架,整體形成功能明確的分區(qū)發(fā)展格局,本項(xiàng)目處于新城發(fā)展軸的楊行地區(qū),將享受到區(qū)域規(guī)劃帶來的利好。page 10寶山整體規(guī)劃分區(qū)發(fā)展布局中心城: 寶山區(qū)外環(huán)線以內(nèi)區(qū)域,重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、港口物流等第三產(chǎn)業(yè),調(diào)整置換現(xiàn)有污染產(chǎn)業(yè)。新 城: 外環(huán)線郊環(huán)線之間區(qū)域,營(yíng)造東西向景觀軸,形成“一心三組團(tuán)”,重點(diǎn)發(fā)

6、展商貿(mào)、商務(wù)辦公等產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)區(qū):郊環(huán)線以北至區(qū)界的區(qū)域,以寶山工業(yè)園區(qū)北區(qū)和寶鋼為核心,建設(shè)精品鋼及其延伸業(yè)基地。規(guī)劃整合、改造和提升淞寶地區(qū)行政、商貿(mào)、文化中心;規(guī)劃依托楊行地區(qū)“綠龍”公園,形成商務(wù)、文化、藝術(shù)中心;規(guī)劃在顧村地區(qū)“生態(tài)綠心”東側(cè),形成文化、體育、科技、休閑娛樂中心。寶山區(qū)劃分為三個(gè)主要功能板塊,項(xiàng)目所在新城板塊重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)、商務(wù)辦公等,有助于提升區(qū)域整體成熟度。page 11寶山新城區(qū)規(guī)劃功能定位根據(jù)寶山區(qū)域總體規(guī)劃,并綜合新城各方面的分析論證,確定寶山新城功能定位為:城市發(fā)展規(guī)模 規(guī)劃遠(yuǎn)期(2020年)寶山新城規(guī)劃人口規(guī)模65萬人左右;規(guī)劃用地面積81.35平方公里,其

7、中城市建設(shè)用地面積51.22平方公里,人均城市建設(shè)用地面積78.81平方米。規(guī)劃近期(2010年)寶山新城規(guī)劃人口規(guī)模50萬人左右;城市建設(shè)用地面積48平方公里,人均城市建設(shè)用地面積98平方米。 城市發(fā)展目標(biāo) 1、高度和諧的現(xiàn)代化濱江新城 2、高集約化的功能性新城 3、高效率的網(wǎng)絡(luò)化組合式新城 4、高質(zhì)量的共生型生態(tài)新城 5、高品質(zhì)的文化型魅力新城 規(guī)劃區(qū)范圍寶山新城位于上海市北部,寶山區(qū)行政區(qū)域的中部。規(guī)劃區(qū)南至外環(huán)線(a20),北至郊環(huán)線(a30),東至長(zhǎng)江,東南角為黃浦江與長(zhǎng)江的交匯口,西至與嘉定區(qū)相交接的區(qū)界。page 12楊行地區(qū)淞寶地區(qū)顧村地區(qū)生態(tài)綠心產(chǎn)業(yè)園區(qū)寶山新城區(qū)規(guī)劃分區(qū)布局

8、重點(diǎn)建設(shè)生態(tài)綠道,發(fā)展生態(tài)旅游、文化科技、競(jìng)技體育等公共活動(dòng)功能,發(fā)揮生態(tài)綠心對(duì)城市環(huán)境的調(diào)節(jié)作用。重點(diǎn)發(fā)展郵輪、游船及游艇業(yè)。形成行政、文化、商務(wù)中心及濱江景觀旅游帶。重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代商務(wù)、現(xiàn)代服務(wù)、文化展示等第三產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè),形成現(xiàn)代商務(wù)、居住、公共功能的綜合性組團(tuán)。依托外環(huán)沿線主題公園,形成宜居生態(tài)組團(tuán)。規(guī)劃區(qū)南至外環(huán)線(a20),北至郊環(huán)線(a30),東至長(zhǎng)江,東南角為黃浦江與長(zhǎng)江的交匯口,西至與嘉定區(qū)區(qū)界。整個(gè)規(guī)劃區(qū)面積81.35平方公里。一心:城市“生態(tài)綠心”,景觀塑造區(qū)、生態(tài)保育區(qū)。三組團(tuán):淞寶地區(qū)、楊行地區(qū)和顧村地區(qū)。1、淞寶地區(qū)規(guī)劃體現(xiàn)繁榮與繁華。形成寶山區(qū)行政、文化、商務(wù)中心

9、及濱江景觀旅游帶。2、楊行地區(qū)規(guī)劃體現(xiàn)新興城市功能。形成寶山現(xiàn)代商務(wù)、居住、公共功能的綜合性新城組團(tuán)。3、顧村地區(qū)規(guī)劃體現(xiàn)生態(tài)性的人居環(huán)境。形成環(huán)境優(yōu)美、適宜居住的人文生態(tài)新城組團(tuán)。本項(xiàng)目位于楊行、淞寶地區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的交匯處,便于發(fā)揮橋梁紐帶作用,將三個(gè)板塊連接成片,成為板塊間的樞紐地帶。page 13寶山新城區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目周邊用地規(guī)劃本項(xiàng)目周邊區(qū)域主要為居住用地,商業(yè)用地較少,本項(xiàng)目面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境較為寬松,有利于日后項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)運(yùn)行。page 14區(qū)域市場(chǎng)背景總結(jié)隨著城市規(guī)劃的實(shí)施,寶山新城的城市功能將得到拓展和延伸,項(xiàng)目所在的楊行板塊現(xiàn)代商務(wù)、居住和公共功能綜合組團(tuán)的發(fā)展定位,將給整個(gè)板塊帶

10、來發(fā)展契機(jī),本項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)⑹芤嬗谠撘?guī)劃。寶山區(qū)整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng),產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化,且仍有極大上升空間;居民收入和消費(fèi)能力連年增加;固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資額保持高增長(zhǎng)。為這個(gè)區(qū)域的商業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了有利條件。寶山區(qū)位于上海市北部,南接上海主城區(qū),北連蘇南經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū),東臨長(zhǎng)江入???,具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。page 15二、區(qū)域市場(chǎng)研究page 16淞寶板塊 2009年 2010年 2011年 2012年2013年2014上半年供應(yīng)面積()4283.1227984.2901266.94 3430.5 593.98成交面積()2094.527942.215011.411504.963262

11、.35593.98成交均價(jià)(元)18958.66226402.44522482.50834490.18317291.38225638.25楊行板塊2009年 2010年 2011年 2012年 2013年2014上半年供應(yīng)面積()13120.2128040.6231403.7220980.1360549.177577.71成交面積()11957.9921693.419831.6416451.0725563.0626783.17成交均價(jià)(元)12946.58612295.13420244.82913861.87919115.85210626.723區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀銷售概況本項(xiàng)目位于楊行板塊,比鄰

12、淞寶板塊,兩個(gè)板塊商鋪總體供大于求,成交價(jià)格有所下滑。楊行板塊近年來成交量呈上升趨勢(shì),今年上半年更是出現(xiàn)較大供給缺口,顯示出商鋪市場(chǎng)階段性復(fù)蘇跡象。淞寶板塊楊行板塊page 17區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀寶山商圈分布寶山區(qū)共有、淞寶、上大、大華、通河等十三個(gè)商圈,其淞寶商圈和大華商圈為區(qū)域核心商圈。本項(xiàng)目位于淞寶商圈西側(cè),屬于該商圈輻射范圍。p 寶山區(qū)整體商業(yè)發(fā)展相對(duì)上海中心城區(qū)還較為滯后,商業(yè)部分相對(duì)零散,缺乏較為成功的大型綜合商業(yè)項(xiàng)目;p 目前商業(yè)整體檔次不高,以中檔百貨、大賣場(chǎng)和街鋪等配套型商業(yè)為主,缺乏娛樂、生活類業(yè)態(tài),國(guó)內(nèi)外知名連鎖品牌也少有入駐;p 受商業(yè)發(fā)展滯后以及軌道交通的影響,寶山消費(fèi)

13、人群外流現(xiàn)象嚴(yán)重,主要體現(xiàn)為沿規(guī)交線路流向五角場(chǎng)、大寧國(guó)際等主城商圈;序號(hào)商圈名稱1羅涇商圈2月浦商圈3羅店商圈4淞寶商圈5楊行商圈6淞南商圈7顧村商圈8上大商圈9大華商圈上大淞寶高鏡大華共富共康通河淞南羅涇羅店楊行顧村月浦page 18淞寶商圈1 12 23 34 45 56 67 78 89 910101111區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)域商業(yè)格局p 項(xiàng)目距東部淞寶商圈約1.4公里,項(xiàng)目周邊3公里范圍內(nèi)商業(yè)設(shè)施稀缺,僅有少量湄浦路沿街商業(yè)和寶地綠洲城社區(qū)配套商業(yè)、友誼家園配套商業(yè)、盤古路沿街商業(yè)等。p 淞寶商圈商業(yè)業(yè)態(tài)豐富,項(xiàng)目區(qū)域有寶山10路、寶山23路、711路車直達(dá)該商圈。p 湄浦路沿街商業(yè)距

14、本項(xiàng)目約160米,以華聯(lián)超市為主,其他為少量低端零售業(yè)態(tài),以周邊宿舍職工和居民為主要服務(wù)對(duì)象。p 寶地綠洲城配套商業(yè)距本案560米左右,以餐飲、零售業(yè)態(tài)為主,目前空置率在50%左右,輻射范圍以寶地綠洲城居民為主。p 友誼家園配套商業(yè)受地理交通條件限制,無法對(duì)本案所在區(qū)域構(gòu)成影響。p 盤古路沿街商業(yè)以低端零售和生活服務(wù)類業(yè)態(tài)為主。本項(xiàng)目3公里范圍內(nèi)有淞寶商圈、友誼家園社區(qū)配套、寶地綠洲城社區(qū)配套、湄浦路及盤古路沿街商鋪等商業(yè)。受交通條件及商業(yè)成熟度影響,無法有效服務(wù)項(xiàng)目區(qū)域。周邊零星商業(yè)項(xiàng)目1 北翼商業(yè)街 商業(yè)街7 寶地綠洲城社區(qū)配套商業(yè) 配套商業(yè)2 安信商業(yè)廣場(chǎng) 商業(yè)街區(qū)8 友誼家園社區(qū)配套商

15、業(yè) 沿街底商3 創(chuàng)邑幸福灣 商業(yè)街區(qū)9 湄浦路 沿街商鋪沿街底商4 寶鋼商場(chǎng) 百貨10 盤古路 沿街商鋪沿街底商5 黃金廣場(chǎng) 百貨11 金銳生活廣場(chǎng) 商業(yè)街區(qū)6 祥騰國(guó)際廣場(chǎng) 沿街商鋪page 19區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀淞寶商圈淞寶商圈以中檔商業(yè)街、商業(yè)街區(qū)、百貨為主,服務(wù)周邊社區(qū)居民;友誼路沿街相對(duì)較繁華,整個(gè)淞寶商圈以一條商業(yè)街,五大商業(yè)項(xiàng)目帶動(dòng)板塊整體商業(yè)氛圍。該商圈距離本案約1.6公里,輻射范圍覆蓋本案所在區(qū)域。序號(hào)項(xiàng)目名稱商業(yè)類型體量() 租金(元/天)售價(jià)(元/)1北翼商業(yè)街 商業(yè)街245003f34元/天、2f914元/天、1f1821元/天目前只租不售2安信商業(yè)廣場(chǎng) 商業(yè)街區(qū)5546

16、3.73-14元/天只租不售3創(chuàng)邑幸福灣 商業(yè)街區(qū)500004-5元/天只租不售4寶鋼商場(chǎng)百貨53003.89.6元/天只租不售5黃金廣場(chǎng) 百貨125003.67.8元/天只租不售6祥騰國(guó)際廣場(chǎng)小面積底商2519858元/天2007年35000元/,現(xiàn)在無可售房源北翼商業(yè)街安信商業(yè)廣場(chǎng)創(chuàng)邑幸福灣 寶鋼商場(chǎng)黃金廣場(chǎng)祥騰國(guó)際廣場(chǎng)淞寶商圈業(yè)態(tài)占比圖淞寶商圈餐飲業(yè)細(xì)分占比圖1 12 23 34 45 56 6page 20區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀淞寶商圈創(chuàng)邑幸福灣典型舊廠房改建項(xiàng)目,打造成集大、中型餐飲,娛樂、教育、健身、公辦以及快捷酒店為一體的多功能綜合商業(yè)街。與本案直線距離1.7公里,是淞寶商圈內(nèi)距離本案

17、最近的集中式商業(yè)體,吸納本案區(qū)域內(nèi)的部分中檔消費(fèi)需求。l創(chuàng)邑幸福灣定位為多功能商業(yè)街,為社區(qū)型配套商業(yè),從產(chǎn)品規(guī)劃、配套組合、價(jià)格體系到氛圍,均圍繞周邊社區(qū)居民消費(fèi)能力量身定制。l通過對(duì)原有廠房、倉(cāng)庫和辦公樓進(jìn)行改建,將園區(qū)打造成服務(wù)于本區(qū)域內(nèi)的大型工業(yè)企業(yè),以鋼鐵服務(wù)業(yè)、港口服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),融設(shè)計(jì)、研發(fā)、展示、旅游、商業(yè)等于一體的總部園區(qū)型的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。l整個(gè)項(xiàng)目分為三個(gè)區(qū)域: (1)教育、健身、美容 (2)辦公 (3)大、中型餐飲page 21區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀友誼家園配套商業(yè)主力商鋪面積:2040平方米商鋪?zhàn)饨穑?9元/天出租率:100%服務(wù)對(duì)象:友誼家園業(yè)主友誼家園配套商業(yè)商家類別業(yè)態(tài)

18、品種數(shù)量占比具體內(nèi)容餐飲類快餐1821%快餐、小吃、面館等特色餐飲67%特色餐飲正餐45%檔次稍高的小飯館娛樂休閑美容會(huì)所910%美容美發(fā)、足浴、養(yǎng)身保健館等娛樂游戲56%棋牌室零售零售購(gòu)物2833%便利店、煙酒、零食、五金、美妝用品、蛋糕食品衣褲鞋襪店等便民服務(wù)類服務(wù)1012%中介地產(chǎn)、勞務(wù)所、維修店、打印店、快遞酒店旅館類酒店旅館24%旅館其他類汽修美容12%汽修美容友誼家園商業(yè)配套體量大,成熟度較高,人流量大,但受交通條件制約,與本項(xiàng)目所在區(qū)域沒有交集。page 22區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀湄浦路、鐵力路沿街底商本案寶地綠洲城配套商業(yè)湄浦路沿街底商沿街底商主力商鋪面積:2080平方米商鋪?zhàn)饨穑?

19、6元/天出租情況:80%以上服務(wù)對(duì)象:企業(yè)職工、社區(qū)居民商家類別業(yè)態(tài)品種數(shù)量6%具體內(nèi)容便民服務(wù)類服務(wù)111%照相館便民238%菜市場(chǎng)、藥店零售類零售購(gòu)物733%華聯(lián)超市、水果攤、服飾店、五金店餐飲類快餐66%快餐、小吃、面館等正餐16%檔次稍高的小飯館湄浦路、鐵力路沿街底商布局分散,規(guī)模小,檔次低,缺乏商業(yè)氛圍,輻射范圍僅限于方圓600米內(nèi)。page 23區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀寶地綠洲城配套商業(yè)本案寶地綠洲城配套商業(yè)湄浦路沿街底商沿街底商主力商鋪面積:80平方米左右商鋪?zhàn)饨穑?層68元/平米天,2層45元/平米天,(3層為辦公用房)出租率:60%左右服務(wù)對(duì)象:寶地綠洲城業(yè)主、學(xué)校學(xué)生商家類別業(yè)態(tài)品

20、種數(shù)量占比具體內(nèi)容娛樂休閑美容會(huì)所19%美容美發(fā)娛樂游戲19%棋牌室零售類零售購(gòu)物216%便利店餐飲類快餐541%快餐、小吃、面館等特色餐飲325%烤魚、小龍蝦等特色餐飲寶地綠洲城配套商業(yè)為該區(qū)域唯一集中式商業(yè),但商家入駐率不高,服務(wù)客源僅限于自身社區(qū)居民和附近學(xué)校學(xué)生。page 24區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀盤古路沿街底商盤古路沿街底商主力商鋪面積:2040平方米商鋪?zhàn)饨穑?4元/天出租情況:約90%服務(wù)對(duì)象:盤古路過往人流、周邊單位職工、社區(qū)業(yè)主商家類別業(yè)態(tài)品種數(shù)量占比具體內(nèi)容餐飲類快餐13%快餐、小吃、面館等正餐26%檔次稍高的小飯館娛樂休閑足浴會(huì)所13%足浴娛樂游戲13%棋牌室零售零售購(gòu)物174

21、7%便利店、工業(yè)用品、機(jī)電設(shè)備零售便民服務(wù)類服務(wù)513%勞務(wù)所、維修店、打印店、快遞盤古路沿街底商主要分布在靠近同濟(jì)路一段,商業(yè)氛圍由東向西逐步弱化,在建商辦項(xiàng)目寶松廣場(chǎng)將提升該街道商業(yè)成熟度。page 25區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀未來新增供給寶松廣場(chǎng)基本情況項(xiàng)目地址占地面積建筑面積開業(yè)時(shí)間樓層情況停車位寶山區(qū)盤古路732號(hào)1.37萬平米地上4萬平米2015年建筑共17層,1-3層為商業(yè)配套;4-17層為品質(zhì)辦公樓層地下2層,約500個(gè)淞寶廣場(chǎng)本案位置寶松廣場(chǎng)是距離本案最近的商辦項(xiàng)目,建成后其商業(yè)部分可能對(duì)本案構(gòu)成一定競(jìng)爭(zhēng)壓力。文化娛樂購(gòu)物餐飲社區(qū)服務(wù)休閑放松自然與城市人性化場(chǎng)所page 26區(qū)域商鋪

22、市場(chǎng)研究總結(jié)項(xiàng)目所在的楊行板塊和比鄰的淞寶板塊商鋪市場(chǎng)供需總體供大于求,價(jià)格略有下滑;項(xiàng)目區(qū)域比鄰淞寶商圈,受其輻射,項(xiàng)目自身周邊商業(yè)零星分布,檔次低,規(guī)模小,成熟度低;項(xiàng)目周邊商業(yè)以沿街底商為主,主力面積在2080平方米左右,業(yè)態(tài)包括低端餐飲、大眾化超市、菜場(chǎng)、藥店、網(wǎng)吧等初級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所,中高級(jí)消費(fèi)需求通過淞寶商圈解決;由于受交通條件限制,整個(gè)區(qū)域商業(yè)連貫性差,本項(xiàng)目所在區(qū)域在楊行和淞寶板塊或之間屬于商業(yè)洼地;除了寶地綠洲城配套商業(yè)空置率較高,周邊商鋪空置率在10%以下,租金通常在36元/天;項(xiàng)目附近的商業(yè)輻射范圍僅限于周邊600米范圍內(nèi)的社區(qū)業(yè)主、企事業(yè)單位職工、學(xué)校學(xué)生等;區(qū)域內(nèi)新增供給主

23、要是寶松廣場(chǎng)商業(yè)體,從其建筑外觀及項(xiàng)目定位情況看,其商業(yè)部分將以中高端商業(yè)為主,對(duì)本案可能構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)壓力。page 27區(qū)域酒店發(fā)展現(xiàn)狀現(xiàn)有酒店分布檔次名稱 房間數(shù)1經(jīng)濟(jì)型鐵豐旅館202家園賓館163旺普達(dá)賓館364東方大酒店225上海幸福及第酒店386莫泰1681207錦江之星1208速8酒店639三星寶隆居家酒店5510君航大酒店5711金富門酒店21512紅露圓寧江大酒店12113臨江壹號(hào)酒店5214四星寶山賓館42815五星寶蓮溫德姆酒店未來項(xiàng)目本項(xiàng)目周邊酒店市場(chǎng)空缺,附近現(xiàn)有酒店主要集中在項(xiàng)目東側(cè)淞寶商圈,項(xiàng)目西側(cè)均為低端酒店。項(xiàng)目周邊無連鎖品牌的經(jīng)濟(jì)型酒店單店體量規(guī)模較小,酒店客房數(shù)

24、在16-38套;連鎖品牌經(jīng)濟(jì)型酒店體量規(guī)模中等,客房數(shù)在100套左右項(xiàng)目周邊星級(jí)酒店單店體量規(guī)模更傾向于中等和大體量,三星級(jí)酒店客房數(shù)在50套以上客房,一般不超過200套客房?!颈景浮? 12 23 34 45 56 67 78 89 9101011111212131314141515page 28項(xiàng)目周邊經(jīng)濟(jì)型酒店房?jī)r(jià)在80-228元/天/間,星級(jí)酒店房?jī)r(jià)在209-560元/天/間,其中125250元/天/間占比超過50%,250元/天/間以上的占35%左右,而125元/天/間以下的僅占14%左右。從被調(diào)查的14個(gè)樣本中可以看出,房?jī)r(jià)與酒店等級(jí)相關(guān),星級(jí)酒店的房?jī)r(jià)明顯比經(jīng)濟(jì)型酒店高出一個(gè)檔次

25、。大部分星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)間房?jī)r(jià)在169-298元之間,豪華房房?jī)r(jià)在328-560元之間;大部分經(jīng)濟(jì)型酒店的標(biāo)準(zhǔn)間房?jī)r(jià)在80-199元之間,經(jīng)濟(jì)型酒店一般沒有開設(shè)豪華房。標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)格(元/間/天)豪華房?jī)r(jià)格(元/間/天)區(qū)域酒店發(fā)展現(xiàn)狀酒店房?jī)r(jià)分析項(xiàng)目西側(cè)酒店項(xiàng)目東側(cè)酒店page 29節(jié)假日與平時(shí)酒店入住情況區(qū)域酒店發(fā)展現(xiàn)狀入住率分析經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)型酒店型酒店三星酒店三星酒店四星酒店四星酒店【本案】11普通經(jīng)濟(jì)型酒店星級(jí)酒店連鎖品牌經(jīng)濟(jì)型酒店星級(jí)酒店1 12 210103 34 45 56 67 78 89 911111212131314141515p 區(qū)域內(nèi)大部分酒店的入住率為68%-77%。p 區(qū)域內(nèi)

26、酒店的經(jīng)營(yíng)旺季從每年5月至11月,這一時(shí)間段來區(qū)域內(nèi)參加商務(wù)會(huì)議、考察的人數(shù)相對(duì)更多,酒店需求呈增加趨勢(shì)。p 酒店周末與平時(shí)入駐情況有所差別,平時(shí)可以達(dá)到75%及以上,而周末只有70%左右,這種現(xiàn)象較普遍。入住率呈現(xiàn)出跟隨酒店檔次提升而上升,表明該區(qū)域中高端需求強(qiáng)勁。page 30等級(jí)經(jīng)濟(jì)型*酒店名稱鐵豐旅館家園賓館旺普達(dá)賓館東方大酒店上海幸福及第酒店莫泰168錦江之星速8酒店寶隆居家酒店君航大酒店金富門酒店紅露圓寧江大酒店臨江壹號(hào)酒店寶山賓館酒店服務(wù)配套商務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施會(huì)議室商務(wù)中心 停車場(chǎng)收費(fèi)餐飲設(shè)施中餐廳西餐廳茶座/咖啡廳娛樂休閑設(shè)施游泳池酒吧棋牌室桑拿按摩/spa足浴健身房迪廳/ktvp

27、星級(jí)酒店的基礎(chǔ)設(shè)施較完善,客房面積和客房數(shù)量達(dá)到較高的標(biāo)準(zhǔn)水平。室內(nèi)采用的硬軟包裝講究,大堂華麗。餐飲及客房服務(wù)完善,商務(wù)配套服務(wù)尤其突出,至少有3-4個(gè)娛樂休閑設(shè)施,部分高檔星級(jí)酒店甚至還配備了游泳、酒吧等高端設(shè)施。p 經(jīng)濟(jì)型酒店相對(duì)而言較差,只能提供部分基礎(chǔ)設(shè)施,基本沒有任何的娛樂休閑設(shè)施,一定成都上也降低了運(yùn)營(yíng)成本。停車場(chǎng)、餐飲、商務(wù)會(huì)議等功能是酒店的主要配套服務(wù)設(shè)施,對(duì)于提升酒店品質(zhì)至關(guān)重要。區(qū)域酒店發(fā)展現(xiàn)狀服務(wù)配套page 31p 星級(jí)酒店方面,重要入住的主客群是會(huì)議、商務(wù)客群,這部分客群帶來比較穩(wěn)定的入住率,休閑娛樂客、旅游者、散客為其次另另外區(qū)域東寶鋼工業(yè)旅游景區(qū)、浦江游覽、各類

28、教育基地,西臨古鎮(zhèn)嘉定旅游景區(qū),也會(huì)有一部分休閑娛樂客選擇入駐,周末入駐較多。p 在經(jīng)濟(jì)型酒店方面,其主要入駐的客群是會(huì)議、商務(wù)客群客戶。區(qū)域酒店發(fā)展現(xiàn)狀現(xiàn)有酒店客源結(jié)構(gòu)本案34公里范圍內(nèi)酒店客源以會(huì)議、商務(wù)客為主,而本案周邊企事業(yè)單位眾多,此類客源豐富, 可以保證酒店業(yè)態(tài)獲得足夠市場(chǎng)支撐。page 32區(qū)域酒店發(fā)展現(xiàn)狀總結(jié)本案附近沒有酒店業(yè)態(tài),34公里范圍內(nèi)約有15家酒店,其中經(jīng)濟(jì)型酒店分布于項(xiàng)目西側(cè)地區(qū),而星級(jí)酒店分布于項(xiàng)目東側(cè)的淞寶商圈酒店入住率隨酒店檔次提高而提高,顯示該區(qū)域消費(fèi)特征傾向高端區(qū)域內(nèi)酒店客群以商務(wù)客為主,從一個(gè)方面也說明了區(qū)域酒店消費(fèi)傾向高端的原因除了通常的停車場(chǎng)等配套設(shè)

29、施,餐飲和商務(wù)會(huì)議設(shè)施是顯示酒店服務(wù)水平的關(guān)鍵本案周邊34公里范圍內(nèi)酒店客源以商務(wù)辦公為主,而本案周邊企事業(yè)單位多,具備引入酒店條件page 33區(qū)域?qū)懽謽前l(fā)展現(xiàn)狀市場(chǎng)價(jià)格及供需淞寶板塊、楊行板塊寫字樓供需情況出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)趨勢(shì),成交量放大而供給萎縮,整體市場(chǎng)逐步向好。淞寶板塊寫字樓2009年 2010年 2011年 2012年 2013年2014上半年供應(yīng)面積()088382.40019305.084329.18成交面積()12576.556207.1218363.155671.4215356.0114219.71成交均價(jià)(元)13366.03322338.42721851.1421598.851

30、17381.12819260.78楊行板塊寫字樓2009年 2010年 2011年 2012年 2013年2014上半年供應(yīng)面積()030190.433142.3637999.2300成交面積()39374.213038.184989.366662.0417980.45067.6成交均價(jià)(元)9263.1029118.19220630.41514868.16113800.00113362.013淞寶板淞寶板塊塊楊楊行板行板塊塊page 34樓盤名稱泰富商業(yè)廣場(chǎng)世華國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)綠地寶里晶鋼商務(wù)館鋼鐵總部基地東智商務(wù)廣場(chǎng)板塊楊行 楊行 楊行 楊行 楊行 楊行 現(xiàn)狀租金(元/天)1.4-1.61.6

31、-1.81.34-1.451.20-1.481.6-1.92.85-3.67區(qū)域?qū)懽謽前l(fā)展現(xiàn)狀租金樓盤名稱祥騰國(guó)際廣場(chǎng)上海聯(lián)合濱江大廈三水國(guó)際廣場(chǎng)建宇公寓豐鼎國(guó)際寶蓮城安信商業(yè)廣場(chǎng)板塊淞寶 淞寶 淞寶 淞寶 淞寶 淞寶 淞寶 現(xiàn)狀租金(元/天)1.22.22.7出售中,暫無租金情況0.9-1.271.51.6-31.9-3兩個(gè)板塊寫字樓租金基本相當(dāng),主力租金維持在1.42.7元/天,如果本案酒店招商困難,而將該部分作為寫字樓出租,保守估計(jì)租金可在1元/天以上。page 35區(qū)域?qū)懽謽前l(fā)展現(xiàn)狀周邊寫字樓概況項(xiàng)目位置1 12 23 34 41 12 23 35 54 46 6所屬區(qū)塊序號(hào)項(xiàng)目名稱辦

32、公等級(jí)總建面積入住率租金(元/平方米天)售價(jià)(元/平方米)項(xiàng)目周邊1寶鋼果園辦公樓甲級(jí) 22735.58/寶鋼企業(yè)內(nèi)部辦公2東鼎國(guó)際大廈甲級(jí) 20976.62 約70%22.5淞寶板塊3祥騰國(guó)際廣場(chǎng)類甲級(jí)20000約85%4.8340004住友寶蓮府邸商務(wù)辦公樓乙級(jí)5908.1約85%2009年售價(jià)20000鋼領(lǐng)上海國(guó)際鋼鐵服務(wù)中心1東智商務(wù)中心乙級(jí)22800約80%2012年售價(jià)16500170002永景國(guó)際大廈乙級(jí)2560076%租金1.52.5平均售價(jià)11300,整棟出售3晶鋼商務(wù)館乙級(jí)2700045%本案周邊寫字樓以中高端甲級(jí)、乙級(jí)寫字樓為主;乙級(jí)寫字樓入住率略高于甲級(jí);靠近本案的兩棟

33、為甲級(jí),與本案形成差異化。周邊寫字樓租金水平在1.5元平方米天以上,平均入住率在75%左右。page 36區(qū)域?qū)懽謽前l(fā)展現(xiàn)狀未來市場(chǎng)供給寶松廣場(chǎng)4-17層為品質(zhì)辦公樓層,可獨(dú)立分割,根據(jù)業(yè)主的需要進(jìn)行空間劃分規(guī)劃和裝修,總面積約2.4萬平方米。配備地下室2層,規(guī)劃500個(gè)停車位。結(jié)合現(xiàn)代無線通訊技術(shù)及綠色技術(shù),打造綠色智能辦公建筑。寶松廣場(chǎng)為甲級(jí)寫字樓,有助于提升區(qū)域商務(wù)辦公氛圍。如果本案作為辦公出租,由于兩者檔次存在較大差異,不會(huì)形成直接競(jìng)爭(zhēng)。page 37區(qū)域消費(fèi)者研究區(qū)域?qū)懽謽前l(fā)展現(xiàn)狀總結(jié)本案所在的楊行板塊和附近的淞寶板塊寫字樓總體供過于求,楊行板塊供需關(guān)系出現(xiàn)逆轉(zhuǎn);區(qū)域內(nèi)寫字樓租金普遍

34、在1.2元/天以上;項(xiàng)目周邊寫字樓入住率在45%85%之間,主要區(qū)間維持在75%左右,乙級(jí)寫字樓入住率略高于甲級(jí)寫字樓,表明高端寫字樓市場(chǎng)需求較弱;項(xiàng)目周邊盤古路上將建設(shè)寶松廣場(chǎng)商辦項(xiàng)目,辦公部分對(duì)本案沒有競(jìng)爭(zhēng)壓力。page 38四、項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值研判page 39本項(xiàng)目位于上海寶山區(qū)鐵力路、湄浦路交匯處,屬于五冶職工宿舍區(qū)。人民廣場(chǎng)虹橋機(jī)場(chǎng)浦東機(jī)場(chǎng)浦東自貿(mào)區(qū)新江灣城上海南站上海火車站虹橋火車站路程26.5公里,高架行車46分鐘路程33.6公里,高架行車68分鐘路程49.9公里,高架行車54分鐘路程12.8公里,高架行車22分鐘路程11.6公里,高架行車20分鐘路程37.2公里,高架行車61分鐘

35、路程22.6公里,高架行車40分鐘路程38.6公里,高架行車52分鐘項(xiàng)目西臨鐵力路,南靠湄浦路,北側(cè)和東側(cè)為五冶廠區(qū)。項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值研判地理位置新江灣城18.5公里上海自貿(mào)區(qū)五角場(chǎng)人民廣場(chǎng)上海南站虹橋機(jī)場(chǎng)虹橋火車站上?;疖囌?公里12公里19公里27公里17公里25公里27公里鐵鐵力路力路湄浦路湄浦路page 401 五冶商務(wù)樓19五冶職工公寓2聯(lián)華超市20中冶天工上海十三治單身公寓3湄浦菜市場(chǎng)21上海建峰學(xué)院4上海市公安局寶山分局交警支隊(duì)22建峰圖書館5寶山區(qū)第四地稅所23東鼎國(guó)際6聯(lián)華湄浦店24舜寶商務(wù)樓7寶鋼工程技術(shù)事業(yè)部25中冶武勘上海分院8寶鋼工業(yè)技術(shù)服務(wù)有限公司26上海寶鋼冶金建設(shè)公

36、司泗塘公寓9寶鋼發(fā)展有限公司門診部27十三冶公寓10上海斯中冶醫(yī)院28上海力博勞務(wù)有限公司11寶園便利店29寶冶建設(shè)工業(yè)爐工程技術(shù)公司研發(fā)中心12果園公寓大酒店30洋基國(guó)際貨運(yùn)代理公司13聯(lián)華超市31上海泗塘實(shí)業(yè)有限公司14寶地綠洲配套商業(yè)32上??频?5伍緣33上海清貿(mào)彩鋼有限公司16寶地綠洲城34上海廣昆汽車修理廠17寶地綠洲城(南區(qū))35寶鋼集團(tuán)中央研究院寶鋼股份研究院18五冶集團(tuán)上海公司(東區(qū))36寶鋼股份研究院技術(shù)中心住宅住宅職工公寓企業(yè)職工公寓企業(yè)企業(yè)商業(yè)企業(yè)企業(yè)企業(yè)企業(yè)企業(yè)企業(yè)企業(yè)企業(yè)企業(yè)職工公寓企業(yè)企業(yè)13245678910111213141516171819202122232

37、42526272829303132333435363公里項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值研判周邊環(huán)境項(xiàng)目周邊企事業(yè)單位較多,各項(xiàng)配套設(shè)施較為匱乏,商業(yè)成熟度低。page 41項(xiàng)目周邊通勤條件良好,外環(huán)、中環(huán)、內(nèi)環(huán)、南北高架及地鐵1、3號(hào)線、公交都較為便利。對(duì)外路線中環(huán)路線對(duì)內(nèi)路線軌交線路a20外環(huán)高速逸仙高架路環(huán)東-大道地鐵1號(hào)線內(nèi)環(huán)高架路中環(huán)路地鐵3號(hào)線漠河路湄浦路盤古路克山路友誼路鐵力路克東路項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值研判交通條件p 東側(cè)為逸仙高架橋,與a20和中環(huán)接駁;p 臨近軌道3號(hào)鐵力路路站;附近有711路、寶山10號(hào)線、寶山23號(hào)線等公交線路;p a20公路可直接連接上海自貿(mào)區(qū)的外高橋保稅區(qū)、物流園區(qū)、洋山保稅港區(qū)

38、和浦東機(jī)場(chǎng)綜合保稅區(qū)。page 42項(xiàng)目為3層建筑,12層每層面積均為2600平方米左右,3層為2500平方米左右,現(xiàn)僅有鐵力路和湄浦路少量沿街商鋪尚在運(yùn)營(yíng),其余均已空置。項(xiàng)目地項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值研判項(xiàng)目條件土地規(guī)劃條件用地性質(zhì)商辦用地占地面積平方米地上總建面積約1萬平方米擬發(fā)展物業(yè)方案一、商業(yè)、經(jīng)濟(jì)型酒店或辦公產(chǎn)品方案二、綠色建筑產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目自身發(fā)展條件p項(xiàng)目以商業(yè)、經(jīng)濟(jì)型酒店(或辦公產(chǎn)品)為主;p地塊直接受到北側(cè)地鐵3號(hào)線的支持;p從地塊指標(biāo)上來看,可開發(fā)特色餐飲、經(jīng)濟(jì)型酒店或辦公產(chǎn)品;page 43p項(xiàng)目位于五冶廠區(qū),附近有企事業(yè)單位、職工宿舍和住宅社區(qū),為項(xiàng)目提供了一定消費(fèi)支撐;p本項(xiàng)目與寶地

39、綠洲城配套商業(yè)是區(qū)域內(nèi)僅有的兩個(gè)集中式商業(yè)體,且本項(xiàng)目體量超過綠地配套商業(yè);p項(xiàng)目為五冶資產(chǎn),可利用企業(yè)商務(wù)等資源引導(dǎo)項(xiàng)目成功招商運(yùn)營(yíng)。p項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)閺S區(qū)及宿舍區(qū),周邊缺乏商業(yè)氛圍;p項(xiàng)目位于片區(qū)邊緣地帶,昭示性差;p項(xiàng)目周邊商業(yè)稀缺,留有較大發(fā)展空間;p區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種單一,以滿足最基本生活需要為主,存在市場(chǎng)空白;p寶山新城正處于規(guī)劃建設(shè)階段,一系列開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目將提升區(qū)域價(jià)值。p在建的的盤古路寶松廣場(chǎng)項(xiàng)目將給本案造成沖擊。優(yōu)勢(shì):機(jī)遇:威脅:劣勢(shì):項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值判斷swot分析page 44p立足本區(qū)域,以周邊企事業(yè)單位員工、社區(qū)居民和企事業(yè)單位往來商務(wù)辦公人群為目標(biāo)服務(wù)對(duì)象;p與周邊現(xiàn)有商

40、業(yè)形成業(yè)態(tài)、品類等方面的差異化,調(diào)補(bǔ)市場(chǎng)空缺,提升服務(wù)檔次。增長(zhǎng)性戰(zhàn)略 so 扭轉(zhuǎn)性戰(zhàn)略 wop引入目的性消費(fèi)業(yè)態(tài),有效引導(dǎo)人流;p強(qiáng)化項(xiàng)目的對(duì)外展示手段,以獨(dú)特建筑標(biāo)示或外觀,提升項(xiàng)目可視性和區(qū)域標(biāo)示性。p以特色業(yè)態(tài)強(qiáng)化本項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力; p引入具有市場(chǎng)號(hào)召力的品牌商家,提升項(xiàng)目知名度和市場(chǎng)地位;p利用五冶平臺(tái)發(fā)展會(huì)員制,或職工定點(diǎn)消費(fèi)場(chǎng)所,以類似手法鎖定目標(biāo)客群。補(bǔ)缺性戰(zhàn)略 st 防御性戰(zhàn)略 wtp招商過程中給予目標(biāo)商家租金優(yōu)惠,通過價(jià)格優(yōu)勢(shì)彌補(bǔ)不足;項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值判斷應(yīng)對(duì)策略page 45五、項(xiàng)目定位page 46項(xiàng)目定位(方案一)整體定位如果酒店商家招商困難,可以考慮將酒店部分改為辦公用

41、途,對(duì)外出租。page 47項(xiàng)目定位功能定位1、區(qū)域內(nèi)生活配套設(shè)施完善程度較低;2、周邊社區(qū)業(yè)主和企業(yè)職工存在此類服務(wù)需求;3、是酒店的有益補(bǔ)充;1、周邊現(xiàn)有零售市場(chǎng)有提升和完善空間;2、為酒店客源提供便利;1、區(qū)域內(nèi)餐飲數(shù)量少,檔次低,與市場(chǎng)需求存在結(jié)構(gòu)性矛盾;2、周邊企事業(yè)單位商務(wù)招待可以為此類餐飲提供市場(chǎng)支撐;3、為酒店提供功能補(bǔ)充。1、項(xiàng)目所在板塊內(nèi)酒店入住率較高;2、項(xiàng)目周邊缺乏酒店類物業(yè);3、區(qū)域內(nèi)企事業(yè)單位較多,存在市場(chǎng)需求;住宿生活服務(wù)零售餐飲辦公1、楊行、淞寶板塊辦公樓市場(chǎng)供求形勢(shì)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn);2、寫字樓租金可以達(dá)到甲方心理預(yù)期;3、區(qū)域內(nèi)缺少低端辦公場(chǎng)所,而中高端寫字樓維持較高

42、空置率,作為辦公使用可以調(diào)補(bǔ)這一市場(chǎng)空缺;“替補(bǔ)”功能定位理由:定位理由:定位理由:定位理由:定位理由:定位理由:定位理由:定位理由:定位理由:定位理由:通過市場(chǎng)調(diào)研,給出定位理由page 48項(xiàng)目定位客群定位p住宅社區(qū)業(yè)主p企事業(yè)單位、職工宿舍員工p企事業(yè)單位商務(wù)來往人流周邊存在企事業(yè)單位、職工宿舍公寓、商品住宅社區(qū)項(xiàng)目體量約1萬平方米(含4層擴(kuò)建部分),規(guī)模現(xiàn)狀決定本案無法承擔(dān)區(qū)域性商業(yè)的角色定位,其覆蓋范圍應(yīng)在周圍1公里范圍內(nèi)項(xiàng)目1公里范圍之外淞寶商圈、友誼家園配套商業(yè)等商業(yè)體由于受交通條件制約,在日常生活需求層面,對(duì)于本案周邊區(qū)域的消費(fèi)分流作用較小商業(yè)部分客群定位酒店部分客群定位項(xiàng)目周

43、邊企事業(yè)單位較多,存在來往商務(wù)客流,由于附近沒有酒店,住宿需求需到2公里外解決p項(xiàng)目周邊企事業(yè)單位來往商務(wù)客流p企業(yè)職工、社區(qū)業(yè)主的來訪親友企業(yè)職工、社區(qū)業(yè)主也存在個(gè)人交往page 49文具用品和辦公耗材主要服務(wù)于區(qū)域內(nèi)企事業(yè)單位;引入中型品牌超市,滿足周邊居民的日常生活需要。藥店屬于社區(qū)居民屬于必備業(yè)態(tài)。項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)定位經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店住 宿:生活服務(wù):零 售:餐 飲:美容美發(fā)銀行洗衣店文具用品 辦公耗材超市+商務(wù)餐飲特色餐飲本項(xiàng)目不具備引進(jìn)星級(jí)酒店的硬件條件,經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店既能滿足周邊企事業(yè)單位商務(wù)辦公人群住宿需要,又具有一定檔次,且價(jià)格適中,目標(biāo)客群廣泛,保證酒店盈利空間。以上四種業(yè)態(tài)均為項(xiàng)目周邊所沒有、具備較強(qiáng)市場(chǎng)需求的業(yè)態(tài),美容美發(fā)、洗衣店、藥店是日常生活不可或缺的剛性服務(wù)內(nèi)容,銀行主要為周邊企事業(yè)單位業(yè)務(wù)提供便利,足浴按摩的服務(wù)對(duì)象主要是酒店入住客群、周邊單位職工。商務(wù)簡(jiǎn)餐和商務(wù)正餐以入住酒店的商務(wù)辦公客群、周邊企事業(yè)單位日常業(yè)務(wù)來往客群為主要目標(biāo)客群;中式快餐則是服務(wù)于單身公

溫馨提示

  • 1. 本站所有資源如無特殊說明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請(qǐng)下載最新的WinRAR軟件解壓。
  • 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請(qǐng)聯(lián)系上傳者。文件的所有權(quán)益歸上傳用戶所有。
  • 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁內(nèi)容里面會(huì)有圖紙預(yù)覽,若沒有圖紙預(yù)覽就沒有圖紙。
  • 4. 未經(jīng)權(quán)益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
  • 5. 人人文庫網(wǎng)僅提供信息存儲(chǔ)空間,僅對(duì)用戶上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護(hù)處理,對(duì)用戶上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對(duì)任何下載內(nèi)容負(fù)責(zé)。
  • 6. 下載文件中如有侵權(quán)或不適當(dāng)內(nèi)容,請(qǐng)與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
  • 7. 本站不保證下載資源的準(zhǔn)確性、安全性和完整性, 同時(shí)也不承擔(dān)用戶因使用這些下載資源對(duì)自己和他人造成任何形式的傷害或損失。

評(píng)論

0/150

提交評(píng)論