萬(wàn)科集團(tuán)存貨核算規(guī)范

1、1 目的：為加強(qiáng)存貨管理，規(guī)范集團(tuán)存貨核算，便于對(duì)集團(tuán)存貨結(jié)構(gòu)和存貨存量的分析及披露，依據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)制度、公開(kāi)發(fā)行證券公司信息披露編報(bào)規(guī)則第11號(hào)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的公司財(cái)務(wù)報(bào)表附注特別規(guī)定等規(guī)定，制定本辦法。2 范圍：適用于集團(tuán)內(nèi)所有全資企業(yè)、控股經(jīng)營(yíng)企業(yè)及受托經(jīng)營(yíng)企業(yè)。3 職責(zé)：總部財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)本規(guī)范的推行、解釋、修改并檢查執(zhí)行情況；集團(tuán)內(nèi)各公司負(fù)責(zé)具體實(shí)施，并對(duì)實(shí)施過(guò)程中發(fā)生的問(wèn)題及時(shí)向總部財(cái)務(wù)管理部反饋。4 方法與過(guò)程控制4.1 存貨的分類4.1.1集團(tuán)內(nèi)地產(chǎn)及物業(yè)公司的存貨分類情況見(jiàn)下表：公司類別存貨類別說(shuō) 明會(huì) 計(jì) 科 目核算要求地產(chǎn)公司擬開(kāi)發(fā)土地購(gòu)入的、尚未動(dòng)工但已決定將之發(fā)展為

2、出售或出租物業(yè)的土地開(kāi)發(fā)成本擬開(kāi)發(fā)土地（核算項(xiàng)目）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備在核算項(xiàng)目的項(xiàng)目屬性中增加占地面積及可售建筑面積，并至少每季度依照實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)工但尚未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)的、以出租或出售為開(kāi)發(fā)目的的物業(yè)開(kāi)發(fā)成本（除“擬開(kāi)發(fā)土地”核算項(xiàng)目）完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)、待出售的物業(yè)，包括住宅、商鋪、寫字樓、車庫(kù)及車位等完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品按可售建筑面積采用數(shù)量金額核算。無(wú)建筑單體的車位應(yīng)按個(gè)數(shù)采用數(shù)量金額核算。出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)、用于出租或自我經(jīng)營(yíng)的物業(yè)出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)產(chǎn)品攤銷物業(yè)公司物業(yè)工程承接物業(yè)工程發(fā)生的各項(xiàng)支出。對(duì)業(yè)主委員會(huì)、開(kāi)發(fā)商及業(yè)主提供的管理用房、商

3、業(yè)用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，也包括在內(nèi)。物業(yè)工程原材料各物業(yè)管理處為物業(yè)管理需要購(gòu)入的各種材料原材料應(yīng)采用數(shù)量金額核算地產(chǎn)及物業(yè)公司低值易耗品不能作為固定資產(chǎn)的各種用具物品，如工具等低值易耗品4.1.2 集團(tuán)內(nèi)其他行業(yè)公司的存貨分類和所用會(huì)計(jì)科目可根據(jù)本行業(yè)業(yè)務(wù)特點(diǎn)自行設(shè)置。4.2 各類存貨的核算4.2.1 擬開(kāi)發(fā)土地及在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的核算4.2.1.1 科目設(shè)置 “開(kāi)發(fā)成本”及“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”科目核算擬開(kāi)發(fā)土地及在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際開(kāi)發(fā)成本，其明細(xì)設(shè)置參見(jiàn)下表：一級(jí)科目二級(jí)科目三級(jí)科目四級(jí)科目核算項(xiàng)目備注開(kāi)發(fā)成本土地獲得價(jià)款按各成本、費(fèi)用項(xiàng)目再進(jìn)行細(xì)分（具體核算內(nèi)容、核算方法詳見(jiàn)萬(wàn)科集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)

4、發(fā)企業(yè)成本核算指導(dǎo)） 各成本核算對(duì)象 成本核算對(duì)象可分層次設(shè)立。開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)各成本核算對(duì)象主體建筑工程費(fèi)各成本核算對(duì)象主體安裝工程費(fèi)各成本核算對(duì)象社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)各成本核算對(duì)象園林環(huán)境工程費(fèi)各成本核算對(duì)象配套設(shè)施費(fèi)各成本核算對(duì)象開(kāi)發(fā)間接費(fèi)各成本核算對(duì)象自一級(jí)科目開(kāi)發(fā)間接費(fèi)轉(zhuǎn)入成本預(yù)提及結(jié)轉(zhuǎn)各成本核算對(duì)象開(kāi)發(fā)間接費(fèi)項(xiàng)目名稱工程管理費(fèi)按各成本、費(fèi)用項(xiàng)目再進(jìn)行細(xì)分（具體核算內(nèi)容、核算方法詳見(jiàn)萬(wàn)科集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算指導(dǎo)）定期轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)成本營(yíng)銷費(fèi)用資本化利息物業(yè)管理完善費(fèi)其他上述成本核算對(duì)象可分層次設(shè)立，具體設(shè)置參見(jiàn)下圖： ××項(xiàng)目 在建一期 住宅 商鋪 在建二期 寫字樓 &#

5、183;······ ······· 擬開(kāi)發(fā)土地 待分?jǐn)偝杀颈疽?guī)范將主要詳細(xì)闡述“開(kāi)發(fā)成本土地獲得價(jià)款”中地價(jià)款的核算方法，“開(kāi)發(fā)成本”其他明細(xì)科目的有關(guān)核算內(nèi)容、核算方法，詳見(jiàn)萬(wàn)科集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導(dǎo)?！伴_(kāi)發(fā)間接費(fèi)”是核算房地產(chǎn)成本的過(guò)渡性科目，用于歸集和分配與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出，以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)。期末，“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”余額按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各成本核算對(duì)象，借記“開(kāi)發(fā)成本”科目，貸記“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”科目。該科目期末

6、無(wú)余額。其具體核算方法，詳見(jiàn)萬(wàn)科集團(tuán)費(fèi)用核算規(guī)范。4.2.1.2 核算說(shuō)明A、擬開(kāi)發(fā)土地 “開(kāi)發(fā)成本”科目的“擬開(kāi)發(fā)土地”核算項(xiàng)目余額即為擬開(kāi)發(fā)土地的實(shí)際成本，其具體內(nèi)容包括：總體未開(kāi)工項(xiàng)目的地價(jià)款和前期費(fèi)用；分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，其后期尚未開(kāi)工部分的地價(jià)款和前期費(fèi)用。訂立正式合同前支付的誠(chéng)意金等記入“預(yù)付帳款”科目，不在本項(xiàng)目核算，待簽定正式合同后再轉(zhuǎn)入本項(xiàng)目。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)工前支付的款項(xiàng)，記入“開(kāi)發(fā)成本”相應(yīng)明細(xì)科目的“擬開(kāi)發(fā)土地”核算項(xiàng)目下。項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)時(shí)，應(yīng)將擬開(kāi)發(fā)土地的實(shí)際成本全部轉(zhuǎn)入“在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品” 類中；項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)時(shí)，應(yīng)將“擬開(kāi)發(fā)土地”中開(kāi)工部分對(duì)應(yīng)的成本轉(zhuǎn)入“在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”類中。其中

7、，土地獲得價(jià)款的轉(zhuǎn)出金額按當(dāng)期開(kāi)工面積對(duì)應(yīng)的合同金額（具體轉(zhuǎn)出分配方法參見(jiàn)萬(wàn)科集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算指導(dǎo)），作分錄如下：借：開(kāi)發(fā)成本土地獲得價(jià)款在建×期 貸：開(kāi)發(fā)成本土地獲得價(jià)款擬開(kāi)發(fā)土地“開(kāi)發(fā)成本土地獲得價(jià)款擬開(kāi)發(fā)土地”的科目余額可以在貸方，該貸方余額表示在建部分尚未支付的土地獲得價(jià)款；轉(zhuǎn)入在建后再支付土地獲得價(jià)款，記入“開(kāi)發(fā)成本土地獲得價(jià)款擬開(kāi)發(fā)土地”的借方； 前期費(fèi)用可比照土地獲得價(jià)款進(jìn)行處理。B、在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品“開(kāi)發(fā)成本”科目余額減去“擬開(kāi)發(fā)土地”的成本，即為“在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”的實(shí)際成本。項(xiàng)目辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)后，應(yīng)將其成本從“在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”類轉(zhuǎn)入“完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”類，其中土地獲

8、得價(jià)款的轉(zhuǎn)出金額按“在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”的地價(jià)款金額乘以當(dāng)期完工部分面積占已轉(zhuǎn)入在建部分面積的比例（具體轉(zhuǎn)出分配方法參見(jiàn)萬(wàn)科集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導(dǎo)），作分錄如下：借：完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品貸：開(kāi)發(fā)成本土地獲得價(jià)款在建×期其它成本、費(fèi)用項(xiàng)目按成本核算指導(dǎo)進(jìn)行處理。4.2.2 完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的核算4.2.2.1科目設(shè)置 “完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目核算完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品類存貨的庫(kù)存實(shí)際成本?？颇康拿骷?xì)設(shè)置如下：一級(jí)科目二級(jí)科目三級(jí)科目核算項(xiàng)目完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品項(xiàng)目名稱具體苑或棟或期住宅、商鋪、寫字樓、車位及車庫(kù)、其他4.2.2.2 核算說(shuō)明A、項(xiàng)目辦理完竣工驗(yàn)收手續(xù)后，按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的功能和用途，由“開(kāi)發(fā)成本”科目轉(zhuǎn)入“完工

9、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”的相應(yīng)明細(xì)科目的借方。B、完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品按其功能設(shè)置核算項(xiàng)目，以便于簡(jiǎn)化明細(xì)會(huì)計(jì)科目及匯總統(tǒng)計(jì)本單位住宅、商鋪、寫字樓、車位及車庫(kù)等的總數(shù)額。C、車庫(kù)及車位應(yīng)通過(guò)“車位與車庫(kù)”核算項(xiàng)目單獨(dú)反映，其中獨(dú)立車庫(kù)按實(shí)際成本與預(yù)期售價(jià)孰低核算；架空層及地下車位按預(yù)期售價(jià)的50保留成本。本規(guī)范下發(fā)前按高于此標(biāo)準(zhǔn)保留成本的車位轉(zhuǎn)入“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目的“車庫(kù)與車位”核算項(xiàng)目中核算。D、為避免產(chǎn)生低效資產(chǎn)，今后新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，只能自我經(jīng)營(yíng)、不能出售或整體出租或者可以出租或出售但無(wú)明確的贏利計(jì)劃、經(jīng)營(yíng)價(jià)值較低的配套資產(chǎn)，如會(huì)所、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、學(xué)校、幼兒園等，不應(yīng)再保留成本，而應(yīng)攤?cè)胂鄳?yīng)可售產(chǎn)品成本；本

10、規(guī)范下發(fā)前帳面留存的此類配套資產(chǎn)轉(zhuǎn)入“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目的“其他”核算項(xiàng)目中核算。以上配套資產(chǎn)完工時(shí)，各單位應(yīng)編制配套資產(chǎn)清單并記錄產(chǎn)權(quán)情況，以備查驗(yàn)，并在物業(yè)公司進(jìn)場(chǎng)后，一并移交給物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理。E、完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外出售時(shí)，應(yīng)于銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)，按售價(jià)記入“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目；同時(shí)，按其帳面價(jià)值借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品×項(xiàng)目×期（或苑或棟或配套資產(chǎn)名稱）”科目下相應(yīng)核算項(xiàng)目。F、完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于出租時(shí)，應(yīng)將其成本全部轉(zhuǎn)入“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”類中。4.2.3 出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的核算4.2.3.1 科目設(shè)置 “出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目核算出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品類存貨的原值；“出租開(kāi)發(fā)

11、產(chǎn)品攤銷”科目核算出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的累計(jì)攤銷?？颇康脑O(shè)置明細(xì)如下：一級(jí)科目二級(jí)科目三級(jí)科目核算項(xiàng)目出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品項(xiàng)目名稱具體苑或棟或期以及配套資產(chǎn)名稱住宅、商鋪、寫字樓、車位與車庫(kù)、其他出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品攤銷4.2.3.2 核算說(shuō)明A、各單位應(yīng)于確定完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的出租用途并簽定出租合同、協(xié)議且租期為一年以上時(shí)，按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的功能，將其由“完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目轉(zhuǎn)入“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”的相應(yīng)明細(xì)科目的借方。除對(duì)外出售以及一年內(nèi)不計(jì)劃再次出租的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品外，已確認(rèn)的“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”不得隨意轉(zhuǎn)出。 本規(guī)范下發(fā)前帳面留存的車位及配套資產(chǎn)，在本科目核算。B、“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”及“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品攤銷”各明細(xì)科目及核算項(xiàng)目的核算要求，與“

12、完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目相同。C、出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按一定年限進(jìn)行攤銷，其攤銷金額在“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品攤銷”科目核算。 住宅出租一般不計(jì)提攤銷；本規(guī)范下發(fā)前帳面留存的車位及配套資產(chǎn)，繼續(xù)按12.5年的期限進(jìn)行攤銷；出租的商鋪、寫字樓、獨(dú)立車庫(kù)及本規(guī)范下發(fā)后完工的車位，參照集團(tuán)固定資產(chǎn)的25年折舊年限、4%預(yù)留殘值標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行攤銷。各類資產(chǎn)均應(yīng)在轉(zhuǎn)入“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”當(dāng)月，按月進(jìn)行直線攤銷，分錄如下： 借：其他業(yè)務(wù)支出 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品攤銷×項(xiàng)目×期（或苑或棟或配套資產(chǎn)名稱）D、出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的修理費(fèi)用記入“其他業(yè)務(wù)支出”科目。 收到租金收入時(shí)，計(jì)入“其他業(yè)務(wù)收入”科目。 出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外出售，應(yīng)于銷售實(shí)

13、現(xiàn)時(shí)，按售價(jià)記入“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目；同時(shí)，按其攤余價(jià)值借記 “主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”科目，按出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的累計(jì)攤銷，借記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品攤銷×項(xiàng)目×期（或苑或棟或配套資產(chǎn)名稱）”科目下的相應(yīng)核算項(xiàng)目，按出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品原價(jià)，貸記“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品×項(xiàng)目×期（或苑或棟或配套資產(chǎn)名稱）”科目下相應(yīng)核算項(xiàng)目。4.2.4 原材料的核算4.2.4.1 科目設(shè)置“原材料”科目核算物業(yè)管理處庫(kù)存材料的實(shí)際成本，其按材料的用途或大類設(shè)置明細(xì)科目。4.2.4.2 核算說(shuō)明A、 “原材料”科目的借方核算原材料采購(gòu)的實(shí)際成本；貸方核算原材料領(lǐng)用的實(shí)際成本；余額為在庫(kù)原材料成本。B、 領(lǐng)用原材料時(shí)

14、，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”、“物業(yè)工程”等科目，貸記“原材料”。4.2.5 低值易耗品的核算4.2.5.1 低值易耗品在“低值易耗品”科目核算。各公司可按領(lǐng)用的部門或用途下設(shè)明細(xì)會(huì)計(jì)科目。4.2.5.2對(duì)低值易耗品采用一次攤銷的方法，即在領(lǐng)用時(shí)將其全部?jī)r(jià)值攤?cè)胗嘘P(guān)的成本費(fèi)用。 物業(yè)管理處低值易耗品的攤銷價(jià)值全部計(jì)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”科目；物業(yè)公司低值易耗品的攤銷記入“管理費(fèi)用”科目。4.2.6 物業(yè)工程的核算4.2.6.1 物業(yè)公司對(duì)外承接物業(yè)工程發(fā)生的各項(xiàng)支出在“物業(yè)工程”科目核算。該科目按工程項(xiàng)目設(shè)置明細(xì)賬。4.2.6.2 企業(yè)承接的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大修、更新、改造工程發(fā)生的各項(xiàng)支出，

15、借記本科目，貸記“銀行存款”、“庫(kù)存材料”等科目。工程完工，其工程款經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或開(kāi)發(fā)商、業(yè)主簽證確認(rèn)后進(jìn)行轉(zhuǎn)賬，借記“代管基金”科目，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入物業(yè)大修收入”科目；結(jié)轉(zhuǎn)已完物業(yè)工程成本，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本物業(yè)大修成本”科目，貸記本科目。4.3 存貨的期末計(jì)價(jià) 季度、中期期未或年度終了，各公司應(yīng)對(duì)存貨進(jìn)行全面清查，如由于存貨毀損、全部或部分陳舊過(guò)時(shí)或銷售價(jià)格低于成本等原因，使存貨的成本高于可變現(xiàn)凈值，應(yīng)按其高于部分，計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，借記“管理費(fèi)用存貨跌價(jià)損失”科目，貸記“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備”科目。對(duì)于地產(chǎn)存貨或物業(yè)工程，應(yīng)按單個(gè)存貨項(xiàng)目，比較成本與可變現(xiàn)凈值，從而計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備；對(duì)于數(shù)量繁多、單價(jià)較低的原材料、低值