【房地產(chǎn)】房產(chǎn)金融講義1

1、房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)金融講義（講義（2003）授課教師： 聯(lián)系電話： 電子郵箱：選用教材：選用教材：謝經(jīng)榮、殷紅、王玉玫謝經(jīng)榮、殷紅、王玉玫 編著 房地產(chǎn)金融 中國人民大學(xué)出版社 2002.4.主要參考書：主要參考書：顧孟迪，房地產(chǎn)金融，上海交通大學(xué)出版社顧孟迪，房地產(chǎn)金融，上海交通大學(xué)出版社,1998.7.曹建元，房地產(chǎn)金融，上海財經(jīng)大學(xué)出版社曹建元，房地產(chǎn)金融，上海財經(jīng)大學(xué)出版社,1997.4.李艷紅，房地產(chǎn)金融，廣東經(jīng)濟出版社，李艷紅，房地產(chǎn)金融，廣東經(jīng)濟出版社，2000.3第一章第一章緒論緒論第一節(jié)第一節(jié)房地產(chǎn)金融的重要性房地產(chǎn)金融的重要性第二節(jié)第二節(jié)房地產(chǎn)金融的發(fā)展房地產(chǎn)金融的發(fā)展第三節(jié)

2、第三節(jié)房地產(chǎn)金融的概念和內(nèi)容房地產(chǎn)金融的概念和內(nèi)容第一節(jié)第一節(jié)房地產(chǎn)金融的重要性房地產(chǎn)金融的重要性 房地產(chǎn)業(yè)的特點房地產(chǎn)業(yè)的特點 房地產(chǎn)業(yè)的重要性房地產(chǎn)業(yè)的重要性 房地產(chǎn)金融的作用房地產(chǎn)金融的作用 房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系一、房地產(chǎn)業(yè)的特點一、房地產(chǎn)業(yè)的特點房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是由房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、開發(fā)、經(jīng)營、銷售、服務(wù)銷售、服務(wù)等多種部門多種部門構(gòu)成的龐大的產(chǎn)業(yè)群，是國民經(jīng)濟的重要組成。一般認(rèn)為在產(chǎn)業(yè)層次上，主要屬于第三產(chǎn)業(yè)，事實上也包括了建筑、裝修等第二產(chǎn)業(yè)的成分，有時又包括第一產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容（如園林等）。房地產(chǎn)業(yè)是綜合性非常突出的產(chǎn)業(yè)群，其主要特點特點包括如下幾個方面：1.

3、房地產(chǎn)業(yè)投資大、借款多、周期長房地產(chǎn)業(yè)投資大、借款多、周期長 現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)特別是城市房地產(chǎn)業(yè)，一般來講建設(shè)規(guī)模和投資規(guī)建設(shè)規(guī)模和投資規(guī)模模都非常巨大，任何單一的投資者從效益和風(fēng)險的角度考慮都會采取“合股合股”的形式，或采用一定的財財務(wù)杠桿務(wù)杠桿手段來開發(fā)經(jīng)營，借款借款是普遍和“標(biāo)準(zhǔn)”的行業(yè)行為，而且借借款額都非常大款額都非常大，建設(shè)、經(jīng)營和資金建設(shè)、經(jīng)營和資金的回收周期特別長的回收周期特別長。2.房地產(chǎn)受區(qū)域市場影響較大房地產(chǎn)受區(qū)域市場影響較大 房地產(chǎn)房地產(chǎn)的物理特點是不可移動不可移動和空間地點附著性地點附著性，個體差異極大個體差異極大，總是單件產(chǎn)單件產(chǎn)品品，只能滿足個別城市的市場

4、需求只能滿足個別城市的市場需求，具有十分突出的區(qū)域性，深受地方因素地方因素影響和制約，使得房地產(chǎn)的價格價格在不同地區(qū)的比較變得非常復(fù)雜，一般認(rèn)為不具可比性不具可比性。同時，房地產(chǎn)一般也不具有普通商品的替代性。3.房地產(chǎn)具有投資和消費的雙重性房地產(chǎn)具有投資和消費的雙重性 房地產(chǎn)房地產(chǎn)是人類創(chuàng)造的重要物質(zhì)財富，既可以作為生活資料生活資料被廣泛使用，也是人類各種經(jīng)濟活動的重要條件人類各種經(jīng)濟活動的重要條件，是生產(chǎn)生產(chǎn)工具工具，是產(chǎn)業(yè)活動的依托產(chǎn)業(yè)活動的依托，因此，房地產(chǎn)具有投資投資和消費消費雙重特征。4.房地產(chǎn)受國家政策與城市規(guī)劃影響房地產(chǎn)受國家政策與城市規(guī)劃影響 房地產(chǎn)業(yè)作為當(dāng)今社會國民經(jīng)濟的重要

5、組成，對生產(chǎn)、消費和社會經(jīng)濟的各個環(huán)節(jié)都有重大影響，各國、各地都極其重視其發(fā)展，國家的各種政策對其影響表現(xiàn)得非常鮮國家的各種政策對其影響表現(xiàn)得非常鮮明明。同時，由于房地產(chǎn)主要集中在城市，城城市發(fā)展規(guī)劃必然對其產(chǎn)生非常嚴(yán)格的影響和市發(fā)展規(guī)劃必然對其產(chǎn)生非常嚴(yán)格的影響和制約制約，房地產(chǎn)各個方面的市場參與者都應(yīng)該深刻認(rèn)識和理解城市規(guī)劃，只有遵照城市規(guī)只有遵照城市規(guī)劃的要求調(diào)整自己的行為，才能立于不敗之劃的要求調(diào)整自己的行為，才能立于不敗之地地，規(guī)避風(fēng)險，提高效益。二、房地產(chǎn)業(yè)的重要性二、房地產(chǎn)業(yè)的重要性 隨著世界范圍的城市化城市化的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)在人類社會中地位和作用越來越重要，其影響也越來越廣泛

6、、全面、深刻和巨大。1.1.城市房地產(chǎn)城市房地產(chǎn) 是城市存在和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)是城市存在和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ) 現(xiàn)代城市被稱為“石屎森林石屎森林”，房房地產(chǎn)是現(xiàn)代城市存在和發(fā)展的基本物質(zhì)地產(chǎn)是現(xiàn)代城市存在和發(fā)展的基本物質(zhì)前提前提，沒有建筑物、沒有房地產(chǎn)就沒有現(xiàn)代城市，也就不可能產(chǎn)生越來越多的集聚人群，不可能有城市里的豐富多彩人生。Nothouse，notlive！2.房地產(chǎn)是家庭重要財富房地產(chǎn)是家庭重要財富和政府財政收入的重要來源和政府財政收入的重要來源 Nothouse，notlive！對家庭、對個人同樣是十分對應(yīng)的。資料表明，在發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)是人們在發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)是人們的重要財富，特別是家庭的

7、重要財富的重要財富，特別是家庭的重要財富；在發(fā)展中國家，雖然房地產(chǎn)的價值可能較低，但無疑也是人們的重要財富，是家庭的重要財富。 由于房地產(chǎn)的影響面非常廣泛，涉及的經(jīng)濟環(huán)節(jié)復(fù)雜多樣，使得房地產(chǎn)成為各地政府的重要財政房地產(chǎn)成為各地政府的重要財政稅收來源稅收來源，房地產(chǎn)發(fā)展景氣與否嚴(yán)重影響了不同政府的財政收支，特別是城市化水平越高財政對房地城市化水平越高財政對房地產(chǎn)的依賴就越強產(chǎn)的依賴就越強。3.房地產(chǎn)業(yè)的帶動性十分突出房地產(chǎn)業(yè)的帶動性十分突出 房地產(chǎn)業(yè)雖然是發(fā)展較晚，在國民經(jīng)濟中的作用隨著城市化的不斷深入發(fā)展而逐步增強，但其重要作用是毫無疑義的，因為它具有十分突出的帶動性帶動性，是國民經(jīng)濟中是國民

8、經(jīng)濟中乘數(shù)乘數(shù)效應(yīng)效應(yīng)非常明顯的組成非常明顯的組成。經(jīng)驗表明，房地產(chǎn)的景氣周期景氣周期對國民經(jīng)濟的景氣周期影響特別鮮明，甚至可以將其作為國民經(jīng)濟發(fā)展周期的國民經(jīng)濟發(fā)展周期的重要指示指標(biāo)重要指示指標(biāo)。三、房地產(chǎn)金融的作用三、房地產(chǎn)金融的作用 由于房地產(chǎn)的特點和重要作用，決定了房地產(chǎn)的發(fā)展必須與金融業(yè)緊房地產(chǎn)的發(fā)展必須與金融業(yè)緊密相連密相連，必然要依托金融業(yè)才能健康發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)是相輔相成的現(xiàn)代經(jīng)濟的重要支柱。1.房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的保障房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的保障 房地產(chǎn)的生產(chǎn)和消費都是大額交易大額交易，技術(shù)上技術(shù)上需要金融服務(wù)的大力支持需要金融服務(wù)的大力支持，沒有金融就不可能有

9、房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展。更加重要的是，房地產(chǎn)的生產(chǎn)和消費都需要大量房地產(chǎn)的生產(chǎn)和消費都需要大量融資融資，金融業(yè)的融資服務(wù)是房地產(chǎn)發(fā)展的，金融業(yè)的融資服務(wù)是房地產(chǎn)發(fā)展的保障，保障，像所有的大額交易一樣，資金資金成為成為房地產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)的“血液血液”。房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)的重要依賴。2.房地產(chǎn)金融政策房地產(chǎn)金融政策是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重要手段是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重要手段 房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)密切關(guān)系使得金金融政策融政策成為對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的成為對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要手段重要手段，可以通過調(diào)控金融方面的一些控制變量控制變量如如利率、保證金率利率、保證金率等，來有效控制房地產(chǎn)市場的供給和需求，從而實現(xiàn)

10、房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，優(yōu)化資源配置，提高城市和地區(qū)的綜合競爭力。3.房地產(chǎn)金融是引導(dǎo)房地產(chǎn)消費、促進(jìn)房地產(chǎn)金融是引導(dǎo)房地產(chǎn)消費、促進(jìn)住房制度改革的有效途徑住房制度改革的有效途徑 房地產(chǎn)金融是引導(dǎo)房地產(chǎn)消費，促進(jìn)住房制度改革的有效途徑，通過利率利率優(yōu)惠、稅收優(yōu)惠、住房公積金、鼓勵居優(yōu)惠、稅收優(yōu)惠、住房公積金、鼓勵居民自購住房民自購住房等措施，一方面可以滿足人民群眾的住房消費需求，另一方面又可以推進(jìn)社會經(jīng)濟的全面發(fā)展，有利于實現(xiàn)全面小康。四、房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系四、房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系 按照現(xiàn)代經(jīng)濟理論，金融業(yè)是符號經(jīng)濟符號經(jīng)濟的代表，房地產(chǎn)業(yè)屬于實體經(jīng)濟實體經(jīng)濟，但二者的關(guān)系非常密切，相互作用

11、、相互聯(lián)系、相互依賴特別突出。1.房地產(chǎn)業(yè)越發(fā)達(dá)，與銀行業(yè)的關(guān)系房地產(chǎn)業(yè)越發(fā)達(dá)，與銀行業(yè)的關(guān)系就越密切，依賴性越強就越密切，依賴性越強 正如隨著實體經(jīng)濟實體經(jīng)濟規(guī)模越來越大，符符號經(jīng)濟（象征經(jīng)濟）號經(jīng)濟（象征經(jīng)濟）對所有的實體經(jīng)濟的作用越來越重要一樣，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模越來越大，其與金融業(yè)的聯(lián)系也必定越來越密切，對金融業(yè)的對金融業(yè)的依賴性也越來越強依賴性也越來越強。2.房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)相互促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)相互促進(jìn) 同時，房地產(chǎn)的發(fā)展也推進(jìn)了金融業(yè)的改革和發(fā)展，使其產(chǎn)品越來越多樣產(chǎn)品越來越多樣化，服務(wù)也越來越個性化，房地產(chǎn)業(yè)為化，服務(wù)也越來越個性化，房地產(chǎn)業(yè)為金融業(yè)創(chuàng)造的機會

12、和利潤越來越多金融業(yè)創(chuàng)造的機會和利潤越來越多，金融業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的景氣的依賴也越來越強，二者的相互作用、相互促進(jìn)成為實體經(jīng)濟與符號經(jīng)濟相互作用、相互促進(jìn)的有力證明。3.房地產(chǎn)業(yè)的不良發(fā)展會影響金融業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的不良發(fā)展會影響金融業(yè)的正常運行的正常運行 當(dāng)然，房地產(chǎn)業(yè)的不良發(fā)展，對金融業(yè)的影響也是非常重大影響也是非常重大的：市場過熱，造成投資饑渴癥，需求過度，房地產(chǎn)價格猛漲，形成地產(chǎn)泡沫，增加銀行風(fēng)險；市場過冷，則造成需求減少，成交減少，價格下跌，形成實質(zhì)性通縮，使銀行業(yè)務(wù)量大大減少，利潤下降，同樣也會大量提高風(fēng)險水平。實踐證明，在房地產(chǎn)業(yè)的景氣周期中，受影響最突在房地產(chǎn)業(yè)的景氣周期中，受影響最突出

13、最深刻的就是銀行金融服務(wù)業(yè)出最深刻的就是銀行金融服務(wù)業(yè)。第二節(jié)第二節(jié)房地產(chǎn)金融的發(fā)展房地產(chǎn)金融的發(fā)展 金融業(yè)金融業(yè)的發(fā)展歷史可以追溯到很久遠(yuǎn)的年代，但房地產(chǎn)金融業(yè)房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展歷史并不長，它是與房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的發(fā)展緊密相關(guān)的，而房地產(chǎn)業(yè)是城市化的房地產(chǎn)業(yè)是城市化的產(chǎn)物，其歷史與工業(yè)化同時產(chǎn)物，其歷史與工業(yè)化同時。 國外房地產(chǎn)金融的發(fā)展國外房地產(chǎn)金融的發(fā)展 我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展及存在問題我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展及存在問題一、國外房地產(chǎn)金融的發(fā)展一、國外房地產(chǎn)金融的發(fā)展 一般認(rèn)為，世界房地產(chǎn)金融的發(fā)展經(jīng)歷了三個主要階段，分述如下： 建筑業(yè)協(xié)會建筑業(yè)協(xié)會 土地開發(fā)銀行土地開發(fā)銀行 公積金制度公積金

14、制度1.建筑業(yè)協(xié)會建筑業(yè)協(xié)會BuildingSociety 建筑業(yè)協(xié)會建筑業(yè)協(xié)會是房地產(chǎn)金融業(yè)最初的專門形態(tài)，起源于英國。其實質(zhì)是“互助互助”和“集資建房集資建房”，將參與者的分散資金集中起來形成能夠規(guī)模化經(jīng)營的資金，由協(xié)會建好房屋后通過各種較為公平的辦法有償分配給協(xié)會成員。 建筑業(yè)協(xié)會最初是地方性組織最初是地方性組織，其運轉(zhuǎn)運作流程如圖11。后來逐漸發(fā)展成為逐漸發(fā)展成為全國性組織全國性組織，變成具有銀行儲蓄、貸款功能的金融機構(gòu)，其運作流程也發(fā)生了一定的變化，見圖12。建筑業(yè)協(xié)會的運轉(zhuǎn)運作流程（早期）建筑業(yè)協(xié)會的運轉(zhuǎn)運作流程（早期）本地購房者協(xié)會房屋協(xié)會會員資金流動分配權(quán)益建筑業(yè)協(xié)會的運轉(zhuǎn)運作

15、流程（后期）建筑業(yè)協(xié)會的運轉(zhuǎn)運作流程（后期）全國儲蓄戶協(xié)會房屋購房者儲蓄儲蓄購地建房購地建房抵押貸款抵押貸款購房購房住宅合作社的住宅合作社的規(guī)范定義規(guī)范定義 建筑業(yè)協(xié)會建筑業(yè)協(xié)會在一些國家又稱為“住住宅合作社宅合作社”，200多年來世界各國廣泛發(fā)展，成為房地產(chǎn)融資的重要方式。它有一個普遍的規(guī)范定義定義：住宅合作社是一住宅合作社是一種互相幫助、共同建房的種互相幫助、共同建房的非營利性非營利性團體，團體，屬屬集體合作集體合作性質(zhì)。它是以建房性質(zhì)。它是以建房資金融通資金融通及及儲蓄、建設(shè)和管理儲蓄、建設(shè)和管理一體化一體化解決住房問解決住房問題題的合作社。的合作社。2.土地開發(fā)銀行土地開發(fā)銀行Land

16、DevelopmentBank 與建筑業(yè)協(xié)會不同的是，土地開發(fā)銀行是有重要的政府參與或規(guī)制的房地產(chǎn)金融服務(wù)，起源于歐洲大陸，其發(fā)展經(jīng)歷了三個階段：早期階段（早期階段（1769-1849） 土地開發(fā)銀行的核心是土地土地，最重要的主體是地主主體是地主，政府強制地主加入政府強制地主加入，同時出資并參與管理、監(jiān)督出資并參與管理、監(jiān)督，地主以其土地作抵押取得貸款進(jìn)行土地開發(fā)經(jīng)營，服務(wù)于一定地區(qū)的民眾。其運作流程如圖13。地主合作社社團入入社社貸貸款款劃劃款款購購房房中期階段（中期階段（1850-1873） 1850年開始，土地開發(fā)銀行取消了取消了原來只有地主才能參加的限制原來只有地主才能參加的限制，并發(fā)

17、展發(fā)展了抵押土地證券化了抵押土地證券化，經(jīng)營更進(jìn)一步市場化，但還是主要為本地居民服務(wù)為本地居民服務(wù)。其運作流程如圖14。地主合作社投資人土地抵押土地抵押抵押貸款抵押貸款證券發(fā)行證券發(fā)行購買證券購買證券后期階段（后期階段（1874） 1874年后，中央銀行中央銀行的成立和功能的充分發(fā)揮，使得土地開發(fā)銀行的融資范圍可以融資范圍可以擴大擴大，地區(qū)性的土地開發(fā)銀行也因中央銀行中央銀行中的土地開發(fā)銀行功能中的土地開發(fā)銀行功能的體現(xiàn)而得以形成鏈鏈條式的結(jié)構(gòu)條式的結(jié)構(gòu)，開發(fā)規(guī)模和周期都有了長足的發(fā)展。其運作流程如圖15。地主區(qū)域土地銀行中央土地銀行投資者抵押抵押貸款貸款抵押抵押貸款貸款證券證券資金資金小結(jié)小

18、結(jié) 土地開發(fā)銀行土地開發(fā)銀行在土地證券化、抵押土地證券化、抵押貸款貸款方面的發(fā)展為現(xiàn)代房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)，也是房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場化、金融市場化發(fā)展的重要基礎(chǔ)化、金融市場化發(fā)展的重要基礎(chǔ)。3.公積金制度公積金制度公積金公積金制度制度最成功的是新加坡的中央公新加坡的中央公積金制度積金制度，它始于1955年，是包含醫(yī)療、退醫(yī)療、退休和住房休和住房等各種社會保障功能的制度安排，也是強制性的社會制度。新加坡的公積金制度具有非常嚴(yán)格的法律地位，管理也非常嚴(yán)格、專業(yè)，是覆蓋面極為廣泛覆蓋面極為廣泛的社會保障制度，既為政府提供了便利的資金，也極大地保障了所有雇員的利益，對解決住房問題更是成就卓

19、著，成為爭相效仿的榜樣。公積金的公積金的特點特點是：普遍、強制、集中、專業(yè)普遍、強制、集中、專業(yè)二、我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展及存在問題二、我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展及存在問題 我國的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融是改革開放以后的事情，特別是最近幾年發(fā)展更加日新月異。 我國房地產(chǎn)金融發(fā)展的幾個階段我國房地產(chǎn)金融發(fā)展的幾個階段 成熟的房地產(chǎn)金融市場的主要標(biāo)志成熟的房地產(chǎn)金融市場的主要標(biāo)志 我國房地產(chǎn)金融市場存在的主要問題我國房地產(chǎn)金融市場存在的主要問題1.我國房地產(chǎn)金融發(fā)展的幾個階段我國房地產(chǎn)金融發(fā)展的幾個階段 建國以來，我國房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融的發(fā)展經(jīng)歷了三個特征非常鮮明的階段：住房建設(shè)資金管理階段 1978年以前，我

20、國實行的是非常正規(guī)的計劃經(jīng)濟，國家的基本政策是高積累低消費，先生產(chǎn)后生活，住房基本上屬于被遺忘的事情。住房分配實行福利住房制度，單位分房是諸多福利中的一種，住房建設(shè)投入極其有限，導(dǎo)致住房非常緊張和短缺。房改金融階段市場化房地產(chǎn)金融階段房改金融階段 1978年后我國開始進(jìn)行住房制度改革，經(jīng)歷了前期探索、租金改革、籌資模式改革和房地產(chǎn)金融市場化改革等不同改革階段。 前期探索階段前期探索階段是指1978到1987年的10年間以“全價賣房全價賣房”為特征的改革，但由于當(dāng)時人民群眾自身資金非常有限，全價賣房根本就賣不了，不是沒人想買，而是都買不起。同時，企業(yè)單位和國家、地方政府都不堪重負(fù)企業(yè)單位和國家、

21、地方政府都不堪重負(fù)，改革成效非常不滿意。 租金改革階段租金改革階段，上世紀(jì)80年代中期試行“提租提租”改革，企圖通過提高住房租金來彌補住房建設(shè)資金的不足，成效也差強人意，但最終促成了住房制度的全面改革，使房地產(chǎn)金使房地產(chǎn)金融進(jìn)入到住房建設(shè)、分配、消費的各個環(huán)節(jié)融進(jìn)入到住房建設(shè)、分配、消費的各個環(huán)節(jié)。 這個時期房地產(chǎn)金融主要以以房改金融房改金融為特點為特點，一是信貸規(guī)模迅猛擴張，二是通過政策性金融措施推進(jìn)房改的深化，三是建立了房地產(chǎn)金融機構(gòu)，初步產(chǎn)生了房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，為房地產(chǎn)金融的全面市場化創(chuàng)造了條件。市場化房地產(chǎn)金融階段市場化房地產(chǎn)金融階段 90年代以后，房地產(chǎn)市場化房地產(chǎn)市場化逐漸成形，房地

22、產(chǎn)的大規(guī)模發(fā)展有力地促進(jìn)了房地產(chǎn)金融的發(fā)展成長房地產(chǎn)金融的發(fā)展成長，使我國的房地房地產(chǎn)金融進(jìn)入了市場化階段產(chǎn)金融進(jìn)入了市場化階段。但與真正的市場化的房地產(chǎn)金融比較，我國的房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀還有很大差距，還有許多工作要做。2.成熟的房地產(chǎn)金融市場的主要標(biāo)志成熟的房地產(chǎn)金融市場的主要標(biāo)志 一般認(rèn)為，成熟的房地產(chǎn)金融市場需要滿足如下條件條件，或者說成熟的房地產(chǎn)市場具有如下特征特征： 完善的法律體系 完善的市場結(jié)構(gòu) 豐富的市場產(chǎn)品 大規(guī)模的交易 高效的市場效率 嚴(yán)格的風(fēng)險管理完善的法律體系 房地產(chǎn)經(jīng)營雖然是以房地產(chǎn)本身作為實體，但實質(zhì)上它又是一種權(quán)益經(jīng)濟權(quán)益經(jīng)濟，房房地產(chǎn)交易實質(zhì)上是權(quán)益性交易地產(chǎn)交易實質(zhì)

23、上是權(quán)益性交易，即房地產(chǎn)所包含的權(quán)益的交換，所有交易都應(yīng)得到嚴(yán)格的法律保護。因此，完善的法律體系完善的法律體系是房地產(chǎn)金融市場的基本保證是房地產(chǎn)金融市場的基本保證，沒有一定的法律安排，就不可能很好地保護市場參與者的權(quán)益，也就不會有規(guī)模化的房地產(chǎn)金融市場的形成和發(fā)展。完善的市場結(jié)構(gòu) 完善的市場結(jié)構(gòu)包括包括市場的參與主主體的多樣化、分散化體的多樣化、分散化，市場產(chǎn)品的多樣產(chǎn)品的多樣化、標(biāo)準(zhǔn)化、個性化化、標(biāo)準(zhǔn)化、個性化，市場風(fēng)險的可預(yù)風(fēng)險的可預(yù)見化、分散化見化、分散化，特別是要有不同的經(jīng)營者，要有大量的買者和賣者，離開眾多的大規(guī)模的市場參與者就不存在成熟的房地產(chǎn)金融市場。豐富的市場產(chǎn)品 豐富的產(chǎn)品是

24、市場結(jié)構(gòu)完善的體現(xiàn)，成熟的房地產(chǎn)金融市場必定是以按揭按揭（mortgage）為中心的多產(chǎn)品、多服務(wù)市場，融資渠道、形式都非常融資渠道、形式都非常多樣，市場細(xì)化也比較明顯多樣，市場細(xì)化也比較明顯，不同風(fēng)險愛好者都能夠得到相應(yīng)的滿足。大規(guī)模的交易 成熟的房地產(chǎn)金融市場，其交易數(shù)交易數(shù)量也應(yīng)該是規(guī)模巨大量也應(yīng)該是規(guī)模巨大，足以支撐市場逐利者的交易行為。雖然因各種因素的作用，在某些特定時期市場的總體交易量變化可能較大，但在一個較長時期里，成熟的房地產(chǎn)金融市場的交易量一般都可以占到該國或該地區(qū)金融產(chǎn)品交易量的很大份額，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款占商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款占其信貸比重一般都在其信貸比重一般都在20%

25、以上以上。高效的市場效率 成熟的房地產(chǎn)金融市場的運行非常高效，對資源的優(yōu)化配置、對風(fēng)險的分對資源的優(yōu)化配置、對風(fēng)險的分散和預(yù)防、對國民經(jīng)濟的促進(jìn)散和預(yù)防、對國民經(jīng)濟的促進(jìn)等，都表現(xiàn)出相當(dāng)?shù)男剩铱梢宰鳛閲窠?jīng)濟景氣周期的指標(biāo)性先導(dǎo)信號，為決策者提供宏觀調(diào)控的重要依據(jù)。嚴(yán)格的風(fēng)險管理 成熟的房地產(chǎn)金融市場都有一套嚴(yán)格的風(fēng)險管理和規(guī)避制度風(fēng)險管理和規(guī)避制度，市場交易的各種參與者和市場管理者都不會對明顯的風(fēng)險無動于衷，都會根據(jù)自己的偏好和能力采取一定的保護措施，非周期性非周期性的系統(tǒng)性風(fēng)險的系統(tǒng)性風(fēng)險較難形成。3.我國房地產(chǎn)金融市場存在的主要問題我國房地產(chǎn)金融市場存在的主要問題 對比成熟的房地產(chǎn)

26、金融市場的特點，可以看出，目前我國的房地產(chǎn)金融市場是極為不規(guī)范、不成熟不規(guī)范、不成熟，存在許多急需改進(jìn)的地方。 概括來講有如下幾個方面：房地產(chǎn)金融市場的資金來源單一 目前，我國房地產(chǎn)融資主要還是銀銀行融資行融資，房地產(chǎn)金融市場的資金來源單一，除住房公積金外，就是銀行吸納的各種儲蓄存款儲蓄存款，債券、保險基金、按揭證券等還只停留在討論探索階段。資金資金來源單一，必然造成風(fēng)險單一，非常容來源單一，必然造成風(fēng)險單一，非常容易形成非周期性系統(tǒng)性風(fēng)險易形成非周期性系統(tǒng)性風(fēng)險。房地產(chǎn)貸款品種可選擇性差 我國的房地產(chǎn)貸款品種單一，主要是擔(dān)保貸款擔(dān)保貸款（包括（包括質(zhì)押質(zhì)押），世界通行的標(biāo)志性產(chǎn)品按揭貸款按揭

27、貸款在我國才剛剛開始，市場發(fā)展態(tài)勢雖然很好，但規(guī)模還不大，法律體系的支撐還有待改善，按揭的差異性安排按揭的差異性安排還需要不斷的發(fā)展和還需要不斷的發(fā)展和完善完善。貸款品種數(shù)量太少，市場需求者的選擇極其有限，表明我國的房地產(chǎn)金融還處在非常初步的階段。房地產(chǎn)金融市場的法律體系不完善 正如我國的各個方面的法律體系都需要建立和不斷完善一樣，我國的房地房地產(chǎn)、金融、物權(quán)、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)、金融、物權(quán)、產(chǎn)權(quán)等整體法律體系建設(shè)還非常初步，法律對房地產(chǎn)金融的保障還不夠有力、全面，還有許多規(guī)則規(guī)則需要建立完善，房地產(chǎn)和資金的安全性、房地產(chǎn)和資金的安全性、流動性等等都需要全面和嚴(yán)格保護流動性等等都需要全面和嚴(yán)格保護，各種市

28、場行為還需要明確的規(guī)范指引市場行為還需要明確的規(guī)范指引。房地產(chǎn)金融市場發(fā)育滯后 市場發(fā)育滯后的表現(xiàn)是：產(chǎn)品少、產(chǎn)品少、服務(wù)水平低、創(chuàng)新性不強、市場參與者服務(wù)水平低、創(chuàng)新性不強、市場參與者數(shù)量少、風(fēng)險和經(jīng)營意識差、市場的地數(shù)量少、風(fēng)險和經(jīng)營意識差、市場的地區(qū)分割明顯而層次分化不突出區(qū)分割明顯而層次分化不突出。既滿足不了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的需要，也滿足不了房地產(chǎn)消費者的需求，更滿足不了資金供給者的要求，又制約了市場經(jīng)營者的利潤創(chuàng)造。銀行的經(jīng)營機制需要改革 房地產(chǎn)金融最基本和主要的經(jīng)營主體是各種類型的商業(yè)銀行商業(yè)銀行，但目前我國銀行業(yè)發(fā)展水平低，銀行數(shù)量少，壟斷現(xiàn)象比較突出，競爭極不充分，經(jīng)營能力不強，

29、抗風(fēng)險能力極其有限，其最主要的制約因素是銀行的經(jīng)營機制陳舊、銀行的經(jīng)營機制陳舊、管理落后管理落后，需要全面改革，才能應(yīng)對市場變化，形成核心競爭力，創(chuàng)造更多效益。房地產(chǎn)金融風(fēng)險意識有待提高 近些年，我國房地產(chǎn)金融市場雖然有了一定發(fā)展，市場參與者越來越多，但普遍存在風(fēng)險意識不強的問題，容易形成跟風(fēng)、過度炒作跟風(fēng)、過度炒作等高風(fēng)險行為高風(fēng)險行為，市場主體的誠信誠信水平也參差不齊水平也參差不齊，大大提高了市場產(chǎn)生高的系統(tǒng)性風(fēng)險的可能性。小結(jié)小結(jié) 總之，由于我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展剛剛起步，市場不成熟是必然的，存在各種問題也是可以理解的。第三節(jié)第三節(jié)房地產(chǎn)金融的概念和內(nèi)容房地產(chǎn)金融的概念和內(nèi)容一、房地產(chǎn)金融

30、的概念一、房地產(chǎn)金融的概念二、房地產(chǎn)金融的主要內(nèi)容二、房地產(chǎn)金融的主要內(nèi)容三、本課程的設(shè)想和安排三、本課程的設(shè)想和安排一、房地產(chǎn)金融的概念一、房地產(chǎn)金融的概念 我們知道，金融金融是指以銀行為中心的各種形式的信用活是指以銀行為中心的各種形式的信用活動以及在信用基礎(chǔ)上組織起來的貨幣流通動以及在信用基礎(chǔ)上組織起來的貨幣流通。簡單來講，房地房地產(chǎn)金融就是與房地產(chǎn)緊密聯(lián)系的金融活動產(chǎn)金融就是與房地產(chǎn)緊密聯(lián)系的金融活動，但其概念需要嚴(yán)格的定義。1.廣義概念廣義概念房地產(chǎn)金融的廣義概念廣義概念是：指利用各種可能的方法、工具為指利用各種可能的方法、工具為房地產(chǎn)業(yè)各相關(guān)部門籌集、融通、清算資金，提供相應(yīng)服務(wù)房地產(chǎn)業(yè)各相關(guān)部門籌集、融通、清算資金，提供相應(yīng)服務(wù)的所有金融活動。的所有金融活動。2.狹義概念狹義概念房地產(chǎn)金融的狹義概念狹義概念是：金融服務(wù)于房地產(chǎn)業(yè)的行為金融服務(wù)于房地產(chǎn)業(yè)的行為。3.本課程的概念本課程的概念為了使課程內(nèi)容涵蓋既廣，又中心突出，我們這里所講的房地產(chǎn)金融是指不包含清算部分的廣義房地產(chǎn)金融，特別是與不包含清算部分的廣義房地產(chǎn)金融，特別是與房地產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的金融