物業(yè)管理費包干制酬金制計算

1、第三節(jié) 酬金制、包干制與物業(yè)服務(wù)費的測算編制一、酬金制與包干制物業(yè)服務(wù)費是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修養(yǎng)護管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所 收取的費用。物業(yè)服務(wù)費應(yīng)當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點， 分別實行政府指導(dǎo)價 和市場調(diào)節(jié)價。按照目前國家政策法規(guī)的規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包 干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。（一）物業(yè)服務(wù)費用酬金制物業(yè)服務(wù)費用酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù) 額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余 或者不足由業(yè)主享有或者承擔。物業(yè)服務(wù)費用酬金應(yīng)以預(yù)收的

2、物業(yè)服務(wù)資金為計提基數(shù)，計提基數(shù)和計提比例通過物業(yè)服務(wù)合同約定。在物業(yè)管理服務(wù)過程中產(chǎn)生的歸屬于業(yè)主的其他收入 也可計提酬金，但經(jīng)業(yè)主大會同意并在物業(yè)服務(wù)合同中專門約定。其他收入包括產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主的停車場收入、成本費用在物業(yè)管理項目機構(gòu)列支的其他經(jīng)營收 入等。酬金制下，物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的經(jīng)濟利益僅僅局限于按固定的金額 或比例收取的酬金，扣除酬金以及物業(yè)服務(wù)支出后結(jié)余的資金為全體業(yè)主所有。 對業(yè)主而言，物業(yè)服務(wù)費用的收支情況較為透明，避免了收費與服務(wù)不相符的情況， 包括了業(yè)主合法權(quán)益； 對物業(yè)管理企業(yè)而言， 由于酬金是按照預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金提取， 具有相對的固定性， 可以使企業(yè)在一定程度

3、上規(guī)避收支不平衡的經(jīng)營風險。 酬金制條件下， 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當向全體業(yè)主或者業(yè)主大會公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。（二）物業(yè)服務(wù)費用包干制物業(yè)服務(wù)費用包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用， 盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。實行包干制的物業(yè)管理企業(yè)在與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同時應(yīng)明確服務(wù)費額度和服務(wù)內(nèi)容、 服務(wù)質(zhì)量標準， 并明確在此前提下的盈余或虧損是由物業(yè)管理企業(yè)承擔的，企業(yè)的經(jīng)濟效益與其管理服務(wù)、成本控制、經(jīng)營運作能力緊密相關(guān)。在包干制下， 物業(yè)管理企業(yè)作為一個獨立的企業(yè)法人， 自主經(jīng)營、 自負盈虧、風險承擔、

4、結(jié)余歸己。 但業(yè)主可以對物業(yè)管理企業(yè)是否按合同要求的內(nèi)容和質(zhì)量標準提供服務(wù)進行監(jiān)督， 對物業(yè)管理工作提出改進建議。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)本著誠信公平原則，主動接受業(yè)主監(jiān)督，保證服務(wù)質(zhì)量并不斷改進。以包干制方式約定的物業(yè)服務(wù)費用， 對業(yè)主而言物業(yè)服務(wù)是固定的， 不會因市場短期波動、 物業(yè)管理項目運作情況而發(fā)生變化； 對物業(yè)管理企業(yè)而言。 物業(yè)項目管理服務(wù)的利潤不再是固定的， 企業(yè)可以不斷挖掘管理潛力， 通過科學的管理運營實現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)營效益的同步增長，既保障業(yè)主利益又促進企業(yè)發(fā)展。（三）酬金制和包干制的財務(wù)特征1. 會計主體在酬金制下， 物業(yè)管理項目是獨立的會計主體， 各物業(yè)管理項目應(yīng)獨立建賬、獨立

5、核算。 在包干制下， 物業(yè)管理項目的會計主體是物業(yè)管理企業(yè)， 物業(yè)管理項目可以獨立核算，也可以納入企業(yè)統(tǒng)一管理。2. 收入采取酬金制的物業(yè)管理項目， 物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入僅限于該項目的物業(yè)管理酬金； 采取包干制的物業(yè)管理項目， 物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入就是該項目的物業(yè)服務(wù)費用。3. 成本費用1）物業(yè)管理企業(yè)固定成本的比例較高。（ 2）人工成本占總成本的比例較高。（ 3）物業(yè)管理企業(yè)成本費用的可預(yù)測性較強。二、物業(yè)服務(wù)費的測算編制應(yīng)考慮的因素（ 1）物業(yè)服務(wù)費測算編制應(yīng)當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，并考慮其實行的是政府指導(dǎo)價還是市場調(diào)節(jié)價。（ 2）物業(yè)服務(wù)費的測算編制應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的項目、

6、內(nèi)容和要求，科學測算確定物業(yè)服務(wù)成本。（ 3）物業(yè)管理企業(yè)為該項目管理投入的固定資產(chǎn)折舊和物業(yè)管理項目機構(gòu)用物業(yè)服務(wù)費購置的固定資產(chǎn)折舊， 這兩部分折舊均應(yīng)納入到物業(yè)服務(wù)費的測算中。（ 4）物業(yè)管理屬微利性服務(wù)行業(yè)，物業(yè)服務(wù)費的測算和物業(yè)管理的運作應(yīng)收支平衡、 略有結(jié)余， 在確保物業(yè)正常運行維護和管理前提下， 獲取合理的利潤，使物業(yè)管理企業(yè)得以可持續(xù)發(fā)展。三、物業(yè)服務(wù)費成本（支出）構(gòu)成物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：（ 1）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；（ 2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；（ 3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；（ 4）物業(yè)

7、管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；（ 5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；（ 6）辦公費用；（ 7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；（ 8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公共責任保險費用；（ 9）經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。四、物業(yè)服務(wù)費編制的依據(jù)1）收入的編制方式通常是根據(jù)收費標準（單位時間費率形式）和可收費的管理面積。（ 2）支出的編制依據(jù)包括：1）管理計劃及實施計劃所需物業(yè)服務(wù)成本、管理計劃主要是指常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)匯總的人員計劃、物品使用計劃、能源消耗計劃、工程維護保養(yǎng)計劃、清潔保潔與綠化保養(yǎng)計劃等。在編制測算時，應(yīng)根據(jù)實施這些計劃所需人工成本、物料成本、能耗成本、外包費用等進行測算。2）物業(yè)正常維修和養(yǎng)護計劃?？杀日?/p>

8、以往每年實際發(fā)生的或參考其他同類物業(yè)的物業(yè)服務(wù)成本。五、物業(yè)服務(wù)費核算要點及方法（一）確定服務(wù)費成本構(gòu)成的注意事項一是要求詳細， 把具體消耗或支出費用分解得越具體， 才越真實； 二是全面，不要漏項；三是測算依據(jù)準確，不用或少用估值。（二）收集原始數(shù)據(jù)服務(wù)費的核算要做到合理、 準確， 對原始數(shù)據(jù)和資料的收集就至關(guān)重要。 如在測算低值易耗材料時， 要計算出各類材料的詳細數(shù)量和對市場價格進行詳細調(diào)查，其他關(guān)于工資水平、社會保險、專業(yè)公司單項承包、一般設(shè)備固定資產(chǎn)折舊率、 折舊時間等， 均應(yīng)嚴格按政府和有關(guān)部門的規(guī)定和實際支出標準等有效依據(jù)作為測算基礎(chǔ)。（三）物業(yè)服務(wù)費的測算物業(yè)服務(wù)費的測算， 首先應(yīng)

9、根據(jù)物業(yè)服務(wù)費支出 （成本） 項目和內(nèi)容進行分解， 然后由各部門或相關(guān)人員分別測算各單項費用。 如在測算共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備運行維護費項目時， 應(yīng)分別測算其子項目， 如公共建筑及道路土建零修費、給排水設(shè)備日常運行維護費用、 電氣系統(tǒng)設(shè)備維護保養(yǎng)費等的費用， 在完成各子項目測算的基礎(chǔ)上， 將子項目費用求和后即為所需 “共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備運行維護費”。各項單項費用測算完畢進行加總，即為物業(yè)服務(wù)支出（成本）總額，加上物業(yè)管理酬金 （酬金制） 或法定稅費及利潤 （包干制） 后， 即得出物業(yè)服務(wù)費總額。以物業(yè)服務(wù)費總額除以該物業(yè)可收費總建筑面積即可得出單位面積物業(yè)服務(wù)費 標準。【案例】某項目可

10、收費總建筑面積io萬m,經(jīng)測算該項目全年各項費用如下：(1)各類管理服務(wù)人員的工資、社會保險等50萬元(2)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的運行維護費20萬元(3)清潔衛(wèi)生費15萬元(4)綠化養(yǎng)護費10萬元(5)公共秩序維護費10萬元(6)辦公費5萬元(7)固定資產(chǎn)折舊2萬元(8)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費2 萬元(9)業(yè)主委員會辦公費、社區(qū)文化活動費等其他費6 萬元合計120萬元若采用酬金制方式，且約定物業(yè)管理酬金比例為10%則該項目單位物業(yè)服務(wù)費標準為：120 萬元X (1+10% + 10 萬 m+12月=1.1 元/ m2若采用包干制方式，如該項目法定稅費和利潤約12萬元，則該項目單位物業(yè)服務(wù)費標準