必看房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)大全(共10頁(yè))

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房 地 產(chǎn) 是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益。從房地產(chǎn)存在的自然形態(tài)上來(lái)看，主要分為兩大類，即土地及土地上的建筑物和附著物（房產(chǎn)和地產(chǎn)）。所謂“不可分離”，是指不能分離或雖能分離但分離后會(huì)破壞房地產(chǎn)的功能或完整性 房產(chǎn)可歸私人所有，但土地屬于國(guó)家和集體所有，業(yè)主只有一定年期的使用權(quán)。因此，業(yè)主購(gòu)房后，所擁有的是房產(chǎn)的所有權(quán)及該房產(chǎn)所占用的土地的使用權(quán) 房地產(chǎn)的特性 n 不可移動(dòng)性； n 獨(dú)一無(wú)二性；n 壽命長(zhǎng)久性； n 數(shù)量有限性；n 用途多樣性； n 相互影響性；n 易受限制性； n 價(jià)值高大性；n 難以變現(xiàn)性；

2、n 保值增值性。房房 地 產(chǎn)房地產(chǎn)的特性 難以變現(xiàn)性； n 保值增值性。房地地產(chǎn)的類型 按建設(shè)程度劃分： 生 地、毛 地、熟 地、在建工程、現(xiàn)房（含土地）按程度劃分生 地：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地； 毛 地：是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但地上有待拆遷安置的房屋的土地；熟 地：指具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整、能直接在上面進(jìn)行房屋建設(shè)的土地；在建工程：是指地上建筑物尚未建成、不具備使用條件的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)不一定正在建設(shè)，也可能停工了多年；現(xiàn)房（含土地）：指地上建筑物已建成、可直接使用的房地產(chǎn)，它可能是新的，也可能是舊的） 按建筑物的使用性質(zhì)分類： n 居住建筑 n 公共建筑n

3、 工業(yè)建筑 n 農(nóng)業(yè)建筑v居住建筑和公共建筑通常又被稱為民用建筑 按建筑結(jié)構(gòu)的主要建材分類： 建筑結(jié)構(gòu)，是指建筑物中由承重構(gòu)件（基礎(chǔ)、墻、柱、梁、屋架、支撐、屋面板等）組成的體系 n木結(jié)構(gòu) n鋼筋砼結(jié)構(gòu) n鋼結(jié)構(gòu) n混合結(jié)構(gòu)n鋼與砼組合結(jié)構(gòu) n塑料結(jié)構(gòu)n薄膜充氣結(jié)構(gòu)按建筑結(jié)構(gòu)的主要結(jié)構(gòu)形式分類：n墻體結(jié)構(gòu) n框架結(jié)構(gòu)n框剪結(jié)構(gòu) n拱結(jié)構(gòu)n網(wǎng)架結(jié)構(gòu) n空間薄壁n鋼索結(jié)構(gòu) n艙體結(jié)構(gòu)n深梁結(jié)構(gòu)按建筑物的耐火等級(jí)分類：n建筑物的耐火等級(jí)是由組成建筑物的構(gòu)件的燃燒性能和耐火極限決定的。n根據(jù)材料的燃燒性能，將材料分為非燃燒材料和燃燒材料。n用這些材料制成的建筑構(gòu)件分別被稱為非燃燒體、難燃燒體和燃燒體。

4、按建筑物的耐久等級(jí)分類：建筑耐久等級(jí)是根據(jù)建筑耐久年限來(lái)劃分的。按房屋的完損等級(jí)分類：根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部分的完好、損壞程度來(lái)劃分：n 完好房屋 n 基本完好房屋n 一般損壞房屋 n 嚴(yán)重?fù)p壞房屋n 危險(xiǎn)房屋房屋新舊程度（成新率）的判定標(biāo)準(zhǔn)是：n 完好房屋：十、九、八成n 基本完好房屋：七、六成n 一般損壞房屋：五、四成n 嚴(yán)重?fù)p壞房屋及危險(xiǎn)房屋：三成以下按層數(shù)和高度的分類：n低層建筑（ 13層）n多層建筑（ 46層）n小高層建筑（7 16層） n高層建筑（17層以上，總高度超過(guò)24M，但不包括總高度超過(guò)24M的單層建筑） n超高層建筑（總高度超過(guò)100M ）此外，房地產(chǎn)類型還

5、可以按用途、是否產(chǎn)生收益、經(jīng)營(yíng)使用方式等形式劃分。高層建筑的國(guó)際分類：n低高層建筑：層數(shù)為916層，建筑總高度2550Mn中高層建筑：層數(shù)為1725層，建筑總高度5075Mn高層建筑：層數(shù)為2640層， 建筑總高度75100Mn超高層建筑：層數(shù)在40層以上，建筑總高度在100M以上 此外，房地產(chǎn)類型還可以按用途、是否產(chǎn)生收益、經(jīng)營(yíng)使用方式等形式劃分土地使用權(quán)出讓的年限根據(jù)中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用權(quán)和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的最高年限，按土地的用途分別為：n 居住用地：70年（沈陽(yáng)50年）n 工業(yè)用地、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合或其他用地：50年（沈陽(yáng)40年）n 商業(yè)、旅游、娛

6、樂(lè)用地：40年（沈陽(yáng)30年）城市土地所有權(quán)又稱土地產(chǎn)權(quán)，是物權(quán)的一種。是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房地產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)，以及其它有關(guān)房地產(chǎn)的權(quán)利。主體是土地所有者，客體是土地。我國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是房產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)的統(tǒng)一 。我國(guó)實(shí)行的是城市土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村土地屬于集體所有的土地制度。產(chǎn)權(quán)包括占有、使用、收益和處分等房地產(chǎn)的相關(guān)權(quán)益。土地所有權(quán)的權(quán)能n土地占有權(quán)：是指依法對(duì)土地實(shí)行掌握和控制的權(quán)利。n土地使用權(quán)：是指依法對(duì)土地進(jìn)行實(shí)際使用的權(quán)利。n土地收益權(quán)：是指依法收取土地所產(chǎn)生的自然或法定的利息和利益的權(quán)利，包括收獲土地上生長(zhǎng)的農(nóng)作物，收取出租土地的地租等。n土地處分權(quán)：是指依法處置土地的權(quán)利，包

7、括出租、出賣、贈(zèng)送、遺贈(zèng)、抵押等。 土地使用權(quán) 是指土地使用者根據(jù)國(guó)家法律和與土地所有人簽訂的合同的有關(guān)規(guī)定，對(duì)國(guó)家或集體所有的土地，享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利 土地使用權(quán)的取得 n劃撥土地使用權(quán)：只限于本單位使用，不得以任何形式私自轉(zhuǎn)讓，更不得進(jìn)行土地使用權(quán)的經(jīng)營(yíng)行為，如土地出租等。n土地使用權(quán)出讓：可以依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租或抵押。n土地使用權(quán)出讓必須遵守原出讓合同有關(guān)規(guī)定使用土地，不得隨意改變用途，其使用年限為出讓年限減去原使用者已使用的年限的余期，而且可以依法進(jìn)行再轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。土地使用權(quán)出讓的方式 n協(xié)議出讓：是指土地的出讓方和受讓方通過(guò)協(xié)商方式有償出讓土地使用權(quán)的方式。一般多

8、用于工業(yè)以及政府為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)而給予優(yōu)惠政策的項(xiàng)目。n招標(biāo)出讓：是指在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個(gè)人，以書面投標(biāo)形式，競(jìng)投某地段土地的使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求，擇優(yōu)確定土地使用者的出讓方式。適用于開(kāi)發(fā)性用地或者有較高技術(shù)性要求的建設(shè)用地。n拍賣出讓：又稱競(jìng)投，是指土地所有者的代表在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場(chǎng)，就所出讓使用權(quán)的土地公開(kāi)叫價(jià)競(jìng)投，按照“價(jià)高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。土地使用權(quán)的取得n通過(guò)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的形式n通過(guò)土地或房地產(chǎn)租賃方式取得土地收益金 土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（含連同地面建筑物一同轉(zhuǎn)讓）給第三者時(shí)

9、，就其轉(zhuǎn)讓土地交易額按規(guī)定比例向財(cái)政部門繳納的價(jià)款，或土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)出租（含連同地面建筑物一同出租）給其他使用者時(shí)，就其所獲得的租金收入按規(guī)定比例向財(cái)政部門繳納的價(jià)款。土地出讓金 各級(jí)政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款，或原通過(guò)行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款土地增值稅 是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的

10、收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。土地使用權(quán)年限屆滿 土地使用權(quán)年限屆滿時(shí)，除非出讓合同中另有規(guī)定或城市規(guī)劃部門另有規(guī)定，土地使用權(quán)受讓人可以申請(qǐng)續(xù)期使用，并重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，支付土地使用權(quán)出讓金，辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的專業(yè)用語(yǔ) ?！叭ㄒ黄健奔绰吠?、水通、電通、場(chǎng)地平整。“七通一平”即道路通、水上通、排污通、排水通、電力通、通訊通、煤氣通、土地平整 。容積率指項(xiàng)目、規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比總建筑面積/建設(shè)用地面積=容積率 容積率<1 別墅（獨(dú)

11、戶、并立式、聯(lián)排、疊層） 容積率1-2.4 多層 容積率2.5-4 小高層 容積率>4 高層綠化率指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比 所有綠地面積/用地面積=綠化率（%）綠地率指居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地之比 。綠地率所指的"居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地"主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。 所有綠地面積/居住用地面積=綠地率（%）建筑密度即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目、用地范圍所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比?；酌娣e/用地面積=覆蓋率（%）覆蓋率

12、與樓層及綠化率之間的關(guān)系。覆蓋率高、層數(shù)低、綠化率低。覆蓋率低、層數(shù)高、綠化率高。紅線 n 建筑紅線：建筑物能達(dá)到的最外邊線,建筑物不允許突出此線,但臺(tái)階,窗井等構(gòu)筑物可視情況突出此線。n 道路紅線:城市規(guī)劃路的邊線。n 規(guī)劃紅線:規(guī)劃用地的邊線,可能部分會(huì)與道路紅線重合,但一般不會(huì)與建筑紅線重合。樓宇面積：n建筑面積：實(shí)用面積+部分公用面積n實(shí)用面積：是"建筑面積"扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額,是從外墻計(jì)算的，若連著其它單位，則從中間計(jì)算n公用面積：指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和樓宇面積：n使用面積：指住宅各

13、層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和 計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。計(jì)算住宅租金，都是按使用面積計(jì)算。使用面積系數(shù) 用百分率表示。等于總套內(nèi)使用面積之和（平方米）=被總建筑面積（平方米）除 /總套數(shù)使用面積之和（平方米）=使用面積系數(shù) 總建筑面積（平方米） 樓宇面積：n居住面積：指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。一般作為衡量居住水平的面積指標(biāo) 。樓宇面積：n公攤面積

14、：主要由兩部分組成： 1電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過(guò)道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； 2各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50。 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 公用建筑面積 /套內(nèi)建筑面積之和=公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)不計(jì)入商品房建筑面積的項(xiàng)目n 將層高在2.2米以下的房屋,凈高在2.05米以下的地下室和半地下室。n 房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池等。n 消防、檢修等用途的室外爬梯。n 構(gòu)筑物，如獨(dú)立煙囪、煙道、水塔、儲(chǔ)油（

15、水）池。GB/T17986國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范與原來(lái)房屋面積測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)不同之處有：n 新：封閉陽(yáng)臺(tái)按全面積計(jì)算n 舊：按1/2計(jì)算面積n 新：為封閉的陽(yáng)臺(tái)按1/2計(jì)算面積n 舊：未封閉陽(yáng)臺(tái)不計(jì)算面積實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比。 套內(nèi)建筑面積/住宅面積=實(shí)用率(%)套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e =房屋面積 面積誤差比 （產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積）×100%面積誤差比合同約定面積 國(guó)家規(guī)定面積誤差比不大于3。層高-房屋一層的高度 對(duì)樓房建筑來(lái)講，指下層地板面至樓板面的距離；層高減去樓板層的厚度為房間的凈高 建筑層高 n 多、高（中高）層居住建筑層高宜為3.0米，不高于3.6

16、米。n 公建的層高不超過(guò)5.4米。n 住宅臥室、起居室凈高不低于2.4米，局部?jī)舾卟坏陀?.1米，且凈高低于2.1米的部分不應(yīng)大于室內(nèi)使用面積的1/3。房屋層數(shù) 房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±0以上計(jì)算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計(jì)算自然層數(shù)。 房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。戶型比 各種戶型在總戶數(shù)中所占的比例稱為“戶比室”。如“一室戶”、“二室戶”在一幢住宅樓、一個(gè)住宅群或住宅區(qū)所占的比例多少某種戶型套數(shù)/ （一幢、

17、住宅群）住宅總套數(shù)×100%=戶型比開(kāi)間與進(jìn)深 n 開(kāi)間：即住宅的寬度。指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。n 進(jìn)深：進(jìn)深是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長(zhǎng)度。外飄窗 指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺(tái)較低甚至為落地窗。 中空玻璃 中空玻璃是對(duì)傳統(tǒng)單玻門窗的革新，是現(xiàn)代門窗生產(chǎn)中的一項(xiàng)新的玻璃加工技術(shù)，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（如加入惰性氣體）狀態(tài)，故稱"中空玻璃"，這種技術(shù)的運(yùn)用使門窗的隔音

18、、阻熱、密封、安全性能都大大提高。 裙 樓 從地面一直到標(biāo)準(zhǔn)層或平臺(tái)花園的建筑層,一般由首層至四層或以上不等,多用做商場(chǎng)、會(huì)所或其他配套設(shè)施。 架 空 層 指由地面至標(biāo)準(zhǔn)層或裙樓頂至標(biāo)準(zhǔn)層間，以柱梁承托標(biāo)準(zhǔn)層建筑物的空間，一般用作綠化或會(huì)所用途。封頂：指項(xiàng)目已完成最頂層的結(jié)構(gòu)工程毛 坯 房 交樓時(shí)單位內(nèi)沒(méi)有任何裝修，只留有線路及排水位的房屋。 現(xiàn) 樓 已經(jīng)交付使用的商品房?？蛻艚桓恫糠只蛉糠靠詈蠹纯扇胱?，稱之為現(xiàn)樓。 n 準(zhǔn)現(xiàn)樓：已經(jīng)平頂，正在搞裝修，即將交付使用的樓。n 樓花（期房）：處于施工階段，離交樓期甚遠(yuǎn)的樓。n CBD：城市中央商務(wù)區(qū)n CLD：中央生活區(qū) SOHO（家庭辦公）一詞

19、起源于八十年代的紐約，因藝術(shù)家云集而出名，那里風(fēng)情獨(dú)特，有紐約最另類和最有品位的商店、畫廊和餐廳。后來(lái)有日本人在建筑中引用了SOHO這個(gè)詞，即是Small Office Home Office的縮寫，意為小型的、家庭的辦公室。 “TOWN HOUSE”：聯(lián)排別墅 平方米與平方尺的換算n 國(guó)內(nèi)：平方米 n 香港：平方呎1平方米=10.765平方呎 房地產(chǎn)市場(chǎng)指所交易的商品是房地產(chǎn)（或房地產(chǎn)權(quán)益）的市場(chǎng)，是存在于賣者和買者之間的有關(guān)房地產(chǎn)的交易網(wǎng)絡(luò)，交易包括買賣、租賃、抵押、互換等組成一個(gè)簡(jiǎn)單范疇的房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容包括n土地開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)n房屋開(kāi)發(fā)和建設(shè)n地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，包括土地使用權(quán)的出讓、

20、轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押n房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，房產(chǎn)買賣、租賃和抵押n房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括咨詢、估價(jià)、測(cè)量、服務(wù)n房地產(chǎn)物業(yè)管理n房地產(chǎn)金融，信貸、保險(xiǎn)和房地產(chǎn)金融投資。屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)市場(chǎng)有哪些特點(diǎn)n對(duì)市場(chǎng)需求的不可調(diào)劑性n對(duì)市場(chǎng)供求的不靈活性n投資的不易變現(xiàn)性n信息不充分性房地產(chǎn)市場(chǎng)必須具備的要素：n賣方n買方n用于交易的房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類：n一級(jí)市場(chǎng)：是土地市場(chǎng)，是土地供應(yīng)市場(chǎng)（房地產(chǎn)增量市場(chǎng)）；n二級(jí)市場(chǎng)：是土地的使用者經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)將新建成的房地產(chǎn)出租或出售的市場(chǎng)n三級(jí)市場(chǎng)：（二手房市場(chǎng)）是購(gòu)買房地產(chǎn)的單位或個(gè)人再次將房地產(chǎn)出賣或出租的市場(chǎng)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有關(guān)

21、單位 n 開(kāi)發(fā)商：指負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目并籌資建設(shè)的房地產(chǎn)公司。n 投資商：實(shí)際向該項(xiàng)目投入資金的單位n 承建商：負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)施工的單位。n 監(jiān)理單位：整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中監(jiān)督其質(zhì)量的單位n 代理商：指負(fù)責(zé)項(xiàng)目具體宣傳推廣及銷售策劃的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)交易n房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓n房地產(chǎn)抵押n房屋租賃房屋所有權(quán) 是指房屋的所有人依法對(duì)自己的房產(chǎn)所享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)力。 所謂的占有權(quán)就是產(chǎn)權(quán)人對(duì)其房屋事實(shí)上的控制權(quán)。使用權(quán)，是產(chǎn)權(quán)人按照房產(chǎn)的性能，作用對(duì)房屋加以利用的權(quán)利。收益權(quán)指產(chǎn)權(quán)人收取房產(chǎn)所產(chǎn)生的利益的權(quán)利。處分權(quán)，是產(chǎn)權(quán)人在事實(shí)上或法律上對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行處置的權(quán)利，處分權(quán)是房屋產(chǎn)權(quán)

22、的核心，是房屋產(chǎn)權(quán)最根本的權(quán)利。處分權(quán)一般只能由房屋產(chǎn)權(quán)人行使（法律上有特別規(guī)定的除外） 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 指合法擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物，附著物所有權(quán)的自然人，法人和其它組織，通過(guò)買賣、交換、贈(zèng)與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。 房地產(chǎn)抵押貸款 是指銀行以借款人或第三人擁有的房地產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款；在抵押期間，抵押人不得隨意地處理已被抵押的房地產(chǎn)，作為抵押權(quán)人的銀行有權(quán)對(duì)抵押物進(jìn)行監(jiān)督和檢查。 房地產(chǎn)抵押貸款，按貸款對(duì)象可分企業(yè)事業(yè)法人房地產(chǎn)抵押貸款和個(gè)房地產(chǎn)抵押貸款；按貸款用途可分為土地開(kāi)發(fā)抵押貸款、房屋開(kāi)發(fā)抵押貸款、購(gòu)房抵押貸款以及其他用途的房地產(chǎn)抵押貸款；按貸款利率確定和計(jì)息方法可劃分

23、為固定利率房地產(chǎn)抵押貸款、浮動(dòng)利率房地產(chǎn)抵押貸款、可調(diào)利率房地產(chǎn)抵押貸款。 房屋租賃 指出租人將房屋提供給承租人使用，承租人向出租人支付租金并在租賃關(guān)系終止后將房屋返還給出租人的行為商品房 有合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)買后，能領(lǐng)取國(guó)有土地使用證及房屋所有權(quán)證的住宅，業(yè)主有自由依法買賣轉(zhuǎn)讓、租賃權(quán)利。 期房和現(xiàn)房 n 期 房: 指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。n 現(xiàn) 房: 是指消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)具備即買即可入住的商品房，即開(kāi)發(fā)商已辦妥所售的商品房的房地產(chǎn)權(quán)證，與消費(fèi)者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。集資

24、房 政府為解決中低收入職工住房而建設(shè)的普通住宅（集資房是不需要交地價(jià)的，大部分是違法用地，少數(shù)經(jīng)市有關(guān)部門批準(zhǔn)）。 安居房 指由國(guó)家安排貸款和地方自籌資金建設(shè)（一般為4：6）的面向廣大中低收入家庭的非贏利性住房，建筑面積一般控制在55平方米以下。要求精心設(shè)計(jì)，保證施工質(zhì)量，提高和改善住宅的使用功能。安居房只售給中低收入家庭，優(yōu)先出售給無(wú)房戶、危房戶和困難戶 經(jīng)濟(jì)適用住房 是指根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的住宅。由國(guó)家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利的原則確定 廉租房 是在新出臺(tái)的國(guó)家房改政策中首

25、次提出的一種概念。我國(guó)的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來(lái)源主要是騰退的舊公房等 智能化大廈 又稱“智能型大廈”，是指利用系統(tǒng)集成方法，將智能型計(jì)算機(jī)、通信、信息技術(shù)與建筑藝術(shù)有機(jī)結(jié)合，通過(guò)對(duì)設(shè)備的自動(dòng)監(jiān)控、對(duì)信息資源的管理和使用者的服務(wù)及其與建筑的優(yōu)化組合，所獲得的高效率、高功能、高度安全與高度舒適的建筑。 智能化大廈又簡(jiǎn)稱為3A建筑，即：建筑設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)（BAS），辦公自動(dòng)化系統(tǒng)（OAS）通信自動(dòng)化系統(tǒng)（CAS），其中BAS中應(yīng)包含F(xiàn)AS和SAS兩大系統(tǒng)，故也有稱智能化大廈為5A建筑的，即消防自動(dòng)化系統(tǒng)FAS）,保安自動(dòng)化系統(tǒng)（SAS） 環(huán)保小區(qū) 即注重環(huán)境保護(hù)的小區(qū)

26、；按國(guó)家規(guī)定，對(duì)于住宅小區(qū)綠化用地不可低于占地面積的30，小區(qū)環(huán)保中不應(yīng)包括對(duì)環(huán)境污染的控制與防范，如垃圾處理、水源水質(zhì)、消除擾人噪音等等 n 別墅：小區(qū)內(nèi)獨(dú)立或半獨(dú)立住宅的一幢二層以上的住宅。n 復(fù)式：上下兩層相連的單位，其中包括中空復(fù)式及封閉復(fù)式。n 單身公寓：也稱酒店式公寓，廳房合一，但有獨(dú)立廚房及洗手間，面積一般在30平方米以下。服務(wù)式公寓 也稱酒店式公寓。是以提供酒店式管理服務(wù)的住宅，如送餐、洗燙衣服、中央空調(diào)及設(shè)有商務(wù)中心等酒店功能設(shè)施。一般面積介于4080平方米，單位分布為長(zhǎng)條形，即兩邊為住宅，中間設(shè)通道模式（只有單面采光），另室內(nèi)附設(shè)獨(dú)立洗手間及廚房（尤以開(kāi)放式廚房為主），房間

27、分布以一到三間不等。 房地產(chǎn)保險(xiǎn) 是指以房屋設(shè)計(jì)、營(yíng)建、銷售、消費(fèi)和服務(wù)等環(huán)節(jié)中的房屋及其相關(guān)利益與責(zé)任為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)。 一般來(lái)說(shuō)由以下三種形式： n房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) n房地產(chǎn)責(zé)任保險(xiǎn) n房地產(chǎn)人身保險(xiǎn) 銀行按揭 銀行按揭的正確名稱是購(gòu)房抵押貸款，是購(gòu)房者以所購(gòu)房屋之產(chǎn)權(quán)作為抵押，由銀行先行支房款給發(fā)展商，以后購(gòu)房者按月向銀行分期支付本息 銀行按揭的成數(shù)通常由五成到九成不等，期限由5年到30年不等 利息支付方式有等額與等息兩種 商品房銷售分為預(yù)售和現(xiàn)售預(yù) 售 是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在房屋尚未建成時(shí)，向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)取得預(yù)售許可證以后，即刊登廣告，按圖紙出售的銷售方式 預(yù)售商品房必須 具備的條件預(yù)

28、售商品房必須具備的條件n 土地使用權(quán)已依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書（國(guó)有土地使用證）；n 取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開(kāi)工許可證；n 除付清地價(jià)款外，七層以下（含七層）工程主體封頂，七層以上工程投入開(kāi)發(fā)建筑的資金已達(dá)工程款預(yù)標(biāo)投資總額的2/5并經(jīng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師驗(yàn)資；n 房地產(chǎn)發(fā)展商和金融機(jī)構(gòu)已簽訂了預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議； n 領(lǐng)取了商品房銷售（預(yù)）許可證。 現(xiàn) 售 指商品房商品房已經(jīng)建成并按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收合格，按照銷售合同交付房款后，即可投入使用的銷售方式 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成 n 征地補(bǔ)償費(fèi)n 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)n 其他土地開(kāi)發(fā)費(fèi)n 住宅建筑安裝工程費(fèi)n 附屬工程費(fèi)n 室外工程費(fèi)n 公共配套工程費(fèi)n 環(huán)衛(wèi)綠化工程費(fèi)n 政府性收費(fèi)及“四源”費(fèi)n 三稅一費(fèi)n 管理費(fèi)n 利潤(rùn)影響樓價(jià)因素n 地區(qū)：基本上越接近市中心的物業(yè)，其樓價(jià)將越高。各項(xiàng)配套交通網(wǎng)絡(luò)、飲食娛樂(lè)及購(gòu)物休閑等設(shè)施較完善。n 交通：一般城市的樓宇比鄉(xiāng)村的樓宇較昂貴，因城市道路網(wǎng)絡(luò)完善、來(lái)往各處地方均較方便。n 樓層：一個(gè)位于高層的住宅單位，一般都會(huì)比低層同樣單位賣貴一些。原因是位于高層的單位，比低層單位更遠(yuǎn)離地面，所以較少受到街上人車喧鬧的騷擾，加上接觸的塵挨量相對(duì)較少，空氣當(dāng)然比較清新。且高層單位享有更多視野，天然光線吸納較