中國養(yǎng)老地產(chǎn)存在的問題及突破途徑

1、中國養(yǎng)老地產(chǎn)存在的問題及突破途徑目前，我國整個(gè)老年住宅供給市場尚處于發(fā)展初期階段， 中高端市場供給缺失。 隨著市場的進(jìn)一步發(fā)展， 專業(yè)化程度更高、 居住質(zhì)量更好、 價(jià)格更適宜的大型老年社區(qū)應(yīng)運(yùn)而生。 美國作為 養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的先鋒， 其在發(fā)展過程中總結(jié)了大量經(jīng)驗(yàn)， 結(jié)合目 前我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展情況， 通過中美對比分析， 我們發(fā)現(xiàn)中國的 養(yǎng)老地產(chǎn)仍存在著諸多突出問題。一、尚未形成完整的金融支撐體系在美國， 養(yǎng)老地產(chǎn)不是一類房屋， 而是一個(gè)完整的金融生態(tài) 系統(tǒng)，由開發(fā)商、投資商、運(yùn)營商共同構(gòu)建。在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)和 運(yùn)營的過程中，三者各自扮演著不同的角色。養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商通常由其他類型的開發(fā)商演化而來，

2、根據(jù) 運(yùn)營商或投資商的要求為其定制開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)， 并按照事先約定 的價(jià)格賣給運(yùn)營商或者投資商。 部分運(yùn)營商也會自己充當(dāng)開發(fā)商 或與開發(fā)商組建合資公司來共同開發(fā)項(xiàng)目；投資商主要有三類， REITs、私募基金和非盈利性組織。其中， REITs作為上市公司 更關(guān)注租金收益的穩(wěn)定性， 強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)的長期持有； 而私募基金則 主要面向機(jī)構(gòu)投資人， 更關(guān)注資產(chǎn)升值的收益， 強(qiáng)調(diào)物業(yè)資產(chǎn)的 低買高賣； 至于非盈利性組織， 主要利用捐贈資金和政府補(bǔ)貼為 低收入群體提供養(yǎng)老社區(qū)。 養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營商類似于酒店管理公 司，靠品牌優(yōu)勢和規(guī)模效應(yīng)盈利， 是一個(gè)典型的人力資本密集型 行業(yè)，其雇員規(guī)模通常是投資商的百倍。 為了

3、充分發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)， 運(yùn)營商在自己持有少量物業(yè)的同時(shí)， 通過租賃和托管的方式擴(kuò)大 資產(chǎn)管理規(guī)模，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營。與之相對， 今天的中國養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域雖然匯聚了地產(chǎn)商、 保 險(xiǎn)公司及其他民營企業(yè)， 但各自的角色定位很模糊， 更談不上彼 此的分工合作， 結(jié)果在養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營過程中， 開發(fā)商仍然 處于主導(dǎo)地位，從投資到開發(fā)建設(shè)，再到后期的持有運(yùn)營，都能 看到開發(fā)商的身影； 而投資商和運(yùn)營商尚未形成清晰定位， 既缺 乏專業(yè)的運(yùn)營商， 更缺乏長期的投資人。 由于開發(fā)商扮演的角色 過于復(fù)雜， 也使其不能更專注于某一方面， 進(jìn)而影響整個(gè)養(yǎng)老地 產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。二、尚未形成多元化的運(yùn)營模式 美國的養(yǎng)老地產(chǎn)由開

4、發(fā)商、 投資商和運(yùn)營商共同組成， 在整 個(gè)生態(tài)系統(tǒng)中，其運(yùn)營模式主要有三種：凈出租模式、委托經(jīng)營 模式以及租賃 +經(jīng)營模式。凈出租模式： 養(yǎng)老地產(chǎn)的持有者將物業(yè)租賃給運(yùn)營商， 每年 收取固定的租金， 而所有的運(yùn)營費(fèi)用、 稅費(fèi)以及保險(xiǎn)費(fèi)等均由承 租方承擔(dān)。在此種模式下，持有者的風(fēng)險(xiǎn)最低，收益最穩(wěn)定，運(yùn) 營商則獲得全部的經(jīng)營收益， 并承擔(dān)全部經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。 美國最大的 養(yǎng)老地產(chǎn)公司HCP REITs于1985年成立，截至2010年末，已 擁有 672 處物業(yè)，總值 145 億美元。其中自有物業(yè) 573 處，主要 采用出租模式運(yùn)營。委托經(jīng)營模式： 養(yǎng)老地產(chǎn)持有者將物業(yè)托管給運(yùn)營商， 運(yùn)營 商每年收取一定

5、比例的管理費(fèi)，但不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。此時(shí)，持有 者的收益更大，但是經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)也更高。 Ventas 成立于 1983 年， 截至 2010 年末共擁有 602 處物業(yè)，是全美第二大養(yǎng)老 / 醫(yī)療類 REITs公司。與HCP以出租為主的運(yùn)營方式不同，Ventas的1/3 的養(yǎng)老社區(qū)采用委托經(jīng)營方式。在此種模式下， Ventas 獲取的 不僅僅是租金收益，而是從客戶處收取的全部經(jīng)營收入。因此， 盡管Ventas的資產(chǎn)規(guī)模遠(yuǎn)比不上HCP但收入規(guī)模卻與之相當(dāng)。租賃+經(jīng)營模式：養(yǎng)老地產(chǎn)的持有者將物業(yè)的部分權(quán)益出讓 給運(yùn)營商，并與運(yùn)營商簽訂委托管理協(xié)議。在新框架下，運(yùn)營商 將獲得管理收益和與所擁有權(quán)益相對應(yīng)的部

6、分經(jīng)營收益。 此種模 式下，養(yǎng)老地產(chǎn)的持有者既能分享較多的經(jīng)營收益， 又能通過調(diào) 動運(yùn)營商的積極性從而提高物業(yè)經(jīng)營收益。 HealthCare REITs 成立于 1 970年，是美國第三大養(yǎng)老 / 醫(yī)療類 REITs 公司。 該公司 主要采用共同構(gòu)建物業(yè)組合的方式激發(fā)運(yùn)營商的管理積極性。由于目前國內(nèi)尚未形成完整的養(yǎng)老地產(chǎn)生態(tài)系統(tǒng)， 其經(jīng)營模 式僅停留在開發(fā)與經(jīng)營的各種拆分與組合上。 根據(jù)開發(fā)和經(jīng)營主 體的不同，可以將我國的經(jīng)營模式分為兩種。一是開發(fā)商自主經(jīng)營的模式。 這種開發(fā)模式類似于商業(yè)地產(chǎn) 的運(yùn)營模式，開發(fā)商除了前期投資建設(shè)，還需要后期持有經(jīng)營， 這種模式的產(chǎn)品以出租為主。 此種模式適合

7、有物業(yè)管理優(yōu)勢且社 會資源整合能力強(qiáng)的開發(fā)商。 這種模式下， 對開發(fā)商物業(yè)管理的 能力要求比較高，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大，不利于快速回籠資金，一般小型 的開發(fā)商很難完成從開發(fā)向經(jīng)營的轉(zhuǎn)變。二是開發(fā)商與運(yùn)營商合作的模式。這是一種集中經(jīng)營模式， 這種模式下開發(fā)商建設(shè)完成以后并不親自進(jìn)行管理， 而是轉(zhuǎn)賣給 專業(yè)的經(jīng)營公司管理， 這種模式的產(chǎn)品以出售為主。 此種模式適 合于沒有物業(yè)管理優(yōu)勢的開發(fā)商。 這種模式下， 開發(fā)商僅僅獲得 開發(fā)利潤， 不能分享后期的經(jīng)營利潤。 運(yùn)營商承擔(dān)全部的運(yùn)營風(fēng) 險(xiǎn)，并收獲全部經(jīng)營收入，這對運(yùn)營商的考驗(yàn)比較大，目前能完 成此類工作的運(yùn)營商還比較少。由上可知， 目前我國的運(yùn)營模式仍過于單

8、一， 這為養(yǎng)老地產(chǎn) 實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展埋下了隱患。三、養(yǎng)老地產(chǎn)的服務(wù)屬性不足 盡管美國養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展了幾十年， 但是其服務(wù)品質(zhì)仍受 到質(zhì)疑。 目前國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)剛剛起步， 開發(fā)商在發(fā)展老年住宅 時(shí)都在考慮硬件，考慮該投資多少，該蓋什么樣的房子，對服務(wù) 不夠重視， 使得老年住宅淪落為普通住宅項(xiàng)目， 喪失了老年住宅 最本質(zhì)的意義。由于我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)仍處于萌芽期， 我國專業(yè)的護(hù)理人員仍十 分缺乏， 單純靠開發(fā)商的投入還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠， 因而更應(yīng)該集中社會 力量進(jìn)行大力發(fā)展。按老年人與護(hù)理員的比例為3 ： 1推算，全國最少需要 1000 萬名養(yǎng)老護(hù)理員。而目前，諸如老年病專業(yè)醫(yī) 師、康復(fù)治療師、長期照護(hù)護(hù)士、心理咨詢師、營養(yǎng)師等應(yīng)該在老年社區(qū)中提供服務(wù)的合格的專業(yè)或準(zhǔn)專業(yè)人員幾乎沒有。這是因?yàn)槟壳爸袊男l(wèi)生和醫(yī)學(xué)院校還沒有把這些專業(yè)領(lǐng)域納入自 己的教育計(jì)劃中。未來老年社區(qū)的發(fā)展如果沒有大量上述專業(yè)或 準(zhǔn)專業(yè)人力資源的參與，最終就不會成功。通過對比美國和中國的養(yǎng)老地產(chǎn)可以發(fā)現(xiàn)，中國的養(yǎng)老地產(chǎn)在發(fā)展過程中尚未形成完整的金融生態(tài)系統(tǒng)，運(yùn)營模式單一，且對應(yīng)的服務(wù)缺失，這些問題是制約我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的核心問 題。通過分析可知，正是由于缺少專業(yè)的運(yùn)營商和投資商，使得 養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營模式過于單一，并不能集中力量提升服務(wù)質(zhì)