房地產(chǎn)評估報告

1、燕京理工學院第三餐廳燕京理工學院第三餐廳資產(chǎn)評估報告書資產(chǎn)評估報告書會計會計12321232班第二組班第二組主講人：馬亞超主講人：馬亞超 燕京理工學院會計學院燕京理工學院會計學院12321232班第二組接受燕班第二組接受燕京理工學院校方的委托，根據(jù)國家有關資產(chǎn)評估京理工學院校方的委托，根據(jù)國家有關資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，的規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產(chǎn)評估方法，對燕京理工學院第三按照公認的資產(chǎn)評估方法，對燕京理工學院第三餐廳涉及的全部資產(chǎn)和負債進行了評估工作。本餐廳涉及的全部資產(chǎn)和負債進行了評估工作。本所評估人員按照必要的評估程序?qū)ξ性u估的資

2、所評估人員按照必要的評估程序?qū)ξ性u估的資產(chǎn)和負債實施了實地查勘、市場調(diào)查與詢證，對產(chǎn)和負債實施了實地查勘、市場調(diào)查與詢證，對委估資產(chǎn)和負債在委估資產(chǎn)和負債在20152015年年5 5月月2222日所表現(xiàn)的市場價日所表現(xiàn)的市場價值作出了公允反映?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)值作出了公允反映?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果報告如下：果報告如下：一、委托方與資產(chǎn)占有方概況一、委托方與資產(chǎn)占有方概況（1 1）委托方概況：）委托方概況： 公司名稱：燕京理工學院公司名稱：燕京理工學院 公司簡稱：燕理公司簡稱：燕理 注冊地址：河北省三河市燕郊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)迎賓北路注冊地址：河北省三河市燕郊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)迎賓北路4545號

3、燕號燕京理工學院京理工學院 總部地址：河北省三河市燕郊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)迎賓北路總部地址：河北省三河市燕郊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)迎賓北路4545號燕號燕京理工學院京理工學院 注冊資本：人民幣注冊資本：人民幣4.84.8億億 法定代表人：盛維勇法定代表人：盛維勇（2 2）資產(chǎn)占有方概況：）資產(chǎn)占有方概況：公司名稱：燕京理工學院第三餐廳公司名稱：燕京理工學院第三餐廳公司簡稱：三餐公司簡稱：三餐 注冊地址：河北省三河市燕郊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)迎賓北路注冊地址：河北省三河市燕郊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)迎賓北路4545號燕京理工學院號燕京理工學院法定代表人：吳偉波法定代表人：吳偉波注冊資本：人民幣注冊資本：人民幣532.6532.6萬元萬元 燕京

4、理工學院共設有三個餐廳，即第一餐廳，第二餐廳，第三餐燕京理工學院共設有三個餐廳，即第一餐廳，第二餐廳，第三餐廳。第三餐廳與其他兩個餐廳相距較遠，第三餐廳位于燕京理工學院廳。第三餐廳與其他兩個餐廳相距較遠，第三餐廳位于燕京理工學院國際公寓旁，距東門較近，前臨啟航大道，后為學生公寓。周圍環(huán)境國際公寓旁，距東門較近，前臨啟航大道，后為學生公寓。周圍環(huán)境良好，左側(cè)靠近小樹林，綠化環(huán)境優(yōu)美。餐廳為磚混結(jié)構(gòu)，餐廳共有良好，左側(cè)靠近小樹林，綠化環(huán)境優(yōu)美。餐廳為磚混結(jié)構(gòu)，餐廳共有三層，一層和三層的面積為三層，一層和三層的面積為27002700平方米，二層為平方米，二層為29002900平方米，其中一平方米，其

5、中一層桌子層桌子228228張，可以容納張，可以容納916916人；二層桌子人；二層桌子201201張，可容納張，可容納804804人；三層人；三層桌子桌子215215張，可容納張，可容納900900人。餐廳地面鋪地板磚，內(nèi)墻刮膩子，天花為人。餐廳地面鋪地板磚，內(nèi)墻刮膩子，天花為石膏吊頂，維護保養(yǎng)情況較好，成新率為石膏吊頂，維護保養(yǎng)情況較好，成新率為87%87%，房產(chǎn)設計用途為食堂，房產(chǎn)設計用途為食堂，水、電齊全。餐廳營業(yè)時間為水、電齊全。餐廳營業(yè)時間為6:0022:006:0022:00。每天的經(jīng)營業(yè)績大概為。每天的經(jīng)營業(yè)績大概為13000-1500013000-15000元。餐廳飯菜原材料

6、供應詳見右側(cè)附表，因長期購買且元。餐廳飯菜原材料供應詳見右側(cè)附表，因長期購買且數(shù)量較多，價格相比較低廉，成本相對較低。根據(jù)實際調(diào)查得出下列數(shù)量較多，價格相比較低廉，成本相對較低。根據(jù)實際調(diào)查得出下列調(diào)查結(jié)果：調(diào)查結(jié)果：二、評估目的二、評估目的 為了轉(zhuǎn)讓燕京理工學院第三餐廳，對第三食堂房地產(chǎn)現(xiàn)有價值進行評估。三、評估范圍及對象三、評估范圍及對象 本次評估對象為燕京理工學院第三餐廳，評估前賬面價值為5690萬。 餐廳為磚混結(jié)構(gòu)，餐廳共有三層，一層和三層的面積為2700平方米，二層為2900平方米。餐廳地面鋪地板磚，內(nèi)墻刮膩子，天花為石膏吊頂，維護保養(yǎng)情況較好，成新率為87%，房產(chǎn)設計用途為食堂，水

7、、電齊全。四、評估基準日四、評估基準日 本項目資產(chǎn)評估基準日為本項目資產(chǎn)評估基準日為2015年年5月月22日。日。 本公司經(jīng)與委托方及資產(chǎn)占有方協(xié)商，確定本公司經(jīng)與委托方及資產(chǎn)占有方協(xié)商，確定2015年年5月月22日為日為本次評估的評估基準日。本次評估的評估基準日。 評估中所采用的計價標準均為基準日時點的價格標準。評估中所采用的計價標準均為基準日時點的價格標準。五、評估原則五、評估原則（一）、工作原則（一）、工作原則 根據(jù)國家對資產(chǎn)評估的有關法規(guī)，本小組對此次第三食堂價根據(jù)國家對資產(chǎn)評估的有關法規(guī)，本小組對此次第三食堂價值的評估遵循了獨立、客觀公正和科學性的原則。值的評估遵循了獨立、客觀公正和

8、科學性的原則。此次評估中所有的評估人員都遵循了獨立性的原則，在評估過此次評估中所有的評估人員都遵循了獨立性的原則，在評估過程中始終站在獨立第三方的立上，評估工作不受評估業(yè)務當事程中始終站在獨立第三方的立上，評估工作不受評估業(yè)務當事人任何一方的影響，獨自公正的得出結(jié)論。本組的評估人員從人任何一方的影響，獨自公正的得出結(jié)論。本組的評估人員從實際出發(fā)，尊重客觀事實，研究調(diào)查認真，仔細的對桌椅的完實際出發(fā)，尊重客觀事實，研究調(diào)查認真，仔細的對桌椅的完好程度做出了細致的評估，對評估結(jié)果也做出了相應的合乎邏好程度做出了細致的評估，對評估結(jié)果也做出了相應的合乎邏輯的分析。在本次評估的過程中小組成員也遵循了科

9、學的評估輯的分析。在本次評估的過程中小組成員也遵循了科學的評估標準，為了此次對第三食堂價值的評估也懸了適當?shù)膬r值類型標準，為了此次對第三食堂價值的評估也懸了適當?shù)膬r值類型和方法，制定了科學的評估實施方案，使資產(chǎn)評估結(jié)果科學合和方法，制定了科學的評估實施方案，使資產(chǎn)評估結(jié)果科學合理。理。（二）、經(jīng)濟原則（二）、經(jīng)濟原則 本次對第三食堂價值的評估中主要遵循的經(jīng)濟原則有評估時本次對第三食堂價值的評估中主要遵循的經(jīng)濟原則有評估時點原則，因此我們?yōu)榇舜卧u估選擇了點原則，因此我們?yōu)榇舜卧u估選擇了2015年年5月月22日為評估基準日為評估基準日。日。六、評估方法六、評估方法 為了高質(zhì)量、高效率、相對合理地評

10、估出資產(chǎn)的價值，在評估方法的選為了高質(zhì)量、高效率、相對合理地評估出資產(chǎn)的價值，在評估方法的選擇過程中應注意以下問題：（擇過程中應注意以下問題：（1）資產(chǎn)評估方法的選擇必須與資產(chǎn)評估的目的）資產(chǎn)評估方法的選擇必須與資產(chǎn)評估的目的相適應（相適應（2）資產(chǎn)評估方法的選擇必許與評估對象相適應。（）資產(chǎn)評估方法的選擇必許與評估對象相適應。（3）資產(chǎn)評估方法）資產(chǎn)評估方法的選擇還要受可收集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。的選擇還要受可收集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。(4)資產(chǎn)評估方法的選擇要用系資產(chǎn)評估方法的選擇要用系統(tǒng)思考考慮。統(tǒng)思考考慮。 本次針對第三食堂評估主要采用市場法也稱市場比較法，是指通過比較被本次針對第三食

11、堂評估主要采用市場法也稱市場比較法，是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似的市場價格進行調(diào)整，從而確評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似的市場價格進行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一直資產(chǎn)評估方法。定被評估資產(chǎn)價值的一直資產(chǎn)評估方法。運用市場法的前提條件是充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場。在資產(chǎn)市場上，交易越運用市場法的前提條件是充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場。在資產(chǎn)市場上，交易越頻繁，與被估資產(chǎn)相類似的交易案例越容易獲得，越容易形成某一類資產(chǎn)的市頻繁，與被估資產(chǎn)相類似的交易案例越容易獲得，越容易形成某一類資產(chǎn)的市場行情。參照物及其與被評估資產(chǎn)可比較的指標、技術(shù)參數(shù)等資料能夠搜集場行情。

12、參照物及其與被評估資產(chǎn)可比較的指標、技術(shù)參數(shù)等資料能夠搜集到。一般來說，與被評估資產(chǎn)完全相同的資產(chǎn)很難找到，因此往往需要對相類到。一般來說，與被評估資產(chǎn)完全相同的資產(chǎn)很難找到，因此往往需要對相類似的參照物進行調(diào)整。這時，有關調(diào)整的指標、技術(shù)參數(shù)能否獲得，也是決定似的參照物進行調(diào)整。這時，有關調(diào)整的指標、技術(shù)參數(shù)能否獲得，也是決定市場比較法能否運用的關鍵。市場比較法能否運用的關鍵。市場比較法公式：市場比較法公式：待估房地產(chǎn)價格待估房地產(chǎn)價格=比較案例房地產(chǎn)價格交易情況修正交易日期修正區(qū)域比較案例房地產(chǎn)價格交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正。因素修正個別因素修正。七、評估過程七、評估

13、過程房地產(chǎn)房地產(chǎn) 交易價格交易價格 交易時間交易時間 交易情況交易情況 建筑物質(zhì)量建筑物質(zhì)量 容積率容積率 剩余使用年限剩余使用年限 A 5000 2015.01 +2% +1%1.1 25 B 6500 2015.02 +1% -1% 1.2 15 C 8000 2015.04 +1% -2% 1.0 30 D 10200 2015.05 -2% +2% 1.4 28評估餐廳的容積率：評估餐廳的容積率：1.2%， 時間：時間：2015.05 剩余使用年限：剩余使用年限：30年年該城市該城市2015年年01月到月到05月的房地產(chǎn)定基物價指數(shù)分別為月的房地產(chǎn)定基物價指數(shù)分別為100，105，11

14、0，112，114，土地資本化率，土地資本化率6%，評估基準日為，評估基準日為2015.05容積率地價指數(shù)：容積率地價指數(shù)：容積率容積率1.01.11.21.31.4修正系數(shù)修正系數(shù)100104108112116房地產(chǎn)房地產(chǎn)A A調(diào)整后的單價為：調(diào)整后的單價為：5000*116/100*1/（1+2%）*1/（1+1%）*(108/104）*1-1/（1+6%）*28/1-1/(1+6%)*25=6131.36元房地產(chǎn)房地產(chǎn)B B調(diào)整后的單價為：調(diào)整后的單價為：6500*116/105*1/（1+1%）*1/（1-2%）*108/108*1-1/（1+6%）*28/1-1/(1+6%)*15=

15、9913.13元房地產(chǎn)房地產(chǎn)C C調(diào)整后的單價為：調(diào)整后的單價為：8000*116/112*1/(1+1%)*1/(1-2%)*108/100*1-1/(1+6%)*28/1-1/(1+6%)*30=7466.69元房地產(chǎn)房地產(chǎn)D D調(diào)整后的單價為：調(diào)整后的單價為：10200*116/114*1/(1-2%)*1/(1+2%)*108/116*1-1/(1+6%)*28/1-1/(1+6%)*28=9667.02元評估結(jié)果：房地產(chǎn)評估結(jié)果：房地產(chǎn)B B為異常值，應予剔除，所以三餐廳的評估結(jié)果為：為異常值，應予剔除，所以三餐廳的評估結(jié)果為：(6131.36+7466.69+9667.02)/3*

16、(2700+2900+2700)=64366666元八、評估結(jié)論八、評估結(jié)論根據(jù)以上方法計算得出，燕京理工學院第三食堂資產(chǎn)評估價值為64366666元九、需要特殊說明的事項九、需要特殊說明的事項1.1.本報告評估的桌椅價格是估價對象在估價基準日：本報告評估的桌椅價格是估價對象在估價基準日：20152015年年5 5月月2222日的現(xiàn)狀價格，隨著時間的推移及市場情況的變化，該價日的現(xiàn)狀價格，隨著時間的推移及市場情況的變化，該價格應做適當?shù)恼{(diào)整或重新評估。格應做適當?shù)恼{(diào)整或重新評估。2.2.本報告必須完整使用，對僅使用報告中的部分內(nèi)容所導致的本報告必須完整使用，對僅使用報告中的部分內(nèi)容所導致的有關損失，受托估價機構(gòu)不承擔責任。有關損失，受托估價機構(gòu)不承擔責任。3.3.估價人員根據(jù)國家有關法律、法規(guī)、估價規(guī)程及地方有關地估價人員根據(jù)國家有關法律、法規(guī)、估價規(guī)程及地方有關地價評估技術(shù)標準，結(jié)合待估宗地具體狀況，確定估價原則、方價評估技術(shù)標準，結(jié)合待估宗地具體狀況，確定估價原則